房地產(chǎn)宏觀政策精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)宏觀政策范文

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控政策；評價(jià)；優(yōu)化

中圖分類號(hào)：F293.31文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1003-7217（2013）05-0101-06

一、引言與文獻(xiàn)綜述

我國近幾年頒布的房地產(chǎn)宏觀政策的重點(diǎn)在于控制投機(jī)投資性需求，兼顧保障性住房政策，欲從供需角度控制房價(jià)。具體的措施也更加多元化，行政手段和稅收政策也逐漸成為調(diào)控的重要方式?；仡櫧┠甑姆康禺a(chǎn)市場走勢，雖然國家和地方陸續(xù)出臺(tái)政策對房價(jià)進(jìn)行遏制，但從整體上來看，其依然呈現(xiàn)上升趨勢。我國的房地產(chǎn)市場陷入了“越調(diào)越漲”的怪圈，這種怪圈以“調(diào)控—觀望—反彈”的形式出現(xiàn)，房地產(chǎn)市場中也頻繁出現(xiàn)“上有政策，下有對策”的情形，房地產(chǎn)市場中不規(guī)范或不合法的購房行為屢禁不止，這些與房地產(chǎn)行業(yè)緊密相關(guān)的情況單是通過房價(jià)的走勢是無法看出的。因此，從實(shí)際情況出發(fā)，利用科學(xué)的方法得到客觀、綜合的量化評價(jià)結(jié)果，為政府提供參考尤為重要。

當(dāng)前房地產(chǎn)政策主要集中在土地政策、保障房政策、稅收政策、信貸政策等方面。Lastrapes（2002）對美國的研究表明貨幣供給量的增加會(huì)導(dǎo)致住房價(jià)格和住房銷售量的上升[1]；Jane Dokko（2009）、Goodhart等（2008）對17個(gè)發(fā)達(dá)國家的研究更是表明寬松的貨幣政策導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲[2，3]；Collyns等（2001）、Davis等（2004）以及Iacoviello等（2008）分別對東亞國家、17個(gè)發(fā)達(dá)國家和歐洲四國的研究表明銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格呈正相關(guān)[4-6] ，然而Gerlach等（2005）對香港數(shù)據(jù)的研究卻發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)影響銀行信貸，而銀行信貸不影響房地產(chǎn)價(jià)格[7] 。在國內(nèi)，安輝、王瑞東（2013）研究結(jié)果表明土地政策和保障房政策對房地產(chǎn)價(jià)格的影響雖然存在一定時(shí)滯，但對房地產(chǎn)價(jià)格的影響是長期的且效果明顯；貨幣政策和信貸政策對房地產(chǎn)價(jià)格的影響相對較小，存款準(zhǔn)備金率的調(diào)整是最有效的貨幣政策工具[8]。王滿銀等（2012）認(rèn)為加快推行房產(chǎn)稅為主的財(cái)政政策、逐步制定城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場一體化的土地供應(yīng)政策以及加快推行利率市場化的貨幣政策應(yīng)成為未來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的著力點(diǎn)[9]。王松濤（2011）研究發(fā)現(xiàn)全國性政策工具對重點(diǎn)城市住房價(jià)格產(chǎn)生了顯著的長短期干預(yù)效果，但全國性政策工具對不同城市的作用力度有顯著差異，表現(xiàn)為對二線城市房價(jià)的抑制作用明顯高于一線城市[10]。張永岳等（2010）以上海為例，研究表明我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策仍存在短期性、相機(jī)性、非均衡性等問題[11]。

總結(jié)上述文獻(xiàn)的研究內(nèi)容可以發(fā)現(xiàn)，學(xué)者對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的效果評價(jià)主要是探討房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)價(jià)格的影響，而針對城市購房群體對市場的感知涉及較少。因此，本文將基于武漢市購房群體感知調(diào)查，對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的實(shí)施效果進(jìn)行評價(jià)分析，結(jié)合我國當(dāng)前新型城鎮(zhèn)化的要求，提出政策優(yōu)化措施。

二、模型的選擇與原理分析

（一）方法的可行性

模糊綜合評價(jià)是對受多種因素影響的事物做出全面評價(jià)的一種十分有效的多因素決策方法，其特點(diǎn)是評價(jià)結(jié)果不是絕對的肯定或否定，而是以一個(gè)模糊集合來表示。房地產(chǎn)宏觀政策的效果具有模糊特征，具體表現(xiàn)為以下四個(gè)方面：

1.評價(jià)因素的多樣性。

要評價(jià)目前房地產(chǎn)宏觀政策的實(shí)施對房地產(chǎn)市場的影響效果，就要考慮多方面的因素，如直接反映各種政策實(shí)施效果的指標(biāo)以及從購房者角度間接反映政策實(shí)施效果的指標(biāo)。

2.評價(jià)因素的模糊性。

政策評價(jià)的效果往往具有模糊性，其程度很難以具體的數(shù)值來表示，并且其分界線也十分模糊。

3.政策實(shí)施效果的判斷差異性。

由于政策實(shí)施效果是由購房群體各自依據(jù)自己所感受到的情況所作出的評價(jià)，這就使得評價(jià)本身具有明顯的主觀差異性，因而不同的評價(jià)者會(huì)對當(dāng)下政策實(shí)施效果做出不同乃至相反的評價(jià)。

4.評判主體的復(fù)雜性。

由于評判的主體是購房群體，其中每個(gè)人的購房能力、購房意愿、購房目的等個(gè)人情 況有所不同，影響其評價(jià)結(jié)果的因素也各不相同，這便是評判主體的內(nèi)部復(fù)雜性。

基于以上特征和已有的文獻(xiàn)研究，本文認(rèn)為采用模糊綜合評判法，可以對目前宏觀政策的實(shí)施效果做出較為綜合、客觀的評價(jià)。在此研究中，所采用的數(shù)據(jù)并未按傳統(tǒng)的專家評分結(jié)果作為分析依據(jù)，而認(rèn)為購房群體是政策效果的直接感受者，他們的評價(jià)更能反映現(xiàn)實(shí)政策的實(shí)施情況，具體采用問卷調(diào)查的方法，通過對武漢市購房群體的問卷調(diào)查，收集數(shù)據(jù)，分析得到武漢市民目前擁有房產(chǎn)基本情況以及對于政府宏觀調(diào)控政策的評價(jià)結(jié)果。

（二）宏觀調(diào)控政策實(shí)施效果評價(jià)指標(biāo)體系

1.確定評價(jià)因素集。

由于房地產(chǎn)既是生活必需品，也是投資品。當(dāng)購房者對市場的感知趨于一致時(shí)，將會(huì)產(chǎn)生群體行為。因此，本文設(shè)置購房群體的購房條件、各類政策的影響程度和政策實(shí)施綜合效應(yīng)一級(jí)指標(biāo)。

（1）購房群體條件。

房價(jià)收入比（U1）：住房價(jià)格是評價(jià)目前房地產(chǎn)市場狀態(tài)的關(guān)鍵指標(biāo)，也是反應(yīng)政策實(shí)施效果的直接表現(xiàn)。但由于各地區(qū)的居民收入、消費(fèi)、個(gè)人思想等情況的差異，無法使用一個(gè)絕對的數(shù)值來衡量房價(jià)的高低。考慮到上述問題，房價(jià)收入比作為國際上普遍認(rèn)可的衡量房地產(chǎn)泡沫的重要指標(biāo)，能更加準(zhǔn)確的評估目前房地產(chǎn)市場中房價(jià)存在的合理性和當(dāng)下政策實(shí)施的有效性。在國際上房價(jià)收入比計(jì)算是以住宅套價(jià)的中值，除以家庭年收入的中值，但因其評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)據(jù)獲取不適用于我國。在本文中，結(jié)合調(diào)查數(shù)據(jù)，定義房價(jià)收入比=（人均住房面積×平均住房價(jià)格）/人均年收入①，越大則表明房價(jià)調(diào)控效果越不佳。

意愿強(qiáng)度（U2）：目前住房價(jià)格持續(xù)高漲，很大程度上是由于存在大量的房地產(chǎn)投機(jī)、投資者造成的。當(dāng)部分人認(rèn)為投資房地產(chǎn)存在較大增值空間時(shí)，便會(huì)大量購入，轉(zhuǎn)手高價(jià)賣出，以此來抬高價(jià)格。因此，若房地產(chǎn)市場仍存在大量這種情況，可認(rèn)為是目前的出臺(tái)的政策并未起到較好的引導(dǎo)作用。該指標(biāo)表示在已有房產(chǎn)的情況下，居民購房投資意愿越強(qiáng)，則表示居民越看好房價(jià)會(huì)上漲，間接表明穩(wěn)定房價(jià)政策實(shí)施效果不佳。

（2）各類政策的影響程度。

限購政策的實(shí)施效果（U3）：“限購令”是當(dāng)前國家進(jìn)行房價(jià)調(diào)控的主要行政手段，其運(yùn)行的基本原理是從供需的角度出發(fā)，減少投機(jī)投資性購房的需求，以保障剛性購房需求。住房是一種特殊商品，它不僅具有外部性，而且具有準(zhǔn)公共物品的屬性，市場機(jī)制不能解決其外部性、壟斷、公共物品和收入分配提供等問題，因此政府出臺(tái)相關(guān)條例對房地產(chǎn)市場進(jìn)行干預(yù)，具有一定的合理性和有效性。但由于受到中國傳統(tǒng)思想的影響，我國的住房供需關(guān)系往往不滿足一般市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律。因此，限購政策的實(shí)施效果應(yīng)考慮到居民在購房決策中對該政策的影響感知程度，居民受到限購政策的影響程度越高，則表示該政策有效性越高。

土地政策的實(shí)施效果（U4）：土地是房地產(chǎn)依托的根基，不僅表現(xiàn)在其獲得成本將直接影響房地產(chǎn)的價(jià)格，并且土地問責(zé)、土地出讓改革、土地市場“國五條”、閑置土地處置辦法等一系列土地政策，使得土地閑置、“地王”、違法用地等現(xiàn)象得到遏制，是樓市調(diào)控政策的強(qiáng)有力工具。由于征地、土地結(jié)構(gòu)優(yōu)化、城市化建設(shè)的不斷推進(jìn)，2012年，國土資源部更加強(qiáng)調(diào)了土地政策實(shí)施中的民生問題，所以，在衡量土地政策對房地產(chǎn)市場的影響效果時(shí)，選擇居民評價(jià)結(jié)果作為該項(xiàng)指標(biāo)的依據(jù)。

保障性住房政策的實(shí)施效果（U5）：目前，建立一整套完善的保障性住房管理機(jī)制，是我國宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容之一，它既可以防止商品住房價(jià)格過快上漲，也可以保障弱勢公民的基本居住權(quán)利[18]。建立健全的保障房制度是政府民生工作的重要內(nèi)容，政府曾進(jìn)行多次強(qiáng)調(diào)，但其內(nèi)部仍存在不少問題，經(jīng)濟(jì)適用房作為保障性住房體系中的主要部分，其相關(guān)政策的執(zhí)行實(shí)施效果能夠有代表性地反映出整體情況。因此，了解民眾對經(jīng)濟(jì)適用房的普及程度和效果的評價(jià)，對保障房制度的完善有重要意義。

貨幣政策的實(shí)施效果 （U6）：房地產(chǎn)不僅具有消費(fèi)品屬性，而且具有資產(chǎn)屬性，因此其受貨幣政策變化的影響較為敏感。2012年，央行多次降準(zhǔn)降息，貨幣政策已成為政府調(diào)控房價(jià)的重要手段。貨幣政策對房地產(chǎn)市場的影響不僅體現(xiàn)在對企業(yè)融資方面，對于購房群體的購房決策十分明顯，近三年來，房價(jià)隨貨幣政策波動(dòng)明顯體現(xiàn)了其中的密切聯(lián)系。從購房群體角度了解其對銀行改變貸利率的受影響程度，可以反映該類政策實(shí)施的效果。

