社區(qū)物管多利益合作分析

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一、研究的背景

社區(qū)是社會的細(xì)胞，因此，構(gòu)建和諧社會的基礎(chǔ)在社區(qū)?？倳浽趯ｎ}研討班上強(qiáng)調(diào)，建設(shè)社會主義和諧社會，“要加強(qiáng)城市基層自治組織建設(shè)，從建設(shè)和諧社區(qū)入手，使社區(qū)在提高居民生活水平和質(zhì)量上發(fā)揮服務(wù)作用”。社會性、公益性和服務(wù)性，物業(yè)服務(wù)的這些特點(diǎn)使其與廣大居民結(jié)成了最廣泛、最直接、最現(xiàn)實的利益關(guān)系，是現(xiàn)實矛盾最聚集的地方，成為社會各界都十分關(guān)注的民生問題。社區(qū)物業(yè)管理是社區(qū)管理的一個縮影，其過程充斥著利益與矛盾。從構(gòu)建和諧社會的角度上來說，及時和妥善解決物業(yè)服務(wù)中出現(xiàn)的某些突出問題，理順物業(yè)管理中有關(guān)組織之間的相互關(guān)系，已成為必須共同面對的社會管理新課題。

二、社區(qū)物業(yè)管理的理論基礎(chǔ)———社區(qū)治理

隨著體制改革逐層推進(jìn)，從政治、經(jīng)濟(jì)體制改革開始，推動了行政、社會管理體制改革。而在社區(qū)出現(xiàn)后，對社區(qū)的管理成為社會管理的一部分。治理一詞最早出現(xiàn)于世界銀行，其后延伸發(fā)展出治理理論，在治理理論傳播到中國后，它對中國社會各個領(lǐng)域產(chǎn)生了重大影響。治理理論認(rèn)為權(quán)利的來源不僅僅是政府，還包括各種社會組織。同時，它強(qiáng)調(diào)通過合作，以期在政府和公民社會形成一個合作網(wǎng)絡(luò)，實現(xiàn)雙贏。在認(rèn)同市場原則、公共利益和社區(qū)的前提下，為滿足社區(qū)需求，各種組織和個人能夠有效供給社區(qū)公共物品來優(yōu)化社區(qū)秩序，這個過程與機(jī)制就是社區(qū)治理。其特點(diǎn)是在網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)組織體系下，由多元主體通過民主協(xié)商來執(zhí)行。

三、社區(qū)物業(yè)管理利益主體分析

利益是人類社會永恒的話題，只要存在人類就會有利益問題，它是人們之間進(jìn)行社會聯(lián)系的根本目的。恩格斯認(rèn)為，每一個社會的經(jīng)濟(jì)關(guān)系首先是作為利益表現(xiàn)出來的。當(dāng)市場逐漸成為社會資源和利益分配的主要機(jī)制后，社會管理的主體需要重新界定，國家和公民社會將面臨著角色的轉(zhuǎn)變。

(一)利益相關(guān)者

1963年，斯坦福大學(xué)的一個研究小組認(rèn)為，沒有利益團(tuán)體的公司就無法生存，這些利益團(tuán)體就是所謂的利益相關(guān)者。企業(yè)如何處理好各種利益相關(guān)者的關(guān)系，將是企業(yè)生存與發(fā)展的關(guān)鍵。假如把利益相關(guān)者的概念引入建設(shè)和諧社會的范疇，那么構(gòu)建和諧社會的本質(zhì)就是處理好所有的社會活動主體及其利益相關(guān)者之間的關(guān)系。而社區(qū)是社會的縮影，社區(qū)利益相關(guān)者是社會利益相關(guān)者的子集。

(二)社區(qū)物業(yè)管理利益主體

隨著體制改革向縱深推進(jìn)，作為社會治理的主體也發(fā)生了變化，由單一化轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣?，即從政府的行政控制轉(zhuǎn)到含政府行政部門、業(yè)委會、物業(yè)管理公司等多主體的民主協(xié)商，這些多元化利益主體涵蓋了政府行政領(lǐng)域、公民社會領(lǐng)域、市場經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。

