房地產(chǎn)企業(yè)成本管理內(nèi)部審計策略

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摘要：近十余年來，隨著我國城市人口的大幅度增長，城市住房問題日趨緊張，促使房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出了高速發(fā)展勢頭，逐漸成為了我國發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，若要想在未來的發(fā)展過程中實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，除需加快開發(fā)和銷售節(jié)奏外，更要重視開發(fā)成本的管控。而做好房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)成本的管控，加強(qiáng)成本管理審計是一種十分有效的手段。本文主要針對房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的內(nèi)部審計策略進(jìn)行探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；成本管理；內(nèi)部審計；問題及策略

1在成本管理過程中各個環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的風(fēng)險探討

1.1合同管理中可能出現(xiàn)的風(fēng)險問題分析

一般而言，針對不同的合同會有不同的付款方式、結(jié)算方式，有不同計量方式，在此過程中要注意到每一個細(xì)節(jié)，避免因一點(diǎn)小誤差導(dǎo)致企業(yè)產(chǎn)生不良的利益后果。因此，為減少不必要的風(fēng)險損失，要求內(nèi)部審計人員能夠?qū)Ω黝愋头康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)的相關(guān)合同有深入了解，對于經(jīng)常出現(xiàn)的問題能夠有相應(yīng)的研究，從而做到有的放矢。如在簽訂合同過程中，出現(xiàn)可能造成風(fēng)險損失的情況有：合同的簽訂主體不合規(guī)，合同條款出現(xiàn)語義歧義，合同的主要內(nèi)容與招標(biāo)約定的條件不完全一致，合同的檔案、相關(guān)資料不夠齊全完整等。另外，對于合同文本、補(bǔ)充協(xié)議、合同談判記錄以及合同審批記錄等重要合同文件也要予以重視，盡可能降低成本合同的風(fēng)險。

1.2付款管理中可能出現(xiàn)的風(fēng)險分析

現(xiàn)階段的房地產(chǎn)工程都相對較大，房地產(chǎn)企業(yè)的工程款、材料費(fèi)用等涉及到的金額都較大，因此在付款的環(huán)節(jié)中要做到嚴(yán)謹(jǐn)認(rèn)真，避免出現(xiàn)任何錯誤，一旦出現(xiàn)問題將會造成嚴(yán)重的損失。在此環(huán)節(jié)中，必須嚴(yán)格的執(zhí)行合同條款，嚴(yán)格按照企業(yè)的規(guī)章制度對付款情況進(jìn)行仔細(xì)的金額核對，并注意其中的付款時間安排，以保障項(xiàng)目在工期之內(nèi)能夠順利完工。在進(jìn)行付款環(huán)節(jié)中常見的風(fēng)險一般有：付款的相關(guān)審核權(quán)限不夠明確導(dǎo)致付款權(quán)責(zé)不清，付款的流程不完整造成意外風(fēng)險出現(xiàn)，合同的付款方式不合規(guī)定導(dǎo)致資金出現(xiàn)風(fēng)險等。因此，付款環(huán)節(jié)需引起重視，并應(yīng)做好相應(yīng)的風(fēng)險防范工作。

1.3結(jié)算管理環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的風(fēng)險分析

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的結(jié)算管理是一項(xiàng)相對較為復(fù)雜的工作，由于結(jié)算管理的影響因素較多，比如結(jié)算對象的確定、成本的歸集、分配結(jié)轉(zhuǎn)等都會影響到成本在進(jìn)行結(jié)算中的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性。在此過程中常見的風(fēng)險有：工程計量不準(zhǔn)確，存在漏算、重算、錯算的情況；工程量的計算與施工圖紙有差異；材料價格的確定與市場價格存在較大出入；設(shè)計變更、簽證不合理；確定的成本對象不夠準(zhǔn)確；核算數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確造成信息錯誤等。

2提升房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的內(nèi)部審計策略分析

2.1在合同管理環(huán)節(jié)的相應(yīng)審計策略分析

在具體的審計工作開展過程中：①要仔細(xì)對比簽訂的合同內(nèi)容是否和招標(biāo)的內(nèi)容相符，如合同協(xié)議期限、項(xiàng)目范圍、關(guān)鍵技術(shù)指標(biāo)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、計價說明、付款條件、供貨期、違約索賠等是否與招標(biāo)結(jié)果一致；②要注意查看簽訂的合同條款是否說法嚴(yán)密，是否存在模棱兩可的地方；另外要重點(diǎn)關(guān)注合同的審批是否是按照公司的規(guī)定進(jìn)行，比如土地合同、設(shè)計合同、分包合同等均需由專業(yè)人員進(jìn)行嚴(yán)格審核；③要關(guān)注合同相關(guān)資料是否完整齊備，以便于后續(xù)的工作開展。

