房地產(chǎn)評(píng)估精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)評(píng)估范文

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)外部性房地產(chǎn)評(píng)估效用函數(shù)

房地產(chǎn)評(píng)估概述

自上世紀(jì)70年代末開始，我國(guó)在土地、住房制度和金融體制等方面進(jìn)行了一系列重大改革，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)形成。房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，迫切需要有一套更為科學(xué)、合理的房地產(chǎn)估價(jià)方法，以滿足因?yàn)橘I賣、交換、入股、抵押、典當(dāng)、保險(xiǎn)、課稅、征地拆遷補(bǔ)償和投資決策、會(huì)計(jì)成本分析等需要。

房地產(chǎn)評(píng)估的概念

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估是指具有專業(yè)水平和經(jīng)驗(yàn)的評(píng)估人員根據(jù)特定評(píng)估目的，遵循法定或公允的標(biāo)準(zhǔn)和程序，運(yùn)用科學(xué)的評(píng)估方法，對(duì)房地產(chǎn)商品的價(jià)格（租金）、價(jià)值進(jìn)行科學(xué)的評(píng)定與估算。

房地產(chǎn)評(píng)估是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗(yàn)三者的結(jié)合。正確的房地產(chǎn)價(jià)格的估計(jì)、推測(cè)或判斷應(yīng)依賴于一套科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆康禺a(chǎn)估價(jià)的理論和方法，但又不能完全拘泥于現(xiàn)有的理論和方法，還須依賴房地產(chǎn)估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)。因?yàn)橛绊懛康禺a(chǎn)價(jià)格形成的因素復(fù)雜多變，不是簡(jiǎn)單的套用某些數(shù)學(xué)公式就能計(jì)算出來的。房地產(chǎn)評(píng)估不是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的主觀給定，而是把房地產(chǎn)的客觀存在的價(jià)值通過估價(jià)活動(dòng)正確地反映出來。房地產(chǎn)估價(jià)是估價(jià)人員基于對(duì)房地產(chǎn)客觀存在的價(jià)值的認(rèn)識(shí)以后，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)理論、方法和長(zhǎng)期積累的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)將其表達(dá)出來，而不是把某個(gè)主觀想象的數(shù)據(jù)強(qiáng)加給估價(jià)對(duì)象。

評(píng)估方法及評(píng)價(jià)

房地產(chǎn)估價(jià)主要有三個(gè)基本方法：重置成本法；市場(chǎng)比較法；收益現(xiàn)值法。此外還有假設(shè)開發(fā)法、路線價(jià)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法、殘余法、購買年法、利潤(rùn)法、分配法等。它們都是上述三個(gè)基本方法的派生。在房地產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)的效用決定著人們的投資決策，因此效用評(píng)價(jià)在房地產(chǎn)估價(jià)中占有重要地位。傳統(tǒng)的三個(gè)基本估價(jià)方法都是對(duì)房地產(chǎn)公平市場(chǎng)價(jià)值的一種推斷，基本上是從房地產(chǎn)本身的特性出發(fā)，如房屋的設(shè)計(jì)、位置、土地價(jià)格等，按照房地產(chǎn)本身特征給予消費(fèi)者的效用進(jìn)行估價(jià)，即從內(nèi)部效用來估價(jià)房地產(chǎn)。不過，在房地產(chǎn)評(píng)估中除注意內(nèi)部效用外，還要重視其經(jīng)濟(jì)外部性。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)外部性可為房地產(chǎn)消費(fèi)者帶來效用的增加（或減少），這種效用不是因?yàn)榉康禺a(chǎn)本身的特征帶來的，故稱外部效用。經(jīng)濟(jì)外部性在房地產(chǎn)的評(píng)估中扮演著重要角色，就需要準(zhǔn)確掌握和評(píng)估房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的正的和負(fù)的外部性。在實(shí)際評(píng)估中要考慮其他經(jīng)濟(jì)主體的消費(fèi)或活動(dòng)對(duì)消費(fèi)者效用的影響，即重視經(jīng)濟(jì)外部性對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的影響。尤其是個(gè)人住宅市場(chǎng)，個(gè)人效用在估價(jià)時(shí)往往會(huì)起到?jīng)Q定性作用，只考慮房地產(chǎn)給消費(fèi)者帶來的內(nèi)部效用，而忽視其他經(jīng)濟(jì)主體給消費(fèi)者帶來的外部效用，其估價(jià)結(jié)果對(duì)個(gè)人消費(fèi)者來說往往是不夠準(zhǔn)確的。

經(jīng)濟(jì)外部性

經(jīng)濟(jì)外部性的概念

外部性最早是由英國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬歇爾在其經(jīng)典著作《經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》一書中提出的，迄今已有近110多年的時(shí)間了。所謂外部性，也稱外在效應(yīng)或溢出效應(yīng)，是指一個(gè)人或一個(gè)企業(yè)的活動(dòng)對(duì)其他人或其他企業(yè)的外部影響，這種影響并不是在有關(guān)各方以價(jià)格為基礎(chǔ)的交換中發(fā)生的，因此，其影響是外在的。更確切地說，外部經(jīng)濟(jì)效果是一個(gè)經(jīng)濟(jì)主體的行為對(duì)另一個(gè)經(jīng)濟(jì)主體的福利所產(chǎn)生的效果，而這種效果很難從貨幣或市場(chǎng)交易中反映出來。經(jīng)濟(jì)外部性可用消費(fèi)者的效用函數(shù)表示：

Ui=Ui(Xi1,Xi2,...,Xih,...Xin,Yjk)(2-1)

在式(2-1)中，用Ui表示消費(fèi)者i的效用函數(shù)，Xih表示該消費(fèi)者i消費(fèi)的第h種商品量，Yjk表示經(jīng)濟(jì)主體j進(jìn)入消費(fèi)者i效用函數(shù)的第k種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)水平，顯然有：Ui/Xih>0。假設(shè)Yjk表示消費(fèi)者j消費(fèi)的第k種商品量，如果Ui/Yjk>0,則表示消費(fèi)者j對(duì)消費(fèi)者i產(chǎn)生了外部正效應(yīng)；如果Ui/Yjk=0，則表示消費(fèi)者j對(duì)消費(fèi)者i沒有產(chǎn)生外部效應(yīng)；Ui/Yjk<0,則表示消費(fèi)者j對(duì)消費(fèi)者i產(chǎn)生了外部負(fù)效應(yīng)。

從理論上講，一般認(rèn)為外部性的存在是市場(chǎng)機(jī)制配置資源的缺陷之一。也就是說，存在外部性時(shí)，僅靠市場(chǎng)機(jī)制往往不能促使資源的最優(yōu)配置和社會(huì)福利的最大化，政府應(yīng)該適度的干預(yù)。從現(xiàn)實(shí)上講，外部性特別是外部不經(jīng)濟(jì)仍是一個(gè)較嚴(yán)重的社會(huì)經(jīng)濟(jì)問題，如環(huán)境污染或環(huán)境破壞。

經(jīng)濟(jì)外部性的特點(diǎn)

經(jīng)濟(jì)外部性有以下特點(diǎn)：外部性是一種人為的活動(dòng)，非人為事件造成的影響，無論它給人類帶來的是損失還是收益，都不能被看作是外部性；外部性應(yīng)該是在某項(xiàng)活動(dòng)的主要目的以外派生出來的影響；外部性是不同經(jīng)濟(jì)個(gè)體之間的一種非市場(chǎng)聯(lián)系（或影響），這種聯(lián)系往往并非有關(guān)方面自愿協(xié)商的結(jié)果，或者說非一致同意而產(chǎn)生的一種結(jié)果；外部性有正有負(fù)或?yàn)榱?；外部性包括?duì)生態(tài)環(huán)境等與社會(huì)福利有關(guān)的一切生物與非生物的影響。

經(jīng)濟(jì)外部性的影響

外部性的存在，使個(gè)人成本和個(gè)人收益與社會(huì)成本和社會(huì)收益相背離。生產(chǎn)者和消費(fèi)者在決策時(shí)雖然可做到個(gè)體最優(yōu)，但很難達(dá)到社會(huì)最優(yōu)，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)外部性對(duì)其他消費(fèi)者的效用將產(chǎn)生一定的影響。就房地產(chǎn)評(píng)估而言，經(jīng)濟(jì)外部性通過影響消費(fèi)者的個(gè)人效用進(jìn)而影響房地產(chǎn)估價(jià)。它主要是通過其他經(jīng)濟(jì)主體的活動(dòng)、消費(fèi)者與其他經(jīng)濟(jì)主體的相互關(guān)系（互補(bǔ)關(guān)系或競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系）以及環(huán)境來影響消費(fèi)者的個(gè)人效用。它對(duì)效用的影響分為直接影響和間接影響。直接影響是其他經(jīng)濟(jì)主體的行為直接作用于消費(fèi)者的效用函數(shù)，如，住戶的鄰居喂養(yǎng)了一只狗，每天不停的亂叫，會(huì)嚴(yán)重影響消費(fèi)者的正常生活，這樣會(huì)降低消費(fèi)者的效用。間接影響是指其他經(jīng)濟(jì)主體的行為導(dǎo)致了某種結(jié)果，而消費(fèi)者的效用受到這種結(jié)果的影響，如，某企業(yè)排放有害氣體造成大氣污染，影響周圍的環(huán)境，進(jìn)而降低消費(fèi)者使用該房地產(chǎn)的個(gè)人效用。

經(jīng)濟(jì)外部性的評(píng)估

由于經(jīng)濟(jì)外部性的存在會(huì)影響其他經(jīng)濟(jì)主體的效用，進(jìn)而會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果與實(shí)際不相一致，因此須尋求一種辦法來解決房地產(chǎn)評(píng)估中的經(jīng)濟(jì)外部性問題。

由前可知，效用是聯(lián)系經(jīng)濟(jì)外部性與房地產(chǎn)評(píng)估的橋梁。效用是消費(fèi)者消費(fèi)物品或勞務(wù)時(shí)所獲得的滿足程度。效用在很大程度上決定著房地產(chǎn)估價(jià)，而經(jīng)濟(jì)外部性又會(huì)影響消費(fèi)者的個(gè)人效用，因此可構(gòu)造一效用函數(shù)來解決房地產(chǎn)估價(jià)中的經(jīng)濟(jì)外部性問題。用U表示各種外部性給某消費(fèi)者帶來的效用總值，用Ui表示某種外部性給消費(fèi)者帶來的效用值，用xi表示消費(fèi)者對(duì)某種外部性偏好，即某種外部性給消費(fèi)者帶來的效用在總效用中的權(quán)重。一般來說，每種外部性的產(chǎn)生和作用不受其它外部性的影響，所以，每種外部性給消費(fèi)者帶來的效用是互相獨(dú)立的，故可得到如下加性效用函數(shù)：

U=ΣxiUi(3-1)

因?yàn)榻?jīng)濟(jì)外部性會(huì)影響消費(fèi)者的效用，所以可通過分析經(jīng)濟(jì)外部性帶來的外部效用來調(diào)整估價(jià)的結(jié)果，使評(píng)估更符合實(shí)際，即結(jié)合考慮內(nèi)外效用的作用。假設(shè)消費(fèi)者對(duì)某種外部性的態(tài)度分為非常滿意、滿意、無所謂、厭惡、非常厭惡五種狀態(tài)，對(duì)應(yīng)效用可取值為120、110、100、90、80。對(duì)于不同的消費(fèi)者來說，其對(duì)某種外部性的感受或態(tài)度是不一樣的，所以，對(duì)不同的消費(fèi)者對(duì)每種外部性的取值可賦予不同的權(quán)重，加總就可得出消費(fèi)者對(duì)特定房產(chǎn)的外部性的效用值。假定某人對(duì)一種消費(fèi)品的基數(shù)效用為100，那么用這一效用值去除以100可得到相對(duì)效用數(shù)，再乘以用傳統(tǒng)方法估計(jì)出來的房?jī)r(jià)，就得出調(diào)整后的房?jī)r(jià)。

