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摘要：房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中納稅大戶，企業(yè)涉及到的稅種種類繁多，因此在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程中成本費(fèi)用中稅務(wù)占有很大比重。如何在不違反現(xiàn)行稅收法律法規(guī)的前提下，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)從房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)、建設(shè)和銷售階段提出所應(yīng)考慮的稅收籌劃，從而達(dá)到減輕企業(yè)稅負(fù)、提高企業(yè)利潤(rùn)的目的是擺在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中研究的重要課題。本文主要探討了房地產(chǎn)業(yè)的稅收現(xiàn)狀，以及進(jìn)行稅收策劃的意義和一些簡(jiǎn)單的方法。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)成本；稅收籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)具有開發(fā)周期時(shí)間長(zhǎng)、開發(fā)業(yè)務(wù)樣式多形式復(fù)雜、資金占用量大等幾大特點(diǎn)。因此，企業(yè)如何通過合法而且合理的方式方法將賦稅這方面進(jìn)行稅收籌劃來使得企業(yè)達(dá)到減輕稅務(wù)的壓力顯得尤為重要。
一、房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用稅收籌劃的內(nèi)容和意義
房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí)際經(jīng)營(yíng)過程中的稅收成本涉及的內(nèi)容比較多。稅收籌劃就是將這些費(fèi)用進(jìn)行綜合分析整理，因此稅收籌劃對(duì)于公司企業(yè)和國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展及稅收都有重要積極的意義。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，合理合規(guī)的稅收籌劃政策能夠有效的減輕企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)，在增加企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的同時(shí)，也提高了企業(yè)在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)了企業(yè)穩(wěn)定健康的發(fā)展；對(duì)于國(guó)家來說，企業(yè)良好的稅收籌劃能夠促進(jìn)企業(yè)本身跟隨國(guó)家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的導(dǎo)向開展各項(xiàng)工作，對(duì)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的管理優(yōu)化，國(guó)家稅收和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都會(huì)促進(jìn)發(fā)展。
二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本費(fèi)用稅收籌劃模式和方法
（一）可以選擇將增值額進(jìn)行抵消或減少納稅的平均費(fèi)用
對(duì)于生產(chǎn)單位而言，如果是一個(gè)長(zhǎng)時(shí)間的開發(fā)行為，我們可以將這段時(shí)間內(nèi)開發(fā)過程中涉及到的所有業(yè)務(wù)成本開發(fā)費(fèi)用來分?jǐn)偛⑦M(jìn)行調(diào)整。這樣將獲得的該階段的增值額進(jìn)行平均分?jǐn)?，這樣可以避免除出現(xiàn)某個(gè)時(shí)間段有過高的增值率現(xiàn)象的產(chǎn)生，從而避免過多的稅款繳納出去，起到節(jié)約資金的作用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果從一開始立項(xiàng)起就考慮將稅務(wù)這塊進(jìn)行一套完整的稅收籌劃，那么這個(gè)項(xiàng)目就成功了一半。所以說企業(yè)要根據(jù)自身情況來選擇適合自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的的開發(fā)形式和稅收形式。土地增值稅納稅人因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)品所獲得的資金收入扣除政策要求的項(xiàng)目金額后剩余部分的資金被稱作增值額，該部分作為扣除項(xiàng)目金額最重要組成直接關(guān)系著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本的大小，更是影響納稅金額多少的直接因素。