房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理思考

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摘要：目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資產(chǎn)管理工作重視不夠，制度不完善，管理手段及管理技能落后，影響了企業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展。文章通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理存在的問題進(jìn)行了剖析，并提出了一些思路和對(duì)策，希望對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提高資產(chǎn)管理水平提供有益的參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；資產(chǎn)管理；動(dòng)態(tài)管理；品牌資產(chǎn)

一、房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理的必要性

房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)管理是企業(yè)管理的重要組成部分。企業(yè)資產(chǎn)的合理有效配置對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要的影響。企業(yè)的資產(chǎn)管理工作不是某一個(gè)人或者是某一個(gè)部門的工作，而是需要企業(yè)全員參與其中的一項(xiàng)工作。只有企業(yè)全體員工共同樹立高度的管理意識(shí)和管理責(zé)任。才能使企業(yè)資產(chǎn)管理工作得到更好的發(fā)展和提高。企業(yè)的資產(chǎn)管理工作做好了，可以明確企業(yè)的內(nèi)部產(chǎn)權(quán)，盤活企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)，使企業(yè)資產(chǎn)得到合理有效的利用，充分發(fā)揮其應(yīng)有的作用和價(jià)值。同時(shí)，做好企業(yè)的資產(chǎn)管理工作，可以避免企業(yè)資產(chǎn)流失，給企業(yè)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失。做好企業(yè)的資產(chǎn)管理工作，可以優(yōu)化資產(chǎn)配置，提高企業(yè)資產(chǎn)的使用效率。為企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)奠定堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理存在的問題

（一）對(duì)資產(chǎn)管理的重視程度不足

在目前的資產(chǎn)管理中，一些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者觀念落后，因循守舊。對(duì)資產(chǎn)管理沒有充分地認(rèn)識(shí)，存在重錢輕物的思想。對(duì)資產(chǎn)管理工作態(tài)度不積極，制度執(zhí)行不規(guī)范，只片面地對(duì)資產(chǎn)的購(gòu)進(jìn)、出售和處置的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行紙面上的管理，而忽視了資產(chǎn)的日常管理和使用執(zhí)行情況。片面地將資產(chǎn)管理的職責(zé)歸在財(cái)務(wù)部門，忽視了其他部門在資產(chǎn)管理中的作用，大大削弱了資產(chǎn)管理的功能。資產(chǎn)管理重視程度不足，導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)管理不嚴(yán)，數(shù)據(jù)核算不實(shí)。嚴(yán)重影響到企業(yè)的運(yùn)營(yíng)、競(jìng)爭(zhēng)與發(fā)展。

（二）資產(chǎn)管理制度有待完善

有些房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)管理制度過于陳舊，不能與時(shí)俱進(jìn)及時(shí)完善更新，許多制度已經(jīng)不能夠適應(yīng)當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)的管理模式和發(fā)展需要。有些企業(yè)雖然制定了相應(yīng)的資產(chǎn)管理制度，但是不健全、不完善。沒有結(jié)合企業(yè)的自身特點(diǎn)和實(shí)際情況去量身制定，造成企業(yè)資產(chǎn)管理制度的實(shí)用性較低。對(duì)于資產(chǎn)的日常管理、定期更新及折舊處置等操作流程沒有合理可行的規(guī)定，使得企業(yè)的資產(chǎn)管理工作出現(xiàn)各種疏漏。

（三）管理手段和管理技能落后

隨著我國(guó)科學(xué)技術(shù)的迅速發(fā)展，一些生產(chǎn)效率更高、能耗更少、性能更優(yōu)的新型資產(chǎn)不斷涌現(xiàn)。這就要求企業(yè)要不斷提高自身管理技能和管理觀念，采用先進(jìn)的科學(xué)管理技術(shù)和管理方式來(lái)適應(yīng)科技發(fā)展的需要。目前一些房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理手段和管理技能相對(duì)落后，不能及時(shí)轉(zhuǎn)變觀念，跟不上科技發(fā)展的步伐，對(duì)先進(jìn)的信息技術(shù)沒有廣泛的普及，加大了資產(chǎn)管理工作的難度，導(dǎo)致資產(chǎn)管理工作不規(guī)范和不科學(xué)。

（四）資產(chǎn)動(dòng)態(tài)管理有待加強(qiáng)