1.行政管理部門(行政管理層面)

學(xué)者陳慶云對政府利益從政府及其成員雙重角色上進(jìn)行界定，認(rèn)為政府利益是由公共領(lǐng)域的人民利益、政府組織的利益及其成員的個人利益共同構(gòu)成的復(fù)雜綜合體。和諧社區(qū)的建設(shè)，體現(xiàn)在社區(qū)居民生活水平和質(zhì)量、社會穩(wěn)定、安居樂業(yè)的良好環(huán)境等公共領(lǐng)域。由于歷史原因，我國的社會管理一直處在政府管理之下，缺乏社會自主性。政府是房屋所有權(quán)的主體，傳統(tǒng)以“收租養(yǎng)房”行政福利型為主的房屋管理方式，在維系管理成本上給政府帶來沉重的財政負(fù)擔(dān)，同時，福利性的房屋管理缺乏監(jiān)管，使用過程難免出現(xiàn)各種資源浪費(fèi)。再者，由于是政府多部分間的分散管理，協(xié)調(diào)起來難度大，難以提高房屋管理效率，住戶不滿意。實行住房制度改革后，社區(qū)物業(yè)存在多種產(chǎn)權(quán)形態(tài)，既有個人獨(dú)有，又有鄰里共有，以及多方共有和全體共有，而后面三種形態(tài)由于是多元產(chǎn)權(quán)而具有業(yè)主共有領(lǐng)域公共物品的特點(diǎn)。但是，受社區(qū)物業(yè)產(chǎn)權(quán)屬于該社區(qū)有限業(yè)主的限制，這種“公共物品”又與社區(qū)之外公共領(lǐng)域有很大的區(qū)別。不同社區(qū)的業(yè)主、相同社區(qū)的不同業(yè)主對本社區(qū)“公共物品”利益需求呈現(xiàn)多元化，其所要求的服務(wù)也呈多元化，因此，傳統(tǒng)體制下的行政管理一元化結(jié)構(gòu)在社會公平之下無法滿足多樣化的社區(qū)利益群體的需求。從政府行政管理功能的越位、錯位到體制改革后的逐漸歸位，政府在社區(qū)物業(yè)管理的角色也發(fā)生了變化。在市場與社會方面，從對社區(qū)物業(yè)相關(guān)政策與法律的健全，到對社區(qū)的服務(wù)體系的完善，都體現(xiàn)了政府的這一職能。

2.業(yè)主、業(yè)委會(社會管理層面)

社區(qū)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)分為私人領(lǐng)域的個體產(chǎn)權(quán)和公共領(lǐng)域的公共產(chǎn)權(quán)，這種多元化造成物業(yè)管理權(quán)的分散。這種分散的物業(yè)管理權(quán)致使單一的業(yè)主在行使自身的權(quán)力時都會影響到其他業(yè)主，即社區(qū)業(yè)主私人效用最大化的追求必然要受到社區(qū)其他業(yè)主利益的限制，由此形成社區(qū)的共同利益。由于以公共決策來對共同利益訴求的方式不經(jīng)濟(jì)，所以，就用了一種叫“代議制”形式來替代公共決策。在社區(qū)物業(yè)管理中形成的“代議制”機(jī)構(gòu)，我們稱之為業(yè)主大會或業(yè)委會，它通過制定各種規(guī)章制度，以民主形式代表全體業(yè)主行使職權(quán)，包括所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)。因此，它可以對部分業(yè)主影響他人的行為進(jìn)行處分，這在無形當(dāng)中提升了社區(qū)資源的配置。業(yè)主大會和業(yè)主委員會的組建，是我國住宅商品化的產(chǎn)物，同時也是業(yè)主維權(quán)意思的體現(xiàn)，從此廣大業(yè)主有了行使自己業(yè)權(quán)的平臺，并能對所有共有產(chǎn)權(quán)進(jìn)行管理與支配。這種在社區(qū)內(nèi)部形成的組織形式是民主進(jìn)程的一大進(jìn)步，也是走向社區(qū)自治的必由之路?？墒牵瑯I(yè)主大會和業(yè)委會終究是一個松散的群眾自治組織，雖然相關(guān)法律賦予其一些權(quán)利，但是仍沒有足夠的自我約束力和自制力。因此，增強(qiáng)業(yè)主意識可以讓業(yè)主對社區(qū)的認(rèn)同感和歸屬感回歸，同時，把為人公正、樂于奉獻(xiàn)且講究工作方法的業(yè)主選入業(yè)委會，真正賦予業(yè)主委員會以活力。

