房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)因素

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1房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)特性分析

1.1房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的基本特性

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的基本特征是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的本質(zhì)及其規(guī)律性表現(xiàn)。正由于這些特征才使得房地產(chǎn)項(xiàng)目投資實(shí)際收益與期望收益之間存在或大或小的差距，正確認(rèn)識(shí)或理解這些特性，對(duì)創(chuàng)建風(fēng)險(xiǎn)管理體系，減少風(fēng)險(xiǎn)損失，提升風(fēng)險(xiǎn)控制效率具有重要意義。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的基本特性有：

1.1.1普遍性與客觀性

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)存在于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期、建安、經(jīng)營(yíng)全周期，并且每一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都具有投資風(fēng)險(xiǎn)，因此具有普遍性的特點(diǎn)。另外，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)具有不以人的意志為轉(zhuǎn)移，只存在于客觀規(guī)律中的特點(diǎn)，因此又具有客觀性。

1.1.2不確定性

不確定性是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)最大特點(diǎn)，換句話說(shuō)就是我們無(wú)法準(zhǔn)確預(yù)計(jì)它。舉例來(lái)說(shuō)，比如國(guó)家為了調(diào)節(jié)完善經(jīng)濟(jì)體制而對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行的宏觀調(diào)控。再比如，經(jīng)濟(jì)危機(jī)、自然災(zāi)害及戰(zhàn)爭(zhēng)等因素，我們都無(wú)法對(duì)其進(jìn)行控制，但這些因素對(duì)房地產(chǎn)投資造成或多或少的影響。

1.1.3多樣性與組合性

眾所周知，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)過(guò)程，其受到的影響或干擾因素也遠(yuǎn)大于其他投資方式，其與政策法規(guī)、宏觀經(jīng)濟(jì)動(dòng)向、金融態(tài)勢(shì)、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、城市供求關(guān)系等全部息息相關(guān)。同樣，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的最終收益影響也即為這些影響因素的線性或非線性組合。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)具有多樣性與組合性的體征。

1.1.4變現(xiàn)性差

房地產(chǎn)項(xiàng)目需要經(jīng)歷投資、建設(shè)、賣(mài)出變現(xiàn)的過(guò)程，投資周期長(zhǎng)、金額大，變現(xiàn)周期長(zhǎng)，不像股票、債券等能夠隨時(shí)變現(xiàn)，如果想要短期變現(xiàn)很容易造成較大損失，即其變現(xiàn)性差的特性。

1.1.5激勵(lì)性強(qiáng)

“白銀時(shí)代”的房地產(chǎn)業(yè)依然是一個(gè)比較“暴利”的行業(yè)，其收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于制造業(yè)、服務(wù)業(yè)等其他行業(yè)，也正因如此，雖然面對(duì)眾多風(fēng)險(xiǎn)，投資者仍然對(duì)此樂(lè)此不疲。同時(shí)也印證了高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)更能帶來(lái)超額利潤(rùn)的市場(chǎng)規(guī)律。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)也給予投資者一定的激勵(lì)性。

2房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生因素分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)受眾多因素影響，風(fēng)險(xiǎn)存在不確定性，而不確定性的動(dòng)態(tài)變化為投資者帶來(lái)不同程度的投資風(fēng)險(xiǎn)。下面主要通過(guò)外部環(huán)境、企業(yè)水平及項(xiàng)目自身?xiàng)l件三個(gè)方面進(jìn)行因素分析。

2.1外部環(huán)境

外部環(huán)境因素即因項(xiàng)目或公司以為的因素對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資造成的影響，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)綜合體項(xiàng)目，受到的外部環(huán)境干擾因素很多，主要表現(xiàn)為政策因素、經(jīng)濟(jì)因素及社會(huì)文化因素。

2.1.1政策因素

國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有舉足輕重的影響，其政策又可分為土地政策、產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、城市規(guī)劃政策。土地可以說(shuō)是房地產(chǎn)的“根”，“白銀時(shí)代”以來(lái)，國(guó)家不斷通過(guò)各種手段對(duì)土地出讓進(jìn)行調(diào)控，同時(shí)土地成交價(jià)格在不斷提高。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)多年的黃金時(shí)代，發(fā)展過(guò)熱，國(guó)家進(jìn)行產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)控，給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度，給房地產(chǎn)帶來(lái)很不利的影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資受稅收政策變化對(duì)投資人的收益影響也是很大的。城市規(guī)劃有長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃、也有動(dòng)態(tài)的，因此提前預(yù)判形式，緊跟城市規(guī)劃方向，順應(yīng)規(guī)劃目標(biāo)，選擇適當(dāng)?shù)牡貕K，對(duì)所在城市的規(guī)劃政策進(jìn)行認(rèn)真的分析與解讀，直接關(guān)系到開(kāi)發(fā)投資的成敗。