作為一個(gè)房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)其開發(fā)成本支出越高，那么它應(yīng)繳納的稅金就會(huì)越小，反之如果開發(fā)成本支出越低，則它應(yīng)繳納的稅金就會(huì)越大。納稅人如果能夠按一定比例和限度進(jìn)一步擴(kuò)大費(fèi)用支出，這就會(huì)節(jié)省大量的應(yīng)繳納的稅金。但是凡事都有個(gè)限度，如果過量而且毫無限制的采用這種方式的稅收籌劃，將會(huì)引起稅務(wù)部門的注意，后果就是倒逼這稅務(wù)部門重新調(diào)整納稅政策，結(jié)果是企業(yè)非但沒能按自己的預(yù)期設(shè)想，反而浪費(fèi)時(shí)間得不償失。
（二）稅收籌劃可通過合理選擇會(huì)計(jì)處理方法進(jìn)行
會(huì)計(jì)處理方法的籌劃包括預(yù)提費(fèi)用、個(gè)人所得稅、開發(fā)的產(chǎn)品與可出租的產(chǎn)品、正常營(yíng)業(yè)、管理和財(cái)務(wù)等幾方面的費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)過程中廣告宣傳費(fèi)用是不可避免的。根據(jù)我國(guó)的稅法規(guī)定，廣告費(fèi)用的支出都有一個(gè)限度，就是說房地產(chǎn)企業(yè)每一個(gè)納稅年度的廣告宣傳等費(fèi)用支出均不得超過產(chǎn)品銷售收入的15%內(nèi)按照實(shí)際發(fā)生額扣除。有些大型企業(yè)集團(tuán)廣告部分需要統(tǒng)一策劃，費(fèi)用由總公司統(tǒng)一列支，為避免出現(xiàn)總公司因廣告費(fèi)支出超出15%，,而子公司不足15%的情況發(fā)生。針對(duì)這一情況，可以讓與子公司業(yè)務(wù)有關(guān)系的廣告費(fèi)由子公司來承擔(dān)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目完成時(shí)還運(yùn)用預(yù)提費(fèi)用得方式，提前把增加成本的部分計(jì)入，該運(yùn)轉(zhuǎn)的作用就是根據(jù)市場(chǎng)和法規(guī)合規(guī)合理延緩企業(yè)所得稅的繳納時(shí)間，為房地產(chǎn)企業(yè)贏得充分的時(shí)間價(jià)值。
（三）利息支付的稅收籌劃方法
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)活動(dòng)需要大量資金的支持。一般來說企業(yè)可通過籌集基金的方式、銀行貸款的方式等來實(shí)現(xiàn)資金的來源以用于開發(fā)項(xiàng)目。房產(chǎn)企業(yè)如何利用籌集資金方式的不同來降低納稅基數(shù)也是屬于稅收籌劃的一部分。例如可以貸款或籌集資金的利息部分當(dāng)做稅前提前列支，這樣也能達(dá)到抵稅效應(yīng)從而進(jìn)一步降低企業(yè)納稅金額。對(duì)于債券融資方式來說，股票屬于權(quán)益資金的范疇，只能按照稅后的利潤(rùn)來進(jìn)行按比例分配，所以該方式不能作為籌劃來降低房產(chǎn)企業(yè)的納稅基數(shù)。其他方面我們還可以合理利用資金利息來進(jìn)行稅收籌劃的方式，我國(guó)稅法規(guī)定在計(jì)算土地增值稅增值額時(shí)，其增值額中涉及到房產(chǎn)企業(yè)開發(fā)活動(dòng)的費(fèi)用利息支出時(shí)，如果納稅人能夠按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來計(jì)算分?jǐn)偛⑶易屍淠軌蛱峁┵Y金的金融機(jī)構(gòu)證明的允許其按照實(shí)際扣除資金利息，但最多只能扣除土地成本以及開發(fā)成本資金總和的5%。不能超過同一時(shí)間段內(nèi)商業(yè)銀行同樣類別業(yè)務(wù)的貸款利率計(jì)算的金額。
（四）可以通過臨界點(diǎn)方法來進(jìn)行稅收籌劃
該方式可作為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)活動(dòng)中的土地增值稅的稅收籌劃來使用，根據(jù)我國(guó)稅務(wù)法的規(guī)定要求，建設(shè)中的普通商品房住宅項(xiàng)目的土地增值稅的起征點(diǎn)為20%，該數(shù)值就是稅務(wù)納稅的臨界點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)中它一般用來計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)的收入和支出。