房地產市場營銷管理探究
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摘要:傳統(tǒng)的房產行業(yè)建設通常都只是為了滿足城市化發(fā)展和人們生活環(huán)境的需要。但是，隨著時代的進步，社會和民眾對于房產的要求都有所提高。在新時期下，要注意正視傳統(tǒng)營銷管理的弊端、改革營銷策略、提高房地產行業(yè)的市場營銷管理成效，這也是現代企業(yè)都應該重視和思考的問題。鑒于此，本文探究了現代房地產行業(yè)的市場營銷管理的相關內容，并提出了對應的改進措施，旨在為類似項目提供參考。
關鍵詞:房地產行業(yè);市場營銷;管理成效
前言
隨著鄉(xiāng)鎮(zhèn)向城市化發(fā)展和人口不斷增加等問題的推動，房地產成為了發(fā)展較為迅速、競爭力量持續(xù)加大的行業(yè)之一。人們對于生活環(huán)境的要求不斷提高，市場上房地產企業(yè)的數量持續(xù)上漲，房地產行業(yè)的發(fā)展前景受到了極大的挑戰(zhàn)。為了在市場中站穩(wěn)腳跟，各房產企業(yè)不得不深思現階段存在的問題，在保障自身產品質量的前提下，認真研究全新的、適應時代發(fā)展的市場營銷管理策略，全面提高企業(yè)管理質量，創(chuàng)造更高的經濟效益。
1現代房地產行業(yè)進行市場營銷管理的意義
近年來，國家經濟和人民生活水平不斷提高，與民生息息相關的各行業(yè)都處于發(fā)展大好的勢頭，特別是剛需房地產行業(yè)。1)房地產行業(yè)作為國家經濟中的支柱型產業(yè)，對國家的發(fā)展有著不可或缺的重大作用。另外，在不斷推進城市化的進程中，房地產行業(yè)作為其中一項必不可少的基礎建設項目，做好其自身的營銷策略管理，擴大市場業(yè)務，能夠帶動城市化步伐向前推進，加快翻新現階段鄉(xiāng)鎮(zhèn)和農村地區(qū)的面貌，對建設城市面貌、塑造地區(qū)文明文化都有十分重要的意義。2)對房地產企業(yè)本身來說，隨著市場競爭不斷加大，國家對該行業(yè)也提出了一系列的政策。在此背景下，企業(yè)必須開創(chuàng)出一條全新的、具有品牌特色的發(fā)展之路，才能有效應對實時變化的市場行情。進行市場營銷管理有利于企業(yè)確定自身的發(fā)展方向，擺脫傳統(tǒng)的、陳舊的營銷手段，充分迎合現階段市場的實際需求，制定出科學、合理的營銷策略。3)對于民眾而言，過去買房是為了滿足生存所需，現在，大多數人對于房子的概念發(fā)生了極大的轉變，其不再是單純的居住場所，它被賦予了家、港灣等一系列更深層次的意義。因此，房產企業(yè)做好市場營銷管理，有利于其更深入地了解人們的真正需求，從民眾的角度出發(fā)，為他們提供更舒適的、更適合他們的房子。在此過程中，既能帶動房地產的經濟發(fā)展，又能提升居民的幸福度［1］。
2．1營銷理念傳統(tǒng)老舊，對市場營銷管理缺乏基本認知
目前階段，許多房地產企業(yè)對市場營銷的概念認知還停留在“買賣房子”的基本層面，市場營銷的流程僅限于開盤、銷售等簡單步驟，甚至除了售樓人員，沒有專業(yè)的營銷部門和團隊。部分企業(yè)會直接選擇將營業(yè)業(yè)務外包給專門的中介或代理公司，錯失了很多經濟發(fā)展的良機。實際上，一個完整的營銷過程，需要從建筑規(guī)劃初期就開始下功夫，建筑的選址位置、建筑風格、戶型、民眾的心理預想等都需要經過周密的考量。