2.1.2經(jīng)濟(jì)因素

從前端建設(shè)和后端銷(xiāo)售兩個(gè)角度，經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響到房地產(chǎn)。建設(shè)端是建筑業(yè)生產(chǎn)力要素市場(chǎng)的供求影響，比如土地、建筑材料和人工這些用于房地產(chǎn)建設(shè)的資源價(jià)格上漲或供應(yīng)不足，導(dǎo)致工程成本上升，或工程的原料不足而影響工期等。后端銷(xiāo)售中個(gè)，影響最大的是房屋價(jià)格，房地產(chǎn)不是即期銷(xiāo)售的產(chǎn)品，具有較長(zhǎng)的建設(shè)周期，前端拿地成本和后期銷(xiāo)售中的價(jià)格具有時(shí)間差，如果遇到經(jīng)濟(jì)下行周期，拿地成本高企，而后期銷(xiāo)售價(jià)格較低，加之過(guò)程中高額的融資成本，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失。

2.1.3社會(huì)文化因素

社會(huì)文化因素主要體現(xiàn)在消費(fèi)者的結(jié)構(gòu)、習(xí)慣等，需要研究整體國(guó)家和各個(gè)區(qū)域的不同特點(diǎn)。整體層面如人口年齡結(jié)構(gòu)等，隨著人口老齡化的加重，對(duì)商品房的需求減少，家庭結(jié)構(gòu)的變化對(duì)戶型偏好的影響。各個(gè)區(qū)域人文因素就要求投資者在項(xiàng)目規(guī)劃階段就要了解這個(gè)區(qū)域居民的生活方式，興趣愛(ài)好，消費(fèi)偏好等各種社會(huì)因素，盡量迎合他們的興趣以使獲得最大的投資收益。

2.2房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部因素

眾多房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)的宏觀環(huán)境是類(lèi)似的，但經(jīng)營(yíng)狀況千差萬(wàn)別，房地產(chǎn)管理者的經(jīng)驗(yàn)和素質(zhì)、管理能力至關(guān)重要。

2.2.1房地產(chǎn)管理者素質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不足且是不對(duì)稱(chēng)的，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中可能會(huì)遇到的風(fēng)險(xiǎn)也比較多，這就要求房地產(chǎn)管理者素質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)和素質(zhì)足夠高，能及時(shí)把握市場(chǎng)行情和機(jī)會(huì)，分析決策的能力突出，在看到高利潤(rùn)的同時(shí)能夠警惕并存的高風(fēng)險(xiǎn)，并能靈活對(duì)各種可能存在的風(fēng)險(xiǎn)做出正確的反應(yīng)。

2.2.2房地產(chǎn)企業(yè)的能力

首先資金籌措能力，投資者需要運(yùn)用多種融資方式進(jìn)行集資，各房企融資成本和融資金額不盡相同。另外比較重要的是項(xiàng)目施工能力，項(xiàng)目施工的能力主要包括施工質(zhì)量能力、節(jié)制成本能力、保障安全能力等。項(xiàng)目建設(shè)的成功與否首先依賴(lài)于項(xiàng)目質(zhì)量。成本的控制多取決于平時(shí)對(duì)動(dòng)態(tài)成本的把控。保障施工安全更是做項(xiàng)目的重中之重，如果產(chǎn)生工人死傷、機(jī)械損傷及已建建筑破損的情況，不僅會(huì)產(chǎn)生損失還可能會(huì)引發(fā)法律糾紛。

3房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)管理

3.1風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別就是對(duì)所有投資過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源及結(jié)果進(jìn)行客觀調(diào)查及分析的過(guò)程。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別者在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別時(shí)，不僅需要辨別風(fēng)險(xiǎn)的因素，還需要對(duì)各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分類(lèi)，最后整理歸檔，只有這樣才能為下一步的風(fēng)險(xiǎn)分析做好充足準(zhǔn)備。

