房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)探究

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摘要:伴隨社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)步，社會民眾的物質(zhì)生活水平不斷提升，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是社會經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，房地產(chǎn)價格也是直接影響公眾生活質(zhì)量的關(guān)鍵因素。文章針對房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的相關(guān)問題進(jìn)行研究，分析房地產(chǎn)價格及其影響因素，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)需要進(jìn)行深入研究的問題，旨在促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)價格;房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué);影響因素探究

21世紀(jì)以來，我國經(jīng)濟(jì)得到快速發(fā)展，各行業(yè)領(lǐng)域在經(jīng)濟(jì)的帶動下發(fā)生巨大變革，房地產(chǎn)行業(yè)作為與社會民眾生活息息相關(guān)的行業(yè)類型，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會發(fā)展方面的影響作用也逐漸凸顯。一段時間以來，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展成為調(diào)動某些地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，與此同時，持續(xù)攀升且居高不下的房地產(chǎn)價格，成為影響和限制部分民眾生活質(zhì)量的重要因素，很多民眾渴望改變生活狀態(tài)，但是面對高昂的房地產(chǎn)價格也只能望而興嘆。伴隨國家相繼提出房地產(chǎn)調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐逐步放緩，如何通過管控房地產(chǎn)價格，滿足社會公眾的基本住房需求，保證民眾的生活質(zhì)量，已經(jīng)成為社會發(fā)展關(guān)注的重點(diǎn)問題。針對房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的相關(guān)問題進(jìn)行探討，對于保證房地產(chǎn)價格的合理性具有重要意義。

一、房地產(chǎn)價格及其影響因素

(一)房地產(chǎn)價格

房地產(chǎn)價格是指建筑物價格與建設(shè)建筑物所占土地價格的總和，土地價格能夠體現(xiàn)土地自然資源的應(yīng)用價值，建筑物價格則直觀表現(xiàn)建筑物建設(shè)過程中產(chǎn)生的勞動價值累積、資源投入價值累積，房地產(chǎn)價格高低對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行秩序、建設(shè)房地產(chǎn)的資源調(diào)配具有至關(guān)重要的影響作用。市場經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域房地產(chǎn)以商品形式存在，其使用價值需要以商品價值的方式進(jìn)行衡量和體現(xiàn)，從本質(zhì)而言，房地產(chǎn)價格便是房地產(chǎn)價值的貨幣表現(xiàn)形式。由于房地產(chǎn)具有商品屬性，人或者機(jī)構(gòu)想要獲得房地產(chǎn)的使用權(quán)或者所有權(quán)，便需要以貨幣作為交換條件，房地產(chǎn)交易也是一種形式的商品買賣，但是又與普通商品買賣存在差異，對房地產(chǎn)價格的調(diào)節(jié)和控制也具有較大的難度。

(二)房地產(chǎn)價格的特征

房地產(chǎn)價格的特征包括以下五個方面:其一，房地產(chǎn)價格的形成機(jī)制具有多樣性特征;其二，房地產(chǎn)的交易價格與所在地區(qū)、社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境、交易雙方的主觀意愿、房地產(chǎn)建設(shè)資源投入等因素密切相關(guān)，因而價格具有不一致性特征;其三，房地產(chǎn)的評估價格與抵押價格存在較大差異;其四，房地產(chǎn)的屬性存在差異;其五，房地產(chǎn)的形式自身具有多樣性特征。由于我國的房地產(chǎn)行業(yè)不僅涉及民眾的基本生活保障性住房，還有部分房地產(chǎn)具有投資性的資產(chǎn)屬性，因而進(jìn)行房地產(chǎn)價格更需要進(jìn)行系統(tǒng)性研究。

(三)房地產(chǎn)價格的影響因素

房地產(chǎn)價格的影響因素存在諸多方面，主要可以歸納為設(shè)計因素、經(jīng)濟(jì)因素與政治因素。所謂設(shè)計因素是指房地產(chǎn)建設(shè)中設(shè)計的建筑標(biāo)準(zhǔn)、資源投入等因素;所謂經(jīng)濟(jì)因素是指社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境造成的資源成本上漲、國家對經(jīng)濟(jì)發(fā)展制訂的相關(guān)政策、GDP、PerCapitaGDP、人均可支配收入等內(nèi)容;所謂政治因素主要是指政治賦予社會的安定程度、住房制度、土地制度等。不同因素對房地產(chǎn)價格的影響程度不同，其對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響的解決方式也存在不同，如果想對房地產(chǎn)價格進(jìn)行調(diào)控，則需要對其影響因素進(jìn)行分析，進(jìn)而針對影響因素制訂相應(yīng)策略，以減少相關(guān)影響因素對房地產(chǎn)價格影響作用。由于房地產(chǎn)價格自身的屬性特征，需要從宏觀角度與微觀角度兩個層面進(jìn)行分析，從而保證房地產(chǎn)價格的合理性。

