房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃思路

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摘要：近年來，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)定持續(xù)的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)也逐步加大。近年來，隨著中央提出房地產(chǎn)的新理念，房?jī)r(jià)逐漸趨于穩(wěn)定。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，如何提高房地產(chǎn)的盈利能力和實(shí)際效益成為他們密切關(guān)注的問題，這要求房地產(chǎn)企業(yè)將土地增值稅的規(guī)劃整合起來，通過土地增值稅大大增加了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控力度，減少了房地產(chǎn)業(yè)的囤房炒房行為。本文對(duì)土地增值稅進(jìn)行了概述，簡(jiǎn)單介紹了土地增值稅的含義，以及對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的影響，提出了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展存在的問題，還針對(duì)問題提出了相關(guān)對(duì)策，希望這些能為房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅規(guī)劃提供參考和借鑒。

關(guān)鍵詞：土地增值稅；房地產(chǎn)；稅收籌劃；稅收清算；對(duì)策方法

引言

近年來，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也得到了穩(wěn)定持續(xù)的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率呈遞增的趨勢(shì)，近年來，隨著中央政府提出的相關(guān)政策，房?jī)r(jià)逐漸趨于穩(wěn)定，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，如何提高房地產(chǎn)的盈利能力和實(shí)際效益是房地產(chǎn)企業(yè)成本的重要組成部分，所以需要對(duì)土地增值稅進(jìn)行合理的規(guī)劃。本文分析了房地產(chǎn)土地增值稅籌劃的意義和房地產(chǎn)土地增值稅籌劃的對(duì)策，希望為房地產(chǎn)企業(yè)開展土地增值稅籌劃提供參考和借鑒。

一、土地增值稅概述

（一）土地增值稅的含義房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅，指的是房地產(chǎn)的開發(fā)者在開發(fā)土地中形成的土地增值數(shù)目。也是房地產(chǎn)企業(yè)籌劃當(dāng)中非常重要的稅收科目，涵蓋到貨幣、實(shí)物或者其他的收入內(nèi)容。除去相應(yīng)的扣稅項(xiàng)目之后進(jìn)行納稅。國(guó)家頒布相關(guān)土地政策，目的就是為了減緩房?jī)r(jià)上漲的速度，減輕民眾購(gòu)房負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)的土地增值稅主要由兩個(gè)因素構(gòu)成，分別是應(yīng)納稅額和納稅人，應(yīng)納稅額指的是房地產(chǎn)企業(yè)在整個(gè)建設(shè)過程中，所產(chǎn)生的相應(yīng)的項(xiàng)目交易額。納稅人指的是用國(guó)有土地、線管的建筑物品進(jìn)行交易，從中獲得利益收入的企業(yè)。

（二）土地增值稅的影響土地增值稅是政府部門對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的有效監(jiān)管，通過土地增值稅可以對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行重組，使得房地產(chǎn)業(yè)朝著更加健康的方向發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于土地增值稅的納稅籌劃項(xiàng)目也非常重視，如果房地產(chǎn)業(yè)的銷售額較高，那么相應(yīng)的納稅額也會(huì)增加，這就會(huì)減少房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)，還給銷售環(huán)節(jié)帶來了壓力，所以通過土地增值稅可以合理地規(guī)范市場(chǎng)的行為，使得房地產(chǎn)企業(yè)可以健康良好的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)通過土地增值稅增加自己的收益空間，增加企業(yè)的影響力。與此同時(shí)，對(duì)稅收項(xiàng)目進(jìn)行合理的規(guī)劃之后，企業(yè)的稅負(fù)就會(huì)在很大程度上降低，幫助企業(yè)將土地增值稅降到最低，從而有更多的資本投入到生產(chǎn)上，促進(jìn)企業(yè)的良性發(fā)展，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)也有良好的作用。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)土地增值稅的重視，從多個(gè)方面入手，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃，為企業(yè)的持續(xù)發(fā)展注入活力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃存在的問題分析

（一）稅收收入問題當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃中遇到的最大的問題就是稅收收入不規(guī)范，實(shí)際工作中主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面，首先是多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅收籌劃不夠重視，相關(guān)的工作不及時(shí)落實(shí)，多數(shù)企業(yè)并不會(huì)在第一時(shí)間向有關(guān)部門申報(bào)金額，有的企業(yè)則是在這個(gè)過程中拖延需要結(jié)算的項(xiàng)目，將房?jī)r(jià)以預(yù)購(gòu)款或者現(xiàn)房收款的方式入賬，整個(gè)結(jié)算的過程也沒有及時(shí)的開展有效的房地產(chǎn)企業(yè)專用發(fā)票，其次就是多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采用一房一價(jià)的形式售房，這就使得實(shí)際入賬金額與房?jī)r(jià)的銷售額不匹配，這也會(huì)影響到整個(gè)稅收籌劃和清算結(jié)果，進(jìn)而影響整個(gè)工作進(jìn)程。

