房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收籌劃精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收籌劃主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收籌劃范文

關鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);土地增值稅;稅收籌劃

稅收籌劃是納稅人在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)通過對投資、經(jīng)營、理財?shù)然顒拥氖孪然I劃與安排,盡可能地取得節(jié)稅利益。稅收籌劃的實質是在不損害國家利益的前提 下提高企業(yè)經(jīng)濟效益,具有綜合性、事先性、合法性、目的性等特征。隨著市場經(jīng)濟體制的日益完善,稅收籌劃逐漸將成為企業(yè)尤其是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理不可或缺的組成部分。在目前的政策下,房地產(chǎn)企業(yè)資金來源受到限制,伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)壁壘的打破和市場化程度的提高,房地產(chǎn)未來的發(fā)展將向規(guī)范化、規(guī)模化、品牌建立的方向發(fā)展,企業(yè)的并購更加頻繁,現(xiàn)金流量成為企業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要指標和保障,因此,如何在日趨殘酷的競爭中不被淘汰出局,充分完全利用現(xiàn)有資源,在管理中合理利用資金,合理的進行稅收籌劃,節(jié)省資金,創(chuàng)造節(jié)稅收益,是房地產(chǎn)企業(yè)制勝的重要法寶。

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃有很多方式,其中利用土地增值稅進行納稅收籌劃是其主要方式,下面我們重點介紹土地增值稅稅收籌劃。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃簡介

土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,就其轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。下面筆者從土地增值稅的自身特點出發(fā),結合相關的稅收優(yōu)惠政策,并綜合考慮納稅人的整體利益,對土地增值稅的籌劃進行闡述。

1.納稅人

土地增值稅的納稅人是對轉讓國有土地使用權、土地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。

2.稅率的計算

土地增值稅按照增值額超過應扣除項目的比率,采取四級超率累進稅率形式,增值額與應扣除項目的比率越大,適用的稅率越高,應負擔的稅負越重。根據(jù)國家有關規(guī)定,四級超率累進稅率額分別是:增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%;超過扣除項目金額50%但是未超過100%的部分,稅率為40%;超過扣除項目金額100%但未超過200%的部分,稅率為50%;增值額超過扣除項目金額200%及以上的部分,稅率為60%。

3.應稅項目和扣除項目的確定

應稅收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入等。應扣除項目包括取得土地使用權所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、與轉讓房產(chǎn)有關的稅金、舊房及建筑物的評估價格以及其他扣除項目等。

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅稅收優(yōu)惠政策

國家相繼出臺了一系列的稅收優(yōu)惠政策,具體如下:

(1)根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定,納稅人建造普通標準住宅出售,增值額為未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅;超過應扣除項目金額的,應按其全部增值額計稅。同時對于納稅人既建普通標準住宅又進行其他房地產(chǎn)開發(fā)的,應分別核算增值額和應稅金額。

(2)因國家建設需要依法征用、回收的房產(chǎn),免征土地增值稅。

(3)以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的,投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件,將房地產(chǎn)轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時,暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉讓的,應征收土地增值稅。

(4)合作建房中一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;建成后轉讓的,應征收土地增值稅。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的主要方式

(一)利用避免進入征稅范圍節(jié)稅籌劃

1.利用合作建房節(jié)稅

合作建房方式指一方出土地,一方出資金,雙方合作建房的行為?！敦斦俊叶悇湛偩株P于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》中規(guī)定:“對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅建成后轉讓的,應征收土地增值稅?！?/p>

根據(jù)以上稅收優(yōu)惠政策,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分利用此項政策進行稅收籌劃。

合作建房雙方分得的房產(chǎn)均不含有土地增值稅,可大大降低房產(chǎn)的成本,這樣可實現(xiàn)出資方和出地方的雙贏。一般情況下,合作建房中的一方通過轉讓土地使用權而擁有了部分新建房屋的使用權,但是卻產(chǎn)生了轉讓無形資產(chǎn)應繳納營業(yè)稅的義務;而另一方因轉讓部分房屋所有權而發(fā)生了銷售不動產(chǎn)應繳納營業(yè)稅的義務。若兩企業(yè)協(xié)商采取土地使用權和房屋使用權相互交換的方式合作建房,此時,對合營企業(yè)提供土地使用權的行為將視為投資入股,而稅法中規(guī)定:“以無形資產(chǎn)投資入股,參加投資方的分配、共同承擔投資風險的行為,不征營業(yè)稅”,因此,就會只對企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅,雙方分得的利潤不征收營業(yè)稅,這樣,合營企業(yè)雙方都不多交營業(yè)稅,均獲得了節(jié)稅收益。

2.利用代建房方式節(jié)稅

代建房方式是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā),在開發(fā)完成后向客戶收取一定比例的代建費用的行為。代建房的整個經(jīng)濟行為中,雖然企業(yè)取得了收入,但是不涉及房地產(chǎn)產(chǎn)權的變動,其收入也就只屬于勞務收入性質,所以不在土地增值稅納稅范圍之內(nèi),僅依據(jù)稅法中有關營業(yè)稅的規(guī)定依法繳納營業(yè)稅。采用代建房方式,不僅可以在一定程度上減輕營業(yè)稅負擔,還可以不用繳納土地增值稅,大幅降低了企業(yè)的稅收負擔。因此房地產(chǎn)企業(yè)可以利用代建房方式,在開發(fā)之初就確定最終用戶,實行定向開發(fā),從而避免了開發(fā)后再銷售時繳納土地增值稅,大大減輕了企業(yè)的稅收負擔。

3.改出售為出租節(jié)稅

稅法規(guī)定的土地增值稅的征稅范圍不包括未轉讓土地使用權和房產(chǎn)產(chǎn)權的行為。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)完成后,可以以出租的形式收回資金,由于沒有發(fā)生產(chǎn)權變動,企業(yè)只需交納出租房產(chǎn)稅,這樣大大節(jié)省了企業(yè)的稅收負擔,為企業(yè)創(chuàng)造了節(jié)稅收益。

4.改出售為投資聯(lián)營節(jié)稅

按照稅法規(guī)定,以不動產(chǎn)投資入股,參與接受投資方的利潤分配,共同承擔投資風險的行為,不繳營業(yè)稅和土地增值稅,而且以不動產(chǎn)投資入股以后轉讓股權時也不需要補交營業(yè)稅。這些規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收籌劃提供了空間。如果具備一定條件的企業(yè)或公司作為房地產(chǎn)的購買方,可以考慮先以不動產(chǎn)投資入股,再以向購買方轉讓股權的房地產(chǎn)達到銷售房地產(chǎn)的目的,從而為企業(yè)獲得節(jié)稅收益。

(二)利用增加可抵扣項目進行節(jié)稅籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行稅收籌劃時可通過增加合理的利息支出等扣除項目金額以降低增值率,使其適用較低的稅率,從而達到降低稅收負擔的目的。依據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》中關于利息支出扣除項目之規(guī)定:“現(xiàn)行相關土地增值稅稅法對財務費用扣除項目中的利息支出,凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的,允許據(jù)實扣除,但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額?！薄胺康禺a(chǎn)開發(fā)費用,按取得土地使用權所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本項規(guī)定計算的金額之和的百分之五以內(nèi)計算扣除;凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本項規(guī)定計算的金額之和的百分之十以內(nèi)計算扣除。”這些選擇性條款為企業(yè)提供了一個新的稅收籌劃空間。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中,都會發(fā)生大量的借款,不可避免的會有大量的利息支出,而依據(jù)上述規(guī)定利息支出的不同扣除方法會對企業(yè)應納的土地增值稅產(chǎn)生很大的影響。

三、房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃中要注意的問題

稅收籌劃能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來節(jié)稅收益,實現(xiàn)企業(yè)利潤的增加和企業(yè)價值的提升。但是,房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃時也有一定的風險性,因此,企業(yè)還要注意以下問題:

(一)稅收籌劃應以合理合法為前提

稅收籌劃不可盲目的鉆法律的空子,在進行稅收籌劃時應堅持依法原則,在不違背國家的各項法律、法規(guī)的前提下,結合房地產(chǎn)企業(yè)自身的實際情況進行籌劃,才能達到預期的效果和目標。

(二)稅收籌劃應注重戰(zhàn)略籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃納稅過程更重要的是公司管理層的決策過程,企業(yè)在決策時要注重規(guī)范性、戰(zhàn)略性的籌劃。有的房地產(chǎn)企業(yè)片面的認為,納稅籌劃就是鉆稅法的空子,只對單個項目,單筆交易或者單個環(huán)節(jié)進行籌劃,而忽略了項目對企業(yè)在開發(fā)、經(jīng)營成本上的影響,單純地追求通過稅費籌劃來增加企業(yè)的節(jié)稅收益卻增加了開發(fā)成本或經(jīng)營成本,最終對企業(yè)產(chǎn)生了消極的影響。

因此,企業(yè)進行稅收籌劃,管理層和財務部門不僅要關注財務、稅務方面的事項,也要關注企業(yè)日常經(jīng)營的各個方面,不僅需要財務部門的工作人員的合作,還要得到企業(yè)內(nèi)部其他部門的配合,才能充分取得稅收籌劃節(jié)稅效益的最優(yōu)額度。

綜上所述,稅收籌劃的目標不僅僅是降低企業(yè)的稅收負擔,還要有利于提高企業(yè)的凈利潤以及企業(yè)價值的穩(wěn)定增長。企業(yè)只有合理的利用稅收優(yōu)惠政策,制定戰(zhàn)略稅收籌劃,才能發(fā)揮稅收籌劃的作用,保證企業(yè)的持續(xù)性的發(fā)展。