假設(shè)有一消費(fèi)者需購買一套住宅，專業(yè)資產(chǎn)評(píng)估師勘查房屋后用重置成本法估價(jià)40萬元，之后評(píng)估師又對(duì)房屋周圍的外部性進(jìn)行了調(diào)查，得出了如下結(jié)果：房產(chǎn)周圍有一個(gè)污染嚴(yán)重的化工企業(yè)，每天排放大量的廢氣，影響房屋周圍的空氣質(zhì)量，該消費(fèi)者非常厭惡，效用取值為80。該消費(fèi)者欲購房屋的鄰居不太文明，垃圾隨地丟，只顧自身娛樂而不顧周圍鄰居，該消費(fèi)者比較厭惡，效用取值為90。政府打算在此房屋周圍興建大型的購物廣場(chǎng)，周圍已有學(xué)校、醫(yī)院、公交車站等，基礎(chǔ)設(shè)施完善，該消費(fèi)者非常滿意，效用取值為120。

可以把以上的三種外部性分別歸納為空氣質(zhì)量，鄰居行為，基礎(chǔ)設(shè)施。資產(chǎn)評(píng)估師對(duì)以上外部性進(jìn)行列舉和取值后，就要對(duì)特定消費(fèi)者進(jìn)行詢問，以了解該特定消費(fèi)者對(duì)諸外部性的偏好重視程度。如果該消費(fèi)者認(rèn)為空氣質(zhì)量比鄰居的行為略微重要，基礎(chǔ)設(shè)施比空氣質(zhì)量略微重要，基礎(chǔ)設(shè)施比鄰居的行為相當(dāng)重要，則資產(chǎn)評(píng)估師可采用1-9標(biāo)度法得到該消費(fèi)者的對(duì)三個(gè)影響因素（外部性）重要性判斷矩陣，如表1所示。

根據(jù)層次分析法（AHP）可以得出每種外部性在此消費(fèi)者效用函數(shù)中的權(quán)重，即x1=0.258，x2=0.105，x3=0.637，最大本征值λmax=3.0328小于3階矩陣相應(yīng)的臨界本征值3.116，通過一致性檢驗(yàn)，即權(quán)數(shù)有效。然后就可以運(yùn)用式（3-1）的效用函數(shù)計(jì)算公式求出該消費(fèi)者的總效用值：

即U=0.258×80+0.105×80+0.637×120=106.53，

相對(duì)效用數(shù)=106.53/100=1.0653，

則經(jīng)調(diào)整后的房地產(chǎn)價(jià)格P=40×1.0653=42.612萬元。

此結(jié)果充分考慮了經(jīng)濟(jì)外部性，評(píng)估結(jié)果較為符合實(shí)際。

經(jīng)濟(jì)外部性的存在，會(huì)影響房地產(chǎn)評(píng)估師評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格，為使評(píng)估結(jié)果更為客觀和合理，在運(yùn)用傳統(tǒng)的評(píng)估方法的同時(shí)，引入經(jīng)濟(jì)外部性效用函數(shù)，房地產(chǎn)評(píng)估師可經(jīng)過具體分析經(jīng)濟(jì)外部性對(duì)人們效用值的影響，進(jìn)而確定經(jīng)濟(jì)外部性對(duì)待估房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

參考文獻(xiàn)：

1.盛承懋等.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人專業(yè)基礎(chǔ).東南大學(xué)出版社，2002

2.王洪衛(wèi)等.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué).上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，1997

3.黎詣遠(yuǎn).西方經(jīng)濟(jì)學(xué).高等教育出版社，1999

第2篇：房地產(chǎn)評(píng)估范文

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)外部性；房地產(chǎn)評(píng)估；效用函數(shù)

一、房地產(chǎn)評(píng)估概述

自上世紀(jì)70年代末開始，我國(guó)在土地、住房制度和金融體制等方面進(jìn)行了一系列重大改革，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)形成。房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，迫切需要有一套更為科學(xué)、合理的房地產(chǎn)估價(jià)方法，以滿足因?yàn)橘I賣、交換、入股、抵押、典當(dāng)、保險(xiǎn)、課稅、征地拆遷補(bǔ)償和投資決策、會(huì)計(jì)成本分析等需要。

二、房地產(chǎn)評(píng)估的概念

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估是指具有專業(yè)水平和經(jīng)驗(yàn)的評(píng)估人員根據(jù)特定評(píng)估目的，遵循法定或公允的標(biāo)準(zhǔn)和程序，運(yùn)用科學(xué)的評(píng)估方法，對(duì)房地產(chǎn)商品的價(jià)格（租金）、價(jià)值進(jìn)行科學(xué)的評(píng)定與估算。

房地產(chǎn)評(píng)估是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗(yàn)三者的結(jié)合。正確的房地產(chǎn)價(jià)格的估計(jì)、推測(cè)或判斷應(yīng)依賴于一套科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆康禺a(chǎn)估價(jià)的理論和方法，但又不能完全拘泥于現(xiàn)有的理論和方法，還須依賴房地產(chǎn)估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)。因?yàn)橛绊懛康禺a(chǎn)價(jià)格形成的因素復(fù)雜多變，不是簡(jiǎn)單的套用某些數(shù)學(xué)公式就能計(jì)算出來的。房地產(chǎn)評(píng)估不是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的主觀給定，而是把房地產(chǎn)的客觀存在的價(jià)值通過估價(jià)活動(dòng)正確地反映出來。房地產(chǎn)估價(jià)是估價(jià)人員基于對(duì)房地產(chǎn)客觀存在的價(jià)值的認(rèn)識(shí)以后，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)理論、方法和長(zhǎng)期積累的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)將其表達(dá)出來，而不是把某個(gè)主觀想象的數(shù)據(jù)強(qiáng)加給估價(jià)對(duì)象。

三、評(píng)估方法及評(píng)價(jià)

房地產(chǎn)估價(jià)主要有三個(gè)基本方法：重置成本法；市場(chǎng)比較法；收益現(xiàn)值法。此外還有假設(shè)開發(fā)法、路線價(jià)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法、殘余法、購買年法、利潤(rùn)法、分配法等。它們都是上述三個(gè)基本方法的派生。在房地產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)的效用決定著人們的投資決策，因此效用評(píng)價(jià)在房地產(chǎn)估價(jià)中占有重要地位。傳統(tǒng)的三個(gè)基本估價(jià)方法都是對(duì)房地產(chǎn)公平市場(chǎng)價(jià)值的一種推斷，基本上是從房地產(chǎn)本身的特性出發(fā)，如房屋的設(shè)計(jì)、位置、土地價(jià)格等，按照房地產(chǎn)本身特征給予消費(fèi)者的效用進(jìn)行估價(jià)，即從內(nèi)部效用來估價(jià)房地產(chǎn)。不過，在房地產(chǎn)評(píng)估中除注意內(nèi)部效用外，還要重視其經(jīng)濟(jì)外部性。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)外部性可為房地產(chǎn)消費(fèi)者帶來效用的增加（或減少），這種效用不是因?yàn)榉康禺a(chǎn)本身的特征帶來的，故稱外部效用。經(jīng)濟(jì)外部性在房地產(chǎn)的評(píng)估中扮演著重要角色，就需要準(zhǔn)確掌握和評(píng)估房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的正的和負(fù)的外部性。在實(shí)際評(píng)估中要考慮其他經(jīng)濟(jì)主體的消費(fèi)或活動(dòng)對(duì)消費(fèi)者效用的影響，即重視經(jīng)濟(jì)外部性對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的影響。尤其是個(gè)人住宅市場(chǎng)，個(gè)人效用在估價(jià)時(shí)往往會(huì)起到?jīng)Q定性作用，只考慮房地產(chǎn)給消費(fèi)者帶來的內(nèi)部效用，而忽視其他經(jīng)濟(jì)主體給消費(fèi)者帶來的外部效用，其估價(jià)結(jié)果對(duì)個(gè)人消費(fèi)者來說往往是不夠準(zhǔn)確的。

四、經(jīng)濟(jì)外部性

1.經(jīng)濟(jì)外部性的概念

外部性最早是由英國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬歇爾在其經(jīng)典著作《經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》一書中提出的，迄今已有近110多年的時(shí)間了。所謂外部性，也稱外在效應(yīng)或溢出效應(yīng)，是指一個(gè)人或一個(gè)企業(yè)的活動(dòng)對(duì)其他人或其他企業(yè)的外部影響，這種影響并不是在有關(guān)各方以價(jià)格為基礎(chǔ)的交換中發(fā)生的，因此，其影響是外在的。更確切地說，外部經(jīng)濟(jì)效果是一個(gè)經(jīng)濟(jì)主體的行為對(duì)另一個(gè)經(jīng)濟(jì)主體的福利所產(chǎn)生的效果，而這種效果很難從貨幣或市場(chǎng)交易中反映出來。經(jīng)濟(jì)外部性可用消費(fèi)者的效用函數(shù)表示：

Ui=Ui（Xi1，Xi2，……，Xih，……Xin，Yjk）

在式（2-1）中，用Ui表示消費(fèi)者i的效用函數(shù)，Xih表示該消費(fèi)者i消費(fèi)的第h種商品量，Yjk表示經(jīng)濟(jì)主體j進(jìn)入消費(fèi)者i效用函數(shù)的第k種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)水平，顯然有：Ui/Xih>0.假設(shè)Yjk表示消費(fèi)者j消費(fèi)的第k種商品量，如果Ui/Yjk>0，則表示消費(fèi)者j對(duì)消費(fèi)者i產(chǎn)生了外部正效應(yīng)；如果Ui/Yjk=0，則表示消費(fèi)者j對(duì)消費(fèi)者i沒有產(chǎn)生外部效應(yīng)；Ui/Yjk<0，則表示消費(fèi)者j對(duì)消費(fèi)者i產(chǎn)生了外部負(fù)效應(yīng)。

從理論上講，一般認(rèn)為外部性的存在是市場(chǎng)機(jī)制配置資源的缺陷之一。也就是說，存在外部性時(shí)，僅靠市場(chǎng)機(jī)制往往不能促使資源的最優(yōu)配置和社會(huì)福利的最大化，政府應(yīng)該適度的干預(yù)。從現(xiàn)實(shí)上講，外部性特別是外部不經(jīng)濟(jì)仍是一個(gè)較嚴(yán)重的社會(huì)經(jīng)濟(jì)問題，如環(huán)境污染或環(huán)境破壞。

2.經(jīng)濟(jì)外部性的特點(diǎn)

經(jīng)濟(jì)外部性有以下特點(diǎn)：外部性是一種人為的活動(dòng)，非人為事件造成的影響，無論它給人類帶來的是損失還是收益，都不能被看作是外部性；外部性應(yīng)該是在某項(xiàng)活動(dòng)的主要目的以外派生出來的影響；外部性是不同經(jīng)濟(jì)個(gè)體之間的一種非市場(chǎng)聯(lián)系（或影響），這種聯(lián)系往往并非有關(guān)方面自愿協(xié)商的結(jié)果，或者說非一致同意而產(chǎn)生的一種結(jié)果；外部性有正有負(fù)或?yàn)榱?；外部性包括?duì)生態(tài)環(huán)境等與社會(huì)福利有關(guān)的一切生物與非生物的影響。

3.經(jīng)濟(jì)外部性的影響

外部性的存在，使個(gè)人成本和個(gè)人收益與社會(huì)成本和社會(huì)收益相背離。生產(chǎn)者和消費(fèi)者在決策時(shí)雖然可做到個(gè)體最優(yōu)，但很難達(dá)到社會(huì)最優(yōu)，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)外部性對(duì)其他消費(fèi)者的效用將產(chǎn)生一定的影響。就房地產(chǎn)評(píng)估而言，經(jīng)濟(jì)外部性通過影響消費(fèi)者的個(gè)人效用進(jìn)而影響房地產(chǎn)估價(jià)。它主要是通過其他經(jīng)濟(jì)主體的活動(dòng)、消費(fèi)者與其他經(jīng)濟(jì)主體的相互關(guān)系（互補(bǔ)關(guān)系或競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系）以及環(huán)境來影響消費(fèi)者的個(gè)人效用。它對(duì)效用的影響分為直接影響和間接影響。直接影響是其他經(jīng)濟(jì)主體的行為直接作用于消費(fèi)者的效用函數(shù)，如，住戶的鄰居喂養(yǎng)了一只狗，每天不停的亂叫，會(huì)嚴(yán)重影響消費(fèi)者的正常生活，這樣會(huì)降低消費(fèi)者的效用。間接影響是指其他經(jīng)濟(jì)主體的行為導(dǎo)致了某種結(jié)果，而消費(fèi)者的效用受到這種結(jié)果的影響，如，某企業(yè)排放有害氣體造成大氣污染，影響周圍的環(huán)境，進(jìn)而降低消費(fèi)者使用該房地產(chǎn)的個(gè)人效用。

