房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；納稅籌劃

中圖分類號(hào)：F812.42 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2013）35-0169-02

一、土地增值稅的征收規(guī)定

土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。

土地增值稅的稅率是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值稅率高低為依據(jù)，按照累進(jìn)原則進(jìn)行設(shè)計(jì)的，實(shí)施分級(jí)計(jì)算。

二、土地增值稅納稅籌劃方法

（一）利用“起征點(diǎn)”選擇最優(yōu)納稅方案

根據(jù)土地增值稅暫行條例的規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)取得土地使用權(quán)所支付的金額和開(kāi)發(fā)成本之和的20%的可免征土地增值稅，超過(guò)20%的，應(yīng)根據(jù)其增值率分級(jí)適用不同稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。按照這一原則，納稅人在建造普通住宅出售時(shí)，應(yīng)考慮增值額帶來(lái)的收益和放棄起征點(diǎn)的稅收優(yōu)惠所增加的稅收負(fù)擔(dān)兩者的關(guān)系，避免增值額稍高于起征點(diǎn)而導(dǎo)致的得不償失。

例：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（位于市區(qū)）建成一批普通標(biāo)準(zhǔn)住宅代售，除銷售稅金及附加外的扣除項(xiàng)目金額為100萬(wàn)元。假如，銷售該商品房的收入為X萬(wàn)元，則銷售稅金及附加為：X×5%×（1+7%+3%）=5.5%X萬(wàn)元，此時(shí)全部可扣除項(xiàng)目金額為：100+5.5%X（萬(wàn)元）。

1.納稅規(guī)定，增值額未超過(guò)取得土地使用權(quán)所支付的金額和開(kāi)發(fā)成本之和的20%的可免征土地增值稅，即增值額/扣除項(xiàng)目金額≦20%，即[X-（100+5.5%X）]/（100+5.5%X）≦20%，解方程得X≦128.48萬(wàn)元。說(shuō)明售價(jià)128.48萬(wàn)元為該企業(yè)可以享受起征點(diǎn)免稅的最高售價(jià)。此時(shí)可扣除項(xiàng)目金額為100+5.5%×128.48=107.07（萬(wàn)元）。凈收益=128.48-107.07=21.41（萬(wàn)元）。

2.納稅人如果想通過(guò)提高售價(jià)獲取更大收益。根據(jù)稅法規(guī)定，當(dāng)增值率高于20%，低于50%時(shí)，應(yīng)該按照30%的稅率繳納土地增值稅。上例中假設(shè)房屋售價(jià)提高Y萬(wàn)元，則此時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額為：107.07+5.5%Y，增值額為：128.48+Y-（107.07+5.5%Y）=21.41+94.5%Y，應(yīng)納土地增值稅額為：（2l.41+94.5%Y）× 30%，若企業(yè)想通過(guò)提高售價(jià)獲取更大收益，則必須使：Y>（21.41+94.5%Y）×30%即Y>8.86 （萬(wàn)元）。也就是說(shuō)，最低售價(jià)應(yīng)該為128.48+8.86=137.34（萬(wàn)元），企業(yè)才能獲得更大利潤(rùn)。

綜上所述，當(dāng)該商品房售價(jià)X

（二）巧用利息支出選擇最優(yōu)納稅方案

我國(guó)土地增值稅制度對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中作為財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息支出有兩種不同的列支方法：一是在商業(yè)銀行同類同期貸款利息范圍內(nèi)據(jù)實(shí)扣除，同時(shí)對(duì)其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的5%以內(nèi)計(jì)算扣除，即允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額）*5%以內(nèi)；二是對(duì)不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，可按上述合計(jì)數(shù)的10%以內(nèi)計(jì)算扣除包括利息在內(nèi)的全部費(fèi)用支出，即允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額）×10%以內(nèi)。

由于土地增值稅是以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率大小按相適用的稅率累進(jìn)計(jì)算征收的，扣除項(xiàng)目金額越大，增值額越小，兩者的比率越小，適用的稅率越低，稅額也就越小。因此，納稅人應(yīng)先預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)可分?jǐn)偫⒅С?，按照?guī)定的兩種扣除方式衡量并選擇扣除費(fèi)用較大的方式。

例：B房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓一處房地產(chǎn)，取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為100萬(wàn)元，假設(shè)利息費(fèi)用為A，規(guī)定的第一種扣除方式的扣除比例為5%，第二種方式扣除比例為10%。令A(yù)+100×5%=100× 10%，解得：A=（10%-5%） ×100=5（萬(wàn)元）。

所以，當(dāng)預(yù)計(jì)利息A>5萬(wàn)元時(shí)，按第一種方法計(jì)算的允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用>5+100×5%=10萬(wàn)元，第二種方式計(jì)算的可扣除金額為100×10%=10萬(wàn)元，故應(yīng)該采用第一種方式。同理，當(dāng)預(yù)計(jì)利息

（三）利用分散收入法選擇最優(yōu)納稅方案

土地增值稅采用以增值額為基礎(chǔ)的超額累進(jìn)稅率，而增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，因而通過(guò)分散收入，減少增值額，顯然是可以起到節(jié)稅作用的。分散收入的方法通常有：

1.分離銷售公司。例：C房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備出售一幢房屋以及土地使用權(quán)。房屋的市場(chǎng)價(jià)值是800萬(wàn)元，其所附各種附屬設(shè)備的價(jià)格約為200萬(wàn)元。允許扣除項(xiàng)目金額為500萬(wàn)元。

（1）假如該企業(yè)和購(gòu)買者整訂合同時(shí)，對(duì)房屋價(jià)格和附屬設(shè)備的價(jià)格不加區(qū)分，則銷售稅金及附加=（800+200）×5%×（1+7%+3%）= 55萬(wàn)元（5%的營(yíng)業(yè)稅、7%的城建稅和3%的教育費(fèi)附加），全部可扣除項(xiàng)目金額=500+55=555（萬(wàn)元）。增值額=800+200-555=445萬(wàn)元增值率445/555×100%=80.18%，按規(guī)定適用40%的累進(jìn)稅率，應(yīng)繳土地增值稅稅額=445×40%-555×5%=150.25萬(wàn)元。