參考文獻:

【1】陳小安.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃探析[J].Commercial Accounting,2007,(5)

【2】田歌.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃[J].商場現(xiàn)代化,2007(11)

第2篇：房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收籌劃范文

一、房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)金融和稅收成本籌劃的重要性

在實際經(jīng)營過程中房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的金融和稅收成本涉及的內(nèi)容比較多，不僅包括土地的征收和拆遷費用、建設費、工程費、人員費、設施費等，而且還包含有關房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理費用、銷售費用以及財務費用等。稅收籌劃就是對這些費用進行合理分析，這對企業(yè)和國家均具有重要的作用。對房產(chǎn)企業(yè)來說，合理的稅收籌劃能夠有效減輕企業(yè)負擔，增加企業(yè)經(jīng)營利潤，提高企業(yè)市場競爭力，促進企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展；而對于國家來說，良好的稅收籌劃能夠促進企業(yè)遵隨國家產(chǎn)業(yè)政策導向開展各項工作，有利于國家宏觀調(diào)控的實施，有利于我國市場經(jīng)濟的優(yōu)化管理，增加國家稅收，促進國民經(jīng)濟的發(fā)展。企業(yè)作為稅收籌劃的主體不僅要具備一定的經(jīng)營管理知識，更應該充分了解國家的各項稅收制度，以便能夠科學、合理的進行稅收籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃設計其經(jīng)營過程的各個環(huán)節(jié)，企業(yè)應該充分了解稅收籌劃條件、內(nèi)容、節(jié)稅技能，以便能夠減少稅收成本，提高企業(yè)經(jīng)營效益。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)金融和稅收成本籌劃具體內(nèi)容

目前，我國的房地產(chǎn)企業(yè)一般會對一些金融信貸和稅收政策的基本規(guī)定有所了解，但是對其中一些特殊的規(guī)定了解深度不夠，比如對開發(fā)貸款、個人住房貸款、按揭貸款等一些特殊的金融信貸了解甚少，導致企業(yè)沒能按期還款產(chǎn)生滯納金和需要支付的沒有按期還款的稅款，這種現(xiàn)象影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營效益的提高，甚至給房產(chǎn)企業(yè)帶來風險。所以房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有必要做好稅收籌劃工作，解決稅收成本過高的問題。下面我們來具體分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)金融和稅收成本籌劃主要涉及內(nèi)容。

（一）金融信貸籌劃

國家對房地產(chǎn)的相關貸款規(guī)則要求比較嚴格，國家規(guī)定的貸款利率對金融貸款具有重要的影響。如果貸款利率增加，就會增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款難度，這樣就增加了融資成本和貸款購房者的還款壓力。而如果國家取消個人房貸優(yōu)惠利率，同時規(guī)定進行購房的利率調(diào)整，能夠影響貸款購房著提前還款。可見國家的金融信貸政策對稅收籌劃有著重要的影響作用，房地產(chǎn)企業(yè)實時進行稅收對比們能夠減少貸款財務費用。

（二）銷售成本籌劃

市場上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比較多，市場競爭比較激烈，房地產(chǎn)企業(yè)為了促進銷售，往往會出臺一些優(yōu)惠政策吸引客戶。比如有些房地產(chǎn)開發(fā)商對一次付款的用戶給予購房款總額的3-10成的讓利優(yōu)惠，這樣能夠增加資金的周轉率，緩解商品房擠壓和銀行還貸壓力；還有些房產(chǎn)企業(yè)在客戶購房合同中寫明贈送客戶裝修費，比如一套100平米的住房價值30萬元，房地產(chǎn)商為了促進銷售在合同中注明贈送客戶0.5萬元的裝修費用，裝修費用可以納入企業(yè)的業(yè)務宣傳費用中，可以在稅前列支。但是如果銷售合同中沒有說明這0.5萬元屬于房屋的裝修費用，那么這0.5萬元就需要納入成本進行核算，并可以進行稅前扣除。

（三）營業(yè)稅籌劃分析

如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目屬于代建單位，也就是說房產(chǎn)企業(yè)并不是建設房產(chǎn)的所有者，而是受委托幫別人代建，在代建的過程中房產(chǎn)企業(yè)不需要墊付資金，這種情況下房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的代建房的代建手續(xù)費需要納入“服務業(yè)--費”中并需要繳納營業(yè)稅。但是，如果在以上條件中房產(chǎn)企業(yè)有一條沒有滿足以上條件，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要全額結算收入并記入銷售不動產(chǎn)費用中，并需要繳納5%的營業(yè)稅。這樣我們就可以看出二者之間的不同，也就是說房產(chǎn)企業(yè)在代建過程中對稅收進行合理的籌劃，能夠有效降低稅收成本，減少稅收開支，提高經(jīng)營效益。

（四）房產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅籌劃分析

我國法律明確規(guī)定土地增值稅實行四級超率累進稅率進行相應的核算與分析，也就是說如果增值額小于扣除項目金額的一半，土地增值稅稅率可以按照30%的稅率繳納；如果土地增值額大于50%的扣除項目金額，沒有超過的部分按照增值稅的40%進行繳納；如果增值稅超過100%，但是沒有超過200%，按照稅率的50%進行繳納；如果增值稅超過200%，按照稅率的60%進行繳納。國家規(guī)定如果納稅人進行房屋銷售，而增值稅在扣除項目金額的20%以下，這種情況下的土地增值稅可以實時免征，也就是說此時不交土地增值稅。

第3篇：房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收籌劃范文

[關鍵字]新會計準則；房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃

一、引言

隨著我國稅收制度的逐步發(fā)展，稅收籌劃已日益成為房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)成本降低、效益增加目標的重要選擇。實際上，會計是稅收的基礎，稅收籌劃正體現(xiàn)了納稅人對會計和稅收環(huán)境的反應和適應，因此，新企業(yè)會計準則的變化必然對我國稅收和稅收籌劃有重大的影響。

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的重要經(jīng)濟增長點，是國民經(jīng)濟中不可或缺的重要組成部分。然而，被認定為“暴利行業(yè)”的房地產(chǎn)近年來引起了社會的廣泛關注，國家稅務總局也針對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理出臺了相關文件，并不斷地進行調(diào)整和完善。2007年，國家出臺了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅要進行全面清算的規(guī)定。2008年，國家增加了房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的預繳比例。2009年，為了應對金融危機沖擊，出臺了旨在促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行的“救市”政策，不僅改變了預繳方法，且降低了預繳率，項目計稅毛利率也下降5個百分點。2010年春以后，各地房價紛紛上漲，為了維護樓市穩(wěn)定，國家又加強了對其的稅收監(jiān)管：進一步明確完工產(chǎn)品的確認條件；進一步細化房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除。房地產(chǎn)開發(fā)從立項、建設、銷售到使用涉及十多種稅，占我國現(xiàn)行稅法體系中實體稅稅種的50%左右。房地產(chǎn)相關人士甚至認為房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入將被課以最高達73%的稅收。可以說，房地產(chǎn)在我國是一個重稅行業(yè)。面對國家嚴格的宏觀調(diào)控政策和同行業(yè)對手的激烈競爭，為了實現(xiàn)企業(yè)的長期目標，房地產(chǎn)企業(yè)自然有實施納稅籌劃的內(nèi)在動力和外在壓力。

二、房地產(chǎn)業(yè)稅收籌劃的基本理論

稅收籌劃是指納稅人在符合國家法律及稅收法規(guī)的前提下，通過對經(jīng)營活動的優(yōu)化安排，選擇最優(yōu)的納稅方案，既合理又合法地減稅、節(jié)稅，以達到稅負最小化的財務籌劃活動。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種分析

目前，我國在房地產(chǎn)開發(fā)、轉讓、保有、出租等諸多環(huán)節(jié)分別征收土地增值稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅及其教育費附加、企業(yè)所得稅、個人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等十多種稅。

與其他行業(yè)的企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種較多，稅負較重，主要財稅特點如下：

1．房地產(chǎn)企業(yè)復雜的多元化業(yè)務需要精細的財稅管理。房地產(chǎn)企業(yè)的主要開發(fā)經(jīng)營活動包括規(guī)劃設計、征地拆遷、房產(chǎn)建造、工程驗收、經(jīng)營銷售等，其經(jīng)營內(nèi)容廣泛，經(jīng)營業(yè)務多元，投資主體復雜，多樣化的經(jīng)營活動需要復雜而精細的管理流程和財稅管理模式與之相適應。

2．房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集多元性、現(xiàn)金流轉復雜化。房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金的主要渠道包括預收購房定金或預收建設基金、預收代建工程款、土地開發(fā)及商品房貸款、發(fā)行企業(yè)債券、其他經(jīng)濟實體聯(lián)合開發(fā)的投資、通過資本市場發(fā)行股票籌集資本等等，資金籌集方式多樣，現(xiàn)金流轉復雜。

3．房地產(chǎn)企業(yè)成本、費用結構復雜。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本主要有征地拆遷費、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費、開發(fā)間接費等。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成本主要包括土地轉讓成本、商品房銷售成本、配套設施銷售成本、出租房產(chǎn)經(jīng)營成本、出租土地經(jīng)營成本等。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)涉及的成本費用結構特別復雜。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃技術

房地產(chǎn)企業(yè)由于業(yè)務范圍廣，經(jīng)營活動復雜，因此，采用的籌劃技術也是多種多樣，根據(jù)其行業(yè)特點和經(jīng)營業(yè)務，對其采用的籌劃技術可以歸納如下：