4.經(jīng)濟(jì)外部性的評(píng)估

由于經(jīng)濟(jì)外部性的存在會(huì)影響其他經(jīng)濟(jì)主體的效用，進(jìn)而會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果與實(shí)際不相一致，因此須尋求一種辦法來解決房地產(chǎn)評(píng)估中的經(jīng)濟(jì)外部性問題。

由前可知，效用是聯(lián)系經(jīng)濟(jì)外部性與房地產(chǎn)評(píng)估的橋梁。效用是消費(fèi)者消費(fèi)物品或勞務(wù)時(shí)所獲得的滿足程度。效用在很大程度上決定著房地產(chǎn)估價(jià)，而經(jīng)濟(jì)外部性又會(huì)影響消費(fèi)者的個(gè)人效用，因此可構(gòu)造一效用函數(shù)來解決房地產(chǎn)估價(jià)中的經(jīng)濟(jì)外部性問題。用U表示各種外部性給某消費(fèi)者帶來的效用總值，用Ui表示某種外部性給消費(fèi)者帶來的效用值，用xi表示消費(fèi)者對(duì)某種外部性偏好，即某種外部性給消費(fèi)者帶來的效用在總效用中的權(quán)重。一般來說，每種外部性的產(chǎn)生和作用不受其它外部性的影響，所以，每種外部性給消費(fèi)者帶來的效用是互相獨(dú)立的，故可得到如下加性效用函數(shù)：

U=ΣxiUi（3-1）

因?yàn)榻?jīng)濟(jì)外部性會(huì)影響消費(fèi)者的效用，所以可通過分析經(jīng)濟(jì)外部性帶來的外部效用來調(diào)整估價(jià)的結(jié)果，使評(píng)估更符合實(shí)際，即結(jié)合考慮內(nèi)外效用的作用。假設(shè)消費(fèi)者對(duì)某種外部性的態(tài)度分為非常滿意、滿意、無所謂、厭惡、非常厭惡五種狀態(tài)，對(duì)應(yīng)效用可取值為120、110、100、90、80.對(duì)于不同的消費(fèi)者來說，其對(duì)某種外部性的感受或態(tài)度是不一樣的，所以，對(duì)不同的消費(fèi)者對(duì)每種外部性的取值可賦予不同的權(quán)重，加總就可得出消費(fèi)者對(duì)特定房產(chǎn)的外部性的效用值。假定某人對(duì)一種消費(fèi)品的基數(shù)效用為100，那么用這一效用值去除以100可得到相對(duì)效用數(shù)，再乘以用傳統(tǒng)方法估計(jì)出來的房?jī)r(jià)，就得出調(diào)整后的房?jī)r(jià)。

假設(shè)有一消費(fèi)者需購買一套住宅，專業(yè)資產(chǎn)評(píng)估師勘查房屋后用重置成本法估價(jià)40萬元，之后評(píng)估師又對(duì)房屋周圍的外部性進(jìn)行了調(diào)查，得出了如下結(jié)果：房產(chǎn)周圍有一個(gè)污染嚴(yán)重的化工企業(yè)，每天排放大量的廢氣，影響房屋周圍的空氣質(zhì)量，該消費(fèi)者非常厭惡，效用取值為80.該消費(fèi)者欲購房屋的鄰居不太文明，垃圾隨地丟，只顧自身娛樂而不顧周圍鄰居，該消費(fèi)者比較厭惡，效用取值為90.政府打算在此房屋周圍興建大型的購物廣場(chǎng)，周圍已有學(xué)校、醫(yī)院、公交車站等，基礎(chǔ)設(shè)施完善，該消費(fèi)者非常滿意，效用取值為120.可以把以上的三種外部性分別歸納為空氣質(zhì)量，鄰居行為，基礎(chǔ)設(shè)施。資產(chǎn)評(píng)估師對(duì)以上外部性進(jìn)行列舉和取值后，就要對(duì)特定消費(fèi)者進(jìn)行詢問，以了解該特定消費(fèi)者對(duì)諸外部性的偏好重視程度。如果該消費(fèi)者認(rèn)為空氣質(zhì)量比鄰居的行為略微重要，基礎(chǔ)設(shè)施比空氣質(zhì)量略微重要，基礎(chǔ)設(shè)施比鄰居的行為相當(dāng)重要，則資產(chǎn)評(píng)估師可采用1-9標(biāo)度法得到該消費(fèi)者的對(duì)三個(gè)影響因素（外部性）重要性判斷矩陣，如表1所示。新晨

根據(jù)層次分析法（AHP）可以得出每種外部性在此消費(fèi)者效用函數(shù)中的權(quán)重，即x1=0.258，x2=0.105，x3=0.637，最大本征值λmax=3.0328小于3階矩陣相應(yīng)的臨界本征值3.116，通過一致性檢驗(yàn)，即權(quán)數(shù)有效。然后就可以運(yùn)用式（3-1）的效用函數(shù)計(jì)算公式求出該消費(fèi)者的總效用值：

即U=0.258×80+0.105×80+0.637×120=106.53，

相對(duì)效用數(shù)=106.53/100=1.0653，

則經(jīng)調(diào)整后的房地產(chǎn)價(jià)格P=40×1.0653=42.612萬元。

此結(jié)果充分考慮了經(jīng)濟(jì)外部性，評(píng)估結(jié)果較為符合實(shí)際。

經(jīng)濟(jì)外部性的存在，會(huì)影響房地產(chǎn)評(píng)估師評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格，為使評(píng)估結(jié)果更為客觀和合理，在運(yùn)用傳統(tǒng)的評(píng)估方法的同時(shí)，引入經(jīng)濟(jì)外部性效用函數(shù)，房地產(chǎn)評(píng)估師可經(jīng)過具體分析經(jīng)濟(jì)外部性對(duì)人們效用值的影響，進(jìn)而確定經(jīng)濟(jì)外部性對(duì)待估房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

參考文獻(xiàn)：

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3.黎詣遠(yuǎn)，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)，高等教育出版社，1999

第3篇：房地產(chǎn)評(píng)估范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)評(píng)估；風(fēng)險(xiǎn)；解決對(duì)策

1 房地產(chǎn)評(píng)估中的風(fēng)險(xiǎn)

1.1 委托方提供虛假信息

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，由于房地產(chǎn)屬固定資產(chǎn)，其價(jià)值已經(jīng)被越來越充分的認(rèn)識(shí)到。特別是《物權(quán)法》頒布實(shí)施之后，很多人已經(jīng)把房地產(chǎn)當(dāng)作身份和身價(jià)的象征。于是，在進(jìn)行房地產(chǎn)有關(guān)交易時(shí)，為了提高自己標(biāo)的物的價(jià)值，有的委托方就會(huì)造假，向評(píng)估方提供虛假信息和資料。而評(píng)估方進(jìn)行評(píng)估并最終作出評(píng)估報(bào)告，在很大程度上需要依靠委托方提供的信息。在這樣一種情況下，如果評(píng)估方不能很好地識(shí)別委托方提供資料和信息的真假，就有可能在不知情的情況之下作出與標(biāo)的物實(shí)際價(jià)值不符的報(bào)告，從而使評(píng)估失真，導(dǎo)致評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。而這種結(jié)果，很容易使買方認(rèn)為評(píng)估方與賣方有意欺騙，而將評(píng)估方訴諸法庭。

1.2 評(píng)估技術(shù)使用不當(dāng)

房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)所應(yīng)遵循的原則、程序和方法作了明確的規(guī)定。這些規(guī)定，在防范評(píng)估中的不規(guī)范行為中發(fā)揮了積極的作用，有效地預(yù)防了房地產(chǎn)評(píng)估中存在的風(fēng)險(xiǎn)。但是，也要看到，在具體的評(píng)估過程中，由于房地產(chǎn)的具體情況并不一樣，已有的程序和方法在具體使用過程之中也需要根據(jù)實(shí)際情況的變化進(jìn)行相應(yīng)的變化。在這種情況下，評(píng)估方對(duì)評(píng)選的原則、程序和方法的不同選擇，將會(huì)產(chǎn)生不同的評(píng)估結(jié)果。因此，如果評(píng)估方在評(píng)估過程中不能正確地選擇參照主體，那么選擇的評(píng)估程序和方法就有可能不夠科學(xué)、適用，或與實(shí)際情況不太相符。于是在具體評(píng)估操作過程之中，這就會(huì)影響到評(píng)估程序的正常進(jìn)行和評(píng)估方法的正確使用，評(píng)估方得出的結(jié)論就有可能會(huì)不符合標(biāo)的物的實(shí)際情況，從而產(chǎn)生評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。

1.3 評(píng)估方素質(zhì)欠缺

房地產(chǎn)評(píng)估的結(jié)果，在很大程度上取決于評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估方的專業(yè)素質(zhì)與職業(yè)道德水平。對(duì)于中國(guó)來說，房地產(chǎn)評(píng)估還是一項(xiàng)比較新、但專業(yè)性要求又很高的工作。在這種情況下，如果房地產(chǎn)評(píng)估方的專業(yè)素質(zhì)比較高，在進(jìn)行評(píng)估的過程中就能夠憑借較高的專業(yè)素質(zhì)進(jìn)行相對(duì)專業(yè)的評(píng)估，對(duì)于標(biāo)的物的估價(jià)就能夠更加符合實(shí)際，房地產(chǎn)評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)??； 反之，如果房地產(chǎn)評(píng)估方的素質(zhì)不高，那么，進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估的能力就不夠強(qiáng)，在評(píng)估過程之中，就不能有效控制評(píng)估的誤差，甚至?xí)霈F(xiàn)失誤，嚴(yán)重影響評(píng)估的客觀公正。另一方面，房地產(chǎn)評(píng)估中涉及到的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)利益比較多，有的委托方為了達(dá)到提高標(biāo)的物的價(jià)值從而獲取更多經(jīng)濟(jì)利益的目的，就會(huì)采用經(jīng)濟(jì)誘惑等手段，故意讓評(píng)估方作出有利于自己的評(píng)估報(bào)告。如果評(píng)估方的職業(yè)道德水平不高，就容易受到委托方的經(jīng)濟(jì)誘惑，而使房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。此外，中國(guó)目前的評(píng)估機(jī)構(gòu)比較多，而且存在行業(yè)條塊分割現(xiàn)象，在不同的評(píng)估機(jī)構(gòu)之間又存在著競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)不注重長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，只顧眼前利益，采取不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)等手段開展評(píng)估業(yè)務(wù)，破壞了行業(yè)規(guī)則，造成了房地產(chǎn)評(píng)估的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

1.4 政策變動(dòng)

一方面，供求關(guān)系對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的影響比較大； 另一方面，如果有關(guān)房地產(chǎn)、土地等方面的政策發(fā)生變化，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生很大的影響。通常情況下，金融政策的變化、稅收政策的變化、產(chǎn)業(yè)政策的變化，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生一定程度上的影響。此外，政策的變化，有時(shí)也會(huì)對(duì)評(píng)估的方法產(chǎn)生一定程度的影響。比如，《城市房屋拆遷條例》的修改，就使得房屋拆遷補(bǔ)償?shù)墓纼r(jià)方法產(chǎn)生了很大的變化。再如，當(dāng)前政府為了控制房地產(chǎn)過熱而先后出臺(tái)的一系列政策措施，都會(huì)在不同程度上影響到房地產(chǎn)的價(jià)格。此外，雖然中國(guó)有關(guān)土地、房地產(chǎn)等方面的法律規(guī)范已經(jīng)不少，但是還不完全適應(yīng)中國(guó)錯(cuò)綜復(fù)雜的形勢(shì)，特別是在房屋產(chǎn)權(quán)和土地出讓等方面還存在著一些需要深入研究的問題。在這種政策背景下，如果評(píng)估方不能緊跟形勢(shì)，認(rèn)真理解各項(xiàng)政策的背景及其預(yù)期，就有可能會(huì)影響其對(duì)房地產(chǎn)的正常評(píng)估，從而帶來房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。