（二）費(fèi)用扣除不明確房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃存在的另一個(gè)重要的問題就是費(fèi)用扣除不明確，多數(shù)企業(yè)采用隨意扣除金額或者混淆銷售金額的方式，這就會(huì)使得項(xiàng)目清算核實(shí)困難。具體表現(xiàn)為：第一，部分企業(yè)有不真實(shí)的工程項(xiàng)目，虛假的工程量，這些虛假的工程項(xiàng)目相關(guān)部門存在虛假的計(jì)算方案，稅務(wù)部門還利用這些虛假的方案偷稅減稅；第二，很多大型房地產(chǎn)企業(yè)縮短成本期，成本的結(jié)算過程中也沒有按照之前的工程項(xiàng)目做好相應(yīng)的成本細(xì)化，使得工程項(xiàng)目被混淆，或者將已經(jīng)完工的項(xiàng)目與待竣工項(xiàng)目混淆起來，以此混聽，第三，很多項(xiàng)目存在著虛假扣費(fèi)現(xiàn)象，比如一些房地產(chǎn)業(yè)將物業(yè)管理費(fèi)和車庫(kù)管理費(fèi)算入到住房成本當(dāng)中，甚至有些部門還將無產(chǎn)權(quán)的車庫(kù)出售給住房者，種種現(xiàn)象都使得整個(gè)房地產(chǎn)核算存在著巨大的漏洞，影響稅收籌劃結(jié)果。

（三）缺乏專業(yè)的納稅籌劃人員房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常對(duì)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃。如果相關(guān)的稅收政策沒有落實(shí)到位，納稅籌劃人員執(zhí)行起來也會(huì)有一定的困難，如果企業(yè)的稅收籌劃項(xiàng)目中斷，臨時(shí)需要更換項(xiàng)目人員，那么企業(yè)其他人員接手就會(huì)影響項(xiàng)目進(jìn)程，給企業(yè)的稅收籌劃帶來一定的困難。同時(shí)，一些稅收籌劃人員的專業(yè)水平較低，在對(duì)稅收進(jìn)行籌劃時(shí)，也不能高效地完成項(xiàng)目核算內(nèi)容，會(huì)使得企業(yè)的稅收籌劃困難重重，降低企業(yè)的工作效率，所以專業(yè)的稅收籌劃人員對(duì)于企業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要。

三、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的對(duì)策

（一）強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)者的稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)在房地產(chǎn)業(yè)納稅籌劃工作開展過程中，首先要保障其各項(xiàng)工作能夠以法律為基礎(chǔ)做到合理合法，在此基礎(chǔ)上，保證稅收籌劃工作的經(jīng)濟(jì)效益。從房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況和目前的稅負(fù)來看，房地產(chǎn)管理者和財(cái)務(wù)人員需要充分認(rèn)識(shí)稅收的推動(dòng)作用，管理人員實(shí)時(shí)關(guān)注稅收政策的變化，綜合考慮各項(xiàng)統(tǒng)籌規(guī)劃的要素，準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)土地增值稅政策的需要，規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)[2]。而在各項(xiàng)工作開展過程中，則需要相應(yīng)的企業(yè)能夠加強(qiáng)對(duì)工作人員和管理人員的培訓(xùn)管理，全面提升職工的專業(yè)素質(zhì)。同時(shí)能夠結(jié)合政策的變化，提高其適應(yīng)能力和學(xué)習(xí)能力，不斷增強(qiáng)其風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，同時(shí)結(jié)合其實(shí)際的發(fā)展戰(zhàn)略，制定針對(duì)性的工作計(jì)劃，有效提升整體的工作質(zhì)量。

（二）項(xiàng)目全周期稅收籌劃稅收籌劃應(yīng)從整體稅收籌劃著手，因?yàn)檎麄€(gè)建設(shè)項(xiàng)目的周期比較長(zhǎng)，如果單純對(duì)某個(gè)階段進(jìn)行籌劃就會(huì)導(dǎo)致各種風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，所以要從整體出發(fā)進(jìn)行籌劃，提高稅收籌劃的效率。同時(shí)，在具體工作開展過程中則需要房地產(chǎn)企業(yè)能夠結(jié)合其往期的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)制定更具有針對(duì)性的工作體系，針對(duì)不同的階段加強(qiáng)稅收籌劃，全面提高房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的工作效率，從多個(gè)方面出發(fā)，全面提升稅收重化的效果。而在具體的工作過程中要做好戰(zhàn)略籌劃，這就需要相應(yīng)的工作人員有足夠的戰(zhàn)略意識(shí)，在實(shí)際工作中能夠結(jié)合其實(shí)際的工作內(nèi)容不斷規(guī)范工作的方式方法，綜合考慮稅務(wù)籌劃對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)所帶來的影響，在考慮到經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本的認(rèn)識(shí)，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展[3]。健全相關(guān)的稅收籌劃?rùn)C(jī)制對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要的作用。

