房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)分析精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)分析范文

一、主成分分析在萬(wàn)科房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益中的應(yīng)用

（一）指標(biāo)選取

主成分分析是通過(guò)一種數(shù)學(xué)降維的方法，找到幾個(gè)綜合指標(biāo)變量來(lái)代替原來(lái)眾多的變量，使得綜合變量盡可能的包含所有原來(lái)變量的信息量，而綜合變量間又不相關(guān)。在對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益分析前，首先要確定對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系，這里主要選取企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)，財(cái)務(wù)指標(biāo)為單指標(biāo)，該體系應(yīng)做到不遺漏重要指標(biāo)， 不附加多余的指標(biāo)并且指標(biāo)之間又相互存在區(qū)別，財(cái)務(wù)指標(biāo)能夠掌握房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的命脈， 并為企業(yè)相應(yīng)的科學(xué)決策提供可靠信息支撐。而反映企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的指標(biāo)有許多種組合，大多為單項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)，這里以財(cái)政部1995年頒布的指標(biāo)作為分析的依據(jù)， 具體指標(biāo)有銷(xiāo)售利潤(rùn)率X1、總資產(chǎn)報(bào)酬率X2、資產(chǎn)收益率X3、資產(chǎn)保值增值率X4、資產(chǎn)負(fù)債率X5、速動(dòng)比率X6、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率X7、存貨周轉(zhuǎn)率X8、社會(huì)貢獻(xiàn)率X9和社會(huì)積累率X10。利用以上指標(biāo)進(jìn)行主成分分析。

（二）實(shí)證分析

利用SPSS軟件對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行主成分分析操作，根據(jù)以上指標(biāo)統(tǒng)計(jì)并計(jì)算出了萬(wàn)科房地產(chǎn)、綠地集團(tuán)等全國(guó)十四家房地產(chǎn)企業(yè)2013年各財(cái)務(wù)指標(biāo)數(shù)值，為了消除各個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)相互間的量綱， 使各指標(biāo)之間具有一定的可比性，對(duì)原始數(shù)據(jù)指標(biāo)作標(biāo)準(zhǔn)化處理后，由特征值表和累計(jì)貢獻(xiàn)率，由累積貢獻(xiàn)率達(dá)到85%為標(biāo)準(zhǔn)，選擇了三個(gè)主成分Z1、Z2、Z3，并通過(guò)特征向量表分別得到各主成分表達(dá)式，其中，xj（j=1，2，3，...，10）表示第項(xiàng)指標(biāo)的得分。

以Z1、Z2、Z3這三個(gè)主成分來(lái)評(píng)價(jià)2013年的全國(guó)主要房地產(chǎn)企業(yè)綜合經(jīng)濟(jì)效益，其綜合計(jì)算公式為：Y=0.7523Z1+0.1457Z2+0.1020Z3，其中，Y表示2013年各房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益綜合得分。所得結(jié)果如表1所示。

從上表2013年全國(guó)十四家房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合排名中可以看出，萬(wàn)科房地產(chǎn)綜合排名最高，其得分為2.9589，融創(chuàng)地產(chǎn)和華潤(rùn)置地綜合得分最低，分別只有-2.092和-1.9628，從排名中可以看出，雖然萬(wàn)科房地產(chǎn)領(lǐng)跑，但綠地集團(tuán)、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、保利地產(chǎn)等緊隨其后。從累計(jì)貢獻(xiàn)率情況看各個(gè)指標(biāo)的貢獻(xiàn)率，前三個(gè)累計(jì)貢獻(xiàn)率超過(guò)85%，則選擇三個(gè)主成分。

另外通過(guò)原始數(shù)據(jù)的建模和上面各主成分的指標(biāo)得分，得出Y=0.7523Z1+0.1457Z2+0.1020Z3，其中Y值是對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的綜合評(píng)價(jià)。由于其相關(guān)分析中沒(méi)有給出所謂主成分，Z1、Z2、Z3所代表的意義， 企業(yè)仍不能通過(guò)主成分分析發(fā)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)， 找到其中發(fā)展差距，只能確定經(jīng)濟(jì)效益發(fā)展由哪些重要因素引起。由于Z1指標(biāo)的表達(dá)式中，指標(biāo)xj所有的系數(shù)的平方和等于1，將指標(biāo)xj的系數(shù)的平方從大到小排列，若前若干個(gè)xj的系數(shù)的平方和接近 0.5 ， 則稱(chēng)這幾項(xiàng)指標(biāo)為主成分Z1的核心指標(biāo)（這時(shí)其余諸個(gè)xj系數(shù)平方和同時(shí)也接近 0.5）。

通過(guò)各指標(biāo)系數(shù)平方的計(jì)算可以得出，主成分Z1 的表達(dá)式中X3、 X2和X10的系數(shù)平方最大，它們的平方和等于0.5303， 即說(shuō)明資本收益率、總資產(chǎn)報(bào)酬率、社會(huì)積累率三項(xiàng)指標(biāo)為Z1的核心指標(biāo)。主成分Z2的表達(dá)式中屬 X1和X8的系數(shù)平方最大， 它們的平方和等于0.5614 ， 即說(shuō)明銷(xiāo)售利潤(rùn)率、存貨周轉(zhuǎn)率兩項(xiàng)指標(biāo)為主成分Z2的核心指標(biāo)。主成分Z3的表達(dá)式中X5和X8的系數(shù)平方和等于0.5877 ， 即資產(chǎn)負(fù)債率、存貨周轉(zhuǎn)率兩項(xiàng)指標(biāo)為主成分 Z3的核心指標(biāo)。

第2篇：房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)分析范文

    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈成本 供應(yīng)鏈成本控制 鏈際競(jìng)爭(zhēng)

    隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的全球化以及顧客需求的多元化,競(jìng)爭(zhēng)已不再簡(jiǎn)單的是企業(yè)與企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng),而成為供應(yīng)鏈與供應(yīng)鏈之間的競(jìng)爭(zhēng)。Nagurne(1999)等人首次提出了供應(yīng)鏈網(wǎng)絡(luò)的競(jìng)爭(zhēng)模型,利用變分不等式構(gòu)建供應(yīng)鏈網(wǎng)絡(luò)均衡模型,模型通過(guò)介紹供應(yīng)鏈中的不同決策者的獨(dú)立行為和競(jìng)爭(zhēng)行為,得到了系統(tǒng)達(dá)到均衡的條件。Dong(2005)等人通過(guò)對(duì)多層供應(yīng)鏈網(wǎng)絡(luò)在不確定情況下的多準(zhǔn)則決策問(wèn)題的研究,進(jìn)一步深化了對(duì)供應(yīng)鏈網(wǎng)絡(luò)均衡模型的研究。房地產(chǎn)業(yè)為了提高成本管理水平,也開(kāi)始涉足供應(yīng)鏈成本的研究。張麗、李明啟(2004)提出在電子一體化和商務(wù)經(jīng)濟(jì)的今天,企業(yè)已經(jīng)很難依靠傳統(tǒng)的成本管理方法,應(yīng)將供應(yīng)鏈管理引入房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈成本管理中。

    鏈際競(jìng)爭(zhēng)的概念

    可以獲取材料和服務(wù)的渠道有很多,其中由從事產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、加工、銷(xiāo)售及后期使用維護(hù)等相關(guān)工作的商業(yè)實(shí)體構(gòu)成的網(wǎng)絡(luò)就是供應(yīng)鏈經(jīng)濟(jì)。供應(yīng)鏈經(jīng)濟(jì)是這些商業(yè)實(shí)體之間構(gòu)成的供應(yīng)鏈之間的生產(chǎn)力、競(jìng)爭(zhēng)力以及市場(chǎng)地位的統(tǒng)一體,這些商業(yè)實(shí)體在供應(yīng)鏈經(jīng)濟(jì)中以一個(gè)統(tǒng)一的整體發(fā)揮作用。因此,供應(yīng)鏈經(jīng)濟(jì)就是由相互關(guān)聯(lián)的供應(yīng)鏈構(gòu)成的一個(gè)網(wǎng)絡(luò),供應(yīng)鏈經(jīng)濟(jì)中的供應(yīng)鏈之間相互作用就形成了鏈際競(jìng)爭(zhēng)。供應(yīng)鏈之間相互競(jìng)爭(zhēng)影響著供應(yīng)鏈的成本,對(duì)于單獨(dú)的一條供應(yīng)鏈,我們可以通過(guò)供應(yīng)鏈上各個(gè)企業(yè)之間的協(xié)同關(guān)系來(lái)控制供應(yīng)鏈成本。然而,實(shí)際中的供應(yīng)鏈往往是處于動(dòng)態(tài)的相互作用中的,供應(yīng)鏈之間的這種相互作用叫做競(jìng)合作用。

    對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言,房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈長(zhǎng)、經(jīng)營(yíng)管理復(fù)雜;房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值與信息的傳遞都是靠?jī)?nèi)部與外部的雙向交換,呈星狀發(fā)散;項(xiàng)目的投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、材料采購(gòu)、施工管理、營(yíng)銷(xiāo)、物業(yè)管理等過(guò)程是一種并行系統(tǒng),開(kāi)發(fā)商要考慮項(xiàng)目全生命周期中的所有因素;企業(yè)內(nèi)部資源有限,企業(yè)一般僅保留最具優(yōu)勢(shì)的核心業(yè)務(wù),而把其他非核心業(yè)務(wù)外包。這些特征都決定了房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈的復(fù)雜性,供應(yīng)鏈與供應(yīng)鏈之間的競(jìng)爭(zhēng)必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈成本產(chǎn)生影響。

    鏈際競(jìng)爭(zhēng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈成本的影響

    供應(yīng)鏈成本管理作為一種跨企業(yè)的成本管理方法,其管理的范圍延伸到了整個(gè)供應(yīng)鏈上各個(gè)相關(guān)聯(lián)企業(yè)的作業(yè)成本以及交易成本,從而達(dá)到優(yōu)化和降低整個(gè)供應(yīng)鏈總成本的目的。在分析房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈成本時(shí),可參照一般的制造企業(yè),將房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈分為上游成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核心成本和下游成本。其中上游成本是保證項(xiàng)目建設(shè)的啟動(dòng)成本,包括土地開(kāi)發(fā)成本、融資成本、勘察設(shè)計(jì)成本、招投標(biāo)及談判成本、材料采購(gòu)成本、建筑安裝工程費(fèi)用及咨詢(xún)成本等,上游成本所涉及的單位主要有政府、金融機(jī)構(gòu)、設(shè)計(jì)單位、材料供應(yīng)商、承建商、咨詢(xún)機(jī)構(gòu)等;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核心成本包括前期工程費(fèi)、規(guī)劃費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、稅金等;下游成本是指在銷(xiāo)售及售后中所發(fā)生的成本,包括了銷(xiāo)售成本、物業(yè)管理成本和客戶(hù)服務(wù)成本,涉及的單位主要有銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理公司和客戶(hù)。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈成本分類(lèi),構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈成本的構(gòu)成模型(見(jiàn)圖1)。

    (一)鏈際競(jìng)爭(zhēng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈上游成本的影響

    房地產(chǎn)企業(yè)是圍繞項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的,而項(xiàng)目對(duì)土地有著很強(qiáng)的依賴(lài)性,供應(yīng)鏈核心企業(yè)—房地產(chǎn)企業(yè)為了獲取土地,彼此之間的相互競(jìng)爭(zhēng)對(duì)土地價(jià)格會(huì)產(chǎn)生影響。在項(xiàng)目的全壽命周期內(nèi),房地產(chǎn)企業(yè)必須有充足的資金作為后盾。在房地產(chǎn)企業(yè)資本鏈上,房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力高低很大程度上決定著房地產(chǎn)企業(yè)能否低價(jià)獲得資本從而在供應(yīng)鏈的競(jìng)爭(zhēng)中取勝。項(xiàng)目建設(shè)前期,設(shè)計(jì)階段耗費(fèi)成本占總成本費(fèi)用的10%-20%,對(duì)項(xiàng)目建設(shè)期成本控制的影響為20%-30%。供應(yīng)鏈之間的競(jìng)爭(zhēng)促使房地產(chǎn)企業(yè)越來(lái)越關(guān)注項(xiàng)目建設(shè)的前期,對(duì)項(xiàng)目的勘察設(shè)計(jì)成本投入越來(lái)越大。