1．稅基籌劃技術

房地產(chǎn)開發(fā)占用資金量大，需要不斷籌措資金才能維持其開發(fā)能力，而資金籌集中的稅收籌劃集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發(fā)行債券籌資等都是債務融資方式，可以利用利息抵稅效應減低稅負，而發(fā)行股票籌資則屬于權益資金模式，只能按稅后利潤分配，不能有效降低稅基。

2．收入實現(xiàn)技術

主營業(yè)務收入的籌劃，其切入點是運用實現(xiàn)技術，合理控制和確認收入的實現(xiàn)，減低稅負。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，稅收政策對其收入的約束是相當嚴格的，預售收入也要按預計利潤調(diào)增應納稅所得額，預繳企業(yè)所得稅。房產(chǎn)銷售定金、預收房產(chǎn)款都要納入收入總額繳納營業(yè)稅。

3．費用攤銷技術

房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期長，通常是跨年度經(jīng)營，稅收籌劃人員應該充分考慮相關費用的會計處理問題，比如借款費用的資本化或費用化問題；突破業(yè)務招待費等費用的稅前列支限額的限制，及時確認能夠當期扣除的損失等等，都是運用攤銷技術的重要籌劃內(nèi)容。

4．轉化技術

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了自行獨立開發(fā)、銷售房產(chǎn)這一傳統(tǒng)經(jīng)營模式外，還可以采用合作建房、代建房等形式多樣的經(jīng)營模式，轉化技術對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其效果非常顯著。

5．規(guī)避平臺籌劃技術

土地增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯的稅率跳躍臨界點。對此，可以利用規(guī)避平臺籌劃規(guī)律進行籌劃節(jié)稅，其關鍵性的操作就是控制增值率，可以通過對價格和扣除額的調(diào)節(jié)來實現(xiàn)。

三、新會計準則下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃

與房地產(chǎn)企業(yè)相關的有九大會計準則。本文將嘗試在與房地產(chǎn)企業(yè)有直接相關性且涉及企業(yè)日常經(jīng)營業(yè)務的四大會計準則下對房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃研究，四個準則分別是《投資性房地產(chǎn)》、《建造合同》、《利息費用》和《收入》。

（一）《投資性房地產(chǎn)》準則下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃

投資性房地產(chǎn)轉讓或出租業(yè)務中所獲得的轉讓收入或租金收入將涉及不同稅種，包括營業(yè)稅、城市維護建設稅及教育費附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅以及契稅等。房地產(chǎn)企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)的目的多數(shù)是用于出售，房產(chǎn)出售涉及一項重要稅收，即土地增值稅。土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓所取得的增值額征收的一種稅。對土地增值稅的籌劃，關鍵點在于控制增值額，而增值額就是轉讓收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額，因此，我們可以通過調(diào)節(jié)房產(chǎn)銷售價格和扣除項目金額來實現(xiàn)土地增值稅的籌劃。一是合理制定房地產(chǎn)的售價二是盡量提高扣除項目的金額。房地產(chǎn)企業(yè)建造普通標準住宅出售時，在免稅臨界點附近，收入增加或成本費用減少的金額將小于稅收增加的金額，得不償失，是納稅。當售價或其他扣除項目金額處于納稅時，應采用降低售價或增加其他扣除項目金額等辦法，使其擺脫納稅，從而達到節(jié)稅的目的，實現(xiàn)經(jīng)濟利益最大化。當然，在增加其他扣除項目金額時，應注意稅法對可扣除項目的具體規(guī)定。

（二）《建造合同》準則下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃

建造合同準則是新會計準則的第15號準則，它與房地產(chǎn)行業(yè)直接相關。該準則主要強調(diào)的是對代建房的規(guī)范，目的是用于規(guī)范房地產(chǎn)建筑商建造工程合同的確認、計量和相關信息的披露，對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了較大的影響。新準則和舊準則相比，建造合同準則沒有實質性的改變，但對建造合同的修訂和完善，也為房地產(chǎn)企業(yè)帶來了更多的籌劃空間。房地產(chǎn)開發(fā)形式多種多樣，比如有自主開發(fā)、代建房和合作建房等。稅法對各種建房方式進行了界定，不同建房方式的稅收待遇是存在差別的，因此房地產(chǎn)企業(yè)運用這些特殊政策進行稅務籌劃，其節(jié)稅效果是很明顯的。比如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獨立開發(fā)項目出售的，不僅要按3%的建筑業(yè)勞務對建造行為繳納營業(yè)稅，房地產(chǎn)銷售時還得按四級超率累進稅繳納土地增值稅和按5%的銷售不動產(chǎn)行為繳納營業(yè)稅，除此之外，還要按實際繳納營業(yè)額繳納城市維護建設稅和教育法附加。很明顯，房地產(chǎn)企業(yè)以自主開發(fā)形式開發(fā)房地產(chǎn)稅負相當重。然而，我們有時可以通過選擇代建房和合作建房的方式進行稅收籌劃，以減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅負。

（三）《借款費用》準則下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃

《借款費用》準則規(guī)定，凡符合資本化條件的借款費用應當予以資本化，計入相關資產(chǎn)成本；不符合資本化條件的借款費用不能直接予以資本化，而應在發(fā)生當期確認為期間費用，直接計入當期損益。借款費用準則著重解決了借款費用的確認和計量問題，尤其是借款費用資本化的條件和金額的計量問題。借款費用準則下企業(yè)的節(jié)稅途徑可以從以下四個方面考慮：當企業(yè)處于虧損年度或有前五年虧損可抵扣時，利息支出應盡早資本化；當企業(yè)處于盈利年度，利息支出盡量予以費用化，可以降低土地增值額和加大在企業(yè)所得稅前的扣除；房地產(chǎn)企業(yè)應盡量向金融機構貸款，以免遭稅務機關對超額利息的剔除；同時，企業(yè)還得注意利息支出的合法性問題。

（四）《收入》準則下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃

新企業(yè)會計準則中的收入準則完善了企業(yè)銷售收入的確認條件。準則規(guī)定，銷售商品收入必須同時滿足5個條件才能予以確認。嚴格的收入確認條件也為房地產(chǎn)企業(yè)的延遲收入確認時間帶來了稅收籌劃空間。

1．分期收款的稅收籌劃

根據(jù)有關規(guī)定，不動產(chǎn)的銷售以不動產(chǎn)的法定所有權轉讓后確認收入。但是，由于房地產(chǎn)市值普遍較高，買方市場一般很難一次清購房款，分期收款銷售房產(chǎn)就成了房地產(chǎn)業(yè)的一大營銷策略，在這種情況下，為了體現(xiàn)會計上的謹慎性原則，企業(yè)不能按銷售價格總額確定收入，會計人員應對估計不能收回的，不能確認收入，已經(jīng)收回部分價款的只將收回部分確認為收入。所以，企業(yè)應按合同規(guī)定的收款時間分次確認收入，并相應地分次結轉成本。這樣，企業(yè)延遲了收入確認時間，也就意味達到了延遲繳納各種稅款的目的，起到節(jié)稅的作用。因此，我們建議房地產(chǎn)企業(yè)合理利用分期收款的方式達到稅收籌劃目的。

2．預售房款的稅收籌劃

房地產(chǎn)銷售業(yè)務收入結算方式復雜，往往采用預收房款這種方式解決房產(chǎn)開發(fā)的部分資金不足問題。根據(jù)有關規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)采用預收款方式銷售房地產(chǎn)，收款的當天會發(fā)生營業(yè)稅的納稅義務。然而，企業(yè)收到向其他往來單位的借貸款或者企業(yè)收到由其他往來單位的歸還借款，收款的當天是不會發(fā)生營業(yè)稅納稅義務的。因此，對預收性質的房款，企業(yè)可以與客戶商量簽訂協(xié)議，將預收購房款在賬上處理為往來單位墊付款，則能推遲營業(yè)稅確認的時間，從而起到延遲繳納營業(yè)稅的籌劃效果。同時，也延遲了所得稅和其他相關稅費的繳納時間。一方面解決了房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金不足問題，另一方面，企業(yè)還獲得了稅款資金的時間價值，籌劃成果非常明顯。因此，我們建議房地產(chǎn)企業(yè)合理利用預售房款轉化技術達到稅收籌劃目的。

[參考文獻]

[1]朱麗春．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務籌劃若干問題研究[D]．廈門大學碩士學位論文，2007.1．

[2]于小鐳，毛夏攣，蔡昌．新企業(yè)會計準則與納稅籌劃[M]．北京：機械工業(yè)出版社，2008.5~6．

第4篇：房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收籌劃范文

【關鍵詞】營改增 房地產(chǎn) 稅收籌劃

稅制改革是當前中國經(jīng)濟社會的一個熱門話題?？偫矸磸蛷娬{(diào)，要用好財稅體制改革這一利器，頂住當前經(jīng)濟下行壓力，推動穩(wěn)增長調(diào)結構，更大地激發(fā)市場主體活力。把握好改革的政策取向，通過全面推開營改增等改革舉措為企業(yè)減負松綁。

2016年是“營改增”稅制改革的收官之年，今年5月1日起營改增全面覆蓋建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)四大行業(yè)，這是我國稅收體系自1994年財稅體制改革以來的一次重大變化，也將因帶動中央和地政府之間財政關系的調(diào)整而使我國整個財稅體制發(fā)生根本性變化，是朝著建立健全現(xiàn)代財政制度邁出的重要一步。