（2）假如該企業(yè)和購(gòu)買者簽定合同時(shí)，僅在合同上注明800萬(wàn)元的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，同時(shí)簽訂一份附屬辦公設(shè)備購(gòu)銷合同，則銷售稅金及附加=800×5%×（1+7%+3%）=44萬(wàn)元（5%的營(yíng)業(yè)稅、7%的城建稅和3%的教育費(fèi)附加），全部可扣除項(xiàng)目金額為：500+44=544（萬(wàn)元）。增值額=800-544=256萬(wàn)元，增值率=256/544×100%=47.06%。按規(guī)定適用30%的累進(jìn)稅率應(yīng)繳土地增值稅稅額=256×30%=76.8萬(wàn)元。

可見(jiàn)，分開(kāi)單獨(dú)處理少納土地增值稅73.45（150.25-76.8）萬(wàn)元。另外，由于購(gòu)銷合同適用0.3‰的印花稅稅率，比產(chǎn)權(quán)用轉(zhuǎn)移用的稅率要低，也可以節(jié)省不少印花稅，可謂一舉兩得。

2.簽訂分售合同。這種方法的做法是：當(dāng)所開(kāi)發(fā)的住房初步完工但還沒(méi)有安裝附屬設(shè)備以及裝璜、裝飾時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)便和購(gòu)買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同；當(dāng)附屬設(shè)備安裝完畢或裝潢裝飾完畢后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)再和購(gòu)買者簽訂附屬設(shè)備安裝及裝璜、裝飾合同，這樣該企業(yè)則只需就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍，不用計(jì)征土地增值稅。營(yíng)業(yè)稅的稅率比土地增值稅的稅率要低得多，這樣就使得納稅人的應(yīng)納稅額有所減少，達(dá)到了節(jié)稅的目的。

例：D房地產(chǎn)公司出售一棟房屋，房屋總售價(jià)為1 000萬(wàn)元，該房屋進(jìn)行了簡(jiǎn)單必備設(shè)施。根據(jù)相關(guān)稅法的規(guī)定，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)允許扣除的費(fèi)用為400萬(wàn)元，增值額為600萬(wàn)元。（不考慮除其他稅種）

若該公司按1 000萬(wàn)元售價(jià)直接開(kāi)具銷售合同，則增值率=600/400×100%=150%，應(yīng)繳納的土地增值稅=600×50%-400×15%=240（萬(wàn)元）。

但是如果將該房屋的出售分為兩個(gè)合同，一份為房屋出售合同，不包括裝修費(fèi)用，房屋出售價(jià)格為700萬(wàn)元，允許扣除的成本為300萬(wàn)元；另一份為房屋裝修合同，裝修收入300萬(wàn)元，允許扣除的成本100萬(wàn)元。此時(shí)土地增值率=400/300×100%=133%，應(yīng)繳納的土地增值稅=400×50%-300×15%=155（萬(wàn)元）。

由此可見(jiàn)，采用第二種方案應(yīng)交稅比第一種方案少240-155=85萬(wàn)元，顯然采用簽訂分售合同的方法更有利。

土地增值稅的籌劃還可以在其他方面進(jìn)行分析，要說(shuō)明的是，在增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用時(shí)應(yīng)注意稅法規(guī)定的比例限制，同時(shí)還應(yīng)結(jié)合各省的實(shí)際情況進(jìn)行籌劃。

參考文獻(xiàn)：

[1] 蓋地.稅務(wù)籌劃[M].北京：高等教育出版社，2006.

第2篇：房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);環(huán)節(jié)分析;納稅籌劃

納稅籌劃是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要一環(huán),因?yàn)榧{稅義務(wù)涉及到企業(yè)的設(shè)立,籌資,投資,生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)的各個(gè)方面,因此納稅籌劃也貫穿于以上整個(gè)過(guò)程,關(guān)系到整個(gè)企業(yè)戰(zhàn)略的執(zhí)行情況。同時(shí)納稅成本是企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本的重要組成部分,公司為實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)也必須重視企業(yè)的納稅籌劃。隨著我國(guó)新企業(yè)所得稅法的頒布、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施以及增值稅的逐步轉(zhuǎn)型,企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的法律和制度環(huán)境進(jìn)一步完善。房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),在我國(guó)整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中占有重要地位。近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展一直處在過(guò)熱狀態(tài),面對(duì)這種狀況,政府實(shí)施了土地,金融,稅收等多種調(diào)控政策,這些政策在一定程度上抑制了房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快上漲。同時(shí)這些政策也使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨了困境,競(jìng)爭(zhēng)更加激烈,融資更加困難,盈利空間也受到了壓縮。在這樣的境況下,房地產(chǎn)業(yè)要提高投資回報(bào)率,實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化只能通過(guò)降低成本來(lái)實(shí)現(xiàn)。而納稅成本是房地產(chǎn)企業(yè)成本的重要組成部分,在當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)面臨經(jīng)營(yíng)困境的狀況下,企業(yè)通過(guò)納稅籌劃降低經(jīng)營(yíng)成本,提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力就顯得尤為重要。本文主要從房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)流程的各個(gè)環(huán)節(jié)來(lái)簡(jiǎn)要分析房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的整體思路。

一、各環(huán)節(jié)的納稅籌劃

(一)房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立環(huán)節(jié)的納稅籌劃

由于新企業(yè)所得稅法的頒布,原來(lái)通過(guò)選擇企業(yè)注冊(cè)地和企業(yè)性質(zhì)進(jìn)行納稅籌劃的方法應(yīng)經(jīng)失去了意義。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從企業(yè)組織形式和組織結(jié)構(gòu)的選擇兩個(gè)方面進(jìn)行納稅籌劃。具體來(lái)說(shuō),組織形式的選擇主要是獨(dú)資企業(yè)、合伙制企業(yè)和股份公司制企業(yè)的選擇,因?yàn)楠?dú)資企業(yè)、合伙制企業(yè)只交個(gè)人所得稅,而股份公司制企業(yè)既要交個(gè)人所得稅還要交企業(yè)所得稅。企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的選擇主要是房地產(chǎn)集團(tuán)公司設(shè)立子公司和分公司的選擇,分公司和總公司合并計(jì)算應(yīng)納所得稅,而子公司和總公司分別計(jì)算應(yīng)納所得稅。建議集團(tuán)公司剛開(kāi)始設(shè)立分公司,等分公司開(kāi)始盈利再考慮讓分公司改制為子公司,這樣分公司剛成立時(shí)可能發(fā)生的虧損就可以成為總公司稅前抵扣項(xiàng)目。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)籌資環(huán)節(jié)的納稅籌劃

