房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)處理精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)處理主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)處理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司；財務(wù)管理；問題；對策

隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷改革發(fā)展和變化，我國的房地產(chǎn)企業(yè)不僅僅面臨著一些來自于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的壓力，而且也面臨著來自于一些客戶、競爭者和法律法規(guī)方面的壓力，尤其是在財務(wù)風(fēng)險方面更為嚴(yán)重。因此，在當(dāng)前這樣的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，我們有必要對房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理體系做出優(yōu)化，以便于其適應(yīng)當(dāng)前的社會發(fā)展。

一、房地產(chǎn)公司財務(wù)管理的特點

在當(dāng)前環(huán)境下，房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理特點主要體現(xiàn)在兩個方面，一方面是房地產(chǎn)公司所面臨的財務(wù)風(fēng)險更大了，另一方面是房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理難度增加了。

1.房地產(chǎn)公司所面臨的財務(wù)風(fēng)險加劇。近些年來，我國的國內(nèi)經(jīng)濟(jì)在不斷地發(fā)展著，這也使得我國的城市化水平有了顯著的增加。因此，房地產(chǎn)行業(yè)獲得了十分顯著的發(fā)展優(yōu)勢，這促使房地產(chǎn)企業(yè)的資金投入增大，籌備物資的資金增多，造成財務(wù)管理的周期延長。在這樣相對較長的開發(fā)經(jīng)營周期當(dāng)中，會使房地產(chǎn)的經(jīng)營管理面對著諸多的不穩(wěn)定和不確定因素，這也使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和投資項目都面臨著多重的結(jié)果，也使得房地產(chǎn)的開發(fā)所面臨的風(fēng)險加劇。

2.房地產(chǎn)公司財務(wù)管理的難度加大。在當(dāng)前環(huán)境下，關(guān)于房地產(chǎn)的開發(fā)主要涉及到了來自很多方面的問題，所以這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)公司財務(wù)關(guān)系也面臨著一些復(fù)雜性和多樣性的選擇。通常債權(quán)人、債務(wù)人、投資人、公司內(nèi)部職員、被投資的單位和開發(fā)公司之間的關(guān)系都屬于房地產(chǎn)公司財務(wù)關(guān)系范疇之內(nèi)。除此之外，房地產(chǎn)公司內(nèi)部的各個單位之間或者和上級單位以及各個管理部門之間的關(guān)系也屬于房地產(chǎn)公司財務(wù)關(guān)系，具體來說表現(xiàn)在很多的方面，比如被拆遷單位或者居民住宅，勘察設(shè)計等，這些都和房地產(chǎn)企業(yè)的大量的、頻繁的資金交往存在直接的關(guān)系。由此看來，在當(dāng)前這種環(huán)境之下，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理難度是有所增加的。

二、房地產(chǎn)公司財務(wù)管理的基本現(xiàn)狀分析

1.房地產(chǎn)企業(yè)管理制度存在漏洞，不夠合理。房地產(chǎn)公司是資金密集型的一類公司，對資金的流動性要求比較高。但是在實際房地產(chǎn)公司中，基本的管理制度不夠規(guī)范，在財務(wù)管理環(huán)節(jié)尚未形成有約束力的標(biāo)準(zhǔn)。這方面的原因主要如下：部分房地產(chǎn)公司規(guī)模較小，由于自身的實力較弱，在公司制度建設(shè)方面投入不足，公司缺乏明確清晰的管理制度；一些房地產(chǎn)公司制定的管理制度缺乏實際的靈活性，操作性很差，在涉及到資金管理時財務(wù)管理部門受公司高層領(lǐng)導(dǎo)影響較大，缺乏一定的獨立性；公司的長期戰(zhàn)略規(guī)劃不清晰，在財務(wù)處理方面有時過于看重短期利益而忽視對長期公司戰(zhàn)略發(fā)展的考量。

2.成本管理和財務(wù)預(yù)算的意識淡薄。一般來說，房地產(chǎn)公司在開發(fā)項目之前要對項目的營利性做一定的評估調(diào)查，要對整個項目的資金、收入、回收期、成本、利息、收益率等做全面細(xì)致研究分析，這是做好預(yù)算資金安排的前提。但是現(xiàn)實中一些房地產(chǎn)公司，限于自己的資金實力較弱，在項目開發(fā)前期做得財務(wù)預(yù)算工作不到位，沒有深人詳細(xì)的可行性調(diào)查研究報告，缺乏一線的具體資料，導(dǎo)致預(yù)算資金與實際項目投資出現(xiàn)較大偏差，影響了公司的現(xiàn)金流。

3.房地產(chǎn)公司融資困難。房地產(chǎn)企業(yè)為資金密集型的、高風(fēng)險性的行業(yè)，資金周轉(zhuǎn)周期長，在遇到資金困難的情況時，必須要通過融資扶持企業(yè)發(fā)展。但是在實際融資中，很多公司的融資渠道相對來說比較單一，往往主要依靠銀行貸款。在新形勢下，公司的融資會面臨困難，因為隨著國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的政策的出臺，銀行融資監(jiān)管進(jìn)一步趨緊，尤其是對于中小企業(yè)而言，國家政策根本無法滿足于企業(yè)融資需求。

4.財務(wù)管理人員的素質(zhì)不高。一些中小型的房地產(chǎn)公司財務(wù)管理人員的專業(yè)水平不夠高，在涉及復(fù)雜的財務(wù)處理方面略顯經(jīng)驗不足。還有就是諸多的管理經(jīng)營者如出納、家族式管理、會計等都是用自己的親戚來做，涉及到現(xiàn)金管理的工作都是交予自己的親屬去做，這樣難免會出現(xiàn)管理的漏洞。財務(wù)管理水平不高，已經(jīng)是影響房地產(chǎn)公司融資的主要障礙，投資者在投資時會根據(jù)公司的現(xiàn)金流情況、償債能力、公司發(fā)展前景等考察公司的基本情況，而財務(wù)管理水平的高低直接影響相關(guān)財務(wù)指標(biāo)的優(yōu)劣。

三、房地產(chǎn)公司財務(wù)管理工作的優(yōu)化措施

1.健全財務(wù)管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)要建立完善的財務(wù)管理制度，具體可以從以下方面入手：一是要從企業(yè)自身實際出發(fā)，將企業(yè)的成本管理、預(yù)算管理、財務(wù)分析、資產(chǎn)管理等各個方面融入到財務(wù)制度中，確保財務(wù)數(shù)據(jù)的統(tǒng)一性；二是要設(shè)立相應(yīng)的財務(wù)管理機構(gòu)，規(guī)范財務(wù)管理制度：如建立相應(yīng)的報銷制度、采購制度、現(xiàn)金制度、稽核制度，充分實現(xiàn)財務(wù)管理的制度化和規(guī)范化；三是建立健全的考核制度，根據(jù)企業(yè)各崗位的需要，明確工作人員的責(zé)任和義務(wù)，強化監(jiān)督機制，強化財務(wù)人員的責(zé)任心，規(guī)范財務(wù)行為和工作程序,提高會計質(zhì)量。

2.提高決策者的財務(wù)管理意識。房地產(chǎn)公司的高層領(lǐng)導(dǎo)者要轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念，堅持樹立財務(wù)管理。財務(wù)管理是企業(yè)的核心理念，切實把眼光從利潤轉(zhuǎn)向可持續(xù)發(fā)展上面來。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要加強自身的管理技能學(xué)習(xí)，通過參加管理培訓(xùn)班來提高經(jīng)營理念和管理水平，也可以通過和同行業(yè)人士的交流來學(xué)習(xí)和提高管理水平。

3.擴大房地產(chǎn)公司則務(wù)管理的資金籌集。如果想要在當(dāng)前環(huán)境下促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的更好發(fā)展，必須要結(jié)合當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀對整個房地產(chǎn)行業(yè)做出分析，經(jīng)過分析之后，我們可以得出，房地產(chǎn)企業(yè)必須要具備有足夠的資金來作為維持房地產(chǎn)企業(yè)正常運轉(zhuǎn)的基本保證。因此，對資金的籌備工作是應(yīng)該擺在第一位需要解決的問題。具體來說，需要從四個方面進(jìn)行：第一，依托銀行貸款并將其作為資金籌備的主要方式，在此基礎(chǔ)上拓展其他形式的金融業(yè)務(wù)，比如商業(yè)匯票和保函等；第二，要制定出一種合理有效的打入資本市場的途徑，比如發(fā)行股票或者債券進(jìn)行融資；第三，房地產(chǎn)公司需要對外籌集資金，以此方式來加大本企業(yè)的市場占有份額，擴大企業(yè)在市場上的競爭實力；第四，對融資左式進(jìn)行創(chuàng)新，可采取多種方法進(jìn)行。

4.提高財務(wù)人員的綜合素質(zhì)。房地產(chǎn)公司應(yīng)該以不斷夯實財務(wù)管理為基礎(chǔ)，切實規(guī)范財務(wù)管理和財務(wù)基礎(chǔ)，努力把財務(wù)管理水平提高到最佳。財務(wù)工作是一項專業(yè)性比較強的業(yè)務(wù)工作，因此在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財務(wù)管理人員的招聘時要選擇既會財會知識的人員，又對各項會計法規(guī)較為熟悉的人員。同時還要考核員工的職業(yè)道德和專業(yè)勝任能力，要求員工不僅要具備優(yōu)秀的專業(yè)勝任能力，而且還要有良好的職業(yè)道德修養(yǎng)。

5.加強風(fēng)險控制。房地產(chǎn)公司財務(wù)管理中的風(fēng)險控制主要從以下方面入手：一是要了解當(dāng)下的法律環(huán)境，尤其是在現(xiàn)有的市場環(huán)境下，企業(yè)必須要以法律為依托，規(guī)范各項業(yè)務(wù)活動和經(jīng)濟(jì)活動，科學(xué)進(jìn)行利潤分配，強化企業(yè)理財職能；二是要了解企業(yè)所在的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，要以我國國民經(jīng)濟(jì)為導(dǎo)向，深入公司體制改革，適應(yīng)我國的市場經(jīng)濟(jì)體制，一切從實際出發(fā)，及時調(diào)整公司的經(jīng)營方式，以此來提高自己的市場應(yīng)變能力。

參考文獻(xiàn)：

[1]田林永.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)現(xiàn)狀及管理建議[J].上海房地,2011(5).