3.物業(yè)管理公司(市場管理層面)

對社區(qū)業(yè)主而言，業(yè)委會僅是一個抽象概念，不能直接從事企業(yè)的經(jīng)營管理，更何況受到專業(yè)知識與技能的桎梏，因此，社區(qū)物業(yè)只能采取委托物業(yè)管理公司經(jīng)營。這種讓物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離的方式，實現(xiàn)了專業(yè)化分工，進(jìn)而優(yōu)化了資源配置。物業(yè)管理公司作為企業(yè)，具有合法的法人地位，享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任，在物業(yè)管理經(jīng)營活動中具有獨(dú)立性和自主權(quán)。社區(qū)物業(yè)管理通過多樣化的服務(wù)，為業(yè)主創(chuàng)造一個適宜生活工作的人居環(huán)境。它主要通過公共維護(hù)和個性服務(wù)來達(dá)到自己的目標(biāo)，服務(wù)是其本質(zhì)，它在服務(wù)中也與廣大居民結(jié)成了最廣泛、最直接、最現(xiàn)實的利益關(guān)系。物業(yè)企業(yè)這種帶有經(jīng)營性的服務(wù)，是企業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為，因此，物業(yè)企業(yè)要遵循市場規(guī)律，誠實守信，合法經(jīng)營，以獲得業(yè)主的認(rèn)可，實現(xiàn)雙方利益的共贏。

四、社區(qū)物業(yè)管理多元利益主體的缺位分析

社區(qū)物業(yè)管理陷入困境會導(dǎo)致社區(qū)的治理失效，而其最重要的原因是物業(yè)利益主體建構(gòu)上的缺位。

(一)政府行政部門職能缺位

由于社區(qū)物業(yè)管理牽涉到多方利益，必然引發(fā)社會綜合性矛盾，政府行政部門又缺乏必要的整合，沒有理順權(quán)責(zé)關(guān)系，致使職責(zé)交叉、關(guān)系不暢，難以形成社區(qū)治理的合力。主要表現(xiàn)為在物業(yè)管理過程中，行政部門與物業(yè)公司缺乏有力配合，導(dǎo)致在物業(yè)管理領(lǐng)域中出現(xiàn)了權(quán)力真空。上面分析了社區(qū)里的個別業(yè)主為達(dá)到私人效用最大化，存在侵犯了其他業(yè)主或公共領(lǐng)域利益的現(xiàn)象，比如私自搭蓋、違章停車、野蠻裝修等，這些如果沒有行政干預(yù)是很難形成有效治理的。另外，政府行政部門缺乏服務(wù)視角，無法與業(yè)主、物業(yè)公司形成伙伴關(guān)系，共擔(dān)風(fēng)險，同時，相關(guān)部門的立法和政策還不完備，有些甚至處于真空狀態(tài)，無法充分保護(hù)社會成員和經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益。

(二)業(yè)主委員會運(yùn)作上的缺位

業(yè)委會是非營利性的社區(qū)自治組織，由于其成員投入精力有限，業(yè)委會難以發(fā)揮維權(quán)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)作用。首先，業(yè)委會雖然具有一定的機(jī)構(gòu)和財產(chǎn)，但是它不具有法人資格，因此，在法律上它不能作為訴訟主體，無法代表業(yè)主維權(quán);其次，在運(yùn)行上，業(yè)委會制度往往集決策與執(zhí)行一身，可能會有不公平情況產(chǎn)生，缺乏執(zhí)行透明度與有效的監(jiān)督;最后，由于對共有產(chǎn)權(quán)的漠視，共有產(chǎn)權(quán)受損時，業(yè)主與有關(guān)方面缺乏必要的溝通、協(xié)調(diào)。