籌資環(huán)節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)主要可以通過(guò)籌資方式的選擇以及融資租賃進(jìn)行納稅籌劃。具體來(lái)說(shuō),籌資方式的選擇大的方面主要分為權(quán)益籌資,負(fù)債籌資和其他方式籌資。企業(yè)應(yīng)該盡量利用負(fù)債籌資,充分利用利息稅盾的作用,但也要根據(jù)企業(yè)總體資本結(jié)構(gòu)綜合考慮。利用融資租賃進(jìn)行納稅籌劃主要是因?yàn)檫@種方式既可以利用利息稅盾的作用,又可以通過(guò)折舊抵扣應(yīng)納稅所得額,起到了雙重抵稅的作用。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建筑環(huán)節(jié)的納稅籌劃

開(kāi)發(fā)建筑環(huán)節(jié)主要是通過(guò)合作建房和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓進(jìn)行納稅籌劃。具體來(lái)說(shuō),由于稅法規(guī)定“以不動(dòng)產(chǎn)投資入股,參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的行為,不征營(yíng)業(yè)稅”,這樣一來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)就可以與其他企業(yè)分別以土地使用權(quán)和貨幣資金出資成立合作企業(yè)合作建房,房屋建成后雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式以房屋進(jìn)行分配,這樣向合作企業(yè)提供的土地使用權(quán)視為投資入股不繳營(yíng)業(yè)稅,雙方分的利潤(rùn)也不必繳納營(yíng)業(yè)稅從而達(dá)到節(jié)稅的效果。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓包括資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和股權(quán)轉(zhuǎn)讓。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行稅法規(guī)定,股權(quán)轉(zhuǎn)讓不繳營(yíng)業(yè)稅,不繳增值稅和契稅。然而如果直接把土地當(dāng)作資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓則需要交土地增值稅、契稅和營(yíng)業(yè)稅。因此,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡量采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓。

(四)房地產(chǎn)企業(yè)銷售環(huán)節(jié)的納稅籌劃

銷售環(huán)節(jié)主要通過(guò)銷售收入的分解和促銷方式的選擇進(jìn)行納稅籌劃。具體而言,銷售收入的分解主要是房地產(chǎn)公司通過(guò)設(shè)立裝修公司或物業(yè)公司,把房屋價(jià)款的一部分轉(zhuǎn)移到裝修費(fèi)用或物業(yè)費(fèi)用,因?yàn)檠b修費(fèi)用和物業(yè)費(fèi)用征營(yíng)業(yè)稅,稅率比土地增值稅低,這樣就起到了明顯的節(jié)稅效果。促銷方式包括現(xiàn)金折扣,贈(zèng)送裝修、家具家電以及一定年限的物業(yè)費(fèi)等,每種促銷方式所涉及的稅種有所不同,也有比較大的籌劃空間,企業(yè)要合理利用促銷方式進(jìn)行納稅籌劃。

(五)房地產(chǎn)企業(yè)持有房地產(chǎn)環(huán)節(jié)的納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)持有環(huán)節(jié)的主要通過(guò)投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式選擇、租金的分解和利用房地產(chǎn)投資進(jìn)行納稅籌劃。具體來(lái)說(shuō),投資性房地產(chǎn)可以采用成本模式和公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量,成本法計(jì)量下,企業(yè)可以計(jì)提折舊,而折舊的計(jì)提可以起到抵稅效果,僅從納稅籌劃角度說(shuō)成本法更利于節(jié)稅。租金的分解主要是把水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)從租金中分離出來(lái)以達(dá)到節(jié)稅目的。利用房地產(chǎn)進(jìn)行投資是指把閑置房地產(chǎn)投資入股一家企業(yè)組成風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的共同體,參與企業(yè)利潤(rùn)分配。這樣一來(lái)就不用繳納營(yíng)業(yè)稅及附加、也不直接繳納房產(chǎn)稅,只繳所得稅,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)節(jié)稅效果。

二、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃涉及到企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié),本文勾畫出了房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的整體思路。但是由于篇幅有限,本文只是簡(jiǎn)要介紹了各個(gè)環(huán)節(jié)納稅籌劃的一些概括性的建議,有待進(jìn)一步分析研究。

參考文獻(xiàn):

[1]蓋地.稅務(wù)會(huì)計(jì)與稅務(wù)籌劃[M].北京:中國(guó)人民大學(xué)出版社,2003.

[2]袁紅.試論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收籌劃[J].中國(guó)科技信息,2010,(12).

第3篇：房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);納稅籌劃;措施;意義

2013年2月20日出臺(tái)的樓市調(diào)控“國(guó)五條”，這無(wú)疑給房地產(chǎn)行業(yè)的銷售帶來(lái)一定的影響。這時(shí)，通過(guò)合法合理的方式進(jìn)行納稅籌劃來(lái)減輕稅負(fù)就顯得十分必要。房地產(chǎn)企業(yè)可以利用在不同時(shí)期的稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行納稅籌劃，但是，在進(jìn)行納稅籌劃的時(shí)候，必須要根據(jù)企業(yè)自身的情況，從企業(yè)整體上進(jìn)行籌劃，避免由于納稅籌劃方案失誤或失敗而導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

一、房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)特點(diǎn)

房地產(chǎn)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)著非常重要的地位，為國(guó)家的經(jīng)濟(jì)建設(shè)貢獻(xiàn)了較大的力量。但這個(gè)行業(yè)有自身的特點(diǎn)，那就是房地產(chǎn)銷售的投入很高，然而其見(jiàn)效是緩慢的，在生產(chǎn)的過(guò)程中，遇到的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)也很大，例如債務(wù)繁重。國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)所征收的稅種以及稅費(fèi)都是比較多的，主要的稅種有營(yíng)業(yè)稅、房地產(chǎn)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅、契稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等。房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式有其特殊性，所以其資產(chǎn)負(fù)債率一般比較高、從事房地產(chǎn)業(yè)不僅需要較大的投入而且還要承擔(dān)較為重的稅。因而作為國(guó)家層面應(yīng)該著重從減輕房地產(chǎn)行業(yè)的稅來(lái)著手，使得企業(yè)自身的利潤(rùn)得到保證。