“營改增”之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅，稅率為5%。“營改增”之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由原來繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅，稅率為11%。僅從稅率方面來看，“營改增”后稅率有較大幅度的提高，但是由于增值稅存在抵扣鏈條，僅對增值額征稅，而營業(yè)稅是對全部營業(yè)額征稅，所以從理論上講，最終會降低整體稅負。但是，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法取得足夠的增值稅專用發(fā)票作為進項抵扣的話，將面臨稅負加重的稅務風險。加強“營改增”之后的稅收籌劃，以有效應對可能的稅務風險，是目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的當務之急。

增值稅是以商品（含應稅勞務）在流轉過程中產(chǎn)生的增值額作為計稅依據(jù)而征收的一種流轉稅。從計稅原理上說，增值稅是對商品生產(chǎn)、流通、勞務服務中多個環(huán)節(jié)的新增價值或商品的附加值征收的一種流轉稅。增值稅實行價外稅，有增值才征稅沒增值不征稅。在實踐中，商品新增價值或附加值在生產(chǎn)和流通過程中是很難準確計算的。因此，中國也采用國際上的普遍采用的稅款抵扣的辦法。即根據(jù)銷售商品或勞務的銷售額，按規(guī)定的稅率計算出銷售稅額（銷項稅額），然后扣除取得該商品或勞務時所支付的增值稅款，也就是進項稅額，其差額就是增值部分應交的稅額，這種計算方法體現(xiàn)了按增值因素計稅的原則。用公式表示即：應納增值稅額=銷項稅額-進項稅額?？梢?，在遵守稅法的前提下，要有效控制應納的增值稅稅額，納稅人要么降低銷項稅額，要么增大進項稅額。針對房地產(chǎn)企業(yè)而言，無論采取何種銷售方式，銷售價格一旦確定，銷項稅額也就相應確定。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃重點就在于如何擴大進項抵扣上。以下是兩種關于進項稅額的稅收籌劃方法：

一、供應商選擇

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于資金量大，“營改增”之后，身份以一般納稅人居多，也就是實行稅款抵扣的辦法來計算應該繳納的增值稅。因此，當期有多少的進項稅額可以抵扣直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅負。而我國對于可以抵扣的進項稅額有嚴格的明確規(guī)定，就是必須從供應商處取得增值稅專用發(fā)票。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過對供應商的選擇來進行稅收籌劃。如果選擇一般納稅人和小規(guī)模納稅人作為供應商對企業(yè)的凈利潤沒有太大影響，一般建議從一般納稅人處采購。因為供應商作為一般納稅人，可以開具增值稅專用發(fā)票，房地產(chǎn)企業(yè)取得該發(fā)票可作為進項稅額予以抵扣。反之，如果供應商是小規(guī)模納稅人，房地產(chǎn)企業(yè)只能取得增值稅普通發(fā)票，就不能抵扣進項稅額。當然如果作為供應商的小規(guī)模納稅人能夠取得由稅務機關代開的增值稅專用發(fā)票的話，房地產(chǎn)企業(yè)也可抵扣進項稅額?？傊M可能的擴大可抵扣的進項稅額。當然，稅收籌劃要全盤考慮，而不僅僅考慮一城一池的得失，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果向小規(guī)模納稅人采購能帶來凈利潤增加，而且增加的利潤大于不能抵扣進項稅額的損失，那么處于利潤最大化的考慮，應該選擇小規(guī)模納稅人作為供應商。

二、結算方式選擇

企業(yè)之間購銷活動的結算方式主要有：現(xiàn)金采購、賒購、分期付款三種。不論選用哪種結算方式，在取得增值稅專用發(fā)票后就應盡早到稅務機關進行認證，認證通過的當月進行申報之后就可作為當期的進項稅額進行抵扣。在現(xiàn)金采購方式下，經(jīng)過認證申報可以在付款當期就抵扣進項稅額，但是此種結算方式?jīng)]有充分利用購銷活動中的信用政策。如果采用賒購的結算方式，根據(jù)增值稅相關規(guī)定，盡管材料已經(jīng)驗收入庫，但是在貨款尚未全部付清之前，供應商不能開具增值稅專用發(fā)票。因此，賒購時又只能在結清所有貨款的當期才能抵扣進項稅額。從稅收籌劃的角度來看，房地產(chǎn)企業(yè)可通過與供應商簽訂分期付款合同，分期取得增值稅專用發(fā)票，利用結算方式對進項稅額抵扣時間進行稅收籌劃。根據(jù)增值稅相關規(guī)定，分期付款方式購買貨物的，其進項稅額的抵扣時間為分期付款的每個付款日的當期，這樣就可以在用足信用政策的同時又能夠分布抵扣增值稅進項稅額，以獲得資金的貨幣時間價值。

除了以上的稅收籌劃方式外，在具體實踐中，房地產(chǎn)企業(yè)還應綜合考慮其他因素，如從不同納稅人處購入貨物的質量差異、購貨的成本以及合同條款等。

“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響是廣泛而深刻的，涉及到企業(yè)管理的各方面，尤其涉及到納稅、財務管理、會計核算等重要方面，需要企業(yè)領導、相關人員盡早謀劃、全盤考慮、積極應對，加強“營改增”之后的稅收籌劃，使“營改增”能在房地產(chǎn)企業(yè)順利平穩(wěn)過渡。

參考文獻

[1]張澤洋.淺議營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃對策[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2014，（12）.

[2]李印紅.房地產(chǎn)行業(yè)營改增[J].中外企業(yè)家，2014，（11）

第5篇：房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收籌劃范文

關鍵詞：房地產(chǎn)項目；各階段；稅收政策

一、房地產(chǎn)階段稅收政策現(xiàn)狀

對于其他行業(yè)來說，我國的房地產(chǎn)行業(yè)對政府財政貢獻較大，總體的稅負率也是較高的。房地產(chǎn)項目開發(fā)，稅收種類繁多，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)項目在開發(fā)、轉讓過程中有所征稅，其中有耕地占用稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、土地增值稅、增值稅（原營業(yè)稅）、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、城市維護建設稅、教育費附加等等。尤其是土地增值稅，其稅收比重不斷上升，目前已經(jīng)占到35%左右。房地產(chǎn)項目通常有七個具體階段，但是房地產(chǎn)項目各階段的稅收政策只占其中四個。

二、決策階段

房地產(chǎn)企業(yè)在進行新項目建設前期，所涉及的稅種較少，比例也不高，在這一階段需要繳納契稅和耕地占用稅等。但是決策階段是房地產(chǎn)項目最重要的組成部分，項目投資方案的選擇與確定直接影響到后期房地產(chǎn)項目稅負的高低。例如，房地產(chǎn)項目籌融資方式的選擇與確定與后期企業(yè)的稅費關聯(lián)甚大。一般的籌資方式有向金融機構或者非金融機構借貸，發(fā)型債券或股票。稅法規(guī)定，股息的支付只能從稅后利潤扣除，卻不能作為成本費用，不能抵稅。但是債務利息支出可以作為費用支出，抵稅作用較好。而在土地增值稅方面，房地產(chǎn)的利息支出，有兩種扣除方式：當企業(yè)能夠提供金融機構貸款證明等法律文件，且不超過商業(yè)銀行同期最高利率，其扣除的限額就是實際利息支出。反之，就是按照取得土地使用權支付金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本的5%進行扣除。因此優(yōu)化利息扣除方式，是節(jié)約企業(yè)資金投入的關鍵。利息支出可以起到一定的減稅作用，但是會導致企業(yè)的負債比重增加，會帶來一定的財務風險。因此企業(yè)要確定節(jié)稅和財務風險的平衡點，做好籌劃。

三、設計施工階段

設計施工階段是房地產(chǎn)企業(yè)委托設計公司和建筑公司進行項目設計、建設的階段。該階段也是房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段。在這個階段所涉及的稅種相對簡單，該階段主要涉及印花稅、對外支付勞務代扣代繳、城鎮(zhèn)土地使用稅、計稅成本的核算等稅務事項。印花稅則按企業(yè)實際簽訂的合同類型繳納；城鎮(zhèn)土地使用稅則按土地合同約定土地交付次月起繳納，上述倆稅種并無太多的稅收籌劃。在這個階段重點是需要做好房地產(chǎn)項目成本核算對象的劃分、做好房地產(chǎn)項目計稅成本、費用的歸集與分攤，為后期的項目竣工結算審計與稅務清算做好鋪墊。例如，合理劃分開發(fā)間接費用與管理費用就十分重要。在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中進行組織管理等活動產(chǎn)生的費用可以在開發(fā)間接費用列支；企業(yè)管理部門為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用則在管理費用列支。兩者歸集性質有所相同也有所不同，最終的歸集會對后續(xù)項目清算的稅負產(chǎn)生影響。按土地增值稅開發(fā)間接費用是可以加計20%扣除的，管理費用則歸入其他房地產(chǎn)開發(fā)費用按照取得土地使用權支付金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本的5%扣除。但管理費用的歸集會影響到當期企業(yè)所得稅稅負的增減，但這也只是時間因素后續(xù)可消化。而開發(fā)間接費則用直接影響到土地增值稅稅負的高低。