2．2缺乏前期調研過程，過分追求營銷結果
所有市場營銷工作的開展都應該以滿足客戶需求作為最終的目標。目前，一方面，許多房產開發(fā)商完全缺乏前期對市場、民眾需求、競爭品牌的調研工作，對市場行情一無所知，僅憑內部的溝通討論來確定建筑房型和營銷過程，最終導致出現產品滯銷問題，資金無法正?；鼗\，不僅無法完成銷售目標，而且造成了大量的資源浪費。另一方面，部分房地產商為了達到更高的銷售目標，在原有的售房基礎上進行一系列的配套銷售，比如裝修、車位等，導致民眾對于該種營銷方式產生嚴重的抵觸心理，反而出現適得其反的效果。
2．3營銷模式及渠道單一，缺乏多樣性及創(chuàng)新性
1)在營銷模式方面，多數房地產企業(yè)還是選擇被動的銷售模式，客戶有需求，企業(yè)提供相應的服務。推廣方式也仍局限于發(fā)傳單、租賃廣告牌、地推等形式，缺乏創(chuàng)新性。2)營銷的渠道還保留傳統(tǒng)的人為操作形式，以具體的銷售人員為主體，進行所有的銷售業(yè)務。該種市場營銷管理形勢，非但不能滿足現代社會市場的發(fā)展需要，反而會因為無法跟上時代潮流而影響實際的傳播效果，致使銷售業(yè)績呈下滑趨勢，達不到預期的經濟效益目標。
2．4配套的物業(yè)公司不專業(yè)，基礎設施不完備
隨著人們生活水平的提高，對于生活環(huán)境的要求已經不局限于房子本身的布局和質量，周圍的綠化面積、配套設施、物業(yè)公司的服務內容和管理水平等都納入了民眾的考量范圍之內。而目前，許多開發(fā)商在推廣前期打出的高質量物業(yè)平臺、符合民生要求的綠化覆蓋率、配套停車場等宣傳口號，在后期實際投入使用的過程中往往都存在巨大的落差。部分開發(fā)商為了達到銷售目的，在營銷前期，不惜耗費高資金與具備專業(yè)資質的大品牌物業(yè)公司合作，利用品牌效應開展營銷工作。而在營銷目標達到后，撤掉原有的物業(yè)公司，換成低檔次、低費用的物業(yè)公司。原本承諾的綠化面積、配套設施等也未真正落實到合同和書面文件中，以糊弄的形式欺瞞客戶，最終導致居民心中產生巨大落差，也因為開發(fā)商的不誠信行為而引起一系列的糾紛問題［2］。
3做好房地產市場營銷管理的有效策略
3．1正確分析市場營銷現狀，提升市場營銷管理意識
以LG地產公司的JY國際項目為例進行分析:該企業(yè)及項目位于某地區(qū)，企業(yè)知名度、品牌效應等影響都不是很大，且該項目的占地面積非常大，以高檔住宅小區(qū)為主，周邊配套學校、醫(yī)院、商場等胚配套設施，功能性非常強。在如此龐大的項目背后，需要投入非常大的資金。為保障資源的合理利用，實現經濟效益目標，該項目必須對自身企業(yè)及項目進行分析，提高市場營銷管理意識，在營銷渠道及模式等多方面狠下功夫，高效完成項目目標。3．1．1該企業(yè)營銷優(yōu)勢、存在的問題。其優(yōu)勢在于該地產公司的營銷經驗十分豐富，且已經具備相對完善和專業(yè)的營銷團隊，對人員的管理也十分規(guī)范。另外，該項目有十分穩(wěn)定的資金來源，在宣傳能力方面具備極高的競爭能力。而主要的問題在于產品本身的質量和實用性、銷售定價、客戶挖掘、營銷渠道不齊全等方面。該類問題使企業(yè)原本具備的各項優(yōu)勢大打折扣，無法發(fā)揮出其真正的價值。3．1．2全面分析企業(yè)自身及營銷環(huán)境。因此，通過對企業(yè)自身和營銷環(huán)境的準確分析，該項目團隊在產品策略和營銷策略上都狠下功夫，從實際問題的角度出發(fā)，有針對性地采取解決措施，通過將客戶需求進行分類、突出產品優(yōu)勢、調整定價策略、優(yōu)化渠道策略等一系列的操作手段，實現了最終的市場營銷管理目的，達到預想的經濟目標［3］。同時，還需要制定行之有效的營銷策略及工作流程。