二、房地產(chǎn)行業(yè)納稅籌劃的意義

1、有利于提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平

對(duì)于納稅籌劃來(lái)講較為完善的會(huì)計(jì)核算制度是不可或缺的，企業(yè)需要進(jìn)行納稅籌劃的話就必須建立健全的會(huì)計(jì)核算制度，或者對(duì)現(xiàn)行的會(huì)計(jì)制度進(jìn)行完善，以此來(lái)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)流程進(jìn)行規(guī)范化管理，使得企業(yè)的管理者能夠來(lái)通盤的對(duì)企業(yè)的管理進(jìn)行考慮，使得企業(yè)的財(cái)務(wù)管理更加的規(guī)范化。

2、有利于完善企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度

在企業(yè)的管理過(guò)程中企業(yè)的財(cái)務(wù)管理是非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。目前企業(yè)所面臨的主要的問(wèn)題還是經(jīng)濟(jì)效益不高，其發(fā)展還往往借助的是規(guī)模效益也就是規(guī)?；陌l(fā)展來(lái)形成的企業(yè)效益，最為重要的體現(xiàn)就是在核算的過(guò)程中沒(méi)有分開(kāi)，因而這會(huì)使得企業(yè)所要繳納的稅費(fèi)增加。作為企業(yè)可以選擇合適自身的會(huì)計(jì)核算方式，企業(yè)的納稅籌劃是企業(yè)完善其財(cái)務(wù)管理制度一個(gè)行之有效的手段。

3、可以直接給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益

對(duì)于從事房地產(chǎn)的企業(yè)來(lái)講其最大的問(wèn)題就是企業(yè)的稅賦，這對(duì)于企業(yè)來(lái)講是一個(gè)非常大的負(fù)擔(dān)。早在2012年我國(guó)的房地產(chǎn)的幾種稅的稅收就達(dá)到了10128元，這個(gè)額度比上年增長(zhǎng)了23%之多，房地產(chǎn)在地方政府稅收收入中的比例甚至占到了17%之多，因而可以看到房地產(chǎn)業(yè)的稅還是比較重的。通過(guò)合理合法的納稅的籌劃，可以使得企業(yè)能夠減少大量的稅，通過(guò)這筆錢就足夠能支撐起房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這樣才能夠真正促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

三、房地產(chǎn)行業(yè)主要稅種的納稅籌劃

房地產(chǎn)業(yè)的納稅籌劃和平常所講的偷稅漏稅不同，房地產(chǎn)業(yè)的納稅籌劃是在符合我國(guó)稅法的相關(guān)前提下進(jìn)行的，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)中涉稅的業(yè)務(wù)進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃和合理安排，來(lái)形成較為科學(xué)合理的納稅的方案，從而能夠在不觸犯法律的情況下合理的減少企業(yè)的納稅，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)納稅減少使得企業(yè)的自身的利潤(rùn)得到保證。本文從房地產(chǎn)中較為重要的稅種營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅這三種稅種來(lái)對(duì)企業(yè)的納稅進(jìn)行籌劃。

1、營(yíng)業(yè)稅納稅籌劃

按照我國(guó)的稅法的相關(guān)的規(guī)定，如果企業(yè)的投資是以無(wú)形的資產(chǎn)或者是不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記的，并且和主要的投資方進(jìn)行利潤(rùn)的分配以及風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，那么這種情況就不需要征收營(yíng)業(yè)稅。房產(chǎn)地開(kāi)發(fā)行業(yè)是資金密集型的企業(yè)，其每年的營(yíng)業(yè)稅是一項(xiàng)很大的開(kāi)支，如果能夠在營(yíng)業(yè)稅方面利用國(guó)家的減稅政策來(lái)減稅，對(duì)于企業(yè)來(lái)講是非常有效的緩解企業(yè)資金壓力的一種方式。以下來(lái)對(duì)營(yíng)業(yè)稅的延期繳納進(jìn)行分析:案例:某房產(chǎn)企業(yè)對(duì)外簽署了一份銷售合同，進(jìn)行分期收款，在合同中，房產(chǎn)品總額為500萬(wàn)，共4次分付，首付25%，后面三次付款均為25%，需要繳納的稅率為5%。在首期付款完成后就進(jìn)行商品房產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓。分析:A在首期付款后財(cái)務(wù)開(kāi)始確認(rèn)收入，應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅:500×5%=25(萬(wàn)元)B若對(duì)分期收款進(jìn)行分期確認(rèn)，依次的營(yíng)業(yè)稅:500×25%×5%=6．25(萬(wàn)元)后面3次付款所交交營(yíng)業(yè)稅:500×25%×5%=6．25(萬(wàn)元)這種延期納稅是依據(jù)有關(guān)稅策進(jìn)行推遲延緩的納稅方案。在納稅款方面總額相同，但由于是分期繳納，中間節(jié)省了一些利息。納稅依據(jù)為國(guó)稅發(fā)［2003］83號(hào)，政策名稱是《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》

