房地產(chǎn)全周期管理精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)全周期管理范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；成本管理；全壽命周期

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理的核心內(nèi)容之一，成本管理的效果直接關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟效益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行成本管理的目的不是進行簡單的施工成本控制，更不是僅僅為了節(jié)約開發(fā)項目某個階段的費用，而是從企業(yè)的全過程、全方位的角度出發(fā)，最大限度利用企業(yè)有效資源（人力、物力、財力），從整體意義上降低企業(yè)的成本，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟效益、社會效益，并提高對開發(fā)項目成本控制的科學性。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進行成本管理過程中應(yīng)以開發(fā)項目的全壽命期為研究對象，制定更具科學性的項目全壽命期成本管理策略。

一、按階段劃分的全壽命周期成本

房地產(chǎn)開發(fā)項目全壽命周期成本包括項目決策、設(shè)計、施工、竣工驗收、運營和維護維護等階段中發(fā)生的費用，也即該項目在其確定的壽命周期內(nèi)所須支出的各項費用總和[1]。

1、決策階段的成本

房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策是對擬建項目的必要性和可行性進行技術(shù)論證，對不同方案進行技術(shù)經(jīng)濟比較的過程。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資較多的成本包括項目策劃、可行性研究、信息收集、市場調(diào)查、資金籌措、方案優(yōu)選等所花費的費用。

2、設(shè)計階段的成本

設(shè)計階段的成本包括管理、設(shè)計、重大設(shè)計方案、研究試驗等所花費的費用。雖然設(shè)計階段本身所占的成本較小，但是對房地產(chǎn)開發(fā)項目全壽命周期成本影響顯著。設(shè)計質(zhì)量的好壞不僅影響項目質(zhì)量和使用功能，也直接影響房地產(chǎn)開發(fā)項目成本和投資效益。

3、施工階段的成本

施工階段是人力、物力、財力消耗的主要階段，需要集中投入大量的資金和各種資源。該階段的成本包括人工、材料、設(shè)備、管理及各種稅費。工程量大，涉及面廣，影響因素多，施工周期長，政策性變化、材料設(shè)備價格和市場供求波動大，這些因素都會直接影響項目全壽命周期成本。

4、竣工驗收階段的成本

竣工驗收階段是確定最終建設(shè)造價和考核項目建設(shè)效益，該階段成本主要體現(xiàn)為項目竣工結(jié)算。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)合同、預算及費用定額、竣工資料、國家或地方的有關(guān)法規(guī)，認真審核工程款。以政策為依據(jù)，對送審的竣工結(jié)算進行核實工程量，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)為項目的實際成本。

5、運營和維護階段的成本

運營和維護階段的成本，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目交付使用后，需要支付的人力消耗、能源消耗以及維修保養(yǎng)等費用。包括空置損失、材料、能源、維護保養(yǎng)等所產(chǎn)生的費用。

二、全壽命周期成本管理策略

房地產(chǎn)企業(yè)進行成本管理目的追求利潤最大化，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目是企業(yè)的產(chǎn)品，從產(chǎn)品全壽命周期的視角進行成本管理，降低房地產(chǎn)開發(fā)項目全壽命周期的成本，在可持續(xù)發(fā)展的背景下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)采取全壽命周期成管理策略。全壽命周期成本管理是將房地產(chǎn)開發(fā)項目生命周期的各階段組成成本管理系統(tǒng)，嘗試運用此系統(tǒng)實現(xiàn)成本管理的全面可持續(xù)。

1、決策階段

項目決策控制、概預算控制、價款支付控制、竣工決算控制和監(jiān)督檢查。在決策階段做好基礎(chǔ)資料的收集，保證詳實、準確。認真做好市場研究，通過掌握大量的統(tǒng)計數(shù)據(jù)和信息資料.進行綜合分析和處理，并根據(jù)市場需求及發(fā)展前景，合理確定工程的規(guī)模及建筑標準，編寫具有較強的說服性和可行性的立項申請，切實做好項目可行性研究報告。

2、設(shè)計階段

（1）推行限額設(shè)計，運用價值工程原理

在設(shè)計階段，采用價值工程和限額設(shè)計相結(jié)合的方法實現(xiàn)成本控制的目標。在限額的前提下，根據(jù)價值工程原理，對結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化設(shè)計，不僅使成本控制在一定的范圍內(nèi)，還能使項目達到價值的最大化。房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的重點在設(shè)計階段，做好設(shè)計階段的投資控制對實現(xiàn)項目成本目標有著決定性的意義。限額設(shè)計和價值工程都是成本控制的有效方法，將兩者結(jié)合起來，互相滲透、循環(huán)使用，尤其應(yīng)在限額設(shè)計目標值確定之前加強價值分析。應(yīng)從項目的全壽命周期費用進行綜合考慮，對限額目標的分配進行稍微調(diào)整，這樣不但可以將成本控制在投資限額內(nèi)，還能實現(xiàn)項目的價值最大化[2]。

（2）加強設(shè)計圖紙的會審與審查

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)仔細符合與審查設(shè)計圖紙質(zhì)量，對圖紙工程造價上的經(jīng)濟性、技術(shù)上的合理性、施工上的可行性進行審核，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)計中的不足，避免出現(xiàn)因設(shè)計問題導致的返工，從而節(jié)省不必要的資金浪費。

3、施工階段

（1）工程量、資源動態(tài)管理

根據(jù)計劃進度和實際進度信息，可以動態(tài)計算任意 WBS 節(jié)點任意時間段內(nèi)每日計劃工程量計劃工程量累計、每日實際工程量、實際工程量累計，實時掌握工程量的計劃完工和實際完工情況 在分期結(jié)算過程中，每期實際工程量累計數(shù)據(jù)是結(jié)算的重要參考，系統(tǒng)動態(tài)計算實際工程量可以為施工階段工程款結(jié)算提供數(shù)據(jù)支持[3]。

（2）成本監(jiān)控

成本跟蹤與分析系統(tǒng)可以實時跟蹤項目的施工情況，自動計算和監(jiān)控總體工程或者任意 WBS 節(jié)點的計劃進度預算成本、實際進度預算成本、實際消耗成本、進度偏差和成本偏差，根據(jù)跟蹤信息可以對已完成分部分項工程進行成本評價，運用掙值分析方法，根據(jù)成本的實時消耗情況，對未完工工程進行成本預測，管理者進行成本動態(tài)管理提供支持[4]。

4、竣工驗收階段

竣工驗收階段是房地產(chǎn)項目后期成本管理的重要環(huán)節(jié)，這是一項細致具體的工程，若不能嚴格把關(guān)可能造成不可挽回的損失，此階段要搜集整理竣工資料，包括工程竣工圖、各種簽證資料、設(shè)計變更通知、主要建筑材料規(guī)格、資料與價格簽證，做好竣工決算審核。由于在施工中經(jīng)常會出現(xiàn)地質(zhì)條件變化、材料代換、工程量增加等變化情況、房地產(chǎn)企業(yè)通過加強對竣工結(jié)算的管理，是結(jié)算價款符合合同，還能真是反映業(yè)主對工程所做的變更情況，防止有意壓低成本或高估預算。

5、運營維護階段

對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，運營維護階段即是指物業(yè)管理階段，是建造階段的完成和運營階段的開始，其成本管理實質(zhì)上是指經(jīng)營管理，在房地產(chǎn)項目的全生命周期項目管理中占據(jù)著重要地位[5]。

運營階段降低成本的途徑

物業(yè)管理全面推向市場，以招投標方式選擇物業(yè)管理企業(yè)，逐步建立起公平競爭的市場機制。在市場上以公開招投標的形式選擇物業(yè)管理企業(yè)，開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)是平等的合同主體，雙方的責任可以在委托合同中明確劃分，從而杜絕開發(fā)商的遺留問題造成的物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商的糾紛。以公開招投標的方式選擇物業(yè)管理企業(yè)，有利于保護開發(fā)商的利益。如果對物業(yè)管理企業(yè)不滿意，可重新選擇其他的物業(yè)管理企業(yè)，真正體現(xiàn)權(quán)利主客體的法律關(guān)系。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)全面推行房地產(chǎn)開發(fā)項目全壽命期成本管理策略，雖然在短期內(nèi)比較困難， 但隨著建筑業(yè)的可持續(xù)發(fā)展、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改革改制的進一步深化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管控模式在項目實施過程中也會隨之改變，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將從全壽命周期成本管理中獲取更多收益。

參考文獻：

[1]張亞芹.建設(shè)項目全壽命周期成本控制方法初探[J].甘肅科技，2008，24（12）.

[2]衛(wèi)建軍，蘇三慶，王盼盼.基于價值工程原理的限額設(shè)計方法在成本控制優(yōu)化中的應(yīng)用研究[J].西安科技大學學報，2010，30（5）.

[3]張建平，范喆等.基于4D- BIM的施工資源動態(tài)管理與成本實時監(jiān)控[J].施工技術(shù)，2010，40（4）.

作者簡介：

第2篇：房地產(chǎn)全周期管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目 設(shè)計變更 管理對策

1、 引言

隨著市場經(jīng)濟發(fā)展的逐步深入，我國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)漸漸褪去了改革開放之前的社會福利分配色彩，具有了越來越鮮明的商品市場的屬性，與此相關(guān)的各項法律法規(guī)也逐步建立和完善起來。眾所周知，房地產(chǎn)項目的投資額度巨大，建設(shè)周期一般為數(shù)年，在此期間的流動變現(xiàn)不易發(fā)生，因此在如此長的開發(fā)周期中往往會面臨一些復雜多變的事件與過程，從而為項目設(shè)計帶來變更。房地產(chǎn)項目設(shè)計的變更管理是十分重要的，關(guān)系到這個項目的后續(xù)工作流程，也關(guān)系到設(shè)計周期和建設(shè)費用。本文深入剖析當前房地產(chǎn)市場普遍存在的設(shè)計變更問題，在分析其原因的基礎(chǔ)上，給出具有針對性的解決對策。本文的成果對于提高房地產(chǎn)項目管理水平具有比較好的借鑒意義。

2、房地產(chǎn)項目設(shè)計變更原因分析

房地產(chǎn)項目周期較長，常常會面臨著各種內(nèi)部與外部的問題。在項目開發(fā)的不同階段，有不同的因素會導致設(shè)計變更，經(jīng)過總結(jié)，主要的原因包括：

（1）來自相關(guān)法律法規(guī)的原因。房地產(chǎn)領(lǐng)域的法律法規(guī)，是對房地產(chǎn)企業(yè)與項目進行約束管理的一系列規(guī)定。房地產(chǎn)的開發(fā)周期較長，在開發(fā)期間，如果遇到國家對法律法規(guī)進行調(diào)整，或者出臺新的規(guī)定，則會對項目的進展產(chǎn)生比較大的影響。

（2）來自設(shè)計階段的影響。房地產(chǎn)項目的設(shè)計方案決定著該項目的進展，如果參與設(shè)計的工作人員中，有因為工作遺漏或者疏忽，或者責任心不強僧問題，使設(shè)計方案有所欠缺，則會導致將來出現(xiàn)設(shè)計變更，對項目造成影響。

（3）來自市政配套的影響。房地產(chǎn)項目由于關(guān)乎人們的工作與生活，因此會與不少市政設(shè)置發(fā)生聯(lián)系。而是市政門的規(guī)劃與進展，便會影響到房地產(chǎn)項目的進展，從而發(fā)生設(shè)計變更。

