房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃方法

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摘要：當(dāng)前，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力的不斷增大，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更為復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)如何借助土地增值稅稅務(wù)籌劃降低企業(yè)整體稅負(fù)成本，對(duì)企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化這一根本目標(biāo)具有重要意義。本文在分析房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃工作重要性的基礎(chǔ)上，針對(duì)性地探討了納稅籌劃的方法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；納稅籌劃 

近些年來，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展為我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展作出了巨大貢獻(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)成為我國(guó)支柱產(chǎn)業(yè)之一的同時(shí)，也為國(guó)家繳納了大量的稅款。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，為了有效提升經(jīng)濟(jì)效益，可以在稅法規(guī)定范圍內(nèi)，借助納稅籌劃這一有效手段，對(duì)各項(xiàng)投融資行為以及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)做出更為科學(xué)合理的安排。通過開展納稅籌劃工作，房地產(chǎn)能夠最大限度上規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、在合理范圍內(nèi)壓縮稅負(fù)成本。當(dāng)前，要清晰地認(rèn)識(shí)到，雖然我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用納稅籌劃方法的時(shí)間還比較短，但是由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及的資金量大、需要繳納的稅款數(shù)額相對(duì)較大，因此越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)把納稅籌劃當(dāng)作控制稅收成本的重要手段。企業(yè)在具體實(shí)施納稅籌劃方案前，必須明確納稅籌劃工作應(yīng)與企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略和當(dāng)前經(jīng)營(yíng)情況相結(jié)合，以不觸碰法律紅線為根本原則，在此基礎(chǔ)上適當(dāng)追求經(jīng)濟(jì)效益的提升。此外，房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃絕不僅僅是財(cái)務(wù)部門的行動(dòng)，僅依靠財(cái)務(wù)部門開展納稅籌劃工作，該項(xiàng)工作的專業(yè)性、全面性和有效性都無法得到保障。鑒于此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將財(cái)務(wù)管理部門作為納稅籌劃牽頭部門，提升各個(gè)部門的協(xié)同度，共同制定出一個(gè)科學(xué)合理的納稅籌劃方案?；诖耍疚膶?duì)房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅納稅籌劃方法展開分析。

一、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃的重要性分析

房地產(chǎn)企業(yè)是一類極為特殊的企業(yè)，其主要開展的業(yè)務(wù)是不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)及銷售。與其他企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)的投融資方式及規(guī)模、經(jīng)營(yíng)流程控制、重點(diǎn)繳納的稅種等方面都具有較為鮮明的特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，土地增值稅是必須繳納且繳納金額占比較高的稅種之一，這也是房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作的主要特征之一。長(zhǎng)期以來，由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)忽視納稅籌劃工作的重要性，使得房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅納稅籌劃工作蘊(yùn)含著巨大的提升空間，即借助科學(xué)合理的納稅籌劃方法企業(yè)能夠節(jié)約大量成本。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的背景下，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著更為復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)不斷加大。［1］在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)能否做好土地增值稅納稅籌劃工作具有不可替代的重要作用。具體來說，其重要性體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）土地增值稅納稅籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)提升經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)要求對(duì)于現(xiàn)代企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)來說，稅負(fù)成本是企業(yè)主要的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用之一，企業(yè)存在的根本意義在于實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，而繳納稅款將減少企業(yè)利潤(rùn)，不利于經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)借助科學(xué)合理的土地增值稅納稅籌劃，能夠在一定程度上降低企業(yè)的整體稅負(fù)，降低企業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)成本，進(jìn)而推動(dòng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化的目標(biāo)。因此，土地增值稅納稅籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)提升經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)要求。

（二）有效的納稅籌劃過程能夠有效提升房地產(chǎn)企業(yè)整體管理水平，提升財(cái)務(wù)管理人員的業(yè)務(wù)能力房地產(chǎn)企業(yè)開展的土地增值稅納稅籌劃工作，更多的是在企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略層面實(shí)施。房地產(chǎn)企業(yè)在啟動(dòng)某項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，借助科學(xué)合理的納稅籌劃手段，可以對(duì)項(xiàng)目整體的資金來源、開發(fā)方式以及后續(xù)的經(jīng)營(yíng)管理模式等做出更好的規(guī)劃，有助于推進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)程的同時(shí)達(dá)到降低稅負(fù)成本的目標(biāo)，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)整體的管理能力提出了更高的要求。［2］企業(yè)若能夠高效合理地完成該項(xiàng)工作，必然能夠使得管理隊(duì)伍得到充分鍛煉，進(jìn)而提升企業(yè)的整體管理能力。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅納稅規(guī)劃工作主要是由財(cái)務(wù)管理部門牽頭完成的，企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理工作人員的綜合素質(zhì)直接影響到納稅規(guī)劃工作的完成質(zhì)量。因此，財(cái)務(wù)部門推進(jìn)納稅規(guī)劃工作的過程中，能夠使得財(cái)務(wù)管理工作人員更為熟練地掌握各種會(huì)計(jì)準(zhǔn)則以及稅務(wù)知識(shí)，在日后工作中能夠更為準(zhǔn)確地開展稅款繳納工作。換言之，房地產(chǎn)企業(yè)順利開展納稅籌劃工作也能夠提升財(cái)務(wù)管理人員的業(yè)務(wù)能力。

