房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃探析

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一、引言

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常被冠名為“暴利行業(yè)”，但是，從最近幾年房地產(chǎn)上市公司公布的財務(wù)報告來看，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率通常是10%~20%，這種結(jié)果和人們想象中的結(jié)果大相徑庭。隨著在過去的幾年，房價經(jīng)歷了大幅度的上漲，但是，高成本也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所詬病。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本大致分為三塊：土地出讓金、建安費、稅費。據(jù)統(tǒng)計，稅費占成本的比例大概在20%到30%之間，這在全行業(yè)中是比較高的。隨著經(jīng)濟形勢的變化，房地產(chǎn)也逐漸告別了“黃金十年”，迎來了漫長的調(diào)整時期，成本成為關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)生存的命脈，而納稅籌劃作為一種財務(wù)管理的手段，是控制成本的直接和行之有效的方法，對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，具有重要意義。我國企業(yè)在這一方面的實踐經(jīng)驗較少，需要加強相關(guān)理論研究和豐富相關(guān)實踐。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)企業(yè)對納稅籌劃的認識不足

在發(fā)達國家，納稅籌劃已經(jīng)成為演變成了一門專門的知識，但是，在國內(nèi)，這一知識和方法剛剛興起。在房地產(chǎn)企業(yè)中，真正懂得納稅籌劃的也僅是少數(shù)幾個人，大多數(shù)財務(wù)人員對于納稅籌劃的認識很片面。甚至，一提到納稅籌劃，很多企業(yè)馬上會將它與偷稅、漏稅聯(lián)想在一起。這種觀念是不對的，與偷稅、漏稅相比，納稅籌劃在法律上具有本質(zhì)上的區(qū)別，納稅籌劃是在國家稅收法律的框架內(nèi)開展的，是符合法律精神的。并且，也有很多人只是簡單地將納稅籌劃與合理避稅劃等號，這是觀點也是片面的，真正意義上的納稅籌劃包括節(jié)稅籌劃、避稅籌劃、轉(zhuǎn)嫁籌劃和實現(xiàn)涉稅零分險，是一個成體系的知識框架。

（二）納稅籌劃的水平不高

從國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃事件來看，納稅籌劃呈現(xiàn)出方法單一、短視化和游離在法律邊緣的特點。房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃通常只關(guān)注在本年度，更多地采用節(jié)稅的方法，利用規(guī)模優(yōu)勢，尋找更多地稅盾，已達到本期減少納稅的目的。這種做法只關(guān)注短期利用，忽視了長期利益，并且這種做法也常常是在打“擦邊球”，很多情況下已經(jīng)觸碰到了法律的底線，也給企業(yè)帶來了一定的納稅風(fēng)險。這個問題的主要原因在于相關(guān)人才短缺，正規(guī)的學(xué)歷教育對于這方面的涉獵較少，因此相關(guān)人才的培養(yǎng)較少，大多都是在實戰(zhàn)中摸索成長的。很多房地產(chǎn)企業(yè)也會借助于專業(yè)中介機構(gòu)的力量來從事納稅籌劃工作。

三、房地產(chǎn)企業(yè)的常用的納稅籌劃方法

（一）確定合理的資本結(jié)構(gòu)，利用負債的稅盾效應(yīng)

對于房地產(chǎn)企業(yè)來件，需要籌集的資金量是非常大的，而資金的來源無非有兩個，一個是權(quán)益性資金來源，如上市募集資金；另一個是負債資金來源，如銀行借款。但是這兩種來源資金的稅負后果是不同的。根據(jù)現(xiàn)行的企業(yè)所得稅法律制度規(guī)定，在進行納稅申報時，合理的利息支出可以在稅前列支，從而減少了本期的應(yīng)納稅所得額，起到了節(jié)稅的作用。并且負債也具有杠桿效應(yīng)，能夠放大股東的收益。而股利屬于凈利潤的分配結(jié)果，不可以在稅前作為費用列支，因此不具有稅盾效應(yīng)。利息具有稅盾效應(yīng)，息稅前收益大于債務(wù)成本總額時，它的節(jié)稅效果同負債比率的大小成正比例變動。并且，當(dāng)企業(yè)的負債比率控制在一定的范圍內(nèi)，與無負債企業(yè)相比，有負債企業(yè)的權(quán)益資本凈利率更高。這說明負債具有納稅籌劃的效應(yīng)。但是，企業(yè)的資產(chǎn)負債率并非越高越好，事實證明，當(dāng)債務(wù)成本率不斷上升，它所帶來的節(jié)稅收益逐漸被增加的籌資成本抵消，那么通過增加負債比率進行納稅籌劃的空間也逐漸消失。因此，資本結(jié)構(gòu)存在一個的合理空間