四、銷售階段（預銷售及竣工后銷售）

銷售階段，涉及的稅種主要有增值稅（原營業(yè)稅）、土地增值稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等，稅收比重占比較高。這階段可以在土地增值稅和企業(yè)所得稅做一些籌劃。例如：當前房地產(chǎn)企業(yè)銷售大多采用自銷、公司銷售、還有就是設立獨立的銷售公司。筆者認為設立獨立的銷售公司，可以在運營過程中增加經(jīng)營環(huán)節(jié)，拉長企業(yè)的經(jīng)營鏈條，進而分離經(jīng)營收入，降低計稅收入，能夠有效的進行稅收成本控制。其次制定合理的銷售價格，選擇利潤最大化的土地增值稅稅負也是關鍵。另外，一般房地產(chǎn)項目都有促銷環(huán)節(jié)，不同的促銷方式，會影響到收入，同時也會影響稅負。目前，采用贈送裝修的促銷方式，可以在計算土地增值稅時加計20%的扣除，而現(xiàn)金折扣可以從銷售收入中扣除。

五、交付清算

當房地產(chǎn)項目進入交付清算階段時，對于開發(fā)項目一些剩余資產(chǎn)可以結合土地增值稅清算以及企業(yè)所得稅清算，先自我測算總體稅負成本，再選擇對其剩余部份資產(chǎn)進行出售、自持物業(yè)、或無償贈送業(yè)主等方式，以實現(xiàn)房地產(chǎn)項目利潤最大化。其次，就是公司的項目清算，因為經(jīng)濟或者其他外界原因的影響，房地產(chǎn)項目公司不能順利的持續(xù)運營，就需要根據(jù)法律程度，對債務對其結算，并且要對剩余資產(chǎn)進行合理的分配和規(guī)劃。更多時候，很多子公司都是因為房地產(chǎn)項目而建立的，當項目完成之后，總公司就會對其清算。在清算過程中，要保障清算日期準確清晰，房地產(chǎn)企業(yè)也可采取相應的措施來進行調(diào)整，合理避稅。

六、總結

綜上所述，在我國房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展的今天，房地產(chǎn)政策調(diào)控也更為嚴謹，房地產(chǎn)項目各階段的稅收政策也在日益完善。因此，提前介入房地產(chǎn)項目各階段，合理規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)各階段的稅收政策，有效降低稅收成本，控制房地產(chǎn)稅收風險，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言具有十分重要的意義。

參考文獻：

[1]殷華.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃分析[J].金融經(jīng)濟，2008（24）.

第6篇：房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收籌劃范文

一、投資決策階段———合理選擇開發(fā)模式

在投資決策階段，選擇運營模式還是合作模式直接影響著整個開發(fā)項目所承擔的稅負。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要根據(jù)不同的模式來進行稅負的對比預測以及運營方案的選擇。由于代建行為不屬于土地增值稅的征稅范圍，因此若合理采用代建方式來開發(fā)房地產(chǎn)，那么將會大大降低開發(fā)活動所承擔的稅負。在代建納稅籌劃過程中，所需要重點關注的是“開發(fā)主體是誰？”通常情況下，我們可以以“客戶”為開發(fā)主體，而后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與客戶簽訂代建協(xié)議，在房地產(chǎn)開發(fā)建設完工后，由客戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相應的報酬即可?？梢钥闯?，房地產(chǎn)的產(chǎn)權從未轉移過，仍舊在客戶的名下。此外，我們也可以考慮合作建房的模式，充分利用合作建房模式下的稅收優(yōu)惠政策。在合作建房模式下，往往是一種一方出地、一方出資的模式。比如，A公司2014年5月通過招拍掛方式獲得了一塊土地，未做任何開發(fā)；2014年9月打算將該土地轉讓給B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房。在這種情況下，如果直接轉讓，A公司不僅要按照差額繳納營業(yè)稅，還需要清算土地增值稅，不享有任何稅收優(yōu)惠政策。而如果選擇與B公司合作開發(fā)，由A公司出資、B公司出地，建成后各自對外轉讓，雖然營業(yè)稅會增加，但是土地增值稅則節(jié)省了很多，相比之下依舊減輕了不少稅負。因此，在投資決策階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以結合自身發(fā)展狀況、合作伙伴經(jīng)濟實力以及客觀經(jīng)濟環(huán)境、政策環(huán)境來選擇合適的投資運營模式，充分論證代建開發(fā)與合作開發(fā)的可行性，達到降低稅負的目的。

二“、拿地”階段———重視“拿地”方式的選擇

地價往往占到整個房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的百分之二三十，以何種方式取得建房所用土地是納稅籌劃所要重點關注的內(nèi)容。對于一些大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，它們的品牌聲譽好、經(jīng)濟實力強，與政府往往有著長期的合作關系以及良好的溝通方式。在這種天然的優(yōu)勢之下，它們有時會采用“政府回收拍賣”的方式取得土地。因為，如果通過轉讓方式取得土地，那么轉讓方需要繳納營業(yè)稅與土地增值稅等，這樣勢必會轉嫁給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。而如果地塊由政府回收并拍賣的話，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則不僅可以免除營業(yè)稅，同樣可免除土地增值稅。比如，一些舊城改造、舊廠房改造等項目。也有一些房地產(chǎn)企業(yè)利用重組的方式來進行稅務籌劃。目前，國家出臺了一系列鼓勵性產(chǎn)業(yè)的稅收優(yōu)惠政策。在滿足一定的比例或者其他條件的情況下，通過股權的合并、分立以及收購等在營業(yè)稅、土地增值稅上有著很多減免優(yōu)惠。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分收集這些材料，結合開發(fā)項目，選擇重組方式降低稅負，實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展過程中的雙贏。

三、立項階段———把握清算優(yōu)惠政策

立項階段對于房地產(chǎn)開發(fā)項目的稅收籌劃來說相當重要，因為其直接影響著土地增值稅清算對象的確定，進而影響著各個納稅期內(nèi)增值額的抵補以及平衡，同時也影響著項目清算的時點。在立項階段，盡可能的將清算單位做大，不僅可以推遲土地增值稅的清算周期，而且可以平衡每一期所承擔的稅負。因為，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了打開市場，在項目前期的定價往往較低，那么增值率隨之也會降低；而在后期，受到后期宣傳、項目完工進度等因素的影響，價格也逐漸上漲，進而增值率也就有所提升。尤其是普通住宅的增值率，往往會高于20%，導致不滿足清算時的稅收優(yōu)惠政策，土地增值稅稅負增加。那么，如果將某個房地產(chǎn)開發(fā)項目的清算單位做大，就可以達到遞延繳納稅款的效果，形成永久性的收益。在上述基礎上，還要把握對可售面積的規(guī)劃，尤其要注重普通住宅和非普通住宅增值率的調(diào)整，合理規(guī)劃好人防、車庫等公共配套建筑面積。對于車庫、人防等公共設施的轉讓款如何計入收入和成本，國家相關文件并沒有明確的規(guī)定。如果非普通住宅增值率較高，在進行立項規(guī)劃時則可以建設單獨的車庫，將收入成本計入非普通，增加成本、降低收入，實現(xiàn)非普通增值額的降低；如果是普通住宅增值率較高，則按照相反的方式進行操作，建立底下車庫等。

四、開發(fā)階段———關注土地增值稅的可扣除要素

在房地產(chǎn)項目開發(fā)階段，開發(fā)成本、開發(fā)費用的確定對于土地增值稅的籌劃非常重要。比如，在分期開發(fā)、分期清算的情況下，如果預測價格是不斷上漲的，那么前期的售價要匹配較低的成本和費用；后期的售價則需要匹配較高的成本和費用，以充分發(fā)揮增值率對稅收籌劃的作用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當做好開發(fā)成本的合理規(guī)劃。諸如萬達、綠地等這些大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，它們往往有著長期的戰(zhàn)略合作伙伴，企業(yè)可以利用這種長期性來對整個項目進行合理的定價，防止出現(xiàn)成本明細不均勻的現(xiàn)象。對于清算對象中同時包括非普通商品房和普通商品房的，分攤方式的選擇往往會影響到開發(fā)成本的分配，進而影響到增值率的大小。此外，由于實務中開發(fā)成本與期間費用往往是不能清楚地分開來的，因此房地產(chǎn)開發(fā)商可以將期間費用作為開發(fā)成本，增加可扣除的開發(fā)成本。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還利用營銷樓以及樣板間的建設來增加開發(fā)成本。因為國家稅務總局稅務司對售樓處、樣板間的設計、建造等費用做出了不同的處理。如果為臨時設施，那么這些費用不得計入成本扣除；如果是在項目主體內(nèi)修建并且后期有償轉讓的，則準予計入開發(fā)成本扣除。

總之，對于開發(fā)成本的增加方式多種多樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當充分利用各項規(guī)定來增加可扣除的成本。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要充分利用財務費用扣除的規(guī)則。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，利息支出是可以據(jù)實扣除的，那么企業(yè)就可以比較5%的加計扣除與據(jù)實扣除誰大誰小來選擇有利于增加稅后利潤的方式。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要是依靠金融借款，并且利息很有可能超過加計扣除的5%，那么就要搜集好各種結算清單、做好相應的登記工作。比如，C房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)一套住宅商品房，支付了土地出讓金1000萬元，可扣除的開發(fā)成本為10000萬元，計入資本化可按轉讓項目計算分攤的利息支出為1500萬元。按比例扣除的開發(fā)費用最高限額為（10000+1000）*10%=1100萬元；據(jù)實扣除的開發(fā)費用最高限額為1500+（10000+1000）*5%=2050萬元。在這個過程中，既要通過稅前可抵減利息費用的增加減少企業(yè)的納稅成本，又要考慮高額的利息費用也很可能成為企業(yè)的經(jīng)營負擔，因此企業(yè)在進行籌資活動的過程中，既要考慮納稅籌劃的影響，同時也要把控企業(yè)的財務風險。