（三）科學(xué)合理的納稅籌劃有助于房地產(chǎn)企業(yè)更好地適應(yīng)納稅環(huán)境近些年來，隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的不斷完善，我國(guó)相關(guān)部門不斷對(duì)現(xiàn)行的稅法進(jìn)行有效完善，我國(guó)稅法對(duì)企業(yè)所要繳納的稅種、納稅需要進(jìn)行的具體環(huán)節(jié)以及計(jì)稅方法都做出了十分詳細(xì)的規(guī)定。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的過程中，必須面對(duì)較為繁雜的稅種、較為煩瑣的納稅環(huán)節(jié)、較為復(fù)雜的計(jì)稅方法。因?yàn)橹挥胁粩喔伦兏镒陨淼募{稅籌劃方法，提升其合理性、有效性，才能最大限度上避免多余的稅金支出，在合法范圍內(nèi)降低重復(fù)納稅的風(fēng)險(xiǎn)。此外，鑒于房地產(chǎn)企業(yè)面臨的納稅環(huán)境愈發(fā)復(fù)雜，開展土地增值稅納稅籌劃工作能夠幫助企業(yè)更好更快地適應(yīng)納稅環(huán)境。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的方法分析

（一）利息支出籌劃當(dāng)前，我國(guó)所有企業(yè)都必須清晰地認(rèn)識(shí)到，我國(guó)現(xiàn)行的稅法規(guī)定的可扣除項(xiàng)目要比實(shí)際工作中核算項(xiàng)目少，而在一定的納稅周期內(nèi)，增值額的計(jì)算必須按照相關(guān)法律和條例進(jìn)行。我國(guó)相關(guān)部門所制定的土地增值稅暫行條例中明確規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)所承攬建設(shè)的建筑工程項(xiàng)目，在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期間所產(chǎn)生的各項(xiàng)財(cái)務(wù)費(fèi)用利息支出，對(duì)于企業(yè)能夠按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行分?jǐn)偳夷軌蛱峁┯行У娜谫Y證明部分，企業(yè)在進(jìn)行稅款繳納時(shí)可以據(jù)實(shí)扣除（其中需要進(jìn)一步明確的是，該部分最高額不能超過以銀行同期利率計(jì)算得出的總額）。［3］但是，若房地產(chǎn)企業(yè)不能按照相關(guān)規(guī)章制度對(duì)利息支出進(jìn)行分?jǐn)?，或者不能提供正?guī)有效的融資證明，則開展納稅籌劃的過程中，只能按照稅法相關(guān)規(guī)定中土地取得成本和進(jìn)一步開發(fā)成本的固定比例進(jìn)行扣除。鑒于以上條款的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)自身業(yè)務(wù)的開展情況，具體問題具體分析，最終選擇一種最有利于降低企業(yè)稅負(fù)成本的計(jì)算方式。而最常見的情況是，若房地產(chǎn)企業(yè)開展融資活動(dòng)時(shí)產(chǎn)生的融資利息費(fèi)用沒有達(dá)到土地取得成本和進(jìn)一步開發(fā)成本的某一規(guī)定比例，則可以選擇直接按照該規(guī)定比例進(jìn)行扣除，這樣能夠?qū)崿F(xiàn)最低的稅額，降低企業(yè)整體的稅負(fù)支出。