(四)房地產(chǎn)價格變化的規(guī)律

房地產(chǎn)價格變化規(guī)律比較復(fù)雜，由于對其價格產(chǎn)生影響的因素較多，因而無法準(zhǔn)確判斷其價格變化的規(guī)律性特征。主要源于:其一，房地產(chǎn)價格與宏觀經(jīng)濟(jì)之間存在關(guān)系，經(jīng)濟(jì)層面存在諸多可預(yù)期因素，因而能夠確定宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢，但是經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)面指標(biāo)將會直接影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，故而房地產(chǎn)價格在某種程度上能夠體現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢，如果經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)面指標(biāo)與房地產(chǎn)價格在長期存在相違背的情況，則會出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的情況;其二，房地產(chǎn)行業(yè)自身具備經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢，因而房地產(chǎn)價格自身也具備能夠抵消通貨膨脹的優(yōu)勢;其三，不同國家的房地產(chǎn)價格變化規(guī)律存在較大的差異性，國家的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度、人口基數(shù)、人均可支配收入存在差異，故而在房地產(chǎn)價格的波動方面也體現(xiàn)較大不同，通常情況下經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價格也相對較高，但是理性的房地產(chǎn)價格，應(yīng)當(dāng)與人均可支配收入存在正比例關(guān)系。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)屬于應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)范疇，針對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行研究，形成系統(tǒng)性的理論結(jié)果。房地產(chǎn)行業(yè)是社會產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的重要環(huán)節(jié)，因而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)在產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域也能夠體現(xiàn)出交叉性特征:其一，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)與城市經(jīng)濟(jì)學(xué)具有相關(guān)性，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域需要針對土地利用、土地內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)應(yīng)用、城市土地經(jīng)營等內(nèi)容進(jìn)行研究;其二，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)與資源經(jīng)濟(jì)學(xué)也具有交叉性，資源經(jīng)濟(jì)學(xué)中需要關(guān)注土地資源的合理配置，此部分內(nèi)容也是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究關(guān)注的重點(diǎn)內(nèi)容;其三，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)與金融學(xué)也緊密相關(guān)，金融學(xué)涉及宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)、金融市場等研究內(nèi)容，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究房地產(chǎn)價格波動問題，也需要針對宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)等問題進(jìn)行研究。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)需要進(jìn)行深入研究的問題

為促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，需要針對我國社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)進(jìn)行深入研究，相較于我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況來看，我國在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究方面還存在諸多不足，相關(guān)研究成果與發(fā)達(dá)國家相比也存在較大差距。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)需要進(jìn)行深入研究的問題包括以下幾個方面。

(一)房地產(chǎn)價格

房地產(chǎn)價格應(yīng)當(dāng)為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究需要關(guān)注的重點(diǎn)問題，由于房地產(chǎn)價格與社會民眾的生活息息相關(guān)，通過房地產(chǎn)價格的相關(guān)問題進(jìn)行探究，尋求房地產(chǎn)價格研究摸索其價格波動的規(guī)律性特征，有助于保證社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢的穩(wěn)定性。一方面部分民眾因?yàn)榉康禺a(chǎn)價格虛高而導(dǎo)致無房可住;另一方面諸多企業(yè)、個人都在房地產(chǎn)行業(yè)存在投資性行為，房地產(chǎn)價格的過大波動，可能對社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成不穩(wěn)定因素，如何引導(dǎo)社會資本投資結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)化，在保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的同時，能夠減少社會民眾的住房壓力，是符合我國社會性質(zhì)的發(fā)展路徑。

(二)新建住宅區(qū)中的商業(yè)住宅價格

為滿足社會民眾的生活需要，同時提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，新建住宅區(qū)內(nèi)常會包含商業(yè)住宅，而如何進(jìn)行商品住宅價格行為量測也是經(jīng)濟(jì)學(xué)家關(guān)注的首要問題。通過相關(guān)研究活動保證商品住宅價格的合理性。

(三)住宅經(jīng)濟(jì)學(xué)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，需要保證房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定性，保證能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)價格實(shí)現(xiàn)可調(diào)可控，而住宅經(jīng)濟(jì)學(xué)的相關(guān)研究是對房地產(chǎn)價格進(jìn)行調(diào)節(jié)的重要基礎(chǔ)。為保證社會公眾的基本權(quán)益，需要加大對住宅經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究和投入，關(guān)注住宅資金、物業(yè)費(fèi)、供方供給及過濾理論等問題，以逐漸引導(dǎo)房地產(chǎn)價格趨向合理性。