（3）政策實(shí)施綜合效應(yīng)。

房地產(chǎn)市場的規(guī)范化程度（U7）：房地產(chǎn)行業(yè)投資大、周期長，涉及的環(huán)節(jié)多，情況復(fù)雜，房地產(chǎn)市場不規(guī)范的狀況依然存在，部分企業(yè)誠信度差、管理水平低，不嚴(yán)格遵守建設(shè)程序、不按時(shí)開竣工、虛假廣告、違規(guī)銷售、捂盤惜售、囤積房源、惡意炒作、哄抬房價(jià)等問題還時(shí)有發(fā)生，影響了房地產(chǎn)市場規(guī)范化管理。保持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要意義，其市場的規(guī)范化程度是國家對市場監(jiān)管效果的直接體現(xiàn)。消費(fèi)者作為市場中的主要活動(dòng)者，在購房過程中對房地產(chǎn)市場有著直觀的了解，因此，居民對目前房地產(chǎn)市場規(guī)范度的評價(jià)，表明當(dāng)下的房地產(chǎn)市場運(yùn)作現(xiàn)狀，間接體現(xiàn)了宏觀政策對房地產(chǎn)市場的干預(yù)效果。政策實(shí)施情況現(xiàn)狀評價(jià)（U8）：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策中的各類政策并非獨(dú)立起效，而是相互推進(jìn)，共同發(fā)揮作用。自2003年以來，為使房地產(chǎn)市場能健康發(fā)展，國家連續(xù)出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)政策，2005年后，國八條出臺(tái)，使調(diào)控上升到政治高度，出臺(tái)的政策更為多角度、多元化，重視其綜合效應(yīng)。該項(xiàng)指標(biāo)的設(shè)立，可以從民眾角度了解已有政策實(shí)施的綜合效果。預(yù)期房價(jià)趨勢（U9）：政策的出臺(tái)至成效顯現(xiàn)之間需要一定時(shí)間，如2013年，新“國五條”細(xì)則對二手房交易征收差額20%個(gè)稅的規(guī)定，引起了二手房市場的巨大震動(dòng)，全國多個(gè)城市出現(xiàn)了二手房集中過戶的熱潮，但其對房地產(chǎn)市場的長期影響現(xiàn)在尚難定論。而在此之前的指標(biāo)多是針對已產(chǎn)生效果的政策的評價(jià)，并未包括即時(shí)出臺(tái)的政策，結(jié)果存在滯后性。因此，為減少由于宏觀調(diào)控政策的滯后性所造成的影響，設(shè)立了本項(xiàng)指標(biāo)，若調(diào)查者認(rèn)為上漲，則表示居民對當(dāng)前房地產(chǎn)政策不看好，認(rèn)為未來效果不佳，反之則表明居民對現(xiàn)行政策實(shí)施效果有信心。

（三）AHP-模糊綜合評價(jià)模型的計(jì)算結(jié)果

基于以上指標(biāo)的設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)調(diào)查問卷，在武漢市（武昌、漢口和漢陽）共分發(fā)450份問卷，收回448份，回收率達(dá)到99.6%，其中有效問卷436份，有效率達(dá)96.9%，整理結(jié)果見表4。將以上數(shù)據(jù)歸一化處理，得到模糊評判矩陣。

向量的大小反映持有該種評價(jià)態(tài)度的居民比例，其中認(rèn)為目前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策綜合效果較差的居民比重最大，達(dá)到45.6%，對政策實(shí)施的效果較為滿意的居民達(dá)35.42%，認(rèn)為政策實(shí)施的效果一般的居民人數(shù)達(dá)到了18.96%，表明目前我國對于住房價(jià)格的調(diào)控政策的實(shí)施效果仍需加強(qiáng)。

調(diào)查結(jié)果顯示，在限購政策下，居民仍具有較強(qiáng)的購房意愿，41.9%的居民在現(xiàn)有住房條件下仍會(huì)選擇購房，可見，限購政策只能在短期內(nèi)對市場購房需求具有一定的抑制作用；其次，居民認(rèn)為土地政策與房價(jià)上漲關(guān)聯(lián)性較大；而保障房政策由于保障房供給有限，對市場的調(diào)控作用并不明顯；大部分被調(diào)查居民預(yù)期房價(jià)仍會(huì)上漲，市場的規(guī)范程度較低，一部分人認(rèn)為應(yīng)對持有多套房屋的居民征收物業(yè)稅。

三、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策實(shí)施效果分析

中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策類型，概括起來有行政政策、土地政策、貨幣政策、財(cái)政政策等。本文以武漢市房地產(chǎn)市場為例，從房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一般政策工具入手，對主要房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策進(jìn)行解析，并客觀評價(jià)其實(shí)施效果。

（一）行政政策

“限購令”在短期對房地產(chǎn)市場造成了沖擊，但無法長期抑制房價(jià)上漲。根據(jù)對武漢市購房群體的調(diào)查，數(shù)據(jù)顯示有61.6%的居民認(rèn)為限購對其購房決策產(chǎn)生了影響，大部分民眾對限購政策持有肯定態(tài)度。從實(shí)際情況看，武漢市從2011年2月政策頒布至2012年6月，由于存在政策效果滯后效應(yīng)，房價(jià)先升后降，但總體而言，武漢市房價(jià)保持穩(wěn)定。與此同時(shí)，住房銷售面積增加，這意味著投資投機(jī)購房數(shù)下降，具有剛性需求的購房群眾得到滿足。但在2012年下半年，房價(jià)又出現(xiàn)了回升趨勢，其原因在于我國整體的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)處于環(huán)形競爭狀態(tài)，壟斷程度高，市場影響效果有限。調(diào)查結(jié)果也顯示，一部分購房意愿強(qiáng)烈的投資者即使在限購令的情況下，依然會(huì)采取一些不合法的手段來達(dá)到購房的目的，致使“限購令”不能達(dá)到預(yù)期效果。

（二）土地政策

土地供應(yīng)緊缺是目前我國出臺(tái)土地政策需要解決的首要問題。近年來，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展受土地供應(yīng)的影響逐漸增大，其主要原因是國家規(guī)定18億畝耕地紅線控制。土地市場中的存量有限，房地產(chǎn)企業(yè)爭相出高價(jià)來獲得土地，增加了開發(fā)成本。另外，閑置土地得不到利用也是導(dǎo)致土地資源稀缺的原因之一。在農(nóng)村，存在許多無人居住、未回收利用的老舊宅基地；在城市，某些不良開放商則囤地炒地。隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，構(gòu)建城鄉(xiāng)建設(shè)用地一體化的土地供應(yīng)政策成為趨勢。

（三）保障房政策

以經(jīng)濟(jì)適用房為例，經(jīng)濟(jì)適用房政策的普及和流程透明度是阻礙居民選擇申請的主要原因。在符合購買經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)規(guī)定的情況下，本文所調(diào)查人群僅有四成愿意嘗試申請購買，在剩余的六成人群中認(rèn)為申請流程復(fù)雜的人數(shù)占有最大比例，為36%；其次，存在21.3%的居民認(rèn)為申請條件太高，17.4%的居民懷疑存在暗箱操作。

居民的態(tài)度反映出保障性住房制度目前存在一些問題。一是居民對保障性住房的申請、準(zhǔn)入與退出機(jī)制并不了解，具體政策并未普及到位；二是總量不足。相比普通商品房，經(jīng)濟(jì)適用房在住房供應(yīng)中所占比例較低，使得更多買不到經(jīng)濟(jì)適用房的居民不得不轉(zhuǎn)向商品房市場，許多普通居民的利益受損[14]；三是經(jīng)濟(jì)適用房分配機(jī)制尚不完善[15]。審核不透明、監(jiān)管不到位，讓許多想騙購經(jīng)濟(jì)適用房的居民有可乘之機(jī)。近來報(bào)道了許多“開豪車入住經(jīng)濟(jì)適用房”，“二手倒賣經(jīng)濟(jì)適用房”等負(fù)面報(bào)道，也使許多本想申請的民眾對此失去信心；四是經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格低廉。保障性住房開發(fā)嚴(yán)重依賴財(cái)政資金，政府還需劃撥土地，地方財(cái)政從土地中獲得的收益大大降低，最終導(dǎo)致了開發(fā)建設(shè)的保障性住房質(zhì)量不高，區(qū)位不佳，交通不便，部分人因此選擇放棄。

（四）貨幣政策

貨幣政策始終是中央控制房價(jià)以及房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要手段。近年來，中國國民經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，出現(xiàn)了大量的剩余資金，但當(dāng)前國內(nèi)投資市場并不完善，投資渠道十分有限，大量資金流入房地產(chǎn)市場，房價(jià)由此開始上漲。2011年下半年，央行多次上調(diào)準(zhǔn)備金率和利率，我國由穩(wěn)健的貨幣政策轉(zhuǎn)為緊縮的貨幣政策，多數(shù)居民表示購房決策受到了利率變動(dòng)的影響，需求得到有效控制，但供給量并沒有明顯增加甚至有所減少，在此格局下，房價(jià)并沒有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的理性回歸[16]。緊縮的貨幣政策對需求的影響效果不是瞬間產(chǎn)生的，其存在一個(gè)滯后期。并且，有大量研究表明基于需求調(diào)控管理的“抑制需求”政策效果并不樂觀，尤其是被抑制的住房需求在未來會(huì)隨著政策的松動(dòng)而集中釋放，從而進(jìn)一步造成房地產(chǎn)市場的震蕩，影響房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展，近年來利率變動(dòng)后房價(jià)的波動(dòng)變化可以證明這一點(diǎn)[14]。因此，貨幣政策應(yīng)該保持長期穩(wěn)定，變化過快將會(huì)導(dǎo)致市場失去自我調(diào)節(jié)的機(jī)會(huì)。

（五）財(cái)政政策

目前，以征收二手房交易稅來控制房價(jià)在短時(shí)間內(nèi)難以獲得成效?；趯ξ錆h市居民的調(diào)查，沒有住房的人群占比最大，為40.8%，居民的住房問題依然嚴(yán)峻。與之相對應(yīng)的是擁有三套及三套以上房產(chǎn)的武漢市居民比例達(dá)8.7%，對于擁有三套住宅以上的購房人而言，購買住房已不僅僅是為滿足生存或住房環(huán)境改善的需要，更多的是進(jìn)行投資、投機(jī)，從差價(jià)中獲利。從該類人群的所占比例來看，武漢市目前仍有較大的二手房交易市場；從增加住房供給的角度來看，具有很大的優(yōu)勢。圖2居民擁有住房情況

契稅屬于價(jià)外稅收，由買房者根據(jù)成交價(jià)格交納，交易雙方可能會(huì)考慮這種實(shí)際的交易成本。 在賣方市場條件下，由于信息的不對稱、房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)的差異使得買方事實(shí)上處于交易談判中的不利地位， 要想將契稅部分地轉(zhuǎn)嫁給賣方十分困難，在此背景下，若實(shí)行對二手房交易進(jìn)行差額征稅的政策，將會(huì)使得目前擁有多套房的居民停止對其多余房產(chǎn)進(jìn)行交易，或者提高交易價(jià)格以彌補(bǔ)繳稅所帶來的損失[13]。無論是前者還是后者，都將導(dǎo)致武漢市住房供應(yīng)量減少，整體房價(jià)的上升。對二手房交易差額征稅政策雖在一定程度上阻礙了潛在的房地產(chǎn)投資者進(jìn)入市場，達(dá)到使房價(jià)下調(diào)的目的，但另一方面，其對二手房市場的干預(yù)與打壓，使本來買不起新房而寄希望于二手房的購房者更加無所適從，“人人有房住”的目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)。

四、結(jié)論與政策建議

以上研究可知，今后政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)稅收政策在房地產(chǎn)市場中的作用，減輕帶有強(qiáng)制性的行政政策的調(diào)控比重，以促進(jìn)市場積極發(fā)揮自我調(diào)節(jié)作用。在此基礎(chǔ)上，對土地政策進(jìn)行適當(dāng)微調(diào)，并靈活運(yùn)用貨幣政策，以保證房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。

1.結(jié)合城鎮(zhèn)化發(fā)展調(diào)整土地政策。充分協(xié)調(diào)好土地開發(fā)利用，在不逾越18億畝耕地紅線的前提下靈活開發(fā)，構(gòu)建統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場；規(guī)范保障房系統(tǒng)，加強(qiáng)廉租房建設(shè)，為居民提供優(yōu)質(zhì)的住房進(jìn)而緩解商品房供給壓力。

