社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)盈利模式精選(九篇)

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第1篇：社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)盈利模式范文

保險公司正在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)跑馬圈地。近年來，不斷有保險公司通過建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)的方式，對接養(yǎng)老保險，以期進(jìn)一步擴(kuò)大公司的養(yǎng)老業(yè)務(wù)。

截至2015年二季度末，保險業(yè)共有9家保險公司已投資或計劃投資25個保險養(yǎng)老社區(qū)項目，計劃投資金額612億元。如果截止到最新日期，投入的金額已達(dá)到上千億元。

泰康人壽、合眾人壽兩家保險公司均在全國范圍內(nèi)展開了養(yǎng)老社區(qū)的布局，泰康人壽選擇北上廣等一線城市進(jìn)行開發(fā)，而合眾人壽則偏好沈陽、南寧等二三線城市。

中國人壽、新華保險等保險公司也紛紛涉足這一領(lǐng)域，與養(yǎng)老社區(qū)掛鉤的新型養(yǎng)老保險產(chǎn)品正處于申報過程中。

與其他社會機(jī)構(gòu)相比，保險公司投資建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)優(yōu)勢十分明顯，首先是在客戶導(dǎo)入上有所優(yōu)勢，保險公司可以根據(jù)保單來鎖定客戶；其次由于在客戶管理方面有數(shù)據(jù)優(yōu)勢，因此在定位定價方面也較為準(zhǔn)確，利于良性發(fā)展。

不過，值得記者注意的是，養(yǎng)老社區(qū)屬于重資產(chǎn)，回報時間較長，對于一家以盈利為導(dǎo)向的公司來說，盈利壓力一直懸在頭頂。投入數(shù)百億元何時能盈利？如何盈利？這些都成為保險公司發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)的障礙。

泰康人壽專注高端社區(qū)

在眾多保險公司中，泰康在養(yǎng)老社區(qū)的投入已經(jīng)有10年的時間，泰康之家的養(yǎng)老社區(qū)主要采取醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的模式，為社區(qū)居民及周邊社區(qū)提供醫(yī)療服務(wù)，形成預(yù)防―治療―康復(fù)―護(hù)理的一站式閉環(huán)式。

《投資者報》記者近日通過泰康之家的客服中心了解到，要想入住泰康之家，主要有兩種方法，一種是購買泰康人壽幸福有約系列的保險產(chǎn)品，同一投保人的投保金額必須超過200萬元，才能獲得入住泰康之家的資格。另一種方法則是花費20萬元押金再加上購買65萬元～200萬元的樂泰卡即可入住。入住后每位老人每個月還需要繳納5000元～15000元不等的月費，此外，一些醫(yī)療服務(wù)也需要額外收費。

合眾、新華多家加緊布局

與泰康之家有所不同，合眾人壽開發(fā)的合眾優(yōu)年生活養(yǎng)老社區(qū)價位稍低，購買50萬元到75萬元的保險就享有入住資格。定位于中高端人群。合眾人壽相關(guān)人士對《投資者報》記者表示，目前武漢、南寧、沈陽三個地區(qū)的養(yǎng)老社區(qū)已投入運營。

近年來，合眾人壽不斷擴(kuò)大養(yǎng)老社區(qū)的版圖，甚至延伸到國外，據(jù)合眾人壽方面介紹，2015年至今，公司已花費1.5億美元收購了美國的15家養(yǎng)老社區(qū)。

據(jù)合眾人壽提供給《投資者報》記者的最新數(shù)據(jù)顯示，截至2016年9月，合眾養(yǎng)老社區(qū)對接產(chǎn)品的保費收入達(dá)36.7億，占總保費收入的22%，可謂十分可觀。

除泰康人壽、合眾人壽外，新華保險也在加緊養(yǎng)老社區(qū)的布局，在2015年年報業(yè)績會上，新華保險董事長萬峰表示，“目前新華投資的養(yǎng)老項目有三個，分別為海南博鰲休閑度假養(yǎng)老社區(qū)、北京豐臺蓮花池介戶型的養(yǎng)老公寓，以及北京延慶城區(qū)的活躍型的養(yǎng)老社區(qū)。其中，海南博鰲一期工程在2016年春節(jié)期間已經(jīng)部分投入運營?！贝送猓瑖鴫?、太保等養(yǎng)老社區(qū)項目也正在積極推進(jìn)中。

盈利周期過長

值得關(guān)注的是，截至目前險企介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)仍沒有形成一個行業(yè)行為，由于前期資金投入巨大，因此只有一些經(jīng)濟(jì)實力雄厚的大中型壽險公司愿意試水。但各險企的養(yǎng)老社區(qū)已經(jīng)形成了一定的差異化，首先在客戶入住門檻上，泰康、國壽、合眾等均優(yōu)先采取對接保單方式引入，新華及太保則采取直接交費的方式。其次，在價格定位上，泰康、新華等均定位于高端群體，而合眾的價格則相對平民化。

毫無疑問，人口老齡化為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶來了巨大的市場需求，一些成熟的養(yǎng)老社區(qū)入住率高達(dá)100%，甚至出現(xiàn)排長隊的現(xiàn)象。據(jù)《投資者報》記者了解，目前大中型險企投資建設(shè)的養(yǎng)老社區(qū)首年入住率均超過30%，一年后甚至可達(dá)80%～90%。

市場狀況良好，使得保險公司愿意投入數(shù)百億元砸入養(yǎng)老社區(qū)這片藍(lán)海，泰康之家上海養(yǎng)老社區(qū)一個項目就投入了40余億元，全國7個項目投資總額約為203億元，合眾武漢優(yōu)年生活社區(qū)投資也近百億。但何時能收回成本，獲取利潤呢？

近年來，不僅是保險行業(yè)，甚至很多房地產(chǎn)大亨也開始涉足養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)業(yè)，但至今為止業(yè)界并沒有成功的盈利案例。由此看來，養(yǎng)老社區(qū)前景誘人，但要從中獲利并非易事。

泰康人壽董事長陳東升曾對媒體坦言稱，一個成熟的養(yǎng)老社區(qū)要做到收支平衡需要6-8年，真正實現(xiàn)盈利要8-10年的時間。

合眾人壽方面則對《投資者報》記者表示，“我們認(rèn)為，養(yǎng)老社區(qū)盈利的基礎(chǔ)是優(yōu)質(zhì)服務(wù)?！焙媳娙藟巯码A段將兼顧發(fā)展中高端服務(wù)及中端養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)。

第2篇：社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)盈利模式范文

小區(qū)名叫北京太陽城，是目前國內(nèi)投資較大、開發(fā)較早的養(yǎng)老地產(chǎn)項目。

到了2013年，一度困頓的養(yǎng)老地產(chǎn)迎來大爆發(fā)，甚至被稱為“元年”。2014年，養(yǎng)老地產(chǎn)將發(fā)生什么？誰在主導(dǎo)？

良好的開局

養(yǎng)老地產(chǎn)是以養(yǎng)老為宗旨的地產(chǎn)開發(fā)，是一種與旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等概念相似的主題性地產(chǎn)項目，采用的是“養(yǎng)老+地產(chǎn)”的復(fù)合型開發(fā)模式，核心在于適老化設(shè)計。

“我們在2000年開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目時，國內(nèi)還是空白?！北本┨柍羌瘓F(tuán)董事局主席朱鳳泊告訴《瞭望東方周刊》。

該項目的成功不僅使得養(yǎng)老地產(chǎn)這一新興概念進(jìn)入大眾視野，更揭開了中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的序幕。不過，隨后10年，中國養(yǎng)老地產(chǎn)受制于種種因素，一度陷入困境。

真正的轉(zhuǎn)折點出現(xiàn)在2013年：眾多大投資項目上馬，投資地域也從北上廣等一線城市擴(kuò)展到二三線城市。據(jù)不完全統(tǒng)計，2013年第三季度，全國各地新增養(yǎng)老項目25個，其中不乏160億?200億元的巨額投資項目。

養(yǎng)老地產(chǎn)能在2013年“重生”，很大程度上歸功于市場需求、國家政策以及房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀三方面的合力。

據(jù)民政部統(tǒng)計數(shù)據(jù)，我國60歲以上老年人口數(shù)量已超過2億，占全國總?cè)丝诘?4.9%，且仍將以每年1000萬的規(guī)模遞增，預(yù)計2020年將達(dá)到2.43億，2025年將突破3億。

龐大的老年人群意味著巨大的市場需求。據(jù)中國社科院老年研究所測算，目前中國養(yǎng)老市場的商機(jī)約4 萬億元人民幣，到2030 年有望增加至13 萬億元。

2013年，國務(wù)院出臺《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》（以下簡稱“《意見》”），提出從19個具體方面、45項主要工作任務(wù)入手，促進(jìn)我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

“《意見》的出臺不僅為我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展指明了方向，更在政策上提供了明確支持?！?全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會（以下簡稱“全經(jīng)聯(lián)”）養(yǎng)老住區(qū)委員會委員、北京吉利大學(xué)健康產(chǎn)業(yè)學(xué)院院長烏丹星對《瞭望東方周刊》表示，國家政策層面的支持就是一劑強(qiáng)心針，給足了市場信心。

另一個現(xiàn)實是國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)疲軟，尋找新的利益洼地、實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級成為眾多地產(chǎn)商的當(dāng)務(wù)之急。

行業(yè)研究公司深圳世聯(lián)行地產(chǎn)顧問公司業(yè)務(wù)發(fā)展部總監(jiān)李亞南對本刊記者說：“2013年被業(yè)內(nèi)稱為養(yǎng)老地產(chǎn)元年，很多政策開始提出和落實、完善，算是有了一個良好的開局?！?/p>

三足鼎立

簡單梳理即可發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)自養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)伊始便雄踞要位。不過，隨著國家在市場準(zhǔn)入原則上的放寬，其他資本逐步進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)市場，并漸成氣候。

“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、險資、央企基本上形成了中國養(yǎng)老地產(chǎn)‘三足鼎立’的競爭勢態(tài)?！睘醯ば钦f。

“已有近30%的品牌房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入了養(yǎng)老地產(chǎn)?！睘醯ば墙榻B說，萬科、保利、遠(yuǎn)洋等20余家國內(nèi)一線房地產(chǎn)開發(fā)商都已涉足養(yǎng)老地產(chǎn)項目。

萬科早在2010年就在北京房山竇店試點了養(yǎng)老地產(chǎn)項目“萬科幸福匯”。此外，萬科集團(tuán)還在北京的歡慶城和青島的萬科城試水養(yǎng)老地產(chǎn)項目。目前，萬科至少有 4 個養(yǎng)老地產(chǎn)項目。

2013年年末，保利地產(chǎn)養(yǎng)老戰(zhàn)略，表示將全產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，打造由機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老“三位一體”的中國式養(yǎng)老模式。目前，保利地產(chǎn)在北京、上海、廣州、成都等地已有6個養(yǎng)老地產(chǎn)項目在建。

2013年4月，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)正式成立養(yǎng)老運營管理公司，創(chuàng)建自有養(yǎng)老品牌“椿萱茂”。同時，其與美國哥倫比亞太平洋公司合作的高級養(yǎng)老護(hù)理項目“椿萱茂·凱健”也于2013年開業(yè)。

公開信息顯示，目前國內(nèi)房企預(yù)定的養(yǎng)老地產(chǎn)項目已超過百個。假設(shè)以每個項目平均投資 3億?5 億元計算，總投資額就可達(dá)數(shù)百億元。

大舉進(jìn)入的還有保險業(yè)。2010 年 9 月，保監(jiān)會《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》，保險資金正式獲準(zhǔn)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)市場。到2012 年底，保險系企業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的投資已超過 500 億元，其中包括中國人壽、泰康人壽、中國平安等。

2011年 11 月，中國人壽首個養(yǎng)老基地國壽生態(tài)健康城在河北廊坊開工，總投資 100 億元。目前，中國人壽在全國范圍內(nèi)共有6個養(yǎng)老基地。

2012 年 6 月，泰康人壽第一家養(yǎng)老社區(qū)在北京昌平開工。2012 年 9 月，中國平安進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的首個項目“桐鄉(xiāng)平安養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務(wù)社區(qū)”啟動，總投資 170 億元。與此同時，泰康也在上海、廣州拿地啟動多個養(yǎng)老項目。

此外，合眾人壽、太平保險集團(tuán)等公司也都開始嘗試養(yǎng)老地產(chǎn)項目。

“還有一類是致力于醫(yī)療和養(yǎng)老領(lǐng)域投資的投資機(jī)構(gòu)，比如國開行等?！崩顏喣险f，投資機(jī)構(gòu)與險資性質(zhì)一樣，同屬金融機(jī)構(gòu)范疇，且投資更有目的性，也更加謹(jǐn)慎。

第三支進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的“部隊”就是央企，如中石化、中國水電、魯能集團(tuán)等。

“雖然央企在養(yǎng)老地產(chǎn)上起步晚于房企和險資，但它們來勢兇猛、大筆出手，未來趕超之勢不可小視?！睘醯ば欠治稣f，央企在未來的養(yǎng)老地產(chǎn)市場將會扮演重要角色。

李亞南認(rèn)為，除了以上三大主力，養(yǎng)老地產(chǎn)市場還存在另一類參與者—與醫(yī)療相關(guān)的跨界企業(yè)。這類企業(yè)多是做養(yǎng)生、健康管理等高級服務(wù)的專業(yè)公司。在養(yǎng)老地產(chǎn)崛起時，憑借自身在醫(yī)療方面的特色優(yōu)勢參與其中。不過，這類公司目前還未形成規(guī)模。