[2]田林永.當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)現(xiàn)狀及管理建議[J].中國住宅設(shè)施,2011(7).

[3]錢劍.我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題與完善對策[J].中國總會計師,2010(2).

第2篇：房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)處理范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；稅收管理；建立；稅務(wù)會計師；專職崗位；作用

前言

房地產(chǎn)隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而逐步在迅速壯大，逐漸成為我國國民經(jīng)濟(jì)的主要組成部分。房地產(chǎn)的稅收在整個稅收中也占有及其重要地位，房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的稅種很多，如在購買土地的環(huán)節(jié)要繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、印花費等；在土地使用環(huán)節(jié)要繳納土地使用稅等；在房屋銷售環(huán)節(jié)要繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、印花費、契稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等；在發(fā)放職工工資環(huán)節(jié)要代扣代繳個人所得稅。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收管理工作內(nèi)容豐富，稅率變化大，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該加強稅收管理工作，減少企業(yè)涉稅風(fēng)險。我公司從2005年至2010年底所涉及的稅種就達(dá)11種之多，稅務(wù)機關(guān)每年對稅收稽查，也遇到涉稅風(fēng)險。通過稅務(wù)稽查，我們認(rèn)識到企業(yè)的稅務(wù)管理應(yīng)該從項目部到公司都應(yīng)該設(shè)立稅務(wù)會計師專職崗位，來專門管理項目及企業(yè)的稅務(wù)登記管理、外出經(jīng)營報驗證明管理、稅款計算、納稅申報、稅款繳納、稅票管理、稅務(wù)檔案管理、所得稅預(yù)繳及匯算管理等稅收管理體系，全面地避免企業(yè)涉稅風(fēng)險。

近幾年來，由于國家實行積極的財政政策，拉動投資需求，啟動房地產(chǎn)市場，我國房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛。但透視房地產(chǎn)業(yè)稅收本質(zhì)，繁榮背后仍有隱憂，其存在的偷稅、漏稅、逃稅行為，擾亂了稅收秩序，影響了公平競爭。重點對房地產(chǎn)稅收面臨的問題作一點有益的探討。

一、房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管面臨的問題

（一）倒掛往來不入“收入帳”，隨意調(diào)劑收入

這是房地產(chǎn)企業(yè)最常用的偷逃稅手法。主要表現(xiàn)為：一是將預(yù)收購房款或當(dāng)期售房款長期掛在往來賬上，作為調(diào)節(jié)利潤多少的工具，不及時結(jié)轉(zhuǎn)收入，不及時申報納稅；二是客戶產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓變更收取客戶的手續(xù)費用，不確認(rèn)銷售收入，直接沖減銷售費用或者間接費用，逃繳企業(yè)所得稅；三是對外投資分回的收益，賬務(wù)處理上掛在“其他應(yīng)付款”等往來賬上，不入“投資收益”賬，逃繳企業(yè)所得稅；四是以租待售的商業(yè)營業(yè)房的租賃費用不確認(rèn)收入，直接沖減銷售費用，偷逃流轉(zhuǎn)稅及企業(yè)所得稅。五是收到銀行按揭款時，長期掛在“預(yù)收賬款”等往來賬上，不入“銷售收入”賬，推遲納稅；六是將應(yīng)該作為銷售的綜合辦公樓轉(zhuǎn)為自用，不結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)，逃繳房產(chǎn)使用稅等等。

（二）以房抵債、抵費用或弄虛作假不計銷售收入，偷逃相關(guān)稅收

主要表現(xiàn)為：一是以商品房抵項銀行借款本息；抵項應(yīng)分配給投資方的利潤；抵項應(yīng)支付的建筑安裝工程款；抵項獲取土地使用權(quán)的價款等相關(guān)債務(wù)，直接計入往來科目。二是以商品房抵項應(yīng)支付的廣告費用、電力費用等支出，不計銷售收入。三是不按規(guī)定開具發(fā)票或開具假發(fā)票，少計收入或減少應(yīng)稅所得稅額。

（三）稅前扣除項目不真實，虛列或高估成本

主要表現(xiàn)為：一是利用發(fā)票監(jiān)管的漏洞，抬高建筑成本，減少應(yīng)稅所得；二是不按項目設(shè)立成本明細(xì)賬，將完工和未完工的項目成本混在一起，造成完工項目成本虛增，導(dǎo)致企業(yè)賬面虧損或隱瞞巨額利潤；三是在進(jìn)行道路減少、小區(qū)綠化等配套設(shè)施建設(shè)時，設(shè)法高估配套工程成本及其相關(guān)費用；四是人為地將開發(fā)項目中的自用部分成本縮水，擴大用于銷售部分的成本，以減少銷售部分的營業(yè)利潤，逃避相關(guān)稅收；五是多列利息支出和預(yù)提費用，隱瞞實際利潤額。

（四）以代收賬款或其他名義為由不按規(guī)定申報納稅，偷逃稅款

主要表現(xiàn)為：一是代政府有關(guān)部門及其他企業(yè)收取的費用，如煤氣管網(wǎng)費、市政建設(shè)費、郵電通訊配套費、房屋交易費、水電增容費、有線電視初裝費、電話電纜安裝費、綠化費等。企業(yè)往往以代收款項全部付給了委托單位為由，在財務(wù)處理上不計收入或直接沖喊開發(fā)成本，導(dǎo)致營業(yè)額減少，偷逃相關(guān)稅收；二是利用關(guān)聯(lián)關(guān)系，非法轉(zhuǎn)移利潤；三是自建房屋銷售或出租，取得收入不入收入帳；四是以工程尚未決算，收入、成本無法準(zhǔn)確反映為由，不申報納稅；五是偽造審批手續(xù)，假借“委托開發(fā)”、“合作建房”和“外商投資企業(yè)”等名義，騙取稅收優(yōu)惠等，也都是房地產(chǎn)業(yè)偷稅逃稅常用的主要手段。

二、我公司設(shè)立稅務(wù)會計師后的納稅情況及其意義

房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的稅種很多，通過下述表一可以知道，本人所在企業(yè)六年的稅種共計十一種，實際繳納各種稅收近一個億。其中企業(yè)所得稅繳納2516.95萬元。

通過表一的稅收繳納情況，可以看出：為了更好地管理企業(yè)稅收工作，我公司從成立開始就設(shè)立了稅務(wù)會計師崗位，對企業(yè)的稅收工作進(jìn)行全面的管理。公司依法進(jìn)行稅務(wù)登記管理、外出經(jīng)營報驗證明管理、稅款計算、納稅申報、稅款繳納、稅票管理、稅務(wù)檔案管理、所得稅預(yù)繳及匯算管理等建立稅收管理體系，其作用非常重大。

1.有利于全面、系統(tǒng)地考察整個稅收管理活動內(nèi)在的必然的聯(lián)系和活動規(guī)律，加強企業(yè)稅收內(nèi)部控制制度，合法、合理、及時申報繳納各項稅收。

2.有利于正確制定和貫徹、實施、執(zhí)行實施政策法規(guī)，實現(xiàn)稅收管理要素的優(yōu)化組合，提高稅收管理水平和規(guī)模效率，合理規(guī)避企業(yè)納稅風(fēng)險。

3.有利于充分發(fā)揮稅收管理職能，進(jìn)行稅收管理的整體改革，有利于納稅人公平競爭，促進(jìn)稅收征管的良性循環(huán)。

4.有利于促進(jìn)實現(xiàn)依法治稅，建立市場經(jīng)濟(jì)稅收新秩序，減少征稅及納稅成本，實現(xiàn)稅企和諧統(tǒng)一。

三、關(guān)于稅務(wù)會計師

稅務(wù)會計師（CTAC）是由中國總會計師協(xié)會負(fù)責(zé)認(rèn)證的國家高級財稅管理人才重點培養(yǎng)項目，是以國家現(xiàn)行稅收法律法規(guī)為依據(jù)，以貨幣計量為基本形式，運用會計學(xué)的基本理論和核算方法，連續(xù)、系統(tǒng)、全面地對納稅人應(yīng)納稅款的形成，計算和繳納；即稅務(wù)活動所引起的資金運動進(jìn)行核算和監(jiān)督，以及稅務(wù)統(tǒng)籌管理、稅務(wù)檢查、納稅籌劃等一系列與稅務(wù)相關(guān)的稅務(wù)工作，以保障國家利益和納稅人合法權(quán)益的一種企業(yè)稅務(wù)會計專職崗位和專業(yè)會計人。

可以說由于稅務(wù)會計師這個管理崗位的產(chǎn)生，就使得企業(yè)原本的一些具有涉稅經(jīng)驗，經(jīng)常與稅務(wù)機關(guān)打交道會計人員，通過必要的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，在掌握了稅務(wù)會計知識和納稅常識、稅收籌劃技能等一系列相關(guān)專業(yè)知識后，從傳統(tǒng)的會計崗位中分離出來，以相對獨立的身份，參與企業(yè)核算反映、監(jiān)督管理、預(yù)測和決策的職能管理中，從而達(dá)到節(jié)約納稅成本、降低納稅風(fēng)險、提高資金使用效益、實現(xiàn)利潤最大化、以推動企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