2 防范房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

2.1 強(qiáng)化房地產(chǎn)評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

房地產(chǎn)評(píng)估人員對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)，在很大程度上影響著房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。特別是在當(dāng)前狀況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的專業(yè)化水平要求越來越高，社會(huì)上各個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的要求和期望也在不斷地增加，與此同時(shí)，在房地產(chǎn)評(píng)估中存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)也在上升。因此，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)評(píng)估人員，必須充分認(rèn)識(shí)到在房地產(chǎn)評(píng)估中產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的可能性，以及風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生后對(duì)本身所產(chǎn)生的負(fù)面影響，在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，以小心謹(jǐn)慎的態(tài)度，科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)剡M(jìn)行相關(guān)評(píng)估，作出正確、規(guī)范的評(píng)估報(bào)告，從而有效防范房地產(chǎn)評(píng)估中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 謹(jǐn)慎選擇客戶，加強(qiáng)與客戶的溝通

加強(qiáng)與客戶之間的聯(lián)系溝通，是一個(gè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)控制風(fēng)險(xiǎn)十分重要的方面。評(píng)估進(jìn)行的時(shí)候，評(píng)估人員與客戶進(jìn)行的溝通固然重要，但在另一方面，進(jìn)行評(píng)估之前以及所有評(píng)估結(jié)束之后，評(píng)估人員也要注意加強(qiáng)與與客戶之間的溝通。評(píng)估之前進(jìn)行的溝通，既可以大致了解委托方所委托評(píng)估的標(biāo)的物的大致情況和其中可能存在的問題，也可以了解買方的需求，從而為正確的評(píng)估創(chuàng)造一個(gè)比較好的基礎(chǔ)； 評(píng)估過程中進(jìn)行的溝通，則可以保證評(píng)估的程序、方法能夠體現(xiàn)客戶的需求，從而使評(píng)估過程能夠比較順利地進(jìn)行； 評(píng)估之后進(jìn)行地溝通，則可以為客戶使用評(píng)估報(bào)告提供一些有用的意見建議，使客戶能夠恰當(dāng)?shù)厥褂迷u(píng)估報(bào)告，而不至于由于評(píng)估不當(dāng)帶來不必要的損失。另外，加強(qiáng)與客戶之間的溝通，還可以更為有效地識(shí)別委托方提供的資料、信息的準(zhǔn)確性，從而能夠更好地把握標(biāo)的物的實(shí)際情況，避免因?yàn)槊つ拷邮茉u(píng)估而產(chǎn)生房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。

2.3 強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的監(jiān)管

加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，是降低房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的有效形式。一方面，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)和有關(guān)房地產(chǎn)評(píng)估的管理部門，需要認(rèn)真履行職責(zé)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員的檢查，既可以要求他們撰寫工作情況報(bào)告進(jìn)行定期檢查，又可以進(jìn)行不定期抽查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的違規(guī)評(píng)估行為、或在評(píng)估過程中的違法違紀(jì)等行為，應(yīng)及時(shí)、嚴(yán)肅、認(rèn)真地進(jìn)行處理，從而為房地產(chǎn)評(píng)估工作營(yíng)造良好的評(píng)估氛圍，促進(jìn)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員水平的不斷提高。同時(shí)，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)也需要健全和完善內(nèi)部質(zhì)量控制體系，對(duì)每次評(píng)估都進(jìn)行檢驗(yàn)，總結(jié)其中取得的經(jīng)驗(yàn)、發(fā)現(xiàn)其中可能存在的問題，并采取切實(shí)可行的方法認(rèn)真加以解決，以不斷提高房地產(chǎn)評(píng)估的質(zhì)量和水平。此外，政府也要?jiǎng)?chuàng)造和維護(hù)公開、公平的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，完善各項(xiàng)政策，進(jìn)行政策支持，努力為房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的順利發(fā)展提供良好的政策空間。

2.4 加強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估師的專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德建設(shè)

不斷提高房地產(chǎn)評(píng)估人員的素質(zhì)和水平，是保證房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)健康持續(xù)發(fā)展最關(guān)鍵的因素。因此，房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)需要加強(qiáng)對(duì)相關(guān)評(píng)估人員的培訓(xùn)。要針對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估中存在的問題和新的形勢(shì)變化對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)提出的新要求，通過講座、交流研討、到其他評(píng)估機(jī)構(gòu)交流學(xué)習(xí)等多種手段，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估人員的培訓(xùn)，不斷提高房地產(chǎn)評(píng)估人員的專業(yè)素質(zhì)。并根據(jù)中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)道德提出的要求制定出相應(yīng)的房地產(chǎn)評(píng)估人員職業(yè)道德規(guī)范，不斷強(qiáng)化評(píng)估人員的職業(yè)道德意識(shí)。此外，房地產(chǎn)評(píng)估師也要加強(qiáng)學(xué)習(xí)，既要通過學(xué)習(xí)房地產(chǎn)評(píng)估方面的專業(yè)知識(shí)和與之相關(guān)的經(jīng)濟(jì)、金融、法律等方面的知識(shí)來提高專業(yè)技能，又要加強(qiáng)自律，認(rèn)真踐行社會(huì)主義榮辱觀，樹立良好的職業(yè)道德，以保證整個(gè)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的健康發(fā)展。

第4篇：房地產(chǎn)評(píng)估范文

【關(guān)鍵詞】市場(chǎng)法；適用范圍；房地產(chǎn)；評(píng)估體系

隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展，城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展步伐愈加迅速，房地產(chǎn)評(píng)估工作也逐漸成為了業(yè)界人士重點(diǎn)關(guān)注的焦點(diǎn)。目前房地產(chǎn)評(píng)估方法有很多，主要包括市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法等，其中市場(chǎng)法是最為常用的評(píng)估方法。市場(chǎng)法是通過比較被評(píng)估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并調(diào)整類似的市場(chǎng)價(jià)格，從而確保被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法，具有操作方便、效率高和適應(yīng)性廣等優(yōu)點(diǎn)，能夠較為直觀地反映出房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，其評(píng)估的說服力容易為估價(jià)人員、委托者和社會(huì)認(rèn)識(shí)所認(rèn)可。本文通過探討市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用，提出了一些個(gè)人觀點(diǎn)，以期確保市場(chǎng)法能夠綜合運(yùn)用于資產(chǎn)評(píng)估工作當(dāng)中。

1、市場(chǎng)法的理論依據(jù)

從理論上講，效用相等的房地產(chǎn)經(jīng)過市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，其價(jià)格最終會(huì)基本趨于一致。正是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)價(jià)格形成中有替代原理的作用，所以在進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，評(píng)估對(duì)象的未知價(jià)格可以通過類似房地產(chǎn)的己知成交價(jià)格來求取。當(dāng)然，由于在現(xiàn)實(shí)交易中存在著交易者的心態(tài)、偏好、對(duì)市場(chǎng)的了解程度等情況的不同，現(xiàn)實(shí)生活中的某一宗具體的房地產(chǎn)交易的成交價(jià)格很有可能是處于偏離平均市場(chǎng)價(jià)格。

2、市場(chǎng)法的適用范圍及應(yīng)用條件

2.1 適用范圍

（1）適用于有廣泛市場(chǎng)交易的房地產(chǎn)類型。如普通住宅、商鋪、寫字樓、廠房、空地等。這些房地產(chǎn)由于數(shù)量眾多、交易頻繁，可搜集到大量的交易實(shí)例，使市場(chǎng)法具有使用基礎(chǔ)。

（2）適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)、活躍和完善的地區(qū)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不夠充分的地區(qū)，較難采用這一方法。

2.2 應(yīng)用條件

（1）具備充足的市場(chǎng)交易資料

市場(chǎng)法依賴于活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)所提供的市場(chǎng)資料和交易實(shí)例。具體來說，充足的市場(chǎng)交易資料是指：數(shù)據(jù)充足、資料可靠和質(zhì)量保證。

（2）具備豐富的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)

市場(chǎng)法的正確運(yùn)用對(duì)評(píng)估主體也有嚴(yán)格的要求。在運(yùn)用這一方法時(shí)，需要選定比較實(shí)例與待估房地產(chǎn)進(jìn)行分析比較，并對(duì)交易情況、交易期日、區(qū)域因素及個(gè)別因素做出修正，這些都需要多方面的知識(shí)和豐富的經(jīng)驗(yàn)。

3、市場(chǎng)法評(píng)估的程序

3.1 搜集交易實(shí)例

運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格，是建立在充足的案例資料基礎(chǔ)上的。如果案例資料太少，就有可能受到個(gè)別非正常交易案例的影響，使評(píng)估出的價(jià)格失真，不夠客觀。因此，應(yīng)盡可能地搜集較多的交易實(shí)例。

3.2 確定可比交易案例

選取可比實(shí)例就是從己搜集和積累的大量交易實(shí)例中，選取與評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)條件相同或相似的、成交日期與評(píng)估時(shí)點(diǎn)相近的、成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格的交易實(shí)例。其數(shù)量一般為3個(gè)以上。

可比實(shí)例房地產(chǎn)選擇的合適與否，將直接影響市場(chǎng)法評(píng)估的最終結(jié)果，因此這一篩選過程應(yīng)特別慎重。選取的交易實(shí)例具體應(yīng)符合下列標(biāo)準(zhǔn)：（1）與待估房地產(chǎn)的用途相同；（2）與待估房地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)相同；（3）與待估房地產(chǎn)交易類型相同；（4）交易實(shí)例必須為正常交易，或可修正為正常交易；（5）交易時(shí)間與待估房地產(chǎn)的評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)盡量接近；（6）處于待估房地產(chǎn)的同一供需圈。

3.3 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)

在選好了可比的參考實(shí)例后，首先，需要對(duì)所選擇的可比參考實(shí)例的實(shí)際交易價(jià)格作換算整理，從而使這些參考實(shí)例具有一致的可比性和價(jià)格單位，為進(jìn)行后續(xù)的比較修正建立共同的基礎(chǔ)。這主要包括：（1）統(tǒng)一付款方式；（2）統(tǒng)一采用的單價(jià)；（3）統(tǒng)一幣種和貨幣單位；（4）統(tǒng)一面積內(nèi)涵。

3.4 修正各項(xiàng)因素

建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，主要是為進(jìn)行交易情況、交易日期和區(qū)域因素、個(gè)別因素及使用年期等的修正服務(wù)的。這主要包括：

（1）交易情況修正；（2）交易日期修正；（3）區(qū)域因素修正；（4）個(gè)別因素修正；（5）容積率修正；（6）土地使用年期修正。

3.5 確定房地產(chǎn)價(jià)格

當(dāng)交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正和個(gè)別因素修正等相繼完成后，就可綜合各修正結(jié)果，求出某一可比實(shí)例的修正價(jià)格（比準(zhǔn)價(jià)格）。通常的公式為：

可比實(shí)例修正價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)×交易情況修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×土地使用年期修正系數(shù)

通過計(jì)算后，根據(jù)每個(gè)交易實(shí)例都可計(jì)算出一個(gè)修正價(jià)格，而且不會(huì)完全一致，這就需要綜合計(jì)算求出待估房地產(chǎn)的評(píng)估值。綜合的方法可采用統(tǒng)計(jì)學(xué)方法，如：簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)法、加權(quán)算術(shù)平均數(shù)法、眾數(shù)法、中位數(shù)法、混合法。具體采用哪種方法將視具體情況而定。

4、市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估方法體系中的重要地位

市場(chǎng)法是在評(píng)估方法體系中最簡(jiǎn)單、最直接、最常用的一種方法，這一點(diǎn)已得到國(guó)際評(píng)估界的公認(rèn)。市場(chǎng)法在發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)評(píng)估中處于主導(dǎo)地位。市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估方法體系中所占據(jù)的重要地位，我們可以從以下兩點(diǎn)加以分析：

4.1 公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)與各種評(píng)估方法

“公開市場(chǎng)價(jià)值”的定義是：在公開市場(chǎng)上最可能形成或成立的價(jià)格。那么，應(yīng)該怎樣確定待估房地產(chǎn)在公開市場(chǎng)上最可能形成或成立的價(jià)格呢？當(dāng)然，最好就是參照與待估房地產(chǎn)類似的房地產(chǎn)在公開市場(chǎng)上實(shí)際成交的價(jià)格，而這正是市場(chǎng)法的基本原理。所以說，按照公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，采用市場(chǎng)法對(duì)評(píng)估對(duì)象的公開市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估是順理成章的事，市場(chǎng)法也是最直觀地體現(xiàn)公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的一種評(píng)估方法。