“每一類市場參與者都有優(yōu)勢和劣勢，無法說哪一類更適合養(yǎng)老地產(chǎn)?！崩顏喣险f，目前多數(shù)參與者都在充分利用自身的優(yōu)勢，而忽視了劣勢。

房產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勢在于取地和項目開發(fā)，長于市場營銷；劣勢在于跟政府談判時比較被動。同時，這類企業(yè)缺乏資金，也不精于后期的項目運營。

和房產(chǎn)企業(yè)正相反，險資和央企在養(yǎng)老地產(chǎn)市場最大的優(yōu)勢在于穩(wěn)定的資金池。而資金是養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵。

此外，固定的客戶渠道、成熟的營銷團(tuán)隊也是險資和央企的優(yōu)勢所在。不過，這兩類市場參與者在劣勢上較為突出。一是在取地和開發(fā)上沒有經(jīng)驗；二是對市場不敏感，無法準(zhǔn)確定位市場。

“4+5”模式

隨著市場的升溫，業(yè)內(nèi)對于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式和運營模式的討論也日趨增多。

不過，對于剛起步的中國養(yǎng)老地產(chǎn)市場而言，固定的開發(fā)模式尚未成型，更多的嘗試和探索仍在繼續(xù)。總體來說，國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式主要有四種。

第一種是專門開發(fā)的綜合性養(yǎng)老社區(qū)。這類養(yǎng)老社區(qū)通常建在市郊、環(huán)境較好，產(chǎn)品類型包含養(yǎng)老住宅、養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老護(hù)理機(jī)構(gòu)等，可以為各類身體狀況的老人提供持續(xù)性生活照護(hù)。社區(qū)中為老人配有完善的公共服務(wù)設(shè)施，如老年活動中心、老年醫(yī)院、老年大學(xué)等。北京太陽城、東方太陽城都是這類代表。

第二種是在新建普通居住區(qū)中配套開發(fā)養(yǎng)老住宅及相應(yīng)服務(wù)設(shè)施。如在社區(qū)中配建老年人居住組團(tuán)、老年公寓、老少戶套型等。這種開發(fā)模式使老人能夠居住于“混齡”社區(qū)，保持與外界的聯(lián)系。同時，老人還可與自己的子女相鄰居住、互相照顧。這類開發(fā)模式也被稱為多代親情開發(fā)模式。萬科在杭州建設(shè)的良渚文化村就是其中的代表。

第三種是結(jié)合旅游、養(yǎng)生資源開發(fā)的度假型養(yǎng)老社區(qū)。這類社區(qū)通?？筛鶕?jù)自身的資源特色搭配相應(yīng)的養(yǎng)生、康復(fù)服務(wù)，例如農(nóng)業(yè)采摘、溫泉水療等。老人可以在一年當(dāng)中的某個季節(jié)或時段來此居住，是一種具有時令特征的居住形式。目前，這類養(yǎng)老地產(chǎn)項目多集中在海南、云南等具有風(fēng)景特色資源的地區(qū)。

第四種是會員制醫(yī)養(yǎng)綜合體。這種模式主要是針對高齡老人、有疾病或者慢性病康復(fù)的老人而設(shè)計。醫(yī)是指中醫(yī)、康復(fù)醫(yī)院、老年病醫(yī)院，養(yǎng)是指專門的護(hù)理院。在這類社區(qū)中，醫(yī)和養(yǎng)配套建立、缺一不可。如北京的太申祥和山莊。

此外，目前引起業(yè)內(nèi)關(guān)注的還有一種尚無成功實踐的開發(fā)模式—醫(yī)療投資小鎮(zhèn)。這種開發(fā)模式多以當(dāng)?shù)刎S富的醫(yī)療設(shè)施資源為指引，為前來看病就醫(yī)的老人提供暫時性居住服務(wù)。這類小區(qū)多以租賃為主，主要面向特定的醫(yī)療資源需求人群。

在后期的項目運營中，國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)市場也大致存在5種盈利模式。

一是投資商和運營商向開發(fā)商定制養(yǎng)老地產(chǎn)項目（養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或養(yǎng)老社區(qū)），開發(fā)商按照要求開發(fā)，風(fēng)險減小，盈利有保障；二是養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)之后賣給有意向的投資商或運營商，獲得一次性收益；三是開發(fā)商持有部分物業(yè)，以出租方式獲得長期穩(wěn)定的租金回報，做養(yǎng)老地產(chǎn)的房東；四是開發(fā)商在持有部分物業(yè)的同時，請運營管理團(tuán)隊托管，獲取運營管理的部分收益；五是投資商或開發(fā)商與運營商形成戰(zhàn)略合作，共同開發(fā)養(yǎng)老項目，形成一個利益集團(tuán)并在項目中發(fā)揮自己優(yōu)勢，獲得收益。

“目前在國內(nèi)這幾種盈利模式都存在，但都不成熟，都處在摸索階段?！睘醯ば钦f，在發(fā)達(dá)國家成熟的運營模式中，投資商、開發(fā)商、運營商三者在投資、開發(fā)和運營方面可以做到相互滲透、相互介入甚至是三者之間不斷轉(zhuǎn)型。

融資困境與人才缺失

縱觀發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展大致經(jīng)歷三個階段：初期的碎片化發(fā)展、中期的產(chǎn)業(yè)鏈形成和后期的品牌誕生。

產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期是在政府大力引導(dǎo)、鼓勵和支持下，企業(yè)開始進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)市場，開發(fā)類型、運營模式都存在諸多缺陷。產(chǎn)業(yè)發(fā)展中期是產(chǎn)業(yè)鏈的形成和不斷成熟，軟硬件配置更加合理，運營模式、盈利模式更加清晰。產(chǎn)業(yè)發(fā)展后期進(jìn)入品牌階段，資本大舉進(jìn)入，并購擴(kuò)張成主線，通過強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，使品牌強(qiáng)化。

目前，中國養(yǎng)老地產(chǎn)正處于初期碎片化發(fā)展階段，沒有成熟的運營體系和盈利模式，缺乏足夠的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和運營服務(wù)支撐。

“養(yǎng)老地產(chǎn)與上下游的對接尚未完成。地產(chǎn)商還在依賴賣房子；險資雖不賣房，但真正進(jìn)入良性運營的項目還沒有；大型央企的養(yǎng)老項目還處于初期開發(fā)階段?！睘醯ば钦f。

中國養(yǎng)老地產(chǎn)的問題主要集中在兩個環(huán)節(jié)，前期的投資開發(fā)和后期的運營維護(hù)。前者最大的問題在于融資，而后者最大的問題在于專業(yè)人才的缺乏。

作為產(chǎn)業(yè)開發(fā)的第一鏈條，資金決定著項目開發(fā)的成敗，也成為養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展需跨過的第一道坎?！梆B(yǎng)老地產(chǎn)的投資周期長、成本回收慢，資金要求大，如果沒有長期低成本資金支持就很難持續(xù)發(fā)展下去。目前養(yǎng)老地產(chǎn)融資渠道并未打開?！睘醯ば钦f。

養(yǎng)老地產(chǎn)本身的市場特性，加上國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)尚處于起步階段無成熟的開發(fā)和運營模式，使得眾多有能力的投資商在這一領(lǐng)域極為謹(jǐn)慎。銀行之外的境內(nèi)外大型資本基本處于觀望狀態(tài)。融資困境使得眾多養(yǎng)老地產(chǎn)項目僅僅停留在口頭上。

項目的后期運營比前期開發(fā)更具挑戰(zhàn)性，專業(yè)人才的缺乏是最大掣肘：一方面是高端運營人才、高級職業(yè)經(jīng)理人的缺乏，另一方面是專業(yè)護(hù)工的缺乏。

以養(yǎng)老院為例，目前國內(nèi)眾多養(yǎng)老院的負(fù)責(zé)人是醫(yī)院的退休院長。這些人雖然有多年的醫(yī)院管理經(jīng)驗，但并不能勝任專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的管理崗位。問題在于兩者存在定位之差，前者面向大眾群體，后者面向特定老年人群。

專業(yè)護(hù)工缺乏更為嚴(yán)重。目前中國從事養(yǎng)老服務(wù)的人員多是從傳統(tǒng)行業(yè)跨界而來，真正接受專業(yè)教育的護(hù)工少之又少。加之，很多養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在人員的選擇和任用上標(biāo)準(zhǔn)不一，使得養(yǎng)老服務(wù)人員的質(zhì)量參差不齊。

“隨著養(yǎng)老地產(chǎn)項目的不斷開業(yè)，未來幾年人員總量需求將達(dá)到 1000 多萬，但目前市場上只有 30 萬左右在一線從事養(yǎng)老服務(wù)。”烏丹星說。

除此之外，養(yǎng)老地產(chǎn)市場還存在著諸多問題。如：項目定位不清晰，一味走高端路線，忽視老年人真正需求；市場機(jī)制不成熟，營利性、非營利性、公辦、民辦養(yǎng)老項目之間的市場關(guān)系和運行機(jī)制尚未理清；社會大眾養(yǎng)老觀念尚未轉(zhuǎn)變等。

體系建設(shè)、轉(zhuǎn)變觀念是關(guān)鍵

“養(yǎng)老地產(chǎn)正處于起步階段，這些都是行業(yè)性的問題，而非某個開發(fā)企業(yè)的問題?！毙袠I(yè)顧問公司潤土咨詢董事長于貴紅告訴《瞭望東方周刊》。

在她看來，國家政策在解決養(yǎng)老地產(chǎn)問題上起著至關(guān)重要的作用?！皣铱梢栽谟玫胤矫娼o予開發(fā)商一定的政策支持，也可通過稅收減免或者資金補(bǔ)貼的形式直接扶持運營商?！辈贿^，她也提醒，政府應(yīng)該對已批準(zhǔn)的項目跟蹤審查，以防個別企業(yè)打著養(yǎng)老的旗號進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)。

“融資困境是當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的緊迫問題，而解決這一難題的關(guān)鍵在于眾多市場參與主體能否通力合作。”李亞南給出的建議是，“保險公司出錢，由開發(fā)商代建、代集，再整合專業(yè)的市場機(jī)構(gòu)和運營機(jī)構(gòu)，形成一個產(chǎn)業(yè)鏈條，這是一種比較靠譜的模式?！?/p>

不過，在烏丹星看來，養(yǎng)老地產(chǎn)市場最急需解決的是標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)?！爸袊酿B(yǎng)老地產(chǎn)市場龐大，如果沒有一個市場標(biāo)準(zhǔn)，就會變得雜亂無章?！?/p>

標(biāo)準(zhǔn)體系的建設(shè)要完全涵蓋養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)，從養(yǎng)老項目選址、規(guī)劃設(shè)計，建筑施工到后期運營，以保證養(yǎng)老項目能夠最大程度契合老年人需求。同時，居家養(yǎng)老設(shè)施改造、城市老年公寓、護(hù)理之家等應(yīng)該以何種標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)和運營管理才能滿足老人需要也應(yīng)納入標(biāo)準(zhǔn)體系之中。

“沒有這些內(nèi)容做支撐，養(yǎng)老地產(chǎn)就是一個空殼?！睘醯ば钦f，“眾多開發(fā)者仍然用傳統(tǒng)地產(chǎn)思維和地產(chǎn)模式做養(yǎng)老，注定失敗。”

不可預(yù)測的未來

2014年2月18日，全經(jīng)聯(lián)在京《2013中國房地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展報告》（以下簡稱“《報告》”）。

在對2014年養(yǎng)老地產(chǎn)市場的發(fā)展展望中，《報告》這樣表述：2014年將是國家養(yǎng)老政策落地的關(guān)鍵年，屆時國家還將陸續(xù)出臺一系列配套文件。一系列政策的密集落地必將為整個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好的生存環(huán)境，整個行業(yè)將會呈現(xiàn)爆發(fā)式增長。

《報告》預(yù)測，養(yǎng)老地產(chǎn)將與其他產(chǎn)業(yè)形成集群，推動區(qū)域綜合發(fā)展。

一時，“養(yǎng)老地產(chǎn)將迎來黃金春天”的論調(diào)似乎成為共識，本刊采訪的多位業(yè)內(nèi)專家和多家行業(yè)研究公司均持相同看法。

根據(jù)全國老齡辦的調(diào)查，目前中國老年人總的服務(wù)需求滿足率僅為15.9% ，還有84.1%的老年人服務(wù)需求沒有被滿足，這意味著巨大的市場需求。

中商情報網(wǎng)產(chǎn)業(yè)研究院研究員鄧思思向《瞭望東方周刊》表示：“在總量巨大的老年人口中，只要有10%人群入住養(yǎng)老社區(qū)，就有可能在未來幾年產(chǎn)生至少4500個養(yǎng)老地產(chǎn)項目需求?！?/p>

不過，與業(yè)內(nèi)熱炒養(yǎng)老地產(chǎn)市場形成強(qiáng)烈對比的是，國家相關(guān)部門始終保持低調(diào)、審慎的態(tài)度，并有意為之“降溫”。

2012年7月26日，保監(jiān)會《關(guān)于保險資金投資股權(quán)和不動產(chǎn)有關(guān)問題的通知》，其中，“防止以養(yǎng)老項目名義建設(shè)和銷售商品房”、“防范以自用項目名義投資不動產(chǎn)”這兩條對養(yǎng)老地產(chǎn)市場產(chǎn)生較大影響。