2、土地增值稅納稅籌劃

根據(jù)我國(guó)稅法的相關(guān)規(guī)定:如果納稅人建設(shè)出售的是普通的住宅，并且增值額度并沒(méi)有超過(guò)規(guī)定額度的20%的話，就能夠免除相應(yīng)的土地增值稅。如果增值稅部分超過(guò)規(guī)定規(guī)定的20%，那么就應(yīng)該繳納全部的增值額度。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商既開(kāi)發(fā)了普通的住宅，又進(jìn)行了其他類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目，那么對(duì)于兩種不同的類型就要進(jìn)行單獨(dú)的核算;如果不對(duì)這兩種類型的住宅計(jì)算增值額度或者無(wú)法確切計(jì)算增值額度的就不能夠享受減稅的政策。增值額的臨界點(diǎn)為20%，因而可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目的類型不同來(lái)進(jìn)行分別的核算通過(guò)納稅規(guī)劃來(lái)有效的減少需要交納的稅費(fèi)。案例:甲公司要購(gòu)置房屋一棟，承包給某房地產(chǎn)公司建設(shè)。該房地產(chǎn)公司預(yù)計(jì)建成該房屋的售價(jià)為1100萬(wàn)元，按照稅法規(guī)定可扣除費(fèi)用為660萬(wàn)。甲公司與房地產(chǎn)公司應(yīng)如何進(jìn)行合作規(guī)劃納稅?這里有兩套方案(單位:萬(wàn)元):方案1:由甲公司出資，房地產(chǎn)公司承建該項(xiàng)目。由此房地產(chǎn)公司納稅與收益情況如下:(1)土地增值稅:(1100－660)/660=66．7%(2)應(yīng)納土地增值稅:440*40%－660*5%=143(3)應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅:1100*5%=55(4)應(yīng)納附加稅:55*10%=5．5(5)所得稅前利潤(rùn):1100－660－143－55－5．5=236．5方案2:甲公司和房地產(chǎn)公司合作建房，由甲公司出資970萬(wàn)元，房地產(chǎn)公司出地，在房屋建成后甲公司會(huì)分得房屋95%的所有權(quán)，房地產(chǎn)公司會(huì)分得5%的房屋用作辦公用，甲公司花費(fèi)52萬(wàn)元承租房產(chǎn)的5%，租期為50年。根據(jù)當(dāng)前的稅收政策財(cái)稅［1995］48號(hào)的第二條規(guī)定，則合作建房的一方出資、一方出地的，建成后自用的，不需要繳納土地增值稅以及營(yíng)業(yè)稅。在此情況下，房地產(chǎn)公司納稅、收益情況是:(1)所得稅前利潤(rùn):970－660=310(2)應(yīng)納房產(chǎn)稅:1*12%*52=6．24(3)應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅及其附加:1*5．5%*52=2．86(4)甲公司減少支出:1100－970－52=78(5)房地產(chǎn)公司增加利潤(rùn):310－236．5－6．24－2．86=64．4由此，甲公司和房地產(chǎn)公司通過(guò)合作來(lái)建設(shè)房屋，房地產(chǎn)公司可以節(jié)省納稅，對(duì)于甲公司來(lái)講，也節(jié)省了78萬(wàn)元的支出。

3、企業(yè)所得稅納稅籌劃

目前國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的稅務(wù)的減免政策較少，對(duì)于企業(yè)的納稅籌劃來(lái)講就是通過(guò)對(duì)涉及業(yè)務(wù)統(tǒng)籌安排使得企業(yè)能夠減少稅額。納稅籌劃的主要思路可以按照以下幾種方向來(lái)進(jìn)行。

(1)對(duì)企業(yè)固定資產(chǎn)的納稅籌劃。

最新頒布的企業(yè)所得稅法律中規(guī)定，企業(yè)的固定資產(chǎn)如果按照直線折舊法進(jìn)行折舊的可以依法給予免除稅務(wù)。所以對(duì)于納稅的籌劃只能夠從企業(yè)納稅固定資產(chǎn)的折舊的年限以及相應(yīng)的預(yù)計(jì)殘值來(lái)進(jìn)行納稅的籌劃。第一種方式是盡量減少納稅的年限。折舊對(duì)于企業(yè)的納稅籌劃是重中之重，如果折舊的額度越大的話，那么企業(yè)所應(yīng)該繳納的稅款中扣除折舊費(fèi)用，能抵稅，從而企業(yè)所繳納的所得稅就越少，這就是通常所說(shuō)的折舊抵稅的納稅籌劃的方式。通過(guò)將固定資產(chǎn)的折舊的年限進(jìn)行縮短有助于企業(yè)能夠迅速的回籠資本，使得企業(yè)在前期所能夠預(yù)定的花費(fèi)增多，但是企業(yè)后期的成本將會(huì)大量的減少，但是對(duì)于固定資產(chǎn)來(lái)講所扣除的折舊的額度還是不變的;另外還要對(duì)殘值進(jìn)行合理的計(jì)算預(yù)測(cè)。新的企業(yè)稅法沒(méi)有對(duì)預(yù)計(jì)的凈殘值進(jìn)行合理的名詞解釋，企業(yè)可自行對(duì)企業(yè)的凈殘值進(jìn)行分配，只要該數(shù)值在合理合法的范圍之內(nèi)就是可行的。

(2)對(duì)于銷售環(huán)節(jié)進(jìn)行納稅籌劃。

根據(jù)我國(guó)稅法的相關(guān)規(guī)定企業(yè)的稅額一般可以分為按實(shí)際扣除項(xiàng)目和按標(biāo)準(zhǔn)的限額扣除的項(xiàng)目。如果房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)能夠合理的利用政策對(duì)二者進(jìn)行納稅籌劃，通過(guò)對(duì)限額扣除政策的有效的運(yùn)用，那么企業(yè)的只能夠在企業(yè)的納稅之后的政策就能夠變?yōu)槎惽暗南揞~的扣除。房地產(chǎn)的廣告費(fèi)也是較大的一項(xiàng)支出，其目的就是為了銷售房產(chǎn)而進(jìn)行的一種推廣的行為。根據(jù)稅法的規(guī)定，房產(chǎn)企業(yè)每年有15%的銷售收入的廣告費(fèi)可予扣除，這是針對(duì)那些有子公司的房地產(chǎn)企業(yè)將廣告費(fèi)由總公司支付，無(wú)疑增加了子公司的納稅額。目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常的激烈，作為房地產(chǎn)企業(yè)如果想要建立自己的品牌，那么如何贏得群眾的信任就是最為關(guān)鍵的，如果想要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目的，那么企業(yè)做一定的推廣是不可避免的，但是企業(yè)最大的費(fèi)用的列支是一個(gè)關(guān)鍵的問(wèn)題，也是人們急切要求關(guān)注的問(wèn)題。根據(jù)我國(guó)的稅務(wù)法的相關(guān)的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用于宣傳支出的廣告費(fèi)如果不超過(guò)其收入的15%那么是可以在納稅的過(guò)程中進(jìn)行扣除的。因而企業(yè)應(yīng)該積極地申報(bào)自身廣告費(fèi)的支出，作為企業(yè)自身申請(qǐng)扣除的廣告費(fèi)和企業(yè)所贊助的廣告費(fèi)用應(yīng)該嚴(yán)格的進(jìn)行區(qū)分。由總公司進(jìn)行統(tǒng)一廣告費(fèi)的列支會(huì)增加子公司的稅費(fèi)，因而在這種情況下可以考慮讓企業(yè)的子公司來(lái)承擔(dān)一定的廣告費(fèi)用，使得所有的廣告費(fèi)能夠?qū)崿F(xiàn)統(tǒng)籌規(guī)劃盡量不超過(guò)15的限額。