四、從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)視角分析房地產(chǎn)價格問題

房地產(chǎn)調(diào)控是保持房地產(chǎn)價格穩(wěn)定的重要手段，當(dāng)前我國為保證房地產(chǎn)價格逐漸趨向合理性，對各地區(qū)的房地產(chǎn)價格實(shí)施調(diào)控政策，從地方政府、消費(fèi)者等角度來看，全面調(diào)控雖然起到一定效果，但是與預(yù)期效果還具有較大差距。目前我國房地產(chǎn)價格高速增長的趨勢已經(jīng)逐步得到遏制，但是房地產(chǎn)從投資屬性向居住屬性的轉(zhuǎn)化還需要一定時間，供大于需依然是很多城市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。2018年中央及地方政府針對房地產(chǎn)價格的調(diào)控政策及措施總數(shù)超過80項(xiàng)，除以往的限購政策外，在長期租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房等新政策方面進(jìn)行新的探索，整體房地產(chǎn)價格的調(diào)控效果逐漸發(fā)揮作用。

(一)房地產(chǎn)價格回落

造成房地產(chǎn)價格回落的原因主要源于三個方面:其一，國家推出限購政策主要針對一二線城市的房價增長態(tài)勢，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，相關(guān)限購政策對一二線城市房價的抑制作用已經(jīng)取得了顯著成效，包括北京、上海在內(nèi)的20余個一二線城市對購買資格、購買區(qū)域等方面都提出限制性條件，因而帶動這些地區(qū)的住房需求逐漸下降;其二，目前諸多地區(qū)的房地產(chǎn)貸款政策也處于收緊狀態(tài)，限貸政策的推出，使得社會民眾在房地產(chǎn)投資方面的支付能力下降，貸款成本的不斷增加，更成為房地產(chǎn)投資性需求下降的主要因素;其三，限售抑制房地產(chǎn)炒作，房地產(chǎn)炒作是脫離供需關(guān)系的不合理現(xiàn)象，限售政策提出有效抑制房地產(chǎn)炒作空間，房地產(chǎn)持有成本增加，將使更多房地產(chǎn)炒作資本離場，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)實(shí)施的情況下，房地產(chǎn)價格將逐漸回歸，趨向合理化。

(二)調(diào)控完成后，我國房地產(chǎn)價格將處于長期的平臺期

由于我國城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，吸納新型城鎮(zhèn)化人口將成為二三線城市的發(fā)展路徑，新市民的涌入將會帶動更多的住房需求，結(jié)合部分地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展資源具有發(fā)展基礎(chǔ)和條件，城市帶、城市群將是大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展的必然格局。同時很多城市的新市民家庭居住質(zhì)量相對較低，伴隨其就業(yè)穩(wěn)定性提升，居住條件的改善也會為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供剛需，很多房齡較長、住房面積相對較少的改善性住房需求也會逐步提升，因而房地產(chǎn)行業(yè)也會面臨全新的發(fā)展機(jī)遇。在供應(yīng)與需求保持平衡的條件下，我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展并不會出現(xiàn)斷崖式發(fā)展趨勢，而是會長期處于一個價格相對穩(wěn)定的平臺中，保證房地產(chǎn)價格穩(wěn)定性的同時，滿足社會公眾的房地產(chǎn)居住需求。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)價格處自身的建設(shè)資源投入以外，還會受到諸多外界因素的影響，進(jìn)行房地產(chǎn)價格的調(diào)控，需要在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域進(jìn)行深入研究，分析房地產(chǎn)價格規(guī)律與社會經(jīng)濟(jì)之間存在的必然聯(lián)系，從而減少相關(guān)因素對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生的影響，保證房地產(chǎn)價格的理性增長。同時，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展需要以房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定性為基礎(chǔ)，作為關(guān)乎民生的行業(yè)，在我國的社會政治制度及經(jīng)濟(jì)環(huán)境背景下，可以借鑒發(fā)達(dá)國家的相關(guān)研究經(jīng)驗(yàn)，并針對我國的國情進(jìn)行針對性分析，利用房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的成熟經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)價格的合理調(diào)控，保證我國房地產(chǎn)價格逐漸趨向合理性，并長期處于穩(wěn)定平臺中，以保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，形成房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)之間的互動和良性促進(jìn)關(guān)系。

作者:于鵬 單位:山水文園凱亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司