四、稅務(wù)會計師在企業(yè)稅務(wù)工作中的作用及意義

（一）在稅務(wù)會計師這個定義沒有立法前，作為企業(yè)財務(wù)會計中的一名與稅務(wù)打交道的會計，他的職能只是在每月的15號之前完成報稅，繳稅業(yè)務(wù)，填寫一些稅務(wù)機關(guān)要求填寫的稅務(wù)報表，在特殊情況下處理一些簡單的稅務(wù)糾紛?，F(xiàn)階段由于我國稅法越來越健全，稅收管理程序化、現(xiàn)代化的越來越嚴(yán)格、計算方式的越來越復(fù)雜，企業(yè)會計準(zhǔn)則、企業(yè)會計制度以及一系列稅收法律法規(guī)的完善，使得財務(wù)會計和稅務(wù)會計的目標(biāo)逐漸出現(xiàn)差異，它們對會計事項的要求也隨之出現(xiàn)了分歧，現(xiàn)有企業(yè)的一些“稅務(wù)會計”無論從管理上還是對稅法的理解上都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足企業(yè)為了實現(xiàn)利潤最大化而必須進(jìn)行的稅收籌劃業(yè)務(wù)。作為一名與稅務(wù)打交道近三十年的會計我是感同身受。6月在成都的一次納稅籌劃培訓(xùn)學(xué)習(xí)中，納稅籌劃作為一個全新的名詞，還不完全被各公司和企業(yè)所接受。但是，當(dāng)時老師的一席之言卻讓學(xué)員振動。他說，他在給一些企業(yè)、公司作納稅籌劃的時候發(fā)現(xiàn)，這些公司和企業(yè)可以說都沒有少繳稅，但卻因為財務(wù)人員對稅收法規(guī)了解的不及時、對稅務(wù)理解的不全面、不到位，而給稅務(wù)機關(guān)多交了稅款?；毓竞?，筆者對我公司的繳稅情況進(jìn)行了一次盤點，發(fā)現(xiàn)公司從開始就設(shè)立了稅務(wù)會計師的崗位，不存在該繳的稅沒有交，不該交的稅卻多交了的現(xiàn)象，充分說明了設(shè)立稅務(wù)會計師崗位與不設(shè)立該崗位，對企業(yè)稅收影響很大。

（二）企業(yè)為了提高稅務(wù)管理的有效性，設(shè)置專職的稅務(wù)會計，按照稅務(wù)會計的職責(zé)，一是根據(jù)稅收法規(guī)對應(yīng)稅收入、可扣除項目、應(yīng)稅利潤和應(yīng)稅財產(chǎn)進(jìn)行確認(rèn)和計量，計算和繳納應(yīng)繳稅金，編制納稅申報表來滿足稅務(wù)機關(guān)等利益主體對稅務(wù)信息的要求。二是根據(jù)稅法和企業(yè)的發(fā)展計劃對稅金支出進(jìn)行預(yù)測，對納稅活動進(jìn)行合理籌劃，發(fā)揮稅務(wù)會計的融資作用，盡可能使企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)降到最低。

總結(jié)語

在設(shè)有專職稅務(wù)會計崗位和不設(shè)專職稅務(wù)會計崗位的情況下，所產(chǎn)生的結(jié)果和作用卻是截然的不同。前者產(chǎn)生的結(jié)果是因為會計人員因不能全面、及時的掌握稅收法規(guī)，或?qū)Χ惙ɡ斫獾牟煌笍?，將不該繳的稅多交了，不但沒有起到為企業(yè)節(jié)約支出、減少浪費、利潤最大化的作用，反而還為企業(yè)造成了經(jīng)濟(jì)損失。增加了稅收負(fù)擔(dān)；而后者的結(jié)果則是稅務(wù)會計通過對稅收法規(guī)、稅收政策和稅收征收程序的某些特殊規(guī)定，在國家法律、法規(guī)及政策允許的范圍內(nèi)，堅持合法性、事先性、適應(yīng)性、綜合性的原則基礎(chǔ)，進(jìn)行具體的籌劃操作和運作，為企業(yè)最大限度地降低或減小稅賦，最大可能地多獲取利潤和取得了更大利益做出了貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]趙晉林.當(dāng)前我國房地產(chǎn)稅制中存在的主要問題[J].涉外稅務(wù),2004(4).

[2]韓雪.我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的博弈分析[J].稅務(wù)研究,2005(5).

[3]張衛(wèi).從管理學(xué)的角度看稅收征管的完善[J].稅務(wù)研究,2004(12).

[4]孫樹營.完善我國房地產(chǎn)稅收制度的初步設(shè)想[J].涉外稅務(wù),2005(6).

[5]羅本慧.淺析稅務(wù)會計師在企業(yè)中的作用[J].現(xiàn)代商業(yè),2011(8).

第3篇：房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)處理范文

【關(guān)鍵詞】 商業(yè)地產(chǎn) 融投資 估值研究 股權(quán)

商業(yè)類型的房地產(chǎn)是商業(yè)和房地產(chǎn)的綜合集合體，在我國的發(fā)展起步比較晚。隨著我國，改革開放的不斷深化，市場經(jīng)濟(jì)體系的不斷確立，越來越多的資本開始轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中。商業(yè)地產(chǎn)從微觀上來講是用于零售、餐飲、娛樂以及健身休閑等用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式上和功能用途上區(qū)別于普通的居民住宅、公寓和寫字樓等常用形式。商業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)是一個具有商業(yè)和地產(chǎn)等多種投資屬性的綜合性行業(yè)，商業(yè)房地產(chǎn)不僅區(qū)別于單純的項目投資和商業(yè)發(fā)展，還區(qū)分于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)開發(fā)項目。商業(yè)地產(chǎn)按照實際的功能可以分為商業(yè)廣場、商業(yè)區(qū)、大型商鋪區(qū)、綜合性購物中心、休閑廣場、專業(yè)步行街等多種形式。從宏觀上來看商業(yè)地產(chǎn)是一個具有非常高資金密度的行業(yè)，這對于進(jìn)入企業(yè)的融資水平具有著更高的要求。

1 我國商業(yè)地產(chǎn)融資發(fā)展的現(xiàn)狀

商業(yè)性房地產(chǎn)任何方面的調(diào)控都將會影響到我國金融市場的每一個角落，強制性地打壓房地產(chǎn)行業(yè)將會給我國經(jīng)濟(jì)帶來沉重的打擊，為了避免我國經(jīng)濟(jì)走上二十世紀(jì)末日本房地產(chǎn)市場泡沫破裂而導(dǎo)致日本經(jīng)濟(jì)大規(guī)模衰退的老路，政府需要在必要的時機支持房地產(chǎn)的發(fā)展。而商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)的一個重要組成部分也將會得到一個更好的發(fā)展空間，我們要看到房地產(chǎn)在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重大作用。

1.1 商業(yè)類地產(chǎn)融資具有較大的關(guān)聯(lián)性

我國的商業(yè)類地產(chǎn)已經(jīng)逐漸成為了我國社會經(jīng)濟(jì)中的重要支柱性產(chǎn)業(yè)，是我國宏觀經(jīng)濟(jì)中一個必不可少的組成部分。通過我國的統(tǒng)計數(shù)據(jù)我們可以看出，商業(yè)地產(chǎn)等房地產(chǎn)類行業(yè)對于每年GDP的拉動大約為兩個百分點，雖然這種拉動效果不是十分地明顯，但是實際上房地產(chǎn)和國民經(jīng)濟(jì)中的很多行業(yè)具有著非常明顯地聯(lián)系。如和房地產(chǎn)直接相關(guān)的行業(yè)就有鋼鐵、水泥和其他建材等行業(yè)，這些行業(yè)又將進(jìn)一步帶動著冶金、化工和紡織等眾多行業(yè)共同發(fā)展，根據(jù)相關(guān)資料房地產(chǎn)領(lǐng)域一百元的銷售額可以帶動其他領(lǐng)域十七元的銷售，銷售帶動率為百分之十七，除此之外隨著這一輪炒房的熱潮，已經(jīng)有了很多普通消費者囤積了很多商品房，在現(xiàn)今的經(jīng)濟(jì)形勢下提倡商業(yè)地產(chǎn)的再融資可以在很大程度上盤活民間資本，促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。通過商業(yè)類地產(chǎn)的融資可以很大程度上提高我國社會財富的合理流動速度，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，減少國家和地方財政對于社會建設(shè)的財政負(fù)擔(dān)。

1.2 商業(yè)地產(chǎn)融資過程中對保證經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮的作用

雖然我國在2011年在借貸市場上出現(xiàn)了問題，但是從整體上來看市場供需之間的差距還不是很大，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)上來看，我國的房地產(chǎn)投資增幅大于百分之二十五，其中2011年度提出的一千萬套保障房的建設(shè)很大程度上拉動了房地產(chǎn)投資的快速增長，但是隨著商品房的整體調(diào)控和資金短缺問題的加劇，商品房的總體投資從第三年季度就開始有所降低，到第四季度已經(jīng)降到了一個很低的水平。同時我國在土地的購置上在第四季度也有所回落，我國對于房價調(diào)控力度很大，下一年度的房地產(chǎn)投資降低拖累了固定投資的增長速度，如果我國經(jīng)濟(jì)要保證GDP百分之八以上的增長率就要協(xié)調(diào)好民生和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展平衡。因此此次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控沒有達(dá)到預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)。而商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過多年的市場的開發(fā)和供應(yīng)已經(jīng)得到了很大的發(fā)展，很多普通的市民對于投資者的商品房已經(jīng)逐漸趨近于飽和，這就使得很多新增的商品房對于消費者在選擇過程中具有更多的選擇空間，很多房地產(chǎn)企業(yè)也都相應(yīng)減少了開發(fā)量。

2 我國商業(yè)地產(chǎn)融資的主要問題

在商品房開發(fā)面臨著眾多背景，商業(yè)地產(chǎn)的投資總額隨著時間的推移不斷提升，這說明社會經(jīng)濟(jì)對于房地產(chǎn)投資還是具有比較充足的信心的。其中一個比較重要的關(guān)鍵因素是我國正在處于一個城市化率迅速提升的階段。按照經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律來講一個國家的城市化率提高到百分之三十之后房地產(chǎn)行業(yè)將會進(jìn)入一個比較快的發(fā)展階段，我國的城市化率從上世紀(jì)末的百分之二十九發(fā)展到2011年的百分之四十七，按照這個比率來講，我國的城市化速度非?？?，同比日本減少了三十年，城市化的大規(guī)模發(fā)展必然會帶動房產(chǎn)類行業(yè)的配套要求，可以預(yù)見的是我國的房地產(chǎn)開發(fā)將會出現(xiàn)一個新的發(fā)展紀(jì)元。在這個基礎(chǔ)上我國的商業(yè)地產(chǎn)也將會有新的發(fā)展方向，以萬達(dá)模式為代表的商業(yè)地產(chǎn)具有非常強的市場活性。自以來，我國逐步推進(jìn)房地產(chǎn)制度改革，根據(jù)國際經(jīng)驗已經(jīng)初步建立了社會住房保障體系，但是在商業(yè)性的房地產(chǎn)融資上仍然存在著這樣幾個方面的問題：