2.強(qiáng)調(diào)稅收手段的應(yīng)用。規(guī)范房產(chǎn)交易過程中的稅收，進(jìn)而鼓勵(lì)交易，活躍市場；新征房屋空置稅，多套房屋持有稅等，提高房屋持有成本，為投機(jī)購房者設(shè)定高門檻，防止囤有一定數(shù)量住房的投資者占用資源。

3.降低強(qiáng)制性行政政策的比重，減少對“限購令”的過分依賴。綜合其他調(diào)控手段如信貸控制等，多管齊下進(jìn)行調(diào)控，更加規(guī)范地完善房地產(chǎn)市場，盡可能地調(diào)動(dòng)房地產(chǎn)市場的自我調(diào)節(jié)能力，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

注釋：

[1]這里的人均住房面積數(shù)據(jù)來自于《政府工作報(bào)告》；平均住房價(jià)格數(shù)據(jù)來自于中國指數(shù)研究院。

[2]RI為平均隨機(jī)一致性指標(biāo)，其值的大小可根據(jù)階數(shù)n查表獲得。

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第2篇：房地產(chǎn)宏觀政策范文

我國的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展已經(jīng)逐漸的趨于理性和成熟了，以往的暴力營銷時(shí)代已經(jīng)過時(shí)了，而面對當(dāng)前日益激烈的市場競爭情況，取得更加可觀的效益，就要改善與當(dāng)今時(shí)展不相適應(yīng)的營銷手段，采取符合時(shí)代特征，具有時(shí)代意義的新型的營銷理念和營銷策略，牢牢的抓住消費(fèi)者的需求，將房地產(chǎn)銷售與勞動(dòng)者的實(shí)際需求緊緊的結(jié)合起來，這樣才能夠幫助房地產(chǎn)行業(yè)解決新時(shí)期的新問題。

一、宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)的影響

第一，在營銷中多以消費(fèi)者為中心。近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，房價(jià)越來越高，雖然拉動(dòng)了我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但實(shí)際上卻給很多消費(fèi)者帶來了很大的困擾。所以，當(dāng)我國的房價(jià)過高時(shí)，國家就要通過一些降溫的政策，如提高稅收，降低貸款等形式進(jìn)行矛盾緩解。而在這種情況下房地產(chǎn)商的經(jīng)濟(jì)獲取只能通過賣房數(shù)量的途徑來實(shí)現(xiàn)，所以房地產(chǎn)公司的銷售政策多會(huì)以消費(fèi)者為中心，投消費(fèi)者所好，為消費(fèi)者提供更多的利益，從而促成房屋銷售。

第二，促使房地產(chǎn)營銷的手段多樣化。我國政府在很多領(lǐng)域都要實(shí)施宏觀調(diào)控的政策，而政府宏觀調(diào)控政策的介入，使房地產(chǎn)商必須要通過自身政策和機(jī)制的轉(zhuǎn)變來實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的獲取，以自己為利益中心的營銷理念已經(jīng)無法適應(yīng)當(dāng)前市場的需求了。因此，在宏觀調(diào)控政策下，房地產(chǎn)企業(yè)必須要轉(zhuǎn)變自身陳舊的營銷理念，建立起以客戶為中心，為客戶服務(wù)的新型的、多樣化的營銷策略，提升自身的銷售業(yè)績，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

二、宏觀調(diào)控政策下房地產(chǎn)營銷的策略

（一）緊跟時(shí)代步伐，創(chuàng)新營銷理念

隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭的不斷激烈，傳統(tǒng)的以產(chǎn)品為銷售核心的單一性的銷售理念已經(jīng)無法適應(yīng)現(xiàn)代社會(huì)的發(fā)展需求了。因此，在宏觀調(diào)控政策下，房地產(chǎn)企業(yè)要將營銷理念向著全面營銷，尤其是以消費(fèi)者為中心的地產(chǎn)營銷方面轉(zhuǎn)變。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了以需求為導(dǎo)向的階段了，在房產(chǎn)銷售過程中既要注重產(chǎn)生的質(zhì)量和價(jià)格，也要保證銷售過程滿足社會(huì)各階層消費(fèi)者的需求，從而提升房產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力[1]。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要充分分析消費(fèi)者的多樣化和差異化需求，以此來幫助消費(fèi)者定位市場、細(xì)化市場，從而提升房地產(chǎn)銷售的業(yè)績和水平。

（二）結(jié)合消費(fèi)者利益，注重體驗(yàn)營銷

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和消費(fèi)者需求的日常多樣化，體驗(yàn)營銷逐漸進(jìn)入了各行各業(yè)中，房地產(chǎn)作為以消費(fèi)者服務(wù)為核心的企業(yè)，也應(yīng)該提高對體驗(yàn)營銷的重視，利用體驗(yàn)營銷的可感知性，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來更多的機(jī)遇和利益。首先，房地產(chǎn)行業(yè)要充分的結(jié)合消費(fèi)者的利益需求，對消費(fèi)者的心理進(jìn)行充分的分析，以滿足消費(fèi)者的預(yù)期需求；其次，體驗(yàn)營銷不是單階段的，而應(yīng)該是全過程的，所以房地產(chǎn)企業(yè)要保證硬件和軟件都符合消費(fèi)者的體驗(yàn)需求和偏好。

（三）提升企業(yè)競爭力，建立自主品牌

品牌是企業(yè)長期經(jīng)營和積累的結(jié)果，也是提高企業(yè)競爭力的重要形式，所以企業(yè)必須要建立自主品牌，并加大品牌的占有率，以此來為企業(yè)創(chuàng)造更多的財(cái)富。

首先，要保持品牌策略的一致性。一個(gè)品牌，尤其是一個(gè)有競爭力的品牌要具有長期一致性的品牌策略，也可以說品牌策略是不能朝令夕改的。因?yàn)槠涫莻鬟_(dá)品牌競爭力和核心力的主要途徑，這樣才能夠強(qiáng)化公眾對品牌形象的認(rèn)識(shí)，從而將自己的品牌特色突顯出來。

其次，開展品牌推廣的活動(dòng)。品牌推廣和促銷活動(dòng)能夠提升品牌的知名度和競爭力，從而使企業(yè)的自主品牌在市場經(jīng)濟(jì)中具有更強(qiáng)的競爭力。

（四）利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，實(shí)施網(wǎng)絡(luò)營銷

信息時(shí)代下，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)逐漸被應(yīng)用到社會(huì)各領(lǐng)域當(dāng)中，房地產(chǎn)行業(yè)的市場營銷也應(yīng)該利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營銷。

首先，建立網(wǎng)絡(luò)資源數(shù)據(jù)庫。信息技術(shù)的發(fā)展，計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)已經(jīng)家喻戶曉了，很多消費(fèi)者為了方便購房，通常會(huì)到網(wǎng)絡(luò)上進(jìn)行提前的了解和選擇。所以，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該建立較為完善的網(wǎng)絡(luò)資源數(shù)據(jù)庫，將潛在的購買者的信息和數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總，為銷售者賣房提供便利，同時(shí)消費(fèi)者也可以通過數(shù)據(jù)庫來了解房屋資源的信息，從而為消費(fèi)者房屋購買提供更多的選擇性[2]。

其次，開展網(wǎng)絡(luò)調(diào)研。計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的應(yīng)用，有利于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)調(diào)研，然后進(jìn)行數(shù)據(jù)信息的反饋，之后借助網(wǎng)絡(luò)調(diào)研，能夠充分的了解消費(fèi)者的需求和喜好，這樣有利于房地產(chǎn)商為消費(fèi)者提供針對性的服務(wù)，也有利于為產(chǎn)品的研發(fā)提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

第3篇：房地產(chǎn)宏觀政策范文

蘇曉婷，女，漢族，安徽人。現(xiàn)為四川大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院2012級(jí)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)專業(yè)的碩士研究生，研究方向?yàn)椋悍康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)。

摘 要：通過對2010年我國房地產(chǎn)限購政策出臺(tái)后所引發(fā)種種問題的分析和研究，得出了雖然“限購令”在控制房價(jià)和抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資等方面有巨大的作用，但其也存在著一些問題。經(jīng)過分析認(rèn)為“限購令”應(yīng)該被其他措施取代，應(yīng)該從根本上尋找徹底解決供求關(guān)系不平衡的方法，進(jìn)而達(dá)到調(diào)控房地產(chǎn)市場目的。

關(guān)鍵詞：限購政策；國十條；投機(jī)性需求

一、 限購政策的出臺(tái)

2010年初，我國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢逐漸向好發(fā)展，房價(jià)暴漲趨勢十分明顯。國務(wù)院在4月17日出臺(tái)了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》（簡稱新“國十條”） ， 從此開啟了2010年樓市調(diào)控的大幕。

4月的新“國十條”進(jìn)行了以下規(guī)定：首先要嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房。商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；其次對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購房套數(shù)。在新“國十條”出臺(tái)后不久， 4月30日北京就出臺(tái)了樓市限購令，規(guī)定了一個(gè)家庭只能新購買一套商品住房。

二、 限購政策的經(jīng)濟(jì)理論基礎(chǔ)——供給、需求理論

供給理論是說明商品本身價(jià)格與其供給量之間關(guān)系的理論。其基本內(nèi)容是：在其他條件不變的情況下，一種商品的供給量與價(jià)格之間成同方向變動(dòng)的關(guān)系，即供給量隨著商品本身價(jià)格的上升而增加，隨商品本身價(jià)格的下降而減少。

需求理論是說明商品本身價(jià)格與其需求量之間關(guān)系的理論。其基本內(nèi)容是：在其他條件不變的情況下，一種商品的需求量與其本身價(jià)格之間成反方向的變動(dòng)，即需求量隨著商品本身價(jià)格的上升而減少，隨商品本身價(jià)格的下降而增加。

供給與需求之間一般存在著以下三種狀態(tài)：第一，供不應(yīng)求。它是指一定時(shí)間內(nèi)，市場上生產(chǎn)部門生產(chǎn)出的商品，也就是提供給人們消費(fèi)的商品總額，小于（落后）人們在這段時(shí)間內(nèi)滿足物質(zhì)資料生活所需要產(chǎn)品的總額；第二，供大于求。就是一定時(shí)間內(nèi)，市場上生產(chǎn)部門生產(chǎn)出的商品，也就是提供給人們消費(fèi)的商品總額，大于（超出）人們在這段時(shí)間內(nèi)滿足物質(zhì)資料生活所需要產(chǎn)品的總額；第三，供求均衡。是指在一定時(shí)間內(nèi)，商品的供給與人們的需求達(dá)到了理想的對等狀態(tài)，即供給剛好滿足需求。這種平衡只是種趨勢，只能是相對的平衡，這需要在嚴(yán)格的假定條件下才能實(shí)現(xiàn)。

限購政策的實(shí)施是在房地產(chǎn)市場供給小于需求的背景下進(jìn)行的，它從需求方面考慮，在不改變或者較小改變房地產(chǎn)供給的情況下，單方面壓制需求。不管是投資投機(jī)需求還是剛性需求，在短期內(nèi)確實(shí)被壓制住使得需求減少。根據(jù)供求理論可以看到，在供給不變的情況下，需求減少，可以使得價(jià)格下降。因此，限購政策在短期內(nèi)確實(shí)可以達(dá)到降低房價(jià)的作用。但是，市場價(jià)格是由供給與需求兩方面共同決定的，單方面壓制需求在長期來看是不可取的，因?yàn)楸欢唐趦?nèi)壓制的需求還是存在的，一旦被釋放出現(xiàn)會(huì)出現(xiàn)反彈。

三、 限購政策的消極后果

第一，造成部分改善型住房需求和剛性需求被限制

限購政策的一個(gè)消極后果就是無形中剝奪了部分群體的改善型住房需求，比如在深圳、北京、上海出臺(tái)的限購政策細(xì)則中就都規(guī)定非本市戶籍居民家庭限購1套住房得情況。這不僅限制了已經(jīng)擁有1套小戶型住房的非本市戶籍居民家庭的升級(jí)置業(yè)需求，也迫使剛性需求者放棄正常過渡時(shí)期的小戶型，在購房時(shí)選擇一步到位。