五、銷售階段———注重收入的分散與二次清算

清算收入的高低、類別構成等決定著增值率的分子項，因此在銷售階段要注重對收入的調(diào)整。比如，裝修款單列意味著對收入的分割；車房同購意味著普通商品房與非普通商品房的不同劃分；開發(fā)企業(yè)直接銷售或者銷售則意味著售價的高低。在實務操作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將能夠單獨分割出來的業(yè)務收入從項目銷售收入中分離出來，同時控制成本結轉的比例，達到減少稅基的目的。值得注意的是，如何使收入的分散合理化并且合法化。一些企業(yè)采用裝修款單獨簽訂合同的方式，以毛坯房的價格備案。雖然裝修合同將對方的營業(yè)稅轉嫁到了企業(yè)，但是企業(yè)卻節(jié)省了大額的土地增值稅。在這個過程中，企業(yè)所要關注的是客戶的意愿。因為分拆合同會增加合同主體，進而增加客戶的交易風險和交易成本。也有一些企業(yè)采用買房送車的策略來降低土地增值稅的稅負。因為開發(fā)項目內(nèi)的車位往往作為非普通收入，這就導致這部分收入無法享受免稅的優(yōu)惠。而如果能夠將車位的收入轉化為普通商品房的收入，結合相關的計算，就很可能實現(xiàn)享受到免稅政策，從而實現(xiàn)稅負的降低。諸如青島的一些地市專門規(guī)定贈送的車位因為沒有取得收入，可以按照開發(fā)產(chǎn)品計算銷售收入，更加為這一稅收籌劃方式提供了環(huán)境基礎。通常情況下，開發(fā)產(chǎn)品不可能在一段時間內(nèi)全部銷售完畢，因此樓盤清算之后再銷售已經(jīng)成為非常普遍的現(xiàn)象。

那么，在這個過程中也就存在著后續(xù)的成本費用以及后期的銷售收入。在項目清算之后所發(fā)生的銷售，其扣除項目的金額應當按照清算時單位建筑面積成本費用乘以銷售面積來計算。并且，相關文件否定了前期銷售與后期銷售合并清算的方式。在這種情況下，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保留了一定的后續(xù)成本。比如，將后期物業(yè)并入到前期整體收入、成本中，從而發(fā)起二次清算，重新計算土地增值率以及土地增值稅，實現(xiàn)一次清算的目的，降低企業(yè)稅負。實務中，各地區(qū)稅務局對二次清算都有著明確的規(guī)定，具體操作仍需要結合當?shù)氐囊?guī)定來考慮。

六、結語

第7篇：房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收籌劃范文

一、“營改增”背景及其對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

2011年，經(jīng)國務院批準，財政部、國家稅務總局聯(lián)合下發(fā)營業(yè)稅改增值稅試點方案，我國拉開了“營改增”改革的序幕。2016年召開的國務院常務會議決定，自2016年5月1日起，中國將從建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)這四個行業(yè)全面推開營改增試點。其中，房地產(chǎn)行業(yè)由以前根據(jù)營業(yè)收入征收5%的營業(yè)稅轉變成11%的增值稅，但可以扣除企業(yè)外購材料設備等增值稅進項稅。作為改善人民生活和發(fā)展國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，這次“營改增”改革必然對房地產(chǎn)這一行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生深遠的影響。

二、營改增下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃要點

（一）采購活動

“營改增”背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的采購活動應重點關注土地，原材料和設備的影響。一方面，土地成本占據(jù)房地產(chǎn)成本中相當一部分比重，因此，土地的獲得方式以及成本對于房地產(chǎn)企業(yè)來說至關重要。通常，房地產(chǎn)企業(yè)取得土地的方式一般分為轉讓和出讓，如果企業(yè)是通過轉讓的方式取得土地，即在市場上兩個企業(yè)交易主體間進行土地轉讓，那么根據(jù)財稅[2016]36號文的相關規(guī)定，轉讓土地使用權是增值稅的應稅行為，稅率為11%。所以，由于上一環(huán)節(jié)轉讓土地使用權征收了11%的增值稅，所以下一環(huán)節(jié)購買方可抵扣11%的增值稅，增值稅的抵扣鏈條是完整的，這種取得土地的方式完全可以在計算房地產(chǎn)企業(yè)增值稅時，運用抵扣法來實現(xiàn)土地成本進項稅額的抵扣。而如果土地取得的方式是出讓，也就是政府將土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。那么，由于政府出讓土地沒有征收增值稅，所以企業(yè)支付的土地出讓金也隨之無法取得增值稅的專用發(fā)票作進項稅額抵扣。另一方面，由于企業(yè)購進的材料和設備的增值稅均可以在銷項稅中抵扣，而開具普通發(fā)票的小規(guī)模納稅人提供的銷售價格通常低于開具增值稅發(fā)票的一般納稅人，因此企業(yè)在上游供應商選擇時應綜合考慮取得材料設備等的價格以及增值稅影響，以減少采購成本。

（二）經(jīng)營活動

實行“營改增”之后，由于所購進的材料設備通過進項稅都可以實現(xiàn)一部分抵扣，而人工成本無法抵扣增值稅進項稅額，如果房地產(chǎn)企業(yè)采用自建房產(chǎn)的話，房地產(chǎn)企業(yè)雖然承受了較多的人工成本且需要較大的現(xiàn)金流，但能夠抵扣一部分的進項稅；如果采用非自建房產(chǎn)方式，企業(yè)無法享受到進項稅抵扣的優(yōu)勢，但可以有更多的金錢和精力投入在企業(yè)管理治理或者是其他方面的經(jīng)營。此外，房地產(chǎn)業(yè)“營改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)為了降低稅負，會更多地考慮增加進項稅額來進行抵扣，在建設房產(chǎn)種類上，許多企業(yè)會更青睞于開發(fā)精裝房，以利于取得更多的固定資產(chǎn)和物料的增值稅發(fā)票，從而增加可抵扣數(shù)額，但同時也可能存在著房價高昂導致存貨堆積的風險。因此房地產(chǎn)企業(yè)無論在選擇自建房產(chǎn)和非自建房產(chǎn)上，還是選擇建設哪種類型的房產(chǎn)都應該結合自身的實際情況，考慮增值稅的影響，選擇合適的經(jīng)營方式，以取得最大效益。

（三）銷售活動

如果企業(yè)存在混合銷售行為，即一項銷售行為會既涉及貨物銷售又涉及提供非增值稅應稅勞務，如企業(yè)在銷售房產(chǎn)時還提供裝修、物業(yè)管理等服務。在這種情況下，企業(yè)需要測算交納增值稅還是交納營業(yè)稅企業(yè)的平衡點銷售額，企業(yè)根據(jù)測算的稅負平衡點銷售額選擇以增值稅還是以營業(yè)稅為主業(yè)稅種，同時利用稅率差異，如：當同一納稅人的同一項業(yè)務既涉及一般物資又涉及建筑業(yè)勞務時候，一般物資的增值稅率是17%，建筑業(yè)的增值稅率是11%，在政策允許的情況下，利用混合業(yè)務中不同納稅對象稅率的差異，以此來減輕企業(yè)稅負。

三、“營改增”后的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃建議

“營改增”的實施使得房地產(chǎn)企業(yè)不得不重新進行納稅籌劃，規(guī)劃新的納稅方案，如何在符合國家法律及稅收法規(guī)的前提下，按照稅收政策法規(guī)的導向抵扣更多的稅費，降低企業(yè)的稅收負擔，最大化企業(yè)的納稅利益是每個房地產(chǎn)企業(yè)都應該思考的問題。本文基于前面的分析基礎上提出如下的有關房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃建議：

（一）科學合法地運用稅收籌劃方法，實現(xiàn)減稅免稅。

房地產(chǎn)企業(yè)可以利用稅收優(yōu)惠政策、鼓勵性政策進行減稅節(jié)稅免稅，如：增值稅對認定為綠色環(huán)保新能源及材料將給予免稅或即征即退的優(yōu)惠稅收政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計算銷售普通住宅需繳納的土地增值稅時，當增值率小于 20%，可免征土地增值稅。房產(chǎn)地產(chǎn)企業(yè)可以通過提高這些新能源材料的比重或者利用稅收差異等稅收籌劃技術設計抑或者降低增值率來減少自身的稅額；此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過改變（提高或壓低）商品價格，或者通過改善生產(chǎn)技術，經(jīng)營管理等方式，來實行稅負轉嫁，將一部分稅負轉移到其他方。通過綜合地運用節(jié)稅、避稅、稅負轉嫁等稅收籌劃技術，在遵守法律法規(guī)的情況下，達到減稅免稅的目的，大大降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負擔。

（二）找準企業(yè)稅收風險點，合理規(guī)避稅務風險。

房地產(chǎn)企業(yè)與銷售貨物或提供加工修理修配勞務的企業(yè)不同，其建造周期長且開發(fā)至一定節(jié)點才能進行預售，考慮到房地產(chǎn)的行業(yè)特點、市場行情及政策因素，“營改增”后會使該行業(yè)稅務風險加大。主要風險：一是如果不能按期預售，前期的增值稅進項稅認證過期，致使進項稅額不能抵扣；二是如果商品房脫銷，導致進項稅抵扣不足使得企業(yè)稅負增加；三是如果房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，嚴重出現(xiàn)商品房滯銷，無法及時取得銷項稅，可能會出現(xiàn)進項稅與銷項稅倒掛；如何避免此?事情發(fā)生，是政策制定部門需考慮的問題也是企業(yè)稅務籌劃和規(guī)避稅務風險的重點。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)有關規(guī)定，結合自身的實際狀況，針對可能的稅收風險點做好有效預防和處理措施，減少稅務風險。