2.1 相關(guān)政府缺乏資金提供的主動性

在新國八條中，政府提供的保障性住房提出了大力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展政策目標(biāo)，根據(jù)城市建設(shè)部門的估算，建設(shè)總體資金量將達(dá)到1.3萬億，其中土地出讓的資金將直接用于投資建設(shè)，這些資金當(dāng)中土地出讓提供近三千億資金，中央方面款在兩千億左右，各個公積金貸款提供近千億資金，上述各類資金的總額合計六千億，這些資金和總需求存在著七千多億的資金缺口，在這部分資金缺口上中央和地方政府的身份和角色定位不準(zhǔn)確，這些資金大約占到了建設(shè)資金總額的百分之六十左右，這部分資金占到了建設(shè)資金的一半以上，資金主體的責(zé)任相互推諉給資金供給造成了很多發(fā)展瓶頸。而且商業(yè)地產(chǎn)能夠在很大程度上帶動當(dāng)?shù)仄渌a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對于拉動地方經(jīng)濟(jì)具有非常大的作用，政府的資金參與責(zé)無旁貸，但是中央和地方政府在角色上沒有確定主次。就商業(yè)性房地產(chǎn)的財政支持來看，中央政府雖然提高了財政方面的轉(zhuǎn)移支付，但這部分支付的資金總額只是很少的一部分，而地方政府不僅是GDP的生產(chǎn)者和所有者，更是地方經(jīng)濟(jì)的管理者，這部分管理工作不僅包括了商業(yè)地產(chǎn)和其他行業(yè)的規(guī)劃、開發(fā)以及建設(shè)管理，因此，這部分較大的資金缺口應(yīng)該由地方政府承擔(dān)。但是因為沒有完備的資金提供保障體制，這就導(dǎo)致了地方政府在商業(yè)地產(chǎn)的招商引資上沒有監(jiān)督和約束，導(dǎo)致了投資部門無法真正履行其職責(zé)，也在很大程度上制約了商業(yè)地產(chǎn)的融資進(jìn)程。

2.2 金融市場上商業(yè)地產(chǎn)資金來源的非市場化

目前在我國的主要城市性建筑的資金來源是政府的財政劃撥，這種非市場化的資金來源必然會導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)資金的使用效率低下。從我國的房地產(chǎn)金融市場現(xiàn)狀來看，我國房地產(chǎn)金融市場的資金總量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)資金要求。從我國的金融行業(yè)現(xiàn)狀來看，三十多年的改革開放為我國社會積累了很多的財富，民間的資本也日益增加，我國居民的民間儲蓄率逐年升高，而且居民對于房地產(chǎn)投資的需求也日益強烈。除此之外，伴隨著我國金融市場的發(fā)展和我國投資機構(gòu)增強了對風(fēng)險和收益的控制，改善了投資市場的軟環(huán)境，但是也要清楚地看出商業(yè)地產(chǎn)在我國的金融市場發(fā)展中并不是十分完善和成熟的，投資渠道的狹窄使得多種資產(chǎn)類產(chǎn)品無法實現(xiàn)廣泛地進(jìn)入投資市場。而且商業(yè)性房地產(chǎn)的理財產(chǎn)品因為資金活性差就無法保證產(chǎn)品的保值和增值功能。因此如何保護(hù)性地利用我國的商業(yè)地產(chǎn)金融市場，最主要的就是要充分地利用我國的民間資本，通過盤活民間資本來促進(jìn)金融市場資金來源的市場化。

3 新時期商業(yè)地產(chǎn)融資主要風(fēng)險探析

在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展過程中我們不難發(fā)現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)作為我國房地產(chǎn)投資的一個新的熱點，今后必將成為投資的新的方向。但是每一種投資產(chǎn)品都會存在其固有的風(fēng)險，商業(yè)類房地產(chǎn)的投資量大，投資回收的時間相對較長，而且在投資的過程中會經(jīng)常受到國家和地方的雙重影響，這對于一些實力較強的金融機構(gòu)都會是一個巨大的挑戰(zhàn)，對于普通的投資者風(fēng)險就更為明顯了，作為一個高風(fēng)險和高收益的地產(chǎn)類投資理財項目，商業(yè)性地產(chǎn)的風(fēng)險主要來源于這樣幾個方面：

3.1 商業(yè)性地產(chǎn)開發(fā)商的決策性失誤

商業(yè)性房地產(chǎn)的開發(fā)商是地產(chǎn)的第一投資主體，開發(fā)商自身的決策決定了整個商業(yè)性地產(chǎn)的發(fā)展方向和發(fā)展模式。針對某一個特定的房地產(chǎn)行業(yè)來看，開發(fā)商的主要決策風(fēng)險存在于自身的管理水平和財務(wù)狀況以及市場的營銷策劃水平等諸多方面。房地產(chǎn)項目的投資范圍比較廣而且產(chǎn)權(quán)的期限也比較長，如果沒有一個很好的管理水平和決策能力將會在地產(chǎn)投入使用之后造成管理上的混亂甚至?xí)苯佑绊懙椒康禺a(chǎn)本身品牌價值。在現(xiàn)今宏觀經(jīng)濟(jì)不明朗的情況下，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)更是政府進(jìn)行調(diào)控的重點，各種和房地產(chǎn)有關(guān)的政策變化較快，特別是在稅收方面的小幅度調(diào)整頻率特別高。面對著政府的微調(diào)如果企業(yè)沒有一個良好的企業(yè)財務(wù)處理能力就會增加企業(yè)成本的負(fù)擔(dān)。這就需要企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)融資決策之前建立好一個充足的人才儲備，只有這樣才能在面臨變革的過程中處變不驚。而作為一個投資者在進(jìn)行商品性房產(chǎn)購買之前對于開發(fā)商的資質(zhì)要有一個比較清楚的認(rèn)識，只有一個擁有雄厚資本實力和優(yōu)秀管理能力才能使得房地產(chǎn)項目有效地避開風(fēng)險。

3.2 商業(yè)性房地產(chǎn)概念認(rèn)識不清

現(xiàn)在很多的市民、投資主體和房地產(chǎn)開發(fā)商對于商業(yè)性房地產(chǎn)的認(rèn)識存在著很大的誤區(qū)，國內(nèi)的很多商業(yè)類地產(chǎn)企業(yè)還只是在拿著原來開發(fā)商品房的思路進(jìn)行商業(yè)性的地產(chǎn)開發(fā)。在很多店鋪、寫字樓和辦公樓的設(shè)計上仍然使用小戶型商品房的設(shè)計和銷售理念進(jìn)行銷售，認(rèn)為只要開發(fā)出的房地產(chǎn)能夠讓投資者買得起或者自身的產(chǎn)品只要能夠賣出去就是成功，很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商只做到了地產(chǎn)而沒有做到商業(yè)。另一方面很多房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行商業(yè)性地產(chǎn)開發(fā)的過程中存在著只是幫助政府完成政策性工程和形象工程的現(xiàn)象。這樣就會導(dǎo)致在一定區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)量大于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展需要，這就會導(dǎo)致在進(jìn)行招商過程中很難招到足夠的入駐商鋪，如果招商無法正常進(jìn)行，那么商業(yè)性的地產(chǎn)也將是空想，所以投資者在進(jìn)行投資的過程中要綜合性地考慮當(dāng)?shù)氐貐^(qū)招商的潛力和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)未來發(fā)展的空間，進(jìn)行綜合性考量，不要盲目投資。

3.3 商業(yè)性融資價格存在水分

一般投資在商業(yè)性店鋪的投資者獲取回報的途徑主要有兩種，一方面是投資者在購買后出租給有實際需求的客戶，通過收取租金的形式獲得綜合性收益。另一方面是通過購買房地產(chǎn)然后出售獲得價格差利潤。目前市場上大多數(shù)的投資者比較傾向于后一種價格差的獲利方式。而商業(yè)性地產(chǎn)作為一種處于不斷發(fā)展的房地產(chǎn)投資形式具有非常高的增值空間，但是一旦游資進(jìn)入到該行業(yè)中就會導(dǎo)致地產(chǎn)價值速度快速上漲。因此投資者要理性地看到自己進(jìn)入的實際價格點位，一個沒有節(jié)制高速上漲的態(tài)勢必將會導(dǎo)致形成價格泡沫，價格當(dāng)中也將會含有較高的水分，一旦政府進(jìn)行了較為嚴(yán)格的管控措施就會給投資者造成非常嚴(yán)重的損失，這種投資泡沫的破裂引發(fā)的價格危機是系統(tǒng)性的，所以在投資商業(yè)性地產(chǎn)的過程中投資者要充分考慮到融資價格是否合理，如果進(jìn)入的價格點位就是一個比較高的價格，就要充分考慮到是否已經(jīng)到了價格鏈崩潰的邊緣，此時進(jìn)入的話可能會給自身的財產(chǎn)帶來非常嚴(yán)重的損失，而進(jìn)入點位較低的時候要充分考慮到宏觀形勢，價格降低是因為相關(guān)政策的打壓還是市場的合理波動，通過綜合性的合理判斷，做出相對比較合理的投資選擇。

4 結(jié)語

綜上所述，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)通過自我積累和發(fā)展的方式來解決企業(yè)發(fā)展中的資金問題已經(jīng)無法適應(yīng)不斷發(fā)展變化的外部市場環(huán)境，尤其是對于像商業(yè)地產(chǎn)這類資本密集型行業(yè)。面對著不穩(wěn)定的金融市場，商業(yè)類地產(chǎn)企業(yè)必須結(jié)合自身特點進(jìn)行融資類創(chuàng)新，通過多渠道進(jìn)行發(fā)展，利用各種有利條件解決自身發(fā)展中存在的資金問題?？偠灾?，商業(yè)地產(chǎn)在進(jìn)行拓展房地產(chǎn)融資渠道的過程中要盡量拓寬融資多元化融資渠道，只有這樣，才能使得我國商業(yè)地產(chǎn)取得更好更快的發(fā)展機會。

參考文獻(xiàn)：

[1]朱周戈.我國房地產(chǎn)業(yè)的融資以及潛在問題分析.科技經(jīng)濟(jì)市場，2012.