    項(xiàng)目的建設(shè)期,從材料和人工方面來(lái)講,與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)聯(lián)的上游供應(yīng)商之間在進(jìn)行產(chǎn)量競(jìng)爭(zhēng)時(shí)會(huì)引起原材料及設(shè)備零部件的采購(gòu)成本上升;位于多條供應(yīng)鏈的焦點(diǎn)上的供應(yīng)商,多家房地產(chǎn)企業(yè)都從這個(gè)供應(yīng)商取得原材料和設(shè)備,供應(yīng)商借機(jī)抬價(jià)或者是供應(yīng)商為滿(mǎn)足多個(gè)開(kāi)發(fā)商的需求,不斷的擴(kuò)大產(chǎn)能,從而引起原材料和設(shè)備成本的變化。同時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)的上游供應(yīng)商之間為了獲取市場(chǎng)通過(guò)擴(kuò)大產(chǎn)能進(jìn)行產(chǎn)量競(jìng)爭(zhēng),導(dǎo)致企業(yè)對(duì)人工的需求越來(lái)越大,間接引起人工成本的增加。房地產(chǎn)企業(yè)選擇材料供應(yīng)商的過(guò)程中,供應(yīng)商之間的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)增加招投標(biāo)成本的投入以及談判成本的產(chǎn)生。從工程建設(shè)的角度,在項(xiàng)目的建設(shè)期,房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)業(yè)務(wù)外包政策,將工程發(fā)包,承包單位的實(shí)力及承包單位的成本管理水平都會(huì)影響建安工程費(fèi)用的高低,為了保證項(xiàng)目的有效實(shí)施,房地產(chǎn)企業(yè)必須對(duì)承包單位各方面的能力進(jìn)行了解,運(yùn)用監(jiān)理制度對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)行監(jiān)督,這些都會(huì)增加供應(yīng)鏈成本。

    房地產(chǎn)供應(yīng)鏈上的咨詢(xún)成本是指在咨詢(xún)單位對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行成本概預(yù)算、結(jié)算及其它相關(guān)的咨詢(xún)服務(wù)時(shí)產(chǎn)生的各項(xiàng)成本,主要體現(xiàn)為咨詢(xún)費(fèi)用。隨著咨詢(xún)市場(chǎng)的日益發(fā)展壯大和咨詢(xún)價(jià)格的公開(kāi)性,大大的縮減了房地產(chǎn)企業(yè)咨詢(xún)環(huán)節(jié)的供應(yīng)鏈成本。

    (二)鏈際競(jìng)爭(zhēng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)核心成本的影響

    房地產(chǎn)企業(yè)核心成本包括房地產(chǎn)企業(yè)自身管理成本和房地產(chǎn)企業(yè)支付的開(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)企業(yè)的自身管理成本是房地產(chǎn)企業(yè)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,包括:管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和稅金;房地產(chǎn)企業(yè)支付的開(kāi)發(fā)成本是在工程施工前和施工過(guò)程中為完成工程項(xiàng)目所發(fā)生的非實(shí)體項(xiàng)目的費(fèi)用。眾多的房地產(chǎn)企業(yè)之間彼此競(jìng)爭(zhēng),會(huì)引起房地產(chǎn)企業(yè)核心成本的增長(zhǎng)。

    (三)鏈際競(jìng)爭(zhēng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈下游成本的影響

    在項(xiàng)目竣工投入使用階段,鏈際競(jìng)爭(zhēng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售成本、物業(yè)管理成本的影響較大,房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得更大的市場(chǎng)份額,就選擇較好的策劃公司和物業(yè)管理公司作為合作伙伴,還要從服務(wù)及質(zhì)量上贏得顧客的青睞,這需要投入較大的成本。鏈際競(jìng)爭(zhēng)的條件下,提高自身也是一個(gè)非常重要的途徑,房地產(chǎn)企業(yè)只有不斷加強(qiáng)自身的管理,不斷地增加對(duì)高科技人才的投入,才能贏得市場(chǎng)。

    鏈際競(jìng)爭(zhēng)下房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈成本控制模型和措施

    (一)鏈際競(jìng)爭(zhēng)下的房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈成本控制模型

    運(yùn)用目標(biāo)成本和作業(yè)成本相結(jié)合的方法,分為6個(gè)步驟:確定目標(biāo)成本—目標(biāo)成本分解—供應(yīng)鏈作業(yè)層成本控制—供應(yīng)鏈作業(yè)成本分析—供應(yīng)鏈作業(yè)成本考核—供應(yīng)鏈目標(biāo)成本改善。

    目標(biāo)成本設(shè)定:首先是確定項(xiàng)目的方案,通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的定位和規(guī)劃設(shè)計(jì),預(yù)測(cè)項(xiàng)目售價(jià);其次參考標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)庫(kù)中公司的長(zhǎng)期利潤(rùn)率,綜合權(quán)衡項(xiàng)目的區(qū)位銷(xiāo)售情況、現(xiàn)金流等情況確定項(xiàng)目的目標(biāo)利潤(rùn)。

    目標(biāo)成本=目標(biāo)售價(jià)-目標(biāo)利潤(rùn)

    目標(biāo)成本分解:確定了目標(biāo)成本后,對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行分解。作為供應(yīng)鏈的核心企業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)必須協(xié)調(diào)各部門(mén)的做好供應(yīng)鏈流程分解的工作,把房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈流程分解為緊密連接的作業(yè)鏈。在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈流程的分解過(guò)程中,要采取作業(yè)分解和粒度分解相結(jié)合的原則。依據(jù)歷史數(shù)據(jù),自上而下將目標(biāo)值逐級(jí)分解為多層級(jí)的自作業(yè)目標(biāo)成本值,位于供應(yīng)鏈上的節(jié)點(diǎn)部門(mén)記錄完成自己作業(yè)的作業(yè)和成本值,并對(duì)同質(zhì)作業(yè)成本進(jìn)行歸集,形成作業(yè)中心。

    根據(jù)目標(biāo)成本的設(shè)定和供應(yīng)鏈的流程建立房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈控制模型(見(jiàn)圖2),對(duì)歸集的成本項(xiàng)∑Cijk(I,j,k=1,2……n)與目標(biāo)成本Cij進(jìn)行對(duì)比,發(fā)現(xiàn)偏差。

    對(duì)造成成本偏差的原因進(jìn)行分析,歸結(jié)成本動(dòng)因,看其屬于是資源動(dòng)因還是作業(yè)動(dòng)因,對(duì)其關(guān)聯(lián)的供應(yīng)鏈環(huán)節(jié)進(jìn)行分析,考核房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈成本實(shí)施情況,并采取措施對(duì)其進(jìn)行糾正,使其達(dá)到最優(yōu)。

    (二)鏈際競(jìng)爭(zhēng)下的房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈成本控制措施

    對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈上游成本的控制。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期,提前對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行合理的價(jià)格預(yù)測(cè),采取策略性報(bào)價(jià)或者是通過(guò)支持政府的基礎(chǔ)性建設(shè),低價(jià)拿地。拿到土地后,在政府粗略規(guī)劃的基礎(chǔ)上,合理的提出意見(jiàn),提高對(duì)土地的利用率以降低土地成本。為保證項(xiàng)目的運(yùn)行,企業(yè)必須建立完善的融資渠道,目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)最多采用的還是銀行貸款,與國(guó)際上房地產(chǎn)企業(yè)的融資模式還有差距,應(yīng)該學(xué)習(xí)國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),拓寬融資渠道,應(yīng)對(duì)銀行不斷提高儲(chǔ)備金等政策的影響。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該選用設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)和施工經(jīng)驗(yàn)豐富的企業(yè)作為供應(yīng)鏈合作企業(yè),采用設(shè)計(jì)監(jiān)理和施工監(jiān)理并存的制度,避免出現(xiàn)設(shè)計(jì)中盲目提高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),影響后期的施工成本。

    在施工階段,為保證材料供應(yīng),與各供應(yīng)商之間,可以通過(guò)實(shí)行供應(yīng)商關(guān)系管理,一方面建立與供應(yīng)商間的長(zhǎng)期緊密合作,整合多方的資源和核心力量來(lái)開(kāi)發(fā)更加廣闊的市場(chǎng),實(shí)現(xiàn)成本的雙贏;位于供應(yīng)鏈上的企業(yè)在適當(dāng)增加人工成本的同時(shí),可以運(yùn)用新工藝、新施工方法,改善施工條件提高施工效率,從而轉(zhuǎn)移人工成本。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)選擇服務(wù)質(zhì)量好、信譽(yù)好的第三方物流公司、銷(xiāo)售公司、物業(yè)管理公司,建立良好的合作伙伴關(guān)系,減少中間環(huán)節(jié)的供應(yīng)鏈成本浪費(fèi)。還要選擇有相應(yīng)資質(zhì)的施工單位,采用國(guó)際上通用的建設(shè)工程總承包模式,從根本上解決設(shè)計(jì)和施工的不協(xié)調(diào),縮短工期,減少供應(yīng)鏈成本。

    對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈核心成本的控制。目前我們國(guó)家在提倡發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)化,住宅產(chǎn)業(yè)化可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)大大的縮短工期,通過(guò)生產(chǎn)的批量化、標(biāo)準(zhǔn)化也可以提高施工的質(zhì)量,避免返工、變更等一系列問(wèn)題。大型的房地產(chǎn)企業(yè)可以率先進(jìn)入,中小型的房地產(chǎn)企業(yè)可以結(jié)成聯(lián)盟,向供應(yīng)鏈上下延伸,獲得資源優(yōu)勢(shì),從根本上降低成本。此外,還應(yīng)該加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)自身的管理,減少供應(yīng)鏈核心企業(yè)內(nèi)部的成本流失。

第3篇：房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)分析范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；企業(yè)報(bào)表；報(bào)表分析；特殊性

財(cái)務(wù)報(bào)表分析是財(cái)務(wù)信息的的需求者通過(guò)財(cái)務(wù)報(bào)表了解企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)狀況的有效途徑，對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行全面、合理的分析有助于決策者作出正確的決策。財(cái)務(wù)報(bào)表分析的內(nèi)容包括對(duì)企業(yè)償債能力、營(yíng)運(yùn)能力，盈利能力及發(fā)展能力等方面。傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析理論基于普通的企業(yè)設(shè)計(jì)出了一系列指標(biāo)來(lái)衡量企業(yè)的上述能力，不同的信息需求者基于決策的需要，通過(guò)財(cái)務(wù)報(bào)表的分析可以對(duì)企業(yè)的上述能力進(jìn)行評(píng)價(jià)，以獲取自己需要的信息。但是房地產(chǎn)企業(yè)由于其經(jīng)營(yíng)特征顯著區(qū)別于其他一般企業(yè)，決定了其財(cái)務(wù)核算具有特殊性，因此在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析時(shí)，必須考慮其特殊性。

1 房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)及其對(duì)會(huì)計(jì)核算的影響

房地產(chǎn)企業(yè)與一般的企業(yè)相比，其經(jīng)營(yíng)存在兩個(gè)顯著的特點(diǎn)，即經(jīng)營(yíng)周期的長(zhǎng)期性和經(jīng)營(yíng)的高風(fēng)險(xiǎn)性，這兩個(gè)特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算不同于一般的其他企業(yè)。

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品是房產(chǎn)，房產(chǎn)需要較長(zhǎng)的建設(shè)周期，因此房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)周期較長(zhǎng)，一般一個(gè)項(xiàng)目從開(kāi)始購(gòu)置土地到最后完工銷(xiāo)售需要數(shù)年的時(shí)間。而企業(yè)會(huì)計(jì)的核算一般是以一年為周期來(lái)進(jìn)行的，對(duì)于經(jīng)營(yíng)周期小于一年的企業(yè)，其經(jīng)營(yíng)周期并不會(huì)對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)核算產(chǎn)生影響，但對(duì)于經(jīng)營(yíng)周期較長(zhǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)，項(xiàng)目進(jìn)展的不同階段對(duì)會(huì)計(jì)核算會(huì)產(chǎn)生顯著的影響。首先，按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，收入的確認(rèn)是以產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)的，因此一般只有等到企業(yè)完成了產(chǎn)品的銷(xiāo)售并實(shí)際轉(zhuǎn)移了產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)才能確認(rèn)為收入，并按照權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則將產(chǎn)品成本確認(rèn)為當(dāng)期的成本。這樣就使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收益只有等到項(xiàng)目建成并完成銷(xiāo)售以后才能夠得以確認(rèn)，收益的確認(rèn)與企業(yè)實(shí)際的經(jīng)營(yíng)效益并不能完全相匹配，也就使得企業(yè)當(dāng)期確認(rèn)的收益無(wú)法真實(shí)反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效果。其次，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)也決定了房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售更多地采用預(yù)售的方式來(lái)進(jìn)行，但是按照現(xiàn)行的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的相關(guān)法規(guī)，預(yù)售方式下的產(chǎn)品銷(xiāo)售并沒(méi)有將產(chǎn)權(quán)有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)完全轉(zhuǎn)移，因此在預(yù)售時(shí)并不能確認(rèn)銷(xiāo)售收入，企業(yè)預(yù)售得到的收入一般作為預(yù)收賬款處理。但實(shí)際企業(yè)在預(yù)售時(shí)產(chǎn)品相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)大部分轉(zhuǎn)移給購(gòu)買(mǎi)者，預(yù)售時(shí)企業(yè)取得的收入已經(jīng)相對(duì)確定，未來(lái)只存在很小的風(fēng)險(xiǎn)，因此這樣的處理會(huì)低估企業(yè)的收入，高估企業(yè)的存貨及預(yù)收賬款。