（三）培訓(xùn)專業(yè)稅務(wù)規(guī)劃師有條件的大中型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)設(shè)立專業(yè)的稅務(wù)籌劃部門。中小房地產(chǎn)企業(yè)可以通過稅務(wù)外包將稅務(wù)籌劃事項(xiàng)移交給地方稅務(wù)局，并設(shè)置專業(yè)的稅務(wù)規(guī)劃人員協(xié)助企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃。通過加強(qiáng)人才培養(yǎng)，不斷提高其工作人員的綜合素質(zhì)，從而在實(shí)際工作中能夠全面加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃管理。這就需要企業(yè)的管理部門和財(cái)務(wù)部門的相關(guān)工作人員能夠加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)政策和稅收政策等方面的關(guān)注，結(jié)合企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等各項(xiàng)活動(dòng)全面加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的管理和控制。在實(shí)際工作中還需要房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)部門能夠加強(qiáng)合作，統(tǒng)一規(guī)劃，有效實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的目標(biāo)，通過加強(qiáng)對(duì)人員素質(zhì)的提高，在實(shí)際工作中加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的稅收籌劃，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

（四）商業(yè)環(huán)境的合理化不動(dòng)產(chǎn)性是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的最明顯特征，主要是由于國(guó)有或集體土地的房屋具有不可移動(dòng)性的特征所造成的。因而在房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃工作開展過程中，需要進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅的籌劃。而在房地產(chǎn)稅收籌劃工作開展過程中，結(jié)合我國(guó)現(xiàn)行的稅收法規(guī)，土地增值稅稅收籌劃工作要從土地增值稅稅收優(yōu)惠政策和合理增加扣除項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)不同的方面進(jìn)行合理籌劃。在土地增值稅籌劃工作開展過程中可以圍繞《土地增值稅暫行條例》來進(jìn)行合理選擇，在普通房屋銷售過程中要衡量好高售價(jià)帶來的收益和放棄免稅額之間的得失[4]。通過科學(xué)的規(guī)劃和計(jì)算，避免進(jìn)行高售價(jià)，使得房地產(chǎn)業(yè)能夠更加穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)。在各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過程中可以圍繞恰當(dāng)?shù)目鄢?biāo)準(zhǔn)，在政策允許的范圍內(nèi)減少融資成本和應(yīng)稅數(shù)額，以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)。

（五）指定可扣除項(xiàng)目的金額可抵扣項(xiàng)目的金額對(duì)土地增值稅的確定起著重要的作用。因此，合理的設(shè)置可抵扣項(xiàng)目，可以在一定程度上減輕土地增值稅的稅收壓力。通過土地增值稅的籌劃，可以大大提高房地產(chǎn)企業(yè)的稅后效益。在確認(rèn)土地增值稅專項(xiàng)清算過程中，應(yīng)注意以下三類房地產(chǎn)增值稅的專項(xiàng)扣除。一是免費(fèi)提供給業(yè)主的停車場(chǎng)，幼兒園、學(xué)校等配套設(shè)施免費(fèi)交給政府。該項(xiàng)費(fèi)用可作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目扣除。但有補(bǔ)償?shù)?，不能作為扣除?xiàng)目從中扣除。二是工程安裝的相關(guān)費(fèi)用在質(zhì)保書中列明清楚的可以作為扣除項(xiàng)目扣除，費(fèi)用必須具備相關(guān)建設(shè)單位開具的專用發(fā)票。除此之外，還需注意因工程延期造成的土地閑置成本，這類成本不能作為扣除項(xiàng)目扣除。三是職工居住板房、銷售中心建設(shè)費(fèi)用可以作為扣除項(xiàng)目扣除，通過這樣合理的設(shè)置可抵扣項(xiàng)目，從而可以有效地減輕土地增值稅的稅收壓力，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的綜合發(fā)展。

結(jié)語

隨著我國(guó)稅制改革的深入，房地產(chǎn)業(yè)也面臨著新的挑戰(zhàn)，如果房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理過程中，可以適當(dāng)?shù)慕Y(jié)合稅制改革內(nèi)容，及時(shí)地做好財(cái)務(wù)規(guī)劃和管理預(yù)算，同時(shí)設(shè)置完備的稅收籌劃方案，明確清算辦法，提高企業(yè)的稅收籌劃能力，從而降低企業(yè)的稅收風(fēng)險(xiǎn)，減輕企業(yè)事務(wù)的稅負(fù)壓力，這樣更有利于企業(yè)健康發(fā)展，可以為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入新的動(dòng)力，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)規(guī)范化發(fā)展，促進(jìn)改善民生的實(shí)際目的。當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)土地增值稅存在著稅收費(fèi)用不明確、稅收籌劃人員素質(zhì)低等問題，所以相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)重視，從稅收籌劃?rùn)C(jī)制改革、強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、增強(qiáng)稅收人員的專業(yè)素質(zhì)等方面入手，綜合提高土地增值稅的稅收籌劃能力。

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作者：張榮芳 單位：山西鑫馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司