有些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資產(chǎn)管理中資產(chǎn)的定位理解不全面、不充分，只關(guān)注了資產(chǎn)的購(gòu)置和使用價(jià)值，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的變化和轉(zhuǎn)移未引起足夠的重視，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)管理除保持靜態(tài)的核算外，還要注重資產(chǎn)的動(dòng)態(tài)價(jià)值管理。一些房地產(chǎn)企業(yè)采用傳統(tǒng)的資產(chǎn)管理模式，在資產(chǎn)取得時(shí)的，財(cái)務(wù)部從財(cái)務(wù)核算的角度根據(jù)資產(chǎn)的相關(guān)特性進(jìn)行了分類、登記，計(jì)提了折舊。但資產(chǎn)的歸屬，轉(zhuǎn)移，報(bào)廢、處置等一律沒有登記和記錄。資產(chǎn)是否到了需要保養(yǎng)保修的日期？資產(chǎn)的使用者是誰(shuí)？是否發(fā)生了轉(zhuǎn)移？企業(yè)沒有跟蹤記錄，資產(chǎn)在使用過程中屬于半失控狀態(tài)。由于企業(yè)對(duì)資產(chǎn)的使用周期沒有相應(yīng)的管理流程，以至于資產(chǎn)的動(dòng)態(tài)變化不能及時(shí)反映，企業(yè)無(wú)法適時(shí)掌握資產(chǎn)的狀態(tài)變化，造成了企業(yè)資金的浪費(fèi)和大量資產(chǎn)的閑置，降低了資產(chǎn)的使用效率。甚至導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)的非正常流失。

（五）忽視了對(duì)品牌資產(chǎn)的管理

提到資產(chǎn)管理，企業(yè)往往只想到的是公司賬簿上記載的有形的實(shí)物資產(chǎn)的管理。理解過于片面，而忽視了企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)的管理，無(wú)形資產(chǎn)包括專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)、專營(yíng)權(quán)、商譽(yù)等。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷壯大，若想在房地產(chǎn)行業(yè)站穩(wěn)腳根，占有一定的市場(chǎng)份額，擁有更大的市場(chǎng)占有率，品牌資產(chǎn)在企業(yè)的發(fā)展中不容忽視。

三、加強(qiáng)規(guī)范資產(chǎn)管理的主要思路和對(duì)策

（一）提高管理意識(shí)，建立完善的資產(chǎn)管理制度

企業(yè)的資產(chǎn)管理工作在企業(yè)的發(fā)展中起著重要的作用。企業(yè)各部門及每位員工都是資產(chǎn)的使用者、受益者、維護(hù)者和保養(yǎng)者。制定科學(xué)、完善的資產(chǎn)管理制度和業(yè)務(wù)流程、是企業(yè)做好資產(chǎn)管理工作的前提和保證。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要高度重視資產(chǎn)管理工作，在企業(yè)內(nèi)部設(shè)立資產(chǎn)管理部或資產(chǎn)管理崗位，加大資產(chǎn)管理力度，及時(shí)組織人員對(duì)資產(chǎn)管理的制度、流程進(jìn)行修訂和完善。使資產(chǎn)管理有章可循，有規(guī)可依，用制度來(lái)規(guī)范日常資產(chǎn)管理工作，通過管理使資產(chǎn)在企業(yè)運(yùn)營(yíng)中發(fā)揮巨大的能動(dòng)作用。同時(shí)在員工中要做好資產(chǎn)管理制度的培訓(xùn)工作，加強(qiáng)員工資產(chǎn)管理的觀念和意識(shí)，使資產(chǎn)為企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