（4）來自決策調(diào)整的影響。在房地產(chǎn)項目的進展過程中，有時候會由于業(yè)主的戰(zhàn)略目標發(fā)生了變化，而導致設(shè)計方為了適應(yīng)這些變動而不得不對設(shè)計方案進行變更。由于房地產(chǎn)項目往往體量龐大，功能復雜，牽涉面廣，所以在業(yè)主方調(diào)整其使用功能或者更換其建筑材料與設(shè)備時，均會影響到項目最初的設(shè)計方案，從而產(chǎn)生變更。

（5）來自現(xiàn)場施工的影響。房地產(chǎn)項目在現(xiàn)場施工時，如果因為施工方的疏忽或者管理的疏漏，以及設(shè)備質(zhì)量、材料質(zhì)量不達標等問題的發(fā)生，均會使項目難以達到預期的要求，設(shè)計者必須對方案進行調(diào)整，從而引起設(shè)計變更。

3 、房地產(chǎn)設(shè)計變更對策探討

3. 1技術(shù)方面的對策

首先，房地產(chǎn)項目應(yīng)進一步重視前期工作，對市場的發(fā)展趨勢和規(guī)律進行細化的分析和評估。房地產(chǎn)項目建設(shè)周期長，市場在建設(shè)期間會發(fā)生各種各樣的變化，從而為項目本身帶來許多不確定因素。只有以科學客觀的手段對市場和大環(huán)境進行分析預測，并做足各類準備工作，才能盡可能少的產(chǎn)生變更。其次，應(yīng)為項目的管理組建專業(yè)化的人才隊伍，從而以其豐富的經(jīng)驗與專業(yè)化的技術(shù)水準盡可能早地發(fā)現(xiàn)在設(shè)計方案上的遺漏之處，從而使設(shè)計變更的數(shù)量減少到最低程度，提高設(shè)計質(zhì)量。第三，應(yīng)該充分把握房地產(chǎn)項目周邊的市政發(fā)展規(guī)劃，通過積極主動地和市政部門進行溝通協(xié)調(diào)，及時獲取市政發(fā)展和變動信息，盡可能減少項目后期的變動。第四，要實現(xiàn)流程化的設(shè)計管理，以盡可能降低設(shè)計變更的幾率。

3.2.信息管理方面的策略

隨著信息技術(shù)發(fā)展與應(yīng)用的逐步深入，房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計的管理工作與計算機的相關(guān)性越來越大，并逐步引入各類信息系統(tǒng)來解決設(shè)計中的實際問題。房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要建立一套基于信息技術(shù)的項目管理信息系統(tǒng)，提高管理流程效率，減輕工作負擔。信息化管理模式在房地產(chǎn)企業(yè)中扮演著的不可或缺的角色，同時也在相當大的層面上影響著企業(yè)設(shè)計的效率。對這一部分工作進行信息化管理，也是房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化管理模式，提升管理效率，減少設(shè)計變更管理的重要部分。建立信息化平臺，加強內(nèi)部信息溝通，能夠提高管理流程效率，減輕工作負擔，改善手工處理業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀，信息系統(tǒng)的使用有利于房地產(chǎn)企業(yè)的部門之間更加快速地獲取項目進度，使很多工序和專業(yè)的圖紙做到部門之間的共享，發(fā)生設(shè)計變更的協(xié)調(diào)與處理更加及時。

3.3 合同管理方面的策略

目前，無論是房地產(chǎn)的財務(wù)與合同管理，還是項目完工之后的評估，均沒有針對性的法律法規(guī)共雙方遵循。加之建設(shè)單位的資質(zhì)和情況各不相同，必須有相關(guān)的規(guī)范化管理策略，才能盡可能減少設(shè)計變更。首先應(yīng)對項目設(shè)計的合同內(nèi)容進行進一步完善，在合同中嚴格和詳細地明確一旦發(fā)生設(shè)計變更的解決方法，在設(shè)計方與建設(shè)方的溝通前提下制定出詳細的處理條款，從而使設(shè)計變更的成本損失減少到最低。此外還可以引入限額設(shè)計，在設(shè)計之初便對房地產(chǎn)項目的成本做出具體的限定，從而避免由于設(shè)計變更而引起的成本超支。

3.4基于責任管理的策略

首先應(yīng)強調(diào)法律法規(guī)是否在項目進程中得到了嚴格的執(zhí)行，項目的推進過程是不是與基本建設(shè)程序相符。如果過于走捷徑而越過了必要的程序，便會為將來設(shè)計的變更留下隱患。其次應(yīng)確定設(shè)計變更的具體責任者，并詳細規(guī)定責任范圍，使項目參與的各方均能知曉自身所擔負的具體職責，從而使房地產(chǎn)項目能夠如期完成。此外還應(yīng)設(shè)立與項目任務(wù)完成情況相關(guān)的獎懲機制，通過經(jīng)濟的杠桿使項目任務(wù)的參與者提升積極性，負起相應(yīng)的責任。

4、 結(jié)束語

房地產(chǎn)項目具有與一般項目不同的特點，首先是投入資金量大，其次是需要更加專業(yè)的管理模式，而且項目持續(xù)周期長，涉及到許多不可預知的外部因素，所以在項目的全周期中，管理者都必須面對充滿變化的過程和不斷出現(xiàn)的新情況。本文充分分析了房地產(chǎn)項目設(shè)計變更的原因，并給出解決方案。本文的成果把房地產(chǎn)項目的管理提升到更高的層次，從而使項目建設(shè)更加順暢，有利于房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。

參考文獻：

[1]閻善華.建筑工程項目成本控制研究7D8，中國優(yōu)秀博碩士學位論文全文數(shù)據(jù)庫（碩士），2011，03

第3篇：房地產(chǎn)全周期管理范文

 

1 房地產(chǎn)開發(fā)項目計劃管理的基本理念

 

通常來講，地產(chǎn)開發(fā)項目的目標是利潤，這里包括狹義的利潤(財務(wù)利潤)，即項目最終決算利潤或年度決算利潤，也包括廣義的利潤(企業(yè)經(jīng)營成效)，可以理解成企業(yè)品牌、產(chǎn)品形象、社會關(guān)系的有效塑造和提升對企業(yè)長期利潤的有利影響。一般情況下財務(wù)利潤是首要目標，廣義利潤也要作為必須考慮的因素。為簡化討論，本文暫以前者為主要考慮因素。

 

在對項目最終決算利潤進行衡量時，按照現(xiàn)資理念，已較少使用財務(wù)報表數(shù)，而是更多的運用財務(wù)計劃經(jīng)濟管理的理念，以“凈資產(chǎn)收益率”作為核心指標，其來源于杜邦分析體系：

 

凈資產(chǎn)收益率=銷售凈利率(NPM)×資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(AU，資產(chǎn)利用率)×權(quán)益乘數(shù)(EM)，其中：

 

銷售凈利率(NPM)=凈利潤/總收入

 

資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(AU)=總收入/總資產(chǎn)

 

權(quán)益乘數(shù)(EM)=總資產(chǎn)/總權(quán)益資本

 

NPM體現(xiàn)了單位銷售額的利潤，要提高此項需要在產(chǎn)品溢價上下功夫，一般通過良好的戶型和平面布置、社區(qū)景觀、教育醫(yī)療配套，科學的成本管理來實現(xiàn)。綜合來看，此項指標考察了開發(fā)商的營銷定位、項目規(guī)劃、產(chǎn)品研發(fā)、成本控制等環(huán)節(jié)的水平，開發(fā)計劃管理作為統(tǒng)籌管理工具將在此方面發(fā)揮重要作用。

 

AU主要體現(xiàn)了單位投入獲得的銷售額，要提高此項，一般通過提高開發(fā)速度、壓縮開發(fā)周期，從而獲得較高的周轉(zhuǎn)次數(shù)。在這個方面，項目計劃管理起到主要作用。

 

EM主要體現(xiàn)資金杠桿比，但過高的杠桿比勢必加大開發(fā)商資金斷裂的風險，故宜根據(jù)企業(yè)融資能力和項目銷售前景和開發(fā)過程風險將EM控制在較合適的比例。

 

也即：地產(chǎn)開發(fā)計劃管理的基本理念是運用系統(tǒng)科學的思想，以提高地產(chǎn)開發(fā)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為主要目標，運用各種管理手段對項目開發(fā)各專業(yè)進行統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和管控的活動。

 

2 房地產(chǎn)開發(fā)計劃的總體框架

 

要談房地產(chǎn)開發(fā)項目計劃，必須談到地產(chǎn)公司計劃管理體系：體系從編制對象、編制周期兩個維度定義如下：按編制對象，分為項目計劃、公司計劃、部門計劃;按編制周期，分為全周期計劃、年度計劃、月度計劃。具體包括：

 

公司戰(zhàn)略規(guī)劃：公司3-5年發(fā)展方向和核心經(jīng)營方針，是一切計劃管理的根本性指引。

 

項目節(jié)點計劃、項目開發(fā)總體計劃：項目節(jié)點計劃用于明確項目開發(fā)中的工作時間節(jié)點，是一種進度計劃。項目開發(fā)總體計劃是包含進度、資金、成本、銷售為一體的綜合性計劃。

 

公司年度綜合計劃：基于項目開發(fā)匯總計劃和專業(yè)版塊年度管理計劃編制，明確公司年度工作方向和重點。

 

公司月度計劃分解、部門月度計劃：基于公司年度綜合計劃編制，主要目的是保證年度計劃的月度落實。

 

3 房地產(chǎn)開發(fā)項目計劃管理的常規(guī)操作方法

 

3.1 項目開發(fā)總體計劃編制與調(diào)整

 

項目開發(fā)總體計劃是一種基于節(jié)點計劃的項目多專業(yè)綜合計劃，分“關(guān)鍵節(jié)點版”“一級節(jié)點版”兩階段編制，編制過程均由計劃部牽頭組織。主要編制步驟為：

 

步驟一：營銷部根據(jù)公司年度經(jīng)營目標編制銷售計劃，并明確各業(yè)態(tài)各期銷售節(jié)點;

 

步驟二：計劃部依據(jù)銷售節(jié)點和公司要求編制關(guān)鍵節(jié)點計劃;

 

步驟三：成本部依據(jù)關(guān)鍵節(jié)點計劃和項目設(shè)計(概念)方案編制項目全周期成本測算(分解到年度或月度);

 

步驟四：前期部依據(jù)銷售計劃、節(jié)點計劃、成本測算進行項目土地和前期費用、部分稅費測算(分解到年度或月度);

 

步驟五：財務(wù)部依據(jù)銷售計劃、成本部和前期部提供的測算進行匯總現(xiàn)金流測算和損益測算(分解到年度或月度);

 

以上成果匯總形成《項目開發(fā)總體計劃(關(guān)鍵節(jié)點版)》，待一級節(jié)點計劃確定后，刷新形成《項目開發(fā)總體計劃(一級節(jié)點版)》。

 

項目開發(fā)總體計劃的調(diào)整和考核：按計劃調(diào)整所涉專業(yè)(計劃、營銷、成本、財務(wù)等)不同，項目開發(fā)總體計劃調(diào)整須經(jīng)相應(yīng)專業(yè)的部門負責人審核，報公司領(lǐng)導審批方可調(diào)整。計劃部在計劃局部調(diào)整后，務(wù)必及時組織計劃的整體刷新工作。

 

3.2 公司、部門年度計劃編制

 

3.2.1 編制準備

 

以各項目開發(fā)總體計劃為基礎(chǔ)，計劃部、營銷部、財務(wù)部分別匯總形成全項目全周期《項目關(guān)鍵節(jié)點匯總、中期開發(fā)規(guī)模一覽》《項目銷售匯總計劃》《項目財務(wù)匯總測算》(合稱《項目開發(fā)匯總計劃》)，均分解至年度。

 