[2]朱平安，王元月.房地產(chǎn)企業(yè)融資問題與對策.中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2012.

[3]唐敏.宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)的融資對策.消費導(dǎo)刊，2012，（10）.

[4]劉李勝，高翔.房地產(chǎn)企業(yè)融資上市圖景[M].中國時代經(jīng)濟(jì)出版社，2009.

第4篇：房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)處理范文

財務(wù)管理水平對于資金需求量極大的房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理是額外重要。財務(wù)的科學(xué)管理能更直接、更清晰的體現(xiàn)公司的財務(wù)預(yù)算，有利于公司各部門之間協(xié)調(diào)發(fā)展，使公司制度更加完善。同時隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，現(xiàn)代企業(yè)越來越重視公司的管理科學(xué)化，公司財務(wù)管理的科學(xué)性也有所提高。公司管理者重視公司管理也會對員工產(chǎn)生較大的促進(jìn)作用，充分調(diào)動了員工的積極性，推動公司迅速發(fā)展。因此，我們必須重視，以保障企業(yè)的競爭優(yōu)勢。

二、地產(chǎn)公司財務(wù)管理存在的問題

財務(wù)部門是地產(chǎn)公司中的核心部門，主要負(fù)責(zé)執(zhí)行和制定公司財務(wù)預(yù)算，是整個公司的重心。也正是因為如此，只有財務(wù)部門的管理得當(dāng)，才能有效地減少公司危機，減少公司內(nèi)的矛盾，增強公司整體的凝聚力，從根本上解決其他部門遇到的問題，推動公司的和諧穩(wěn)定發(fā)展，為公司獲取更大的利益。第一，房地產(chǎn)公司是盈利性企業(yè)，一切活動都以利益最大化為目的，然而在資源十分有限的條件下，為達(dá)到利益的最大化，公司往往會把重點放在產(chǎn)品營銷上，認(rèn)為只有業(yè)績的提高才能為公司獲取最大的利益。實則不然，公司在把重點放在業(yè)績上的同時也忽略了另一重要內(nèi)容即公司內(nèi)部管理。當(dāng)公司內(nèi)部治理被削弱后，會計不能被用于主動參與公司的決策，這就有極大可能性造成公司決策不科學(xué)，嚴(yán)重阻礙公司發(fā)展，甚至威脅到公司的生存。第二，在不完善、不科學(xué)的財務(wù)管理體制下，多數(shù)房地產(chǎn)公司的會計核算不符合標(biāo)準(zhǔn)，出現(xiàn)了嚴(yán)重的財務(wù)處理混亂。如在會計憑證登記時填寫不按規(guī)范，有涂改挖補的現(xiàn)象。在會計賬本設(shè)置方面，它作為會計核算的重要內(nèi)容，然而經(jīng)常出現(xiàn)不按照記賬方式和賬本格式記賬等問題，多數(shù)房地產(chǎn)公司又盲目自信而沒有制定一套科學(xué)的體系，致使賬本不能用于全面的系統(tǒng)記錄，更不能直觀的反應(yīng)企業(yè)的經(jīng)營狀況，給賬目的核算及查賬工作增添了較多的困難，降低了工作效率，甚至使會計工作與公司其它正常工作產(chǎn)生嚴(yán)重的分離，阻礙了公司高層的重要決策，滯緩公司向前發(fā)展。

三、如何做好財務(wù)預(yù)算的方法

財務(wù)預(yù)算是財務(wù)管理的重要內(nèi)容，財務(wù)預(yù)算是反映公司在預(yù)算期內(nèi)預(yù)計財務(wù)的狀況和經(jīng)營成果，財務(wù)預(yù)算為公司明確奮斗目標(biāo)，為公司發(fā)展提供動力，在財務(wù)預(yù)算中重點抓住預(yù)算的執(zhí)行與控制這兩個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，以保障財務(wù)預(yù)算管理的有效展開。首先，公司經(jīng)營的基礎(chǔ)就是各項業(yè)務(wù)，財務(wù)預(yù)算為每項業(yè)務(wù)前期必須開展的，對此公司要嚴(yán)格把關(guān)，要求其必須按規(guī)定的程序進(jìn)行各項業(yè)務(wù)的預(yù)算。事物是逐漸發(fā)展的，公司經(jīng)營更是如此，公司在做本年度財務(wù)預(yù)算前應(yīng)該對上一年財務(wù)預(yù)算的執(zhí)行情況進(jìn)行分析，是什么原因造成了預(yù)算執(zhí)行力度低，在以往的財務(wù)預(yù)算中又有哪些地方可以改進(jìn)和借鑒。綜合國家政策和相關(guān)文件，保障財務(wù)預(yù)算的準(zhǔn)確性。一切從基礎(chǔ)開始，只有打下堅實的基礎(chǔ)，才能獲取最終的利益，對不符合預(yù)算審批程序的支出項拒絕處理，規(guī)范預(yù)算申報行為，杜絕資金的不合理利用。保障預(yù)算的科學(xué)性和可操作性，避免經(jīng)營結(jié)果與預(yù)算差距大。只有這樣不斷積累經(jīng)驗，公司才能在未來的財務(wù)預(yù)算中不斷進(jìn)步。其次，在業(yè)務(wù)開展過程中，公司應(yīng)組建監(jiān)督小組，深入各基層部門，對其項目預(yù)先的實施進(jìn)行監(jiān)督，嚴(yán)防腐敗。這里需要注意的是要嚴(yán)格控制項目實施過程中現(xiàn)金的流動去向，實時把控，規(guī)范現(xiàn)金的支出程序。由于市場價格具有不確定性，所以在預(yù)算執(zhí)行過程中出現(xiàn)矛盾為正?，F(xiàn)象，財務(wù)部要及時了解實際信息，對出現(xiàn)的問題進(jìn)行深入分析，財務(wù)上下協(xié)商的辦法，用實際數(shù)據(jù)來說服對方。對出現(xiàn)變動的部分進(jìn)行重新審批和調(diào)整，以保證整個項目的正常開展。預(yù)算完成的好壞也直接影響員工的薪酬、晉升等，所以在預(yù)算執(zhí)行過程中經(jīng)常會發(fā)生爭執(zhí)，對此公司要積極協(xié)調(diào)各部門之間的關(guān)系。在財務(wù)預(yù)算的過程中公司還應(yīng)該根據(jù)經(jīng)銷商的數(shù)量的多少、國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等要素選擇正確的計算方法，正確方法的選擇直接關(guān)系到財務(wù)預(yù)算的政務(wù)正確性。然后，在項目結(jié)束后要對整體項目進(jìn)行分析，對項目預(yù)算執(zhí)行階段所產(chǎn)生沒有預(yù)想到的問題的原因進(jìn)行深度剖析，對無預(yù)算、超預(yù)算和便宜預(yù)算的情況要查明其原因并提出有效的參考意見及解決措施，還必須深入各職能部門對影響財務(wù)預(yù)算完成程度的諸多因素進(jìn)行歸類分析，對各職能部門生產(chǎn)經(jīng)營中的薄弱環(huán)節(jié)提出解決措施，改進(jìn)工作，處理好各部門之間的關(guān)系，提高公司經(jīng)濟(jì)效益。項目實行后期，我們更需要注意的還有如何加快回款的問題，我們可以從分銷商入手，選擇比較有競爭優(yōu)勢的分銷商進(jìn)行助銷活動加快項目后期的回款情況，是企業(yè)的資金順利流轉(zhuǎn)。在年度總結(jié)時，結(jié)合年度財務(wù)預(yù)算的審批情況對本年度財務(wù)預(yù)算進(jìn)行綜合分析，抓住主要問題，突出重點，提出觀點，積極為公司發(fā)展建言獻(xiàn)策。

四、結(jié)語

第5篇：房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)處理范文

【關(guān)鍵詞】中小建筑企業(yè)；財務(wù)信息化；SaaS模式

自2010年以來，國家針對過熱的房地產(chǎn)行業(yè)先后出臺了一系列宏觀調(diào)控政策，許多房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營情況持續(xù)下降，與此同時，與房地產(chǎn)企業(yè)密切相關(guān)的中小建筑施工企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險不斷加大，怎么通過管理創(chuàng)新，降低成本，提高工作效率成為了擺在各個中小建筑企業(yè)面前的現(xiàn)實問題。加強建筑企業(yè)財務(wù)管理、加強內(nèi)部財務(wù)控制是降低成本的有效途徑之一，在現(xiàn)今信息化的浪潮下，實現(xiàn)財務(wù)信息化管理是各中小建筑企業(yè)提高財務(wù)管理效率的必經(jīng)之路，本文將對其采用SaaS模式開展財務(wù)信息化工作進(jìn)行探討。

一、中小建筑企業(yè)財務(wù)信息化現(xiàn)狀

隨著商品化會計軟件的不斷普及，目前，我國大部分中小建筑企業(yè)已經(jīng)開展了財務(wù)信息化工作，多以單機版的形式運用于總賬、報表等賬務(wù)處理工作，通過財務(wù)信息化的運用，賬務(wù)處理速度加快，計算及匯總準(zhǔn)確，工作效率得到了提高，使得更多的財務(wù)人員從記賬算賬中解脫出來，能夠有更多的精力投入管理，更好的發(fā)揮了會計的管理職能。但是，也應(yīng)該看到，傳統(tǒng)的財務(wù)信息化工作在不斷變化的環(huán)境中存在一定的局限性，阻礙了中小建筑企業(yè)財務(wù)信息化進(jìn)一步發(fā)展。