2013年7月9日，民政部關(guān)于貫徹落實《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)立許可辦法》和《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理辦法》的通知，要求各地要仔細(xì)甄別養(yǎng)老地產(chǎn)與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，既要保護(hù)房地產(chǎn)業(yè)參與社會養(yǎng)老服務(wù)的積極性，又要防止簡單地把養(yǎng)老地產(chǎn)當(dāng)成養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的現(xiàn)象發(fā)生。

2014年2月19日，民政部副部長竇玉沛公開表示，養(yǎng)老地產(chǎn)不會納入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進(jìn)行管理，也不會享受養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有的相關(guān)稅收政策優(yōu)惠。

第3篇：社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)盈利模式范文

《支點》特約記者 何勇 上海報道

“時間不一定造就一個偉人，但一定能造就一個老人。”

根據(jù)國務(wù)院《社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011-2015年）》的官方數(shù)據(jù)顯示，截至目前，中國是世界上唯一一個老年人口過億的國家，且正以每年3%以上的速度增長，是同期新生人口增速的五倍多。5年間，全國60歲以上的老年人口將由1.78億增至2.21億，比重將由13.3%增加到16%。

近年來，國家諸多政策多次釋放明確信號：大力加強(qiáng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)，支持社會力量舉辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)；發(fā)展多樣化的養(yǎng)老服務(wù)體系，使之成為調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、促升級的重要力量。

在此大背景下，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)欣欣向榮，眾多資本紛至沓來。

“夕陽紅”事業(yè)迎朝陽

春暖花開的季節(jié)，位于浦東新區(qū)康新公路上的上海國際醫(yī)學(xué)中心迎來開業(yè)大吉。

興建近3年的國際醫(yī)學(xué)中心屬于衛(wèi)生部和上海市的重點項目，它與建設(shè)中的迪士尼樂園為鄰，總占地面積約375畝，一期總投資約6億元，是一家包括健康體檢、高端養(yǎng)老等功能在內(nèi)的綜合性醫(yī)療機(jī)構(gòu)。

邁入足有三四層樓高的大堂：大理石地面，胡桃木家具，以及隨處可聞的輕音樂，病房里的拖鞋、保險柜和洗漱用品一應(yīng)俱全，竟讓人有置身星級酒店的錯覺。在醫(yī)院的構(gòu)架體系中，專門設(shè)置“客房部”實屬罕見，實施“酒店式管理”，客戶提包即可入住。

作為上海第一家由新醫(yī)改催生的國際綜合性非公立醫(yī)院，這里除了試點醫(yī)生“多點執(zhí)業(yè)”外，還將同時試點高端養(yǎng)老護(hù)理模式。

本刊記者看到，即將同醫(yī)院一起揭開面紗的還有100套護(hù)理養(yǎng)老酒店式公寓，和普通的護(hù)理院不同，全部是居家式護(hù)理套房，資深醫(yī)護(hù)人員將為老年人提供專業(yè)護(hù)理。

這個集高端醫(yī)院和養(yǎng)老酒店于一身的項目一推出，資本便緊追而來，投資主體更趨多元。

管理方面，國際醫(yī)學(xué)中心引進(jìn)了亞洲最大的醫(yī)療集團(tuán)新加坡百匯集團(tuán)，目前有9家股東，其中，除了國資背景的上海國際醫(yī)學(xué)園區(qū)集團(tuán)有限公司占股20%外，其余股份由8家民間資本持有。

“我們公司旗下的九勝投資正展開對國際醫(yī)學(xué)中心部分權(quán)益的收購，進(jìn)展還算順利，與幾個股東的股權(quán)收購框架協(xié)議已初步達(dá)成，眼下正推進(jìn)前期盡職調(diào)查等工作?！鄙鲜泄具\盛實業(yè)高管在接受本刊記者采訪時表示。

據(jù)了解，此次收購，九勝共斥資2.38億元，收購?fù)瓿蓪㈤g接和直接持有醫(yī)學(xué)中心28%的股份，成為國際醫(yī)學(xué)中心的第一大股東。

對于運盛實業(yè)而言，其現(xiàn)有主營業(yè)務(wù)主要為工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，屬于房地產(chǎn)大行業(yè)，此次進(jìn)軍高端醫(yī)院和養(yǎng)老項目，也預(yù)示著公司今后將向養(yǎng)老地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

“若九勝收購醫(yī)學(xué)中心股權(quán)及本次資產(chǎn)重組順利完成，運盛實業(yè)未來可通過這一項目向高端醫(yī)療服務(wù)領(lǐng)域拓展，尤其是借此進(jìn)軍養(yǎng)老健康地產(chǎn)，能開拓公司未來地產(chǎn)業(yè)務(wù)種類和盈利模式。”運盛實業(yè)上述高管表示。

本刊記者還觀察到，盡管國際醫(yī)學(xué)中心尚未開業(yè)，但它的建造已帶動了浦東新區(qū)周邊的房產(chǎn)，不少房產(chǎn)商在醫(yī)學(xué)中心掛起了養(yǎng)老酒店公寓的旗幟，主推對口這一優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源的養(yǎng)老房。

無獨有偶，另外一家地產(chǎn)上市公司中茵股份也在2月10日與上海交通大學(xué)醫(yī)學(xué)院蘇州九龍醫(yī)院簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，宣布進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

中茵股份公開稱，雙方將先選擇公司目前為其控股股東托管的酒店度假項目，擬建設(shè)成集健身中心、康復(fù)療養(yǎng)中心、老年藝術(shù)中心、圖書館、影院等多種功能為一體的生態(tài)養(yǎng)老項目。

積累項目經(jīng)驗后，中茵股份還計劃將該模式復(fù)制到三亞、上海、丹東、西雙版納等地，打造遷徙式養(yǎng)生休閑養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈。

“人口老齡化的加劇和養(yǎng)老服務(wù)需求的日益增長，正將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶入前所未有的機(jī)遇期，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有望成為中國房地產(chǎn)市場下一個十年的價值洼地?！敝幸鸸煞菰诠嬷腥缡潜硎?。

頂層設(shè)計釋放“政策紅利”

實際上，吸引社會資本參與發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，這被視為深化養(yǎng)老服務(wù)業(yè)改革的“活水”，自中國步入老齡化社會以來，在政策層面上已經(jīng)把社會資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的障礙減到最小。

去年9月13日，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》（以下簡稱“《意見》”）提出，加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，要充分發(fā)揮政府“?；尽钡淖饔?，通過簡政放權(quán)，創(chuàng)新體制機(jī)制，激發(fā)社會活力，營造平等參與、公平競爭的市場環(huán)境，逐步使社會力量成為發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的主體。到2020年，全面建成“以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐”，功能完善、規(guī)模適度、覆蓋城鄉(xiāng)的養(yǎng)老服務(wù)體系。

可以說，這些明確扶持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)國家政策陸續(xù)出臺，在不斷地刺激房地產(chǎn)業(yè)的神經(jīng)外，也讓正處起步階段的養(yǎng)老金融業(yè)看到了曙光。

在《意見》出臺兩個月后，2013年11月，總部設(shè)在中部地區(qū)的獨立保險法人機(jī)構(gòu)——合眾人壽，在武漢蔡甸區(qū)后官湖正式推出其首個健康養(yǎng)老社區(qū)，這也是第一家由保險公司投資建成的養(yǎng)老社區(qū)。

該養(yǎng)老社區(qū)建筑面積48萬平方米，一期工程啟動區(qū)有2005套住房，可提供4000張床位，2015年全部建成后可提供床位1萬張，目前已經(jīng)開始接待老人體驗入住。

隨著首個養(yǎng)老社區(qū)項目的啟動，合眾人壽開始整合優(yōu)質(zhì)資源，將公司未來的戰(zhàn)略發(fā)展方向定位于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。按計劃，公司10年內(nèi)將在全國范圍內(nèi)打造26個大型養(yǎng)老社區(qū)，規(guī)模在千億元左右，屆時可容納46萬老人，直接解決約15萬人就業(yè)。

從項目實際推進(jìn)看，這一計劃并非紙上談兵。本刊記者了解到，除了已建成的武漢項目之外，全國多省市的合眾人壽養(yǎng)老社區(qū)都在推進(jìn)中：安徽、廣西、遼寧等省的養(yǎng)老社區(qū)項目先后開建；與北京、山東、河南等當(dāng)?shù)卣押炗喭顿Y協(xié)議，正在辦理供地手續(xù)；杭州、蘇州、上海、青島、成都、福州等地的項目尚處洽談階段。

形勢喜人的背后，合眾人壽董事長戴皓也有自己的困惑：“在國外，養(yǎng)老社區(qū)入住率可達(dá)95%，且老人從退休開始在養(yǎng)老社區(qū)的生活時間可達(dá)20至30年，所以國外的養(yǎng)老社區(qū)都是盈利的，而在國內(nèi)，因養(yǎng)老觀念問題，很多老人不愿意住養(yǎng)老社區(qū)?！钡瑫r對養(yǎng)老社區(qū)的前景表示樂觀，隨著“50后”老人和“421”家庭結(jié)構(gòu)到來，養(yǎng)老社區(qū)的需求可能會被很快激發(fā)。

除了合眾人壽捷足先登外，其他保險公司向養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)布局也“不甘示弱”。

去年8月下旬，華夏人壽宣布將與青島市政府、綠城集團(tuán)、北京大學(xué)第一醫(yī)院合作在青島嶗山灣建設(shè)大型國際化健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園。按照四方簽署的合作協(xié)議，項目投資將達(dá)上百億元。

就在今年1月22日，新華人壽保險股份有限公司也迫不及待地對外公告稱，將出資4.95億元設(shè)立新華養(yǎng)老保險股份有限公司，“進(jìn)駐養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也是壽險公司進(jìn)行長期投資的策略之一?！?/p>

市場熱倒逼金融創(chuàng)新

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)火熱發(fā)展除了為保險業(yè)、銀行業(yè)激活新的增長點外，也在不斷催生養(yǎng)老金融業(yè)的創(chuàng)新。

以合眾人壽在武漢推出的養(yǎng)老社區(qū)為例，與市場上目前的產(chǎn)品不同的是，該產(chǎn)品真正實現(xiàn)了保單與實物的對接?？蛻糁灰徺I保險，就可以在養(yǎng)老社區(qū)入住，而不用考慮未來租金的上漲，且面向廣大的中產(chǎn)階層，床位充足，價格不貴。

一言要之，用房子的租住權(quán)替換傳統(tǒng)養(yǎng)老保險產(chǎn)品的現(xiàn)金收益。據(jù)合眾人壽不動產(chǎn)投資事業(yè)部劉巖萍總經(jīng)理介紹，客戶只要購買了相關(guān)養(yǎng)老保險產(chǎn)品，在保險期滿后，如符合條件就可以入住養(yǎng)老社區(qū)，用現(xiàn)在的錢鎖定未來的租金。

如不愿意選擇入住養(yǎng)老社區(qū)，保險期滿后，客戶也可以領(lǐng)取現(xiàn)金收益；保險期滿前，如被保險人身故，返還已交保費，保險責(zé)任終止；入住后如想退出，按照入住期間社區(qū)公布的租金實時結(jié)算，退還剩余部分；而且，被保人的配偶在繳納養(yǎng)老服務(wù)費后，也可陪同被保險人一起入住社區(qū)。

這也是合眾人壽嘗鮮的一種全新保險產(chǎn)品形態(tài)，是繼“保障”、“保障+理財”之后，保險產(chǎn)品出現(xiàn)了第三種模式：“保障+理財+實物”。

對此，對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)保險學(xué)院院長王穩(wěn)教授認(rèn)為，“保單+實物對接”模式引領(lǐng)了壽險產(chǎn)品的第三次革命。合眾養(yǎng)老保險保障計劃打破了傳統(tǒng)保險產(chǎn)品的觀念，從虛擬的預(yù)期收益保障向可見的實物保障轉(zhuǎn)移，從單一的保單保障向有形保障（社區(qū)）與無形保障（抵御通脹的保值增值）雙保障的形式轉(zhuǎn)變，推動了中國保險產(chǎn)品模式的升級。

不難發(fā)現(xiàn)，養(yǎng)老金融業(yè)的這些創(chuàng)新措施也在倒逼政策發(fā)生改變。

上述國務(wù)院《意見》曾指出，各級政府要加大投入，安排財政性資金支持養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)。金融機(jī)構(gòu)要加快金融產(chǎn)品和服務(wù)方式創(chuàng)新，拓寬信貸抵押擔(dān)保物范圍，積極支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的信貸需求。逐步放寬限制，鼓勵和支持保險資金投資養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域。

按照華夏人壽的模式，華夏人壽在青島嶗山灣的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園采取“只租不售”，這是國內(nèi)養(yǎng)老不動產(chǎn)的通行模式。

但對于保險公司來說，政策允許進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，首先就拉長了保險業(yè)務(wù)的產(chǎn)業(yè)鏈，險企可以從單一產(chǎn)品延伸到不動產(chǎn)領(lǐng)域，價值提升不言而喻。其次，險企可根據(jù)項目定制保險產(chǎn)品，項目所需資金和投資期限可及時反饋到產(chǎn)品前端，然后開發(fā)、設(shè)計、銷售相應(yīng)的保險產(chǎn)品，這種特定的保險產(chǎn)品在銷售人群、給客戶的價值回報等方面與普通保險產(chǎn)品存在差別，即“承保與投資互動”。

而以往保險公司介入不動產(chǎn)的傳統(tǒng)做法是用收取的保費做投資，缺陷在于二者互不關(guān)聯(lián)，投資領(lǐng)域和收益率也受限制。

