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房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃淺談

前言:想要寫出一篇引人入勝的文章?我們特意為您整理了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃淺談范文,希望能給你帶來靈感和參考,敬請閱讀。

摘要:房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大的同時,國家針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度也隨之加大。隨著政府部門提出的房住不炒概念的提出,商業(yè)銀行不僅加大了對個人房貸的限制和監(jiān)管力度,同時針對房地產(chǎn)企業(yè)貸款的限制條款也越來越多。面對空間巨大的生存壓力和挑戰(zhàn),絕大多數(shù)規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)都出現(xiàn)了資金鏈斷裂的問題。所以,怎樣才能有效降低房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成本,提高企業(yè)的風(fēng)險防控水平,推動房地產(chǎn)行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展,是當(dāng)前新經(jīng)濟(jì)常態(tài)下我國房地產(chǎn)行業(yè)面臨的首要問題。分析房地產(chǎn)企業(yè)在實施稅收籌劃策略時出現(xiàn)的問題,并以此為基礎(chǔ)制定切實可行的應(yīng)對策略,為我國房地產(chǎn)行業(yè)的有序發(fā)展保駕護(hù)航。文章主要是就房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃進(jìn)行了分析與探討。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);稅務(wù)籌劃;問題;措施

作為新經(jīng)濟(jì)常態(tài)下的房地產(chǎn)企業(yè)來說,必須緊跟市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的腳步,做好稅收籌劃、稅務(wù)風(fēng)險防范工作才能確保企業(yè)在激烈的市場競爭中始終處于有利的位置。隨著房地產(chǎn)企業(yè)深刻認(rèn)識到,要想有效提升企業(yè)的盈利水平,企業(yè)必須從稅務(wù)籌劃方面著手,嚴(yán)格按照國家頒布實施的稅收政策,優(yōu)化和完善企業(yè)的稅收籌劃體系,才能最大限度地降低企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中的稅負(fù)壓力。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施稅收籌劃問題

(一)重要性認(rèn)識不到位

雖然越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)都已經(jīng)認(rèn)識到了通過稅收籌劃的方式,提高企業(yè)經(jīng)營效益的重要性。但是就目前來說,仍然有部分房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展的過程中,不僅未能認(rèn)識到開展稅收籌劃工作的意義和價值,而且也沒有投入過多的精力開展這一工作。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說,稅收籌劃工作是促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營管理水平的重要手段,正是因為稅收籌劃工作與企業(yè)的經(jīng)營、收益、稅收金額、企業(yè)未來發(fā)展等各個方面都存在著直接或間接聯(lián)系。所以,房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展的過程中,應(yīng)該在合理分析稅收政策的前提下,制定科學(xué)合理的稅收籌劃策略,發(fā)現(xiàn)和解決企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中存在的問題,促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部管理水平的有效提升,確保企業(yè)長期可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)的順利實現(xiàn)。[1]

(二)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)較重且種類多

房地產(chǎn)企業(yè)開展的各種經(jīng)濟(jì)活動中,涉及了企業(yè)所得稅、增值稅、土地增值稅等數(shù)量眾多的稅收項目。由于這些稅收項目貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)所有的業(yè)務(wù)活動中,再加上不同計算方法對企業(yè)稅收產(chǎn)生的影響也各不相同,所以房地產(chǎn)企業(yè)長期以來始終都是稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)管的重點行業(yè)。作為新經(jīng)濟(jì)常態(tài)下的房地產(chǎn)企業(yè)來說,必須緊跟市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的腳步,制定科學(xué)合理的稅務(wù)籌劃策略,才能最大限度地減輕企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中面臨的稅務(wù)壓力。

(三)稅收政策變動較大

針對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策仍需不斷更新的現(xiàn)狀,房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)自身經(jīng)營發(fā)展的實際情況,通過開展高效稅收籌劃工作的方式,規(guī)避企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中可能遇到的稅收風(fēng)險。

二、強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅籌劃對策

(一)明確籌劃目標(biāo)

房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作人員不僅要掌握豐富的專業(yè)知識和較強(qiáng)的綜合能力,而且還需全面的了解和掌握稅收籌劃政策的相關(guān)內(nèi)容,才能勝任稅務(wù)籌劃工作提出的要求。所以,房地產(chǎn)企業(yè)為了達(dá)到有效提升土地增值稅稅收籌劃科學(xué)性與合理性的目的,必須根據(jù)企業(yè)自身發(fā)展的實際情況明確企業(yè)稅收籌劃的目標(biāo),針對稅收籌劃工作的特點,在相關(guān)法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)開展稅務(wù)籌劃工作,才能在有效減輕企業(yè)稅負(fù)的基礎(chǔ)上,提高企業(yè)的經(jīng)營利潤,為企業(yè)的發(fā)展壯大打下堅實的基礎(chǔ)。[2]