綜上所述，因而作為房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)必須要學(xué)習(xí)和利用好國(guó)家的減稅政策，使得企業(yè)的合法的利潤(rùn)得到保證，為其進(jìn)一步的發(fā)展提供資金的基礎(chǔ)。在各個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，通過(guò)財(cái)務(wù)納稅籌劃，有利于將企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)水平進(jìn)行提高，同時(shí)為房地產(chǎn)企業(yè)贏得政策調(diào)條件下允許的合法利益，這能有效提高企業(yè)的資本增值和增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。不僅如此，它還為國(guó)家的政策調(diào)控進(jìn)行有力的發(fā)揮，配合大政策實(shí)現(xiàn)稅收這種隱形的杠桿功能，為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)走向國(guó)際大型企業(yè)邁進(jìn)。

【參考文獻(xiàn)】

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［2］韓清軒．企業(yè)合并過(guò)程的納稅籌劃:法律依據(jù)及方式選擇［J］．山東農(nóng)業(yè)工程學(xué)院學(xué)報(bào)．2014(03)

第4篇：房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 企業(yè)內(nèi)部 納稅籌劃 實(shí)踐

納稅籌劃最早是在英國(guó)被提出的，是在法律許可的范圍內(nèi)合理降低稅收負(fù)擔(dān)和稅收風(fēng)險(xiǎn)的一種經(jīng)濟(jì)行為，納稅人和扣繳義務(wù)人在既定的稅制框架內(nèi)，通過(guò)對(duì)納稅主體（法人或自然人）的戰(zhàn)略模式、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資行為等理財(cái)涉稅事項(xiàng)進(jìn)行事先規(guī)劃和安排，以達(dá)到節(jié)稅、遞延納稅或降低納稅風(fēng)險(xiǎn)為目標(biāo)的一系列籌劃活動(dòng)。隨著國(guó)內(nèi)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展規(guī)范化與法制化，公民依法納稅的意識(shí)逐步提高，納稅籌劃概念也逐漸被大家認(rèn)識(shí)與關(guān)注，因?yàn)榧{稅籌劃關(guān)系到其自身經(jīng)濟(jì)利益。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，同時(shí)也受到了國(guó)家相關(guān)宏觀政策的調(diào)控影響，其涉及的稅種較多，金額較大。下文將就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)水籌劃展開(kāi)簡(jiǎn)單討論。

一、納稅籌劃對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的必要性

（一）隨著金融危機(jī)的發(fā)展，開(kāi)始影響我國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，尤其是房地產(chǎn)等資金密集型行業(yè)，同時(shí)國(guó)家加大了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度，并且銀行也開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的貸款進(jìn)行控制，在這種情況下如何降低成本就成為各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)比較關(guān)心的問(wèn)題，合理的稅務(wù)籌劃可以降低企業(yè)成本和提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)由于近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的投資增長(zhǎng)較快，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)壓力也在不斷加劇，導(dǎo)致了行業(yè)內(nèi)的利潤(rùn)呈現(xiàn)出逐步下跌的情況。這種現(xiàn)狀為納稅籌劃空間的提高有著重要的影響。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本主要包括土地費(fèi)用、工程施工成本、基礎(chǔ)設(shè)施以及公共的配套設(shè)施費(fèi)用等等。通常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅費(fèi)也被看作是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本之一，且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在正常運(yùn)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生的稅費(fèi)占了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的很大比例。所以，稅費(fèi)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與投資商的經(jīng)濟(jì)利益有著重要的影響。而科學(xué)合理的納稅籌劃可以避免納稅為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益帶來(lái)一些嚴(yán)重影響，正在受到開(kāi)發(fā)商與投資商的高度關(guān)注。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)所涉及的稅種較多。近幾年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收也成為中央和地方政府財(cái)政收入的重要來(lái)源。我國(guó)現(xiàn)行的稅法體系由各單行稅法構(gòu)成。其中，實(shí)體稅法是現(xiàn)行稅法體系的組成部分，目前的實(shí)體稅法由22個(gè)稅種構(gòu)成，在這22個(gè)稅種中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種：耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅和印花稅、車船使用牌照稅、個(gè)人所得稅等11個(gè)，占到了我國(guó)稅種的50%。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃實(shí)踐的基本方法

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)方法很多，比如說(shuō)免稅法、減稅法、扣除法等等。以下是最為常見(jiàn)的幾種：

（一）采用扣除法

扣除法的適用范圍較廣，按照稅法上的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，幾乎所有納稅人都可以采用這個(gè)方法。扣除法由于稅法中相應(yīng)的扣除規(guī)定復(fù)雜，因此這個(gè)籌劃技術(shù)比較復(fù)雜。這種方法主要是通過(guò)增加納稅的扣除額來(lái)直接減少應(yīng)繳的稅款，還可以是調(diào)整各個(gè)應(yīng)稅期的扣除額分布來(lái)節(jié)減稅額的。通過(guò)這個(gè)籌劃方法不僅可以減少應(yīng)稅基數(shù)絕對(duì)額，同時(shí)還可以增加本期可扣除金額，已達(dá)到延期納稅的目的。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)運(yùn)用扣除法主要是從土地增值稅中的扣除項(xiàng)目金額，根據(jù)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行清算。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

（二）采用延期納稅法

延期那稅法的適用范圍也比較廣泛，全國(guó)很多企業(yè)在使用這個(gè)納稅籌劃方法。延期納稅法主要將納稅人的納稅時(shí)間延期從而從中得到一定收益的一種納稅籌劃方法。這個(gè)方法并沒(méi)有減少應(yīng)繳稅款，而是通過(guò)延緩納稅時(shí)間，從中取得資金時(shí)間運(yùn)用價(jià)值。這個(gè)方法的影響因素很多，計(jì)算很復(fù)雜，要綜合考慮當(dāng)期以及后期的納稅所得。

房地產(chǎn)企業(yè)可以運(yùn)用這個(gè)方法，獲得貨幣的時(shí)間價(jià)值，這樣稅費(fèi)變成了從政府獲得的免息資金。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以運(yùn)用這個(gè)資金為企業(yè)生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，從而獲得一定收益。

（三）采用稅率差異法

稅率差異法主要是指利用稅率的差異從而直接減少稅收的一種方法。由于實(shí)行比例稅率的稅種往往有多個(gè)比例稅率，通過(guò)納稅籌劃的方法，可以找到最佳的稅負(fù)點(diǎn)，這對(duì)于實(shí)行累進(jìn)稅率的部分稅種，就能夠通過(guò)這個(gè)方法來(lái)減少稅負(fù)。這個(gè)方法盡管計(jì)算較為復(fù)雜，但是稅率差異存在很普遍，所以適用較廣。