3.2.2 編制過程

 

計劃部將《項目開發(fā)匯總計劃》的年度分解納入計劃;專業(yè)部門分別編制《專業(yè)版塊年度管理計劃》，如行政部編制《年度人力資源和招聘計劃》，質(zhì)監(jiān)安監(jiān)部編制《年度工程質(zhì)量提升建議方案》，等等。最后，計劃部匯總形成《公司年度綜合計劃》并報公司審批。

 

3.3 公司、部門月度計劃管理

 

3.3.1 公司月度計劃

 

計劃部組織進行公司年度綜合計劃的月度分解，作為各部門編制部門月度計劃的基礎(chǔ)。

 

3.3.2 部門月度計劃編制

 

各部門依據(jù)《公司月度分解計劃》編制本部門月度計劃，其中項目公司和與項目節(jié)點計劃有關(guān)的部門計劃需增加各項目《二級節(jié)點計劃》中應(yīng)于下月開始的節(jié)點、之前延誤未完節(jié)點，其他部門需增加主要日常職能型工作。各部門每月25日前將下月計劃報計劃部。

 

計劃部審核各部門月度計劃，形成“月度計劃審核意見”，于每月底前與公司領(lǐng)導、相關(guān)部門溝通確認，作為計劃會上會材料;計劃部審核的原則為確保公司年度綜合計劃目標和各項目二級節(jié)點計劃實現(xiàn)，審核重點包括：與公司年度計劃和項目二級節(jié)點計劃相比有無漏項，開始和完成時間是否匹配，部分節(jié)點的開始和完成時間是否應(yīng)延后或提前，工作權(quán)重是否合理，工作完成標準是否可度量，各部門各項工作計劃之間的匹配性，等等。

 

《各部門月度計劃(草案)》和“月度計劃審核意見”共同作為上會材料，接受會議質(zhì)詢。

 

計劃部按照會議要求，在計劃會后完成對《各部門月度計劃(草案)》的修訂。

 

3.3.3 部門月度計劃執(zhí)行、跟蹤、評價、考核

 

各部門按計劃會通過、計劃部的部門月度計劃安排工作，每月底前將本月計劃完成情況報計劃部。

 

計劃部跟蹤月度計劃執(zhí)行情況，于每月中旬向公司領(lǐng)導提交《月度計劃中期跟蹤報告》，以便其及時掌握項目進度、協(xié)調(diào)解決緊急問題;計劃部以現(xiàn)場調(diào)查為基礎(chǔ)，以客觀公正、重點突出為原則，結(jié)合各部門的匯報情況，于每月底前形成“月度計劃執(zhí)行評價意見”并與公司領(lǐng)導、相關(guān)部門溝通確認，作為計劃會上會材料。

 

行政部以計劃會決議要求為依據(jù)，按照《公司績效考核辦法》組織月度績效考核。

 

4 結(jié)束語

 

因篇幅所限，對房地產(chǎn)開發(fā)計劃管理只是進行了概括性說明。筆者認為在實踐中有以下兩點需要特別注意：

 

4.1 著眼于杜邦公式，結(jié)合項目經(jīng)濟測算模型進行計劃管理

 

鑒于房地產(chǎn)項目開發(fā)本質(zhì)上是一種經(jīng)濟活動，杜邦公式務(wù)必作為進行計劃管理的出發(fā)點，萬不可為了計劃管理而做計劃管理，這在確定計劃管理制度和框架、確定關(guān)鍵工作和計劃關(guān)鍵節(jié)點，保證計劃管理在大的方向上不脫離企業(yè)經(jīng)濟屬性和管理本意至關(guān)重要;計劃可以“總體計劃”的形式存在，而不單純關(guān)注于工作節(jié)點，但仍不能反映項目開發(fā)過程全貌，在實操中，計劃管理務(wù)必結(jié)合經(jīng)濟測算模型進行具體的管理，看清事件和工作背后的經(jīng)濟行為本質(zhì)，方能做出正確決定，這一點在計劃編制階段就應(yīng)注意，尤其在計劃進行過程中對計劃進行調(diào)整是非常重要。

 

4.2 計劃管理需全專業(yè)參與，強有力部門牽頭

 

計劃管理過程尤其是編制過程務(wù)必強化多專業(yè)協(xié)同，可采用“互提需求”的方法，即要求各部門基于完成本部門計劃工作的需要，用窮舉的形式對其他部門的工作提出需求，這在防止計劃漏項方面很有效果;另外，作為牽頭單位的計劃部人員務(wù)必通曉全專業(yè)基本知識，這對企業(yè)寬口徑人才水平提出了較高的要求。

第4篇：房地產(chǎn)全周期管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；全面預算管理；財務(wù)控制

全面預算管理作為一種現(xiàn)代化管理方式，主要是借助預算方式實現(xiàn)對企業(yè)各個部門財務(wù)及非財務(wù)資源的科學分配和管理，便于引導和協(xié)調(diào)企業(yè)各項運營活動順利開展，保證企業(yè)運營目標快速實現(xiàn)。針對房地產(chǎn)企業(yè)來說，在開展財務(wù)控制工作時，把全面預算管理理念運用其中，在預算管理的作用下，促進企業(yè)戰(zhàn)略目標的優(yōu)化和細化，引導管理人員根據(jù)日常財務(wù)管理情況，對發(fā)展戰(zhàn)略進行適當修改，在提升企業(yè)財務(wù)控制水平的同時，讓企業(yè)朝著理想的方向發(fā)展。因為房地產(chǎn)市場環(huán)境的逐漸改變，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該把全面預算管理貫徹到各個環(huán)節(jié)中，通過事前、事中及事后管理等方式，對企業(yè)財務(wù)資產(chǎn)的科學把控，防止不必要成本投放，實現(xiàn)企業(yè)效益最優(yōu)化，引導我國房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)基于全面預算管理的財務(wù)控制意義

針對房地產(chǎn)企業(yè)來說，從全面預算管理角度入手，建設(shè)完善的財務(wù)控制體系，可以引導企業(yè)根據(jù)自身發(fā)展情況和需求，規(guī)范財務(wù)控制方式，從全局角度對企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標進行探究和設(shè)定，并根據(jù)預算編制內(nèi)容，促進財務(wù)管理目標和預算目標的結(jié)合。在全面預算管理理念的引導下，可以有效保證采取預算編制結(jié)果的合理性和真實性，企業(yè)通過全面預算管理目標，及時掌握財務(wù)運營情況，并實現(xiàn)對企業(yè)運營成果的評估，便于企業(yè)發(fā)展目標的順利實現(xiàn)。此外，因為房地產(chǎn)企業(yè)自身存在一定的特殊性，項目消耗時間比較長，并且投放成本數(shù)量多，通過開展全面預算管理工作，可以規(guī)范企業(yè)財務(wù)管理體系，行業(yè)競爭及宏觀調(diào)控不明確使得企業(yè)需要增強自身風險管理能力，實現(xiàn)企業(yè)健康發(fā)展。通過對風險評估，建立完善的風險管理體系，利于企業(yè)管理水平提升，促進房地產(chǎn)企業(yè)長效發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)基于全面預算管理下財務(wù)控制存在的問題

(一)預算體系不完善

房地產(chǎn)企業(yè)在運營發(fā)展中，過于注重效益獲取，忽略全面預算管理，普遍把其當作財務(wù)部門執(zhí)行的內(nèi)容，對預算管理注重力度不高，管理人員思想意識將直接影響企業(yè)職工工作行為，所以整個房地產(chǎn)企業(yè)沒有營造良好的工作環(huán)境。在預算編制過程中，只是要求財務(wù)部門及業(yè)務(wù)部門參與其中，其他部門沒有涉及，而財務(wù)部門則是根據(jù)以往工作經(jīng)驗進行，預算編制結(jié)果不滿足企業(yè)實際要求，預算管理過于形式化，影響預算作用發(fā)揮。并且，因為房地產(chǎn)企業(yè)受到自身特性的影響，行業(yè)標準缺少統(tǒng)一性，預算精準性不高，再加上全面預算管理體系不完善，無法將預算管理實際作用充分發(fā)揮，導致企業(yè)最終管理結(jié)果不盡人意。

(二)預算標準不規(guī)范

當前，房地產(chǎn)企業(yè)在開展全面預算管理工作時，采用的管理方式過于滯后，只是根據(jù)工作經(jīng)驗進行預算編制，缺少對市場發(fā)展情況的探究和分析。并且，房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)品層次要求比較多，在這種情況下，預算標準無法做到統(tǒng)一，隨意編制預算方式，將會給預算編制結(jié)果帶來不良影響。部分企業(yè)為了縮短工作時間，提升工作進度，采用邊修改預算標準邊執(zhí)行方式，使得預算結(jié)果和實際情況不相符，存在財務(wù)信息差異，阻礙后續(xù)預算評估工作的落實，讓預算喪失應(yīng)有的效力。

(三)預算執(zhí)行不深入

房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模龐大，并且預算數(shù)據(jù)比較多，這些現(xiàn)象的出現(xiàn)，將會給企業(yè)預算執(zhí)行工作開展帶來一些影響。因為當前部分企業(yè)均沒有構(gòu)建完善的預算管理體系，預算執(zhí)行和企業(yè)實際情況之間存在偏差，預算管理執(zhí)行效果不能得到充分發(fā)揮。一些房地產(chǎn)企業(yè)預算管理體系過于形式化，企業(yè)管理人員沒有給予高度注重，在預算考核過程中，相關(guān)體系不能完成既定目標，考核工作落實不到實處，打消了職工工作積極性，影響房地產(chǎn)企業(yè)進一步發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)基于全面預算管理下財務(wù)控制的優(yōu)化對策

(一)加強預算體系建設(shè)

首先，開展項目預算工作。項目預算作為全面預算的根本，基于項目全周期角度進行預算編制，不可局限于某個會計周期，防止年度預算管理中過于注重短期效益而忽略長期效益現(xiàn)象出現(xiàn)。通常情況下，房地產(chǎn)項目開發(fā)周期一般為三年左右，項目預算則需要結(jié)合項目預計開發(fā)周期和進度加以層層細化，逐步落實，從投資環(huán)節(jié)入手，到運營審核流程，都要進行預算管理和規(guī)劃，將其細化到項目各項財務(wù)中，只有這樣，才能將全面預算管理作用充分發(fā)揮。其次，優(yōu)化預算管理方式。在開展預算管理工作時，可以借助計算機等現(xiàn)代化技術(shù)，防止由于人為因素影響而導致財務(wù)數(shù)據(jù)失誤，降低財務(wù)風險出現(xiàn)，利用精準的財務(wù)數(shù)據(jù)，引導企業(yè)管理人員科學制定發(fā)展決策。在信息化系統(tǒng)的作用下，能夠把房地產(chǎn)企業(yè)之前和當前運營管理環(huán)節(jié)中存在的問題進行記錄，同時便于企業(yè)對今后發(fā)展方向的規(guī)劃和預測。所以，在房地產(chǎn)企業(yè)開展財務(wù)預算管理工作時，可以把現(xiàn)代化技術(shù)運用其中，讓預算管理更加精準合理，引導預算管理水平提升，給企業(yè)創(chuàng)造理想效益。最后，完善預算管理考核體系。通過建設(shè)完善的監(jiān)管和考核體系，可以對各個部門預算執(zhí)行情況進行監(jiān)管，有效的規(guī)范企業(yè)預算管理行為，并且能夠結(jié)合實際預算執(zhí)行狀況，對預算方案進行修整。在完善預算考核體系的作用下，可以從預算執(zhí)行情況、實現(xiàn)狀況及完成進度等方面進行預算考核，根據(jù)考核結(jié)果，給企業(yè)職工提供對應(yīng)的獎懲對策。另外，可以借助經(jīng)濟效益及成本指標等對預算執(zhí)行情況加以評估，從而更好的實現(xiàn)預算管理及考核體系建設(shè)。