對此，華夏人壽董事長李飛表示，青島養(yǎng)老園區(qū)將成為公司發(fā)展的重要里程碑，不僅標(biāo)志著華夏人壽全面進(jìn)軍健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)邁出了實質(zhì)性步伐，而且標(biāo)志著公司經(jīng)營模式的改變。

盈利難題仍待破解

養(yǎng)老金融市場的潛在商機(jī)日益凸顯，但市場不乏謹(jǐn)慎者。

以合眾武漢項目為例，投資主要為保險資金，預(yù)計15年才可以回收土地及建設(shè)的成本。因此，對于保險公司而言，能否獲取長周期的資金是關(guān)鍵所在。

“養(yǎng)老社區(qū)門檻不高，只要有長期的資金，不僅保險公司可以做，而且地產(chǎn)公司也可以做。如果合眾第一步成功了，勢必跟風(fēng)者如眾。保險公司開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)是否有其他行業(yè)不具備的、不可復(fù)制的稀缺競爭力？這是保險公司要考慮的?！庇斜ｋU業(yè)內(nèi)人士不無擔(dān)憂地表示。

實際上，自從2009年頒布的《保險法》允許保險資金投資不動產(chǎn)之后，國內(nèi)已有8家保險公司介入養(yǎng)老社區(qū)。不過，在這一過程中，亦伴隨著外界對保險公司圈地的質(zhì)疑。

南開大學(xué)風(fēng)險管理與保險學(xué)系江生忠教授在接受本刊記者采訪時表示：“如何把保險產(chǎn)品和保險服務(wù)與養(yǎng)老產(chǎn)品對接還存在一些問題。目前給人的感覺是，商業(yè)保險公司在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的角色大多等同于地產(chǎn)投資商，如何把保險的優(yōu)勢延伸到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)里面，包括責(zé)任險、護(hù)理保險和其他的醫(yī)療保險等在內(nèi)的探索并不多?！?/p>

江生忠?guī)ьI(lǐng)他的課題組去年底剛剛完成了一個保監(jiān)會的“商業(yè)保險公司投資養(yǎng)老社區(qū)”的課題，他表示，中國保險公司對不動產(chǎn)投資比例在10%-20%之間，但從國際經(jīng)驗來看，美國是3%，日本是5%，韓國是10%。“尤其是日本在資產(chǎn)泡沫、房地產(chǎn)泡沫以后，他們整個不動產(chǎn)投資在不斷下滑，比例收縮，這也是我們應(yīng)該警惕的?！?/p>

目前，房地產(chǎn)資本涌入養(yǎng)老地產(chǎn)比較積極，同時也有觀望者。萬科于2010年宣布在北京房山竇店試點養(yǎng)老地產(chǎn)項目“萬科幸福匯”，并表示將采用租、售并舉兩種養(yǎng)老地產(chǎn)模式，為萬科養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域鋪路。然而，在總規(guī)模達(dá)1226戶的幸福匯項目中，作為養(yǎng)老地產(chǎn)試點的房源僅有146套，占比11.9%。

此外，早在2008年，保利地產(chǎn)已開始涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。不過直到2013年，保利地產(chǎn)首個養(yǎng)老地產(chǎn)項目才在北京落地。公開資料顯示，截至目前，該公寓僅擁有200多個床位，僅114人入住。

一方面市場極具誘惑，而另外一方面是開發(fā)商們亦步亦趨，究其原因主要還在于現(xiàn)階段養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式仍是各開發(fā)商尚未突破的瓶頸，盈利難題導(dǎo)致不少開發(fā)商停留在“賣養(yǎng)老房子”的階段。

“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)對公司來講，就像在中捕魚?！崩试姷禺a(chǎn)養(yǎng)老事業(yè)部總經(jīng)理郭亮此前曾表示，朗詩地產(chǎn)早在2011年便成立養(yǎng)老公司，不過直到2013年才真正成立第一個養(yǎng)老主體，體量僅有7000平方米。

“即便經(jīng)歷多年探索后，我們?nèi)詻]有把握確定客戶群，”郭亮指出，養(yǎng)老市場尚不明朗，現(xiàn)在主要靠試錯的方法來探路，以認(rèn)清市場需求和自身定位。

第4篇：社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)盈利模式范文

以三亞“海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)”項目為例，作為保險資企業(yè)投資建設(shè)綜合養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)的第一單，該項目位于三亞海棠灣國家海岸的核心位置，依托“國際旅游島”的政策優(yōu)勢，力求推動海棠灣原有旅游產(chǎn)業(yè)的升級與多元化發(fā)展，實現(xiàn)從休閑度假向養(yǎng)生養(yǎng)老度假的擴(kuò)展和提升。

從項目策劃與規(guī)劃角度來看，三亞“海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)”項目的最大創(chuàng)新在于以下三個方面：

第一是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈上下游的拓展、升級與共贏。該項目將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進(jìn)行適當(dāng)?shù)难诱?，將單純的老年居住需求擴(kuò)展到健康管理、修身養(yǎng)性、醫(yī)療保健、修復(fù)保健、生活方式體驗和養(yǎng)生文化體驗等方面；將養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、休閑產(chǎn)業(yè)和健康產(chǎn)業(yè)作為項目的三個基本產(chǎn)業(yè)定位，在規(guī)劃中設(shè)置了與之相匹配的CCRC（Continuing Care Retirement Community，持續(xù)照料退休社區(qū)）養(yǎng)老社區(qū)、湖岸養(yǎng)生主題酒店組團(tuán)和養(yǎng)生文化創(chuàng)意街區(qū)三個主體團(tuán)組。這些產(chǎn)業(yè)以空間為依托，提供從基本養(yǎng)老居住到不同特色的養(yǎng)生養(yǎng)老體驗，并實現(xiàn)國際養(yǎng)生文化交流。這一模式，無疑為多方共贏打造了良好的平臺。

第二，該項目是能滿足老人多種需求的生活空間。稀缺的景觀環(huán)境和良好的田園氛圍能夠讓養(yǎng)生養(yǎng)老人群回歸自然，滿足他們普遍的心理需求。項目對基地內(nèi)的大小龍江塘進(jìn)行岸線和水體的生態(tài)化改造，形成項目的核心水體景觀。除了水體景觀以及建設(shè)用地之外，項目中還包括生態(tài)花田、園藝學(xué)校、藥用種植園等多種綠地景觀，形成了泛養(yǎng)生生態(tài)公園，與各團(tuán)組的公共庭院和家庭私人院落共同構(gòu)成層次分明的綠化體系。機(jī)動車交通全部在團(tuán)組外部解決，而遍及各團(tuán)組之間的綠道，為使用者提供了安靜、便捷的養(yǎng)生路徑。

在“海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)”項目中，獨立生活區(qū)以獨立、雙拼或聯(lián)排的低密度住宅為主，每戶有私人庭院，與CCRC綜合服務(wù)中心的步行距離很近。協(xié)助生活區(qū)則以半圍合的住宅形式為主，具有半私密、半公共的活動空間，從這里能夠很快到達(dá)CCRC綜合服務(wù)中心。專業(yè)護(hù)理區(qū)以圍合院落為核心，幾個院落共用一個專業(yè)護(hù)理中心，主要為身體機(jī)能缺失但精神健康的老人提供日常照護(hù)。記憶生活區(qū)的照護(hù)目標(biāo)是患有老年癡呆癥且生活不能自理的老人，呈現(xiàn)幾組住宅圍繞一個公共院落的布局。院落中心是護(hù)理中心，為老人提供24小時的專業(yè)護(hù)理服務(wù)。這些服務(wù)配套和康體醫(yī)療設(shè)施為養(yǎng)生養(yǎng)老提供了最重要的保障。

在社區(qū)外部是大量的公共活動空間，可以進(jìn)行多種健身運動，未來必將成為老人社交活動的場所之一。

第5篇：社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)盈利模式范文

2012年年末的一個早上，在上海浦東親和源老年公寓內(nèi)，二三十位老年人在專業(yè)老師的輔導(dǎo)下，認(rèn)真地排練著大合唱。65歲的邵鷹是其中一員。

這位曾經(jīng)的中學(xué)語文老師為了照顧自己91歲的母親，于2010年購買了中國首個老年人會員制養(yǎng)老社區(qū)——親和源的養(yǎng)老卡，帶著母親住進(jìn)了社區(qū)。

“這里每周都有人來打掃房間，看病也有專人陪同。”邵鷹對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者說，“我們每周都可以坐班車去超市購物，也可以找人代購?！?/p>

我國目前主要有三種養(yǎng)老模式，一是居家養(yǎng)老；二是干休所養(yǎng)老；三就是住進(jìn)政府開辦的，以保障性養(yǎng)老為目的的養(yǎng)老院。而像邵鷹這種中產(chǎn)階層老年人在選擇養(yǎng)老機(jī)構(gòu)時，既沒有“級別”與“關(guān)系”進(jìn)入傳統(tǒng)干休所，又進(jìn)不了養(yǎng)老院。面對這一階層的養(yǎng)老問題，社會能做些什么？

超2萬億市場引眾地產(chǎn)商淘金

全國老齡委辦公室于2012年9月公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年底，中國60歲及以上老年人口已達(dá)1.85億人，占總?cè)丝诘?3.7%。預(yù)計到2025年，老年人口總數(shù)將超過3億。

據(jù)統(tǒng)計，目前我國有90%的老年人選擇居家養(yǎng)老，約7%的老年人在社區(qū)享受日間照料和托老服務(wù)，只有不到3%的老年人可入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。養(yǎng)老服務(wù)對于總量逼近2億的中國老人來說，是一個非常大的市場。

深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問有限公司戰(zhàn)略經(jīng)理楊文斌對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者預(yù)估，2025—2040年期間，我國約有5000萬老年人需要通過專門的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)來養(yǎng)老。按照目前每人每年5萬元的養(yǎng)老費用計算，整個市場產(chǎn)值有2萬多億。

除親和源股份有限公司（下稱親和源）外，各大地產(chǎn)商近期也紛紛打出養(yǎng)老地產(chǎn)的旗號。

“未來幾年，我們將把重心放到養(yǎng)老地產(chǎn)上面?！本G城集團(tuán)副總經(jīng)理馮雨峰告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》，綠城集團(tuán)已經(jīng)攜手浙江雅達(dá)置業(yè)有限公司，在桐鄉(xiāng)烏鎮(zhèn)打造一塊占地600畝的養(yǎng)老公寓。

不少中小型地產(chǎn)企業(yè)也在窺伺這塊蛋糕。記者查閱公開報道發(fā)現(xiàn)，利嘉實業(yè)、聯(lián)想控股、路勁地產(chǎn)、香江國際等20余家房產(chǎn)企業(yè)都在試水養(yǎng)老地產(chǎn)，打出養(yǎng)老地產(chǎn)概念的樓盤更是數(shù)不勝數(shù)。

“對于中小開發(fā)商來說，這是一次機(jī)會?！睏钗谋蟊硎荆霸谶@個市場他們有做大做強(qiáng)的可能。”

市場化養(yǎng)老的南“招”北“式”

目前，親和源和北京太陽城集團(tuán)（下稱太陽城）被公認(rèn)為中產(chǎn)階層市場化養(yǎng)老的兩大先行者。

“親和源開辟出一個新的養(yǎng)老模式——會員制?！庇H和源董事長奚志勇對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》介紹說，“符合國家法定退休年齡的老人在購買了親和源的會員卡后即可入住。會員卡分A、B兩種類型，A卡為終身卡，可繼承或轉(zhuǎn)讓；B卡以15年為期，入住時間少于15年可退還相應(yīng)款項，超過15年則免費?！?/p>

“親和源的入住率為70%，已實現(xiàn)收支平衡。”奚志勇告訴記者，“我們正考慮與央企和保險公司合作，希望能逐漸淡化地產(chǎn)概念，未來以輸出服務(wù)為主。”

相比之下，太陽城主要依托養(yǎng)老地產(chǎn)及配套設(shè)施來打造養(yǎng)老品牌。

據(jù)太陽城董事局主席朱鳳泊介紹，太陽城將70%的用地拿來建設(shè)老年住宅，另外的土地都用于建設(shè)配套設(shè)施。

發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)需跨三道門檻

在業(yè)內(nèi)專家看來，開發(fā)商們所面對的并不是一個可以放心“收割”的市場。

地產(chǎn)專家韓世同在接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時表示，目前“大部分開發(fā)商都沒找到好的盈利模式”。地產(chǎn)大佬，萬科集團(tuán)新聞與傳播中心工作人員對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》坦言，對于養(yǎng)老住宅的運營模式，公司仍在探索階段。

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，想要真正開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，企業(yè)還需要跨過三道門檻。

首先是“土地關(guān)”。這也是制約企業(yè)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的最大問題。

記者在浙江省桐鄉(xiāng)市國土資源局的使用權(quán)掛牌出讓公告中看到，綠城養(yǎng)老公寓所在地塊的用途被定義為“中低價位、中小套型普通商品住房用地”。

馮雨峰說：“土地交易實行的是市場化競爭，我們在拿地時不會因為最終用途而得到便宜。”

親和源在土地問題上也面臨著“尷尬”。據(jù)奚志勇介紹，親和源的項目用地是2005年上海市康橋鎮(zhèn)政府以工業(yè)用地性質(zhì)出讓的。

在地產(chǎn)專家看來，由于各地政府在養(yǎng)老用地上不同的政策安排，不明晰的土地性質(zhì)可能會讓一些以養(yǎng)老名義低價圈地的開發(fā)商鉆了空子。