第二，間接推動(dòng)了部分三、四線城市房價(jià)的上漲。由于限購令目前只在部分房價(jià)過高的城市實(shí)行，所以注定了其不可能將住房投資、投機(jī)力量完全清出住房市場，況且徹底清除投資力量對住房市場的發(fā)展也是不利的，一個(gè)成熟穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場需要有10% 左右的投資性需求支撐。

投資、投機(jī)力量撤離了“熱點(diǎn)”城市以后部分流向三、四線城市的住房市場，部分轉(zhuǎn)向了政策相對寬松的海外地產(chǎn)和其他投資品。流向三、四線城市住房市場的投資、投機(jī)力量不可避免在推高了部分三、四線城市的房價(jià)。

第三，限購政策并未解決房地產(chǎn)市場根本的問題。限購政策的出臺(tái)在短期內(nèi)來看確實(shí)抑制了投機(jī)需求，在一定時(shí)間內(nèi)能夠改變目前的供求關(guān)系，抑制房價(jià)過快上漲，但是這些被抑制的需求是長期存在的，加上我們國家積極推進(jìn)的城市化進(jìn)程，住房的供需矛盾仍將在較長一段時(shí)間內(nèi)存在。限購令并沒有從根本上改變目前的供需矛盾，也不應(yīng)當(dāng)是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要措施，因此政府必須制定相應(yīng)的配套政策，從長期來對房地產(chǎn)市場的供給和需求進(jìn)行調(diào)節(jié)。

四、 小結(jié)

誠然， 從短期看， “限購令”政策確實(shí)能起到了立竿見影的效果。在當(dāng)時(shí)房價(jià)調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期實(shí)行限購政策是很有可以的。但是，限購只能是調(diào)控房價(jià)的輔助手段。在住房供需關(guān)系失衡的時(shí)期，由于短期內(nèi)住房的供給缺乏彈性，只能通過實(shí)行限購來抑制不合理需求，從而實(shí)現(xiàn)短期內(nèi)的供需平衡。

限購政策對于當(dāng)期有降低房價(jià)的作用。如果限購政策在短期內(nèi)取消，則取消限購時(shí)市場會(huì)出現(xiàn)房價(jià)的陡然升高，我們稱之為“報(bào)復(fù)性反彈”。限購是特殊時(shí)期依靠行政指令的特殊調(diào)控手段，長期來看，在摸清房產(chǎn)資產(chǎn)數(shù)量的前提下，可逐步利用稅收、交易頻度規(guī)制、利率與信貸政策等予以替代。由于“報(bào)復(fù)性反彈”的存在，在限購政策取消時(shí)，要采取漸進(jìn)的形式，同時(shí)應(yīng)該輔助于其他有效的政策工具。①

但從根本上說， 僅靠政府干預(yù)扼制房價(jià)效果有限。若要使其發(fā)揮強(qiáng)效，或只有使其常態(tài)化、制度化，但這種強(qiáng)行壓制，又是否切合實(shí)際，又是否對樓市發(fā)展有利。限購只是行政性的短期措施，其深層次的東西是根治不了的。所以，調(diào)控的關(guān)鍵在于供求的平衡，而非抑制需求的限購。因此，限購政策不是長遠(yuǎn)之策，更無法根治頑疾。

例如一些長期從事房地產(chǎn)研究的專業(yè)人士都發(fā)表出自己的觀點(diǎn)，犀利的指出了其中存在的問題。例如深圳中原董事總經(jīng)理李耀智認(rèn)為，如果沒有配套政策，限購反而會(huì)成為市場的巨大隱患。因?yàn)椤跋拶J令”與“限購令”都是將目標(biāo)集中在打壓需求上，在供應(yīng)方面并沒有采取太多的措施。（作者單位：四川大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）

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第4篇：房地產(chǎn)宏觀政策范文

關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控 政策措施房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

Abstract: with the constant introduction of regulatory policy, the national real estate market is gradually mature, the state issued on the real estate macro-control policies have been involved in various aspects, such as administration, finance, law, land policy, financial policy and other aspects. Countries in encouraging and support reasonable housing consumption at the same time, curb speculative buying investment, it would increase the ordinary commercial housing and affordable housing supply, increase of differentiated credit policy enforcement to promote the steady and healthy development of real estate market.

Key words: macro-control policy measures for healthy development of real estate industry.

中圖分類號(hào)：F015文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

一、對近期宏觀調(diào)控政策的概述

近年來國家連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。政策的出臺(tái)，給了市場無限的猜想，更有分析認(rèn)為，上調(diào)針對的目標(biāo)就是房地產(chǎn)市場，屬于密集出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策之一。

國土資源部領(lǐng)導(dǎo)表示，截至目前，全國仍有萬公頃閑置土地，其中54%是政府原因造成的，包括規(guī)劃調(diào)整、土地經(jīng)濟(jì)糾紛造成司法查封等，致使土地不能按期開發(fā)。

銀監(jiān)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)透露，截至目前，房地產(chǎn)的開發(fā)貸款和個(gè)人的住房按揭貸款已經(jīng)占到貸款增量和整個(gè)貸款余額的20﹪左右，銀行業(yè)非常重視個(gè)人按揭貸款當(dāng)中的風(fēng)險(xiǎn)，并采取了一些措施，著重控制第二套以上的帶有投資、投機(jī)性的個(gè)人住房按揭貸款和假按揭貸款當(dāng)中的風(fēng)險(xiǎn)。

二、宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)業(yè)的積極影響

近幾年來，國家對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策出臺(tái)頻率之高，調(diào)控力度之大，都是前所未有的。從實(shí)施效果來看，宏觀調(diào)控政策對促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展產(chǎn)生了積極影響。

（一）信貸比例管理抑制非理性投資

針對房地產(chǎn)局部、結(jié)構(gòu)性問題，央行及時(shí)出臺(tái)各種措施，其本質(zhì)是運(yùn)用選擇性貨幣政策工具——信貸比例管理和質(zhì)量管理方法，來實(shí)現(xiàn)信貸結(jié)構(gòu)規(guī)模調(diào)控和防范金融風(fēng)險(xiǎn)的目的。文件還出臺(tái)了許多限制性條款，如要求“商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳納土地出讓金的貸款”、“只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款”等。

（二）整頓市場秩序提高微觀主體資質(zhì)

從形式上看，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為銀行呆賬、壞賬的增加，但其實(shí)質(zhì)是實(shí)體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了問題。在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)中，資本金是企業(yè)的立業(yè)之本，也是向銀行借款、與銀行共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的基本保證。在我國房地產(chǎn)融資渠道單一的情況下，過度負(fù)債帶來金融風(fēng)險(xiǎn)向銀行的集中，由此引發(fā)的不良資產(chǎn)將直接危及銀行體系的安全。為此，近期國家出臺(tái)了一系列治理整頓措施。

（三）完善了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營

宏觀調(diào)控使房地產(chǎn)的資金成本將更高，房地產(chǎn)業(yè)將更為成熟，更加產(chǎn)業(yè)化。新房貸政策的實(shí)施使房地產(chǎn)業(yè)的重組、并購將趨于增加，房地產(chǎn)業(yè)的集中度有增大的趨勢新房貸政策的實(shí)施過程中，海外實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)將趁機(jī)擴(kuò)大市場份額，市場競爭將更趨激烈。

三、某些調(diào)控政策對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的負(fù)效應(yīng)

（一）、整頓土地市場抑制土地投機(jī)

垂直領(lǐng)導(dǎo)和暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的審批能否從根本上解決土地投機(jī)問題仍值得探討。首先，暫停新增城市建設(shè)用地的審批是一種事后調(diào)節(jié)，是對土地市場不良績效與偏差的一種糾正，卻不能對市場產(chǎn)生前瞻性和預(yù)防性的影響。其次，調(diào)控的效果也十分有限。城市建設(shè)一方面靠外延擴(kuò)張（新增城市建設(shè)用地），另一方面靠利用存量土地。當(dāng)農(nóng)用地轉(zhuǎn)向城市建設(shè)用地更便捷、成本更低廉時(shí)，各級(jí)政府和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都有外延擴(kuò)張的沖動(dòng)，這也是各城市攤大餅式向外擴(kuò)張的原因。當(dāng)外延擴(kuò)張暫時(shí)受阻時(shí)，存量建設(shè)用地就成了“投機(jī)炒作”的香餑餑。土地供給緊縮不僅不能調(diào)控存量建設(shè)地，而且可能會(huì)給消費(fèi)者一種錯(cuò)誤的信號(hào)：土地供給短缺一房屋供給短缺一土地和房屋價(jià)格上揚(yáng)，而消費(fèi)者對未來“房價(jià)會(huì)越來越高”的預(yù)期會(huì)為一些利益集團(tuán)所用，加上媒體的誤導(dǎo)，房地產(chǎn)價(jià)格便真的走高了。

在我國，政府調(diào)控土地市場是為了抑制土地投機(jī)和房地產(chǎn)過熱，但結(jié)果卻為土地投機(jī)帶來了可乘之機(jī)，這值得政策制定者反思。

（二）、我國住房價(jià)格持續(xù)上漲

在國家頒布一系列宏觀調(diào)控政策的基礎(chǔ)上房地產(chǎn)調(diào)控產(chǎn)生了一定的效果，全國大部分地區(qū)房地產(chǎn)的投資扭轉(zhuǎn)了在03、04年幾年高速增長接近30%的態(tài)勢，進(jìn)入了一個(gè)相對平穩(wěn)的增長區(qū)間。06年的時(shí)候，房地產(chǎn)開發(fā)同比增長是21.8%，但住房價(jià)格卻始終居高不下，截止到今房屋銷售價(jià)格仍無明顯下降住房市場價(jià)格整體仍呈現(xiàn)上升趨勢。這在一定程度上反映了住房市場調(diào)控中的實(shí)施力度不夠。

（三）、房地產(chǎn)企業(yè)的壓力

1、由于銀行按揭貸款比例的上升，對炒房族有一定的壓制作用，客戶持幣觀望，價(jià)格上漲緩慢，企業(yè)的銷售和融資都將產(chǎn)生困難；

2、由于個(gè)人購房門檻提高，壓力增大，抑制了一部分的購房需求；且對于房地產(chǎn)中小企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)，銀行貸款審批更為嚴(yán)格，減緩了資金回籠的速度，對該行業(yè)中的中小企業(yè)造成一定的資金壓力；

3、在投資資金鏈方面，資金成本的提高直接影響到企業(yè)的在建工程，無論對銷售利潤和銷售面積都將產(chǎn)生較大的影響。

四、有效促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的建議

（一）從制度安排下手，建立長效機(jī)制

第5篇：房地產(chǎn)宏觀政策范文

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn) 宏觀調(diào)控 交易成本 準(zhǔn)公共產(chǎn)品

我國房地產(chǎn)市場雖經(jīng)一年宏觀調(diào)控，但是整個(gè)市場走向沒有改變，市場房價(jià)仍呈快速上漲勢頭。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2006年第1季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長20.2%，其中商品住宅投資增長23.1%，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)土地面積同比增長53.3%，而70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格則同比上漲5.5%，部分城市上漲幅度在10%以上。在這種形勢下，有必要認(rèn)真審視政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策目標(biāo)，進(jìn)一步明確調(diào)控的依據(jù)和政策邊界，以切實(shí)推進(jìn)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控工作。

一、房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的理論依據(jù)

政府到底為什么要對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，為什么要給居民提供一定的住房保障？從現(xiàn)象上看，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)投資過熱、商品房價(jià)格偏高以及百姓住房困難等都是原因，然而從本質(zhì)上看房地產(chǎn)市場某些內(nèi)在缺陷才是決定性因素，這些因素導(dǎo)致單純依靠市場機(jī)制，無法達(dá)到市場供求均衡，更不能避免出現(xiàn)嚴(yán)重的市場失靈。正因?yàn)槿绱?，從理論上說政府必須通過積極的干預(yù)和調(diào)控，促進(jìn)和保障房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