（二）利用組織結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)嫁稅負

1.分公司的稅負轉(zhuǎn)嫁效應(yīng)。在稅法上，不具有獨立法人資格的分公司不是納稅主體，它的稅費通常需要匯總到總公司統(tǒng)一納稅。這一點特征的重要意義在于：分公司當(dāng)期發(fā)生的虧損不需要自己承擔(dān)而是可以作為總公司的利潤抵減額，減少總公司的繳納稅額。分公司的組織形式更適合于分支機構(gòu)組建的初期，因為，在組建初期，分支機構(gòu)通常面臨高昂的成本支出，一般在初建期，分支機構(gòu)的虧損狀況非常嚴重，如果設(shè)立的是分公司，它的虧損就可以轉(zhuǎn)移到總公司，列支在總公司的稅前進行抵扣，降低了總公司的所得稅費用。

2.子公司的稅負轉(zhuǎn)嫁效應(yīng)。與分公司不同，在稅法上子公司是具有獨立法人資格的納稅主體。因此，從整個集團的角度來講，子公司具有分割利潤功能，因此具有稅負轉(zhuǎn)嫁的效應(yīng)。以土地增值稅為例，在計算土地增值稅時，是根據(jù)增值額占抵扣額的比例來確定稅率。為此，房地產(chǎn)企業(yè)可以成立自己的商貿(mào)公司，通過關(guān)聯(lián)交易，可以分攤房地產(chǎn)公司的利潤，這樣就可以適用較低的稅率，從而降低了土地增值稅。在企業(yè)所得稅籌劃方面，關(guān)聯(lián)公司之間可以通過定價策略和關(guān)聯(lián)交易，平衡各方稅負，從而達到整體稅負最低的目的。

（三）積極開展開發(fā)成本的納稅籌劃

通常在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托建筑企業(yè)建造商品房，很少自身提供建筑勞務(wù)的。因此，建筑企業(yè)的稅收成本最終是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所承擔(dān)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與建筑企業(yè)簽訂合同時，應(yīng)充分考慮納稅籌劃的可能性?！稜I業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，在繳納營業(yè)稅時，施工企業(yè)的營業(yè)額包括取得的勞務(wù)收入和材料費用，但不包括建筑方提供的設(shè)備的價款。也就是說，如果設(shè)備是由施工企業(yè)提供，那么該設(shè)備的價款將包括在營業(yè)額中，這勢必增加了施工企業(yè)的營業(yè)稅，最終必然由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所承受。對于建筑工程而言，所建的房屋所必須安裝的一些基礎(chǔ)設(shè)施如冷卻塔、供暖設(shè)備、中央空調(diào)等往往價值很大，對于施工企業(yè)的營業(yè)稅的影響較大。因此，從稅負的角度出發(fā)，最為明智的做法是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一采購設(shè)備，從而降低施工企業(yè)的營業(yè)稅負擔(dān)。另外，在房地產(chǎn)開發(fā)成本中，有相當(dāng)大的一部分是不能直接分配到特定對象上的，需要運用間接分配的方法，這將影響到不同部分的成本負擔(dān)。而有些成本可以在稅前列支，有的不能，這將直接影響到所得稅費用。為此，房地產(chǎn)企業(yè)需要精心測算，尋找合理的分配比例，從而降低所得稅負擔(dān)。

（四）制定合理的銷售策略

1.轉(zhuǎn)變銷售方式。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除了直接銷售外，還有投資方式和轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)方式兩種銷售方式。對外投資方式是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以自己開發(fā)的商品房向其他投資，以代替銷售方式。因為，根據(jù)規(guī)定，以土地、房屋等不動產(chǎn)投資入股的，且與被投資企業(yè)共同承擔(dān)風(fēng)險、共享收益的免征轉(zhuǎn)讓土地、房屋的營業(yè)稅。這樣的話，通過對外投資的方式，房地產(chǎn)企業(yè)將省去一部分營業(yè)稅費用。轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)方式是指，將從事房地產(chǎn)開發(fā)的子公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，從而回收資金。子公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓一般涉及到企業(yè)所得稅、印花稅、契稅等，不屬于營業(yè)稅、土地增值稅的征收對象，因此，可以節(jié)省相應(yīng)的營業(yè)稅和土地增值稅。

2.合理制定銷售定價策略。土地增值稅有4檔稅率，根據(jù)增值額占抵扣額的比例來確定，而銷售定價很大程度上影響了這一比例。并且，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定：納稅人出售其建造的普通住宅增值額未超過扣除項目金額的時，免征土地增值稅；增值額超過的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。企業(yè)的利潤是是收入和成本的匹配結(jié)果，銷售價格的提高可能帶來更高檔的稅率，增加的稅負可能完全抵消掉增加的收益。從這個意義上來講，價格并非越高越好，銷售定價存在籌劃空間。

作者：黃萍 單位：黑龍江省天九投資控股有限公司