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的另一個(gè)顯著特點(diǎn)是高風(fēng)險(xiǎn)性。由于房地產(chǎn)價(jià)格受到多種因素的影響，再加上房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)，因此房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益具有很大的不確定性。同時(shí)，會(huì)計(jì)計(jì)量方法和會(huì)計(jì)估計(jì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的報(bào)表也會(huì)產(chǎn)生很大的影響。作為在建中的房地產(chǎn)工程及完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)一般企業(yè)來(lái)講是以固定資產(chǎn)的形式列報(bào)于資產(chǎn)負(fù)債表中，其價(jià)值計(jì)量一般采用歷史成本法，因此其市場(chǎng)價(jià)值的變化對(duì)其會(huì)計(jì)期間的收益并不會(huì)產(chǎn)生直接的影響，房地產(chǎn)價(jià)格的易變性對(duì)一般企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表不會(huì)產(chǎn)生很大的影響。但對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，其在建的工程和完工的項(xiàng)目均作為企業(yè)的存貨計(jì)入流動(dòng)資產(chǎn)，存貨計(jì)價(jià)方法的選擇企業(yè)具有一定的靈活性，不同的計(jì)價(jià)方法會(huì)得出不同的期末資產(chǎn)價(jià)值，并對(duì)當(dāng)期的損益產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)價(jià)格的易變性和存貨計(jì)價(jià)方法選擇的靈活性會(huì)增大房地產(chǎn)企業(yè)收益的波動(dòng)性，并且其可靠性也會(huì)受到影響，這會(huì)加大房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的難度。

除了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)具有的周期長(zhǎng)和高風(fēng)險(xiǎn)性外，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品還具有產(chǎn)品成本核算的統(tǒng)一性和產(chǎn)品銷(xiāo)售的分割性。房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品一般是以套為單位對(duì)外進(jìn)行銷(xiāo)售，但房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本一般是以工程項(xiàng)目整體進(jìn)行核算，然后均攤至每一套住房，這樣在房產(chǎn)的銷(xiāo)售過(guò)程中必然會(huì)造成成本和售價(jià)的不配比。由于房產(chǎn)的售價(jià)與其樓層、朝向、戶(hù)型均有很大的關(guān)系，因此每套房產(chǎn)的單位售價(jià)可能存在很大的差異，但在結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)按照相同的單位成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，使得銷(xiāo)售取得的收入與其成本并不能實(shí)現(xiàn)配比，得出的企業(yè)收益數(shù)據(jù)的可靠性也會(huì)受到很大的影響。

2 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的局限

傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析基于企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表構(gòu)造了一系列指標(biāo)對(duì)企業(yè)的盈利能力、償債能力、營(yíng)運(yùn)能力和發(fā)展能力進(jìn)行分析，但是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于受其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)的影響，財(cái)務(wù)報(bào)表的數(shù)據(jù)所反映的信息與其他企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表存在著差異，因此利用傳統(tǒng)財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析存在一定的局限性。

2.1 房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)數(shù)據(jù)對(duì)其盈利能力的反映具有片面性。企業(yè)的盈利能力應(yīng)該反映其利用資產(chǎn)不斷創(chuàng)造價(jià)值的能力，而這種能力是通過(guò)收入減去相應(yīng)的成本費(fèi)用后的余額即利潤(rùn)來(lái)表現(xiàn)的，對(duì)于經(jīng)營(yíng)周期短的企業(yè)，由于其收入的取得與其價(jià)值的創(chuàng)造在各個(gè)會(huì)計(jì)期間保持相對(duì)的平衡，因此利用利潤(rùn)指標(biāo)基本可以反映出企業(yè)的價(jià)值創(chuàng)造能力。但對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于其經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)于會(huì)計(jì)周期，在整個(gè)經(jīng)營(yíng)周期內(nèi)，企業(yè)的價(jià)值創(chuàng)造在不斷地進(jìn)行，但其收入與成本的確認(rèn)具有階段性，因此利潤(rùn)數(shù)據(jù)不能反映企業(yè)創(chuàng)造的真實(shí)價(jià)值。除了收入與成本確認(rèn)的階段性對(duì)利潤(rùn)產(chǎn)生影響外，企業(yè)的銷(xiāo)售成本一般以單位面積成本平均計(jì)入各套房屋，而為整個(gè)產(chǎn)品完工和銷(xiāo)售而支付的管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用也以會(huì)計(jì)期間計(jì)入各期，造成成本、費(fèi)用與收入的不配比，這會(huì)進(jìn)一步扭曲利潤(rùn)指標(biāo)，影響報(bào)表使用者對(duì)企業(yè)盈利能力的判斷。

2.2 房地產(chǎn)預(yù)售制度下企業(yè)大量預(yù)收賬款的存在，導(dǎo)致報(bào)表反映的企業(yè)償債能力不實(shí)。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品的特殊性，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售實(shí)行預(yù)售制度，企業(yè)在預(yù)售時(shí)一般會(huì)按照合同要求客戶(hù)支付大部分甚至全部的價(jià)款，但按照收入的確認(rèn)原則，只有等到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成并辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)時(shí)才能確認(rèn)銷(xiāo)售收入，在此之前，預(yù)售取得的收入以預(yù)收賬款的形式存在。由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)周期相當(dāng)長(zhǎng)，因此預(yù)收賬款的掛賬時(shí)間少則幾個(gè)月，多則幾年。從性質(zhì)上來(lái)說(shuō)，預(yù)收賬款是企業(yè)的負(fù)債，但對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講，其在簽訂完預(yù)售合同后就意味著合同的履行已經(jīng)變得相對(duì)確定，根據(jù)項(xiàng)目的完工程度應(yīng)該將相應(yīng)的預(yù)收賬款確認(rèn)為收入，并結(jié)轉(zhuǎn)完工成本。因此，房地產(chǎn)企業(yè)大量的預(yù)收賬款中包含了企業(yè)實(shí)際已經(jīng)完工履約部分，同時(shí)也包含企業(yè)應(yīng)該確認(rèn)的利潤(rùn)而增加的所有者權(quán)益部分。所以直接按照企業(yè)報(bào)表資料分析企業(yè)償債能力會(huì)因高估企業(yè)負(fù)債而影響報(bào)表使用者對(duì)企業(yè)償債能力的判斷。

2.3 企業(yè)開(kāi)發(fā)成本計(jì)價(jià)不準(zhǔn)確，造成資產(chǎn)賬實(shí)不符。企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本的計(jì)價(jià)主要采用歷史成本法，但由于在房地產(chǎn)企業(yè)的整個(gè)開(kāi)發(fā)周期內(nèi)其各種資產(chǎn)的價(jià)值會(huì)發(fā)生較大幅度的變動(dòng)，導(dǎo)致以歷史成本計(jì)價(jià)的資產(chǎn)價(jià)值不實(shí)，尤其是對(duì)土地成本的核算，賬面價(jià)值會(huì)與其實(shí)際價(jià)值產(chǎn)生較大的差額。另外，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，有相當(dāng)部分的開(kāi)發(fā)成本由施工單位墊付，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)計(jì)入工程成本的支出也會(huì)與在建項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本有較大出入。這些都會(huì)影響報(bào)表使用都對(duì)資產(chǎn)項(xiàng)目的判斷。

3 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的特殊性要求

根據(jù)上述對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析存在的局限性的分析，在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析應(yīng)該充分考慮房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，對(duì)傳統(tǒng)財(cái)務(wù)分析方法進(jìn)行改進(jìn)，以正確判斷企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)狀況。

3.1 充分利用表外信息。傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析基于報(bào)表數(shù)據(jù)構(gòu)造了多項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)反映企業(yè)的各項(xiàng)能力，但對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講，由于其報(bào)表數(shù)據(jù)存在著局限，因此其對(duì)企業(yè)狀況的反映并不一定客觀(guān)真實(shí)。而包括財(cái)務(wù)報(bào)表附注在內(nèi)的大量表外信息，可以為我們正確地理解和判斷企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的可靠性提供參考。在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí)應(yīng)利用表外信息，充分考慮會(huì)計(jì)方法的選擇、期末資產(chǎn)公允價(jià)值的變動(dòng)對(duì)企業(yè)資產(chǎn)和收益的計(jì)量產(chǎn)生的影響。

3.2 對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的項(xiàng)目進(jìn)行具體分析并做出調(diào)整。鑒于會(huì)計(jì)報(bào)表中的數(shù)據(jù)受到會(huì)計(jì)準(zhǔn)則約束而可靠性受到影響，在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí)應(yīng)對(duì)其相應(yīng)數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整。分析企業(yè)盈利能力時(shí)應(yīng)對(duì)預(yù)收賬款進(jìn)行詳細(xì)分析，結(jié)合項(xiàng)目完工進(jìn)度調(diào)整相應(yīng)年度收入及成本，并按照配比原則調(diào)整相應(yīng)期間費(fèi)用和稅費(fèi)項(xiàng)目，對(duì)企業(yè)的盈利能力做出合理的判斷。在分析企業(yè)償債能力時(shí)，將對(duì)屬于已實(shí)現(xiàn)收入部分的預(yù)收賬款進(jìn)行調(diào)整，合理估計(jì)企業(yè)的負(fù)債水平，并結(jié)合資產(chǎn)公允價(jià)值調(diào)整資產(chǎn)項(xiàng)目，正確判斷企業(yè)的償債能力。

3.3 重視對(duì)現(xiàn)金流量表的分析。與資產(chǎn)負(fù)債表和利潤(rùn)表項(xiàng)目的編制基礎(chǔ)不同，現(xiàn)金流量表是以收付實(shí)現(xiàn)制來(lái)編制的，數(shù)據(jù)具有客觀(guān)性。而對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講現(xiàn)金流量的獲得相對(duì)利潤(rùn)指標(biāo)對(duì)其生存和發(fā)展具有更重要的作用，因此對(duì)現(xiàn)金流量表的分析就顯得更為重要。

參考文獻(xiàn)：

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第4篇：房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)分析范文

（一）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部原因

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部形成原因又可以根據(jù)其不同的性質(zhì)分為房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)原因、房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資金流動(dòng)原因以及房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量原因等三種類(lèi)型。首先，房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)原因造成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要指的是由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中自身經(jīng)營(yíng)管理水平不高、經(jīng)營(yíng)管理理念較為落后、項(xiàng)目投資時(shí)過(guò)于盲目、缺乏有效的市場(chǎng)調(diào)查和分析工作內(nèi)容、對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)缺乏有效的評(píng)估等等，最終造成房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)管理工作水平落后，進(jìn)而造成經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；其次，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資金流動(dòng)原因造成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在資金流動(dòng)的過(guò)程中，存在著自身資金結(jié)構(gòu)不夠合理、外來(lái)資金流動(dòng)量過(guò)大的現(xiàn)象，這種情況下一旦外來(lái)資金出現(xiàn)波動(dòng)情況必然導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨著相應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；最后，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量問(wèn)題主要原因是房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理工作過(guò)程中，財(cái)務(wù)管理工作水平不高，并且經(jīng)常出現(xiàn)財(cái)務(wù)管理漏洞，導(dǎo)致自身財(cái)務(wù)管理工作難以取得有效的成果，部分房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作甚至存在監(jiān)守自盜的現(xiàn)象，自然也會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的外部原因

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的外部原因則主要包括市場(chǎng)原因、國(guó)家政策原因以及其他意外因素等等。首先，房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)原因形成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目運(yùn)行過(guò)程中，沒(méi)有完全地把握好市場(chǎng)的變化情況，沒(méi)有做好市場(chǎng)信息的調(diào)查分析工作，沒(méi)有根據(jù)當(dāng)前階段市場(chǎng)的實(shí)時(shí)需求完成項(xiàng)目運(yùn)行籌劃工作，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目運(yùn)行工程中出現(xiàn)項(xiàng)目買(mǎi)賣(mài)不夠順利，進(jìn)而出現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)象；其次，國(guó)家政策原因?qū)е碌姆康禺a(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要指的是由于國(guó)家房地產(chǎn)政策宏觀(guān)調(diào)控過(guò)程中造成的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)前國(guó)家政策原因事實(shí)上是造成房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)原因；最后，其他意外因素造成的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展的過(guò)程中出現(xiàn)的一系列意外因素的統(tǒng)稱(chēng)，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中很有可能遭受到非常多的外界影響因素，例如，項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中的地震因素、安全因素等等，都會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中大量資產(chǎn)流失，進(jìn)而出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)象。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的治理措施