(二)優(yōu)化預算管理目標

從房地產(chǎn)企業(yè)自身角度來說，其將會受到政策因素影響。在設(shè)定預算管理目標的過程中，需要根據(jù)國家設(shè)定的調(diào)控政策進行編制，讓其具備一定彈性。房地產(chǎn)企業(yè)管理工作人員需要具備良好的市場理念，對設(shè)定的預算目標進行審核。房地產(chǎn)企業(yè)還要開展動態(tài)管理工作，根據(jù)市場發(fā)展情況進行調(diào)研，例如促銷政策、商品房空置情況等，合理設(shè)定預算管理目標，減少預算風險出現(xiàn)。在進行預算編制過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合實際情況，科學設(shè)定量化財務(wù)指標，兼顧利益者權(quán)益，科學設(shè)定和修改非財務(wù)指標，根據(jù)企業(yè)實際運營狀況，明確權(quán)重數(shù)值，精準找出驅(qū)動因素，將業(yè)務(wù)預算進行凸顯，促進企業(yè)預算管理水平提升。

(三)提高預算執(zhí)行力度

在預算編制過程中，需要秉持公開性及公正性標準，企業(yè)管理人員的全面預算體系核心目標在于提升企業(yè)管理效率，確保預算目標的順利落實，明確房地產(chǎn)企業(yè)工作職責。房地產(chǎn)企業(yè)在開展運營工作時，需要重視全面預算管理業(yè)務(wù)流程，在進行業(yè)務(wù)處理時，需要科學授權(quán)，這樣能夠確保企業(yè)預算能夠滿足企業(yè)實際狀況。在預算執(zhí)行過程中，還要設(shè)定預算考核體系，根據(jù)考核結(jié)果，給職工提供適當?shù)募睢Ｔ陬A算執(zhí)行環(huán)節(jié)中，還要加強預算監(jiān)管，及時找出存在問題并處理，防止不必要問題出現(xiàn)，影響企業(yè)今后發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)可以安排專業(yè)人員進行預算執(zhí)行監(jiān)管，確保監(jiān)管部門不會受到上級部門的干預，并且根據(jù)國家法律標準，設(shè)定對應(yīng)的監(jiān)管體系，引導房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理工作順利落實。

四、結(jié)束語

總而言之，針對房地產(chǎn)企業(yè)而言，當前核心任務(wù)在于根據(jù)實際狀況，建立完善的全面預算管理財務(wù)控體系，并保證體系的完善性和合理性。在實際中，企業(yè)管理人員應(yīng)該根據(jù)體系要求落實對應(yīng)工作，將其作用充分發(fā)揮。只有這樣，才能促進房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)水平提升，在給企業(yè)創(chuàng)造理想效益的同時，實現(xiàn)企業(yè)運營目標，從而促進房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

參考文獻：

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第5篇：房地產(chǎn)全周期管理范文

內(nèi)容摘要：目前，房地產(chǎn)稅制改革的呼聲高漲，物業(yè)稅已進入試點階段，當前，物業(yè)稅稅基的確定是物業(yè)稅開征前亟待解決的問題。作為在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的物業(yè)稅，其稅基確定的主要依據(jù)是其資產(chǎn)的評估價值。我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)估價體系主要以交易或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓為主要評估目的，與以納稅為目的的評估有很大不同。因此本文研究了評估主客體、評估模式、評估周期、評估標準、評估技術(shù)、申訴機制等方面，建立了一套相對獨立、可操作性強的物業(yè)稅稅基評估體系，為物業(yè)稅順利實施提供了保障。

關(guān)鍵詞：物業(yè)稅 稅基評估 批量評估 體系構(gòu)建

目前物業(yè)稅的開征在即，準確地評估房地產(chǎn)計稅價值是確定物業(yè)稅稅基、決定物業(yè)稅應(yīng)納稅額的基礎(chǔ)，也是物業(yè)稅能否成功施行的關(guān)鍵。對房地產(chǎn)計稅價值的評估是資產(chǎn)評估領(lǐng)域的重要組成部分，目前我國已有一些房地產(chǎn)方面的評估規(guī)范，如《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB_T50291-1999）等。但這些規(guī)范主要以交易或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓為主要評估目的，與以納稅為目的的評估有很大不同，因此，物業(yè)稅稅基的評估不能完全依靠當前的房地產(chǎn)價值評估體系。因此，當務(wù)之急是根據(jù)物業(yè)稅稅基評估的特點，建立起一套相對獨立、可操作性強的物業(yè)稅稅基評估體系。

評估主體和客體

（一）評稅主體

評估主體是指對物業(yè)稅稅基實施評估活動的組織機構(gòu)或人員。

從評估主體的屬性看，物業(yè)稅稅基評估可分為三種模式：政府模式、準政府模式和獨立的社會中介機構(gòu)模式。政府模式是由政府設(shè)立專門的機構(gòu)來負責物業(yè)稅稅基評估工作，可以是設(shè)在稅務(wù)部門的專門機構(gòu)，也可以是設(shè)立的獨立于征稅部門的機構(gòu)。后者的形式可以使征稅環(huán)節(jié)和評估環(huán)節(jié)相對獨立，兩個部門相互監(jiān)督，確保了結(jié)果的公正性。準政府模式為設(shè)立隸屬于政府，但不以盈利為目的的事業(yè)單位負責稅基評估工作，這種模式吸收社會上具有豐富經(jīng)驗的執(zhí)業(yè)評估師，充分利用中介機構(gòu)的豐富資源，但并不增加政府的人員編制，減少了財政支出。獨立的社會中介機構(gòu)模式是指政府將物業(yè)稅稅基評估工作委托給技術(shù)力量、信譽均良好的中介機構(gòu)，這種模式可以充分利用社會資源。

結(jié)合國外的經(jīng)驗，我國的物業(yè)稅稅基評估的機構(gòu)應(yīng)由國家稅務(wù)局負責，首先是因為在房產(chǎn)稅的試點中，國家稅務(wù)總局在人才、技術(shù)等方面積累了大量經(jīng)驗；其次由稅務(wù)總局負責還有利于申訴制度的建立，提高處理申訴的效率。具體可由稅務(wù)總局下設(shè)一個準政府性質(zhì)的獨立的稅基評估機構(gòu)承擔。

（二）評稅客體

物業(yè)稅稅基的評估客體是稅基評估活動的標的物，實質(zhì)上也就是物業(yè)稅的課稅對象。具體而言，評估客體主要有以下3種：

一是單獨的土地或房屋；二是房屋和土地，即房+地；三是土地、房屋和有關(guān)建筑物、機器設(shè)備以及其他固定資產(chǎn)的綜合。

在評稅客體問題即課稅對象的選擇上，我國與國外的一個明顯不同之處在于：國外土地私有，而我國為公有。因此有的學者認為，物業(yè)稅作為財產(chǎn)稅，對非居民所有的土地征稅不合適，建議將土地和房屋分離征收。實踐中土地和房屋分開征稅和評估不具備可操作性。房依地建、地為房載，土地和房屋從實物到價值都密不可分，單獨評稅將會給評估工作帶來很大難度；而且物業(yè)稅作為新開稅種，將房地統(tǒng)一征稅，有利于簡化稅制，降低征稅成本，減小課稅程序，便于新稅種的順利推行，因此比較適合我國國情的選擇是應(yīng)將土地和房屋作為課稅對象，也即評估的客體。2007年我國頒布實施的《物權(quán)法》規(guī)定：“國家所有或國家所有由集體使用的自然資源，單位、個人可以依法占有、使用和收益”。從法律層面上也為房地產(chǎn)合并征稅掃清了障礙。

評估模式

目前，國際上應(yīng)用較廣的主要有以下四種模式：

第一種是市場價值的模式，即稅基以房地產(chǎn)的市場價值為參考標準。典型的代表國家有美國、加拿大和日本。

第二種是基于面積評估的模式，即固定單位面積的納稅額，物業(yè)稅的課稅額取決于面積的大小。采用此模式的國家有俄羅斯、烏克蘭。

第三種是基于位置價值的模式，即按照地理位置的不同將城市進行分區(qū)，每個不同的區(qū)域按照面積進行課稅，不同區(qū)域間則依據(jù)其均價的差異，設(shè)置不同的單位面積征稅額。

第四種是基于租金價值的模式，即依據(jù)預期原理，將未來的租金資本化到征稅時點。典型的國家和地區(qū)有澳大利亞和我國的香港。

對比這四種模式，從實施操作的便利性講，基于面積、位置的模式便于測算，易于量化，而且記錄穩(wěn)定。從稅收的公平性來分析，房地產(chǎn)價值的影響因素眾多：產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、位置、房屋類型、折舊年限、朝向、交通、建筑結(jié)構(gòu)等，采用不同的模式計算出來的稅基差別會很大。如僅考慮面積、位置因素評估稅基，會造成征稅額的不公平，而以市場價值和租金價值為稅基，因為考慮的因素較全面，利于資源的優(yōu)化配置，可以很好地解決稅收公平性的問題。目前，世界上大多數(shù)國家也都采用了這兩種模式，具體采用哪種模式要依據(jù)數(shù)據(jù)的可獲得性。

目前，我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅收的稅基，有基于面積的模式，也有基于市場價值和租金價值的模式，這些都為我國實施物業(yè)稅稅基評估奠定了一定的基礎(chǔ)。面積、位置模式由于稅收公平性難以保證，不適于我國。在租金模式和市場價值模式的選擇上應(yīng)區(qū)分房地產(chǎn)用途來考慮，我國的土地所有制是公有制 ，使用權(quán)人擁有的是使用權(quán)，而非所有權(quán)，具體采取的是有償有限期的批租制度，有別于很多國家的土地私有制和無限期，我國《物權(quán)法》規(guī)定：商業(yè)用地期滿后要補交土地使用權(quán)出讓金，住宅用地自動續(xù)期?？梢酝茰y，對于商業(yè)用地，如果采用市場價值模式評估稅基，評估價值會隨著土地使用權(quán)剩余年限的減少而減少，稅基的減少導致稅收的減少，造成地方稅收的不穩(wěn)定，這不符合開征物業(yè)稅的初衷，所以可以考慮采用租金價值模式；對于住宅，由于租金信息不充分、不透明，市場價值評估模式是適合我國的現(xiàn)實選擇，而且這種模式被世界上大多數(shù)國家采用，有較多的經(jīng)驗可以借鑒。

評估周期

稅基是影響稅收收入的主要因素。在持有期間，房地產(chǎn)的價值會不斷發(fā)生變化，為了使房地產(chǎn)的計稅依據(jù)能更加逼近其市場價值，保證稅收的公正、準確，必須要定期更新房地產(chǎn)的評估價值。國際估稅官協(xié)會《不動產(chǎn)批量評估準則》（2002）把稅基評估周期定義為，稅基評估周期—法律規(guī)定的所評估的資產(chǎn)的重估時間間隔，一般在1到10年之間。和基于其他目的的評估不同，物業(yè)稅的稅基評估在評估周期內(nèi)重復進行。一般來說，基于市場價值的物業(yè)稅稅基評估值與房地產(chǎn)的市場價值存在差異，這個差異和稅基評估的周期相關(guān)，評估周期越長，差異就越大。造成差異的主要原因是通貨膨脹和市場環(huán)境變化造成的房地產(chǎn)價值的變化。在確定評估周期時，主要應(yīng)考慮與市場有關(guān)的變量和進行重估的成本兩個因素。與市場有關(guān)的變量是指市場價值變化的頻率、幅度等因素。市場因素變化莫測難以預計，所以，制定評估周期時，應(yīng)主要考慮重估的成本。目前，國際上通用的評估周期可分為三種類型：一是全周期評估，即在整個評估周期內(nèi)，物業(yè)稅的稅基保持不變；二是部分評估，即每年對其中的一部分房地產(chǎn)進行重估，但在一個評估周期內(nèi)，要完成全部房地產(chǎn)的重估；三是年度評估，即每年都要根據(jù)市場因素的變化對全部的房地產(chǎn)進行重估。