二、中小建筑企業(yè)傳統(tǒng)財務(wù)信息化工作中存在的問題

（1）中小建筑企業(yè)不愿在財務(wù)信息化上過多投入。首先，當(dāng)企業(yè)建立信息化系統(tǒng)時，最基本的投入包括硬件和軟件的購買，關(guān)于硬件，如果是單機版的話，主要包括計算機和打印機，如果是網(wǎng)絡(luò)版，則需要服務(wù)器和網(wǎng)絡(luò)支持，軟件少則幾千多則數(shù)萬。而這些投入，需要在以后的經(jīng)營過程中不斷攤銷，形成了企業(yè)的固定成本，當(dāng)企業(yè)經(jīng)營狀況不好的情況下或者不再持續(xù)經(jīng)營，實際上就造成了一種浪費。其次，中小建筑企業(yè)所得稅目前大多是以所開出的結(jié)算發(fā)票作為計稅依據(jù)，稅務(wù)機關(guān)很少關(guān)心其實際經(jīng)營情況，造成了一部份中小建筑企業(yè)管理者不重視內(nèi)部財務(wù)管理的需要。因此，許多中小企業(yè)主不愿意過多的投入，轉(zhuǎn)而購買一些品牌知名度差，功能不全的財務(wù)軟件產(chǎn)品，從而達(dá)不到應(yīng)有的管理效果。（2）軟件后續(xù)升級維護(hù)費用開支較大。由于相當(dāng)多的中小建筑企業(yè)相關(guān)人員對信息化了解不深，不知道對于管理軟件的生命周期來說，80%的費用是在后續(xù)的運行維護(hù)中發(fā)生的，認(rèn)為一次投資，買來軟硬件后，就可終身受用，認(rèn)為系統(tǒng)運行的維護(hù)費用不會很高，再加上一些不負(fù)責(zé)任的軟件營銷人員為了盡快簽單，有意隱瞞相關(guān)后續(xù)費用，以至于最終許多企業(yè)不愿意支付或者根本負(fù)擔(dān)不起如此巨大的信息化運行費用，更有許多企業(yè)由于后續(xù)資金不足間接造成了初期投入的浪費，從而造成了對企業(yè)的傷害。（3）數(shù)據(jù)共享性差，全局性的會計信息生成效率低。建筑企業(yè)的一大特點是分支機構(gòu)多，項目部分散，流動性大，沒有固定的施工地點，其施工生產(chǎn)相對比較分散。建筑企業(yè)為了實現(xiàn)施工生產(chǎn)與會計核算的良好結(jié)合，也為了更好的達(dá)到通過會計核算來直觀的反映施工生產(chǎn)所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效果，采取了分級核算以及分級管理的方法，目的是避免因為采取集中核算造成的施工生產(chǎn)與會計核算相脫節(jié)的現(xiàn)象。但建筑企業(yè)的財務(wù)信息化中多采用單機模式的軟件，使得各項目間數(shù)據(jù)不能共享，成為信息孤島，要匯總整個企業(yè)的數(shù)據(jù)需要各個項目部定期報送財務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總，由此，造成了企業(yè)效率低下，不能及時反映企業(yè)的真實財務(wù)狀況。本來可以采用網(wǎng)絡(luò)財務(wù)軟件，采取集中化的財務(wù)處理，但由于一方面中小建筑企業(yè)缺少專業(yè)性的會計信息化人才；另一方面網(wǎng)絡(luò)財務(wù)軟件投資相對較高，很多中小建筑企業(yè)實在是無能為力，所以購買網(wǎng)絡(luò)財務(wù)軟件進(jìn)行管理的建筑企業(yè)少之又少，更不用說其他的物資、周轉(zhuǎn)性材料的管理。

由于存在上述問題，使得中小建筑企業(yè)目前財務(wù)信息化應(yīng)用水平偏低，達(dá)不到應(yīng)該產(chǎn)生的效果，從而影響企業(yè)的經(jīng)營決策，更使得企業(yè)不能更好的適應(yīng)日益復(fù)雜的市場環(huán)境和國際環(huán)境。因此，有必要從技術(shù)上創(chuàng)新，尋找一種適合中小建筑企業(yè)應(yīng)用的財務(wù)信息化模式。

三、以SaaS模式實現(xiàn)中小建筑企業(yè)財務(wù)信息化

（1）SaaS模式簡介。SaaS是Software-as-a-service（軟件即服務(wù)）的簡稱，SaaS在業(yè)內(nèi)的叫法是軟件運營，或稱軟營。是一種基于互聯(lián)網(wǎng)提供軟件服務(wù)的應(yīng)用模式，是軟件科技發(fā)展的最新趨勢。它是一種通過Internet提供軟件的模式，用戶不用購買軟件，而是服務(wù)提供商租用基于Web的軟件來管理企業(yè)的經(jīng)營活動，無需對軟件進(jìn)行維護(hù)，服務(wù)提供商會全權(quán)管理和維護(hù)軟件。SaaS提供商為企業(yè)搭建信息化所需要的所有網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施及軟件、硬件運作平臺，并負(fù)責(zé)所有前期的實施、后期的維護(hù)等一系列服務(wù)，企業(yè)無需購買軟硬件、建設(shè)機房、招聘IT人員，企業(yè)根據(jù)實際需要，向SaaS提供商租賃軟件服務(wù)。（2）以SaaS模式實現(xiàn)中小建筑企業(yè)財務(wù)信息化的優(yōu)勢。對于許多中小建筑企業(yè)而言，SaaS是采用先進(jìn)技術(shù)的最好途徑，這是因為SaaS相對于傳統(tǒng)軟件實現(xiàn)財務(wù)信息化具有如下優(yōu)勢：一是成本低，高品質(zhì)。以租賃的方式使用軟件，按需使用，按需付費，不用一次性支付大筆資金，總體成本和投資風(fēng)險都大大降低，且后期升級與維護(hù)可及時免費獲得。二是可實現(xiàn)中小建筑企業(yè)多項目、異地項目的有序協(xié)作，數(shù)據(jù)共享。與傳統(tǒng)軟件相比，SaaS在線服務(wù)不用安裝軟件，只要連上互聯(lián)網(wǎng)即可使用，即理論上在任何一臺能夠上網(wǎng)的電腦上都能隨時使用。中小建筑企業(yè)項目分散，地點不固定的特點恰好需要這樣的軟件服務(wù)，通過服務(wù)商提供的網(wǎng)絡(luò)軟件，以WEB的形式，企業(yè)就不用擔(dān)心地點的變換，只要能上網(wǎng)，就可以處理賬務(wù)，對于公司總部來說，及時了解各項目部及整個公司的財務(wù)狀況變得非常容易，從而提高公司的運營效率。三是服務(wù)更專業(yè)。傳統(tǒng)的財務(wù)軟件營銷及服務(wù)長期以來采取分銷商銷售及服務(wù)的模式，各個地方，各個分銷商的水平參差不齊，常造成服務(wù)跟不上的局面，也讓企業(yè)吃盡了苦頭。而SaaS模式下，由于有更多的客戶使用其產(chǎn)品，企業(yè)可持續(xù)發(fā)展成為可能，其有更多的資金用在產(chǎn)品的維護(hù)和升級上，通過建立專業(yè)的在線服務(wù)支持；免費服務(wù)熱線；完善的線上學(xué)習(xí)培訓(xùn)和體驗；系統(tǒng)自動更新等等，使得中小建筑企業(yè)可以享受到更多專業(yè)化的服務(wù)。

四、以SaaS模式實現(xiàn)中小建筑企業(yè)財務(wù)信息化的基礎(chǔ)已具備

（1）SaaS模式得到越來越多的企業(yè)認(rèn)可。自阿里巴巴、金蝶友商網(wǎng)、用友偉庫網(wǎng)（現(xiàn)在的暢捷通）推出SaaS模式的管理軟件后，越來越多的中小企業(yè)逐步認(rèn)識到其優(yōu)勢，并紛紛使用，至今已形成了龐大的用戶群體（以金蝶友商網(wǎng)為例，至今用戶已達(dá)到38000戶），更多用戶的加入，一方面是社會輿論的促進(jìn)；另一方面是服務(wù)商有更多的資金和動力用于技術(shù)創(chuàng)新的投入，開發(fā)功能更完善、使用更便捷的軟件服務(wù)平臺，使得SaaS模式的服務(wù)更加成熟。（2）數(shù)據(jù)安全性不斷提高。由于SaaS在線服務(wù)管理平臺是將客戶數(shù)據(jù)存儲于中央服務(wù)器，由供應(yīng)商統(tǒng)一維護(hù)，降低了數(shù)據(jù)遺失的風(fēng)險，且從技術(shù)和服務(wù)器集中管理，采用雙機冗余熱備、SSL加密傳輸?shù)榷囗棸踩胧?，充分保證用戶數(shù)據(jù)安全多層安全保護(hù)，相對于一般的網(wǎng)上軟件而言，安全性大大增強，消除了中小企業(yè)對財務(wù)數(shù)據(jù)安全的擔(dān)憂。（3）聯(lián)網(wǎng)效率不斷提高，接入點范圍不斷擴大。隨著社會各方持續(xù)加大寬帶網(wǎng)絡(luò)建設(shè)投入，寬帶網(wǎng)絡(luò)“升級提速”工程的實施，光纖接入普及率和寬帶接入速率將進(jìn)一步提升以及城市無線網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)，網(wǎng)絡(luò)覆蓋面不斷增大，上網(wǎng)更加便捷，中小企業(yè)使用SaaS模式進(jìn)行財務(wù)信息化的瓶頸將不再存在，越來越多的中小建筑企業(yè)也將由淺入深，加大對SaaS使用的程度，以提高自身的綜合競爭力。

總之，中小建筑企業(yè)存在項目部分散，流動性大，沒有固定的施工地點等特點，利用傳統(tǒng)的財務(wù)軟件實現(xiàn)信息化有很多的局限性，而通過SaaS提供商的服務(wù)，中小建筑企業(yè)無需購買軟件、建設(shè)機房、招聘IT人員，即可通過互聯(lián)網(wǎng)實現(xiàn)財務(wù)信息化，從而降低投資風(fēng)險，提高財務(wù)管理工作效率，以加強企業(yè)管理。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]毛衛(wèi)東．民營中小企業(yè)會計電算化應(yīng)用問題與對策研究[J]．統(tǒng)計與咨詢．2007（6）：64～66

第6篇：房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)處理范文

根據(jù)財政部頒布的《企業(yè)會計準(zhǔn)則--投資》及其指南，股權(quán)投資差額是指采用權(quán)益法核算長期股權(quán)投資時，投資成本與享有被投資單位所有者權(quán)益份額的差額，用公式表示：股權(quán)投資差額＝投資成本-投資對被投資企業(yè)所有者權(quán)益×投資持股比例。股權(quán)投資差額的產(chǎn)生有以下三種情況：