除土地政策之外，養(yǎng)老地產(chǎn)還需要破解“收費關(guān)”。

養(yǎng)老地產(chǎn)既沾“養(yǎng)老”又靠“地產(chǎn)”，在盈利上始終面臨著公益與利益的糾纏。韓世同表示，“虧本的生意沒人做。國家要想真正做好養(yǎng)老地產(chǎn)，必須要保證開發(fā)商的合理利潤?！?/p>

養(yǎng)老地產(chǎn)面對的是需要提供養(yǎng)老服務(wù)的老年人，它的本業(yè)“服務(wù)關(guān)”始終是需要闖過的。

正如奚志勇所說的那樣，“養(yǎng)老離不開地產(chǎn)，但是養(yǎng)老更多的是照顧老年人的生活，說到底，服務(wù)才是最根本的！”

對此，親和源亮出兩個“利器”：秘書團(tuán)隊和系統(tǒng)化管理軟件。

第6篇：社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)盈利模式范文

關(guān)鍵詞：珠三角 養(yǎng)老地產(chǎn) 問題 建議

我國正快速邁入老齡化社會，成為“未富先老”型國家。截至2010年年底，中國老年人已經(jīng)達(dá)到1.7個億，占總?cè)丝诘?2.8%，而我國社會養(yǎng)老服務(wù)，尤其是養(yǎng)老宜居環(huán)境建設(shè)明顯滯后。

一、珠三角養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展優(yōu)勢

養(yǎng)老地產(chǎn)是結(jié)合養(yǎng)老的社會主題和地產(chǎn)的商業(yè)概念形成的一種房地產(chǎn)概念，產(chǎn)品針對老年人的心理特點，建造符合老年人居住需求的居住建筑。養(yǎng)老地產(chǎn)的保障性需求和市場化需求是有區(qū)別的，政府和開發(fā)商應(yīng)該各負(fù)其責(zé)，低收入社會保障性老年住宅應(yīng)由政府主導(dǎo)開發(fā)建設(shè)，中高端養(yǎng)老住宅則應(yīng)由市場開發(fā)解決。廣東目前老年人口已突破千萬，達(dá)到1072萬，全省65歲以上的老人占總?cè)丝诒壤堰_(dá)8.17%。預(yù)計到2015年，全省老年人口將達(dá)到1288萬人，占全省總?cè)丝诘?3.64%，80歲以上的老年人口將達(dá)到184萬人。當(dāng)前，國家制定了“以居家養(yǎng)老為主”的9073養(yǎng)老政策，全國將有90%以上的老人在家養(yǎng)老，因此，養(yǎng)老住宅的發(fā)展迫在眉睫。

珠三角是特別適合探索養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的實踐區(qū)。首先，廣東省已經(jīng)成為全國人口第一大省，老年人口龐大，當(dāng)前政策允許退休父母將戶口遷至兒女戶口所在地，使得養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需求旺盛。第二，廣東地區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長，2010年，廣東實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）45472.83億元，人均GDP接近7000美元，已達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家水平。其中，珠三角九城GDP為37388億，人口約5611萬，人均GDP為9841美元。富庶的經(jīng)濟(jì)條件使得區(qū)域內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的有效需求穩(wěn)定。第三，珠三角地區(qū)的氣候比較適合老年人生活。珠三角氣候?qū)儆跓釒ШＱ笮詺夂?，四季差別不明顯，廣州超過35℃的炎熱日數(shù)不過6天，夏無酷暑，冬無寒肅，特別適合老年人生活。第四，珠三角房企對養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)運營早有探索，如廣州祈福新 運營的“廣州祈福護(hù)老公寓”，依托國家三甲祈福醫(yī)院，是東南亞首家酒店式長者公寓。這些因素成為珠三角區(qū)域發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的優(yōu)勢所在。

二、珠三角發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的主要問題

(一)政府扶持政策不明晰

由于養(yǎng)老地產(chǎn)帶有一定的社會福利性質(zhì)，所以，政府的政策扶持對養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展至關(guān)重要。從廣東省來看，目前已經(jīng)充分意識到發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的必要性，廣州、深圳、中山等部分城市紛紛出臺扶持民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的政策，對民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)給予資金補(bǔ)貼。而這些優(yōu)惠政策并沒有對養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)過程提供優(yōu)惠，大多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)項目只能以旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)的名義來運作，存在較大的投資風(fēng)險。對養(yǎng)老地產(chǎn)項目缺乏稅收和規(guī)費的減免政策，而養(yǎng)老地產(chǎn)投入高于普通的地產(chǎn)開發(fā)，如老齡社區(qū)需要的大面積無障礙通道、慢速電梯等，成本比普通商品住宅社區(qū)要高很多，如果沒有相應(yīng)的優(yōu)惠政策，很難吸引投資者進(jìn)入。政府在養(yǎng)老地產(chǎn)的融資政策方面也缺少相應(yīng)的扶持，養(yǎng)老地產(chǎn)投入周期長，需要政府在金融政策上給予大力扶持。

（二）城市規(guī)劃養(yǎng)老控制滯后

城市規(guī)劃是對一定時期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展、土地利用等各項建設(shè)的綜合部署。對指導(dǎo)城市土地安排和空間組織方面，城市控制性詳細(xì)規(guī)劃是最主要的規(guī)劃條件，在目前的控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)體系中，既包含土地使用性質(zhì)和使用強(qiáng)度的控制，也包括道路、公共設(shè)施配置的控制。而對養(yǎng)老服務(wù)的相關(guān)指標(biāo)，卻甚至在指導(dǎo)性指標(biāo)中也沒有體現(xiàn)，對于老年人口超過千萬的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，不能不說是一種明顯的滯后。

（三）市場定位同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重

目前區(qū)域內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)，大多針對的是60-70年齡段的活躍富裕長者消費群，以養(yǎng)老養(yǎng)生作為市場定位。廣東人歷來重視養(yǎng)生之道，花甲之年對養(yǎng)生之道更加關(guān)注，房地產(chǎn)開發(fā)與養(yǎng)生行業(yè)的融合，形成了珠三角養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的區(qū)域特色。如珠江地產(chǎn)在從化的珠江生命健康城，集醫(yī)療、養(yǎng)生、教育、休閑、養(yǎng)老于一體；廣州奧園養(yǎng)生城集健康、養(yǎng)生、居住、度假等綜合功能為一體，他們的目標(biāo)全都鎖定在富裕健康、剛剛退休的消費群體。但是，老年消費需求是一種變動的市場，他們的身體情況和經(jīng)濟(jì)狀況是在不斷變化中的。不做市場細(xì)分，市場定位趨同，是目前影響珠三角養(yǎng)老地產(chǎn)健康發(fā)展的另一個問題。

（四）產(chǎn)品設(shè)計與后期管理簡單復(fù)制

開發(fā)商對養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的具體產(chǎn)品的類型和建筑形式考慮比較簡單。養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商以前大都是開發(fā)一般的住宅，如公寓、旅館,等等，所以對養(yǎng)老地產(chǎn)并沒有特別深刻的認(rèn)識，設(shè)計的產(chǎn)品大多是復(fù)制公寓式或者旅館式的建筑形式，包括后期的服務(wù)也是照搬一般住宅物業(yè)管理的形式。產(chǎn)品設(shè)計缺乏創(chuàng)新，尤其是缺乏對養(yǎng)老地產(chǎn)和養(yǎng)老服務(wù)的深入研究，缺乏具有針對性的產(chǎn)品和服務(wù)。

（五）經(jīng)營模式缺乏創(chuàng)新

目前，珠三角的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式依舊沒有擺脫傳統(tǒng)房地產(chǎn)的固有模式，采用散售賣出式、持有物業(yè)式、部分賣出與部分持有結(jié)合式等。散售賣出式其實是房產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營形式，開發(fā)商僅僅將養(yǎng)老地產(chǎn)作為一種住宅產(chǎn)品進(jìn)行經(jīng)營，其模式難以持續(xù)；持有物業(yè)式經(jīng)營模式一般適用在度假休閑養(yǎng)生等形式的養(yǎng)老地產(chǎn)，以租賃方式經(jīng)營，類似商業(yè)地產(chǎn)或旅游地產(chǎn)的經(jīng)營模式；售出加持有的模式是養(yǎng)老地產(chǎn)的部分產(chǎn)權(quán)以會員會籍等形式出售給消費者，再收取服務(wù)費提供專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)的一種形式，對大多數(shù)開發(fā)商來說，這種方式部分解決了現(xiàn)金流壓力，是一種比較現(xiàn)實的經(jīng)營模式。

三、珠三角發(fā)展養(yǎng)老型房產(chǎn)的建議

（一）對政府的建議

地方政府需要充分調(diào)動開發(fā)商的積極性：一是放寬市場準(zhǔn)入，鼓勵民間資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域。在規(guī)劃審批、投資核準(zhǔn)、融資服務(wù)、財稅支持、土地使用、醫(yī)保定點等方面貫徹平等準(zhǔn)入原則。二是實行同等待遇，凡各級政府給予公辦養(yǎng)老服務(wù)項目的優(yōu)惠扶持政策與措施，也適用于民營養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)。三是在土地供給方面增設(shè)養(yǎng)老業(yè)用地，土地使用權(quán)行政劃撥，允許養(yǎng)老地產(chǎn)上市轉(zhuǎn)讓，建立退出機(jī)制。四是在城市規(guī)劃中增加養(yǎng)老功能控制預(yù)設(shè)，在大型住宅區(qū)規(guī)劃中增加養(yǎng)老配套設(shè)施的規(guī)定性指標(biāo)，對獨立養(yǎng)老社區(qū)的規(guī)劃與社區(qū)醫(yī)院的規(guī)劃同步進(jìn)行，將養(yǎng)老建設(shè)用地比鄰社區(qū)醫(yī)院。五是在稅收和規(guī)費收繳方面給予養(yǎng)老地產(chǎn)減免和優(yōu)惠。六是制定針對養(yǎng)老地產(chǎn)的金融政策，調(diào)動和整合銀行資金、商業(yè)保險基金、養(yǎng)老基金等資金，對養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)發(fā)展提供金融保障。七是大力推進(jìn)政府養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)，將養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)納入政府保障房建設(shè)體系，切實落實9073養(yǎng)老計劃。八是提升社會養(yǎng)老服務(wù)水平，建立健全養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管機(jī)制，培養(yǎng)具有現(xiàn)代老年服務(wù)理念的養(yǎng)老服務(wù)管理人才，為養(yǎng)老地產(chǎn)的后期運作提供有效的保證。

（二）對開發(fā)商的建議

1.養(yǎng)老地產(chǎn)屬于長期投資型產(chǎn)品，不能期望快速盈利

在珠三角地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展到非常成熟的階段，進(jìn)一步的市場細(xì)分是這一行業(yè)必然的發(fā)展趨勢，養(yǎng)老地產(chǎn)這種新興模式正在成為諸多開發(fā)商探索的方向。在目前投資渠道狹小的現(xiàn)狀下，養(yǎng)老地產(chǎn)項目是一項可持續(xù)投資，持續(xù)收益的項目。但養(yǎng)老地產(chǎn)與開發(fā)商開發(fā)的常規(guī)住宅有所不同，常規(guī)房產(chǎn)屬銷售型地產(chǎn)，其特點是資金回籠快，養(yǎng)老地產(chǎn)屬于持有型的地產(chǎn)，資金回籠慢。養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)優(yōu)勢在于在當(dāng)前宏觀調(diào)控的形勢下更容易獲得政府的支持，作為持有型物業(yè)，它還是后期持續(xù)融資的有效工具，是長期穩(wěn)定的收益型產(chǎn)品。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)不是一種快速盈利產(chǎn)品。建議把養(yǎng)老地產(chǎn)作為企業(yè)產(chǎn)品中的一個配置，有短線能夠快速回收的住宅地產(chǎn)，有回收比較穩(wěn)定的養(yǎng)老地產(chǎn)，進(jìn)行企業(yè)戰(zhàn)略層面的投資組合。

2.養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)類型與產(chǎn)品形式

養(yǎng)老地產(chǎn)分成福利型和商業(yè)型兩類。福利型養(yǎng)老地產(chǎn)主要由政府主持，以開發(fā)建設(shè)福利型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為主。開發(fā)商可以通過投標(biāo)參與政府福利型養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)，完成后由政府收購。商業(yè)型養(yǎng)老地產(chǎn)是針對中高端養(yǎng)老消費群體的產(chǎn)品和服務(wù)，常見的形式可以分四種：一是大規(guī)模居住區(qū)中建設(shè)專門的養(yǎng)老社區(qū)，在住宅區(qū)嵌入部分專門為老人建設(shè)的社區(qū)或者組團(tuán)，它適合大型社區(qū)使用，通常采用出售的形式。二是在常規(guī)住宅區(qū)中配建養(yǎng)老公寓和設(shè)施，如數(shù)棟老年公寓，經(jīng)營模式可租可售。三是專門開發(fā)老年公寓和相應(yīng)配套，通常是持有型經(jīng)營，輻射周邊的社區(qū)為其服務(wù)。四是度假旅游地產(chǎn)中開發(fā)養(yǎng)老產(chǎn)品，在風(fēng)景旅游區(qū)建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)，可以形成度假候鳥式的產(chǎn)品。養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品形式還需要根據(jù)區(qū)域情況和市場發(fā)展不斷創(chuàng)新，比如對養(yǎng)老地產(chǎn)與社區(qū)醫(yī)院的資源整合形成新的產(chǎn)品形式的研究等。

3.養(yǎng)老房地產(chǎn)更注重開發(fā)鏈條的整體性

影響?zhàn)B老地產(chǎn)開發(fā)的幾大因素有土地、資金、經(jīng)營模式、規(guī)劃設(shè)計、運營管理等。養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)環(huán)節(jié)是一個環(huán)環(huán)相扣的開發(fā)鏈條，它們互相之間有很緊密的銜接，因此，養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)實際上是對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈的整合和完善。開發(fā)商在考慮房產(chǎn)硬件設(shè)計的時候，也必須同時考慮后期的運營模式、護(hù)理服務(wù)、老年醫(yī)療、康復(fù)設(shè)備等因素。養(yǎng)老地產(chǎn)的設(shè)計要求必須與老人的需求相符合，如設(shè)施中有健身活動中心、社區(qū)醫(yī)院等；對景觀園林的設(shè)計也應(yīng)該分布均勻，因為老人行走的半徑不大，應(yīng)該在他力所能及的范圍里完成活動的要求。開發(fā)項目的盈利模式會影響到規(guī)劃和建筑設(shè)計，出售型的養(yǎng)老地產(chǎn)后期管理也會出現(xiàn)一些問題，如果業(yè)主不是老人，后期養(yǎng)老服務(wù)提供的服務(wù)項目就無法集中進(jìn)行，造成浪費。因此，在開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)時需要特別注意開發(fā)環(huán)節(jié)的整體性。養(yǎng)老地產(chǎn)不同于普通房產(chǎn)，一旦在規(guī)劃階段出現(xiàn)失誤，就會嚴(yán)重影響到物業(yè)的后期使用。專業(yè)老人服務(wù)機(jī)構(gòu)的建立是養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)鏈條上另一個產(chǎn)業(yè)引擎，這也是國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)能否承擔(dān)老齡化社會需求的關(guān)鍵。

參考文獻(xiàn)：

[1]李雪韻.淺議養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及對策[J].上海房地，2010 (11).