目前，我國正處城市化進程中，經(jīng)濟上處于轉(zhuǎn)型和發(fā)展時期，房地產(chǎn)價值波動較大，評估周期不宜過長。而且，鑒于我國經(jīng)濟發(fā)展不平衡、房地產(chǎn)市場發(fā)展不均衡的狀況，評估周期應(yīng)考慮這些差異，因地制宜。鑒于市場和成本因素的綜合考慮，筆者認為應(yīng)該區(qū)分不同地區(qū)市場發(fā)育的程度，采用不同的評估周期。一般而言，房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的評估周期一般在2年為宜，經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)的評估周期在3-4年為宜。同時還要考慮同一地區(qū)不同用途的房地產(chǎn)，如商業(yè)類房地產(chǎn)交易頻繁，價格變化較大，評估周期應(yīng)短于市場價格趨于穩(wěn)定的居住物業(yè)。

評估標準

在稅基評估中，不同的評估方式、參數(shù)選擇和評估人員評估的價值差別很大，這將會造成納稅額的不穩(wěn)定和評估效率的低下，甚至會造成評估主體的權(quán)利尋租。因此，在評估體系中建立一個操作性強，能為稅收各方普遍接受的稅基評估技術(shù)標準是非常有必要的。設(shè)立稅基評估技術(shù)標準的目的是保持評稅工作的客觀、獨立和公正。目前，世界各國在稅基評估方面都制定了相應(yīng)的法律、法規(guī)和技術(shù)標準。國際評估標準委員會制定了在世界范圍內(nèi)被普遍接受的《不動產(chǎn)批量評估標準》，對批量評估的程序、方法等進行了詳細介紹。

目前，我國缺乏稅基評估的技術(shù)標準。與此相關(guān)的規(guī)定是房地產(chǎn)評估的技術(shù)標準，及國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，但受稅法規(guī)定和征管實踐的影響，《房地產(chǎn)估價規(guī)范》未能對稅基價值評估的標準做詳細描述，因此，要在《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的基礎(chǔ)上，完善稅基評估標準，至少應(yīng)在以下6個方面加以明確：要明確稅基評估的方法和各自的適用范圍；要規(guī)范稅基評估方法的應(yīng)用技術(shù)路線；要構(gòu)建具有彈性的批量評估模型；要明確稅基評估結(jié)果的折扣標準；對評估結(jié)果的檢驗標準要予以量化；與稅基評估的批量評估一樣，要明確單宗評估技術(shù)的標準和程序。

設(shè)立評稅標準時，要考慮全國的普適性，更要考慮我國幅員遼闊、地區(qū)差異大的國情，保持相應(yīng)的靈活性。在國家層面上不要做過于細致的規(guī)定，將標準細化的權(quán)利下放到省級政府，在省級以下政府的層面上減少靈活性，防止其隨意變動稅賦，不利于資源的配置。

評估技術(shù)

目前，國際上物業(yè)稅的評估技術(shù)有三種：一是自行評估；二是單宗評估；三是批量評估。

物業(yè)稅稅基評估量大面廣、評估時點要求一致性，評估時必須要考慮時間和成本，所以，物業(yè)稅稅基評估要引入批量評估技術(shù)。目前，以市場價值為計稅依據(jù)的國家，如美國、英國、德國、芬蘭等國家普遍采用批量評估技術(shù)來評估物業(yè)稅稅基。但對于無法通過建立批量評估模型評估的房地產(chǎn)或者特殊用途的房地產(chǎn)，仍然要采用單宗評估。

控制房地產(chǎn)稅征稅成本非常重要，與單宗評估相比，批量評估具有低成本、高效率、全面公平、可解釋性強等優(yōu)勢。因此，在物業(yè)稅稅基評估體系構(gòu)建中，我國應(yīng)建立以批量評估為主，單宗評估為輔的評稅方法體系。通過完善計算機輔助系統(tǒng)，將單宗評估和批量評估有機結(jié)合是今后評估技術(shù)體系發(fā)展的方向。

爭議解決機制

可以預見，一旦我國的物業(yè)稅開始實施，將會存在大量的稅基評估爭議問題，因此，行之有效的救濟程序是建立稅基評估體系必不可少的配套機制。目前，在我國現(xiàn)行的稅法中，已經(jīng)建立了相當成熟的救濟制度。根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》，納稅人不服稅務(wù)機關(guān)的征稅決定，必須實行兩個前置后才能向人民法院提請訴訟，這兩個前置一是清稅前置，即必須首先按照稅務(wù)機關(guān)的決定繳清稅款和滯納金或提供相應(yīng)的納稅擔保后，才能申請行政復議；二是復議前置，即必須要經(jīng)過行政復議，對復議決定不服的，才能向人民法院。目前我國稅收救濟制度包括的這兩個層次，是物業(yè)稅稅基評估爭議發(fā)生后可以直接獲得救濟的基礎(chǔ)，但與國外成熟的稅基評估救濟制度相比，我國目前的稅收爭議處理機制中還卻缺少一個技術(shù)性制度（仲裁）。因此，在構(gòu)建稅基評估爭議的處理機制時，要循序漸進地設(shè)立相類似的爭議調(diào)處機構(gòu)。

參考文獻

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4.李瓊.關(guān)于建立我國物業(yè)稅稅基批量評估系統(tǒng)的構(gòu)思[D].江西財經(jīng)大學，2010

第6篇：房地產(chǎn)全周期管理范文

關(guān) 鍵 字：房地產(chǎn)項目 全過程 工程質(zhì)量 控制措施

中圖分類號：F235.91文獻標識碼：A 文章編號：

Abstract： With the improvement of people's living conditions and the construction of the city to develop energetically, large development projects are also emerging, China's real estate industry also has entered a rapid development stage. At the same time, the real estate project construction quality requirements become more not allow to ignore. Because the real estate industry itself has large investment, investment behavior irreversible characteristics, real estate projects once the quality do not meet the requirements, not only on a variety of human and material resources is a big waste, more main is directly related to people's life and property safety. Therefore, in order to ensure the real estate project product quality can meet the constant change of the social environment, the real estate project of the whole process of quality control has become a major foundation. Then we take the project management and control measures, to establish a reliable quality assurance real estate projects? The author put here from the following several aspects of detailed study.

Key Words：Real estate project; The whole process; Engineering quality; Control measures.

1房地產(chǎn)項目全過程質(zhì)量控制的運用及現(xiàn)狀

在通常意義上,全過程質(zhì)量控制是指對產(chǎn)品或服務(wù)從其概念提出、策劃一直到完結(jié)整個過程的質(zhì)量進行控制。此質(zhì)量控制概念的提出,強調(diào)了對產(chǎn)品質(zhì)量控制的全程性,彌補了現(xiàn)階段一些企業(yè)對前期和后期質(zhì)量控制的認識不夠徹底的現(xiàn)狀。

1.1 全過程質(zhì)量控制在房地產(chǎn)項目中的運用

進行全過程質(zhì)量控制對房地產(chǎn)項目的完美實施意義重大。而現(xiàn)今房地產(chǎn)全面質(zhì)量的概念有了新的變化,它不僅包含了傳統(tǒng)的穩(wěn)定性和可靠性, 還包括了房屋建筑滿足客戶需求的程度。通俗點來講就是，現(xiàn)在的全過程質(zhì)量控制已經(jīng)不再單純地考慮房屋質(zhì)量, 而是包括了其他各種有形或無形的質(zhì)量[1-2]?，F(xiàn)在要想實現(xiàn)房地產(chǎn)項目的完美竣工, 以前傳統(tǒng)的側(cè)重點如僅著重考慮施工階段質(zhì)量控制，已經(jīng)很難滿足市場的要求，如今項目前期的構(gòu)思以及規(guī)劃設(shè)計階段的重要性同樣不可忽視。現(xiàn)在全過程質(zhì)量控制的思路要求我們，必須將房地產(chǎn)項目的實施作為一個整體的過程進行綜合考慮。

1.2 房地產(chǎn)全過程質(zhì)量控制現(xiàn)狀分析

全面質(zhì)量管理理論是于1961年被美國學者費根堡姆提出的，歐美等國對房地產(chǎn)項目的質(zhì)量控制一般包含三個方面：一是建筑工程承包商進行的自我質(zhì)量檢測；二是建筑工程客戶業(yè)主進行的質(zhì)量驗收檢查；三是相關(guān)部門機構(gòu)及政府的監(jiān)督檢查，以確保項目符合政府規(guī)定的選址規(guī)范及其他安全健康等方面的有關(guān)規(guī)定。我國自1978 年開始積極推行全面質(zhì)量管理，但是通過實際調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，我國建筑施工質(zhì)量控制工作仍處于初級階段，且我國房地產(chǎn)建筑企業(yè)過程質(zhì)量控制水平參差不齊[3]。國內(nèi)大多數(shù)施工企業(yè)在過程中很少用到質(zhì)量控制，只是在施工完畢后對既定結(jié)果進行分析，在質(zhì)量控制基礎(chǔ)工作上還存在許多欠缺。

2房地產(chǎn)開發(fā)各階段的質(zhì)量控制措施

我們一般把一個房地產(chǎn)項目的整個過程劃分為四個階段: 項目開發(fā)者收集市場信息, 并將其形成項目構(gòu)思；再以設(shè)計任務(wù)書的形式將項目構(gòu)思傳達給設(shè)計方，并將要求轉(zhuǎn)換為具體的、有可操作性的實施方案；然后施工方按照實施方案進行施工,實現(xiàn)從方案到項目實體的轉(zhuǎn)化; 最后項目運營方對該項目實體進行操作、運轉(zhuǎn)、維護等活動以滿足用戶的需求[4]。然而, 對房地產(chǎn)項目進行質(zhì)量控制是為了給用戶提供高質(zhì)量的產(chǎn)品享受和服務(wù),根據(jù)以上房地產(chǎn)項目開發(fā)過程的四個階段, 我們也可以將房地產(chǎn)項目的質(zhì)量控制分為以下四個階段。

2.1 項目前期策劃階段質(zhì)量控制

房地產(chǎn)業(yè)的日益成熟,使得很多開發(fā)商開始越來越重視前期策劃的研究工作，對于很多大型房地產(chǎn)開發(fā)項目,都會事先請專業(yè)研究咨詢機構(gòu)對其進行可行性研究。統(tǒng)計表明, 可行性研究工作的質(zhì)量, 與投資的風險程度有直接的關(guān)系, 它關(guān)系到項目建設(shè)能否順利進行, 關(guān)系到房地產(chǎn)項目的質(zhì)量是否可靠,關(guān)系到項目的最終效益目標能否達成等諸多問題。在項目開發(fā)前期階段, 質(zhì)量控制的主要目標就是在項目質(zhì)量目標、進度目標和成本目標三個方面尋找出一個有效的平衡點[5]。要想達到三個目標之間的平衡，就需要深入分析開發(fā)商對房地產(chǎn)項目的整體需求，全力做好市場調(diào)查工作。進行市場調(diào)研的目的是為了發(fā)現(xiàn)市場潛在的機會、探測投資空間、預測市場需求和判斷估測投資成本等。開發(fā)方案的設(shè)計，需要由專業(yè)人員進行一系列包括開發(fā)規(guī)劃、開發(fā)步驟、項目投資融資方案、開發(fā)進度安排以及環(huán)境保護評價等在內(nèi)的活動。

2.2 項目規(guī)劃及設(shè)計階段質(zhì)量控制

規(guī)劃設(shè)計階段的質(zhì)量控制在整個房地產(chǎn)項目工程中起關(guān)鍵性作用。立項等有關(guān)內(nèi)容完成后，整個項目中的很多參數(shù)都取決于設(shè)計，例如采用的工藝和裝備是否先進合理, 產(chǎn)品的品種質(zhì)量和成本是否有市場競爭力，建筑結(jié)構(gòu)是否合理、功能是否齊全，還包括建設(shè)速度快慢、投資多少、質(zhì)量優(yōu)劣、效益高低等各方面因素。規(guī)劃設(shè)計中一旦發(fā)生錯誤哪怕只是一點都會在計劃、施工、運行中被擴展放大，引發(fā)更大的失誤甚至是事故。因此，我們對設(shè)計過程中的質(zhì)量控制進行了嚴格的要求.