1.房地產(chǎn)市場具有高交易成本特征，存在投機(jī)炒作問題。與一般商品不同，房地產(chǎn)除了可以滿足居住需要的使用價(jià)值外，還具有較高的投機(jī)炒作價(jià)值。房地產(chǎn)為什么可以用來投機(jī)炒作，對這個(gè)問題有很多種解釋，但歸根結(jié)底在于房地產(chǎn)市場有較高的門檻，具有高交易成本特征。首先，房地產(chǎn)是較為復(fù)雜和特殊的商品，房地產(chǎn)市場的參與者，無論是生產(chǎn)者還是消費(fèi)者，都需要掌握較多的知識(shí)和信息，才能成為理性的市場參與者，才能作出其最優(yōu)決策。現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)的供應(yīng)者與消費(fèi)者之間往往存在嚴(yán)重的信息不對稱，占有更多信息的一方可以利用這種優(yōu)勢攫取更多的利益，這一點(diǎn)在房地產(chǎn)商一方表現(xiàn)得特別突出。其次，與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的土地是稀缺與自然壟斷的，加上房地產(chǎn)開發(fā)資金需要量較大，以至于房地產(chǎn)市場進(jìn)入門檻比較高，難以在短期內(nèi)形成完全競爭市場，進(jìn)而無法保證市場信息是完全的、公開的。雖然房地產(chǎn)市場這種高交易成本特征可以隨著市場的逐漸發(fā)育成熟而有所弱化，但仍然會(huì)一定程度地存在，相應(yīng)地市場投機(jī)炒作問題總是存在，因而依靠市場自身不可能解決投機(jī)炒作問題。

2.房地產(chǎn)具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性，其價(jià)值無法依靠市場完全實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性，有時(shí)也稱作“二重性”、社會(huì)屬性或政策性。一般商品的消費(fèi)可能只給私人帶來收益，而房地產(chǎn)卻不一樣，它的消費(fèi)含有公共利益成分，或者外部效益。比如，居民享有適當(dāng)?shù)淖》坎粌H給居民本人帶來利益，而且會(huì)對周圍環(huán)境，對其他居民帶來益處，包括公共衛(wèi)生、市容環(huán)境、社會(huì)治安等方面的利益。另外，房地產(chǎn)消費(fèi)，特別是居民購房置業(yè)，對增強(qiáng)其對國家及所在城市的歸屬意識(shí)有很大促進(jìn)作用。目前包括美國在內(nèi)的很多西方國家特別采取了鼓勵(lì)居民購房置業(yè)的政策，都存在這方面的動(dòng)機(jī)。就不同檔次的房地產(chǎn)來說，中低檔的普通商品房的公共利益成分所占比重更大，準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性更為突出。不難證明，讓中低收入人士安居樂業(yè)將給社會(huì)帶來的好處，體現(xiàn)出的外部效益是無與倫比的。然而，房地產(chǎn)的準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性所體現(xiàn)的外部效益并不能通過市場機(jī)制來實(shí)現(xiàn)，市場機(jī)制在公共產(chǎn)品供應(yīng)或者說公共價(jià)值的實(shí)現(xiàn)上是失靈的。既然完全由市場機(jī)制調(diào)節(jié)，房地產(chǎn)的一部分價(jià)值得不到實(shí)現(xiàn)，那么房地產(chǎn)市場供應(yīng)將可能相對不足，并且主要體現(xiàn)為普通商品房供應(yīng)相對不足。這時(shí)房地產(chǎn)市場雖然可能會(huì)出現(xiàn)供求均衡，但那并非是與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相協(xié)調(diào)的均衡，不是保證居民充分享受到住房福利的最優(yōu)均衡。

3.房地產(chǎn)具有一定的壟斷性特征，能夠?qū)е率袌龉┣蠼Y(jié)構(gòu)失衡。房地產(chǎn)的供應(yīng)以土地為基礎(chǔ)，而土地具有自然壟斷性特征。任一特定區(qū)位的土地都是稀缺的、不可替代的，其供應(yīng)是有限的。土地的自然壟斷性特征則衍生出了房地產(chǎn)的壟斷性特征。房地產(chǎn)的壟斷性體現(xiàn)為房地產(chǎn)的非同質(zhì)性。在房地產(chǎn)市場上，受區(qū)位因素限制，盡管可以有兩套價(jià)格相同的商品房，但不可能有兩套品質(zhì)完全一樣的商品房。房地產(chǎn)這種非同質(zhì)性使得任何一套商品房都有其惟一性或者說獨(dú)占性特征，使得房地產(chǎn)的供應(yīng)者具備某種程度的壟斷地位。房地產(chǎn)的壟斷性特征最終導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的供求結(jié)構(gòu)失衡。壟斷表面上看是導(dǎo)致高價(jià)格，但價(jià)格不是問題的根本，供求結(jié)構(gòu)失衡才是根本問題。由于中高檔商品房定價(jià)的彈性空間比普通商品房大，可以更好地實(shí)現(xiàn)甚至擴(kuò)張壟斷收益，所以房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)傾向于開發(fā)中高檔商品房。其結(jié)果必然是房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡，房地產(chǎn)市場的這種供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡，根源于土地自然特征及稀缺性特征，是土地的所有權(quán)或使用權(quán)的壟斷引發(fā)的，因而無法靠市場力量來消除。

二、房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的目標(biāo)分類

政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，正是針對房地產(chǎn)市場內(nèi)在缺陷展開的，其總體目標(biāo)就是要消除市場失靈的影響，保障房地產(chǎn)市場的供求均衡和健康發(fā)展，促使其與經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民生活水平提高相協(xié)調(diào)。根據(jù)所針對市場缺陷的不同和政策效應(yīng)大小，政府房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控目標(biāo)可分為投機(jī)抑制目標(biāo)、均衡供應(yīng)目標(biāo)與福利保障目標(biāo)。

1.投機(jī)抑制目標(biāo)。把房地產(chǎn)市場上的投機(jī)活動(dòng)抑制在一定程度之內(nèi)，或者完全遏止投機(jī)行為，是政府房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的最經(jīng)常目標(biāo)。針對房地產(chǎn)市場投機(jī)行為的抑制性政策則是房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控中最常見政策。房地產(chǎn)市場上投機(jī)行為包括商品房的炒作買賣和房地產(chǎn)開發(fā)投資過熱，其共性是沒有正常市場消費(fèi)需求基礎(chǔ)。這些投機(jī)行為的存在，一方面可以給房地產(chǎn)市場集聚更多的資金，增加市場活力；另一方面又可能引發(fā)房地產(chǎn)投資過熱，市場炒作過度，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格偏高，嚴(yán)重時(shí)可能形成影響經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行的房地產(chǎn)泡沫。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場投機(jī)行為存在兩種不同方向的作用，在實(shí)踐中各國政府往往根據(jù)實(shí)際情況，對市場投機(jī)行為有不同的價(jià)值取向和態(tài)度，實(shí)行不同的調(diào)控政策。不過，當(dāng)市場炒作氣氛過于濃厚，房地產(chǎn)泡沫非常明顯時(shí)，各國政府無一例外地會(huì)制訂程度不同的投機(jī)抑制目標(biāo)，采取相應(yīng)宏觀調(diào)控政策。

2.均衡供應(yīng)目標(biāo)。在房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中，投資者對于土地壟斷利潤的追求所導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)問題既包括中高檔商品房供應(yīng)量過大，而普通及低檔商品房供應(yīng)量偏小，也包括房地產(chǎn)商為追求土地壟斷收益，對土地、商品房的囤積所引發(fā)的房地產(chǎn)市場當(dāng)期供應(yīng)相對不足。政府均衡供應(yīng)目標(biāo)就是針這些問題提出來的。政府根據(jù)房地產(chǎn)資源稀缺狀況，特別是土地資源稟賦，結(jié)合經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，確定適當(dāng)?shù)模磁c居民其它方面消費(fèi)水平相協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)供給水平，并通過政策引導(dǎo)予以保障，所實(shí)現(xiàn)的就是房地產(chǎn)市場均衡供應(yīng)目標(biāo)。它包括兩個(gè)層次供求均衡，一是房地產(chǎn)市場供應(yīng)與其它商品的供應(yīng)相對均衡，居民的居住消費(fèi)與其它商品的消費(fèi)水平相協(xié)調(diào)；二是房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)供應(yīng)相對均衡，各種檔次的商品房供應(yīng)都與需求基本相當(dāng)，特別是中低檔商品房的供應(yīng)與廣大居民的住房需求基本相當(dāng)。

3.福利保障目標(biāo)。政府為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)所包含的公共利益或價(jià)值，按照公共產(chǎn)品由公共提供的原則，通過有關(guān)公共政策參與和調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的供應(yīng)，為部分居民提供一定的房地產(chǎn)消費(fèi)福利，由此所引起部分居民房地產(chǎn)消費(fèi)水平的相對提高，享有基本的住房消費(fèi)福利，使市場供求均衡得到優(yōu)化和保障，體現(xiàn)的就是房地產(chǎn)福利保障目標(biāo)。理論上政府的房地產(chǎn)福利保障極限是使房地產(chǎn)的公共價(jià)值得到充分實(shí)現(xiàn)，居民享受與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平協(xié)調(diào)一致的住房福利，住房資源得到最優(yōu)配置，市場達(dá)到最優(yōu)均衡。簡單地說就是居民房地產(chǎn)消費(fèi)水平不滯后或超前于其它商品消費(fèi)水平?，F(xiàn)實(shí)中政府的房地產(chǎn)福利保障因經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、政府財(cái)力的不同而情況迥異。目前世界各國都沒有給居民普惠制的住房福利，但都程度不同地給中低收入居民提供住房保障，促使居民享有基本的居住條件。即使是極度崇尚自由市場制度的美國也有住房福利保障政策。

三、我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的目標(biāo)選擇與政策邊界

第6篇：房地產(chǎn)宏觀政策范文

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響因素

(一)經(jīng)濟(jì)因素

對于經(jīng)濟(jì)因素而言,其主要包括對于我國房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生影響的經(jīng)濟(jì)因素等,如宏觀經(jīng)濟(jì)因素對我國房地產(chǎn)發(fā)展所造成的影響等。對于宏觀經(jīng)濟(jì)而言,其對于房地產(chǎn)產(chǎn)生的影響一般是由經(jīng)濟(jì)參數(shù)以及經(jīng)濟(jì)變量的進(jìn)行實(shí)現(xiàn)的,而在這部分參數(shù)以及變量中,則主要包括有物價(jià)通貨膨脹率、人均消費(fèi)水平以及銀行利率等。

(二)社會(huì)發(fā)展因素

近年來,我國的社會(huì)水平以及人民素質(zhì)都得到了較大的提升,在這種情況下,居民的住房觀念也會(huì)對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生非常重要的影響。這種情況的存在使其對住房具有了更高的功能需求、社區(qū)環(huán)境需求以及價(jià)值需求,都會(huì)對我國房地產(chǎn)需求空間以及市場產(chǎn)生一定的影響。

(三)價(jià)格波動(dòng)

對我國現(xiàn)今的房地產(chǎn)行業(yè)而言,其由于發(fā)展勢頭較好,而在投資方面存在著一定的投機(jī)性以及盲目性,并因此會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)較大的上漲行為,而這種情況的出現(xiàn),也會(huì)使房地產(chǎn)行業(yè)的投資回報(bào)率得到了提升,進(jìn)而使更多的公司以及資金進(jìn)入到房地產(chǎn)行業(yè)之中。從表面看來,這種情況的出現(xiàn)使房地產(chǎn)企業(yè)具有了更高的經(jīng)濟(jì)效益,但我們也應(yīng)當(dāng)能夠看到,此時(shí)兩者間所具有的供求關(guān)系是畸形的,這種繁榮的背后存在著大量的泡沫,對于我國房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展具有著較大的隱患。

(四)政策因素

在該政策因素中,主要具有同我國房地產(chǎn)行業(yè)具有非常密切關(guān)系的貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策、經(jīng)濟(jì)體制、財(cái)政政策等。對于這部分政策而言,其都是我國政府部門為該行業(yè)進(jìn)行調(diào)控所采取的一系列措施,并能夠從很多個(gè)方面對我國房地產(chǎn)行業(yè)起到調(diào)控作用,也會(huì)對我國房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)情況產(chǎn)生一定的影響。

(五)房地產(chǎn)業(yè)的隨機(jī)因素

包括戰(zhàn)爭、、地震、自然災(zāi)害、社會(huì)突發(fā)因素等的影響。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響因素的解決對策