（二）簽訂分售合同簽訂分售合同也是一種房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃常用方法。對(duì)于一些房地產(chǎn)企業(yè)來說，不僅要修建房屋主體，還要負(fù)責(zé)后續(xù)很多設(shè)備的安裝工作。若房屋主體建設(shè)工作已經(jīng)初步完成但購(gòu)房者尚未完成裝修的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以與購(gòu)房者進(jìn)行協(xié)商并簽訂房屋轉(zhuǎn)移合同；當(dāng)房屋主體已經(jīng)完全建成且購(gòu)房者已經(jīng)開始了部分裝修工作，則房地產(chǎn)企業(yè)可以與購(gòu)房者進(jìn)行協(xié)商，再為其提供一定服務(wù)的基礎(chǔ)上簽訂部分裝修合同。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以在相關(guān)法律規(guī)定下，根據(jù)第一份房屋轉(zhuǎn)移合同的金額繳納土地增值稅。至于房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu)房者所簽訂的第二份裝修合同，其涉及的合同金額已經(jīng)不再屬于土地增值稅的征稅范疇。通過以上分析，房地產(chǎn)企業(yè)通過科學(xué)合理的納稅籌劃，有效降低了企業(yè)所要承擔(dān)的土地增值稅金額，為企業(yè)帶來了更多的經(jīng)濟(jì)利益。

（三）充分利用相關(guān)稅收優(yōu)惠政策當(dāng)前，我國(guó)現(xiàn)行的土地增值稅暫行條例中針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)等納稅人做出明確要求，即房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)過程中，對(duì)于增值額低于可以扣除額度百分之二十的項(xiàng)目普通住宅部分，可以不用繳納土地增值稅。與之相對(duì)應(yīng)的是，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的增值額如果超過了可扣除額度的百分之二十，則該項(xiàng)目產(chǎn)生的所有增值金額，都必須按照稅法的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行繳稅。此外，我國(guó)稅法針對(duì)該情況進(jìn)一步做出了更加細(xì)致的規(guī)定，即房地產(chǎn)企業(yè)等納稅人住宅開發(fā)項(xiàng)目完成后，繼續(xù)進(jìn)行其他建筑項(xiàng)目開發(fā)的，必須進(jìn)一步對(duì)后續(xù)項(xiàng)目的增值額進(jìn)行分別核算。針對(duì)該情況，房地產(chǎn)企業(yè)為了通過有效的納稅籌劃享受到各項(xiàng)優(yōu)惠政策，企業(yè)可以將一項(xiàng)特定的整體建筑開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行進(jìn)一步拆分。舉例來說，房地產(chǎn)企業(yè)在制定土地增值稅納稅籌劃方案過程中，可以將增值率不同的住宅開發(fā)項(xiàng)目，以百分之二十為界進(jìn)行拆分，從而能夠享受到相關(guān)稅收優(yōu)惠政策。

三、房地產(chǎn)企業(yè)開展土地增值稅納稅籌劃過程中應(yīng)注意的問題

一方面，房地產(chǎn)企業(yè)必須進(jìn)一步了解法律要求，以不違反相關(guān)法律作為納稅籌劃的底線。企業(yè)管理層必須強(qiáng)化納稅意識(shí)，在法律允許的邊界內(nèi)合理合法地開展納稅籌劃工作。而具體到土地增值稅的納稅籌劃工作中，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)安排專門的工作人員，認(rèn)真研究學(xué)習(xí)現(xiàn)行稅法中的相關(guān)規(guī)定，避免在開展納稅籌劃工作過程中觸犯相關(guān)法律法規(guī)的現(xiàn)象，同時(shí)這也有助于產(chǎn)生更好的納稅籌劃結(jié)果。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)自身發(fā)展情況靈活選擇土地增值稅納稅籌劃方法。企業(yè)在制定具體的納稅籌劃工作方案時(shí)，必須考慮到企業(yè)當(dāng)前的發(fā)展階段以及具體的業(yè)務(wù)開展情況，選擇一種最適合自身未來發(fā)展的納稅籌劃方案。需要特別注意的是，不能盲目借鑒其他企業(yè)的土地增值稅納稅籌劃工作方案，因?yàn)槊總€(gè)企業(yè)的基本情況不同，制定納稅籌劃方案時(shí)考慮的側(cè)重點(diǎn)也不同。

四、結(jié)語

總的來說，在當(dāng)前愈發(fā)復(fù)雜的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)如何有效控制總稅負(fù)成本對(duì)于企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力具有重要影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)真學(xué)習(xí)相關(guān)法律規(guī)定，借助科學(xué)合理的納稅籌劃手段控制企業(yè)的土地增值稅成本。在此過程中，企業(yè)要注重法律風(fēng)險(xiǎn)的防范，以便實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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［2］于堯.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃方法探討［J］.中國(guó)管理信息化，2011（16）.

［3］遲麗華，吳月，Chi等.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃［J］.中國(guó)房地產(chǎn)，2012（407）.

作者：唐群芳 單位：重慶金科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司