規(guī)定指出，若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造并且銷售住宅時(shí)，其增值稅額沒有能夠超過扣除項(xiàng)目資金金額的20%，則可以免征土地部分的增值稅；如果說其增值額度超過了項(xiàng)目本身按規(guī)定需要扣除的項(xiàng)目資金金額的20%，就應(yīng)該按照稅務(wù)部門規(guī)定的費(fèi)率對(duì)項(xiàng)目全部增值額度進(jìn)行計(jì)算繳納。該部分中出現(xiàn)的“20%的增值率”指的是“普通住宅計(jì)繳土地增值稅的臨界點(diǎn)”。因此如果房地產(chǎn)企業(yè)銷售的商品房住宅的增值率小于20%的土地增值稅繳稅臨界點(diǎn)?？梢栽黾禹?xiàng)目開發(fā)的成本措施費(fèi)用，通過用于扣除的計(jì)算基數(shù)，來降低房產(chǎn)銷售的增值金額以便減少需要繳納的稅金；此外也可以根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況適時(shí)降低商品的銷售價(jià)格，降低資金收入，使得整個(gè)項(xiàng)目的增值率小于20%以下，從而享受到該項(xiàng)項(xiàng)目的稅收優(yōu)惠。
（五）可利用兩次銷售房地產(chǎn)籌劃的方法
土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納的主要稅種之一。土地增值稅計(jì)算方式采用超率累進(jìn)稅率的方式，這就說明如果房地產(chǎn)銷售的增值率越高的話，那么它所繳納的稅率也會(huì)越高。針對(duì)這種狀況，可通選擇用房地產(chǎn)兩次銷售的稅收籌劃方法，通過籌劃將房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售單價(jià)分解來實(shí)施，以降低房地產(chǎn)銷售產(chǎn)生的增值稅率。此外如果房屋銷售的是已經(jīng)裝修過的房屋，那么在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)可以將該裝修過的部分單獨(dú)出來，作為一個(gè)獨(dú)立核算項(xiàng)來納入稅收籌劃，以減少土地增值稅的繳納。
三、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃實(shí)際應(yīng)用
結(jié)合上文所提到的方法方式，我們就企業(yè)稅后優(yōu)惠政策有利于幫助企業(yè)優(yōu)化稅收籌劃這條來舉例。假設(shè)對(duì)某房地產(chǎn)開發(fā)公司的稅收籌劃進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定的政策：在準(zhǔn)備出售公司的住宅產(chǎn)品時(shí)，以企業(yè)的增值額占扣除項(xiàng)目資金20%為納稅分界線，如果納稅金額低于此分界線金額企業(yè)則可以免除稅務(wù)規(guī)定應(yīng)繳納的土地增值稅，如果高出此條分界線金額就需要按照稅務(wù)部門的規(guī)定繳納稅金。假設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)公司整個(gè)一年度銷售完去年已建好的商品房住宅面積10000平方米，工程扣除項(xiàng)目金額5100萬元，該企業(yè)現(xiàn)有兩種銷售方案可供選擇：一是出將房屋銷售價(jià)單價(jià)定為6300元/平米；二是將房屋銷售單價(jià)定為6600元/平米，分別計(jì)算后可以選出收益較大的定價(jià)方案。當(dāng)房屋銷售價(jià)格6300元/m2時(shí)，房屋售價(jià)：6300×10000=6300（萬元）稅金部分：6300×5%×（1+11%）=349.7（萬元）扣除項(xiàng)目金額合計(jì)：5100+349.7=5449.7（萬元）企業(yè)增值額：6300-5449.7=850.3（萬元）增值率：850.3÷5449.7≈15.6%；因?yàn)?5.6%小于20%由此可以看出，企業(yè)以單價(jià)6300元/平米來銷售時(shí)獲得的利潤(rùn)大于6600元/平米銷售時(shí)所得的利潤(rùn)。因此房地產(chǎn)生產(chǎn)企業(yè)非常有必要進(jìn)行稅收籌劃，充分了解稅務(wù)部門的政策和其他有利條件，在合理合法的基礎(chǔ)上最大程度上提高企業(yè)的收益。
四、結(jié)語(yǔ)
綜上所述，稅收作為房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)活動(dòng)中的一大成本費(fèi)用，它對(duì)于企業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)有著很重要的意義和作用，企業(yè)合理的稅收籌劃能夠很大程度上來減輕企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的稅賦，不僅促進(jìn)了企業(yè)的收入還提高了企業(yè)在市場(chǎng)上的核心競(jìng)爭(zhēng)能力，體現(xiàn)了企業(yè)自身價(jià)值，促進(jìn)了企業(yè)更好的發(fā)展。
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作者：鄧德銀 單位：中鐵五局集團(tuán)置業(yè)有限公司