（1）正確地編寫設(shè)計任務(wù)書。設(shè)計任務(wù)書應(yīng)以項目前期的策劃定位、批準的規(guī)劃設(shè)計方案、編寫人的經(jīng)驗和以往設(shè)計的歷史記錄為依據(jù)進行編寫。對設(shè)計進行質(zhì)量跟蹤并對設(shè)計文件進行定期審核能夠有效地控制設(shè)計質(zhì)量，同時在設(shè)計進行過程中和完成時，項目設(shè)計主管人員還應(yīng)對設(shè)計文件進行細致的審核。

（2）建立質(zhì)量監(jiān)督責任制。開發(fā)商主管人員應(yīng)該在項目經(jīng)理的領(lǐng)導下，組織設(shè)計策劃并負責各專業(yè)之間的銜接，完成對設(shè)計過程的控制管理和監(jiān)督檢查，確保設(shè)計產(chǎn)品滿足合同規(guī)定的質(zhì)量要求。同時他們還應(yīng)該負責組織或監(jiān)督檢查各設(shè)計階段的評審驗證，控制設(shè)計變更并對設(shè)計關(guān)鍵點進行檢查，遇到對設(shè)計質(zhì)量有重大影響的文件還應(yīng)當親自組織或檢查。

（3）建設(shè)方各專業(yè)工程師要進行明確過程監(jiān)控。建設(shè)方各專業(yè)工程師要對各階段設(shè)計細度和深度有清楚的了解，實現(xiàn)其設(shè)計特點的體現(xiàn)，并采取措施對專業(yè)的設(shè)計過程實施有效的控制[6]。

2.3 項目施工階段的質(zhì)量控制措施。

施工環(huán)節(jié)是建筑工程質(zhì)量形成的關(guān)鍵環(huán)節(jié), 是工程各參與方的質(zhì)量控制工作的重點。由于房地產(chǎn)項目具有建設(shè)地點固定、施工人員流動、產(chǎn)品體積龐大、建設(shè)周期長、動用資金多、產(chǎn)品具有單件性等特點,施工過程中的質(zhì)量控制需要根據(jù)具體的工程環(huán)境、工程性質(zhì)等因素制定質(zhì)量控制方案。 并在實施控制方案的過程中, 應(yīng)時時注意施工環(huán)境的變化，并不斷修正合適的質(zhì)量控制方案, 確保項目質(zhì)量目標的實現(xiàn)。

（1）明確質(zhì)量目標。項目投資人和項目團隊中應(yīng)該增強質(zhì)量成本意識，因此對質(zhì)量投入的收益和費用進行分析是非常重要的，除了金錢上的成本概念，還要樹立起開發(fā)項目全周期的成本觀念。

（2）制定項目建設(shè)實施的質(zhì)量控制計劃。制定出實現(xiàn)質(zhì)量目標的措施和方法,編制切實可行的質(zhì)量計劃，明確項目團隊的相關(guān)質(zhì)量責任。

（3）開發(fā)項目建設(shè)的施工過程質(zhì)量控制。運用合同確定的質(zhì)量標準、施工圖及設(shè)計總說明與實際工作成品和半成品進行比較，或運用經(jīng)批準的施工方案、施工作業(yè)順序與實際工作過程順序進行比較，或運用抽查、巡查、普查等手段對整個作業(yè)過程進行跟蹤。最后得出施工單位現(xiàn)場項目部的下一步活動結(jié)果，是繼續(xù)按現(xiàn)階段施工順序作業(yè)，還是進行相關(guān)整改。當施工現(xiàn)場出現(xiàn)質(zhì)量異常情況而且又未采取有效措施時，又或者是出現(xiàn)未經(jīng)檢驗而擅自封閉、使用不合格原材料或構(gòu)配件、未經(jīng)同意擅自修改設(shè)計圖紙等情況時，應(yīng)立即下達停工指令。并于糾正后再下達復工指令，而且在這之前要對工程材料、受力鋼筋、混凝土試塊等進行現(xiàn)場取樣并送檢。

2.4 工程驗收質(zhì)量管理

（1）分項工程驗收。對于重要的分項工程,應(yīng)根據(jù)該工程施工的實際情況并對照工程合同的質(zhì)量等級要求,按照有關(guān)質(zhì)量評定標準進行驗收。在驗收時,必須嚴格按規(guī)范要求檢查點數(shù),從而計算出檢驗項目和實測項目的等級包括優(yōu)良中差的百分比,然后確定出該分項工程的質(zhì)量等級,并以此為根據(jù)確定工程能否被驗收[7]。

（2）分部工程的驗收。這是以分項工程驗收為基礎(chǔ)的,根據(jù)已經(jīng)確定的分項工程質(zhì)量驗收結(jié)果,可得出該分部工程的質(zhì)量等級從而確定能否驗收。同樣的,工程進行轉(zhuǎn)交時，例如土建部分（包含在分部工程中）完工后轉(zhuǎn)交給安裝工程施工前,應(yīng)對項目進行中間驗收,只有得到中間驗收的合格簽證后施工單位才能繼續(xù)施工。

（3）竣工驗收?？⒐を炇帐且陨蟽蓚€驗收程序為基礎(chǔ)的，進行了對分項、分部工程質(zhì)量等級的統(tǒng)計計算后,再結(jié)合使用功能的質(zhì)量保證資料及單位工程觀感的質(zhì)量評判,便可核查結(jié)構(gòu)是否安全可靠,觀感質(zhì)量是否合格, 從而最終確定此項目能否達到工程合同所要求的質(zhì)量等級,最后再決定能否對其進行驗收。

3、結(jié)語

房地產(chǎn)項目的全過程質(zhì)量控制是一個動態(tài)的發(fā)展過程, 在房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)中實施全過程質(zhì)量控制,關(guān)鍵是要注重抓住各個環(huán)節(jié)的質(zhì)量控制要點。在當今乃至未來社會中, 要想擁有絕對競爭力，只有抓好各環(huán)節(jié)的質(zhì)量控制,才有可能提高開發(fā)商的工作效率，才能真正實現(xiàn)全過程的質(zhì)量控制從而確保工作質(zhì)量, 降低成本投入。本文在探討房地產(chǎn)項目全過程質(zhì)量控制的基礎(chǔ)上，重點分析了進行全過程質(zhì)量控制的措施方法與策略。

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第7篇：房地產(chǎn)全周期管理范文

一、大數(shù)據(jù)技術(shù)應(yīng)用給房地產(chǎn)土地評估行業(yè)帶來的機遇

大數(shù)據(jù)又稱巨量資料，是指所有的數(shù)據(jù)量規(guī)模巨大到無法通過目前主流軟件工具，在合理時間內(nèi)擷取、管理、處理，并整理成為幫助企業(yè)經(jīng)營決策等積極目的的信息。大數(shù)據(jù)具有海量的數(shù)據(jù)規(guī)模、動態(tài)的數(shù)據(jù)類型、快速的數(shù)據(jù)流轉(zhuǎn)和巨大的數(shù)據(jù)價值等特征。更進一步說，大數(shù)據(jù)除了具有規(guī)模數(shù)量大的特點外，更重要的是數(shù)據(jù)的非結(jié)構(gòu)化、殘缺和無法用傳統(tǒng)方式處理等特性。從本質(zhì)上看，大數(shù)據(jù)的精髓在于它拓展了數(shù)據(jù)分析的抽樣方法和范圍，放松了對數(shù)據(jù)研究的精準度要求，更注重通過揭示相關(guān)關(guān)系來刻劃世界萬物之間的復雜聯(lián)系。因此，大數(shù)據(jù)為人類認識世界提供了新的方法，引發(fā)了思維的革命。

大數(shù)據(jù)技術(shù)的戰(zhàn)略意義不在于掌握龐大的數(shù)據(jù)信息，而在于對這些含有意義的數(shù)據(jù)進行專業(yè)化處理。如果采用傳統(tǒng)的關(guān)系數(shù)據(jù)庫存儲和計算方式，這些數(shù)據(jù)將會花費過多時間和金錢。房地產(chǎn)土地評估數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)來源，主要包含政府部門和各類相關(guān)專業(yè)機構(gòu)等的各種數(shù)據(jù)、評估機構(gòu)的評估報告以及從相關(guān)網(wǎng)站獲取的數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)土地評估行業(yè)是一個典型的數(shù)據(jù)密集型行業(yè)。各房地產(chǎn)土地評估機構(gòu)通過長期經(jīng)營，已經(jīng)逐步積累了海量的用戶數(shù)據(jù)，這些對用戶的評估數(shù)據(jù)構(gòu)成了龐大的結(jié)構(gòu)性數(shù)據(jù)資源。從房地產(chǎn)土地評估角度出發(fā)，理想狀態(tài)的大數(shù)據(jù)是組織的行為全記錄，以及從這些記錄中發(fā)現(xiàn)規(guī)律的過程。跟過去數(shù)據(jù)相比，大數(shù)據(jù)的關(guān)鍵作用之一是減少信息不對稱，發(fā)現(xiàn)市場主體的行為規(guī)律，甚至預測其經(jīng)濟行為。

大數(shù)據(jù)能夠從根本上解決傳統(tǒng)房地產(chǎn)土地評估中面臨的信息不對稱、客戶不透明的問題。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)土地評估業(yè)務(wù)運用大數(shù)據(jù)技術(shù)和方法，能夠更好地識別和認知客戶需求，以客戶為中心，創(chuàng)新評估服務(wù)，實現(xiàn)快速、低成本的客戶營銷和有效的風險管控，進而從根本上提升房地產(chǎn)土地評估行業(yè)的專業(yè)服務(wù)能力。通俗地講，大數(shù)據(jù)使房地產(chǎn)土地評估機構(gòu)“更聰明”，這是房地產(chǎn)土地評估機構(gòu)體現(xiàn)其核心競爭能力的新型資產(chǎn)。

大數(shù)據(jù)時代背景下，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)土地評估行業(yè)界限和競爭格局已經(jīng)被打破。云計算、大數(shù)據(jù)等先進技術(shù)的快速發(fā)展，為房地產(chǎn)土地評估行業(yè)轉(zhuǎn)型升級提供了有力工具。具體的手段、方法、機制變革，應(yīng)該與互聯(lián)網(wǎng)的本質(zhì)相結(jié)合，采用與之相匹配的理念、方式和節(jié)奏，否則會阻礙轉(zhuǎn)型的步伐。房地產(chǎn)土地評估行業(yè)要服務(wù)好實體經(jīng)濟，助推房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，就要充分運用大數(shù)據(jù)技術(shù)，強化客戶服務(wù)的深度、廣度和效率。