經(jīng)過進(jìn)一步分析，假設(shè)開發(fā)法是通過將一宗未完成的房地產(chǎn)產(chǎn)品在假設(shè)完成后的市場(chǎng)價(jià)值中減去尚需投入的開發(fā)成本以及稅費(fèi)、利潤(rùn)等，以求得該未完成的房地產(chǎn)的價(jià)值，如果評(píng)估對(duì)象的狀態(tài)逐漸接近最終產(chǎn)品，這時(shí)的假設(shè)開發(fā)法也就逐步接近市場(chǎng)法了。

4.2 各種評(píng)估方法與“替代”原理的關(guān)系

前文已經(jīng)闡明，市場(chǎng)法的理論依據(jù)是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的替代原理；收益法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期原理；成本法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格的生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論；而假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理。經(jīng)過進(jìn)一步研究發(fā)現(xiàn)：

（1）收益法中對(duì)待估房地產(chǎn)未來所能產(chǎn)生的正常純收益的預(yù)期，對(duì)還原利率等參數(shù)的確定都具有相當(dāng)?shù)闹饔^性，都需要評(píng)估人員的估計(jì)，因此這就涉及評(píng)估依據(jù)的問題。對(duì)這類問題，解決的方法之一便是掌握市場(chǎng)數(shù)據(jù)，尋找類似房地產(chǎn)，通過選擇類似房地產(chǎn)進(jìn)一步計(jì)量其還原利率及正常純收益，然后將這些類似房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)有比較的運(yùn)用到待估房地產(chǎn)上，求出待估房地產(chǎn)的未來收益和還原利率，最后用待估房地產(chǎn)的未來收益還原來/替代0待估房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，從而確定待估房地產(chǎn)的價(jià)格。可見應(yīng)用收益法的評(píng)估過程中處處體現(xiàn)著“替代”原理；

（2）成本法對(duì)待估房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)重置價(jià)格（或重建價(jià)格）和折舊的求取，前者可采用直接法和間接法，直接法是將構(gòu)成待估房地產(chǎn)的所有組成部分按照該房地產(chǎn)所在地區(qū)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的各種單價(jià)為基礎(chǔ)，累計(jì)估算直接成本費(fèi)，加上間接工程費(fèi)及正常的利潤(rùn)和稅金，以求得待估房地產(chǎn)重置價(jià)格的一種辦法，可以看出，作為房地產(chǎn)價(jià)格要素的各組成部分價(jià)格的形成依據(jù)實(shí)際上也是“替代”原理；而間接法更是與市場(chǎng)法如出一轍，先搜集與待估房地產(chǎn)所在地區(qū)或同一供需范圍內(nèi)的類似地區(qū)中相類似的房地產(chǎn)的直接成本費(fèi)、間接費(fèi)等評(píng)估所需的數(shù)據(jù)資料，然后對(duì)這些資料進(jìn)行詳細(xì)分析，將不屬于標(biāo)準(zhǔn)的費(fèi)用項(xiàng)目加以適當(dāng)修正，求得類似房地產(chǎn)的造價(jià)，然后與待估房地產(chǎn)相比較，最后求得待估房地產(chǎn)的重置價(jià)格。例如，用間接法求得某一房屋的重建價(jià)格，可以用相同材料重新建造相同用途、結(jié)構(gòu)的房屋所需的標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)，乘以該房屋的面積即可。顯然，間接法的操作過程也處處體現(xiàn)著“替代”原理。后者，即待估房地產(chǎn)折舊的估算（房地產(chǎn)的折舊主要體現(xiàn)在建造在土地之上的建筑物的折舊）可采用市場(chǎng)資料法，其操作步驟是：

①搜集在評(píng)估時(shí)點(diǎn)不久前發(fā)生的，其物理、功能和經(jīng)濟(jì)性的價(jià)值貶損程度與待估房地產(chǎn)相似的交易實(shí)例；

②估算每個(gè)實(shí)例中建筑物的重置價(jià)格；

③估算每個(gè)實(shí)例中土地的價(jià)值（盡可能用空地的市場(chǎng)交易實(shí)例，采用市場(chǎng)法）；

④從交易實(shí)例的交易價(jià)中減去土地價(jià)值，得到建筑物部分的交易價(jià)；

⑤用每個(gè)實(shí)例的建筑物重置價(jià)格減去建筑物的交易價(jià)，即得各實(shí)例的建筑物折舊額的市場(chǎng)評(píng)估值。據(jù)此折舊額可計(jì)算各實(shí)例建筑物的折舊率，進(jìn)而確定委估建筑物的折舊率；

⑥將其折舊率乘以待估建筑物的重置價(jià)格即可求得其折舊總額?？梢?，折舊的估算也是建立在“替代”原理之上的。

（3）假設(shè)開發(fā)法在操作過程中既應(yīng)用了市場(chǎng)法，又應(yīng)用了成本法，比如在預(yù)測(cè)待估房地產(chǎn)預(yù)期開發(fā)后的價(jià)值是要用到市場(chǎng)法，在估算開發(fā)費(fèi)用時(shí)要用到成本法。并且假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)由于收益法相同，可謂是“三法”歸于一身的替代方法。

通過上述分析，這三種評(píng)估方法的整體思路雖然各不相同，但劃分成具體的操作步驟，在求取各個(gè)組成部分的價(jià)格時(shí)，其理論依據(jù)又都可以歸結(jié)到“替代”原理上。而最終這三種方法就可以歸結(jié)到理論依據(jù)為替代原理的市場(chǎng)法“一”個(gè)方法之中。結(jié)合對(duì)公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)與各種評(píng)估方法的關(guān)系的分析和研究，我們可以認(rèn)為上述四種主要房地產(chǎn)評(píng)估方法的“龍頭”應(yīng)該是市場(chǎng)法，其他各種評(píng)估方法的“源頭”也都是市場(chǎng)法，市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估方法體系中占據(jù)主導(dǎo)地位。

5、結(jié)束語

綜上所述，市場(chǎng)法與其他評(píng)估方法相比具有諸多的優(yōu)點(diǎn)，在房地產(chǎn)評(píng)估工作的作用也是明顯的。隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)交易案例數(shù)量也日益增加，市場(chǎng)法在我國(guó)今后房地產(chǎn)評(píng)估工作中的應(yīng)用將會(huì)更為廣泛。因此，業(yè)界人士應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)法的基本原理，通過進(jìn)一步的探索與實(shí)踐，使其更為靈活地應(yīng)用于房地產(chǎn)評(píng)估中。

參考文獻(xiàn)：

第5篇：房地產(chǎn)評(píng)估范文

【關(guān)鍵詞】經(jīng)濟(jì)外部性；房地產(chǎn)評(píng)估；影響因素

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

近年來，在進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估的時(shí)候，對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)估結(jié)果通常是以報(bào)告的形式出現(xiàn)。但是，在整個(gè)評(píng)估過程中，由于需要進(jìn)行評(píng)估的要素很多，涉及和使用到的標(biāo)準(zhǔn)比較多，評(píng)估本身也要受到諸多因素的影響。在這種情形下，有時(shí)候就會(huì)出現(xiàn)對(duì)于同一個(gè)標(biāo)的物，不同的評(píng)估機(jī)構(gòu)會(huì)給出不同的評(píng)價(jià)結(jié)果，甚至結(jié)果相差非常大。因此了解經(jīng)濟(jì)外部性對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的影響是很有必要的。

房地產(chǎn)估價(jià)主要有三個(gè)基本方法：重置成本法；市場(chǎng)比較法；收益現(xiàn)值法。此外還有假設(shè)開發(fā)法、路線價(jià)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法、殘余法、購買年法、利潤(rùn)法、分配法等。它們都是上述三個(gè)基本方法的派生。在房地產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)的效用決定著人們的投資決策，因此效用評(píng)價(jià)在房地產(chǎn)估價(jià)中占有重要地位。傳統(tǒng)的三個(gè)基本估價(jià)方法都是對(duì)房地產(chǎn)公平市場(chǎng)價(jià)值的一種推斷，基本上是從房地產(chǎn)本身的特性出發(fā)，如房屋的設(shè)計(jì)、位置、土地價(jià)格等，按照房地產(chǎn)本身特征給予消費(fèi)者的效用進(jìn)行估價(jià)，即從內(nèi)部效用來估價(jià)房地產(chǎn)。不過，在房地產(chǎn)評(píng)估中除注意內(nèi)部效用外，還要重視其經(jīng)濟(jì)外部性。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)外部性可為房地產(chǎn)消費(fèi)者帶來效用的增加（或減少），這種效用不是因?yàn)榉康禺a(chǎn)本身的特征帶來的，故稱外部效用。經(jīng)濟(jì)外部性在房地產(chǎn)的評(píng)估中扮演著重要角色，就需要準(zhǔn)確掌握和評(píng)估房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的正的和負(fù)的外部性。在實(shí)際評(píng)估中要考慮其他經(jīng)濟(jì)主體的消費(fèi)或活動(dòng)對(duì)消費(fèi)者效用的影響，即重視經(jīng)濟(jì)外部性對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的影響。尤其是個(gè)人住宅市場(chǎng)，個(gè)人效用在估價(jià)時(shí)往往會(huì)起到?jīng)Q定性作用，只考慮房地產(chǎn)給消費(fèi)者帶來的內(nèi)部效用，而忽視其他經(jīng)濟(jì)主體給消費(fèi)者帶來的外部效用，其估價(jià)結(jié)果對(duì)個(gè)人消費(fèi)者來說往往是不夠準(zhǔn)確的。

外部性最早是由英國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬歇爾在其經(jīng)典著作《經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》一書中提出的，迄今已有近110 多年的時(shí)間了。所謂外部性，也稱外在效應(yīng)或溢出效應(yīng)，是指一個(gè)人或一個(gè)企業(yè)的活動(dòng)對(duì)其他人或其他企業(yè)的外部影響，這種影響并不是在有關(guān)各方以價(jià)格為基礎(chǔ)的交換中發(fā)生的，因此，其影響是外在的。更確切地說，外部經(jīng)濟(jì)效果是一個(gè)經(jīng)濟(jì)主體的行為對(duì)另一個(gè)經(jīng)濟(jì)主體的福利所產(chǎn)生的效果，而這種效果很難從貨幣或市場(chǎng)交易中反映出來。

從理論上講，一般認(rèn)為外部性的存在是市場(chǎng)機(jī)制配置資源的缺陷之一。也就是說，存在外部性時(shí)，僅靠市場(chǎng)機(jī)制往往不能促使資源的最優(yōu)配置和社會(huì)福利的最大化，政府應(yīng)該適度的干預(yù)。從現(xiàn)實(shí)上講，外部性特別是外部不經(jīng)濟(jì)仍是一個(gè)較嚴(yán)重的社會(huì)經(jīng)濟(jì)問題，如環(huán)境污染或環(huán)境破壞。

經(jīng)濟(jì)外部性有以下特點(diǎn)：外部性是一種人為的活動(dòng)，非人為事件造成的影響，無論它給人類帶來的是損失還是收益，都不能被看作是外部性；外部性應(yīng)該是在某項(xiàng)活動(dòng)的主要目的以外派生出來的影響；外部性是不同經(jīng)濟(jì)個(gè)體之間的一種非市場(chǎng)聯(lián)系（或影響），這種聯(lián)系往往并非有關(guān)方面自愿協(xié)商的結(jié)果，或者說非一致同意而產(chǎn)生的一種結(jié)果；外部性有正有負(fù)或?yàn)榱?；外部性包括?duì)生態(tài)環(huán)境等與社會(huì)福利有關(guān)的一切生物與非生物的影響。