（二）采用科學(xué)先進(jìn)的管理方法

企業(yè)要緊跟社會(huì)的發(fā)展，不斷調(diào)整自己的管理方法和管理理念。為了保證資產(chǎn)的使用效率，企業(yè)可以采用生命周期的管理理論，對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行全流程管理。在購(gòu)建資產(chǎn)前，對(duì)資產(chǎn)的購(gòu)置計(jì)劃執(zhí)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目尚行苑治?，?duì)項(xiàng)目成本和收益進(jìn)行評(píng)估、測(cè)算。要加強(qiáng)資產(chǎn)的核算管理，利用信息化技術(shù)和數(shù)據(jù)共享的功能，對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行全方位、全過程的管理。例如，采用信息化條形碼技術(shù)，為企業(yè)每項(xiàng)資產(chǎn)制定一個(gè)電子身份證。將資產(chǎn)的相關(guān)數(shù)據(jù)錄入到資產(chǎn)管理信息系統(tǒng)，使資產(chǎn)的采購(gòu)、調(diào)撥、報(bào)廢等全過程都能在企業(yè)管理系統(tǒng)中反映出來(lái)。同時(shí)對(duì)資產(chǎn)的管理數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)內(nèi)部信息共享，方便相關(guān)人員在信息系統(tǒng)中對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行隨時(shí)查閱。為了完善資產(chǎn)使用及后續(xù)的跟蹤管理，企業(yè)要加強(qiáng)資產(chǎn)的使用部門及人員的責(zé)任考核，建立崗位責(zé)任制和操作規(guī)范，將資產(chǎn)管理指標(biāo)設(shè)置為績(jī)效考核的一部分。例如，資產(chǎn)完好率，資產(chǎn)報(bào)廢率，資產(chǎn)閑置率等指標(biāo)，并納入使用部門的月度或年度績(jī)效考核，激勵(lì)員工資產(chǎn)管理的積極性和主動(dòng)性。

（三）加強(qiáng)動(dòng)態(tài)管理，提高資產(chǎn)使用效率

加強(qiáng)企業(yè)對(duì)資產(chǎn)的動(dòng)態(tài)監(jiān)控，利用資產(chǎn)生命周期理論，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)從靜態(tài)到動(dòng)態(tài)的管理。設(shè)專職的部門、崗位對(duì)企業(yè)的資產(chǎn)進(jìn)行集中管理，負(fù)責(zé)審批辦理驗(yàn)收、調(diào)撥、報(bào)廢、封存、啟用等事項(xiàng)。對(duì)閑置資產(chǎn)或已經(jīng)不使用的資產(chǎn)及時(shí)進(jìn)行處置，充分發(fā)揮這些資產(chǎn)的使用功能。每年末企業(yè)要對(duì)實(shí)物資產(chǎn)進(jìn)行盤點(diǎn)、評(píng)估和檢查，對(duì)狀態(tài)有變化的資產(chǎn)，及時(shí)進(jìn)行數(shù)據(jù)調(diào)整，并在資產(chǎn)管理系統(tǒng)中對(duì)資產(chǎn)狀態(tài)進(jìn)行更新。使企業(yè)的所有資產(chǎn)都在可控范圍之內(nèi)，提高資產(chǎn)的使用效率。

（四）構(gòu)建良好的品牌形象，提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力

樹立企業(yè)良好的品牌形象，贏得更多消費(fèi)者的信睞，推動(dòng)企業(yè)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展。企業(yè)的品牌資產(chǎn)，是企業(yè)的一種無(wú)形資產(chǎn)，可以給企業(yè)帶來(lái)穩(wěn)定和超額的收益，還會(huì)提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，是企業(yè)創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)價(jià)值不可缺少的一種資源。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，要想創(chuàng)造良好的品牌形象，就要順應(yīng)消費(fèi)者的購(gòu)買心理，順應(yīng)時(shí)代潮流，不斷提升經(jīng)營(yíng)理念和創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)方式，誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，打造消費(fèi)者滿意的產(chǎn)品和服務(wù)。只有得到消費(fèi)者的肯定和認(rèn)可，贏得良好的口碑和商譽(yù)，才能使企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力得到不斷提升。企業(yè)資產(chǎn)管理有著豐富的內(nèi)涵，做好資產(chǎn)管理工作，對(duì)企業(yè)資產(chǎn)管理上水平起著極大的促進(jìn)作用，在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)緊的宏觀政策調(diào)控下，企業(yè)若想實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，贏得更大的市場(chǎng)占有率。就要拓寬思路，不斷創(chuàng)新，利用先進(jìn)的科技手段抓好企業(yè)資產(chǎn)管理，使企業(yè)資產(chǎn)管理更加規(guī)范化、細(xì)致化、責(zé)任化。使企業(yè)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的最終目標(biāo)。

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作者：祁淑紅 單位：浙江金鷹集團(tuán)張家口房地產(chǎn)開發(fā)有限公司