首先，房地產(chǎn)土地評估行業(yè)應(yīng)用大數(shù)據(jù)技術(shù)，可以精準服務(wù)企業(yè)資本運營活動；其次，房地產(chǎn)土地評估行業(yè)應(yīng)用大數(shù)據(jù)技術(shù)，能夠有效防控房地產(chǎn)土地評估風險；再次，房地產(chǎn)土地評估機構(gòu)應(yīng)用大數(shù)據(jù)技術(shù)，可以大大提高評估工作效率；最后，房地產(chǎn)土地評估行業(yè)應(yīng)用大數(shù)據(jù)技術(shù)，有助于提高評估的科學性。優(yōu)秀的房地產(chǎn)土地評估機構(gòu)將基于優(yōu)秀的平臺技術(shù)、優(yōu)質(zhì)的客戶資源和服務(wù)質(zhì)量，數(shù)據(jù)（信息）將成為房地產(chǎn)土地評估機構(gòu)的核心競爭力之一，房地產(chǎn)土地評估所需信息的獲取方式將會發(fā)生改變，如購買服務(wù)、聯(lián)盟共享、規(guī)模機構(gòu)自身深加工等。

二、大數(shù)據(jù)技術(shù)在房地產(chǎn)土地評估領(lǐng)域應(yīng)用面臨的突出問題

大數(shù)據(jù)、云計算和搜索引擎等信息技術(shù)，對傳統(tǒng)的房地產(chǎn)土地評估手段和方法提出了嚴峻的挑戰(zhàn)。我國房地產(chǎn)土地評估行業(yè)受技術(shù)、數(shù)據(jù)、人才等制約，在大數(shù)據(jù)技術(shù)應(yīng)用方面還處在起步和探索階段，存在以下幾個問題。

1.對房地產(chǎn)土地評估新技術(shù)鉆研不夠

目前，大多數(shù)的房地產(chǎn)土地評估項目，都是在國家法規(guī)或政策的規(guī)定要求下“要我做”，而非委托方“我要做”的評估項目。很多房地a土地評估機構(gòu)往往單純從盈利考慮，以最短的時間完成評估業(yè)務(wù)，而不去深入研究房地產(chǎn)土地評估新方法、新技術(shù)、新手段，對大數(shù)據(jù)技術(shù)的應(yīng)用更沒有引起足夠的重視。有的或因收費低而應(yīng)付了事，降低了房地產(chǎn)土地評估的質(zhì)量，嚴重地影響了房地產(chǎn)土地評估機構(gòu)的信譽和業(yè)務(wù)素質(zhì)提升，增大了深化拓展房地產(chǎn)土地評估業(yè)務(wù)的難度。從總體上看，現(xiàn)有的房地產(chǎn)土地評估從業(yè)人員信息化素質(zhì)普遍較低，對信息技術(shù)特別是大數(shù)據(jù)技術(shù)知之甚少，更談不上有效應(yīng)用。

2.在評估業(yè)務(wù)實務(wù)中低層次操作

目前，政府部門對行業(yè)的條塊分割管理與價值評估行業(yè)的社會性、市場性特點存在著很大的矛盾和沖突，由此影響沖擊房地產(chǎn)土地評估機構(gòu)競爭的公平性。難以制定統(tǒng)一的評估技術(shù)標準，也很難統(tǒng)一協(xié)調(diào)推進大數(shù)據(jù)技術(shù)的應(yīng)用，嚴重影響了房地產(chǎn)土地評估工作的質(zhì)量和效率，導致房地產(chǎn)土地評估服務(wù)市場仍然停留在靠關(guān)系營銷的低層次操作上。特別是房地產(chǎn)土地評估行業(yè)與其他相關(guān)行業(yè)的溝通、信息共享和滲透都不夠理想，極大制約了大數(shù)據(jù)技術(shù)在房地產(chǎn)土地評估領(lǐng)域的應(yīng)用。

3.評估大數(shù)據(jù)安全防護面臨嚴峻挑戰(zhàn)

在大數(shù)據(jù)時代，數(shù)據(jù)安全的威脅隨時都有可能發(fā)生。例如，云計算機面臨存儲數(shù)據(jù)安全、黑客攻擊以及保護隱私的法律風險，用戶數(shù)據(jù)和應(yīng)用托管在云計算上面臨泄露和非授權(quán)使用的風險。伴隨著數(shù)據(jù)的進一步集中和數(shù)據(jù)量的增大，現(xiàn)有的信息安全手段已經(jīng)不能滿足大數(shù)據(jù)時代的信息安全要求，對海量數(shù)據(jù)進行安全防護更加困難，數(shù)據(jù)的分布式處理也加大了評估數(shù)據(jù)泄露的風險。在大數(shù)據(jù)背景下，網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)發(fā)生邊界模糊、中心離散、分層減少等重大變化，導致原來奏效的安全防護理念和技術(shù)，出現(xiàn)了設(shè)備位置不確定、檢測目標不明確、防護重點不突出、阻斷策略不匹配等問題，防護效能嚴重降低，導致房地產(chǎn)土地評估大數(shù)據(jù)安全防護面臨嚴峻的威脅。

三、加快大數(shù)據(jù)技術(shù)在房地產(chǎn)土地評估領(lǐng)域應(yīng)用的對策

目前，大數(shù)據(jù)技術(shù)已經(jīng)成為房地產(chǎn)土地評估行業(yè)找準市場定位、挖掘新的業(yè)務(wù)增長點，實現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型、打造核心競爭力的重要方面，在很大程度上可以決定房地產(chǎn)土地評估行業(yè)的未來發(fā)展。因此，如何在房地產(chǎn)土地評估業(yè)務(wù)中更好地運用大數(shù)據(jù)技術(shù)，在不久的將來將成為房地產(chǎn)土地評估行業(yè)的關(guān)注焦點。

1.加強大數(shù)據(jù)技術(shù)應(yīng)用的研發(fā)力度

創(chuàng)新是房地產(chǎn)土地評估機構(gòu)的立身之本、發(fā)展之源，如果房地產(chǎn)土地評估機構(gòu)不注重研發(fā)新業(yè)務(wù)，必然會在激烈的市場競爭中被淘汰。能否實現(xiàn)創(chuàng)新，主要取決于房地產(chǎn)土地評估機構(gòu)是否設(shè)立研發(fā)部門，研發(fā)工作是否富有成效。房地產(chǎn)土地評估機構(gòu)的研發(fā)工作，要側(cè)重于新技術(shù)、新方法和新手段，特別是大數(shù)據(jù)技術(shù)在房地產(chǎn)土地評估領(lǐng)域的應(yīng)用，優(yōu)化工作流程，提高工作效率，降低業(yè)務(wù)成本。為此，需要采用新的組織形式與管理方法，利用民營高科技企業(yè)的技術(shù)、人才與設(shè)備優(yōu)勢，聯(lián)合科研機構(gòu)和高等院校等共同研發(fā)評估大數(shù)據(jù)技術(shù)等，積極開展大數(shù)據(jù)領(lǐng)域的雙邊或多邊技術(shù)協(xié)作，逐步形成房地產(chǎn)土地評估大數(shù)據(jù)技術(shù)科研平_，為房地產(chǎn)土地評估領(lǐng)域應(yīng)用大數(shù)據(jù)技術(shù)提供有力支撐。

2.完善房地產(chǎn)土地評估的基礎(chǔ)條件

為推進大數(shù)據(jù)技術(shù)在房地產(chǎn)土地評估領(lǐng)域的應(yīng)用，房地產(chǎn)土地評估機構(gòu)需要引進高端計算機技術(shù)、信息技術(shù)等專業(yè)人才，迅速搭建起所需的部門。同時，需要搭建房地產(chǎn)土地評估的信息化管理平臺，完善數(shù)據(jù)信息庫和信息管理制度，如項目信息歸檔、客戶信息管理、信息收集渠道等，為大數(shù)據(jù)技術(shù)的應(yīng)用提供及時、完整的信息支持。同時，推進房地產(chǎn)土地評估領(lǐng)域大數(shù)據(jù)的開放共享進程，打通房地產(chǎn)土地評估信息橫向共享渠道，推進信息資源的共享和業(yè)務(wù)協(xié)同，在此基礎(chǔ)上形成房地產(chǎn)土地評估領(lǐng)域的大數(shù)據(jù)倉庫。目前，房地產(chǎn)土地評估機構(gòu)之間的信息網(wǎng)絡(luò)自成體系、相互割裂，相互之間的數(shù)據(jù)難以實現(xiàn)互通共享，信息系統(tǒng)出現(xiàn)“系統(tǒng)林立”和分裂狀態(tài)。為此，需要借助大數(shù)據(jù)平臺，整合強化信息網(wǎng)絡(luò)體系，實時獲取、交換和使用數(shù)字化信息。此外，房地產(chǎn)土地評估機構(gòu)還要吸收和借鑒客戶關(guān)系管理的理論與方法，建立符合房地產(chǎn)土地評估業(yè)務(wù)特點的客戶關(guān)系管理系統(tǒng)和客戶信息數(shù)據(jù)庫，全面分析客戶的性質(zhì)和業(yè)務(wù)特點及其對自身的重要程度，提高客戶維護能力。

第8篇：房地產(chǎn)全周期管理范文

建筑業(yè)信息化

優(yōu)秀解決方案獎

作為建設(shè)工程領(lǐng)域全生命周期整體解決方案服務(wù)商，廣聯(lián)達一直強調(diào)BIM不僅僅是一個軟件，也不僅僅是一個技術(shù)，它是一個過程。在建筑行業(yè)中，這個過程可以改變現(xiàn)有的工作方式、工作習慣和項目管理流程，從而實現(xiàn)更高效、更節(jié)能和更低的造價，同時不斷減少沖突、提高施工配合度。建筑設(shè)計建造過程中BIM的介入，從方案比較選擇、初步設(shè)計的綠色建筑模擬、施工圖的碰撞檢查、概算階段的工程量統(tǒng)計、以及施工模擬等多個角度，提高了建筑設(shè)計全周期的工作效率。

廣聯(lián)達軟件股份有限公司成立于1998年，是國內(nèi)建設(shè)工程領(lǐng)域信息化服務(wù)產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)。

視“專業(yè)”為企業(yè)精深發(fā)展、安身立命之本，廣聯(lián)達立足建設(shè)工程領(lǐng)域，圍繞工程項目的全生命周期，為客戶提供以工程造價為核心、以4MC（PM、BIM、DM、Mobile、Cloud）為獨特優(yōu)勢的軟件產(chǎn)品和企業(yè)信息化（整體）解決方案。秉持“真誠、務(wù)實、創(chuàng)新、服務(wù)”的核心價值觀，廣聯(lián)達在產(chǎn)品研發(fā)、人才培養(yǎng)方面形成獨特優(yōu)勢，建立了完善的自主研發(fā)和技術(shù)管理體系。廣聯(lián)達主要產(chǎn)品均具有自主知識產(chǎn)權(quán)及自主創(chuàng)新的軟件架構(gòu)，公司掌握二十余項核心技術(shù)、百余個軟件版權(quán)、九項專利，其中三維圖形技術(shù)達到國際領(lǐng)先水平，而在針對項目全生命周期的BIM解決方案、云計算應(yīng)用，以及管理業(yè)務(wù)技術(shù)平臺方面，均有深厚積累。