（三）合理籌劃增值稅抵扣鏈條，降低企業(yè)稅收負擔。

由于增值稅的抵扣有嚴格的抵扣鏈條，所以“營改增”實施后房地產(chǎn)企業(yè)必須加強增值稅抵扣鏈條的管理及籌劃。因為房地產(chǎn)企業(yè)商品房的銷售價格確定后，相應的銷項稅也就確定，銷項稅的籌劃空間有限，所以只能把籌劃的重點放在進項稅上。房地產(chǎn)企業(yè)如何增大進項稅額并在合理的時間內(nèi)得（下轉第頁）（上接第頁）到全額抵扣是降低企業(yè)稅負的重點，比如企業(yè)的供應商、施工方等上游企業(yè)的開票時間、增值稅稅率、結算方式的選擇及進項稅認證時間的籌劃等都是進項稅籌劃的重要切入點。項目從開工至售罄，在增值稅抵扣鏈條上，根據(jù)各個行業(yè)納稅義務發(fā)生的時點科學、合法地制定正確的稅收籌劃步驟，做出最符合企業(yè)要求的合理籌劃方案，有效降低企業(yè)稅負。

（四）加強對增值稅發(fā)票的管理

房地產(chǎn)企業(yè)應該督促各個部門尤其是采購部門提高納稅意識，杜絕員工在原材料采購環(huán)節(jié)和接受勞務過程中不要發(fā)票的現(xiàn)象；加強工程決算的管理，及時取得增值稅發(fā)票不拖延；嚴格會計核算程序，及時進行進項稅額的認證、抵扣。改進企業(yè)對稅務發(fā)票的管理內(nèi)容和管理方式，加強對增值稅專用發(fā)票發(fā)出、流通以及保管等多方面的管理，采用專人開具，專人保管的方式，相互監(jiān)督制約，減少企業(yè)因為管理不當而造成的票據(jù)缺失和稅務風險。

（五）加強稅務機關溝通，確保企業(yè)稅收籌劃合法

企業(yè)的稅收籌劃必須在遵循法律法規(guī)的基礎上進行，不能脫離法律法規(guī)以及稅收政策，既要符合稅收法律法規(guī)的規(guī)定，又能得到稅務機關的認同，稅收籌劃所期盼的利益才能實現(xiàn)。因此，加強稅務機關與企業(yè)之間的交流與溝通極為重要，可以避免或減少因對稅收政策理解不足或雙方的理解有偏差引起的不必要的糾紛，制定合理的稅收籌劃方案，在合法地范圍內(nèi)實現(xiàn)節(jié)稅避稅免稅，從而提高稅收籌劃的質量和效益，降低稅務成本。

四、結語

第8篇：房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收籌劃范文

關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；納稅籌劃；納稅管理；戰(zhàn)略籌劃

近幾年我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，成為了國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)具有開發(fā)周期長、業(yè)務復雜、占用資金量大等特點，而且房地產(chǎn)企業(yè)涉稅事項眾多、計稅復雜，為了規(guī)避法律風險，逃稅漏稅是絕對不可取，但面對日益激烈的市場競爭，房地產(chǎn)企業(yè)又必須合理合法的降低企業(yè)的稅負。面對如此現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務籌劃顯得很重要。

一、納稅籌劃基本原則

1.合法性原則

納稅籌劃必須要在法律所允許的范疇之內(nèi)，通過對法律的深刻理解和精確把握進行，絕對不能以鉆法律空子和幫助企業(yè)偷稅為目的，否則，就不能稱其為納稅籌劃。

2.整體性原則

納稅籌劃是對納稅人的整體稅收負擔的一種籌劃和減輕，因此，應當遵循整體性原則。

3.減稅性原則

納稅籌劃是一種減輕稅收負擔的行為，因此，納稅籌劃必須遵循減稅性的原則。所謂減稅性，就是減輕稅收負擔直至稅收負擔最輕。

4.成本效益原則

納稅籌劃要有利于實現(xiàn)企業(yè)的財務目標，進行納稅籌劃應遵循成本效益原則，納稅籌劃要保證其因之取得的效益大于其籌劃成本，即體現(xiàn)經(jīng)濟有效。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃存在的問題

1.誤把納稅籌劃當成了財務部門會計處理的工作

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收存在兩個環(huán)節(jié)：一是企業(yè)產(chǎn)生稅收的環(huán)節(jié)；二是企業(yè)交納稅收的環(huán)節(jié)。但是有很多房地產(chǎn)企業(yè)的決策人認為：“稅收就是財務部門的事，財務部門所作的財務處理就決定企業(yè)的應納稅額。出現(xiàn)多交稅和被稅務機關處罰的情況，就是財務人員失職”。這說明，房地產(chǎn)企業(yè)決策人的納稅觀念存在著誤區(qū)，未能了解稅收是如何產(chǎn)生的。

2.誤把納稅籌劃的實施放在業(yè)務產(chǎn)生的事后來進行

房地產(chǎn)企業(yè)為什么總在稅收方面出現(xiàn)問題，而且常常被稅務機關處罰呢？這是因為企業(yè)的決策人沒有樹立一種正確的納稅觀念，等合同簽訂后才發(fā)現(xiàn)稅負很重，總期望事后通過財務人員在財務處理上來解決納稅問題。這是房地產(chǎn)企業(yè)暴露的最大缺陷。此時，房地產(chǎn)企業(yè)相關的稅收已產(chǎn)生，再進行賬面處理已為時已晚，已不存在所謂的納稅籌劃了。所以，納稅籌劃的重點在于事前籌劃，而不是事后籌劃。

3.企業(yè)內(nèi)部缺乏必要的納稅管理

目前房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)部進行納稅管理的少之又少，很多房地產(chǎn)企業(yè)財務人員開始學習相關的稅收法律、法規(guī)，對企業(yè)自身的業(yè)務開始進行納稅籌劃，但在操作過程中，大部分沒有得到好的效果，反而造成企業(yè)偷稅逃稅的現(xiàn)象，受到稅務部門的處罰。什么原因造成的呢？其主要原因不是因為財務人員的素質不高，沒有掌握籌劃方法和技巧，而是沒有得到其他部門的配合。因為企業(yè)在經(jīng)營過程中，每一個環(huán)節(jié)都存在稅收問題。其他業(yè)務部門的不規(guī)范操作，往往給財務部門的核算工作帶來很大麻煩。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的建議措施

1.加強稅收政策的學習

怎樣利用國家的稅收政策來對房地產(chǎn)企業(yè)的銷售過程進行納稅籌劃，最終實現(xiàn)減輕稅負的目的，是目前房地產(chǎn)企業(yè)納稅管理工作首先要解決的問題。從以前的“被動納稅”走向“主動納稅”，對出現(xiàn)的問題不要憑僥幸心理，不僅財務人員非財務人員也要掌握稅收政策，學習納稅籌劃的相關知識，企業(yè)才能達到整體降低稅負的目的。嚴格地按照稅法的規(guī)定依法納稅、誠信納稅，要避免“關系稅”對企業(yè)產(chǎn)生的影響，才能避免納稅風險。

2.重視規(guī)范性的決策操作

房地產(chǎn)企業(yè)在進行納稅籌劃時要注重規(guī)范性籌劃，萬萬不可只重投機。要想合理、合法地做好納稅籌劃工作，決策人不僅要關注財務、稅務方面的事項，也應關注日常經(jīng)營的方方面面，才能充分取得納稅籌劃的最好效益；不僅需要財務人員具備籌劃意識，各個部門的人員均要具有籌劃意識才能達到最佳效果。納稅籌劃不可盲目，應堅持依法原則，在進行納稅籌劃時必須遵守國家的各項法律、法規(guī)，結合房地產(chǎn)企業(yè)自身的實際情況進行籌劃，才能達到預期效果。

3.重視戰(zhàn)略籌劃

雖然能就事論事對單個項目、單筆業(yè)務或單個環(huán)節(jié)可以進行籌劃，但還應構建整體的納稅籌劃思路和方案，免得顧此失彼，因小失大“撿了芝麻丟了西瓜”。房地產(chǎn)開發(fā)公司的納稅籌劃沒有一個整體系統(tǒng)的規(guī)劃，對某個方案進行納稅籌劃，卻使得節(jié)省的稅金小于設立分公司的費用，這種片面的考慮，忽略了該項目對企業(yè)在開發(fā)、經(jīng)營成本上是否增加，而單純地追求通過納稅籌劃來增加企業(yè)的效益，卻被同樣增加的經(jīng)營成本消耗殆盡，結果是得不償失的。

4.重視前瞻性籌劃發(fā)展

不少房地產(chǎn)企業(yè)就是在接受了教訓，走了彎路以后，才想到納稅籌劃，結果籌劃只能起到亡羊補牢的作用。如果企業(yè)從開發(fā)房產(chǎn)的一開始，就進行合理、合法的納稅籌劃，不僅能給企業(yè)規(guī)避納稅風險，還能免去不必要的經(jīng)濟損失和名譽上的受損。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要進行納稅籌劃，應在項目啟動之初就開始，對整個項目高瞻遠矚，合理規(guī)劃，這樣，才能給企業(yè)帶來更多的收益。

參考文獻：

[1]馬圣君：房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃分析[J].金融管理.2008.05.