(一)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)因素調(diào)控

對于宏觀調(diào)控措施來說,需要保證其能夠同我國現(xiàn)有宏觀政策有著一致的特點(diǎn),并能夠同我國總體經(jīng)濟(jì)政策相符合。我國現(xiàn)今房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)超出了我國經(jīng)濟(jì)水平應(yīng)有的承受能力、并對我國市場的其他行業(yè)帶來了較大的壓力,為了能夠使我國總體經(jīng)濟(jì)能夠獲得更為穩(wěn)定、健康的發(fā)展,就需要我國能夠以宏觀調(diào)控方式的應(yīng)用對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中所存在的泡沫問題進(jìn)行解決。另外,國家對房地產(chǎn)市場的宏觀政策應(yīng)盡量保持穩(wěn)定性,避免重大經(jīng)濟(jì)決策的突然變化,這樣有利于房地產(chǎn)企業(yè)制訂長期發(fā)展戰(zhàn)略,減少企業(yè)決策的盲目性、短期性和投機(jī)性。

(二)供求失衡因素對策

在房地產(chǎn)市場中,供需不平衡的情況在所難免,對此,在對我國房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控時(shí),就需要能夠盡可能的對這種波動(dòng)的幅度進(jìn)行降低。如果我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)有的供需矛盾較為尖銳,以市場自身能力已經(jīng)不能夠?qū)ζ溥M(jìn)行有效的協(xié)調(diào),就很可能因此導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)危機(jī)的出現(xiàn),并因此使我國的房地產(chǎn)事業(yè)遭遇較大的創(chuàng)傷。而為了避免該種情況的出現(xiàn),就需要對我國房地產(chǎn)市場的狀況做好監(jiān)控工作,在發(fā)現(xiàn)出現(xiàn)供需矛盾時(shí)就應(yīng)當(dāng)在及時(shí)掌握問題發(fā)生性質(zhì)的基礎(chǔ)上對其進(jìn)行及時(shí)的化解。

(三)宏觀政策因素調(diào)控

對于我國的經(jīng)濟(jì)政策而言,如果政策制定的出發(fā)點(diǎn)正確,即使其在一定時(shí)間內(nèi)對我國房地產(chǎn)具有抑制的作用,也需要對該政策進(jìn)行堅(jiān)持執(zhí)行。因?yàn)橥ㄟ^該種調(diào)控政策的應(yīng)用,其目的是為了實(shí)現(xiàn)我國房地產(chǎn)行業(yè)健康、長遠(yuǎn)的發(fā)展。而對于存在問題、或者在失控狀態(tài)下所采取的經(jīng)濟(jì)政策而言,則需要在發(fā)現(xiàn)問題的時(shí)候?qū)ζ溥M(jìn)行及時(shí)的糾正。此外,在我國宏觀政策制定方面,也需要盡可能保證其所具有的穩(wěn)定性,避免出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)政策突然、頻繁變化的情況。通過這種方式,則能夠在實(shí)現(xiàn)我國房地產(chǎn)政策長期化、穩(wěn)定化的同時(shí)更有利于我國房地產(chǎn)企業(yè)對于長期發(fā)展策略的制定,能夠有效幫助企業(yè)避免決策的投機(jī)性以及盲目性問題的出現(xiàn)。

(四)房地產(chǎn)價(jià)格變化因素調(diào)控

對于由價(jià)格變化所引起的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)情況,應(yīng)當(dāng)對其以區(qū)別、正確的方式進(jìn)行對待。其實(shí),對于適當(dāng)范圍內(nèi)的價(jià)格波動(dòng)來說,其不僅不會(huì)對我國房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生阻礙影響,反而對于市場競爭具有有效的促進(jìn)作用,對于企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益提升也有非常積極的意義。但是,如果市場物業(yè)、地價(jià)等都超出了正常水平,就需要國家能夠通過合理調(diào)控方式的應(yīng)用實(shí)現(xiàn)其平穩(wěn)發(fā)展。

第7篇：房地產(chǎn)宏觀政策范文

【關(guān)鍵詞】宏觀政策調(diào)控；商品住宅房；需求分析

隨著改革開放的不斷深入和市場經(jīng)濟(jì)的日趨成熟，城市規(guī)?；粩鄶U(kuò)大，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。自1998年停止福利分房以后，通過房地產(chǎn)市場購買商品房成為居民獲取住房的主要手段，房地產(chǎn)市場日趨活躍。但是，放任房地產(chǎn)市場完全隨市場變動(dòng)會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場混亂，政府必須對房地產(chǎn)市場加以宏觀調(diào)控。在政府宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)的消費(fèi)行為逐漸理性起來。

一、近年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策

房地產(chǎn)住宅的市場化建設(shè)是我國市場經(jīng)濟(jì)的主要組成部分。政府一直在對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)市場發(fā)展初期（1995-2002年），政府宏觀調(diào)控的重心是支持房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展。到2003年，隨著中國經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)市場也越來越活躍，房價(jià)快速上升，政府開始將政策矛頭轉(zhuǎn)向穩(wěn)定房價(jià)，控制房價(jià)過快增長。

隨著改革開放的進(jìn)程，貧富差距越來越大。到了2006年，政府調(diào)控措施主要為了解決中低收入居民的住房問題，強(qiáng)調(diào)了對住房結(jié)構(gòu)的調(diào)控，2006年到2007年期間政府的調(diào)控政策旨在進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整。

2008年，美國次貸危機(jī)席卷全球，中國正處于國際金融市場對外開放和國際化加快時(shí)期，次貸危機(jī)難免對我國產(chǎn)生波及，中國經(jīng)濟(jì)的“三駕馬車”之一出口嚴(yán)重受到打擊，政府轉(zhuǎn)而將矛頭轉(zhuǎn)向內(nèi)需，通過對房地產(chǎn)市場的貨幣財(cái)政政策的雙寬松政策來擴(kuò)大內(nèi)需對GDP的貢獻(xiàn)，導(dǎo)致大量貸款涌入房地產(chǎn)市場。寬松的政策導(dǎo)致2009年房價(jià)飛速上漲，并且迅速從大中城市向二、三線城市蔓延。房價(jià)過高問題成為中國政治經(jīng)濟(jì)生活的熱門話題。

2008年房地產(chǎn)金融政策經(jīng)歷了兩重天，2月份，央行上?？偛柯?lián)手上海房地產(chǎn)有關(guān)部門出臺(tái)政策，打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為。隨著次貸危機(jī)的波及，到了9月，央行六年來首次降息，并且在后面的100天里五次降息。2008年房地產(chǎn)金融政策從抑制房價(jià)到刺激內(nèi)需保持增長。

2009年到2010年，政策目標(biāo)主要是抑制房價(jià)過快上漲。相關(guān)政策有：非改善型二套房貸首付至少四成；無償贈(zèng)與房屋征收20%個(gè)人所得稅；保險(xiǎn)資金不得開發(fā)地產(chǎn)和炒樓；住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免由2年恢復(fù)到5年等。從財(cái)政政策和貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場。

2010年-至今，政府進(jìn)一步嚴(yán)格控制房價(jià)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)。擴(kuò)大廉租住房政策受益范圍，搞好經(jīng)濟(jì)適用住房申請供應(yīng)，積極發(fā)揮住房公積金保障作用，嚴(yán)格執(zhí)行住房限售政策。2011年1月，頒布“新國八條”政策，再次提高“家庭二套房貸”首付款比至60%，從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施，促使房價(jià)合理回歸。

二、商品住宅房的需求模型

上海房地產(chǎn)市場經(jīng)過十多年的發(fā)展，房地產(chǎn)增加值占上海國民生產(chǎn)總值的比重不斷擴(kuò)大。上海房價(jià)經(jīng)歷快速上升階段，目前，政府頒布政策嚴(yán)格控制房價(jià)。本文運(yùn)用回歸分析方法，探討2004-2012年上海商品住宅房的需求模型

人們購買住宅考慮的因素很多，軌道交通設(shè)施是否便利，社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配備，環(huán)境狀況，人均居住面積，可支配收入，銀行利率，都會(huì)影響居民的購買意愿。需求量是指，消費(fèi)者在不同的價(jià)格下所希望并且能夠購買的數(shù)量。此處，商品住宅房的需求量用住宅房的銷售面積來表示。商品價(jià)格是影響同種商品需求量的最主要因素。本文側(cè)重研究商品住宅房平均價(jià)對上海商品住宅房的需求量的影響。

把商品住宅房需求量作為被解釋變量Y，住宅房平均銷售價(jià)格作為解釋變量X，建立對數(shù)線性回歸模型：

LnY=+LnX+

其中：（，）（i=1，2，3，…，n）為第i 次觀察樣本，為回歸參數(shù)，為隨機(jī)誤差項(xiàng)。

選取2004-2012年的商品住宅房平均銷售價(jià)格和商品住宅房銷售面積數(shù)據(jù)，如表1所示。

其中，X的單位為元/平方米，Y的單位為萬平方米。

用Eview軟件對模型進(jìn)行參數(shù)估計(jì)，得到下面的回歸分析結(jié)果：

LnY=14.106—0.6945LnX

（6.298） （-2.844）

=0.536 F=8.87 DW=2.93

從回歸估計(jì)的結(jié)果看，在5%顯著水平下，統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)顯示自變量X通過了t檢驗(yàn)，自變量商品住宅房平均銷售價(jià)格X是顯著的。對于方程的顯著性，F(xiàn)統(tǒng)計(jì)量的概率約為2.5%，小于5%，說明模型的線性關(guān)系在95%的置信水平下顯著成立。=0.536沒有很接近1，這表示自變量商品住宅房平均銷售價(jià)格對商品住宅房銷售面積有53.6%的影響程度。住房銷售量收許多因素的影響，銷售價(jià)格能夠?qū)︿N售量有53.6%的解釋程度，說明房價(jià)仍然是影響住房銷售量的關(guān)鍵因素。

上面的回歸分析說明，房價(jià)是影響住房需求量的主要因素。因此，政府通過宏觀貨幣財(cái)政政策來調(diào)控房價(jià)可以引導(dǎo)房地產(chǎn)市場逐漸健康有序地運(yùn)行。

三、結(jié)論

縱觀2004年到今天政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的宏觀政策，政策目標(biāo)從控制房價(jià)過快增長過渡到結(jié)構(gòu)調(diào)整時(shí)期，再在2008年轉(zhuǎn)向刺激內(nèi)需保增長，然后從2009年開始抑制房價(jià)過快上漲，嚴(yán)格控制房價(jià)。政府政策目標(biāo)最終都是為了調(diào)控房價(jià)。商品住宅房市場中，從2005年開始，商品住宅房平均銷售價(jià)格同比上年增長比率見表2：

可以看出，政府不同的宏觀調(diào)控政策下，房價(jià)的變化不同，達(dá)到政府宏觀調(diào)控政策的調(diào)控目的。2005年和2006年房價(jià)穩(wěn)步增長，2008年下半年政府為抵制全球金融危機(jī)的影響，刺激內(nèi)需導(dǎo)致2009年房價(jià)飛速增長近一半，2009年頒布抑制房價(jià)過快增長的政策，房價(jià)增長速度有所下降。

實(shí)際說明，政府通過宏觀政策調(diào)控房地產(chǎn)市場是有效的，政府部門將繼續(xù)對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，促使房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]李子奈，潘文卿.計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].高等教育出版社，2005.