(三)物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)上的缺位

物業(yè)管理行為不規(guī)范。我國的物業(yè)管理起步晚，物業(yè)管理企業(yè)難以有效規(guī)范，多種管理業(yè)態(tài)并存，這也導(dǎo)致了服務(wù)水平參差不齊，服務(wù)不到位現(xiàn)象較為普遍，給業(yè)主的權(quán)益造成很大的損害。有一些物業(yè)公司在取得物業(yè)管理權(quán)后，沒有按照合同認(rèn)真提供物業(yè)服務(wù)，擅自降低服務(wù)等級，減少服務(wù)項目，降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和要求;有的公司甚至連清潔、保安工作都不能做好;對公共設(shè)施的維護(hù)不及時，甚至侵占業(yè)主的共有產(chǎn)權(quán)等。這些都是社區(qū)里物業(yè)企業(yè)與業(yè)主產(chǎn)生矛盾的導(dǎo)火索。從以上主體的缺位分析來看，主要是主體內(nèi)部機(jī)制不完備，引起利益主體提供內(nèi)容與獲取內(nèi)容間利益的不均衡，而衡量現(xiàn)代社會是否和諧的“風(fēng)向標(biāo)”是利益均衡。

五、社區(qū)物業(yè)管理的主體合作模式

社區(qū)物業(yè)的利益均衡就是盡可能地協(xié)調(diào)好社區(qū)物業(yè)利益主體間的矛盾關(guān)系，通過完善社區(qū)物業(yè)管理利益不同主體內(nèi)部治理，在不同層面形成其間的合作模式，把社區(qū)利益沖突降到最低限度。

(一)完善不同利益主體內(nèi)部治理

第一，提升政府治理水平。首先，政府行政部門應(yīng)確保制定公共政策的公開、透明，提高政府在社會立法、行業(yè)立法水平。其次，政府在轉(zhuǎn)換角色后應(yīng)盡快轉(zhuǎn)變觀念，增強(qiáng)服務(wù)意識，提升服務(wù)水平;第三，政府部門要將失常利益降到最低。所謂的失常利益，學(xué)者陳慶云認(rèn)為它是政府中組織和個人為滿足自身過度膨脹的利益需求，而形成畸形的組織利益與個人利益，典型的表現(xiàn)是組合腐敗，這削弱了社會福利。

第二，健全業(yè)委會的運(yùn)作機(jī)制。首先，完善業(yè)委會的選舉制度。要充分發(fā)揚(yáng)民主，讓業(yè)主們加深彼此之間的了解，如愿選擇所需要的業(yè)主委員會成員;其次，明晰業(yè)主委員會的責(zé)權(quán)利。業(yè)委會的工作與業(yè)主的利益息息相關(guān)，雖然業(yè)委會是一個自治組織，但是要充分利用法律賦予的權(quán)利，保障業(yè)主們的利益;再次，完善業(yè)委會的議事制度。定期召開相關(guān)會議，了解各方面運(yùn)行狀況，做出最佳決策;最后，自覺接受各方面的監(jiān)督與指導(dǎo)。

第三，建立現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營機(jī)制。首先，社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)管理思路必須清晰、市場意識強(qiáng)烈，明確服務(wù)對象是業(yè)主。對位服務(wù)思想要牢固，力爭服務(wù)質(zhì)量上水平、提層次;其次，企業(yè)應(yīng)清楚成本概念，完全按照“獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自我運(yùn)轉(zhuǎn)、自我發(fā)展”的方式進(jìn)行;最后，企業(yè)必須有靈活的機(jī)制，牢記優(yōu)勝劣汰的市場法則，運(yùn)用市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律形成有利于自身發(fā)展的競爭機(jī)制。