綜合上述房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中應(yīng)該結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)發(fā)展的特性，采取科學(xué)合理的治理措施，提升房地產(chǎn)企業(yè)在面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)程中的抵抗能力，保證房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模實(shí)現(xiàn)健康快速的提升。具體來(lái)講，房地產(chǎn)企業(yè)在面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)程中應(yīng)該采取以下治理措施。

（一）提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過(guò)提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量來(lái)達(dá)到規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的，首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該針對(duì)員工自身在財(cái)務(wù)管理工作上的理念進(jìn)行全面的更新，保證企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作觀(guān)念能夠有效地契合當(dāng)前財(cái)務(wù)管理工作的發(fā)展和要求，能夠緊緊跟隨在國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調(diào)控政策的指引，從而有效地提升房地產(chǎn)企業(yè)上下在財(cái)務(wù)管理工作上的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，更加有效地做好企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作；其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該針對(duì)自身的財(cái)務(wù)管理工作制度進(jìn)行優(yōu)化和完善，將財(cái)務(wù)管理制度更加深層次和更加全面的融入到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展工作中，通過(guò)科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)的制度來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量以及工作范圍的進(jìn)一步提升，保證企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作能夠取得更加有效的應(yīng)用成果，幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作流程的優(yōu)化

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在項(xiàng)目運(yùn)作的過(guò)程中進(jìn)一步優(yōu)化項(xiàng)目的運(yùn)作流程，針對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分解和分析，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理工作在項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中各個(gè)流程的應(yīng)用，以便更有效地完成財(cái)務(wù)管理工作的同時(shí)，也能夠有效地調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目運(yùn)作內(nèi)容，保證項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得到有效的控制，提升項(xiàng)目運(yùn)作效益的同時(shí)有效的提升房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效益。

（三）加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理工作的預(yù)算機(jī)制應(yīng)用

房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該充分加強(qiáng)預(yù)算機(jī)制在財(cái)務(wù)管理工作中的應(yīng)用，有效的達(dá)到提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理崗工作質(zhì)量，減少企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。房地產(chǎn)企業(yè)可以將預(yù)算管理機(jī)制全面的應(yīng)用在自身的經(jīng)營(yíng)管理工作中，包括企業(yè)的財(cái)務(wù)管理、人員管理、行為管理、項(xiàng)目管理等內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)對(duì)預(yù)算管理的應(yīng)用來(lái)有效地提升其經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中的控制能力，通過(guò)科學(xué)統(tǒng)籌的安全以及規(guī)范合理的預(yù)算制度來(lái)有效地降低企業(yè)在進(jìn)行上述工作時(shí)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而有效地達(dá)到控制房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。

（四）加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)查

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展的過(guò)程中應(yīng)該時(shí)刻加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)情況的分析調(diào)查，加強(qiáng)對(duì)國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控政策的學(xué)習(xí)和領(lǐng)悟，通過(guò)對(duì)上述內(nèi)容的學(xué)習(xí)來(lái)衡量當(dāng)前自身在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的地位，進(jìn)而更好的做好房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展工作，也有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、結(jié)語(yǔ)

第5篇：房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)分析范文

不難看出，受經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品和服務(wù)的特殊性的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的投、融資金額均較大。資金是企業(yè)運(yùn)作的生命線(xiàn)，一旦發(fā)生資金短缺或資金斷裂等問(wèn)題，將不可避免地給房地產(chǎn)企業(yè)及其他利益相關(guān)主體帶來(lái)很大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，如何有效防范和降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，成為擺在房地產(chǎn)企業(yè)面前的一個(gè)重要問(wèn)題。

成因分析

近幾年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理正在逐步由粗放型向集約型、細(xì)化管理轉(zhuǎn)變，但在快速發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率呈下降趨勢(shì)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，尤其是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也不斷顯現(xiàn)。

整體而言，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中面臨著各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)。其中，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在處理各種財(cái)務(wù)關(guān)系和活動(dòng)中，受各種因素的影響，使企業(yè)財(cái)務(wù)收益與預(yù)期收益間存在著差異的不確定性，其結(jié)果對(duì)企業(yè)的生存、盈利和長(zhǎng)期發(fā)展產(chǎn)生重大影響。概括起來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因大致可分為外部因素與內(nèi)部因素。

外部因素

房地產(chǎn)企業(yè)作為我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，時(shí)時(shí)受到其外部環(huán)境因素的影響，如市場(chǎng)變動(dòng)因素、社會(huì)文化環(huán)境、政策變動(dòng)等，而這些因素的變化很大程度上都是難以準(zhǔn)確預(yù)測(cè)的，必然給房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理帶來(lái)直接的影響。

市場(chǎng)因素。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)對(duì)象的不可移動(dòng)性、產(chǎn)品的價(jià)值量大、資金轉(zhuǎn)移周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)企業(yè)要想整體運(yùn)作成功，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，就需要對(duì)市場(chǎng)，特別是當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求的準(zhǔn)確預(yù)測(cè)和把握。但不難看出，當(dāng)前隨著國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)的加劇，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境復(fù)雜程度不斷加深，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)正處于一個(gè)相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境，市場(chǎng)供求關(guān)系的變化、房?jī)r(jià)的調(diào)整、房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的嚴(yán)重不對(duì)稱(chēng)，以及當(dāng)前市場(chǎng)仍存在的不規(guī)范化運(yùn)作等情況，都極有可能引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，需房地產(chǎn)企業(yè)提升應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管理能力。

政策因素。政策的變動(dòng)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，具體表現(xiàn)為社會(huì)的政治、法律制度及其宏觀(guān)調(diào)控措施等。尤其是近幾年來(lái)，為抑制通脹和經(jīng)濟(jì)泡沫的出現(xiàn)，我國(guó)政府通過(guò)各種措施加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調(diào)控力度。如加息政策，不僅大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本、影響企業(yè)盈利水平，而且也在一定程度上降低了按歇貸款購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)欲望，無(wú)疑給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了極大的風(fēng)險(xiǎn)。另外，國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)在稅收、費(fèi)用方面的政策變動(dòng)等，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金流產(chǎn)生重大的影響，成為當(dāng)前影響房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要因素之一。

突發(fā)事件因素。房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品與其他類(lèi)型的產(chǎn)品或服務(wù)相比，具有固定性、不易轉(zhuǎn)移、項(xiàng)目調(diào)整能力差等特點(diǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的特殊性使得房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理受各種突發(fā)事件，特別是突發(fā)性自然事件的影響較大，如地震、洪水、暴雪等各種難以預(yù)料的突發(fā)性自然災(zāi)害，都會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)和固定資產(chǎn)直接遭受損失，釀成財(cái)務(wù)危機(jī)。

總之，房地產(chǎn)產(chǎn)品銷(xiāo)售受各種社會(huì)、經(jīng)濟(jì)等外部因素的影響，出售成功的時(shí)間和金額不確定性較大，項(xiàng)目資金回籠難以得到確切保證，有可能使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金短缺或斷裂的危機(jī)，大大增加了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

內(nèi)部因素

經(jīng)營(yíng)水平限制。從我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的整體運(yùn)作情況來(lái)看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)起步遲、基礎(chǔ)弱、規(guī)模小、經(jīng)營(yíng)管理水平不高，現(xiàn)代企業(yè)制度仍未完善，缺乏現(xiàn)金流量管理觀(guān)念，對(duì)市場(chǎng)的反應(yīng)和把握能力低，經(jīng)營(yíng)管理盲目性大，導(dǎo)致潛在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前較為火熱的市場(chǎng)環(huán)境，也使得房地產(chǎn)企業(yè)一味地追求快速發(fā)展，缺乏風(fēng)險(xiǎn)控制和防范意識(shí)，在快速擴(kuò)張中，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也不可避免地進(jìn)一步提升。

資金因素。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中需要大量的資金作為保障，而大量的資金需求量?jī)H僅依靠企業(yè)的自有資金是無(wú)法解決的，需要借助各種金融手段和工具以籌措大量的資金。整體上來(lái)講，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金比例低，特別是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在企業(yè)運(yùn)作初期，依靠外來(lái)融資中的銀行貸款比例偏高，資本結(jié)構(gòu)不合理。由此造成，一方面負(fù)債率居高不下，資金周轉(zhuǎn)難度大，使得房地產(chǎn)企業(yè)存在著到期不能還本付息或資不抵債的可能，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不可避免；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)與金融企業(yè)的緊密結(jié)合雖然為企業(yè)經(jīng)營(yíng)提供了良好的融資渠道，但也大大提高了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，一旦金融市場(chǎng)中，如利率等因素發(fā)生波動(dòng)，將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)直接造成影響。另外，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高風(fēng)險(xiǎn)性特征和運(yùn)作規(guī)范性的欠缺，也使得房地產(chǎn)企業(yè)從其他渠道獲得融資的難度大大增加，難以在出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)時(shí)，及時(shí)、足額地籌集到所需資金，影響企業(yè)的生存和發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的不合理和融資渠道單一，導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)集中化。

財(cái)務(wù)管理因素。其一，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的復(fù)雜性對(duì)財(cái)務(wù)人員提出了更高的要求，但我國(guó)財(cái)務(wù)人員綜合水平低、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄等現(xiàn)狀，都加劇了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。其二，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平仍處于較低層次的財(cái)務(wù)核算管理階段，未能提供用于支持管理和決策的財(cái)務(wù)信息和數(shù)據(jù)，財(cái)務(wù)管理的職能未能得到充分體現(xiàn)。如缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算管理，對(duì)于即將進(jìn)行開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目缺乏細(xì)致的財(cái)務(wù)預(yù)算分析工作及資金使用的整體規(guī)劃，資金運(yùn)作具有盲目性；在房產(chǎn)項(xiàng)目的投資方面，由于財(cái)務(wù)分析功能不足，加上項(xiàng)目環(huán)境的復(fù)雜性，都使得財(cái)務(wù)管理狀況的不良可能直接導(dǎo)致企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問(wèn)題，產(chǎn)生財(cái)務(wù)危機(jī)。企業(yè)財(cái)務(wù)管理的低水平和控制能力弱，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制能力。

對(duì)策分析

鑒于房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品和經(jīng)營(yíng)的特殊性，在當(dāng)前國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控政策從緊的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)從企業(yè)生存和發(fā)展的戰(zhàn)略高度出發(fā)，重視財(cái)務(wù)管理，積極采取有效措施以防范和控制企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

1更新企業(yè)財(cái)務(wù)管理觀(guān)念，提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)中，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范不僅僅是財(cái)務(wù)部門(mén)和財(cái)務(wù)人員的責(zé)任，更需要企業(yè)全體員工的積極參與和配合。通過(guò)形式多樣、內(nèi)容豐富的活動(dòng)在企業(yè)內(nèi)部宣傳財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的意義，提高全員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，既為取得其他部門(mén)的支持和配合打下基礎(chǔ)，也有利于防微杜漸，防止任何環(huán)節(jié)的工作失誤給企業(yè)帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2重新審視和梳理企業(yè)現(xiàn)有的業(yè)務(wù)流程，分析、預(yù)見(jiàn)可能發(fā)生和存在的各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，做好防范措施。同時(shí)，提高財(cái)務(wù)部門(mén)在整個(gè)組織架構(gòu)中的位置，更加突出財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)中的核心地位，并根據(jù)市場(chǎng)需求，推動(dòng)財(cái)務(wù)部門(mén)組織結(jié)構(gòu)的改革，以便能夠?qū)κ袌?chǎng)變動(dòng)做出及時(shí)快速的反應(yīng)。

3要重視和加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研工作，對(duì)不斷變化的企業(yè)財(cái)務(wù)管理環(huán)境進(jìn)行認(rèn)真和深入的分析，從根本上把握其變化發(fā)展的規(guī)律和趨勢(shì)，以根據(jù)實(shí)際情況及時(shí)調(diào)整策略和改變方法，提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和突發(fā)事件的能力。另外，對(duì)于國(guó)家的宏觀(guān)調(diào)整政策、法律法規(guī)、政策方針等的變化要給予時(shí)時(shí)關(guān)注與了解。