[2]莊粉榮：房地產(chǎn)企業(yè)財稅籌劃實務[M].中國經(jīng)濟出版社.2011.01.

第9篇：房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收籌劃范文

關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；土地增值稅；納稅籌劃

引言

我國的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過了近十幾年的繁榮發(fā)展，目前政府已經(jīng)出臺一系列調(diào)控房價的政策，最終實現(xiàn)房住不炒的目的。要對房地產(chǎn)行業(yè)進行科學的調(diào)整，就需要做好稅收和政策方面的制度，而土地增值稅是房地產(chǎn)行業(yè)重要的稅收之一，企業(yè)需要在項目開戰(zhàn)前就對此做好項目籌劃規(guī)劃，貼合目前出臺的土地增值稅法規(guī)，來保證企業(yè)能夠享受到免稅待遇或者較低的稅率。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃的作用

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的可行性主要基于其行業(yè)本身的納稅特點：行業(yè)流程涉及較廣，每一項環(huán)節(jié)均可能影響土地增值稅的繳納，再加上稅法的不斷變更，在收入的確認和成本的扣除方面都增加了籌劃空間。企業(yè)應當結合自身的實際情況，充分利用稅率優(yōu)惠政策、合理分解銷售收入以及采用有效的納稅籌劃方式，切實做好納稅籌劃，有利于企業(yè)的生存和發(fā)展并且增加企業(yè)利潤，在合法合情合規(guī)范圍內(nèi)做到稅收成本最小。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃策略

毋庸置疑的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務本質依然是銷售物品，那么核心即是房產(chǎn)銷售價格的確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定銷售價格需要在匡算項目各項成本及現(xiàn)金流量的測算后，制定一個使企業(yè)利潤最大化的定價。因此，當追求利潤最大化時，銷售過程中所涉及的稅負問題就成為一個重要的出發(fā)點。銷售價格的制定、銷售收入的轉移以及銷售收入的分解這幾個方面對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅籌劃進行探討。

(一)銷售價格的制定房地產(chǎn)銷售價格的納稅籌劃重點在土地增值稅。因為，土地增值稅實行四級超率累進稅率（30%，40%，50%，60%），可見，房地產(chǎn)價格提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤可能增加、也可能減少。對于普通住宅，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定：“納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅，增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅?！薄?0%的增值額”這個比例也就是我們可以進行操作的籌劃。1.免稅臨界點房地產(chǎn)公司項目不含稅銷售總額為X，房地產(chǎn)行業(yè)增值稅稅負率通常為5%，城市建設維護稅稅率為7%，教育費附加稅率為3%，地方教育費附加稅率為2%，扣除項目總額為A，全部扣除項目金額為：A+X×5%×(7%+3%+2%)；增值率必須小于20%，才可享受免稅政策，即：[X-(A+0.6%X)]/(A+0.6%X)20%，解得X1.2087A。房地產(chǎn)的銷售額不能超過扣除項目金額的1.2087倍，企業(yè)才可以享受免繳土地增值稅的優(yōu)惠政策。2.超過免稅臨界點后，利潤隨價格提高而提高的臨界點企業(yè)想提高利潤，往往會通過提高房產(chǎn)價格這一途徑，但若是需要繳納的增值稅、土地增值稅和稅金及附加高于只有提價的部分，企業(yè)的利潤并不會隨著價格的提高而提高，那么提價反而得不償失。設售價提高Y，即售價為X+Y，繳納的增值稅為5%×(X+Y)，稅金及附加為5%×(7%+3%+2%)×(X+Y)，全部扣除項目金額=A+0.6%×(X+Y)，增值額=X+Y-[A+0.6%×(X+Y)]=0.994×(X+Y)-A。如果增值率低于50%，土地增值稅適用30%的稅率，應納土地增值稅=[0.994×(X+Y)-A]×30%=0.2982×(X+Y)-0.3A；相對于免稅的稅收優(yōu)惠，如果想要提高售價后利潤也隨之增加，必須使售價增加額大于稅收成本增加額。也就是：Y0.2982×(X+Y)-0.3A+5.6%Y，即：X+Y1.4618X-0.4645A；又因為此時增值率為20%，必然有X1.2087A，可以推出：X+Y1.3024A；增值率低于50%的臨界點：{X+Y-[A+0.6%(X+Y)]}/[A+0.6%(X+Y)]50%，即X+Y1.5136A。由此可見，從稅收的角度考慮，房地產(chǎn)企業(yè)確定房地產(chǎn)售價的時候應遵循以下思維方式：房地產(chǎn)的銷售額等于扣除項目金額的1.2087倍，才可以享受免繳土地增值稅的優(yōu)惠政策，取得這個階段的最大利潤；房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)市場情況判斷可進一步提高售價，扣除項目金額的1.3024倍應小于售價產(chǎn)品售價，同時扣除項目金額的1.5136倍應大于產(chǎn)品售價。

此時土地增值稅率為30%，在此范圍內(nèi)，呈現(xiàn)提高售價而利潤隨之提高的態(tài)勢，否則計征土地增值稅將進入40%的稅率，企業(yè)售價必然提高，需要企業(yè)做好市場調(diào)查是否可以進一步提高售價。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)可以根據(jù)該籌劃思路，結合市場需求來確定售價并對定價實施納稅籌劃，盡可能減少企業(yè)自身的稅賦水平。案例：H房地產(chǎn)公司現(xiàn)有待售住宅業(yè)態(tài)1萬平方米，檔次相近或者距離項目1公里內(nèi)的地產(chǎn)項目售價均為12000元—13000元范圍內(nèi)，H房地產(chǎn)根據(jù)市場調(diào)查預計該住宅可按每平方米13000元進行銷售。該項目施工建設費用約為2600萬元，土地開發(fā)成本為4000萬元，項目開發(fā)成本及銷售成本共計約為1500萬元。那么，在這個項目上，H房地產(chǎn)公司應該怎樣確定房屋售價呢?籌劃分析：扣除項目總額A=4000+2600+1500+(4000+2600)×20%=9420萬元，免稅臨界點=1.2087×9420=11386元，則含增值稅免稅臨界點=11386×(1+9%)=12410.74元。那么按照每平方米售價12404元計算，即不含稅價格11380元，H公司總銷售收入為11380萬元，稅金及附加=11380×5%×(7%+3%+2%)=68.28萬元，增值率=(11380-9420-68.28)/(9420+68.28)=19.94%20%，可享受免征土地增值稅。稅后利潤=(11380-4000-2600-1500-68.28)×(1-25%)=2408.79萬元。如果H公司定價每平方米售價13000元計算，即不含稅價格11927元，H公司總銷售收入為11927萬元；稅金及附加=11927×5%×(7%+3%+2%)=71.56萬元，增值率=(11927-9420-71.56)/(9420+71.56)=25.66%50%，適用于30%的土地增值稅率，土地增值稅=(11927-9420-71.56)×30%=730.63萬元。稅后利潤=(11927-4000-2600-1500-71.56-730.63)×(1-25%)=2268.61萬元。通過兩個定價的測算可以得知，雖然H房地產(chǎn)公司按12404元/平方米銷售房屋，收入總額相對較低，稅負也低，但是企業(yè)可獲取的利潤卻較為可觀。售價每平方米13000元雖然高，但相應的稅負較高，企業(yè)可獲取的利潤卻遠不如定價低的方案的利潤。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定售價的時候，不僅需要結合市場的需求及熱度，也需要平衡稅負的影響，以此追求企業(yè)利益最大化。

(二)銷售收入的轉移的納稅籌劃我國目前的土地增值稅采用超率累進稅率，稅率最低30%，最高可達60%，根據(jù)土地增值稅可以享受的稅收優(yōu)惠，如果普通住宅增值稅低于20%可以免征土地增值稅。那么房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以考慮增加銷售環(huán)節(jié)，通過對收入的分段從而使每段的收入都處于低增值率從而享受免征土地增值稅的優(yōu)惠政策。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮新增獨立法人地位的銷售公司，房地產(chǎn)企業(yè)按照籌劃后的定價銷售房屋給銷售公司，銷售公司再根據(jù)市場價格銷售給第三方，則可以成功將一項銷售業(yè)務進行拆分從而使房地產(chǎn)項目適用的土地增值稅稅率降低。需要考慮的是，納稅籌劃的成本在此籌劃中應當關注，如設立銷售公司的成本是否過高，而使納稅籌劃的利潤得不償失。銷售方式要結合企業(yè)的具體情況合理運用，才能達到比較好的籌劃效果。

(三)銷售收入分解的納稅籌劃隨著消費者消費水平的不斷提高，也為了節(jié)省裝修房屋的時間與精力，同時考慮到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一采購節(jié)省了大量物流、倉儲和人力等中間環(huán)節(jié)的費用，越來越多的消費者更傾向于精裝修住房。在進行房產(chǎn)銷售前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可投資成立一家裝修子公司，專門負責為毛坯房進行精裝修。那么在銷售時，可以將銷售收入分解，一份合同是房地產(chǎn)公司按毛坯房的價格簽訂的房屋銷售合同，另一份是裝修子公司與客戶按精裝修的價格簽訂的房屋裝修裝潢合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納土地增值稅只用按照銷售合同上的銷售價格計算，那么可以減少一部分土地增值稅，以及收入相應的稅金及附加。同時因裝修子公司的裝修裝潢合同不屬于土地增值稅的征收范圍，這部分的收入不需要繳納土地增值稅。兩家公司綜合來看，銷售收入的分解不僅減少了土地增值稅，也降低了稅金及附加，減少了企業(yè)的納稅成本。