(二)利益主體間的合作模式

政府、市場、社會各自具有不同的角色，承擔(dān)不同的功能。要建立和健全多元利益主體共同參與的社區(qū)物業(yè)管理體系，在完善利益主體內(nèi)部治理基礎(chǔ)上，需要厘清各利益主體的利益邊界，建立互信，達(dá)成利益各方的良好合作并形成互補(bǔ)。歸位于公共利益獲取的政府行政部門，在業(yè)主利益范圍內(nèi)即業(yè)主共有領(lǐng)域內(nèi)提供社會管理和公共服務(wù)。政府做了市場與社會暫時無法做到的事，這是政府和社會融合的一個體現(xiàn)。比如，政府對業(yè)委會的培育和扶持，其最終目的是實現(xiàn)社區(qū)自治。又比如，一系列與生育、撫養(yǎng)、健康和教育有關(guān)的廣泛的社會權(quán)利緊密關(guān)聯(lián)。當(dāng)然，國家對業(yè)主共有領(lǐng)域的融入行為是受到限定的，即政府行為被限定在公共監(jiān)督及相應(yīng)的法律框架之下。所以，業(yè)主要明了政府對社區(qū)的融入是社會進(jìn)程的結(jié)果，而不是民主的倒退。因此，在社區(qū)自治還不成熟的情況下，業(yè)主在社區(qū)管理時要體現(xiàn)民主治理、參與合作的理念。而當(dāng)市場成熟后，應(yīng)該完全由市場主導(dǎo)，政府所要做的就是為社區(qū)物業(yè)管理改革構(gòu)建制度框架。物業(yè)企業(yè)雖然在資源配置和競爭效率方面有其優(yōu)勢地位，但是市場會因各種原因?qū)е率ъ`。根據(jù)經(jīng)濟(jì)人假設(shè)，物業(yè)企業(yè)作為法人，它在施行物業(yè)管理時也在追求利益的最大化，而這點(diǎn)又與物業(yè)的社會性、公益性和服務(wù)性特點(diǎn)相悖。因此，把握物業(yè)企業(yè)的自由度，需要政府的干預(yù)，最直接的形式就是稅收和福利，這就是政府在公共領(lǐng)域的利益實現(xiàn)途徑。但是，這又要防止物業(yè)企業(yè)為追求高額利潤通過其他渠道將損失轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主，如何保證業(yè)主利益不受損而又讓物業(yè)企業(yè)有利可圖，政府需要通過精細(xì)的調(diào)研來做出高明的決策。比如，定價機(jī)制。同時，為了保證物業(yè)企業(yè)的合法地位和投入競爭的積極性，政府可以通過相關(guān)法律和財政政策的刺激得以實現(xiàn)。這一過程，也體現(xiàn)了互惠與合作。社區(qū)治理主要是在物業(yè)企業(yè)與業(yè)主的共建過程中得以形成，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的關(guān)系主要靠契約來維系，其中市場作為利益協(xié)調(diào)的主體，而當(dāng)市場失靈時政府介入市場領(lǐng)域進(jìn)行調(diào)控。但是，由于政府和物業(yè)企業(yè)均存在自身難以抑制的問題，即在二者的作用下，社會利益沖突仍舊難以得到協(xié)調(diào)，甚至反倒成為制造社會矛盾的來源。這時，作為社區(qū)物業(yè)的業(yè)主或業(yè)委會就要積極承擔(dān)起社會管理和公共服務(wù)職能，發(fā)揮其自身機(jī)制的優(yōu)勢，這一過程也是業(yè)主或業(yè)委會不斷的成長與發(fā)展來實現(xiàn)自我救贖的過程。當(dāng)然，社區(qū)業(yè)委會的治理，有其強(qiáng)烈的政治需求和政治背景，它通過一個非政治、非市場領(lǐng)域來推動社會發(fā)展，并與市場、政府形成合作互動關(guān)系。

六總結(jié)

社區(qū)物業(yè)管理是構(gòu)建和諧社區(qū)的重要組成部分，其模式改革牽涉面廣、體系龐大，需要政府、社會、市場三方共同努力。隨著體制改革的深化，社區(qū)物業(yè)管理的模式也會起重大變化，因此，需要在具體可操作層面上對模式加以評估，讓社區(qū)物業(yè)管理獲得不斷完善，加速社區(qū)自治進(jìn)程。