第8篇：房地產(chǎn)宏觀政策范文

現(xiàn)階段政府的宏觀調(diào)控行為和整個(gè)房地產(chǎn)市場環(huán)境，在引導(dǎo)企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展和保障民生的同時(shí)，也給企業(yè)一定的沖擊和挑戰(zhàn)。因此需要在研究當(dāng)前的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、政策環(huán)境和現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，分別就大型樓盤開發(fā)過程中的住宅空置率高、成本和風(fēng)險(xiǎn)大以及營銷活動(dòng)中理念陳舊、手段單一等問題進(jìn)行深度分析；在此前提下，進(jìn)一步就提出了開發(fā)模式轉(zhuǎn)變、路徑調(diào)整以及整合、全程、體驗(yàn)營銷等方面的策略調(diào)整，以期幫助企業(yè)正確應(yīng)對新形勢和調(diào)控政策，而實(shí)現(xiàn)大型樓盤開發(fā)與營銷的健康發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】

政策；大型樓盤；開發(fā)與營銷；策略調(diào)整

近年來，國家采取了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，而使得大型樓盤的開發(fā)和營銷過程中面臨著諸多挑戰(zhàn)。鑒于此，應(yīng)當(dāng)在正確把握相關(guān)政策和形勢的基礎(chǔ)上，及時(shí)研究和分析大型樓盤的開發(fā)與營銷策略的調(diào)整，而促進(jìn)其健康發(fā)展。

1 新形勢政策下的我國房地產(chǎn)市場狀況分析

伴隨著我國市場經(jīng)濟(jì)體制和城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)快速繁榮。與此同時(shí)，房價(jià)也越來越高，以至于住房難成為了普通勞動(dòng)者面臨的重大難題。在此背景下，為了促使房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展和保障民生，國家采取了一系列的宏觀調(diào)控政策。自2003年至今十年間，政府就從限購、限貸、限價(jià)以及提高利率等角度，不斷對房地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)行宏觀引導(dǎo)和歸正，以期促使其健康發(fā)展，而有效解決普通居民住房難問題。

事實(shí)上，政府宏觀政策引導(dǎo)，對于房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了一定影響。其一，企業(yè)面臨著資金壓力，開發(fā)增速減緩。作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)需要以充足的資金投入為基本前提。近年來，國家屢次提高房地產(chǎn)項(xiàng)目投資基本金和拿地的首付款比例，并不斷上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，致使相關(guān)項(xiàng)目開發(fā)前提投入成本增加，且企業(yè)融資困難加大，而使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)陷入資金危機(jī)；在這種政府宏觀政策調(diào)控下，盡管過去的一年房地產(chǎn)企業(yè)資金投入量依舊有所增長，但增速明顯下降。其二，受國家宏觀政策的調(diào)控和消費(fèi)需求的理性回歸，我國房地產(chǎn)銷售增長速度已經(jīng)有所減緩。上一年度，國家出臺(tái)了收緊房地產(chǎn)市場的“國五條”等相關(guān)政策，而房地產(chǎn)均價(jià)和出售面積增長速度均顯放緩趨勢；截止七月份，全國住宅和商業(yè)用房的均價(jià)已連續(xù)三個(gè)月下降，而出售面積也增長速度也出現(xiàn)回落趨勢。此外，受長期宏觀性的信貸、土地購置、項(xiàng)目開發(fā)投入、限購、限價(jià)等房地產(chǎn)政策引導(dǎo)和規(guī)范，以及短期區(qū)域性的房地產(chǎn)開發(fā)和銷售調(diào)控的影響，房地產(chǎn)行業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)也在不斷上升，而開發(fā)景氣指數(shù)也趨于下降。

2 基于當(dāng)前宏觀調(diào)控和市場環(huán)境的大型樓盤開發(fā)策略調(diào)整分析

2.1 新形勢政策下大型樓盤開發(fā)所存在的問題

在國家宏觀政策影響下，我國房地產(chǎn)市場面臨著資金、開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)加大以及銷售增速趨緩等方面的問題；而在這種新形勢和環(huán)境制約下，大型樓盤的開發(fā)也顯現(xiàn)出了開發(fā)成本和風(fēng)險(xiǎn)提高、相關(guān)配套資源不足以及空置率較高等方面的挑戰(zhàn)和壓力。

2.1.1 大型樓盤開發(fā)成本和風(fēng)險(xiǎn)較大

和中小型地產(chǎn)的開發(fā)相比較，大型樓盤的開發(fā)需要耗費(fèi)更多資金和前期成本；特別是在當(dāng)前國家支持經(jīng)濟(jì)適用房和保障性住房建設(shè)的基本政策動(dòng)向的作用下，相關(guān)土地、投資基本金以及信貸等方面收緊措施的施行，提高了大型樓盤開發(fā)的成本，而使得房地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)受到限制。在政府宏觀政策和市場競爭加劇的影響下，企業(yè)高成本投資建設(shè)大型樓盤的潛在風(fēng)險(xiǎn)也相對提高。盡管大型樓盤的開發(fā)能夠帶給企業(yè)巨大的回報(bào)，但政策和市場的雙向制約，使得其面臨著資金、成本以及受益等方面巨大壓力和風(fēng)險(xiǎn)，以至于實(shí)力一般的企業(yè)根本不可能單獨(dú)進(jìn)行大型樓盤的開發(fā)和建設(shè)。如此，開發(fā)成本和投資風(fēng)險(xiǎn)的不斷加大，對大型樓盤的開發(fā)產(chǎn)生了嚴(yán)重影響和阻礙。

2.1.2 配套資源稀缺，大型樓盤空置率高

盡管我國居民購房剛性需求較強(qiáng)，但大型樓房高空置率的情況依舊較為嚴(yán)重；而這一現(xiàn)象的出現(xiàn)，至少包括以下幾個(gè)方面的原因。其不但受剛性需求消費(fèi)者購買力、大型樓盤價(jià)格、投機(jī)購房行為的影響，而且因某些開發(fā)商故意拖延開盤時(shí)間，以期獲得更大收益的行為的制約。此外，大型樓盤的布局和相關(guān)配套設(shè)施與資源的不完善，也間接誘發(fā)了這一問題。有些開發(fā)商為了在有限的土地上建造更多的房屋，有意占用了規(guī)劃中相關(guān)娛樂、活動(dòng)空間，開發(fā)過程中學(xué)校、醫(yī)院、交通等公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)也不能及時(shí)跟進(jìn)；而鑒于入住率較低的情況，第三方物業(yè)公司也不愿接手社區(qū)管理，以至于物業(yè)服務(wù)資源的不健全；在這樣的生活配套資源不足的情況下，大型樓盤對于消費(fèi)者的吸引力較低。如此，受消費(fèi)者需求和開發(fā)商行為等方面影響，加之相關(guān)社區(qū)配套設(shè)施和服務(wù)資源的不完善，使得高空置率已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營過程中的重要問題。

2.2 基于新形勢政策的大型樓盤開發(fā)創(chuàng)新舉措

2.2.1 創(chuàng)新開發(fā)模式，轉(zhuǎn)向持有和輕資產(chǎn)經(jīng)營

在市場經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展和國家宏觀調(diào)控不斷加強(qiáng)的背景下，地產(chǎn)商應(yīng)主動(dòng)創(chuàng)新和轉(zhuǎn)變大型樓盤開發(fā)運(yùn)營方式，而最大限度發(fā)揮其商業(yè)效應(yīng)。其一，大型樓盤的長期持有運(yùn)營和管理。隨著市場經(jīng)營環(huán)境的不斷變化，粗放的滾動(dòng)式房地產(chǎn)開發(fā)模式的弊端逐漸顯現(xiàn)出來；而在現(xiàn)階段政府強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控和監(jiān)管基本政策趨勢，以及第三產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展的前提下，開發(fā)商自己長期持有經(jīng)營成為了大型樓盤開發(fā)的一個(gè)突破點(diǎn)；特別是對于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，企業(yè)自己持有物業(yè)管理，將使其獲得較為穩(wěn)固的增值服務(wù)收益。其二，逐漸轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)經(jīng)營模式。隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷成熟，需要轉(zhuǎn)變以往的單純獲取資產(chǎn)升值效益的經(jīng)營模式，而轉(zhuǎn)向以增值服務(wù)收益為核心的輕資產(chǎn)運(yùn)行模式；其通過物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營、品牌溢價(jià)等其他房地產(chǎn)開發(fā)衍生服務(wù)獲得收益，而實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營和盈利模式的創(chuàng)新，以有效規(guī)避宏觀政策的限定。

2.2.2 創(chuàng)新開發(fā)路徑，實(shí)施多元化戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移

面對當(dāng)前國家的宏觀調(diào)控影響下的大型樓盤開發(fā)中所面臨的各種難題，開發(fā)商需要及時(shí)更新發(fā)展理念，實(shí)施多元化開發(fā)戰(zhàn)略。從開發(fā)主體的角度出發(fā)，可以進(jìn)行合作開發(fā)，以有效解決資金難題，而分擔(dān)大型樓盤建設(shè)過程中的風(fēng)險(xiǎn)；就開發(fā)分布而言，由于一線城市政策監(jiān)管力度更為嚴(yán)格，因而應(yīng)當(dāng)抓住機(jī)會(huì)，適時(shí)進(jìn)駐二三線城市，而形成多個(gè)區(qū)域的大型樓盤開發(fā)分布，而盡力保障企業(yè)的盈利水平；就開發(fā)的結(jié)構(gòu)而言，鑒于當(dāng)前對于住宅開發(fā)和銷售的嚴(yán)厲管控，而第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，可以將大型樓盤開發(fā)重點(diǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)、旅游等方向的地產(chǎn)開發(fā)，而形成多行業(yè)的樓盤開發(fā)機(jī)構(gòu)；對于企業(yè)融資而言，應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮企業(yè)各項(xiàng)優(yōu)勢，逐漸擺脫單純依靠銀行貸款而獲取項(xiàng)目開發(fā)資金的方式，逐漸從私募基金、項(xiàng)目合作、海外融資等方向創(chuàng)新融資途徑，而形成多元化的融資模式，以支持大型樓盤的開發(fā)和運(yùn)營。

2.2.3 堅(jiān)持適度合理原則，與城市建設(shè)相配合

在應(yīng)對政府宏觀調(diào)控同時(shí)，大型樓盤的開發(fā)與建設(shè)還應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持適度性和合理性原則，而與城市總體規(guī)劃相配合，以充分實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)、社會(huì)以及文化效應(yīng)。其一，大型樓盤開發(fā)規(guī)模應(yīng)以適度為基本標(biāo)準(zhǔn)。受經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使，地產(chǎn)商希望樓盤開發(fā)規(guī)模巨大；但受我國城市和社會(huì)管理水平以及相關(guān)服務(wù)設(shè)施等方面不足的影響，樓盤規(guī)模過大將超過城市或者區(qū)域的承載力，將產(chǎn)生一系列的社會(huì)問題，而消費(fèi)者的購買欲望也將受到一定程度的抑制。其二，在大型樓盤開發(fā)過程中，應(yīng)當(dāng)注意合理建設(shè)和配置相關(guān)公共資源和服務(wù)設(shè)施，特別是物業(yè)管理問題的有效解決，以樓盤開發(fā)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)來吸引顧客，并獲取增值收益。此外，在大型樓盤建設(shè)和開發(fā)的過程中，還應(yīng)當(dāng)注意與城市建設(shè)的融合而合理規(guī)劃項(xiàng)目，包括和產(chǎn)業(yè)集群的配合、對城市功能的補(bǔ)充以及設(shè)計(jì)上城市文化的顯現(xiàn)等方面的具體內(nèi)容，而實(shí)現(xiàn)大型樓盤開發(fā)與城市建設(shè)與發(fā)展的相互協(xié)調(diào)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)價(jià)值。

3 基于政策調(diào)控和市場環(huán)境的大型樓盤營銷策略調(diào)整分析

3.1 現(xiàn)階段大型樓盤營銷的主要問題分析

3.1.1 大型樓盤營銷理念比較陳舊

盡管營銷活動(dòng)的重要性已被企業(yè)所認(rèn)可，但在包括大型樓盤的房地產(chǎn)營銷理念依舊顯得陳舊，而亟待更新，以促使?fàn)I銷目標(biāo)的充分達(dá)成；就其營銷理念的缺位主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面。

（1）缺乏全過程營銷的基本理念。在現(xiàn)階段的大型樓盤營銷活動(dòng)中，依舊存在單純強(qiáng)調(diào)企業(yè)在后期銷售過程中主動(dòng)性的發(fā)揮，而一定程度上忽視了開發(fā)中前期分析對于營銷活動(dòng)和盈利目標(biāo)的促進(jìn)作用。事實(shí)上，后期銷售活動(dòng)是否能夠順利進(jìn)行，或者收益如何，很大程度上受基于前期分析基礎(chǔ)上的產(chǎn)品特征和性能的影響。因此，片面強(qiáng)調(diào)后期銷售的理念已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)前大型樓盤營銷活動(dòng)的需求。