經(jīng)濟(jì)外部性的影響：外部性的存在，使個(gè)人成本和個(gè)人收益與社會(huì)成本和社會(huì)收益相背離。生產(chǎn)者和消費(fèi)者在決策時(shí)雖然可做到個(gè)體最優(yōu)，但很難達(dá)到社會(huì)最優(yōu)，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)外部性對(duì)其他消費(fèi)者的效用將產(chǎn)生一定的影響。就房地產(chǎn)評(píng)估而言，經(jīng)濟(jì)外部性通過影響消費(fèi)者的個(gè)人效用進(jìn)而影響房地產(chǎn)估價(jià)。它主要是通過其他經(jīng)濟(jì)主體的活動(dòng)、消費(fèi)者與其他經(jīng)濟(jì)主體的相互關(guān)系（互補(bǔ)關(guān)系或競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系）以及環(huán)境來影響消費(fèi)者的個(gè)人效用。它對(duì)效用的影響分為直接影響和間接影響。直接影響是其他經(jīng)濟(jì)主體的行為直接作用于消費(fèi)者的效用函數(shù)，如，住戶的鄰居喂養(yǎng)了一只狗，每天不停的亂叫，會(huì)嚴(yán)重影響消費(fèi)者的正常生活，這樣會(huì)降低消費(fèi)者的效用。間接影響是指其他經(jīng)濟(jì)主體的行為導(dǎo)致了某種結(jié)果，而消費(fèi)者的效用受到這種結(jié)果的影響，如，某企業(yè)排放有害氣體造成大氣污染，影響周圍的環(huán)境，進(jìn)而降低消費(fèi)者使用該房地產(chǎn)的個(gè)人效用。

經(jīng)濟(jì)外部性的評(píng)估：由于經(jīng)濟(jì)外部性的存在會(huì)影響其他經(jīng)濟(jì)主體的效用，進(jìn)而會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果與實(shí)際不相一致，因此須尋求一種辦法來解決房地產(chǎn)評(píng)估中的經(jīng)濟(jì)外部性問題。

由前可知，效用是聯(lián)系經(jīng)濟(jì)外部性與房地產(chǎn)評(píng)估的橋梁。效用是消費(fèi)者消費(fèi)物品或勞務(wù)時(shí)所獲得的滿足程度。效用在很大程度上決定著房地產(chǎn)估價(jià)，而經(jīng)濟(jì)外部性又會(huì)影響消費(fèi)者的個(gè)人效用，因此可構(gòu)造一效用函數(shù)來解決房地產(chǎn)估價(jià)中的經(jīng)濟(jì)外部性問題。用U表示各種外部性給某消費(fèi)者帶來的效用總值，用Ui 表示某種外部性給消費(fèi)者帶來的效用值，用 xi 表示消費(fèi)者對(duì)某種外部性偏好，即某種外部性給消費(fèi)者帶來的效用在總效用中的權(quán)重。一般來說，每種外部性的產(chǎn)生和作用不受其它外部性的影響，所以，每種外部性給消費(fèi)者帶來的效用是互相獨(dú)立的，故可得到如下加性效用函數(shù)：

U=ΣxiUi (3-1)

因?yàn)榻?jīng)濟(jì)外部性會(huì)影響消費(fèi)者的效用，所以可通過分析經(jīng)濟(jì)外部性帶來的外部效用來調(diào)整估價(jià)的結(jié)果，使評(píng)估更符合實(shí)際，即結(jié)合考慮內(nèi)外效用的作用。假設(shè)消費(fèi)者對(duì)某種外部性的態(tài)度分為非常滿意、滿意、無所謂、厭惡、非常厭惡五種狀態(tài)，對(duì)應(yīng)效用可取值為120、110、100、90、80。對(duì)于不同的消費(fèi)者來說，其對(duì)某種外部性的感受或態(tài)度是不一樣的，所以，對(duì)不同的消費(fèi)者對(duì)每種外部性的取值可賦予不同的權(quán)重，加總就可得出消費(fèi)者對(duì)特定房產(chǎn)的外部性的效用值。假定某人對(duì)一種消費(fèi)品的基數(shù)效用為100，那么用這一效用值去除以 100 可得到相對(duì)效用數(shù)，再乘以用傳統(tǒng)方法估計(jì)出來的房?jī)r(jià)，就得出調(diào)整后的房?jī)r(jià)。

假設(shè)有一消費(fèi)者需購買一套住宅，專業(yè)資產(chǎn)評(píng)估師勘查房屋后用重置成本法估價(jià)40萬元，之后評(píng)估師又對(duì)房屋周圍的外部性進(jìn)行了調(diào)查，得出了如下結(jié)果：房產(chǎn)周圍有一個(gè)污染嚴(yán)重的化工企業(yè)，每天排放大量的廢氣，影響房屋周圍的空氣質(zhì)量，該消費(fèi)者非常厭惡，效用取值為80。該消費(fèi)者欲購房屋的鄰居不太文明，垃圾隨地丟，只顧自身娛樂而不顧周圍鄰居，該消費(fèi)者比較厭惡，效用取值為90。政府打算在此房屋周圍興建大型的購物廣場(chǎng)，周圍已有學(xué)校、醫(yī)院、公交車站等，基礎(chǔ)設(shè)施完善，該消費(fèi)者非常滿意，效用取值為120。

可以把以上的三種外部性分別歸納為空氣質(zhì)量，鄰居行為，基礎(chǔ)設(shè)施。資產(chǎn)評(píng)估師對(duì)以上外部性進(jìn)行列舉和取值后，就要對(duì)特定消費(fèi)者進(jìn)行詢問，以了解該特定消費(fèi)者對(duì)諸外部性的偏好重視程度。如果該消費(fèi)者認(rèn)為空氣質(zhì)量比鄰居的行為略微重要，基礎(chǔ)設(shè)施比空氣質(zhì)量略微重要，基礎(chǔ)設(shè)施比鄰居的行為相當(dāng)重要，則資產(chǎn)評(píng)估師可采用1-9標(biāo)度法得到該消費(fèi)者的對(duì)三個(gè)影響因素（外部性）重要性判斷矩陣。

根據(jù)層次分析法（AHP）可以得出每種外部性在此消費(fèi)者效用函數(shù)中的權(quán)重，即 x1=0.258，x2=0.105，x3=0.637 ，最大本征值 λmax=3.0328 小于 3階矩陣相應(yīng)的臨界本征值3.116，通過一致性檢驗(yàn)，即權(quán)數(shù)有效。然后就可以運(yùn)用式（3-1）的效用函數(shù)

計(jì)算公式求出該消費(fèi)者的總效用值：即U=0.258×80+0.105×80+0.637×120=106.53，相對(duì)效用數(shù)=106.53/100=1.0653，則經(jīng)調(diào)整后的房地產(chǎn)價(jià)格 P=40×1.0653=42.612 萬元。此結(jié)果充分考慮了經(jīng)濟(jì)外部性，評(píng)估結(jié)果較為符合實(shí)際。經(jīng)濟(jì)外部性的存在，會(huì)影響房地產(chǎn)評(píng)估師評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格，為使評(píng)估結(jié)果更為客觀和合理，在運(yùn)用傳統(tǒng)的評(píng)估方法的同時(shí)，引入經(jīng)濟(jì)外部性效用函數(shù)，房地產(chǎn)評(píng)估師可經(jīng)過具體分析經(jīng)濟(jì)外部性對(duì)人們效用值的影響，進(jìn)而確定經(jīng)濟(jì)外部性對(duì)待估房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

參考文獻(xiàn)

[1]盛承懋等.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人專業(yè)基礎(chǔ).東南大學(xué)出版社，2002.

[2]王洪衛(wèi)等.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué).上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，1997.

[3]黎詣遠(yuǎn).西方經(jīng)濟(jì)學(xué).高等教育出版社，1999.

第6篇：房地產(chǎn)評(píng)估范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評(píng)估，市場(chǎng)法，評(píng)估

Abstract: Market approach is one of the most direct and the most evaluation methods of persuasion, the evaluation method is simple and easy to understand, the result is most easily understood and accepted. In this paper,combined with China's national conditions, through the concept of market method,the applicable conditions and the basic procedures, and uses the case analysismethod to study the market in the real estate appraisal.

Keywords: real estate appraisal, Market approach, Assessment

中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

市場(chǎng)法是參照市場(chǎng)上近期發(fā)生的交易案例，結(jié)果具有較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)性，能夠綜合反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，己經(jīng)被國(guó)際評(píng)估界公認(rèn)為是評(píng)估方法體系中最簡(jiǎn)單、最直接、最常用的一種方法。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)開始快速發(fā)展，房地產(chǎn)交易案例日趨增多，人們的觀念也得到解放，市場(chǎng)法逐步成為我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)的主導(dǎo)性和基礎(chǔ)性的評(píng)估方法，因此社會(huì)必將對(duì)市場(chǎng)法的研究提出更高的要求，本文就是在這種背景下展開的。

1市場(chǎng)法的概念

市場(chǎng)法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較,對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)奶幚?以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法[1]。市場(chǎng)法是基于房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理，估價(jià)對(duì)象的價(jià)格可以利用與估價(jià)對(duì)象具有替代關(guān)系的比較案例的價(jià)格，來推測(cè)和判斷估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值。

2市場(chǎng)法適用的對(duì)象和條件

市場(chǎng)法適用的對(duì)象是具有交易性的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商品住宅、寫字樓、商場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等。市場(chǎng)比較法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)并存在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的較多的類似房地產(chǎn)的交易，且要求房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)的情況。也就是說即滿足充分發(fā)揮交易活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)，有滿足于參照物及其與被評(píng)估房地產(chǎn)可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料能夠搜集到。房地產(chǎn)類型特殊、交易實(shí)例極少、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不充分或房地產(chǎn)市場(chǎng)為有限市場(chǎng)的情況下，不適合采用市場(chǎng)法。

3市場(chǎng)法的基本程序

運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估一般分為搜集交易實(shí)例、選取可比實(shí)例、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)、房地產(chǎn)狀況調(diào)整和求取比準(zhǔn)價(jià)格四個(gè)步驟。

3.1搜集交易實(shí)例

運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格, 首先需要擁有充足且真實(shí)的交易實(shí)例。如果只能找到一兩個(gè)交易案例，是不能反映市場(chǎng)行情的。交易實(shí)例與被評(píng)估的房地產(chǎn)要盡可能類似，成交價(jià)必須是實(shí)際成交價(jià)且成交價(jià)是正常交易的結(jié)果，成交時(shí)間應(yīng)盡可能接近評(píng)估基準(zhǔn)日[2]。

3.2選取可比實(shí)例

選取可比實(shí)例就是從己搜集和積累的大量交易實(shí)例中, 選取與評(píng)估對(duì)象條件相同或相似的、成交日期與評(píng)估時(shí)點(diǎn)相近的、成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格的3個(gè)以上10個(gè)以下的交易實(shí)例。

可比實(shí)例選擇的合適與否, 將直接影響市場(chǎng)法評(píng)估出的最終結(jié)果, 因此這一篩選過程應(yīng)特別慎重。選取可比實(shí)例的基本要求是：(1)可比實(shí)例應(yīng)是已經(jīng)發(fā)生了交易的真實(shí)的房地產(chǎn)；(2)可比實(shí)例應(yīng)是與估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)；(3)可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近；(4)可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合；(5)可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)為正常價(jià)格或能夠修正為正常價(jià)格。

3.3建立價(jià)格可比基礎(chǔ)

選取可比實(shí)例后，應(yīng)對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，使它們與估價(jià)對(duì)象之間的口徑一致 相互可比，并統(tǒng)一到估價(jià)對(duì)象的價(jià)值內(nèi)涵上來，為后續(xù)的成交價(jià)格修正與調(diào)整建立一個(gè)共同的比較基礎(chǔ)建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括：統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍，統(tǒng)一為現(xiàn)房?jī)r(jià)格，統(tǒng)一付款方式，統(tǒng)一采用單價(jià)，統(tǒng)一幣種和貨幣單位，統(tǒng)一面積內(nèi)涵，統(tǒng)一面積單位。

3.4房地產(chǎn)狀況調(diào)整

房地產(chǎn)被估對(duì)象與類似交易之間的差異因素修正主要包括實(shí)例交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正和個(gè)別因素修正四個(gè)方面。

3.5求取比準(zhǔn)價(jià)格

交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正和個(gè)別因素修正等相繼完成后，就可綜合各修正結(jié)果，求出某一可比實(shí)例的修正價(jià)格(比準(zhǔn)價(jià)格)。通常的公式為：可比實(shí)例=可比實(shí)例成交價(jià)×交易情況修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)× 容積率修修正系數(shù)×土地使用年期修正價(jià)格修正系數(shù)