(二)利用優(yōu)惠政策進(jìn)行合理籌劃

國家頒布實施的稅收政策明確規(guī)定了,納稅人在出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅時增值額不超過20%的,減免土地增值稅。反之如果增值額超過20%則必須根據(jù)相應(yīng)稅收政策繳納土地增值稅。所以,房地產(chǎn)企業(yè)必須切實做好以下幾方面的工作,才能真正地享受到國家實施的免交土地增值稅優(yōu)惠政策。首先,設(shè)置合理的銷售價格。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅項目前,必須深入市場調(diào)查行業(yè)發(fā)展的實際情況,準(zhǔn)確預(yù)測房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢,然后根據(jù)企業(yè)自身發(fā)展需求,設(shè)定合理的銷售價格,才能達(dá)到將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值額限制在20%范圍內(nèi)的目的。其次,加大項目增值額控制的力度。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中,應(yīng)該根據(jù)企業(yè)自身發(fā)展實際情況,處理房地產(chǎn)項目的增值額。比如,根據(jù)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展需求追加項目開發(fā)過程中的土地征用、建筑施工、拆遷補(bǔ)償?shù)乳_發(fā)成本,提高項目開發(fā)增值率控制的效果。最后,采用分別核算的方式,準(zhǔn)確核算方面增值額。根據(jù)住宅和其他類型房地產(chǎn)項目做好成本費用的歸集管理工作。比如,如果房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目中既有住宅,同時又有商鋪、地下車庫等其他類型的房地產(chǎn)項目時,房地產(chǎn)企業(yè)必須在項目前期規(guī)劃時,合理區(qū)分不同類型的房地產(chǎn)項目,同時采取相應(yīng)的措施將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率控制在20%以內(nèi),才能在享受普通住宅免稅政策的前提下,才能達(dá)到有效減輕企業(yè)土地增值稅稅負(fù)的目的。

(三)加強(qiáng)增值稅專用發(fā)票管理

國家實施的“營改增”稅收政策,要求房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)項目時,必須合理使用材料采購各個環(huán)節(jié)取得的進(jìn)項稅發(fā)票進(jìn)行相應(yīng)的抵扣。因此房地產(chǎn)企業(yè)在材料采購環(huán)節(jié)能否順利卻增值稅專用發(fā)票是決定企業(yè)稅負(fù)水平高低的關(guān)鍵。一般情況下,房地產(chǎn)企業(yè)在施工材料采購環(huán)節(jié),經(jīng)常采取分期付款結(jié)算方式,保證企業(yè)取得的增值稅發(fā)票可以及時用于企業(yè)進(jìn)項稅的抵扣。假如企業(yè)采用預(yù)付或賒購結(jié)算方式采購施工材料采購付款方式,那么企業(yè)在材料采購款未結(jié)清前,房地產(chǎn)企業(yè)則無法獲得增值稅專用發(fā)票,更不能進(jìn)行進(jìn)項稅的抵扣。針對這一情況,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡可能地采用集中采購的方式,提高原材料采購價格方面的優(yōu)勢,保證企業(yè)順利取得增值稅專用發(fā)票。[3]

(四)合理選擇上游納稅人

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中,選擇的上游供貨企業(yè)的納稅人身份對企業(yè)進(jìn)項稅抵扣工作能否順利完成有著決定性影響。假如在報價相同的條件下,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的實際需求,選擇具備一般納稅人資格的企業(yè),作為上游供貨服務(wù)商。假如貨物與勞務(wù)提供方兩者均為一般納稅人是,要求房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該按照稅收政策的規(guī)定分別活動13%、9%、6%等幾檔稅率的增值稅專用發(fā)票。假如貨物或勞務(wù)提供方屬于小規(guī)模納稅人時,并在代開申請通過后,房地產(chǎn)企業(yè)才能按照要求獲得3%的抵扣率。由于小規(guī)模納稅人的征稅率低于一般納稅人抵扣稅率,再加上小規(guī)模納稅人采取的是由稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅專用發(fā)票的稅務(wù)管理方式,這種委托代開方式,不但推遲了房地產(chǎn)企業(yè)及時利用增值稅專用發(fā)票進(jìn)項稅額抵扣的時間,同時導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中出現(xiàn)了資金占用項目開發(fā)成本的現(xiàn)象。另外,房地產(chǎn)企業(yè)為了保證企業(yè)的經(jīng)營效益,應(yīng)該采取將上游建筑業(yè)務(wù)與企業(yè)其他業(yè)務(wù)合理分離的策略,以便于房地產(chǎn)終端銷售公司在經(jīng)營過程中,可以采取購入的方式,順利獲得建筑公司的勞務(wù)進(jìn)項稅地勘,降低房地產(chǎn)企業(yè)繳納的增值稅稅額,促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營利潤的有效提升。[4]