（2）缺乏對消費(fèi)者需求和體驗(yàn)的高度重視。當(dāng)前大型樓盤的營銷中，自我本位主義比較嚴(yán)重，過分強(qiáng)調(diào)概念的炒作，而對于顧客的實(shí)際需求卻未曾真正的予以探求；在具體銷售環(huán)節(jié)，又急于達(dá)成交易，對顧客采取避重就輕、口頭許諾甚至于欺瞞的方式，而沒有深入挖掘顧客體驗(yàn)的方法和途徑。如此，過于強(qiáng)調(diào)企業(yè)本位，而輕視顧客需求與體驗(yàn)，嚴(yán)重阻礙了大型樓盤營銷目標(biāo)的達(dá)成。

（3）對具體樓盤營銷差異化的忽視。由于各個(gè)樓盤所處的位置、設(shè)計(jì)的風(fēng)格以及前期的地位都不盡相同，其營銷理念和方法也理應(yīng)有所區(qū)別。但在實(shí)踐中，由于人員素養(yǎng)和對科學(xué)化營銷理解等方面的不足，常常出現(xiàn)偏信于權(quán)威人士的整體營銷策劃，而忽視了具體樓盤銷售中自由度和特殊性把握，以至于產(chǎn)品滯銷現(xiàn)象的出現(xiàn)。

3.1.2 營銷手段亟待優(yōu)化

隨著信息化技術(shù)的不斷進(jìn)步，現(xiàn)階段的營銷手段較多，并且進(jìn)入了途徑整合的發(fā)展階段。然而，大型樓盤的營銷手段依舊存在一定的不足，而影響了效果充分體現(xiàn)。首先，當(dāng)前的樓盤營銷手段仍過于傳統(tǒng)和單一。在后期銷售中，企業(yè)依舊以開盤促銷，大量的廣告投放等方式進(jìn)行樓盤宣傳，且虛假廣告時(shí)常出現(xiàn)，而不能從消費(fèi)者需求角度出發(fā)，基于互聯(lián)網(wǎng)等新型媒體進(jìn)行互動(dòng)式溝通與交流，以至于大型樓盤營銷最大化目標(biāo)實(shí)現(xiàn)受阻。其次，營銷過度現(xiàn)象嚴(yán)重。誠然，在信息經(jīng)濟(jì)時(shí)代，營銷活動(dòng)對于企業(yè)經(jīng)營和發(fā)展具有不可忽視的作用；但漫天遍地的投放廣告，而不進(jìn)行營銷和企業(yè)綜合效益的科學(xué)衡量，能否實(shí)現(xiàn)既定銷售目標(biāo)尚未可知，但高昂的成本投入，已經(jīng)給企業(yè)背上了沉重的包袱。如此，當(dāng)前大型樓盤營銷手段的單一化和過度化問題的存在，將不利于企業(yè)長期營運(yùn)和發(fā)展。

3.2 基于新形勢的大型樓盤營銷創(chuàng)新策略探析

面對當(dāng)前大型樓盤營銷過程中缺乏對全過程、消費(fèi)者需求和體驗(yàn)、差異化等方面的關(guān)注和重視，以及相關(guān)宣傳手段的單一和過度化問題，應(yīng)當(dāng)從以下三個(gè)角度進(jìn)行策略探析，而有效提高其營銷活動(dòng)的效果。

3.2.1 全過程營銷策略

在新形勢下，大型樓盤營銷需要具備全過程觀念，形成完善的營銷體系，而有效提升營銷效果。在此過程中，需要從以下幾個(gè)方面進(jìn)程對策和措施的生成。其一，前期的市場分析和定位策略。在由于消費(fèi)者需求的異質(zhì)性和相似性以及企業(yè)資源的有限性，需要對產(chǎn)品和企業(yè)所面對的消費(fèi)群體進(jìn)行細(xì)化，而進(jìn)一步針對目標(biāo)群體的需求進(jìn)行研究，從而建立高精度的營銷定位；其二，樓盤價(jià)格策略和營銷途徑的確定。通過對樓盤基本特征以及面向群體的準(zhǔn)確定位，并結(jié)合相關(guān)規(guī)定和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定具體的價(jià)格策略，進(jìn)一步生成具體的營銷渠道途徑；其三，后期營銷過程的宣傳和管控。在既定營銷方案的指導(dǎo)下，綜合選用相關(guān)媒介，進(jìn)行樓盤的宣傳，并對銷售過程進(jìn)行有效的管控和調(diào)整，以保障營銷目標(biāo)的最大化實(shí)現(xiàn)。

3.2.2 整合營銷策略

在信息經(jīng)濟(jì)時(shí)代背景下，能夠幫助企業(yè)進(jìn)行宣傳的手段相對較多；而有效的營銷則需要整合各種營銷手段，以充分發(fā)揮其聚合效應(yīng)，而推動(dòng)企業(yè)營銷目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)?；谡侠砟畹拇笮蜆潜P營銷策略不僅要求新媒體營銷的各種渠道和方式的合理組合，而且包括傳統(tǒng)營銷方式和新媒體營銷方式的有效配合。在此過程中，可以在進(jìn)行搜索引擎推廣的同時(shí)，配合新媒體廣告的植入以及微博微信等網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的話題討論和活動(dòng)開展，進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)品牌、形象以及樓盤的營銷，以充分發(fā)揮新媒體和網(wǎng)絡(luò)營銷的整合作用；也可以將電視的廣告投放等傳統(tǒng)媒介手段與網(wǎng)絡(luò)廣告植入、以及社交網(wǎng)站等互聯(lián)網(wǎng)營銷手段組合起來，從而使得消費(fèi)者形成更廣泛的關(guān)注和認(rèn)同感。當(dāng)然，在進(jìn)行整合營銷的過程中，需要注意信息的被關(guān)注度，從而保證其作用和效力的發(fā)揮。

3.2.3 體驗(yàn)營銷策略

體驗(yàn)營銷是建立在買賣雙方互動(dòng)溝通機(jī)制和掌握買方消費(fèi)需求和心理基礎(chǔ)上，通過產(chǎn)品或者服務(wù)的體驗(yàn)來促成交易的一種策略和方法；而隨著買方市場機(jī)制的逐步完善，這一策略將有效的促進(jìn)營銷目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。在大型樓盤銷售的過程中，可以從以下幾個(gè)層級(jí)展開體驗(yàn)式營銷活動(dòng)。其一，應(yīng)當(dāng)建立有效的互動(dòng)交流機(jī)制，及時(shí)了解目標(biāo)客戶群的購房需求點(diǎn)和心理側(cè)重點(diǎn)，以便迎合其需求而定制具有較強(qiáng)針對性的體驗(yàn)活動(dòng)。其二，利用高度發(fā)達(dá)的信息化手段，構(gòu)建虛擬現(xiàn)實(shí)的樓盤體驗(yàn)環(huán)境，讓顧客獲得接近于甚至超過真實(shí)房屋帶來的感觀刺激，而滿足其購房的體驗(yàn)需求，以有效提高營銷活動(dòng)的效果。此外，樓盤和房地產(chǎn)企業(yè)品牌和形象的打造，對于體驗(yàn)營銷效果的充分發(fā)揮也具有一定的輔助作用。

4 結(jié)束語

在宏觀調(diào)控政策影響下，我國的房地產(chǎn)市場開發(fā)和營銷整體速度趨緩，而成本和投資風(fēng)險(xiǎn)提高。在這種新形勢和環(huán)境下，大型樓盤存在著開發(fā)成本和風(fēng)險(xiǎn)大，而住宅空置率高，且相關(guān)配套資源不完善等問題；而應(yīng)當(dāng)從開發(fā)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)變、經(jīng)營路徑多元化以及適度合理建設(shè)等角度進(jìn)行具體策略的調(diào)整。同時(shí)，針對于營銷活動(dòng)中的理念和手段等方面的不足，可以根據(jù)實(shí)際情況選擇全程、整合以及體驗(yàn)等營銷策略，而有效推進(jìn)大型樓盤的開發(fā)與銷售活動(dòng)。

【參考文獻(xiàn)】

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第9篇：房地產(chǎn)宏觀政策范文

戰(zhàn)略產(chǎn)品雙線告捷

光耀地產(chǎn)表示，公司能在2011年取得較好的業(yè)績，主要得益于公司良好的戰(zhàn)略布局，以及頗具創(chuàng)新性設(shè)計(jì)的產(chǎn)品大獲市場認(rèn)可。

早在2009年，公司就實(shí)施積極的“走出去”戰(zhàn)略，從偏居惠州一隅，到如今形成環(huán)渤海、長三角、珠三角的全國性布局終有收獲，不僅有效地分散了去年“新國八條”政策對公司業(yè)績的不利影響，也對公司今年總體業(yè)績的增長做出了較大貢獻(xiàn)。目前，惠州區(qū)域以外的市場銷售額已經(jīng)占到公司總銷量的兩成多，這為公司的全國性擴(kuò)張打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，預(yù)計(jì)2012年惠州區(qū)域以外的銷量會(huì)增長到公司總銷量的四成。另外，光耀獨(dú)特的產(chǎn)品設(shè)計(jì)大獲市場認(rèn)可。根據(jù)公開資料顯示，光耀集團(tuán)主要產(chǎn)品線“光耀?荷蘭水鄉(xiāng)”、“光耀城?先生的湖”、“DADA的草地”、“全球候鳥度假地”等項(xiàng)目在惠州市場開盤時(shí)都曾爆出客戶徹夜排隊(duì)哄搶房源的盛況；在競爭幾乎白熱化的天津市場，“光耀?團(tuán)泊湖”項(xiàng)目更是創(chuàng)造了半天3億元的銷售紀(jì)錄；臨沂的“陶朱公”高端別墅項(xiàng)目也是開盤一小時(shí)勁銷八成，客戶對光耀產(chǎn)品的認(rèn)可度可見一斑。資金周轉(zhuǎn)快宏觀政策影響有限

從今年的宏觀政策來看，國家針對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸資金沒有放松的跡象，對房地產(chǎn)開發(fā)這種資本密集型的企業(yè)來說，未來發(fā)展的步伐將更加艱難。對此，光耀集團(tuán)董事長郭耀名表示：“目前的調(diào)控政策，對光耀來說的確增加了資金使用成本，但在公司整個(gè)銷售策略和戰(zhàn)略布局來講并沒有太大的影響?！逼溥M(jìn)一步強(qiáng)調(diào)：“光耀現(xiàn)在擁有國內(nèi)國外雙重融資渠道，比國內(nèi)的其他開發(fā)商更加靈活。同時(shí)，跟國內(nèi)同行比較，資金周轉(zhuǎn)也更快，差不多半年就能周轉(zhuǎn)一次，而國內(nèi)‘一年周轉(zhuǎn)一次’就算是房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)的最好水平了。綜合來說，目前的政策對光耀的影響較小?！?/p>

2012年銷量持續(xù)穩(wěn)定增長可期

目前全國許多城市已經(jīng)明確表示2012年將繼續(xù)執(zhí)行“限購”、“限貸”政策，地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景堪憂。光耀集團(tuán)董事長郭耀名表示：“公司的住宅項(xiàng)目大多布局在二、三線城市，跟一線房企相比，受宏觀政策的影響相對較小，且今年的推盤量總體會(huì)高出2011年。另外，光耀今年在中國三大經(jīng)濟(jì)圈珠三角、長三角、環(huán)渤海都會(huì)有新項(xiàng)目推出，預(yù)計(jì)新增開發(fā)面積約100萬平方米，光耀集團(tuán)今年的銷量肯定會(huì)繼續(xù)保持快速增長的態(tài)勢?！睋?jù)了解，光耀地產(chǎn)成熟的住宅產(chǎn)品線如“全球候鳥度假地”、“荷蘭水鄉(xiāng)”、“光耀城”等已經(jīng)落戶全國多個(gè)主流城市，并陸續(xù)問世，光耀未來業(yè)績的穩(wěn)定增長有可靠的保證。光耀集團(tuán)表示，公司自2012年起還將陸續(xù)進(jìn)入馬來西亞、濟(jì)州島、深圳龍崗和光明新區(qū)、湛江等地區(qū)，在規(guī)避政策影響的同時(shí)，繼續(xù)保持公司銷售業(yè)績的穩(wěn)定增長。