4建立健全財(cái)務(wù)管理制度，將財(cái)務(wù)管理理念貫穿于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，為企業(yè)財(cái)務(wù)的管理和風(fēng)險(xiǎn)的防范提供制度上的保障和支持，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理的規(guī)范化和制度化，以加快財(cái)務(wù)管理各項(xiàng)基礎(chǔ)性工作的完善，保障企業(yè)財(cái)產(chǎn)的安全、財(cái)務(wù)信息的真實(shí)性、可靠性及財(cái)務(wù)活動(dòng)的合法性、合理性。

5建立健全企業(yè)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，強(qiáng)化并全面實(shí)施企業(yè)財(cái)務(wù)管理中預(yù)測(cè)、分析、監(jiān)督、控制、服務(wù)及評(píng)價(jià)職能，并逐步向綜合管理型財(cái)務(wù)管理模式轉(zhuǎn)變，以提供有價(jià)值的財(cái)務(wù)信息和數(shù)據(jù)，提高企業(yè)投資決策的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，最大限度地減少因投資決策失誤給企業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。堅(jiān)持定期檢查和考核，通過(guò)對(duì)資金利用率、銷(xiāo)售價(jià)格、費(fèi)用支出等財(cái)務(wù)指標(biāo)的深入分析，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并采取措施，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)各種資源的最優(yōu)化配置。通過(guò)對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為進(jìn)行有力約束，發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的監(jiān)督預(yù)警作用，防范企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

6通過(guò)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的預(yù)算，加強(qiáng)企業(yè)資金管理，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。將企業(yè)運(yùn)營(yíng)的整體納入全面預(yù)算體系，實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)資金收支、運(yùn)用、分配等的統(tǒng)籌安排和規(guī)范化、科學(xué)化運(yùn)作，以保障企業(yè)正常運(yùn)行對(duì)于資金的需求，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在利用傳統(tǒng)融資方式的前提下，加大企業(yè)融資的創(chuàng)新力度，可通過(guò)股票融資、債券融資等渠道來(lái)擴(kuò)充資金，降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，同時(shí)也有利于企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和經(jīng)營(yíng)的改善。

另外，作為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的具體操作者，財(cái)務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)水平，直接影響到企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力的大小，打造一支高素質(zhì)的財(cái)務(wù)隊(duì)伍是全面提高企業(yè)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)能力的基礎(chǔ)。

第6篇：房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)分析范文

關(guān)鍵詞：白銀時(shí)代；房地產(chǎn)；經(jīng)營(yíng)與管理

前言：中國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)伴隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)一路高歌猛進(jìn)，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中扮演著重要的角色。而經(jīng)歷了數(shù)十年的高增長(zhǎng)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)逐步進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)新常態(tài)，而房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，也與2014年告別了黃金時(shí)代，迎來(lái)了現(xiàn)在的白銀時(shí)代。白銀時(shí)代的房地產(chǎn)行業(yè)，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，且逐步轉(zhuǎn)向了去庫(kù)存的階段，因此其經(jīng)營(yíng)與管理變得尤為重要，房地產(chǎn)企業(yè)誰(shuí)做好了企業(yè)額經(jīng)營(yíng)與管理，誰(shuí)才能在日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

一、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前所面臨的形勢(shì)

我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)最早出現(xiàn)在20世紀(jì)80年代，已經(jīng)經(jīng)歷了三十多年的發(fā)展，伴隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的日益加快，房地產(chǎn)行業(yè)也得到了極大的發(fā)展。房地產(chǎn)在國(guó)家經(jīng)濟(jì)中的占比日益增加，逐步成為國(guó)家發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。與此同時(shí)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀(guān)調(diào)控爭(zhēng)產(chǎn)也不斷出臺(tái)，其調(diào)控措施也越來(lái)越嚴(yán)格。因此，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)所面對(duì)的政策環(huán)境與市場(chǎng)環(huán)境越來(lái)越復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)只有在順應(yīng)國(guó)家政策及發(fā)展戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上，進(jìn)行符合市場(chǎng)化的運(yùn)營(yíng)管理調(diào)整，才能找到自身的市場(chǎng)定位，在日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)中獲得生存與發(fā)展。

企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念是其發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式和管理方式都有很強(qiáng)的指導(dǎo)作用。白銀時(shí)代的房地產(chǎn)行業(yè)，面臨著去庫(kù)存的巨大壓力，其企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)愈加激烈，傳統(tǒng)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式已經(jīng)無(wú)法很好的適應(yīng)顯示的環(huán)境要求了，企業(yè)要生存就必須結(jié)合時(shí)代與行業(yè)的特征，不斷對(duì)自身的經(jīng)營(yíng)管理做出調(diào)整，唯有與時(shí)代一同進(jìn)步與轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)企業(yè)才能得到長(zhǎng)久的可持續(xù)性的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的方向與措施

2.1注意加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)控制因素

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)生存與發(fā)展所面臨的首要風(fēng)險(xiǎn)。首先，充足的現(xiàn)金流不僅是企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)與前提，對(duì)房地產(chǎn)而言，也是其取得土地使用權(quán)的關(guān)鍵，是其工作開(kāi)展的前提條件。但是，目前很多房地產(chǎn)企業(yè)面臨負(fù)債率過(guò)高的問(wèn)題，在黃金時(shí)代，由于房?jī)r(jià)的不斷上漲，房地產(chǎn)企業(yè)即使負(fù)債拿地，也能通過(guò)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售來(lái)掩蓋風(fēng)險(xiǎn)，但房地產(chǎn)的白銀時(shí)代，房?jī)r(jià)的城市分化、區(qū)域分化日趨顯著，其資金的風(fēng)險(xiǎn)也日趨增大，負(fù)債率過(guò)高必然成為白銀時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的首要財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)需要做好預(yù)算措施。目前很多企業(yè)仍然抱著一些錯(cuò)誤的想法，認(rèn)為只要拿到土地使用權(quán)，建好了樓房，就能實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售利潤(rùn)。這在去庫(kù)存化的白銀時(shí)代，是與現(xiàn)實(shí)極不符合的。當(dāng)前的房地產(chǎn)庫(kù)存積壓已經(jīng)十分嚴(yán)重，且在房間方面，一線(xiàn)城市與二三線(xiàn)城市存在明顯分化，若不按照具體情況加以分析，做好房地產(chǎn)公司的預(yù)算管理制度，極易引起房地產(chǎn)公司的成本上升過(guò)快，銷(xiāo)售收入不達(dá)預(yù)期的情況，從而降低公司的償債能力，甚至可能出現(xiàn)資金鏈斷裂，引發(fā)公司的財(cái)務(wù)危機(jī)。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)要明確自身發(fā)展的經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)控制，并積極引入最先進(jìn)的成本管理核算評(píng)價(jià)體系，更新財(cái)務(wù)管理的控制模式，從而使企業(yè)財(cái)務(wù)管理形成良性發(fā)展。

2.2加強(qiáng)企業(yè)人力資源管理與整合

人才是企業(yè)發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力。在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的現(xiàn)在，只有把握專(zhuān)業(yè)的人才資源，才能為企業(yè)的發(fā)展提供不竭動(dòng)力。因此，加強(qiáng)企業(yè)人力資源管理與整合，是房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理中，一方面，要積極的引進(jìn)先進(jìn)的人才，并根據(jù)他們的自身特點(diǎn)和職位特性，將他們安排在適宜的崗位上，讓他們?yōu)槠髽I(yè)的發(fā)展實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值。另一方面，企業(yè)要完善其培訓(xùn)制度和相應(yīng)的升遷制度，只有這樣才能使員工的個(gè)人發(fā)展與企業(yè)的發(fā)展相統(tǒng)一，才能為企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展做好相應(yīng)的人才儲(chǔ)備。與此同時(shí)，企業(yè)做好人才的培養(yǎng)的，還需做好人才的激勵(lì)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)"培養(yǎng)出，留得下"。這方面就需要為企業(yè)的專(zhuān)業(yè)人才提供全面的深造機(jī)會(huì)，提升其晉升的空間，建立科學(xué)可行的人家激勵(lì)機(jī)制是留住人才的制度性保障。激勵(lì)機(jī)制的內(nèi)容通常包括薪酬制度的完善、獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制的規(guī)范和員工福利的制度化等。唯有通過(guò)制度化的措施強(qiáng)化員工激勵(lì)機(jī)制，才能提高員工工作的積極性與歸屬感，使員工的個(gè)人發(fā)展與企業(yè)的發(fā)展得到統(tǒng)一。

2.3根據(jù)時(shí)代特點(diǎn)進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型

財(cái)務(wù)的規(guī)范化管理和人力資源的優(yōu)化配置，是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理的重點(diǎn)問(wèn)題，是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)性條件。在此基礎(chǔ)之上，企業(yè)要想在日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，還需要把握時(shí)代的脈搏，做好相應(yīng)的變革。

白銀時(shí)代的房地產(chǎn)行業(yè)，不僅面對(duì)去庫(kù)存的強(qiáng)大壓力，且政策方面對(duì)房地產(chǎn)的宏觀(guān)調(diào)控措施也越來(lái)越嚴(yán)苛。這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了太多的不確定因素，房地產(chǎn)企業(yè)要在這樣的情況下得以生存與發(fā)展，就必須根據(jù)時(shí)代特點(diǎn)進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

根據(jù)時(shí)代特點(diǎn)進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，就必須摒棄傳統(tǒng)的以"買(mǎi)地賣(mài)房"為主導(dǎo)的傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)管理模式，并根據(jù)當(dāng)前的形式，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)今后的發(fā)展做出科學(xué)的規(guī)劃，對(duì)現(xiàn)存的一些制度和發(fā)展戰(zhàn)略做出及時(shí)的調(diào)整，以適應(yīng)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，不斷創(chuàng)新和挖掘出符合時(shí)代特色，符合企業(yè)發(fā)展的轉(zhuǎn)型之路。在經(jīng)營(yíng)方面，要不斷挖掘消費(fèi)者的深層次需求，實(shí)行差異化的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)策略，同時(shí)優(yōu)化房地產(chǎn)產(chǎn)品的全程服務(wù)，為房地產(chǎn)企業(yè)的品牌創(chuàng)建打下良好基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的差異化與品牌化經(jīng)營(yíng)。在管理方面，要做好各個(gè)方面的制度強(qiáng)化，以?xún)?yōu)化企業(yè)各個(gè)方面的資源配置，達(dá)到降低成本、提高效率的目的。

結(jié)語(yǔ)：房地產(chǎn)在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)整體中占有重要地位。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)、房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)入到白銀時(shí)代的當(dāng)下，做好房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理，不僅是企業(yè)的內(nèi)在要求，也對(duì)穩(wěn)定中國(guó)經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)我光房地產(chǎn)行業(yè)的健康有序發(fā)展，有著積極的作用。

參考文獻(xiàn)

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第7篇：房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)分析范文

（一）研究背景

近年來(lái)，我國(guó)房?jī)r(jià)呈現(xiàn)井噴式增長(zhǎng)，與之相對(duì)的，房地產(chǎn)行業(yè)取得飛躍式發(fā)展，一躍成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，大大加快了資本的流動(dòng)和國(guó)民生活質(zhì)量的提高。2015年1～11月，房地產(chǎn)行業(yè)固定資產(chǎn)投資額同比增長(zhǎng)2.8%；別墅、高檔公寓投資額增長(zhǎng) -9.8%，商業(yè)用房投資額同比增長(zhǎng)1.9%。與此同時(shí)，各房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于土地地塊的爭(zhēng)奪也屢屢突破新高。2016年“地王”全面開(kāi)花，杭州十余個(gè)板塊樓面價(jià)創(chuàng)歷史新高。

伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，眾多企業(yè)競(jìng)相加入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的大潮中去。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量為94197家，與2013年相比增長(zhǎng)3%，也就是說(shuō)，平均每天有8家房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)成立。盡管如此，房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模和投資金額卻千差萬(wàn)別，這也極大的加大了該行業(yè)的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。

房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的白熱化極大地加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)，而廣告作為市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)最為便捷的工具，使得房地產(chǎn)廣告充斥在我們生活的方方面面。地鐵上、公共汽車(chē)上關(guān)于房地產(chǎn)廣告隨處可見(jiàn)，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)人員路邊發(fā)放傳單的情況屢見(jiàn)不鮮。這樣無(wú)處不在的地產(chǎn)廣告令我們眼花繚亂的同時(shí)也對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售起到了不可忽視的影響。