(五)利用進(jìn)項稅抵扣額

“營改增”政策實施前,房地產(chǎn)企業(yè)在繳納營業(yè)稅時,已經(jīng)按照政策將精裝房開發(fā)產(chǎn)生的材料、人工等相關(guān)費用全部計入到房屋建設(shè)成本中,所以在房屋銷售過程中不能將其用于進(jìn)項稅的抵扣。營改增政策全面實施后,房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)精裝房產(chǎn)生的材料費用、人工成本等必須按照相關(guān)規(guī)定在順利取得增值稅專用發(fā)票后,才能用于進(jìn)項稅的抵扣工作中。比如,房地產(chǎn)企業(yè)的精裝房裝飾中配置的家具家電,房地產(chǎn)企業(yè)必須在購買過程中,按照13%的基本稅率取得上游供應(yīng)商提供的增值稅專用發(fā)票用于進(jìn)項稅抵扣。隨著精裝房正式進(jìn)入到銷售環(huán)節(jié)后,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該及時將裝飾費用、家具家電款等成本全部計入到房價銷售額中,然后按照銷售不動產(chǎn)9%計算銷項稅,才能確保房地產(chǎn)企業(yè)在精裝飾銷售環(huán)節(jié)順利獲得額外的4%抵扣率。

(六)健全風(fēng)險防范控制體制

首先,房地產(chǎn)企業(yè)在開展稅收籌劃工作時,必須嚴(yán)格地按照要求貫徹落實風(fēng)險防范與控制體制等內(nèi)容,建立符合企業(yè)長期可持續(xù)發(fā)展要求的風(fēng)險防范與控制制度,提高企業(yè)的風(fēng)險控制水平和能力。合理運(yùn)用綜合稅收籌劃措施,開展風(fēng)險分析和研究工作,制定具有針對性的風(fēng)險防控策略,才能讓稅收籌劃策略在企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中的作用充分發(fā)揮出來。其次,房地產(chǎn)企業(yè)在開展稅收籌劃工作時,應(yīng)該加強(qiáng)稅收籌劃人員風(fēng)險防控意識培訓(xùn)的力度。由于稅收籌劃人員是房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作順利開展的關(guān)鍵,其專業(yè)能力和籌劃水平對企業(yè)稅收籌劃工作開展的效果起到了決定性影響。最后,房地產(chǎn)企業(yè)必須充分重視培養(yǎng)稅收籌劃工作人員道德素養(yǎng)的重要性。由于稅收籌劃人員的道德素養(yǎng)是決定企業(yè)風(fēng)險防控工作效果的關(guān)鍵,只有工作人員具備了較高的道德素養(yǎng),才能確保企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險防控目標(biāo)的順利實現(xiàn),提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益,為我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展保駕護(hù)航。[5]

三、結(jié)語

總而言之,房地產(chǎn)企業(yè)在不斷發(fā)展的過程中,必須緊跟市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的腳步,做好企業(yè)稅收籌劃的相關(guān)工作。通過開展稅收籌劃不僅有助于企業(yè)稅收籌劃效率的有效提升,而且減輕了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)負(fù)擔(dān)。所以,房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中,必須在掌握稅務(wù)籌劃風(fēng)險的前提下,合理運(yùn)用科學(xué)合理的風(fēng)險防范和控制策略,提高企業(yè)的稅收籌劃綜合能力和水平,充分發(fā)揮稅收籌劃工作的作用,提高企業(yè)經(jīng)營發(fā)展水平和效率。

參考文獻(xiàn)

[1]胡芳,羅鳴.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃[J].特區(qū)經(jīng)濟(jì),2011(3).

[2]范賓.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃[J].企業(yè)導(dǎo)報,2009(7).

[3]王立.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險探析[J].會計之友,2012(9).

[4]李壽山.新時期房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的風(fēng)險及防范的綜合分析[J].商,2013(4).

[5]邱燦輝.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的風(fēng)險和防范措施[J].商訊,2019(29).

作者:劉順安 單位:湖北廣播電視臺

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