第7篇：社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)盈利模式范文

[關(guān)鍵詞]河北省 居家養(yǎng)老服務(wù) 推進(jìn)

[中圖分類號]D669.6 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A [文章編號]1009-5349（2015）06-0024-02

為了讓全省的老年人都能實現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所樂”，近年來，河北省積極貫徹落實中央精神，不斷加大財政投入、強(qiáng)化政策支持，大力推進(jìn)“虛擬養(yǎng)老院”和城鄉(xiāng)社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，居家養(yǎng)老服務(wù)體系日趨完善。但如何推進(jìn)居家養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的持續(xù)性、經(jīng)濟(jì)性仍是需要進(jìn)一步探索的課題。

一、河北省居家養(yǎng)老發(fā)展中的主要難題

河北省近年來的居家養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)取得了明顯的成效，極大地改善了部分居家老年人晚年生活，但要長期并惠及全省所有居家老年人口，“居家養(yǎng)老”的市場化、社會化程度還有待提高。

（一）社區(qū)內(nèi)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施不健全

社區(qū)日間照料中心、配餐中心等是老年人居家就近就便養(yǎng)老的重要服務(wù)設(shè)施。河北省《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的實施意見》就社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)已提出明確的要求。目前來看，政策的全面落實還存在一定的難度。老城區(qū)和已建成居?。ㄐ^(qū)）最初設(shè)計施工時，沒有預(yù)留養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地。如今高起的房價和房租困擾著地方政府通過購置、置換、租賃等方式完成養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)的愿望。一些老舊小區(qū)的類似為老服務(wù)站功能單一，基本的娛樂場地都沒有，很難滿足社區(qū)居民居家養(yǎng)老的基本需求。而由于缺乏相應(yīng)的激勵和約束機(jī)制，開發(fā)商沒有動力在新建小區(qū)中拿出一定面積建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，即使新建居住（?。﹨^(qū)也有很多沒有執(zhí)行配建社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的相關(guān)政策。社區(qū)居家養(yǎng)老還存在大量“欠賬”，作為建設(shè)主體的地方政府仍需加大投入，大力推進(jìn)本地社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)進(jìn)程。這給本就薄弱的各地財政又增添了一份壓力。

（二）未富先老，居家養(yǎng)老服務(wù)有效需求不足

居家養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)服務(wù)收入主要來自兩方面，一是居民自費購買，一是政府購買。河北省老年人口基數(shù)大、增長快、居家養(yǎng)老服務(wù)潛在需求大確是不爭的事實。但真正支撐養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)展的、有足夠經(jīng)濟(jì)收入作后盾的有效服務(wù)需求卻明顯不高。2013年，河北省企業(yè)退休人員月人均養(yǎng)老金1916元，而城鎮(zhèn)居民月人均消費性支出約1137元；2014年，企業(yè)退休人員月人均養(yǎng)老金雖上調(diào)至2100元/月左右，但上半年，城市居民消費價格又上漲1.9%。對于大多數(shù)主要依賴退休金養(yǎng)老的城鎮(zhèn)居民來說，去除日常基本開支，結(jié)余不多，自費購買日托尤其是長期護(hù)理等居家養(yǎng)老服務(wù)項目缺乏充足的經(jīng)濟(jì)支撐。而作為當(dāng)前居家養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)重要收入來源的政府購買，因受地方政府財力所限，規(guī)模并不大，各地大都還是在為為數(shù)不多的特定人群埋單，且壓低了養(yǎng)老服務(wù)項目價格。僅依靠政府購買還不足以維持居家養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的持續(xù)運轉(zhuǎn)。除經(jīng)濟(jì)因素外，依靠子女養(yǎng)老的傳統(tǒng)觀念以及對現(xiàn)行居家養(yǎng)老服務(wù)模式缺乏全面的了解和認(rèn)知，也在一定程度上影響了居家養(yǎng)老服務(wù)購買規(guī)模的增長。有限的市場加之高漲的社會用工成本，使得河北居家養(yǎng)老“看上去很美”，實際運營情況卻并非都那么理想。一些社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)坦言：“現(xiàn)在并不掙錢。”都急盼著工單多起來，服務(wù)量升上來，達(dá)到滿負(fù)荷運轉(zhuǎn)。事實上，居家養(yǎng)老服務(wù)潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求需要一個過程，那些業(yè)務(wù)單一的中小社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)能夠堅持多久呢？

（三）養(yǎng)老服務(wù)專業(yè)人員缺乏，志愿服務(wù)不足

老年人的自理能力差，情緒波動較大，精神也相對脆弱，因而，居家養(yǎng)老護(hù)理是一項專業(yè)性很強(qiáng)的工作，護(hù)理人員必須具備相應(yīng)資質(zhì)。目前，河北省的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)人員多為下崗或農(nóng)村務(wù)工人員，文化程度偏低，大都缺乏專業(yè)而規(guī)范的訓(xùn)練，只能從事些簡單的日常生活護(hù)理工作，醫(yī)療康復(fù)、心理咨詢工作仍欠缺大量專業(yè)人才，阻礙了養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)居家養(yǎng)老服務(wù)項目的擴(kuò)展以及養(yǎng)老服務(wù)業(yè)業(yè)態(tài)的多元化，難以滿足老年人多樣化的養(yǎng)老服務(wù)需求。此外，志愿服務(wù)力量沒有得到充分利用，還有很多人從未參與過養(yǎng)老服務(wù)志愿者工作。當(dāng)然，有些人是由于工作繁忙等原因不愿參加志愿者活動，但也不乏有志愿服務(wù)愿望、僅僅因為沒有相應(yīng)的組織機(jī)制而至今未有相關(guān)志愿服務(wù)經(jīng)歷者。目前，省會石家莊全市常住人口已超過1000萬，市區(qū)常住人口近300萬，而市養(yǎng)老服務(wù)中心平臺注冊志愿者僅40萬，志愿服務(wù)的潛力仍待挖掘。

二、河北居家養(yǎng)老持續(xù)發(fā)展的路徑

未富先老增加了我們養(yǎng)老的難度。只有充分動員政府、市場和社會一切可以利用的資源，完善養(yǎng)老服務(wù)市場運作機(jī)制，建立起較為“經(jīng)濟(jì)”“持續(xù)”的居家養(yǎng)老服務(wù)模式，幸福的“居家養(yǎng)老”生活才能走近更多中低收入人群。

（一）深度整合社區(qū)為老服務(wù)資源

政府大力推進(jìn)居家養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)，旨在利用政府、社會組織、企業(yè)等各種社會資源為居家老人提供生活照料、醫(yī)療保健、文體娛樂等全方位的服務(wù)，提高養(yǎng)老質(zhì)量和水平，讓全社會共享改革開放的成果。目前，河北省社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施還不能滿足老年人群的需要，政府在加緊建設(shè)的同時，還應(yīng)深度整合現(xiàn)有社區(qū)各種資源，以便減少服務(wù)的生產(chǎn)成本。

首先，做好城鎮(zhèn)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施摸底清查工作。各地應(yīng)由民政部門牽頭，聯(lián)合住房城鄉(xiāng)建設(shè)、國土資源、財政等相關(guān)部門，對已建成居?。ㄐ。﹨^(qū)配建社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的情況進(jìn)行全面的清理檢查，摸清服務(wù)設(shè)施供給狀況。

其次，圍繞“步行10分鐘”服務(wù)圈，整合社區(qū)為老服務(wù)資源。各市（縣）政府要統(tǒng)一規(guī)劃、協(xié)調(diào)，將機(jī)關(guān)、學(xué)校等文化娛樂、就餐資源，社區(qū)衛(wèi)生院的醫(yī)療保健資源，納入居家養(yǎng)老服務(wù)范疇，并明確服務(wù)規(guī)范，以彌補(bǔ)老舊社區(qū)為老服務(wù)配建設(shè)施的不足。

第三，繼續(xù)加強(qiáng)養(yǎng)老服務(wù)中心居家養(yǎng)老呼叫服務(wù)網(wǎng)絡(luò)平臺建設(shè)。建立健全社區(qū)居委會、老年人、困難群眾、志愿者、社會組織、加盟服務(wù)企業(yè)等數(shù)據(jù)庫，加強(qiáng)數(shù)據(jù)庫管理。利用中心服務(wù)平臺廣泛吸納志愿服務(wù)隊伍、各類服務(wù)企業(yè)、社會組織，與醫(yī)院、醫(yī)療救助機(jī)構(gòu)等建立網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系，形成助醫(yī)、助餐、助浴、助潔、助急、助困、助學(xué)、助樂、助游、助聊等功能齊全的上門服務(wù)體系，在市民需求和社會服務(wù)者之間架起一座橋梁，以優(yōu)質(zhì)、便捷的服務(wù)吸引轄區(qū)更多老年人成為中心呼叫服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的用戶。

（二）壯大養(yǎng)老服務(wù)志愿者隊伍

志愿服務(wù)是居家養(yǎng)老服務(wù)不可或缺的力量，特別是在未富先老的中國，志愿服務(wù)的大力參與能夠保障低收入者、困難群體得到更多的居家養(yǎng)老服務(wù)，更好地滿足他們的居家養(yǎng)老需求。河北省是人口大省，但還不是志愿服務(wù)的大省。應(yīng)該千方百計利用好人口優(yōu)勢，以大規(guī)模的志愿服務(wù)來彌補(bǔ)政府財力薄弱、居民平均收入較低的劣勢，提高本省居民居家養(yǎng)老生活整體水平。

1.加強(qiáng)為老服務(wù)志愿者組織建設(shè)。各地宣傳部門要切實做好宣傳、組織工作，依靠地方工會組織、行業(yè)協(xié)會、社團(tuán)做好志愿服務(wù)者的動員、登記、注冊工作，建立起覆蓋機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、轄區(qū)大中專院校、居民社區(qū)，包括黨員干部、工人、青年學(xué)生、社區(qū)健康居民等所有人群在內(nèi)的為老服務(wù)志愿大軍，并根據(jù)志愿服務(wù)者的專長組成醫(yī)療保健、法律維權(quán)、文體健身、親情陪伴、護(hù)理照料等各種志愿服務(wù)隊伍，按照社區(qū)老年人需求開展各類專項服務(wù)。

2.建立健全為老志愿服務(wù)激勵機(jī)制。志愿服務(wù)精神是可以被激勵、強(qiáng)化的。恰當(dāng)?shù)募顧C(jī)制不僅不違背奉獻(xiàn)精神，而且是對志愿者志愿服務(wù)行為的認(rèn)可、鼓勵，能夠?qū)χ驹阜?wù)產(chǎn)生引導(dǎo)作用，確保志愿服務(wù)長效發(fā)展。在加拿大，是否參與志愿服務(wù)是青少年入學(xué)、成年人工作錄用的重要參考標(biāo)準(zhǔn)；近年來國內(nèi)一些地方也推出了“時間銀行”的做法激勵為老志愿服務(wù)行為。上述做法都值得借鑒，河北省應(yīng)該盡快研究制定相應(yīng)的政策、具體措施，大力推廣，讓志愿服務(wù)成為我省居家養(yǎng)老服務(wù)服務(wù)體系長期而穩(wěn)定的重要力量。