（二）研究目的

房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇間接地使得房地產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。為了促進(jìn)產(chǎn)品銷(xiāo)售，各房地產(chǎn)企業(yè)都在廣告上投入了相當(dāng)多的人、財(cái)、物力。在2008年的全球金融危機(jī)中，房地產(chǎn)全行業(yè)不景氣，房地產(chǎn)企業(yè)為了促進(jìn)銷(xiāo)售紛紛加大了對(duì)廣告的投入，但這并沒(méi)有減少當(dāng)年房地產(chǎn)行業(yè)的損失，交易量完成大大降低。

這不禁引人思考，房地產(chǎn)企業(yè)的巨額的廣告投入是否會(huì)帶來(lái)企業(yè)銷(xiāo)售額的明顯提高，是否真的能促進(jìn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售？本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行行為分析和實(shí)證研究，以期得出房地產(chǎn)企業(yè)投放巨額廣告是否存在必要性的結(jié)論。

二、房地產(chǎn)企業(yè)廣告行為概述

2010年～2014年，短短5年時(shí)間，全國(guó)廣告經(jīng)營(yíng)額由2300多億元猛增至5600多億元，增幅達(dá)到143%。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2015年全國(guó)廣告經(jīng)營(yíng)額已超過(guò)6000億，其中房地產(chǎn)企業(yè)廣告投放金額占廣告經(jīng)營(yíng)額的15%以上。

（一）房地產(chǎn)廣告的定義

房地產(chǎn)廣告是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的、以盈利為目的的出租、出售、預(yù)售等廣告，但其中并不包括居民私人的售房、租房廣告[1]。

（二）房地產(chǎn)廣告的作用

從營(yíng)銷(xiāo)角度來(lái)說(shuō)，廣告的作用有很多方面，但歸根結(jié)底都是為了促進(jìn)銷(xiāo)售，為廣告投放企業(yè)賺取更多的經(jīng)濟(jì)利益。

1.提供房地產(chǎn)信息。此類(lèi)廣告多是為了消除消費(fèi)者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的信息不對(duì)稱(chēng)而的廣告，多是簡(jiǎn)明扼要的提供房產(chǎn)的戶(hù)型、地理位置等信息，讓有意向購(gòu)買(mǎi)住房的消費(fèi)者知道、了解該處的房產(chǎn)信息，親身來(lái)售房處看房、買(mǎi)房。

2.促進(jìn)購(gòu)買(mǎi)。促進(jìn)購(gòu)買(mǎi)是房地產(chǎn)企業(yè)投放廣告的最終目的所在，消費(fèi)者通過(guò)廣告，激發(fā)購(gòu)買(mǎi)興趣，促進(jìn)購(gòu)買(mǎi)，為房地產(chǎn)企業(yè)獲取經(jīng)營(yíng)績(jī)效。在不投放廣告與投放廣告之間銷(xiāo)售量的最大差額就是房地產(chǎn)廣告的效力空間。

3.增強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)品差異化。房地產(chǎn)需求以自主性需求和投資性需求為主，盡管房地產(chǎn)產(chǎn)品差異化程度不大，但不同的消費(fèi)者對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求偏好和購(gòu)買(mǎi)目的不同。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)投入廣告來(lái)突出產(chǎn)品的差異化特征，吸引需求偏好不同的各類(lèi)消費(fèi)者[2]。

4.提升企業(yè)品牌形象。房地產(chǎn)廣告中大多數(shù)是針對(duì)樓盤(pán)自身，也有一部分廣告，主要是電視廣告，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行形象宣傳，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)品牌形象的宣傳來(lái)提升品牌形象，增加消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信任度和好感度。

（三）房地產(chǎn)廣告投放現(xiàn)狀

1.房地產(chǎn)廣告投放區(qū)域性明顯。大多數(shù)針對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的廣告，由于房產(chǎn)不可移動(dòng)的特性決定了此類(lèi)廣告的投放呈現(xiàn)明顯的區(qū)域性，多集中在房產(chǎn)所在地，多選擇地方性媒體。而少數(shù)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的廣告，由于投放這類(lèi)廣告的房地產(chǎn)企業(yè)絕大多數(shù)為大型開(kāi)發(fā)商，其產(chǎn)品遍布全國(guó)各地，這類(lèi)廣告大多投放在全國(guó)性媒體，覆蓋全國(guó)范圍的消費(fèi)地區(qū)[3]。

2.房地產(chǎn)廣告的投放媒介多是常見(jiàn)的。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值大、價(jià)格高，消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)上往往要經(jīng)過(guò)反復(fù)對(duì)比、搜集各類(lèi)信息后謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)。整個(gè)思考購(gòu)買(mǎi)的周期較長(zhǎng)，這使得房地產(chǎn)產(chǎn)品的廣告不能只在消費(fèi)者面前出現(xiàn)一次，因此房地產(chǎn)產(chǎn)品的廣告多投放在能夠反復(fù)閱讀的媒體上，如報(bào)紙、雜志、地鐵上等，供消費(fèi)者瀏覽、比較[4]。

3.房地產(chǎn)廣告投放量巨大。從行業(yè)來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)廣告投入額近年來(lái)始終保持高速增長(zhǎng)，占據(jù)廣告投放總額的半壁江山。從投放的形式來(lái)說(shuō)，廣告形式五花八門(mén)、豐富多樣，無(wú)論在何時(shí)何處，都會(huì)接收到房地產(chǎn)廣告信息。從這一側(cè)面也可以看出房地產(chǎn)廣告的投放量之大。

三、實(shí)證研究

本章在第二章房地?a企業(yè)廣告行為概述的基礎(chǔ)上運(yùn)用計(jì)量模型進(jìn)行實(shí)證分析，得出結(jié)論。

（一）數(shù)據(jù)來(lái)源

本文實(shí)證研究模型所需數(shù)據(jù)均來(lái)源于中指數(shù)據(jù)庫(kù)應(yīng)用系統(tǒng)。該應(yīng)用系統(tǒng)是專(zhuān)門(mén)為房地產(chǎn)企業(yè)提供經(jīng)營(yíng)決策的數(shù)據(jù)平臺(tái)。

（二）模型設(shè)計(jì)

1.指標(biāo)選取。在本文，被解釋變量為商品房銷(xiāo)售額。商品房銷(xiāo)售額占房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的很大一部分，其銷(xiāo)售額能夠真實(shí)反映房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效，故將商品房銷(xiāo)售額作為一個(gè)基本指標(biāo)是及其合理的。解釋變量為廣告投放金額，它是最能體現(xiàn)廣告行為的指標(biāo)之一，將其作為解釋變量是可行的。

2.數(shù)據(jù)選擇。由于該研究方向的資料過(guò)少、不易搜集且保密性高，只能搜集到近七年來(lái)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。為了更好的確定房地產(chǎn)企業(yè)廣告行為對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的影響，本文分別對(duì)北京、上海、廣州這三個(gè)具有代表性的超一線(xiàn)城市房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行分析，綜合評(píng)價(jià)房地產(chǎn)廣告投入對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的影響程度。

3.構(gòu)建模型。在以上變量選擇的基礎(chǔ)上，構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)廣告行為對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效影響的回歸模型，如下所示，有兩個(gè)模型作為備選，分別是一元線(xiàn)性模型和雙對(duì)數(shù)模型：

（三）模型分析

1.回歸結(jié)果。首先進(jìn)行北京市的模型分析。通過(guò)運(yùn)用Eviews軟件，得到一元回歸結(jié)果如下：

通過(guò)比較兩個(gè)模型，其中模型4-2的擬合優(yōu)度較好且t值較大，因此在接下來(lái)我們采用對(duì)數(shù)線(xiàn)性模型進(jìn)行模型分析。

接下來(lái)分別對(duì)上海市、廣州市進(jìn)行模型分析。通過(guò)運(yùn)用Eviews軟件，得到一元回歸結(jié)果如下：

2.回歸結(jié)果分析。由北京市回歸結(jié)果可知，擬合優(yōu)度值為0.220065，這說(shuō)明擬合程度不高且該線(xiàn)性模型未通過(guò)t檢驗(yàn)，接受HO，表明商品房銷(xiāo)售額與廣告投放額之間并無(wú)顯著線(xiàn)性關(guān)系。這與我們的直觀(guān)猜測(cè)并不相符，為了進(jìn)一步證明，我們繼續(xù)分析上海市和廣州市的回歸結(jié)果。在上海市的回歸結(jié)果中，擬合程度較北京市來(lái)說(shuō)下降很多，表明商品房銷(xiāo)售額與廣告投放額之間并無(wú)關(guān)系。在廣州市的回歸結(jié)果中，我們可以看出與北京市回歸結(jié)果一樣，商品房銷(xiāo)售額與廣告投放額之間并無(wú)顯著線(xiàn)性關(guān)系。

通過(guò)三個(gè)城市的計(jì)量模型分析，我們可以知道，商品房銷(xiāo)售額與廣告投放額之間并無(wú)顯著性關(guān)系，也就是說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)廣告投入和經(jīng)營(yíng)績(jī)效之間，僅存在極其微弱甚至可以忽略不計(jì)的正相關(guān)性。

四、結(jié)論與建議

本文通過(guò)研究我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)廣告行為，以2008～2014年北京、上海、廣州三市的廣告投放額為研究對(duì)象，模型分析房地產(chǎn)企業(yè)廣告行為與企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)績(jī)效的關(guān)系，并以下結(jié)論：

（一）房地產(chǎn)廣告發(fā)展?jié)摿薮?/p>

首先表現(xiàn)在廣告投放表現(xiàn)方式日益多樣化，紙質(zhì)媒介已經(jīng)不能滿(mǎn)足信息時(shí)代人們的需求，手機(jī)信息的轟炸也已經(jīng)屢見(jiàn)不鮮，更多種類(lèi)的投放形式正在出現(xiàn)。其次廣告投放量巨大，房地產(chǎn)廣告連續(xù)多年蟬聯(lián)廣告投市場(chǎng)冠軍寶座，且勢(shì)頭不減。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)大量廣告投入對(duì)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的影響甚微，可以說(shuō)幾乎沒(méi)有

由實(shí)證分析可以看出，我們的直觀(guān)猜測(cè)并不可靠，并不是廣告投放越多，房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售額越多。

第8篇：房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)分析范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);特征指標(biāo)

進(jìn)入本世紀(jì)以來(lái),中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)前所未有的快速發(fā)展時(shí)期,在發(fā)展過(guò)程中表現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展快、利潤(rùn)高等特點(diǎn),但是由于房地產(chǎn)企業(yè)的快速擴(kuò)張與房地產(chǎn)行業(yè)的政策導(dǎo)向性,使房地產(chǎn)企業(yè)在快速發(fā)展的同時(shí)也面臨著較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此,從中國(guó)具體國(guó)情出發(fā),深入研究如何在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特征,進(jìn)而采取措施來(lái)避免、減輕財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等方面的理論和實(shí)踐的研究則顯得尤為必要。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概念

目前理論界對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的理解,大體上有廣義和狹義兩種:

狹義財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指由企業(yè)負(fù)債引起的,具體來(lái)說(shuō)指企業(yè)因借入資金而增加的喪失償債能力或減少企業(yè)利潤(rùn)的可能性,通常也稱(chēng)為籌資風(fēng)險(xiǎn)。一般資本的來(lái)源有兩個(gè)方面:企業(yè)的所有者出資和企業(yè)向外界借入的資本。企業(yè)向外界借入的資本主要是向銀行、其他企業(yè)或個(gè)人借入。企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中,可以完全用自有資本來(lái)經(jīng)營(yíng),即企業(yè)全部負(fù)債為零。但是,這會(huì)導(dǎo)致企業(yè)盈利機(jī)會(huì)的減少和發(fā)展的緩慢。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下,是找不到這樣的企業(yè)的,在實(shí)際經(jīng)濟(jì)生活中,負(fù)債經(jīng)營(yíng)在企業(yè)中是普遍存在的。

廣義財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),是指企業(yè)在經(jīng)營(yíng)及各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中,由于各種無(wú)法預(yù)計(jì)或不可控因素的存在,及財(cái)務(wù)狀況的不確定性,使企業(yè)的實(shí)際收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離而蒙受損失可能性。這一解釋反映了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)綜合性極強(qiáng)的概念。首先,它涉及到企業(yè)資金運(yùn)動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)、企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)的各個(gè)方面以及企業(yè)環(huán)境中的各個(gè)因素。其次,企業(yè)的其它風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)的影響最終也會(huì)通過(guò)財(cái)務(wù)成果得到反映。所以說(shuō),財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中各種不確定性的綜合反映,是企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的貨幣化的集中體現(xiàn)。