三、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的納稅籌劃實(shí)踐現(xiàn)狀分析

盡管現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)的稅收環(huán)境已經(jīng)逐漸改善，有很多專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)正在介入到房地產(chǎn)行業(yè)的納稅籌劃活動(dòng)中，但是目前的納稅籌劃實(shí)踐活動(dòng)還有很多不足，其現(xiàn)狀主要有以下幾點(diǎn)：

（一）很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于納稅籌劃的意識(shí)不強(qiáng)

主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，其一，外資房地產(chǎn)企業(yè)相比較內(nèi)資房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)企業(yè)其納稅籌劃意識(shí)較強(qiáng)，因?yàn)閲?guó)外的納稅籌劃發(fā)展時(shí)間較長(zhǎng)。其二，民營(yíng)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)企業(yè)相比較國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃意識(shí)強(qiáng)，因?yàn)槠渲械慕?jīng)濟(jì)收益歸屬問(wèn)題。

（二）國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相關(guān)的稅務(wù)業(yè)務(wù)需要不斷提高

我國(guó)的稅務(wù)業(yè)務(wù)還處在初級(jí)發(fā)展極端。很多企業(yè)還沒(méi)有將納稅籌劃放到業(yè)務(wù)范圍內(nèi)，另外，國(guó)內(nèi)的很多稅務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)不高，或者理論知識(shí)過(guò)硬，實(shí)踐操作能力較弱，不能順應(yīng)納稅人的籌劃要求。

（三）國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該不斷加強(qiáng)相關(guān)稅法宣傳與不斷完善稅收法制建設(shè)

我國(guó)現(xiàn)階段的稅法有一定的局限性，存在很多法律漏洞，國(guó)家每年都會(huì)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整與補(bǔ)充。很大程度上影響了納稅人相關(guān)納稅籌劃工作。而對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，由于近年來(lái)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)宏觀調(diào)控的力度的加強(qiáng)，在稅收政策方面的補(bǔ)充和調(diào)整比較頻繁，企業(yè)很難準(zhǔn)確的了解到稅法的調(diào)整和改動(dòng)，這種情況下，將會(huì)使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商無(wú)法及時(shí)的進(jìn)行相應(yīng)的納稅統(tǒng)籌工作，也有可能導(dǎo)致開(kāi)發(fā)企業(yè)的統(tǒng)籌計(jì)劃失效，無(wú)法順利進(jìn)行等。

（四）我國(guó)現(xiàn)行稅制存在局限性

通常體現(xiàn)為如下幾點(diǎn)：（1）我國(guó)現(xiàn)階段稅收法律制度主要實(shí)行以流轉(zhuǎn)稅之類的間接稅種為重點(diǎn)的復(fù)合稅，可房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)涉稅比例占最大是流轉(zhuǎn)稅里面的營(yíng)業(yè)稅，所以其納稅籌劃在一定程度上受到局限。（2）因?yàn)槲覈?guó)現(xiàn)行實(shí)施的所得稅跟財(cái)產(chǎn)稅整體體系較為簡(jiǎn)單，總的稅收體制不夠完善,這就使得我國(guó)房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)納稅籌劃的探究局限于客觀現(xiàn)實(shí)。

（五）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)還需進(jìn)一步改善其稅收征管質(zhì)量

不足之處體現(xiàn)為如下幾點(diǎn)：（1）我國(guó)現(xiàn)行的稅收法規(guī)、政策完善得還不夠，與發(fā)達(dá)國(guó)家存在的差距較大。（2）由于稅收征收部分管理人員素質(zhì)不高，征管意識(shí)薄弱，技術(shù)能力較差，使得征納關(guān)系發(fā)生異化，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)大部分肯定不會(huì)將較多精力花費(fèi)在納稅籌劃工作上。這樣的話，在一定程度上阻礙了納稅籌劃應(yīng)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展步伐。

四、結(jié)論

國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭極其迅猛，促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展，同時(shí)納稅籌劃意識(shí)也不斷受到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層的高度重視?，F(xiàn)階段納稅籌劃已經(jīng)逐步成為大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)以及咨詢等專業(yè)機(jī)構(gòu)重要的業(yè)務(wù)之一。由于目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的納稅籌劃實(shí)踐還處在初期發(fā)展嘗試階段，因此，納稅籌劃活動(dòng)還是通過(guò)注冊(cè)稅務(wù)師或會(huì)計(jì)師等開(kāi)展的。

參考文獻(xiàn)：

[1] 王愛(ài)英,肖梅崚,童曉茜. 談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅籌劃研究現(xiàn)狀[J]. 華章, 2009,(13)

[2] 王愛(ài)英. 論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅籌劃技巧[J]. 現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè), 2009,(08)

第5篇：房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究范文

【摘要】房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)激烈的市場(chǎng)環(huán)境,如何合理設(shè)計(jì)營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅的納稅籌劃方案以降低成本、增加利潤(rùn)、實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化,是一個(gè)迫切而又十分重要的新課題。納稅籌劃作為企業(yè)財(cái)務(wù)管理的一個(gè)重要內(nèi)容,由于其直接關(guān)系到企業(yè)的最終利潤(rùn),所以日益為眾多企業(yè)所重視。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅土地增值稅納稅籌劃

一、納稅籌劃的必要性

1.房地產(chǎn)行業(yè)激烈的競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)企業(yè)較高的投資回報(bào)率,使得投資額逐年增大,從1994年到2007年,平均每年增長(zhǎng)17.96%,遠(yuǎn)超過(guò)了同期我國(guó)GDP的增長(zhǎng)速度。但從去年下半年開(kāi)始由于國(guó)家宏觀調(diào)控,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇,使房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)下降,通過(guò)納稅籌劃有助于改善企業(yè)收益狀況。

2.房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種多?，F(xiàn)行實(shí)體稅法21個(gè)稅種中涉及房地產(chǎn)企業(yè)有9種,占近一半比重,比例很大,納稅籌劃的范圍較廣。

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中稅費(fèi)占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本比例較大。根據(jù)建設(shè)部公布的資料顯示,稅收占商品房房?jī)r(jià)的比重約為11%。在當(dāng)前高房?jī)r(jià)、市場(chǎng)銷售業(yè)績(jī)差、企業(yè)融資困難的多重壓力下,納稅籌劃有助于降低企業(yè)成本。