（三）大力培育居家養(yǎng)老服務(wù)市場

1.提高養(yǎng)老消費支付能力，改善居家養(yǎng)老服務(wù)市場規(guī)模。提高老年人經(jīng)濟(jì)能力是改善居家養(yǎng)老服務(wù)需求、促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)市場發(fā)展的根本。從近期來看，我省應(yīng)積極調(diào)整財政支出結(jié)構(gòu)，繼續(xù)加大政府購買養(yǎng)老服務(wù)的規(guī)模，根據(jù)社區(qū)三無、殘疾等特殊老年人養(yǎng)老實際需求，適度提高居家養(yǎng)老服務(wù)政府補(bǔ)貼水平，擴(kuò)大政府補(bǔ)貼范圍；從長遠(yuǎn)來看，還要積極建立發(fā)展長期護(hù)理保險制度。長期護(hù)理保險已成為世界各國老年人長期護(hù)理制度建設(shè)的主要內(nèi)容，它有效解決了失能老人長期護(hù)理保障問題。盡管長期護(hù)理保險在我國的發(fā)展還有很多困難，但著眼未來，立足長遠(yuǎn)，必須迎難而上。為了滿足不同收入人群多種層次老年長期護(hù)理的需要，我們應(yīng)借鑒德國做法，盡快建立起強(qiáng)制型長期護(hù)理保險（社會保險）與補(bǔ)充護(hù)理保險（商業(yè)保險）相結(jié)合的長期護(hù)理保險制度。這既可緩解醫(yī)療機(jī)構(gòu)被當(dāng)做長期護(hù)理場所而帶來的醫(yī)療資源緊張，又能減輕政府和家庭長期護(hù)理負(fù)擔(dān)，還能帶動老年人長期護(hù)理市場的發(fā)展，可謂一舉多得。

2.著力培育居家養(yǎng)老服務(wù)供給主體。養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)可以微利，但做成純慈善不現(xiàn)實。鑒于居家養(yǎng)老服務(wù)市場剛剛起步，政府應(yīng)做好市場調(diào)研工作，針對養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的現(xiàn)實困難和問題，在現(xiàn)有政策基礎(chǔ)上繼續(xù)研究、完善，以恰當(dāng)?shù)姆龀终吖膭钐幱谑袌鲩_拓階段的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行盈利模式探索，獲得合理的盈利，維持其生存發(fā)展需要。同時，還要給予專職養(yǎng)老社工更多關(guān)注，給他們一定的社會地位；保障養(yǎng)老服務(wù)從業(yè)人員勞動報酬、休息休假和社會保障等權(quán)益的落實，增強(qiáng)職業(yè)吸引力，從而為養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)吸引并留住服務(wù)從業(yè)人員，促進(jìn)該行業(yè)良性循環(huán)發(fā)展。

3.規(guī)范居家養(yǎng)老服務(wù)市場秩序。居家養(yǎng)老服務(wù)市場的規(guī)范化不僅可以保障居家養(yǎng)老服務(wù)的質(zhì)量，而且還會提高居民的信認(rèn)度，促進(jìn)服務(wù)購買行為，擴(kuò)大市場規(guī)模。對老年人和養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)而言可謂“雙贏”。河北省應(yīng)加緊制定居家養(yǎng)老服務(wù)規(guī)范，明確服務(wù)流程和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；盡快建立健全養(yǎng)老服務(wù)糾紛處理機(jī)制、養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)信用評級制度；完善養(yǎng)老服務(wù)定價機(jī)制，進(jìn)一步發(fā)揮市場調(diào)節(jié)作用，讓養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)能夠根據(jù)市場需求自主制定價格?？傊l(fā)揮好政府對居家養(yǎng)老服務(wù)市場的宏觀引導(dǎo)和規(guī)范作用，讓老年人享受到居家養(yǎng)老的樂趣。

4.加大“居家養(yǎng)老”宣傳力度。“居家養(yǎng)老”服務(wù)模式對河北多地來說還屬新生事物，居家養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的發(fā)展還處初創(chuàng)期。各級民政部門、街道辦事處、社區(qū)、運營商等各方面要共同努力，利用電視、報紙等手段，積極做好入戶宣傳，讓更多老年人以及他們的家人了解居家養(yǎng)老惠民政策，了解12349養(yǎng)老便民服務(wù)平臺，讓越來越多的老年人接受“居家養(yǎng)老”的新理念，并加入到這種新型養(yǎng)老方式中來。

【參考文獻(xiàn)】

[1]仝利民.社區(qū)照顧：西方國家老年福利服務(wù)的選擇[J].社會學(xué)與社會工作，2004（04）.

第8篇：社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)盈利模式范文

曾幾何時，在互聯(lián)網(wǎng)金融如火如荼滲透至每個人的生活的時候，保險產(chǎn)品銷售似乎仍依賴傳統(tǒng)的銀保和人渠道，以余額寶為代表的所謂“野蠻人”異軍突起，對包括保險在內(nèi)的傳統(tǒng)金融領(lǐng)地不斷掠奪蠶食。在新金融勢力的挑戰(zhàn)下，金融業(yè)態(tài)伴隨著人們的行為在悄然發(fā)生深刻的變革。當(dāng)余額寶用了半年多時間使天弘增利寶貨幣基金成為中國第一大公募基金時，保險業(yè)的變化微乎其微。

但新華保險以不變應(yīng)萬變的從容淡然處之：董事長康典2014年年初把新華保險所有省級分公司的老總都叫到一起，告誡他們冬天還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有過去，傳統(tǒng)的“打游擊、靠忽悠、輕服務(wù)”的賣保險的業(yè)務(wù)模式必須改變。

面對互聯(lián)網(wǎng)新金融模式的沖擊，康典顯得尤其淡定：“什么叫O2O，有本事你就在online上待著，別offline，只有online沒戲，你得下地，在天上不行，最終你要落地，因為客戶在地上站著。就憑現(xiàn)有的技術(shù)手段你想顛覆？不可能！因此，我的致股東函標(biāo)題就叫‘敬畏傳統(tǒng)，擁抱變化’?！?/p>

康典還糾正了業(yè)界的一個流行觀點，認(rèn)為“保險行業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)化就是將保險在網(wǎng)上銷售”。他坦言，并非所有的產(chǎn)品都適合在網(wǎng)上賣，保險產(chǎn)品就是其中之一。畢竟，保險產(chǎn)品有它的特殊性。

“如今的現(xiàn)實是，大量有知識的年輕人越來越喜歡在網(wǎng)上來完成一些采購、消費行為，并且習(xí)慣于這種消費方式，這是一種全新的變化。但具體像保險產(chǎn)品特別是一些比較復(fù)雜的產(chǎn)品怎么銷售，仍值得探討。如果沒有offline的配合，單純靠online，很難完成得很到位?！笨档淙绱私忉寕鹘y(tǒng)和變化之間的關(guān)系。

養(yǎng)老商業(yè)模式尚不清晰

除了互聯(lián)網(wǎng)金融，發(fā)生變化的還有中國正加速步入老齡化社會的不爭事實。

根據(jù)《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》，到21世紀(jì)中葉，中國老年人口數(shù)量將占全國總?cè)丝诘?/3，為所有發(fā)達(dá)國家老齡人口的總和。巨大的老年人口，為養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)，也是保險業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的一個機(jī)會。

機(jī)會面前人人平等，區(qū)別在于不是人人都能平等地把握機(jī)會。自2013年以來，包括新華保險在內(nèi)的眾多保險企業(yè)都已經(jīng)紛紛在各地競相拿地，涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。但一年后往回看，成熟的養(yǎng)老社區(qū)并不多。面對一個尚未挖掘的大金礦，保險公司幾乎個個都小心翼翼。

問題的癥結(jié)何在？康典給出的答案是：商業(yè)模式不清晰。

康典表示，新華保險為這個事情測算了無數(shù)個模型，設(shè)置了很多參數(shù)在里面一點一條地進(jìn)行測試。這里的核心是，在養(yǎng)老業(yè)務(wù)上設(shè)置一定的固定資產(chǎn)投入，然后和它對應(yīng)的或是租金或是其他收入，如果養(yǎng)老業(yè)務(wù)本身賺錢很難，達(dá)不到我們預(yù)定的投資收益的時候，那么，有沒有其他的辦法可以作為一種附加的收入，最后使得我們這個項目還是可以賺到錢的，起碼不要賠錢，這很關(guān)鍵。幾十億元就算賠百分之一，都不是個小數(shù)目。

對于養(yǎng)老而言，究竟何種商業(yè)模式最合適？康典說，如果養(yǎng)老地產(chǎn)最終走的是一條“掛羊頭賣狗肉”的商品房盈利模式，那肯定長遠(yuǎn)不了。目前，各大保險公司都只是在嘗試，摸著石頭往前走。

以新華保險為例，其已將北京六里橋附近的原公司總部，改造成一棟全新的養(yǎng)老大廈。這棟養(yǎng)老大廈將主打“護(hù)理”概念，專門接待行動不便、需要完全住院的老年人。

康典稱，現(xiàn)在我們想得比較明白了，全護(hù)理這一塊的需求是比較剛性的。上述養(yǎng)老大廈那個樓現(xiàn)在大概只有兩百多套房間，還附帶著一個康復(fù)醫(yī)院，有的老人需要一個功能的康復(fù)和老年病的維持，這需要引進(jìn)國際上一些非常成熟的、前端的管理模式，這樣的結(jié)果是對老人的服務(wù)流程就不一樣了，這個已經(jīng)比較清楚，如果能做好，我們就能在其他城市復(fù)制此種模式。

目前，新華保險的養(yǎng)老業(yè)務(wù)是兩條腿走路：一方面自己掏錢拿地；另一方面，也嘗試分擔(dān)風(fēng)險與其他地產(chǎn)商合作。一旦科學(xué)有效的商業(yè)模式被證明可行，就會迅速鋪開。

康典說，當(dāng)然，新華保險還在探索一些其他的模式，比如跟一些房地產(chǎn)開發(fā)公司合作，你開發(fā)建設(shè)成一個區(qū)域后，我們在這個區(qū)里把一些健康服務(wù)的、老年人生活支持的功能放進(jìn)去，使得小區(qū)里的老人能夠得到服務(wù)。這個模式還在探討階段。

一體核心兩翼齊飛

備受各界關(guān)注的保險版“以房養(yǎng)老”已于7月1日正式啟動試點，然而相關(guān)產(chǎn)品仍未成型，各保險公司也觀望等待，保險公司為何如此謹(jǐn)慎？

康典表示，新華保險對于“以房養(yǎng)老”一事持積極心態(tài)，目前正在研究。“以房養(yǎng)老”涉及壽險行業(yè)以前不太熟悉的一些領(lǐng)域，因而對于這些東西該怎么進(jìn)行技術(shù)上的處理還需要進(jìn)一步研究。

實際上，無論是全護(hù)理模式，還是以房養(yǎng)老模式，抑或其他新的模式，均凸顯出養(yǎng)老在新華保險戰(zhàn)略宏圖中的重要地位，這恰好與新華保險提出的“一體兩翼”的發(fā)展思路相吻合?！耙惑w”是以壽險為核心，“兩翼”則是指養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和健康產(chǎn)業(yè)。

其實，在養(yǎng)老社區(qū)的投資上，新華保險提得比較早，但是推進(jìn)卻比較慢。對此，康典坦言，之所以走得比較慢，主要是因為對壽險參與到養(yǎng)老的模式還沒有看太清楚，而新華保險是希望能夠探索一個純養(yǎng)老的模式，而不是像某些機(jī)構(gòu)以養(yǎng)老的名義去做商業(yè)地產(chǎn)。

近日，保監(jiān)會了首份《中國保險業(yè)社會責(zé)任白皮書》（下稱“白皮書”），《白皮書》預(yù)測，至2020年，僅養(yǎng)老領(lǐng)域，保險業(yè)直接投資規(guī)模預(yù)計最高可達(dá)4500億元，補(bǔ)充養(yǎng)老院床位缺口225萬張，同時可提供100萬個直接就業(yè)崗位，每年為國家增加稅收330億元。

面對巨大的養(yǎng)老市場，保險業(yè)在這方面的布局也在不斷加大。近日，保險業(yè)投資養(yǎng)老社區(qū)再獲進(jìn)展，據(jù)了解，7月9日，中國太平旗下太平養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資有限公司與江蘇省無錫市新區(qū)管委會在無錫簽署太平無錫養(yǎng)老社區(qū)投資協(xié)議，中國太平將在無錫投資建設(shè)該公司的第二個養(yǎng)老社區(qū)項目。

《白皮書》數(shù)據(jù)顯示，截至2013年底，共有5家保險機(jī)構(gòu)投資11個養(yǎng)老社區(qū)項目，占地面積3298畝，計劃投資額達(dá)到163億元。在保險業(yè)投資養(yǎng)老社區(qū)方面進(jìn)展比較快的是合眾人壽和泰康人壽，而中國人壽、中國平安和新華保險等公司雖然都投資了養(yǎng)老社區(qū)，但整體進(jìn)展并不像一些同業(yè)那么快。

康典坦言，新華保險上市時就提出要大力發(fā)展養(yǎng)老險業(yè)務(wù)，但實際推進(jìn)比較慢。推進(jìn)慢的重要原因是壽險參與到養(yǎng)老的模式還沒有看太清楚，養(yǎng)老資金的投入和其他的投入不太一樣，比如搞一個養(yǎng)老園區(qū)，一投就是幾十億元，新華保險是希望能夠探索一個純養(yǎng)老的模式，而不是像某些機(jī)構(gòu)以養(yǎng)老的名義去做商業(yè)地產(chǎn)。在政策和規(guī)則的界限之內(nèi)，新華保險投資養(yǎng)老社區(qū)堅持兩個原則：一是客戶可接受；二是公司可盈利。