3.2風(fēng)險(xiǎn)分析

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程中，經(jīng)歷了風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的項(xiàng)目即可以展開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)分析，風(fēng)險(xiǎn)分析指的是對(duì)于已經(jīng)歷過(guò)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別并查出風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，需要對(duì)項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行進(jìn)一步分析，以確定這些風(fēng)險(xiǎn)的影響大小及產(chǎn)生的概率，以便管理下一階段的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)程。

3.3風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

進(jìn)行了房地產(chǎn)開(kāi)放的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和風(fēng)險(xiǎn)分析，那么房地產(chǎn)企業(yè)需要制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃，提前預(yù)判，合理規(guī)劃，減輕風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目的影響，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收益、減少摩擦成本。與此同時(shí)，應(yīng)由項(xiàng)目所在單位組織專(zhuān)門(mén)的團(tuán)隊(duì)實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃。

3.4風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控

風(fēng)險(xiǎn)是動(dòng)態(tài)變化的，一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)可能帶來(lái)其他情況的變化，風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控是利用反饋的信息，及時(shí)調(diào)整原有的風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃。若通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控發(fā)現(xiàn)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目有很大的影響，可以重復(fù)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析和尋找風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方式。同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控是建立在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，需要時(shí)時(shí)把控，以期最大程度降低風(fēng)險(xiǎn)。

4房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)對(duì)策

4.1選擇準(zhǔn)確的投資時(shí)機(jī)

房地產(chǎn)行業(yè)因?yàn)榻ㄔO(shè)需要時(shí)間，存在供給周期與需求周期的錯(cuò)配，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)周期性波動(dòng)。要依據(jù)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的特點(diǎn)選擇時(shí)機(jī)，投資最佳時(shí)機(jī)是房地產(chǎn)周期復(fù)蘇的前期。要弄清楚相關(guān)變化周期，正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)各個(gè)周期的特點(diǎn)和方式。對(duì)于不同時(shí)期、不同地區(qū)的房地產(chǎn)的波動(dòng)周期情況也要及時(shí)掌握，因?yàn)橹挥腥P(pán)掌握市場(chǎng)投資環(huán)境，才能找準(zhǔn)投資點(diǎn)，獲得最大投資效益。

4.2投資組合策略

不要把雞蛋放在同一個(gè)籃子中，投資組合是降低風(fēng)險(xiǎn)的有效方法之一，在房地產(chǎn)行業(yè)同樣適用。通常影響房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)各個(gè)因素關(guān)聯(lián)性越大，這種組合就越不能降低風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)聯(lián)性較小，降低風(fēng)險(xiǎn)的可能性越大。比如選擇不同類(lèi)型的地產(chǎn)項(xiàng)目和不同的投資時(shí)機(jī)進(jìn)行組合投資，也可以考慮投資期限的長(zhǎng)短結(jié)合、高中低檔項(xiàng)目的搭配、投資區(qū)域分散等等。

4.3保險(xiǎn)策略

購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)是降低房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的途徑之一。保險(xiǎn)對(duì)于減輕或彌補(bǔ)房地產(chǎn)投資者的損失、實(shí)現(xiàn)資金循環(huán)，保證房地產(chǎn)投資者的利潤(rùn)等方面有重要的意義，尤其對(duì)維護(hù)房地產(chǎn)投資者的信譽(yù)具有積極作用。因此房地產(chǎn)投資者購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)是很有必要的，同時(shí)，在購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)時(shí)要充分考慮擬投保公司的規(guī)模、信譽(yù)、險(xiǎn)種類(lèi)型等因素，選擇最適合所投項(xiàng)目的保險(xiǎn)。

5結(jié)束語(yǔ)

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，但可以通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)管理辦法及應(yīng)對(duì)對(duì)策對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行把控，一整套科學(xué)的方法可以有效降低房地產(chǎn)的管理風(fēng)險(xiǎn)。因此房地產(chǎn)投資者應(yīng)該建立風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，并在實(shí)踐中不斷完善。只有通過(guò)這一整套行之有效的風(fēng)險(xiǎn)處理對(duì)策，才能是項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)降到最低，使投資者獲得最大效益。

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作者：石振彤 單位：中國(guó)礦業(yè)大學(xué)（北京）