通過(guò)比較我們可以看出,廣義財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概念更為符合人們對(duì)財(cái)務(wù)概念的理解,又便于人們站在更寬廣的角度來(lái)研究財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是有著廣泛外延的一個(gè)概念,而不僅是籌資風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)涵義的界定應(yīng)按照廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)觀(guān)來(lái)理解,更適合房地產(chǎn)行業(yè)。因此,房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)由于經(jīng)營(yíng)不善和財(cái)務(wù)狀況惡化而致使企業(yè)的投資以及其報(bào)酬無(wú)法全部收回的可能?；诙x,房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)涵蓋投資風(fēng)險(xiǎn),籌資風(fēng)險(xiǎn),償債風(fēng)險(xiǎn)及營(yíng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析

(1)投資風(fēng)險(xiǎn)成因分析

投資決策失誤是產(chǎn)生投資風(fēng)險(xiǎn)的重要原因。決策過(guò)程中,往往由于企業(yè)對(duì)投資項(xiàng)目的可行性缺乏周密系統(tǒng)的分析和研究,加之決策所依據(jù)的經(jīng)濟(jì)信息不對(duì)稱(chēng)及決策者決策能力等原因,導(dǎo)致投資決策失誤頻繁發(fā)生。決策失誤使投資項(xiàng)目不能獲得預(yù)期的收益,投資無(wú)法按期收回,為企業(yè)帶來(lái)巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。具體可分為兩個(gè)階段:

第一階段,企業(yè)要支付取得、開(kāi)發(fā)土地并進(jìn)行房地產(chǎn)建設(shè)所花費(fèi)的各種成本費(fèi)用。從企業(yè)為房地產(chǎn)項(xiàng)目投入第一筆資金開(kāi)始,就會(huì)面臨著投資支出無(wú)法收回的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)具有地域限制性,而且受規(guī)劃限制樓層高度,周邊環(huán)境的影響,常具有專(zhuān)用性,一旦建成完工,便很難更改。如果進(jìn)行改建,投入將更大。因此如果投資者判斷失誤,房地產(chǎn)的投資支出便會(huì)有無(wú)法收回的可能性。另外,房地產(chǎn)投資周期長(zhǎng),一個(gè)新建項(xiàng)目由于建設(shè)周期較長(zhǎng),在建設(shè)過(guò)程中也會(huì)遇到投資支出增加或周轉(zhuǎn)失靈的情況,這可能導(dǎo)致企業(yè)不堪重負(fù),從而造成項(xiàng)目停工停建,使企業(yè)蒙受損失。

第二階段是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)即生產(chǎn)與出租、出售這兩個(gè)流通過(guò)程中的經(jīng)營(yíng)管理可能面對(duì)的投資風(fēng)險(xiǎn)。主要的風(fēng)險(xiǎn)為售價(jià)和租金、空置率。進(jìn)行房地產(chǎn)出售經(jīng)營(yíng)主要面對(duì)售價(jià)變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn),能否正確預(yù)測(cè)未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格是有效進(jìn)行房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范的關(guān)鍵。對(duì)于進(jìn)行房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)的投資者來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)租金價(jià)格和空置率大小是影響投資效益的兩個(gè)重要的不確定性因素。客觀(guān)上講,由于售價(jià)、租金和空置率的不確定性而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)投資者最不易控制的,從而也是最具有威脅性的投資風(fēng)險(xiǎn)之一。

(2)償債風(fēng)險(xiǎn)成因分析

舉債盲目性加重成本負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資,需要大量的資金參與投入運(yùn)作,一些房地產(chǎn)企業(yè)為了使項(xiàng)目上馬,沒(méi)有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力,利用自己的積累和設(shè)法追回外欠的債款,而是千方百計(jì)地向銀行貸款和向其他單位借款,加大了房地產(chǎn)項(xiàng)目的償債風(fēng)險(xiǎn)度。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)工后,又沒(méi)有對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的資金使用作全盤(pán)計(jì)劃,盲目使用,分不清資金使用的輕重緩急,只考慮了個(gè)別項(xiàng)目的用款,影響了整體的收益目標(biāo)。加之,在償債順序上,籌資時(shí)要求發(fā)行債券必須置于流通股融資之后,并要求注意保持間隔期,在舉債時(shí)也要考慮到債務(wù)到期的時(shí)間安排及舉債方式的選擇,使企業(yè)在債務(wù)償還期不至于因資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難而無(wú)法償還到期債務(wù)。還有就是銀行貸款上盲目抵押,既影響了銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn),又影響償還貸款能力,使企業(yè)成本負(fù)擔(dān)加重,償債風(fēng)險(xiǎn)增大。

(3)籌資風(fēng)險(xiǎn)成因分析

①籌資規(guī)模策略不當(dāng)。企業(yè)籌資規(guī)模的選擇不當(dāng)會(huì)形成籌資風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的規(guī)模大小來(lái)確定需要籌集資金的數(shù)額。投資規(guī)模大則籌資就要多,規(guī)模小則籌資就要少。倘若投資規(guī)模大而籌入資金過(guò)少,企業(yè)就可能因此而失去良好的獲利機(jī)會(huì),或者使已投資在建的項(xiàng)目停工,企業(yè)無(wú)法獲取預(yù)期收益,甚至蒙受重大經(jīng)濟(jì)損失。與此相反,如果投資規(guī)模小而企業(yè)籌入過(guò)多的債務(wù)資金,企業(yè)自身不能有效運(yùn)用和支配這些資金,就會(huì)造成資金閑置,不但不會(huì)增加企業(yè)的獲利,反而會(huì)加大企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān),增加企業(yè)資金成本,造成企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)。

②資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)。這是指企業(yè)資產(chǎn)總額中自有資金和借入資金比例不恰當(dāng)對(duì)企業(yè)收益產(chǎn)生負(fù)面影響而形成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)現(xiàn)在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金主要依靠自有資金和銀行借入資金。資本結(jié)構(gòu)不合理,必然會(huì)給企業(yè)帶來(lái)現(xiàn)時(shí)的和潛在的籌資風(fēng)險(xiǎn)。

(4)營(yíng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)成因分析

①經(jīng)營(yíng)各部門(mén)協(xié)調(diào)能力不強(qiáng)。企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程,表現(xiàn)為物資流、資金流和信息流的三個(gè)相互交織的運(yùn)動(dòng)過(guò)程。由于企業(yè)內(nèi)部和外部的各種原因的存在,都可能使企業(yè)的這三大運(yùn)動(dòng)過(guò)程出現(xiàn)時(shí)間上的間斷和形式上的停滯。這種可能性的存在,決定了營(yíng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的存在。例如,對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)包括土地使用權(quán)的獲得、建筑施工、營(yíng)銷(xiāo)推廣等一系列過(guò)程,涉及大量的相關(guān)部門(mén)和環(huán)節(jié),任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)差錯(cuò),都將導(dǎo)致項(xiàng)目工期延長(zhǎng)、成本增加、預(yù)期收益大幅降低。

②對(duì)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)。有的房地產(chǎn)企業(yè)只注重工程進(jìn)度和質(zhì)量,忽視了財(cái)務(wù)部門(mén)的成本管理。沒(méi)有發(fā)揮財(cái)務(wù)部門(mén)自身?yè)碛械某杀竟芾韮?yōu)勢(shì)。在財(cái)務(wù)的成本核算上簡(jiǎn)單、粗糙,使企業(yè)的財(cái)務(wù)人員成為簡(jiǎn)單的機(jī)械算賬,致使整個(gè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的成本核算無(wú)從做起。有些個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為成本管理和核算是財(cái)務(wù)部門(mén)的事情,忽視了內(nèi)部各職能部門(mén)進(jìn)行全過(guò)程的成本核算的重要作用,致使財(cái)務(wù)部無(wú)法收集第一線(xiàn)成本基礎(chǔ)資料,導(dǎo)致成本管理工作與財(cái)務(wù)預(yù)算偏差大,資金管理跟不上,影響了企業(yè)預(yù)期收益。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特征指標(biāo)分析

(1)有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)的篩選

本文選擇A股房地產(chǎn)上市公司作為研究樣本,樣本選擇是根據(jù)大智慧軟件萬(wàn)國(guó)測(cè)評(píng)結(jié)果作為基礎(chǔ)樣本,截止到2009年3月31日,中國(guó)滬深股市共有102家房地產(chǎn)上市公司?？紤]到現(xiàn)金流量表于1998年才要求編制,所以樣本數(shù)據(jù)選自1999―2008年滬深兩市證交所網(wǎng)站所提供的上市公司十年的年報(bào)。本文以房地產(chǎn)類(lèi)收入占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的比重不小于50%作為判斷房地產(chǎn)企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)。又因?yàn)槭曛蟹康禺a(chǎn)企業(yè)數(shù)動(dòng)態(tài)變動(dòng),所以對(duì)102家上市公司按上述標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行篩選,結(jié)果如下圖1所示。

然后對(duì)圖1中的房地產(chǎn)行業(yè)中的上市公司進(jìn)行再次篩選,篩選條件為:第一,公司連續(xù)五年的凈資產(chǎn)收益率低于同期(一年)的基準(zhǔn)貸款利率;第二,基于研究需要,貸款利率為每年年初的一年期的基準(zhǔn)貸款利率為準(zhǔn)。如下圖2所示。

由篩選結(jié)果可得到歷年符合標(biāo)準(zhǔn)公司數(shù)如表1。

(2)有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)特征指標(biāo)分析

為了能準(zhǔn)確靈活反映房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前所面臨的生存風(fēng)險(xiǎn)的強(qiáng)弱,基于指標(biāo)構(gòu)建原則的考慮,在設(shè)計(jì)研究變量時(shí),借鑒了我國(guó)財(cái)政部等四部委聯(lián)合頒布的“國(guó)有資本績(jī)效評(píng)價(jià)規(guī)則”中廣泛應(yīng)用的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系,以及財(cái)務(wù)指標(biāo)獲取的難易程度和成本效益原則,并結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點(diǎn),根據(jù)1996年財(cái)政部頒布的關(guān)于《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系(試行)》的通知,選擇體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的財(cái)務(wù)指標(biāo)。

數(shù)據(jù)來(lái)源:中國(guó)人民銀行網(wǎng)

因?yàn)橐粋€(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的整體財(cái)務(wù)狀況不是單一的一方面,而是一個(gè)綜合整體,所以在以上財(cái)務(wù)指標(biāo)設(shè)計(jì)原則的指導(dǎo)下,反映房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系,應(yīng)包括企業(yè)的盈利能力指標(biāo)、運(yùn)管能力指標(biāo)、償債能力指標(biāo)、基于現(xiàn)金流量的指標(biāo)。經(jīng)綜合數(shù)據(jù)分析后發(fā)現(xiàn)特征指標(biāo)如下:

①主營(yíng)業(yè)務(wù)凈利率。該指標(biāo)反映每一元銷(xiāo)售收入帶來(lái)的凈利潤(rùn)是多少。房地產(chǎn)企業(yè)在增加銷(xiāo)售收入的同時(shí),必須要相應(yīng)獲取更多的凈利潤(rùn)才能使銷(xiāo)售凈利率保持不變或有所提高。

在十年中,通過(guò)分析該指標(biāo)的升降變動(dòng),企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)凈利率偏低甚至連續(xù)幾年出現(xiàn)負(fù)數(shù)時(shí),反映出企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增大,需加以警戒。同時(shí)企業(yè)在擴(kuò)大銷(xiāo)售的同時(shí),應(yīng)注意改進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理,提高盈利水平。

分析該指標(biāo)的同時(shí),結(jié)合了國(guó)家總體經(jīng)濟(jì)狀況,行業(yè)發(fā)展趨勢(shì),企業(yè)所處競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境等具體條件進(jìn)行客觀(guān)判定,另外企業(yè)一定時(shí)期實(shí)際的資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)應(yīng)該與預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)的指標(biāo)、和同行業(yè)的、歷史狀況的指標(biāo)等進(jìn)行比較,才能真正了解企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債狀況所面臨的實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)。因此,應(yīng)該正確地確定企業(yè)合理的主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率水平,并確定一定的比例標(biāo)準(zhǔn),給予一定的波動(dòng)范圍,如果超出其波動(dòng)范圍,就應(yīng)及時(shí)進(jìn)行控制。所以偏離行業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)凈利率向下偏離不能超過(guò)Y主營(yíng)偏離率,如表2所示。

②資產(chǎn)負(fù)債率。該指標(biāo)反映了企業(yè)資產(chǎn)對(duì)債權(quán)人權(quán)益的保障程度。

從十年趨勢(shì)分析來(lái)看,有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率(46.64%-54.41%),遠(yuǎn)低于行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率(47.72%-62.87%)整體水平。對(duì)其從以下三個(gè)角度進(jìn)行分析:

從股東的角度看,由于企業(yè)通過(guò)舉債籌措的資金與股東提供的資金在經(jīng)營(yíng)中發(fā)揮同樣的作用,所以,股東所關(guān)心的是全部資本利潤(rùn)率是否超過(guò)借人款項(xiàng)的利率,即借入資本的代價(jià)。在企業(yè)全部資本利潤(rùn)率超過(guò)因借款而支付的利息率時(shí),股東所得到的利潤(rùn)就會(huì)加大;相反,如果運(yùn)用全部資本所得的利潤(rùn)率低于借款利息率,則對(duì)股東不利,因?yàn)榻枞胭Y本的一部分利息要用股東所得的利潤(rùn)份額來(lái)彌補(bǔ)。因此,從股東的立場(chǎng)看,在全部資本利潤(rùn)率高于借款利息率時(shí),負(fù)債比例越大越好,否則相反。

從經(jīng)營(yíng)者的立場(chǎng)看,如果舉債很大,超出債權(quán)人心理承受程度,則被認(rèn)為是不保險(xiǎn)的,企業(yè)就借不到錢(qián)。如果企業(yè)不進(jìn)行舉債,或負(fù)債比例很小,說(shuō)明企業(yè)畏縮不前,對(duì)前途信心不足,利用債權(quán)人資本進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的能力很差。因此,借款比率越大(當(dāng)然不是盲目地借款),越是顯得企業(yè)活力充沛。

從財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的角度來(lái)看,企業(yè)應(yīng)當(dāng)審時(shí)度勢(shì),全面考慮,再利用資產(chǎn)負(fù)債制定借入資本決策時(shí),必須充分估計(jì)可能增加的風(fēng)險(xiǎn),在兩者之間權(quán)衡利害得失,做出正確決策。

所以,如果資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)低,也會(huì)加大企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率低于行業(yè)平均水平時(shí),企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率向下偏離不能低于Y負(fù)債偏離率;高于行業(yè)水平時(shí),不能低于Y負(fù)債偏離率。具體數(shù)值如表3所示。

③籌資凈現(xiàn)流與凈資產(chǎn)比率

從籌資凈現(xiàn)流與凈資產(chǎn)比率的走勢(shì)來(lái)看,可以分析企業(yè)未來(lái)短時(shí)間內(nèi)潛藏的風(fēng)險(xiǎn)因素。自1999年以來(lái),有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)平均籌資能力一直處于行業(yè)水平之下,而資產(chǎn)負(fù)債率反映總資產(chǎn)中有多少是借款籌來(lái)的,體現(xiàn)公司長(zhǎng)期償債能力。所以資產(chǎn)負(fù)債率不高原因,在這里可以得到進(jìn)一步的印證。其向下偏離率不能低于Y籌資偏離率,如表4所示。

④管理費(fèi)用率。管理費(fèi)用率是指管理費(fèi)用與主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的比率,反映了管理費(fèi)用的有效性。由于管理費(fèi)用中固定費(fèi)用的比重較大,因此,管理費(fèi)用在絕對(duì)規(guī)模上會(huì)保持一定的穩(wěn)定性。在企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模相對(duì)穩(wěn)定的情況下,管理費(fèi)用率也應(yīng)保持相對(duì)穩(wěn)定,不易發(fā)生巨大波動(dòng)。在這種前提下,如果管理費(fèi)用率升高,通常表明由于主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的下降,使得管理費(fèi)用支出的有效性降低了,否則相反。

管理費(fèi)用率如果在行業(yè)值以上,則不能高于行業(yè)Y管理偏離率,如表5所示。

⑤營(yíng)業(yè)費(fèi)用率是指營(yíng)業(yè)費(fèi)用與主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的比率,反映了營(yíng)業(yè)費(fèi)用的有效性,及其變動(dòng)與主營(yíng)業(yè)務(wù)收入變動(dòng)的相關(guān)性。營(yíng)業(yè)費(fèi)用率保持一定范圍內(nèi)的穩(wěn)定性,表明營(yíng)業(yè)費(fèi)用的投入是相對(duì)有效的,其變動(dòng)與主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的變動(dòng)是相關(guān)的。營(yíng)業(yè)費(fèi)用率上升在一定程度上可能反映企業(yè)所面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境更加嚴(yán)峻,也可能反映企業(yè)營(yíng)業(yè)費(fèi)用(如展覽費(fèi)和廣告費(fèi)的投入等)支付的浪費(fèi)和無(wú)效。營(yíng)業(yè)費(fèi)用率如果在行業(yè)值以上,則不能高于行業(yè)Y營(yíng)業(yè)偏離率,如表6所示。

通過(guò)以上有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)特征指標(biāo)的分析,我們可以看出財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理是一項(xiàng)艱巨而又復(fù)雜的系統(tǒng)工程。對(duì)待房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)是一種對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)的控制。只要企業(yè)通過(guò)加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理,不斷提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)和能力,才能使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理更加有序、有效,才能使企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

參考文獻(xiàn)

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第9篇：房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)分析范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；現(xiàn)金流；現(xiàn)金流管理

一個(gè)企業(yè)的良好、持續(xù)的發(fā)展離不開(kāi)資金的有效支持，尤其對(duì)于資金需求量巨大的房地產(chǎn)企業(yè)。那么了解房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的特點(diǎn)及重要性，對(duì)資金流進(jìn)行有效管理，實(shí)現(xiàn)資金鏈安全保證企業(yè)良好的運(yùn)作就顯得尤為重要。

一、什么是現(xiàn)金流及現(xiàn)金流管理

在《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則-現(xiàn)金流量表》中，現(xiàn)金流是指一定會(huì)計(jì)期間內(nèi)企業(yè)現(xiàn)金和現(xiàn)金等價(jià)物的流入和流出。由三個(gè)部分構(gòu)成：經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流和籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流?，F(xiàn)金流不僅是企業(yè)償還債務(wù)、支付股利的保證，更是評(píng)價(jià)企業(yè)盈利能力、抵御風(fēng)險(xiǎn)能力以及企業(yè)未來(lái)發(fā)展前景的重要依據(jù)?，F(xiàn)金流量信息不僅對(duì)外部信息使用主體有著重要的作用，而且對(duì)公司的內(nèi)部管理也有著重大意義。

現(xiàn)金流的管理則是指企業(yè)為了達(dá)到價(jià)值最大化的目標(biāo)，通過(guò)計(jì)劃、分析、預(yù)測(cè)、決策、控制和報(bào)告等手段對(duì)企業(yè)不同時(shí)期的現(xiàn)金流入和流出所進(jìn)行的一種全面的系統(tǒng)管理活動(dòng)。其主要內(nèi)容包括：1、制定現(xiàn)金流管理的相關(guān)制度；2、一定時(shí)期內(nèi)加速資金流轉(zhuǎn)、資金缺口的融資彌補(bǔ)、資金盈余的再投資的控制系統(tǒng)的建立；3、現(xiàn)金流預(yù)算執(zhí)行以及現(xiàn)金流本身系統(tǒng)的分析與評(píng)價(jià)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)相比有著自己獨(dú)特的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)對(duì)象、特殊的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式、以及較長(zhǎng)的建設(shè)周期。因此房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流與其他企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和籌資方面有著極大的不同：

1.資金籌集任務(wù)重。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的對(duì)象是房屋、土地。巨額的土地和房屋造價(jià)要求企業(yè)一次性投入的資金非常巨大，所以相應(yīng)的資金籌集壓力非常大。

2.現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng)。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)一般需經(jīng)歷征地、土地開(kāi)發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付等階段，所需時(shí)間要2-3年，甚至更長(zhǎng)，項(xiàng)目建成后，由于房屋價(jià)值大，往往客戶(hù)多采用分期付款的方式，這樣資金在短期內(nèi)往往不能迅速收回。

3.資金流波動(dòng)幅度大。由于項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間長(zhǎng)，往往在項(xiàng)目初期需要投入大量的資金，而資金的回收則一般要到幾年以后，因此資金的流入和流出非常不均衡。

三、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理在企業(yè)管理中的重要性

近年來(lái)，隨著國(guó)家?guī)状纬雠_(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，對(duì)很多的房地產(chǎn)企業(yè)造成了很大的沖擊，尤其是對(duì)中小型的房地產(chǎn)企業(yè)，在2008年不景氣的樓市中倒下一大批。究其根本原因就是樓市的低迷導(dǎo)致其現(xiàn)金流出現(xiàn)了斷裂，使其經(jīng)營(yíng)難以為繼。從而也使得很多繼續(xù)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)不得不開(kāi)始重視現(xiàn)金流管理在企業(yè)管理中的重要性：。

首先，現(xiàn)金流能更好的反應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展能力和償債能力。實(shí)踐證明，大部分破產(chǎn)企業(yè)并非盈利能力很差的企業(yè)但是雖然這些企業(yè)利潤(rùn)豐厚，擁有大量的流動(dòng)資產(chǎn)，但現(xiàn)金的支付能力卻很差，導(dǎo)致最后甚至不能償還到期債務(wù)，最后破產(chǎn)清算。

其次，現(xiàn)金流量比利潤(rùn)更真實(shí)的反應(yīng)企業(yè)的收益質(zhì)量。企業(yè)如果不能及時(shí)改變現(xiàn)狀，提高現(xiàn)金的收益質(zhì)量，很容易發(fā)生資金鏈斷裂的現(xiàn)象，這樣的企業(yè)的影響是致命的。

再次，現(xiàn)金流量很好的體現(xiàn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)彈性。

最后，對(duì)現(xiàn)金流進(jìn)行科學(xué)有效的分析可以保持公司合理的資本結(jié)構(gòu)，降低資本成本。

四、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理措施

針對(duì)目前房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理中出現(xiàn)的問(wèn)題，我認(rèn)為可以從改善現(xiàn)金流管理方法、加強(qiáng)基本業(yè)務(wù)活動(dòng)的現(xiàn)金流管理以及正確處理企業(yè)持續(xù)發(fā)展與現(xiàn)金流管理的關(guān)系著三個(gè)方面出發(fā)來(lái)加強(qiáng)企業(yè)的現(xiàn)金流管理。

1、注重公司戰(zhàn)略與現(xiàn)金流管理的有效結(jié)合。

公司在實(shí)行現(xiàn)金流管理的過(guò)程中首先應(yīng)明確公司發(fā)展戰(zhàn)略，依據(jù)公司戰(zhàn)略及目標(biāo)要求，分析公司經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)環(huán)境，根據(jù)公司自身的財(cái)務(wù)狀況制定適合公司自身的現(xiàn)金流量管理規(guī)則，既要考慮項(xiàng)目未來(lái)現(xiàn)金流的可利用程度，又要考慮現(xiàn)金流轉(zhuǎn)是否順暢、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是否協(xié)調(diào)等問(wèn)題，并根據(jù)公司現(xiàn)金流實(shí)際情況確定發(fā)展戰(zhàn)略，選擇具體投資項(xiàng)目。

2、現(xiàn)金流管理與企業(yè)的生命周期相結(jié)合

在企業(yè)的不同發(fā)展階段企業(yè)關(guān)注的目標(biāo)和重點(diǎn)也不同，現(xiàn)金流量循環(huán)也會(huì)呈現(xiàn)不同的特點(diǎn)。管理者必須能準(zhǔn)確分析和識(shí)別企業(yè)在生命周期不同階段的特點(diǎn)和定位，并能夠根據(jù)對(duì)現(xiàn)金流量的需要提出合適的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。

3、現(xiàn)金流管理必須做好流動(dòng)性、收益性和增長(zhǎng)性的動(dòng)態(tài)平衡。

流動(dòng)性是企業(yè)進(jìn)行日常經(jīng)營(yíng)和債務(wù)償付的基本保證，收益性則是企業(yè)獲利能力的一種體現(xiàn)，，增長(zhǎng)性是企業(yè)自我積累和發(fā)展能力的體現(xiàn)，只有三者平衡發(fā)展才能是企業(yè)持續(xù)、健康的發(fā)展。

4、制定具體措施，對(duì)現(xiàn)金流實(shí)行戰(zhàn)術(shù)管理。

良好的管理必須以有效的計(jì)劃開(kāi)頭，所以做好資金的預(yù)算是非常重要的一步?，F(xiàn)金流預(yù)算著重于規(guī)劃和控制企業(yè)的宏觀(guān)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，保障企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；其次要從房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)入手，做好現(xiàn)金收入、支出各個(gè)環(huán)節(jié)現(xiàn)金流量管理措施。

總之，現(xiàn)金流管理決定著房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展，所以一定要建立以現(xiàn)金流管理為核心的現(xiàn)代企業(yè)制度和企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理系統(tǒng)，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)良性發(fā)展，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。

參考文獻(xiàn)：

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