據(jù)了解，2012年新華保險啟動了在延慶和密云的兩個養(yǎng)老社區(qū)項目，2014年在海南的養(yǎng)老社區(qū)項目也已啟動。此外，新華保險還在廣東、福建、上海等地進(jìn)行項目調(diào)研。在康典的心目中，穩(wěn)步推進(jìn)比鋪項目更重要，他希望一個養(yǎng)老社區(qū)項目能做到既有客戶需求，又能使公司可持續(xù)經(jīng)營，目標(biāo)是做一個可以復(fù)制的項目。

康典透露，雖然對壽險參與到養(yǎng)老的模式?jīng)]有看得太清楚，但新華保險對全護(hù)理這一領(lǐng)域看得比較明白。因為這一塊的需求比較剛性，特別是現(xiàn)在獨生子女這一代（421家庭），上面有4個老人，甚至是4個老人的上面還有更高齡的老人，即上面有兩層老人。這一代人面對的養(yǎng)老問題非常尖銳，若是這些老人中有一個進(jìn)入到臥床狀態(tài)，或再有一個出現(xiàn)疾病纏身的話，那將是一個“災(zāi)難”。

他認(rèn)為，一般情況下，老人60歲退休到80歲之間應(yīng)該是處在一個相對健康的狀態(tài)，進(jìn)入到80歲以后，這種全護(hù)理就有需求了。

構(gòu)建生命周期全鏈條

健康產(chǎn)業(yè)的投資主要針對生活能自理、對醫(yī)療要求并不大高的老人，比如新華保險在海南開發(fā)的項目，預(yù)計2014年能進(jìn)入銷售，主要針對北方老人在冬天可以到海南換個適宜的居住環(huán)境，再配合一定的醫(yī)療保健服務(wù)?！叭绻Ｄ系捻椖繃L試成功了，我們也希望在廣東、福建的福州、廈門等地進(jìn)行推進(jìn)?！笨档湔f。

2012年，新華保險設(shè)立的武漢、西安健康管理中心率先開業(yè)，這兩家健康管理中心的注冊資本均為2000萬元。

作為新華保險 “一體兩翼”的戰(zhàn)略之一，新華保險是通過專業(yè)公司進(jìn)行健康產(chǎn)業(yè)的投資管理。據(jù)了解，新華保險全資發(fā)起設(shè)立了新華卓越健康投資管理公司，主要從事健康管理、醫(yī)療服務(wù)、護(hù)理服務(wù)、醫(yī)療投資等健康醫(yī)療產(chǎn)業(yè)。目前，新華保險已在武漢、西安、青島、成都、長沙、重慶、寶雞、鄭州、煙臺、合肥、呼和浩特、濟(jì)南等地設(shè)有健康管理中心。

對于健康門診，康典表示，目前的健康管理中心經(jīng)營情況還不錯，新華保險希望一個健康管理中心從開業(yè)到盈利的時間是三年。他透露，目前新華保險的股權(quán)投資主要集中在養(yǎng)老和健康兩個產(chǎn)業(yè)上，其他方面的投資會比較審慎，但并不是完全不做。

而如何服務(wù)客戶全生命周期服務(wù)體系建設(shè)，成為新華保險2014年要解決的課題。

在康典看來，保險業(yè)的發(fā)展離不開宏觀經(jīng)濟(jì)，指望新一屆政府再出臺經(jīng)濟(jì)刺激政策是不可能的，現(xiàn)在的主基調(diào)是調(diào)整和調(diào)控，而且是治理經(jīng)濟(jì)、社會及生態(tài)中的失衡問題，保險業(yè)面臨的挑戰(zhàn)更大。

“有的賭土地，有的賭股票，眼看無法落地就左腳踩右腳，又飛起來了。我們沒那個功夫，就是老老實實從客戶入手，建設(shè)體系，這是基本功。我們要改變作業(yè)模式，從游牧民族向農(nóng)耕民族轉(zhuǎn)變。草吃光了就啃草根，最后變成沙漠，羊也變不成駱駝。典型的‘狗熊掰棒子’，結(jié)果是死路一條。你誤地一晌，地誤你一年。我們要當(dāng)好農(nóng)民，把土地經(jīng)營好，客戶就是我們的土地。”康典的表述十分形象動人。

曾經(jīng)的新華保險滿目瘡痍，人心浮動，業(yè)績不佳，前董事長被抓，公司超過三年無董事會。在“救火隊長”董事長康典的努力下，公司不僅A+H股上市成功，多年的積弊也被一個個化解。

新華保險發(fā)展有三部曲：上市、初步繪制藍(lán)圖、全面推動戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型?？档湟?，2014年是最重要的一年，全生命周期服務(wù)體系要全面推廣到各個渠道，各級機(jī)構(gòu)。

“我們就是腳踏實地，不當(dāng)外星人。沒有地面扎實的基本功，飛起來也得摔下去?！笨档鋺B(tài)度很明確。

服務(wù)客戶全生命周期的目標(biāo)已經(jīng)在逐步推進(jìn)中。除了新華養(yǎng)老管理公司外，新華保險還控股新華卓越健康投資管理有限公司、新華家園尚谷（北京）置業(yè)有限責(zé)任公司、新華家園檀州（北京）置業(yè)有限責(zé)任公司、新華保險武漢門診部有限公司、新華保險西安門診部有限公司等，形成醫(yī)療、養(yǎng)老等涵蓋人的生命周期全鏈條保障服務(wù)。

審慎穩(wěn)健投資為要義

截至2013年底，新華保險總投資收益率為4.8%，凈投資收益率為4.6%，其中四家上市保險公司總投資收益率均站上5%。據(jù)新華保險內(nèi)部人士解釋，新華保險的投資資產(chǎn)規(guī)模中沒有減去回購規(guī)模和相應(yīng)的回購成本，以及投資資產(chǎn)中未剔除應(yīng)計利息。若采用其他幾家保險公司的統(tǒng)一口徑，新華保險的總投資收益將達(dá)到5.23%。

據(jù)保監(jiān)會披露的數(shù)據(jù)，2013年保險全行業(yè)平均投資收益率為5.04%，為四年來最好水平。

“壽險資金對安全性的要求很高，如果單看上市壽險公司的投資表現(xiàn)，新華保險的投資業(yè)績還是不錯的?！笨档浔硎?。

從新華保險的資產(chǎn)配置來看，截至2013年底，債權(quán)型投資占比為55.6%，定期存款占比為29.7%，股權(quán)型投資僅占7.6%等?！靶氯A保險整體投資風(fēng)格一直比較穩(wěn)健，不僅現(xiàn)有的資產(chǎn)配置是穩(wěn)健的，對每一項投資也很穩(wěn)健?！笨档渲赋觥?/p>

新華保險在上市之初就設(shè)立了“以壽險為中心，發(fā)展養(yǎng)老、健康產(chǎn)業(yè)”的戰(zhàn)略，因此股權(quán)方面的投資主要集中在養(yǎng)老、健康兩大產(chǎn)業(yè)?！笆紫纫肭宄氖峭顿Y的目的是什么？是為了戰(zhàn)略布局還是單純?yōu)榱擞?？”康典說，“我們也曾有多種設(shè)想，但除了對養(yǎng)老、健康產(chǎn)業(yè)的投資，其他方面并無明顯動作，因為我們認(rèn)為布局養(yǎng)老、健康產(chǎn)業(yè)更符合公司戰(zhàn)略，能與現(xiàn)有的壽險業(yè)務(wù)形成很好的協(xié)同效應(yīng)。”

康典強(qiáng)調(diào)，新華保險并不排斥創(chuàng)新型的投資渠道。2013年，新華保險委托資產(chǎn)管理公司認(rèn)購基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資計劃和基礎(chǔ)設(shè)施股權(quán)投資計劃共計114億元，但并未主動發(fā)起過相應(yīng)的投資計劃。

“對基建投資，其實我們力圖找到這樣的投資機(jī)會，比如和廣東市政府簽了戰(zhàn)略合作協(xié)議，和北京市也曾做了很多次溝通，我們非?？释軌蛲顿Y一個效益良好、能帶來可接受的回報，同時風(fēng)險不太大的基建投資項目。”康典表示，“可能是因為我們對項目的要求太高了，到現(xiàn)在還在努力尋找。目前，和廣東省政府的合作仍在磋商中?！?/p>

2014年，中國人壽、太平洋保險相繼啟動保險資金市場化委托投資，金額均為200億元，是保險資金引入外部競爭、提升投資收益的創(chuàng)新手段?？档浔硎?，“新華保險亦有此計劃，該計劃是新華資產(chǎn)管理公司提出來的，目前，董事會對委托投資的批準(zhǔn)程序已經(jīng)走完，正在操作過程中?！?/p>

“由于考慮到保險資金對流動性的需求，新華保險對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投資非常審慎，希望能找出可復(fù)制的商業(yè)模式。目前新華保險在股權(quán)投資方面集中于健康和養(yǎng)老領(lǐng)域，同時也在與多個地方積極商討投資城鎮(zhèn)化建設(shè)項目，以尋求可接受的投資效益?！笨档渲赋觥?/p>

康典認(rèn)為，新華保險現(xiàn)有資產(chǎn)配置是穩(wěn)健的，投入到其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)也非常審慎，在股權(quán)投資方面比較大的動作集中于健康和養(yǎng)老兩個領(lǐng)域，因為它們可以與壽險業(yè)產(chǎn)生很強(qiáng)的協(xié)同效應(yīng)。

第9篇：社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)盈利模式范文

1.盈利模式不清，建設(shè)目標(biāo)模糊

以北京為例，全市4000家日間照料中心2/3關(guān)閉。為什么存在這樣的問題？從運營服務(wù)的角度講，一是我國有2億多的老年人，其中年輕老人約占1/3強(qiáng)。這些老人并不需要天天坐著看電視，而是需要小飯桌，需要組織一些活動。二是大部分失能老人不方便去日間照料中心，他們更需要的是上門服務(wù)、陪醫(yī)。這就是日間照料中心很難運營的原因。

2.法規(guī)與設(shè)計存在一定沖突

最近，新的消防法規(guī)從嚴(yán)執(zhí)行，阻礙了機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的建設(shè)，原因是建筑設(shè)計防火規(guī)范當(dāng)中寫到，“老年人活動場所不應(yīng)超過3層”。這里的老年人活動場所指的是老年人的公共活動場所，比如說多功能廳、活動室、餐廳等場所，不應(yīng)該設(shè)置在3層以上，而并沒有說老人住的房間不可以在3層以上。但是消防審批當(dāng)中，因為各個層級的人都不愿意承擔(dān)責(zé)任，所以就從嚴(yán)執(zhí)行，反正說不宜，所以就不批，很多項目因為3層以上有老人住的地方，就都不批。法規(guī)和現(xiàn)實之間的矛盾很大，所以很多項目都被卡住了。

國外對老年人建筑的消防疏散解決方案是宜隔不宜疏，即便老人都住3層以下，也不可能一個一個把老人背下去，發(fā)生了火災(zāi)，靠這種手段是解決不了問題的，所以首先要隔離，讓老人呼吸到新鮮空氣。像日本的房間陽臺是打通的，可以用于火災(zāi)時的疏散，等待救援。還有一個辦法是把公共活動空間的消防門關(guān)上，預(yù)備好供老人生存的食品和飲用水，讓老人在那里等待救援。解決消防疏散問題的方法有很多，并不是不上3層就安全了，應(yīng)該更多地在設(shè)施設(shè)備和空間設(shè)計上進(jìn)行考慮。

二、養(yǎng)老項目創(chuàng)新模式案例――醫(yī)養(yǎng)結(jié)合模式

廣東樂善居頤養(yǎng)院，項目定位是中高端醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型護(hù)理設(shè)施，現(xiàn)在一共住了31人。這個項目跟醫(yī)院建在一起，原來是醫(yī)院的倉庫，現(xiàn)在將其中的三、四兩層改成了老年設(shè)施，一層用作急救中心，實現(xiàn)了醫(yī)養(yǎng)結(jié)合。

由于這是個醫(yī)養(yǎng)結(jié)合項目，所以對醫(yī)這方面也特別的重視。比如說這里面有一些房間是按照醫(yī)療條件改造的，像藥房、診室、護(hù)理站等空間在設(shè)計上就必須要符合醫(yī)療方面的規(guī)范，否則的話報批的時候就批不過。住在這里面的老人就醫(yī)住院很方便，現(xiàn)在是有病的狀態(tài)，這個地方就算醫(yī)院了。如果病好了，就是老人院，老人在這兒不用動，只是換一張卡，是藍(lán)色的時候就是住醫(yī)院，如果是綠色的時候，就是住老人院，床位不用換，醫(yī)生可以上門。而且這個醫(yī)院本來就有醫(yī)生，也可以提供相應(yīng)的診療服務(wù)。這種模式非常受到老人的歡迎，老人可以一會兒處在住院狀態(tài)，享受醫(yī)療保險，一會兒是養(yǎng)老狀態(tài)。這是比較好的結(jié)合方式。

三、養(yǎng)老項目未來發(fā)展趨勢展望

1.發(fā)展社區(qū)復(fù)合型養(yǎng)老設(shè)施

為什么要發(fā)展復(fù)合型養(yǎng)老設(shè)施？因為老人的狀態(tài)不同，要求也不同。如果單做日間照料沒有什么需求，如果單做一個設(shè)施也住不滿，所以復(fù)合型養(yǎng)老設(shè)施最符合要求。在日本也是這樣，他們做的是小規(guī)模多功能的養(yǎng)老設(shè)施。