4案例分析

為評(píng)估某商品住宅2010年10月30日的正常市場(chǎng)價(jià)格，在該住宅區(qū)附近調(diào)查了A、B、C三宗類似住宅的交易實(shí)例，有關(guān)資料如下：

可比實(shí)例的成交價(jià)格和成交日期，見表4.1。

表4.1

可比實(shí)例A 可比實(shí)例B 可比實(shí)例C

成交價(jià)格 4000元/m2 4200元/m2 3800元/m2

成交日期 2010年5月30日 2010年7月30日 2010年9月30日

2.交易情況的分析判斷結(jié)果，見表4.2。

表4.2

可比實(shí)例A 可比實(shí)例B 可比實(shí)例C

交易情況 -2% 0 +1%

3.該住宅2010年5月至10月的價(jià)格指數(shù)，見表4.3。

表4.3

月份 5 6 7 8 9 10

價(jià)格指數(shù) 92.4 97.6 98.7 100.5 106.8 105.8

4.該住宅的區(qū)域情況的比較判斷結(jié)果，見表4.4。

表4.4

區(qū)域情況 權(quán)重 評(píng)估對(duì)象 可比實(shí)例A 可比實(shí)例B 可比實(shí)例C

因素1 0.5 100 105 100 90

因素2 0.4 100 100 105 110

因素3 0.2 100 120 100 100

解：

1.交易情況修正系數(shù)：

可比實(shí)例A的交易情況修正系數(shù)==1.02

可比實(shí)例B的交易情況修正系數(shù)==1

可比實(shí)例A的交易情況修正系數(shù)==0.99

2.交易日期修正系數(shù)

可比實(shí)例A的交易日期修正系數(shù)==1.145

可比實(shí)例B的交易日期修正系數(shù)==1.072

可比實(shí)例C的交易日期修正系數(shù)==0.991

3.區(qū)域因素修正系數(shù)

可比實(shí)例A的區(qū)域因素修正系數(shù)==0.858

可比實(shí)例B的區(qū)域因素修正系數(shù)==1.086

可比實(shí)例C的區(qū)域因素修正系數(shù)==0.917

4.求取比準(zhǔn)價(jià)格VA、VB、VC

VA=4000×1.02×1.145×0.858=4008（元/平方米）

VB=4200×1×1.072×1.086=4889（元/平方米）

VC=3800×0.99×0.991×0.917=3418（元/平方米）

5.評(píng)估對(duì)象價(jià)格的計(jì)算

評(píng)估對(duì)象價(jià)格==4105（元/平方米）

6結(jié)論

市場(chǎng)法是相對(duì)最具有客觀性的評(píng)估方法，是根據(jù)同一供求范圍內(nèi)且成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近的類似房地產(chǎn)的成交價(jià)求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。其評(píng)估值比較容易為交易雙方理解和接受，對(duì)產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)成熟度的要求和被評(píng)估房地產(chǎn)應(yīng)具有一定的通用性是市場(chǎng)法運(yùn)用的前提，適用于在市場(chǎng)上交易活躍房地產(chǎn)的評(píng)估。

參考文獻(xiàn)

[1]中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì).房地產(chǎn)佑價(jià)理論與方法[J].北京:中國(guó)物價(jià)出版社，2003,（4），102-136.

[2]柴強(qiáng).房地產(chǎn)估價(jià)[M].北京:首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社，2005.

第7篇：房地產(chǎn)評(píng)估范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價(jià)，房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，特征因素，量化

一、房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的定義

在無任何約束情況下的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格是一個(gè)較為模糊的概念。但是在實(shí)際估價(jià)過程中，采用市場(chǎng)比較法等方法進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估時(shí)，對(duì)其評(píng)估價(jià)格應(yīng)有明確的定義，否則房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估就失去了意義。房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格并不是簡(jiǎn)單的對(duì)房地產(chǎn)成交實(shí)例價(jià)格做交易日期、區(qū)域因素（包括繁華程度、交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境狀況）、個(gè)別因素（臨街狀況、容積率、建筑結(jié)構(gòu)、裝飾狀況、設(shè)備設(shè)施狀況）等因素修正，而要結(jié)合其房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)格定義、評(píng)估目的對(duì)比實(shí)例實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，以使其達(dá)到要求的價(jià)格定義的價(jià)格。

二、 影響房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的特征因素

1、一般因素

一般因素是指影響一定區(qū)域范圍內(nèi)所有房地產(chǎn)價(jià)格和評(píng)估價(jià)值的一般的、普遍的、共同的因素。這些因素通常會(huì)在較廣泛地區(qū)范圍內(nèi)對(duì)各宗房地產(chǎn)的價(jià)格和評(píng)估價(jià)值產(chǎn)生全局性的影響。這類因素主要包括經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、政治因素、行政因素和心理因素等。

2、區(qū)域因素

區(qū)域因素是指某一特定的區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的區(qū)域性特性。這些區(qū)域性特征具體表現(xiàn)為：區(qū)域繁華程度、道路通達(dá)程度、交通便捷程度、基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施狀況，以及區(qū)域環(huán)境等。上述各因素都會(huì)對(duì)區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格及評(píng)估價(jià)值產(chǎn)生影響，但影響的程度與房地產(chǎn)的種類有關(guān)。

3、個(gè)別因素

個(gè)別因素分為土地個(gè)別因素和建筑物個(gè)別因素。土地個(gè)別因素，也叫宗地因素，是宗地自身的條件和特征對(duì)該地塊價(jià)格的影響。土地的個(gè)別因素具體包括區(qū)位因素、面積因素、臨街寬度、臨街深度、土地形狀、地質(zhì)、地形、地勢(shì)、容積率、土地使用年限等。

三、不同類型的房地產(chǎn)估價(jià)影響因素的量化

1、影響居住房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的因素的量化

居住房地產(chǎn)主要包括普通住宅、公寓、別墅等。居住房地產(chǎn)不同于一般商品，甚至也不同于其他房地產(chǎn)，它不但具有等價(jià)交換、按質(zhì)論價(jià)、供求決定價(jià)格等商品的共性，還帶有鮮明的社會(huì)保障性，房地產(chǎn)估價(jià)師必須充分掌握居住房地產(chǎn)的這一特點(diǎn)?；谖覈?guó)目前的住房制度與政策，住宅價(jià)格的市場(chǎng)價(jià)與國(guó)家指導(dǎo)價(jià)并存。前者為商品化價(jià)格，由生產(chǎn)過程中消耗的物化勞動(dòng)的轉(zhuǎn)移價(jià)值和活勞動(dòng)創(chuàng)造的臺(tái)播協(xié)構(gòu)成；后者會(huì)成本價(jià)格與不完全成本價(jià)格。我國(guó)住宅的租金可分為商品租金、成本租金和準(zhǔn)成本租金等。因此，在評(píng)估住宅租金時(shí)應(yīng)明確租金種類及其構(gòu)成情況。影響住宅評(píng)估價(jià)格的因素，除了一般政治、經(jīng)濟(jì)、政策等因素之外，主要有以下一些因素：一是建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級(jí)；二是裝修；三是設(shè)施與設(shè)備；四是質(zhì)量；五是朝向；六是樓層；七是地段；八是環(huán)境；九是住宅樓的公用面積數(shù)；十是交易時(shí)間；此外還有交易情況等。

2、影響商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的因素的量化

商業(yè)房地產(chǎn)包括商店（商場(chǎng)、購物中心、商鋪和市場(chǎng)等）、旅館、寫字樓、餐館和游藝場(chǎng)館矚樂城、歌舞廳、高爾夫球場(chǎng)等）。影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)域因素可以量化為以下兩點(diǎn)：一是地段繁華程度，這也是影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的首要因素。二是交通條件。商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，要從兩方面考慮交通條件：一是顧客方面，從現(xiàn)階段一般情況來看，主要是公共交通的通達(dá)度，可用附近公交線路的條數(shù)、公交車輛時(shí)間間同稅及公交線路聯(lián)結(jié)的居民區(qū)人數(shù)等指標(biāo)來衡量，另外還要考慮機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)地是經(jīng)營(yíng)者方面，?？紤]進(jìn)貨交通和卸貨的便利程度。而影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要個(gè)別因素則分為以下幾點(diǎn)：

一是臨街狀況。一般來說，臨街面越寬越好。如果幾面臨街，則有利于商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的提高。二是內(nèi)部格局。三是樓層。四是面積。五是凈高。六是儲(chǔ)存空間。七是裝修和結(jié)構(gòu)構(gòu)造。裝修在商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值中往往占有很大分量。此外，建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)造因采用的材料不同，其價(jià)值也有很大的差別。八是轉(zhuǎn)租的可能性。有些業(yè)主或中間承租人規(guī)定，承租人不能再轉(zhuǎn)租，這將影響投資（承租）商業(yè)房地產(chǎn)的靈活性，從而影響該商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值。九是使用年限和折舊情況。

3、影響工業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的因素的量化

工業(yè)房地產(chǎn)主要包括廠房及工廠區(qū)內(nèi)的其他房地產(chǎn)、倉庫及其他倉儲(chǔ)用房地產(chǎn)。影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的主要區(qū)域因素可以量化為3個(gè)點(diǎn)：一是交通條件。二是基礎(chǔ)設(shè)施。三是地理位置。

對(duì)工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值影響較大的個(gè)別因素可以量化為以下幾點(diǎn)：一是用地面積。廠區(qū)用地面積大小應(yīng)該合理，面積太小無法滿足生產(chǎn)需要，太大則多渠的部分并不能增加房地產(chǎn)價(jià)值，但有時(shí)要考慮廠區(qū)擴(kuò)建預(yù)留用地；用地形狀、地勢(shì)應(yīng)符合全產(chǎn)要求，便于布置生產(chǎn)線，不同的生產(chǎn)工藝常常要求不同的用地形狀及地勢(shì)。二是地質(zhì)和水文條件。三是房地產(chǎn)用途。在評(píng)估時(shí)要考慮該房地產(chǎn)改作其他用途以及用干其他產(chǎn)品生產(chǎn)的可能性。四是廠房面積、結(jié)構(gòu)、高度與設(shè)備安裝情況。有些工業(yè)設(shè)備安裝是和建筑物（廠房）的修建同時(shí)進(jìn)行的。例如，很多設(shè)備的基座就和廠房的基礎(chǔ)連為一體。

4、影響其他用途房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的因素的量化

其他用途房地產(chǎn)指用于除上述居住、商業(yè)、工業(yè)目的以外的其他目的的房地產(chǎn)，如政府機(jī)關(guān)辦公樓、學(xué)校、高爾夫球場(chǎng)、加油站、停車場(chǎng)、宗教房地產(chǎn)、墓地等。在對(duì)其他用途房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)的過程中需要注意以下要點(diǎn)：一是要考慮構(gòu)筑物造價(jià)方面的因素。由于其他用途房地產(chǎn)的房屋規(guī)格較多，往往有很多構(gòu)筑物，例如油庫，會(huì)有很多地下或地面儲(chǔ)油槽、輸油管道等等，因此，需要估價(jià)人員有構(gòu)筑物造價(jià)方面的知識(shí)。二是要考慮用途對(duì)價(jià)值的影響。其他用途房地產(chǎn)往往有比較固定的用途，如果其用途可以轉(zhuǎn)變，則應(yīng)按最有效使用原則估價(jià)；如泉其用途改變受到限制較多，則房地產(chǎn)價(jià)值也會(huì)受到相應(yīng)的影響。三是要考慮評(píng)估方法的選擇對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響。估價(jià)對(duì)經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)要求高，其他用途房地產(chǎn)的估價(jià)業(yè)務(wù)一般較少，可供借鑒的經(jīng)驗(yàn)和案例也少，因此，除了需要慎重選擇估價(jià)方法，還需要估價(jià)人員有較為豐富的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)并能靈活運(yùn)用，同時(shí)還要求估價(jià)人員具有較廣博的其他相關(guān)專業(yè)知識(shí)。只有這樣，才能較為準(zhǔn)確地評(píng)估出其他用途房地產(chǎn)的價(jià)格。

5、影響土地評(píng)估價(jià)格的因素的量化

土地估價(jià)包括宗地價(jià)格評(píng)估和城市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估。在實(shí)際評(píng)估中，經(jīng)常遇到的是宗地估價(jià)。依據(jù)估價(jià)的需要，一宗土地可按用途分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用地四類，每種土地的估價(jià)特點(diǎn)及注意事項(xiàng)可結(jié)合前面分別介紹的該類房地產(chǎn)的情況加以理解。值得注意的是，宗地估價(jià)除可選甩三種基本估價(jià)方法外，還可采用假設(shè)開發(fā)法及基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估。在這個(gè)過程中，影響宗地價(jià)格的主要因素可以量化為以下幾點(diǎn)：（l）坐落位置；（2）面積大小；（3）形狀；（4）周圍環(huán)境；（5）土地權(quán)利狀況；（6）土地利用現(xiàn)狀；（7）規(guī)劃設(shè)計(jì)要求；（8）生熟地程度；（9）地質(zhì)、水文和氣象條件；（10）其他。

參考文獻(xiàn)：

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[2]賈書新. 論房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的本質(zhì)[J]. 價(jià)格理論與實(shí)踐.2009,9.