第一，從證券市場購入某一上市公司的股票，購買價格高于或低于按持股比例計算的應(yīng)享有被投資單位所有者權(quán)益的差額。

第二，投資企業(yè)直接投資于某非上市公司，投出資產(chǎn)的價值高于或低于按持股比例計算的應(yīng)享有被投資單位所有者權(quán)益的差額。

第三，在會計政策不變的情況下，原采用成本法核算的長期股權(quán)投資，由于增資改按權(quán)益法核算時，由于被投資單位歷年累積盈虧等所產(chǎn)生的，長期股權(quán)投資的賬面價值與應(yīng)享有被投資單位所有者權(quán)益份額的差額。

會計準(zhǔn)則規(guī)定，股權(quán)投資差額按一定的期限平均攤銷，分期計入損益。對于股權(quán)投資差額的攤銷期限，合同規(guī)定了投資期限的，按投資期限攤銷；沒有規(guī)定投資期限的，投資成本超過應(yīng)享有被投資單位所有者權(quán)益份額之間的差額，一般按不超過10年(含10年)的期限攤銷，投資成本低于應(yīng)享有被投資單位所有者權(quán)益份額之間的差額，一般按不低于10年(含10年)的期限攤銷，同時攤銷金額計入當(dāng)期投資收益。

財政部印發(fā)的《合并會計報表暫行規(guī)定》中規(guī)定，母公司對于子公司權(quán)益性資本投資項目的數(shù)額與子公司所有者權(quán)益中母公司所持有的份額相抵銷時發(fā)生的合并價差，在合并資產(chǎn)負(fù)債表中以"合并價差"項目在長期投資項目中單獨反映。

從性質(zhì)上說，合并價差的范圍要比股權(quán)投資差額大。按照《合并會計報表暫行規(guī)定》，對于長期投資中內(nèi)部債券投資與應(yīng)付債券抵消時發(fā)生的差額，也應(yīng)當(dāng)作為合并價差。但從層面上說，股權(quán)投資差額的范圍要比合并價差大，因為在不納入合并的情況下的那些股權(quán)投資差額是不能稱為合并價差。這就是它們兩者之間的關(guān)系。

二、購前利潤的會計處理

財政部財會字［1998］66號文《問題解答》中明確了股權(quán)購買的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，即：(1)購買協(xié)議已獲股東大會通過，并已獲相關(guān)政府部門批準(zhǔn)；(2)購買公司和被購買企業(yè)已辦理必要的財產(chǎn)交接手續(xù)；(3)購買公司已支付購買價款的大部分(一般應(yīng)超過50%)；(4)購買公司實際上已經(jīng)控制被購買企業(yè)的財務(wù)和經(jīng)營政策，并從其活動中獲得利益或承擔(dān)風(fēng)險等。顯然，由此界定的股權(quán)購買日必定遲于收購資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日。有關(guān)文件還規(guī)定，收購企業(yè)對收購日前被收購企業(yè)的利潤不能并計自身利潤。但是，對被收購企業(yè)從資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日至購買日形成的老股東不再享有的損益(以下簡稱購前損益)，收購企業(yè)如何進(jìn)行會計處理?

對此，實務(wù)界有不同認(rèn)識。有的認(rèn)為，這是收購企業(yè)從收購業(yè)務(wù)中獲取的額外收入，應(yīng)單獨結(jié)算，收到這部分利潤，作營業(yè)外收入；也有的認(rèn)為，這是被收購企業(yè)對收購企業(yè)的一種捐贈，應(yīng)列為資本公積；更多的同志認(rèn)為應(yīng)作股權(quán)投資差額。我們傾向第三種觀點。

按照《股份有限公司會計制度》規(guī)定，公司取得長期股權(quán)投資時，按其在被投資單位所有者權(quán)益中所占份額，借記投資成本，按實際支付的價款與其在被投資單位所有者權(quán)益中所占份額的差額，借記或貸記股權(quán)投資差額，按實際支付的價款，貸記銀行存款。這里所謂公司取得長期股權(quán)投資時，按財政部財會字［1998］66號文《問題解答》要求，就是實現(xiàn)股權(quán)收購之日。因此，購前損益也就應(yīng)當(dāng)作一種所有者權(quán)益，從而構(gòu)成股權(quán)投資差額的一個部分。

需要進(jìn)一步探討的問題有二：一是收購日往往不在月底或月初，月度中間又不產(chǎn)生報表，如何準(zhǔn)確確定購前利潤。從簡計議，同時也便于實施，建議按就近原則以月初或月末確定收購日，從而便于確定購前利潤。二是這部分利潤形成收購企業(yè)的股權(quán)投資差額，根據(jù)現(xiàn)行會計制度規(guī)定，借方差額一般按不超過10年的期限攤銷，貸方差額一般按不低于10年的期限攤銷。這里的10年，收購當(dāng)年可否不論月份，均作一年處理，抑或是從收購日之月起分10年攤銷?顯然前者操作簡便，但后者更符合實際情況，也更嚴(yán)密。當(dāng)然，如果收購之后不到10年又將此長期股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓出去，則應(yīng)按實際持有期限攤銷。

三、審計被收購企業(yè)的會計制度基準(zhǔn)

上市公司欲對某企業(yè)進(jìn)行收購，按照現(xiàn)行證券法規(guī)的規(guī)定，需聘請具有從事證券業(yè)務(wù)資格的會計師事務(wù)所進(jìn)行審計。這就引申出兩個問題：

一是審計的會計制度基準(zhǔn)問題。被收購企業(yè)如果不是股份有限公司，審計的會計制度基準(zhǔn)是該企業(yè)原執(zhí)行的會計制度，還是要按照收購企業(yè)的要求改為《股份有限公司會計制度》。我們認(rèn)為，審計的會計制度基準(zhǔn)是與委托審計不同目的相配套的，在被收購企業(yè)審計中應(yīng)按照收購企業(yè)執(zhí)行的會計制度確定其財務(wù)狀況和凈資產(chǎn)，以便于收購企業(yè)進(jìn)行相關(guān)的經(jīng)濟(jì)決策。

二是調(diào)賬問題。根據(jù)財政部有關(guān)文件規(guī)定，公司購買其他企業(yè)的全部股權(quán)時，被購買企業(yè)保留法人資格的，被購買企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照評估確認(rèn)的價值調(diào)賬，被購買企業(yè)喪失法人資格的，公司應(yīng)按被購買企業(yè)評估確認(rèn)后的價值入賬。公司購買其他企業(yè)的部分股權(quán)時，被購買企業(yè)的賬面價值應(yīng)保持不變。

四、以無形資產(chǎn)對外投資的會計處理

公司用自創(chuàng)的賬面未記錄的專有技術(shù)等無形資產(chǎn)對外投資，除了一般要經(jīng)過資產(chǎn)評估、合資幾方同意確認(rèn)外，其作價比例還要符合企業(yè)登記法規(guī)制度的規(guī)定。對此，根據(jù)會計學(xué)的一般原理，以經(jīng)過資產(chǎn)評估、合資幾方同意確認(rèn)的價值，借記長期股權(quán)投資，貸記資本公積。

在實務(wù)工作中，還有一種較為常見的現(xiàn)象，即用賬面已有無形資產(chǎn)使用權(quán)去投資，如上市公司將專有技術(shù)使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給另一公司使用。實際上，這可以理解為專有技術(shù)等使用范圍的擴大，是原公司專有技術(shù)價值的降低，對此，按照穩(wěn)健原則，會計處理是：借記長期股權(quán)投資，貸記無形資產(chǎn)，即沖減原賬面無形資產(chǎn)賬面價值；之后，按沖減后的無形資產(chǎn)--專有技術(shù)賬面價值攤銷。假如投資價值大于攤余的無形資產(chǎn)的賬面價值，其差額則列入資本公積。

五、所得稅的有關(guān)問題

2000年1月11日，國務(wù)院頒發(fā)了國發(fā)［2000］2號文件《關(guān)于糾正地方自行制定稅收先征后返政策的通知》，通知要求各地區(qū)自行制定的稅收先征后返政策，從2000年1月1日起一律停止執(zhí)行。

2000年10月13日，財政部印發(fā)了財稅［2000］99號文件《關(guān)于進(jìn)一步認(rèn)真貫徹國務(wù)院〈關(guān)于糾正地方制定稅收先征后返政策的通知〉的通知》。通知規(guī)定，對各地采取的對上市公司所得稅優(yōu)惠政策在一定期限內(nèi)予以保留，即對地方實行的對上市公司企業(yè)所得稅先按33%的法定稅率征收再返還18%(實征15%)的優(yōu)惠政策，允許保留到2001年12月31日。從2001年1月1日起，除法律和行政法規(guī)另有規(guī)定者外，企業(yè)所得稅一律按法定稅

率征收。這就是說，上市公司所得稅先征后返的政策允許執(zhí)行到2001年底為止。

財政部在財會［2000］3號文《股份有限公司稅收返還等有關(guān)會計處理規(guī)定》中指出，按照國家規(guī)定實行所得稅先征后返的公司，應(yīng)當(dāng)在實際收到返還的所得稅時，沖減當(dāng)期的所得稅費用，借記"銀行存款"等科目，貸記"所得稅"科目。換言之，在實行先征后返的公司中，返還的所得稅應(yīng)按照現(xiàn)金收付制確認(rèn)。實務(wù)工作中經(jīng)常遇到的另一問題，就是退補以前年度所得稅的會計處理問題，根據(jù)前述文件精神，似應(yīng)計入退補當(dāng)年的所得稅科目較為妥當(dāng)。

六、住房周轉(zhuǎn)金的處理

財政部財企［2000］295號文《關(guān)于企業(yè)住房制度改革中有關(guān)財務(wù)處理問題的通知》規(guī)定，取消住房周轉(zhuǎn)金管理制度后，企業(yè)現(xiàn)有住房周轉(zhuǎn)金余額調(diào)整2000年度報表期初未分配利潤處理。由此造成期初未分配利潤負(fù)數(shù)，年終經(jīng)過注冊會計師和會計師事務(wù)所鑒證后，報經(jīng)主管財政機關(guān)批準(zhǔn)，依次以公益金、盈余公積金、資本公積金以及以后年度實現(xiàn)的凈利潤彌補。這一規(guī)定要求從2000年9月起執(zhí)行。