3．2做好市場調研，采用先進的市場營銷管理理念
1)在規(guī)劃初期，要成立專門的調研隊伍，對市場行情、競品分類、客戶的實際需求進行考察，其中，以客戶需求為主要的調研方向。通過對不同客戶進行年齡、生活質量層次、購房目的進行分類，可充分了解不同的客戶對于住房的要求。比如，從年齡方面來說，中老年人群會更青睞中式的布局設計，講究經濟性和實用性。而年輕人會更注重風格上的選擇和生活的便利性。因此，針對不同的客戶群體，可確定建筑的房型設計、周邊配套設施等。前期工作做到位，可以給后期的營銷過程省去許多不必要的環(huán)節(jié)，整體提高工作效率。2)在營銷渠道和模式方面，可以充分利用當今時代的網絡平臺和科技手段。在手機和互聯(lián)網深入民眾的現代生活模式下，許多行業(yè)的運行方式都發(fā)生了極大的改變?？萍嫉倪M步讓互聯(lián)網平臺得到了充分的施展，電子商務的運行模式也給各行業(yè)和人民群眾帶來了極大的便利。各房產開發(fā)商也應緊跟時代發(fā)展的潮流，充分利用互聯(lián)網平臺，推出適應人群需求的營銷策略，讓交易過程更簡潔化、高效化。比如，以前人們買房只能通過于銷售人員面對面溝通、現場看房的方式。而現在，可以通過VR技術實現網上看房，讓人們通過手機和電腦看到樣板間的全貌。同時可以在社交軟件上與銷售人員進行溝通，節(jié)省了許多來回奔波的時間，客戶可以同時對多套房型進行實時對比，有效提高購房效率［4］。
3．3注重后期的物業(yè)服務，不斷完善配套設施
隨著社會文明的不斷進步，各房地產商的思想認知和營銷目標也應有所提升。營銷策略和經濟目標固然重要，后期的維護和服務也要到位。營銷的目的不應僅為了將產品推銷到客戶的手中，銷售的同時，得到客戶的認可、形成穩(wěn)態(tài)的合作關系也十分重要。因此，各開發(fā)商在做好建筑建設，保障房屋質量的同時，也要慎重選擇合作的物業(yè)公司，力求為客戶提供專業(yè)、優(yōu)質的服務。另外，舒適的居住環(huán)境能夠有效提升客戶的幸福度，要從客戶的需求出發(fā)，完善建筑周邊的配套設施，給客戶的生活質量提供有效的保障［5］。
4結語
居住場所的概念早已隨著時代的發(fā)展而發(fā)生變化。房地產企業(yè)要想在現代的社會市場中長遠、穩(wěn)步的發(fā)展，就必須認清自身企業(yè)的定位，從民眾的生活需求層面出發(fā)，完善內部的市場營銷策略。同時，肩負起新時代房地產企業(yè)的使命，在提高經濟效益的同時，為民眾生活提供有效服務，促進社會文明和國家經濟的不斷發(fā)展。
參考文獻:
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［3］盧曉俊．新時期房地產市場營銷管理新策略探析［J］．商訊，2019，37(4):47．
［4］程捷．新時期房地產市場營銷管理新策略初探［J］．中國市場，2018，25(10):127，129．
［5］張文紅．電子商務在房地產營銷中的應用研究［J］．時代經貿，2016，14(24):50－52．
作者:劉宇昕 單位:中國房地產開發(fā)集團有限公司