第8篇：房地產(chǎn)評(píng)估范文

1、商業(yè)用房與住宅、辦公類相比，成交的案例較少，搜集資料的渠道不暢通，可搜集的成交價(jià)格、租金方面的價(jià)格資料有限。

2、商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)受多方面的影響，價(jià)格波動(dòng)較大，敏感性強(qiáng)，如國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、區(qū)域的規(guī)劃調(diào)整、商業(yè)的繁華度、經(jīng)營(yíng)者決策等諸多因素都會(huì)對(duì)其價(jià)值造成較大影響。

3、商業(yè)用房的個(gè)體特征較強(qiáng)，比如一條街的商鋪，由于商業(yè)繁華度的不同、商鋪開間的大小不同，會(huì)使兩商鋪的價(jià)格差異巨大。

一、評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)商鋪資料信息數(shù)據(jù)庫的建立

1、多渠道搜集商鋪成交資料及市場(chǎng)信息，如通過中介公司了解商鋪為出售、租賃信息資料；通過拍賣行了解商鋪拍賣成交資料等，除此之外，還可以通過報(bào)紙、專業(yè)雜志、網(wǎng)上查詢等多種途徑搜集商輔相關(guān)資料。

2、掌握政策法規(guī)，并注重搜集城市發(fā)展方向的相關(guān)信息。如政府頒布的城市規(guī)劃發(fā)展方向，如交通、基礎(chǔ)設(shè)施、市政及公建配套，專業(yè)性市場(chǎng)等。這也需分門別類加以整理，方便查找。

二、認(rèn)真作好估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)查勘及周邊市場(chǎng)調(diào)查工作

1、估價(jià)對(duì)象的基本情況：如位置、臨街狀況、四至情況、所在樓宇的建筑結(jié)構(gòu)、商鋪開問、進(jìn)深、寬深比、所在的樓層、朝向、層高(有些商鋪可以塔閣樓)、商鋪使用率、內(nèi)部格局(布局的合理性)、內(nèi)部設(shè)施完備度、裝修情況、目前的使用狀態(tài)(出租、自用還是閑置)。

2、估價(jià)對(duì)象的權(quán)利狀況及現(xiàn)時(shí)的租金水平：如商鋪?zhàn)C載用途、合法產(chǎn)權(quán)面積、土地使用權(quán)剩余使用年限、土地使用權(quán)是出讓還是劃撥；估價(jià)對(duì)象如果為出租，是簽訂中長(zhǎng)期還是短期租約，租賃起止日，租金水平，押金的收取辦法。在調(diào)查租金時(shí)；有些業(yè)主在購買商鋪后，又由開發(fā)商統(tǒng)一的返租幾年，協(xié)議租金不能代表客觀市場(chǎng)租金，要注意此類情況。

3、重視對(duì)周邊的區(qū)位情況調(diào)查，如商業(yè)繁華度、商業(yè)集聚度、人流量、經(jīng)營(yíng)特色、市場(chǎng)的消費(fèi)群體、交通情況(如路面的寬度、公交線路、地鐵站、有無交通管制如單行線等)、市政及基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套條件等；周邊市場(chǎng)商鋪類用房的租、售面積及價(jià)格水平等。并在此基礎(chǔ)上認(rèn)真填寫現(xiàn)場(chǎng)查勘記錄表；對(duì)估價(jià)對(duì)象拍照留證。

三、遵循房地產(chǎn)評(píng)估的基本原則

房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)遵循合法原則、最高最佳使用原則、替代原則及估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，在此結(jié)合實(shí)例談一談合法原則、最高最佳使用原則。

l、合法性原則，比如有的商鋪?zhàn)C載用途為住宅或辦公，但由于位于老城區(qū)的商業(yè)區(qū)，其租金的水平很高，這里需指出的是，應(yīng)遵循合法性原則，當(dāng)然也應(yīng)適當(dāng)考慮現(xiàn)時(shí)的用途對(duì)其價(jià)值有正面的影響。如果委托方要求按商鋪評(píng)估，在按商鋪評(píng)估的前提下，要假設(shè)能通過補(bǔ)繳相應(yīng)的地價(jià)及稅費(fèi)，順利轉(zhuǎn)換用途，在報(bào)告中加以披露，評(píng)估結(jié)果應(yīng)充分考慮補(bǔ)繳的相關(guān)費(fèi)用，并做相應(yīng)的扣除。

2、最高最佳使用原則不能脫離房地產(chǎn)的實(shí)際狀況。假如為劃撥用地，在剩余年限的選用時(shí)，通常取40年，但要注意建筑物的耐用年限，如估價(jià)對(duì)象為磚木結(jié)構(gòu)，土地使用權(quán)為劃撥，已使用60年，在剩余收益年限時(shí)要考慮建筑物不可能再使用40年(或者在年維修費(fèi)用中考慮的比例大一些)；另外在測(cè)算出市場(chǎng)價(jià)值的基礎(chǔ)上應(yīng)扣除劃撥土地應(yīng)補(bǔ)繳的地價(jià)款。

四、對(duì)商鋪的評(píng)估一般用市場(chǎng)比較法和收益法兩種方法，這里分別介紹

(一)在應(yīng)用市場(chǎng)比較法中應(yīng)注意的問題。

1、對(duì)可比案例的選取。應(yīng)選用同一樓層、同一區(qū)域、近期成交的商鋪。在交易價(jià)格的選用時(shí)、注意是大面積還是小面積成交的單價(jià)，有無返租現(xiàn)象。在交易情況修正時(shí)，注意是拍賣成交還是正常交易價(jià)格。在交易時(shí)間的修正時(shí)，對(duì)價(jià)格指數(shù)的修正，應(yīng)在平時(shí)多注意搜集政府公布的宏觀數(shù)據(jù)。

2、在區(qū)域因素及個(gè)別因素修正中，可以考慮以下可比指標(biāo)：區(qū)域因素可比指標(biāo)：如地理位置、商業(yè)繁華度、交通便捷度、人口密度及消費(fèi)習(xí)慣、基礎(chǔ)設(shè)施及公建配套、區(qū)域規(guī)劃前景、經(jīng)營(yíng)品種的專業(yè)化程度等。個(gè)別因素可比指標(biāo)：所在樓層、臨街狀況、臨街寬度及寬深比、層高、平面布置、裝修情況、內(nèi)外部的設(shè)施設(shè)備、成交面積、內(nèi)部使用率、剩余可使用年限、物業(yè)管理狀況、樓宇知名度等。

3、如果該區(qū)域可搜集的商鋪成交價(jià)格為深度比較淺、面積比較小、單價(jià)比較高的小鋪，但估價(jià)對(duì)象為一深度很大，面積又非常大的商鋪，在評(píng)估時(shí)，不能盲目進(jìn)行比較，應(yīng)參照路線價(jià)評(píng)估的技術(shù)思路，按照離馬路面越深，價(jià)值呈遞減的規(guī)律，可以考慮先在估價(jià)對(duì)象中“割”一間臨街的與可比案例有可比性的“小鋪”，計(jì)算出比準(zhǔn)結(jié)果后，以此為比準(zhǔn)價(jià)格，綜合考慮其它部位建筑面積、進(jìn)深等因素，測(cè)算估價(jià)對(duì)象其它部位的市場(chǎng)價(jià)格，最后再相加計(jì)算估價(jià)對(duì)象總的市場(chǎng)價(jià)值。

(二)運(yùn)用收益法應(yīng)注意的幾方面問題

出租類商鋪收益和經(jīng)營(yíng)類商鋪收益，扣除時(shí)的計(jì)算口徑有較大差異，這里以出租的商鋪?zhàn)饨馂槔?/p>

1、首先談一下客觀收益的問題，如一高層的樓宇，六層商鋪；七層以上為辦公樓，現(xiàn)因抵押貸款的需要，需對(duì)第四層的商銷單獨(dú)進(jìn)行評(píng)估。估價(jià)師經(jīng)過調(diào)查，發(fā)現(xiàn)該層經(jīng)營(yíng)高檔名牌女裝，商鋪出租率為98％，每月平均租金為350元／平方米，比一樓的租金高。如用此價(jià)格來測(cè)算；會(huì)發(fā)現(xiàn)收益價(jià)格非常高，但這一思路是錯(cuò)誤的；這因?yàn)樯虉?chǎng)是六層整體經(jīng)營(yíng)，首、二層的房地產(chǎn)價(jià)值已部分轉(zhuǎn)移至第四層。這很大程度上依賴經(jīng)營(yíng)者的主觀定位。只有認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，才不會(huì)被表面現(xiàn)象所迷惑。正確的做法是用該區(qū)域具有可比性物業(yè)的四樓客觀租金。

2、其次在計(jì)算有效收人時(shí)要考慮押金的收人，在計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)要考慮管理費(fèi)是否包含在租金收人中、空置率、租金回收的壞帳比例、裝修階段的免租期等。

3、在土地使用權(quán)剩余年限的選取時(shí)，如果為劃撥用地，一般按最高剩余使用年限，但要注意載體房屋可使用的剩余年限。

4、在公式模型的選取時(shí)，注意如果有中長(zhǎng)期租約，且該租約是合法的；這一時(shí)間段內(nèi)應(yīng)選用實(shí)際租金，剩余年限選用客觀市場(chǎng)租金。

五、最終結(jié)果的計(jì)算及調(diào)整事項(xiàng)

第9篇：房地產(chǎn)評(píng)估范文

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甲方背景：_______房地產(chǎn)評(píng)估有限公司的前身為國(guó)家建設(shè)部中大公司評(píng)估咨詢部，國(guó)家一級(jí)評(píng)估機(jī)構(gòu)，于____年____月____日，注冊(cè)資金____萬元人民幣，在北京、上海、天津、廣州、武漢、濟(jì)南、蘇州、長(zhǎng)春、西安等全國(guó)主要城市建有分部。在全國(guó)開展房地產(chǎn)政策法規(guī)信息咨詢、房地產(chǎn)評(píng)估、土地評(píng)估、企業(yè)策劃、投資顧問、人才培訓(xùn)、物業(yè)管理顧問等業(yè)務(wù)，其中，房地產(chǎn)評(píng)估在全國(guó)具有較高的聲譽(yù)和權(quán)威性，是建設(shè)部批準(zhǔn)的首批國(guó)家一級(jí)評(píng)估機(jī)構(gòu)，也是建設(shè)部指定的唯一一家具備房地產(chǎn)估價(jià)師考試培訓(xùn)資格的企業(yè)。

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乙方背景：

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為進(jìn)一步拓展在全國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估、土地評(píng)估業(yè)務(wù)，更好地為抵押貸款、保險(xiǎn)、投資入股、企業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值確定、土地出讓、轉(zhuǎn)讓、商品房買賣、二級(jí)市場(chǎng)住房(含房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房)上市交易、移民房地產(chǎn)擔(dān)保提供評(píng)估服務(wù)，創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，甲乙雙方本著發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，友好協(xié)作，互惠互利的原則，建立真誠(chéng)合作的伙伴關(guān)系。

雙方合作方式可以靈活多樣。暫可采取邀請(qǐng)?jiān)u估、聯(lián)合評(píng)估、指定評(píng)估、委托評(píng)估等合作方式，其它合作方式可隨時(shí)商議。

甲方(公章)： 乙方(公章)：