2001年1月7日，財政部又印發(fā)了財會［2001］5號文《企業(yè)住房制度改革中有關(guān)會計處理問題的規(guī)定》，要求企業(yè)從2001年開始，取消"住房周轉(zhuǎn)金"科目，其余額全部調(diào)整2001年年初未分配利潤，并按規(guī)定沖銷有關(guān)所有者權(quán)益項目。上市公司尚需經(jīng)股東大會審議批準(zhǔn)。企業(yè)應(yīng)在對外提供的2000年度財務(wù)會計報告中，將住房制度改革的有關(guān)會計處理作為資產(chǎn)負(fù)債表日后事項的非調(diào)整事項，在會計報表附注中予以說明。

由此可見，財政部前后兩個文件對企業(yè)住房周轉(zhuǎn)金結(jié)轉(zhuǎn)凈資產(chǎn)的執(zhí)行時間要求是不一致的。我們認(rèn)為，上市公司在2000年度決算中如已按財政部財企［2000］295號文的要求作了相應(yīng)調(diào)整的，則從其處理，也無需在會計報表附注中作為資產(chǎn)負(fù)債表日后事項的非調(diào)整事項說明；上市公司在2000年度決算中尚未按財政部財企［2000］295號的要求處理，則可以改按財政部財會［2001］5號文規(guī)定執(zhí)行，即在2000年度報表中住房周轉(zhuǎn)金暫不結(jié)轉(zhuǎn)，而是在會計報表附注中作為期后事項予以說明。

七、房地產(chǎn)行業(yè)的收入確認(rèn)

按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則-收入》的有關(guān)規(guī)定，銷售商品的收入，只有在符合以下全部條件的情況下才能予以確認(rèn)：(1)企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；(2)企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出商品實施控制；(3)與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；(4)相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量。

實務(wù)工作中，有人認(rèn)為，在收到預(yù)售房款或簽定正式銷售合同后便可確認(rèn)收入實現(xiàn)。我們認(rèn)為，這種情況因不符合上述收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)第一條的規(guī)定，不能確認(rèn)，否則有提前確認(rèn)收入之嫌。另外，還有的認(rèn)為，只有產(chǎn)權(quán)過戶后方能確認(rèn)收入實現(xiàn)。對此，我們認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)過戶涉及多個政府部門，產(chǎn)權(quán)過戶僅具法律形式意義的收入實現(xiàn)，與真實情況也有出入，否則，有推遲確認(rèn)收入之虞。為了正確、真實界定房地產(chǎn)企業(yè)收入實現(xiàn)，我們認(rèn)為，房地產(chǎn)收入實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)具備以下四項具體條件：(1)工程已經(jīng)竣工并驗收合格；(2)具有經(jīng)購買方認(rèn)可的結(jié)算通知書；(3)履行了銷售合同規(guī)定的義務(wù)，且價款已經(jīng)取得或確信可以取得；(4)成本能夠可靠地計量。

八、軟件企業(yè)收入的實現(xiàn)確認(rèn)

由于軟件不具有實物形態(tài)，不可觸摸，不為人眼所識別，其銷售收入實現(xiàn)的確認(rèn)要比一般制造業(yè)、商業(yè)等行業(yè)困難些。根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則--收入》對收入實現(xiàn)確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定精神，我們認(rèn)為，軟件銷售實現(xiàn)應(yīng)同時具備以下四個具體條件：(1)該項軟件已轉(zhuǎn)讓給購買方，并由購買方出具該項軟件的驗收憑證；(2)銷售合同的有關(guān)條款(如安裝、測試)已經(jīng)執(zhí)行，注冊會計師采取函證方式獲得購買方的銷售實現(xiàn)的認(rèn)可；(3)已經(jīng)收到貨款或取得收取貨款的憑據(jù)；(4)相關(guān)成本能可靠地計量。

與此相關(guān)的是軟件研究與開發(fā)費用的處理，實務(wù)中有二種方法：一是作為當(dāng)期費用支出；二是轉(zhuǎn)作長期待攤費用，待軟件開發(fā)成功并實現(xiàn)銷售分期攤?cè)?。在后者處理中，如若該項軟件開發(fā)失敗則一次計入損失。鑒于軟件開發(fā)的技術(shù)密度和商業(yè)風(fēng)險，按照穩(wěn)健的會計原則，我們認(rèn)為，軟件的研究開發(fā)費用應(yīng)計入當(dāng)期費用為妥。

九、允許轉(zhuǎn)增股本的資本公積項目問題

將資本公積轉(zhuǎn)為實收股本是公司增加資本的主要途徑之一。雖然將資本公積轉(zhuǎn)為股本是公司所有者權(quán)益項目之間的增減變動，但由于其涉及公司實收股本的增加，所以必須具備增加實收股本的條件，并辦理必要的手續(xù)。對于資本公積，雖然它和實收股本同屬于所有者權(quán)益，但是資本公積有多種特定來源，有些資本公積項目可用于轉(zhuǎn)增實收股本，而另一些資本公積項目不能用于轉(zhuǎn)增實收股本。

記入"資本公積"總賬所屬以下明細(xì)賬的資本公積項目(準(zhǔn)備類），是不能用于轉(zhuǎn)增資本的，如"接受捐贈資產(chǎn)準(zhǔn)備"、"資產(chǎn)評估增值準(zhǔn)備"、"股權(quán)投資準(zhǔn)備"、"被投資單位評估增值準(zhǔn)備"、"被投資單位股權(quán)投資準(zhǔn)備"等。這些項目屬于所有者權(quán)益中的準(zhǔn)備項目，是未實現(xiàn)的資本公積，因此不能用于轉(zhuǎn)增資本。

記入"資本公積"總賬所屬的"股本溢價"、"其他資本公積轉(zhuǎn)入"、"外幣資本折合差額"、"被投資單位外幣資本差額"和"住房公積金轉(zhuǎn)入"等明細(xì)賬的資本公積項目，是所有者權(quán)益中的已實現(xiàn)的資本公積，可按規(guī)定程序?qū)徟筠D(zhuǎn)增資本。其中"其他資本公積轉(zhuǎn)入"項目，是指企業(yè)從前述各資本公積準(zhǔn)備明細(xì)科目轉(zhuǎn)入的已實現(xiàn)的各項準(zhǔn)備的金額。

對于國家扶持基金，它不在《股份有限公司會計制度》及其補充規(guī)定所列的范圍之內(nèi)，但卻是實務(wù)工作中確實存在著的，可否轉(zhuǎn)增股本?從理論上說，將國家扶持基金轉(zhuǎn)增股本合情合理，但從現(xiàn)行政策看，并無明確的規(guī)定。原國家國有資產(chǎn)管理局國資法規(guī)發(fā)［1993］68號文件《國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)界定和產(chǎn)權(quán)糾紛處理暫行辦法》規(guī)定："集體企業(yè)改組為股份制企業(yè)時，改組前稅前還貸形成的資產(chǎn)中國家稅收應(yīng)收未收的稅款部分和各種減免稅形成的資產(chǎn)中列為''''國家扶持基金''''等投資性的減免稅部分界定為國家股，其他減免稅部分界定為企業(yè)資本公積金"。據(jù)此，對集體企業(yè)的國家扶持基金，可分為投資性的減免稅部分和其他減免稅部分來分別作出處理，前者不可轉(zhuǎn)增股本，后者可以轉(zhuǎn)增股本。而對于其他企業(yè)，我們認(rèn)為，國家扶持基金雖然是已實現(xiàn)的資本公積，但稅務(wù)部門減免稅時，堅持企業(yè)將此列入資本公積下的"國家扶持基金"，在政策法規(guī)沒有明確其可否轉(zhuǎn)增股本之前，將其作為一項特殊的所有者權(quán)益項目看待，暫時不轉(zhuǎn)增股本較妥。如要辦理轉(zhuǎn)增，也應(yīng)取得主管財政稅務(wù)或國有資產(chǎn)經(jīng)營管理部門的有關(guān)批件。

十、資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的有關(guān)問題

按照現(xiàn)行證券、會計法規(guī)規(guī)定，上市公司在中期或年度報告中均應(yīng)按照會計制度的規(guī)定，提取壞賬準(zhǔn)備、短期投資跌價準(zhǔn)備、存貨跌價準(zhǔn)備，以及長期投資減值準(zhǔn)備。對此，企業(yè)自身要本著審慎經(jīng)營、有效防范化解

資產(chǎn)損失風(fēng)險的原則，建立健全有關(guān)資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的內(nèi)部控制制度，經(jīng)公司董事會審議通過后正式實施。公司經(jīng)理應(yīng)按董事會的要求提交計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的書面報告。公司經(jīng)理書面報告應(yīng)詳細(xì)說明提取減值準(zhǔn)備的依據(jù)、方法、比例和數(shù)據(jù)，對公司財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的影響等。董事會應(yīng)就公司經(jīng)理報告中的各項內(nèi)容逐項表決通過后實施，同時對計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備是否符合公司實際情況作出評價。

已提取減值準(zhǔn)備的資產(chǎn)確需核銷時，公司經(jīng)理應(yīng)向董事會提交擬核銷資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的書面報告。公司經(jīng)理書面報告經(jīng)董事會逐項表決通過后實施。公司經(jīng)理書面報告至少包括下列內(nèi)容：(1)核銷數(shù)額和相應(yīng)的書面證據(jù)；(2)形成的過程及原則；(3)追蹤催討和改進(jìn)措施；(4)對公司財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的影響；(5)涉及的有關(guān)責(zé)任人員處理意見；(6)董事會認(rèn)為必要的其他書面材料。公司應(yīng)在定期報告中披露各項資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的計提方法、比例和提取金額。如已提準(zhǔn)備的資產(chǎn)在減值準(zhǔn)備提取后，其價值又有較大變動，且對公司財務(wù)狀況及經(jīng)營業(yè)績有重大影響，公司應(yīng)及時作出公告。

十一、利潤分配政策披露的特殊規(guī)定