2.2在付款管理環(huán)節(jié)的相應(yīng)審計策略分析

在合同的付款環(huán)節(jié)，要開展的審計內(nèi)容主要包括：核查付款的審批權(quán)限是否符合規(guī)定，是否完整；比對付款的條件與合同約定的條件是否一致，對方單位是否足額開具發(fā)票、是否出現(xiàn)超額付款等情況。此外，對于尾款問題的支付，要查看相應(yīng)的合同計算是否正確，對出現(xiàn)的對賬資料，罰款扣款、票據(jù)提供等要加強(qiáng)審核，規(guī)避相關(guān)風(fēng)險。最后還應(yīng)關(guān)注特殊的結(jié)算方式，如要求采用現(xiàn)金結(jié)算的，要注意審核付款過程中是否明確相應(yīng)的收款銀行和收款賬號，檢查收款戶名和簽約方姓名是否一致，出現(xiàn)不一致時要進(jìn)行相應(yīng)的核實(shí)工作。

2.3在現(xiàn)場管理環(huán)節(jié)的相應(yīng)審計策略分析

在這一環(huán)節(jié)中，主要的審計內(nèi)容包括：審查施工單位是否符合相應(yīng)的規(guī)范開展施工工作，是否按照圖紙進(jìn)行施工，對于施工質(zhì)量和工程的工期能夠達(dá)到合同中的相關(guān)要求。其次，要重點(diǎn)對增減工程的簽證進(jìn)行工作審查，審查施工企業(yè)報送的工程簽證是否完善合理，對于減少的相關(guān)簽證是否進(jìn)行上報，所報的數(shù)量要進(jìn)行核對。再次，在進(jìn)行材料審查的過程中，要查看建筑用料是否符合既定要求，對于特殊材料、貴重材料、需求量大的材料要進(jìn)行重點(diǎn)審查，關(guān)注材料的價格問題，避免出現(xiàn)虛報價格，造成成本提升。最后需關(guān)注簽證的時間問題，因整個工期的簽證問題影響因素較多，須注意簽證的流轉(zhuǎn)是否符合規(guī)定，有無相應(yīng)的監(jiān)理單位和各個部門的簽證確認(rèn)等，這些都要逐一確認(rèn)，以防止在后續(xù)工作中出現(xiàn)工作隱患問題。

2.4在竣工環(huán)節(jié)的相應(yīng)審計策略分析

在工程即將竣工時，更須加強(qiáng)相應(yīng)的審計核查，在此環(huán)節(jié)中，主要的核查工作如下：①要審查竣工的決算編制依據(jù)與國家的各項(xiàng)規(guī)定是否相符，相關(guān)的工程資料是否齊全，審批手續(xù)是否完善；②要重點(diǎn)審查變更工程和隱蔽工程的相關(guān)簽證情況，對于變更的工程要開展相應(yīng)的核查工作，核查其施工設(shè)計圖和原投標(biāo)預(yù)算書的各項(xiàng)資料，對于投標(biāo)書中原有的項(xiàng)目卻沒有實(shí)施的部分要進(jìn)行核減，對于增加的項(xiàng)目也要進(jìn)行明確標(biāo)注，防止出現(xiàn)重復(fù)資金計算；③在檢查變更簽證的過程中，要查看相應(yīng)的手續(xù)是否齊全，填寫的內(nèi)容是否清楚、合理，對于工程中的隱蔽項(xiàng)目，爭取提前進(jìn)行介入，并能夠?qū)τ陔[蔽部位進(jìn)行逐一驗(yàn)收，做好記錄工作，便于日后的決算；④要關(guān)注材料的價格差問題，特別是對一些特殊材料或重要材料，要進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注，可參考一般的材料價格信息，難以查詢的要去市場上開展詢價；最后要注意審查工程量計算書，審查計算書的相應(yīng)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確，相關(guān)的計算步驟是否符合計算規(guī)則，在計算中是否出現(xiàn)錯誤或筆誤等一系列問題，對于沒有圖紙的相關(guān)項(xiàng)目要進(jìn)行現(xiàn)場核實(shí)，在一定情況下，也可采取實(shí)地測量的方式進(jìn)行項(xiàng)目核實(shí)，保障項(xiàng)目能夠順利完工。

3小結(jié)

綜上所述，在整個房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中，其出現(xiàn)的相應(yīng)競爭問題，已由原來的行業(yè)資源競爭轉(zhuǎn)換為行業(yè)的管理競爭。但由于房地產(chǎn)成本管理涉及眾多環(huán)節(jié)，涉及面較廣，導(dǎo)致成本管理中的各環(huán)節(jié)均會出現(xiàn)一定風(fēng)險，這就要求審計人員能夠全面掌握業(yè)務(wù)發(fā)展的全過程，通過審計手段從各個角度來降低可能出現(xiàn)的風(fēng)險，減少不合理現(xiàn)象所造成的損失。因此，房地產(chǎn)企業(yè)只有注重成本管理，加強(qiáng)成本的審計工作，才能在房地產(chǎn)成本上取得相應(yīng)的競爭優(yōu)勢，并控制相應(yīng)的經(jīng)營風(fēng)險，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展提供有力保障。

參考文獻(xiàn)

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作者：李佐興 單位：云南城投置業(yè)股份有限公司