2013年剛剛來到，一場霧霾給人們留下了深刻的記憶。各方專家就霧霾成因給出解釋，特殊的氣象因素、不利的排放條件、冬季燃放超標、尾氣排放過量……的確，如此嚴重的空氣污染必定有復雜成因。但是，面對大自然給出的痛楚抗議，更需要的顯然是對發(fā)展模式轉(zhuǎn)變的思考。

60年來，中國一直摸索適合自己國情的城鎮(zhèn)化發(fā)展道路，終于以工業(yè)化發(fā)展帶動城鎮(zhèn)化進程，實現(xiàn)了大中小城市與小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。一座座新城崛起，一個個城市群落形成，城鎮(zhèn)化率從解放初10.64%一路飚至53.37%，可謂成績斐然。然而這場霧霾在提醒著人們，城鎮(zhèn)化發(fā)展初期，頂層設(shè)計中忽略環(huán)?？剂?、急速擴張過程中，浪費資源的行為帶來的后果何其驚心。

環(huán)保部在接受人民日報采訪時表示；“持續(xù)大范圍的霧霾天氣和空氣質(zhì)量下降是自然因素和人為活動共同作用的結(jié)果。其中包括：工業(yè)排放、大氣污染、機動車污染等。”

按照新的《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》，我國有三分之二的城市達不到標準要求，空氣污染的防止和治理無疑是一場長期而艱巨的工作。歐美等發(fā)達國家耗費了30～50年時間才解決大氣污染，充分說明了改善大氣環(huán)境質(zhì)量的艱巨性，這是擺在我國環(huán)境治理面前的巨大難題。

十強調(diào)要積極穩(wěn)妥推進新型城鎮(zhèn)化，提及生態(tài)文明，指出要建設(shè)“美麗中國”。憧憬美好的愿景，對比嚴酷的現(xiàn)實，正視城市發(fā)展的深層困境，后城鎮(zhèn)化道路上我們需要把環(huán)境傷害降至最低，給出真正的“綠色城鎮(zhèn)化”。

“城鎮(zhèn)化”核心何在？核心是人的城鎮(zhèn)化，關(guān)鍵是提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量，目的是造福百姓和富裕農(nóng)民。新型城鎮(zhèn)化需要圍繞“人的城鎮(zhèn)化”做文章，走集約、節(jié)能、生態(tài)的新路子，著力提高內(nèi)在承載力，不能人為“造城”，要實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)融合，讓農(nóng)民工逐步融入城鎮(zhèn)。其重點應(yīng)立足于2億農(nóng)民工及7000萬流動人口的市民化之上。一方面頂層設(shè)計要有全面的防污染“治本之策”，控制環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)計建設(shè)和污染物排放源于水平以內(nèi)，同時要在基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)中大力應(yīng)用信息化高新技術(shù)，改造產(chǎn)業(yè)、推動產(chǎn)業(yè)。像建筑工程這樣的行業(yè)，保持年均22%的高速增長、占據(jù)GDP重要比值，勞動生產(chǎn)率與企業(yè)利潤率卻遠低于平均水平，應(yīng)用信息化技術(shù)以全面提升的意義極其重大。

其實建筑行業(yè)信息化革命已然開始。上世紀80年代起，在“兩化”融合整體戰(zhàn)略下，通過設(shè)計軟件的“甩圖板”、工程造價軟件的“甩計算器”，信息化在建筑行業(yè)中的作用越來越重要。然而，從整體來看，還須以整體方案的形式深入精細化管理。

建筑行業(yè)整體解決方案的門檻較高，目前進入的都是實力型選手。用友的UAP-NC平臺基于UAP開發(fā)，具有安全、穩(wěn)定、高效、滿足客戶需求變化的特征。金蝶EAS工程施工行業(yè)產(chǎn)品秉持管理集約化、業(yè)務(wù)一體化的思想，與標桿企業(yè)深入戰(zhàn)略合作以實現(xiàn)產(chǎn)品快速貼近企業(yè)的要求。甲骨文與浪峰合作的“Oracle房地產(chǎn)與建筑行業(yè)信息化整體解決方案”則細分為房地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、企業(yè)績效管理等多種類型——大型軟件企業(yè)憑自己在其他領(lǐng)域的優(yōu)勢，紛紛對建筑行業(yè)信息化進行自己的解讀，那么作為該領(lǐng)域內(nèi)的專業(yè)公司，又對產(chǎn)品、客戶以及發(fā)展方向有什么樣的理解呢？

談到專業(yè)公司，勢必要提到廣聯(lián)達，作為建設(shè)工程全生命周期的信息化整體解決方案服務(wù)商，廣聯(lián)達通過工程造價為核心、以工程項目管理為主體的企業(yè)信息化整體解決方案，幫助企業(yè)提高工作效率和管理水平，增強企業(yè)核心競爭力。

“十二五”期間，國家還將投入5萬億元用于改善生態(tài)環(huán)境，而發(fā)展綠色建筑有望撬動超過萬億元的市場規(guī)模，作為專業(yè)領(lǐng)域的領(lǐng)頭羊，廣聯(lián)達對綠色建筑有著自己的理解。

第9篇：房地產(chǎn)全周期管理范文

關(guān)鍵詞：范式轉(zhuǎn)換角度； 全生命周期 ；工程造價管理

Abstract: This paper will address the feasibility paradigm to implement the full project life cycle cost management in China is discussed, the necessary condition for the formation of the paradigm of life-cycle engineering cost management is expounded, the paradigm of life cycle cost management is in the form during the research, the implementation of the whole project life cycle cost management our country is entirely feasible, analysis method of implementing the whole life cycle cost management in China and its significance.

Keywords: Perspective of paradigm shift; life cycle; project cost management

中圖分類號：TU723.3文獻標識碼：A文章編號：2095-2104（2012）

前言

全生命周期工程造價管理在西方國家是一種非常普遍的工程造價管理模式，它主要是通過人們從工程項目全生命周期，包括有建設(shè)前期、建設(shè)期、使用期以及翻新和拆除期等等階段，出發(fā)去思考造價以及成本上的問題，最關(guān)鍵的主要是對工程項目整個周期總造價進行最小化。它是工程項目造價管理中比較先進的思想方法。在建筑、公路、軍事等等方面都是很好的應(yīng)用。

在我國全生命周期工程造價管理模式中單純的只是考慮了建設(shè)成本，對后期的運營和維護沒有進行控制，導致在實踐中出現(xiàn)了很多問題，所以必須加以改造。

全生命周期工程造價管理范式的形成條件

工程造價管理發(fā)展歷史中的一些邏輯因素，其新的邏輯空間要比舊的范式要更加寬闊，在能夠適應(yīng)現(xiàn)在激烈的競爭環(huán)境，并且現(xiàn)行的公理性的理論規(guī)范比其他的理論或者是觀點要更加優(yōu)越，新范式轉(zhuǎn)換角度的全生命周期工程造價管理系統(tǒng)中的邏輯系統(tǒng)比原來的系統(tǒng)覆蓋的要更加廣泛，在實現(xiàn)工程造價管理內(nèi)容上要更加的有效。

在范式形成或者是轉(zhuǎn)化中發(fā)生工程造價管理思想體系上的開放性的邏輯層次，因為這個過程是說到工程造價管理之外的知識以及思想形態(tài)的作用下，這些產(chǎn)生的影響觀念形態(tài)主要是在歷史時期人們在其他學科上所取得的進展情況，包括有在知識、思想、理論、觀點以及方法論上。還有在歷史時期中人們所形成的政治意識和社會道德理念。

在造價過程中利益格局中對范式形成或者是轉(zhuǎn)換的作用包括社會經(jīng)濟中以及學術(shù)圈中的利益格局的形成。

全過程工程造價管理的問題

在全過程工程造價管理中很容易對工程造價管理后期移交之后的運營以及維護成本忽略了，從長遠角度來看，工程設(shè)施在未來的運行和維護上是比它的建設(shè)成本要大很多的，并且在前期中建設(shè)成本的多少比未來的運行維護上的影響很大，若是建設(shè)成本比較高，相對的在后期中運營中所花費的費用就相對減少，所以我們不但要考慮到建設(shè)成本還要考慮到未來中運營以及維護成本問題。若是在前期中的建設(shè)成本比較少，在后期相應(yīng)的維護費用就會增多，我們必須對傳統(tǒng)的全過程工程造價管理模式進行一系列的改造，從決策開始就需要對建設(shè)成本以及未來運營維護成本加以綜合性的考慮，最好是取得一個平衡點。

全生命周期工程造價管理的優(yōu)點

從時間的跨度上來看，全生命周期工程造價管理是從工程項目全生命周期，其包括建設(shè)前期、建設(shè)期、使用期以及翻新期和拆除期在內(nèi)來出發(fā)去考慮的造價以及成本問題。其對工程項目的全生命周期進行了覆蓋，其時間范圍要更長，也要更加合理。

在投資決策科學性的角度上來看，全生命周期成本分析可以知道人們在工程項目建造成本以及運營維護成本來自覺地、全面地由全生命周期出發(fā)。在多個可行性方案中，按照生命周期成本最小化的原則，選擇最好的投資方案，從而對投資決策進行科學合理的進行。

在設(shè)計方案科學合理性上來看，全生命周期造價管理思想和方法對設(shè)計者的設(shè)計產(chǎn)生影響，主要是從全生命周期出發(fā)，對工程項目建造成本以及運營維護成本進行更加科學的建筑設(shè)計，對建筑進行更加科學合理的選擇。在保證其工程設(shè)計質(zhì)量的前提下，減低其工程項目全生命周期成本的總體目標。

在工程項目實施角度上來分析，需要充分綜合考慮全生命周期成本前提下進行工程項目全生命周期造價管理的思想以及方法。對施工組織設(shè)計方案進行評價、工程合同的策劃以及工程施工方案的確定等等方面能夠更加合理科學。

在環(huán)保以及生態(tài)的角度上來看，全生命周期工程造價管理也是通過工程項目全生命周期而出發(fā)的考慮其造價和成本上的問題，人們在全生命周期的各個環(huán)節(jié)上進行合理規(guī)劃設(shè)計，充分利用一些節(jié)能、節(jié)水等等設(shè)施和一些符合國家標準的節(jié)約型，沒有污染的環(huán)保型建材，還可以通過對回收物的收集和存儲，或者是實施一次性裝修的方法、施工中廢物的收集處理等等措施，通過生命周期成本最小化的前提來達到環(huán)保以及生態(tài)的目的，對工程項目建設(shè)進行有效提高。

最后是在幾個階段中，即招投標階段、施工階段、竣工驗收階段以及運營和維護階段中進行全生命周期工程造價管理，在招投標階段中對施工圖設(shè)計文件、具體施工地點、環(huán)境等來確定工程招標文件、承包合同價等，在投標書中包括的技術(shù)標以及商務(wù)標，其中對商務(wù)標的評價就是依據(jù)建設(shè)項目生命周期成本最低來進行的。在施工、竣工、運營和維護中都是通過把計劃工程控制標準和實際工程標準進行對比來實現(xiàn)工程造價更加科學合理化的。

結(jié)束語：總而言之，我國已經(jīng)可以采用全生命周期工程造價管理模式，其條件已經(jīng)成熟，我國實行其全生命周期工程造價管理模式是完全可行的，采用其全生命周期工程造價管理模式，并不是要完全放棄其我國全工程工程管理模式，而是依照庫恩的范式以及范式轉(zhuǎn)換理論，新的理論加上舊范式精華部分，通過有機結(jié)合在一起，以全面提高我國工程造價管理水平，加強投資決策的正確性和重要性，對工程造價的全周期控制有十分重要的意義和作用。

參考文獻：