二、納稅籌劃的基本方法

1.稅率差異法。就是利用稅率的差異直接節(jié)減稅收的方法。實(shí)行比例稅率的稅種常有多種比例稅率,通過(guò)籌劃可以尋求最佳稅負(fù)點(diǎn),通過(guò)防止適用稅率的爬升來(lái)降低稅負(fù)。這種方法計(jì)算比較復(fù)雜,但因?yàn)槎惵什町惼毡榇嬖?所以適用范圍較大。

2.扣除法?？鄢ㄊ峭ㄟ^(guò)增加扣除額而直接減少應(yīng)納稅款,或調(diào)整扣除額在各個(gè)應(yīng)稅期的分布而相對(duì)節(jié)減稅額的納稅籌劃方法。這種方法起到延期納稅的作用,使用廣泛。

3.延期納稅法。納稅人通過(guò)延期繳納稅款而取得相對(duì)收益的納稅籌劃方法。這種方法利用延緩納稅,取得資金的時(shí)間價(jià)值。幾乎所有企業(yè)都適用。

4.分拆法。就是使所得或收入在兩個(gè)或更多個(gè)納稅人之間,或者在適用不同稅種、不同稅率和減免稅政策的多個(gè)項(xiàng)目之間進(jìn)行分拆。。這種方法計(jì)算復(fù)雜,受較多條件約束。

三、納稅籌劃的稅種

我國(guó)內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)主要涉及9個(gè)種稅:營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。前5個(gè)稅種構(gòu)成房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)納稅成本的主要部分,其中前3個(gè)稅種更是重中之中,但大家對(duì)企業(yè)所得稅的籌劃研究相對(duì)比較熟悉,所以本文僅就營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅為納稅籌劃重點(diǎn),進(jìn)行扼要分析。

四、納稅籌劃的對(duì)策

1.營(yíng)業(yè)稅的納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)交納營(yíng)業(yè)稅的范圍主要有銷售不動(dòng)產(chǎn),自營(yíng)建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)和對(duì)外出租自行開(kāi)發(fā)的商品房等業(yè)務(wù)。其中,銷售不動(dòng)產(chǎn)的稅率為5%,自營(yíng)建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)的稅率為3%,對(duì)外出租自行開(kāi)發(fā)的商品房業(yè)務(wù)稅率為5%。

(1)精裝修房屋納稅籌劃方案

例1:F房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的H住宅項(xiàng)目,為促進(jìn)銷售將其精裝修后交房。毛坯房的建筑成本為6,000元/m2,精裝修后的建筑成本為7,400元,總建筑面積為40,000m2。預(yù)計(jì)對(duì)外售價(jià)為9,000元/m2。

方案1:F房地產(chǎn)公司與買主按9,000元/m2的價(jià)格簽訂售房合同,則商品房全部銷售后F公司應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅:9,000×40,000×5%÷10,000=1,800萬(wàn)元。

方案2:F房地產(chǎn)公司與買主按7,600元/m2的價(jià)格簽訂售房合同,再按1,400元/m2簽訂裝修合同,則F公司應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅為:7,600×40,000×5%÷10,000+1,400×40,000×3%÷10,000=1,520+168=1,688萬(wàn)元。

稅法規(guī)定,納稅人兼營(yíng)不同稅目應(yīng)稅行為的,應(yīng)當(dāng)分別核算不同稅目的營(yíng)業(yè)額、轉(zhuǎn)讓額、銷售額,然后按各自適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額;未分別核算的,將從高適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。

2.土地增值稅的納稅籌劃

(1)利用土地增值稅臨界點(diǎn)進(jìn)行納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為需要繳納土地增值稅,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計(jì)稅依據(jù),其稅率為四級(jí)超率累進(jìn)稅率,納稅籌劃主要是注重對(duì)稅基的籌劃,方法有減稅法和稅率差異法。

①利用建造成本法求臨界系數(shù)

先假定:銷售總額為Y,建造成本(土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)為X,于是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為10%X,加計(jì)扣除額為20%X,允許扣除的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加為5.5%Y[3]。全部扣除金額為:

X+10%X+20%X+5.5%Y=1.3X+5.5%Y。

稅法規(guī)定:納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的,免稅,超過(guò)20%應(yīng)就其全部增值額計(jì)稅。這里所說(shuō)的20%就是“避稅臨界點(diǎn)”,我們應(yīng)根據(jù)臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng)進(jìn)行納稅籌劃。此時(shí)企業(yè)享受起征點(diǎn)稅收優(yōu)惠的最高售價(jià)為(1.1)

得出,Y=1.6702X。

結(jié)果說(shuō)明,當(dāng)增值率為20%時(shí),售價(jià)與建造成本的比例為1.6702,稱為“臨界定價(jià)系數(shù)”。企業(yè)如果享受20%的免稅優(yōu)惠,其售價(jià)最高不能超過(guò)建造成本的1.6702倍。若售價(jià)高于1.6702倍時(shí),增值額高于扣除項(xiàng)目20%,即增值率在20%—50%之間,此時(shí)需按稅率為30%全額計(jì)算繳納土地增值稅,只有當(dāng)提價(jià)所帶來(lái)的收益大于30%,提價(jià)才有意義,根據(jù)公式1.1,可以得到

得出Y>1.8201X。

同理根據(jù)公式1.1,當(dāng)增值率為50%、100%、200%的臨界定價(jià)系分別為2.1253、2.9213和4.6706。通過(guò)分析得出,若售價(jià)在1.6702-1.8201這一區(qū)間,轉(zhuǎn)讓收入高,稅后收益低。如售價(jià)高于1.8201,則相對(duì)稅負(fù)輕,利潤(rùn)高。

②利用扣除項(xiàng)目法求臨界點(diǎn)

假設(shè),稅法允許全部扣除項(xiàng)目(除營(yíng)業(yè)稅金及附加外)的金額為100,房?jī)r(jià)為Y時(shí),相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅金及附加為5.5%Y。這時(shí)全部允許扣除金額為:100+5.5%Y。根據(jù)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值額不超過(guò)20%的免稅規(guī)定,享受起征點(diǎn)稅收優(yōu)惠的最高售價(jià)為:Y=1.2(100+5.5%Y),得出Y=128.48。即房地產(chǎn)公司若要享受土地增值稅20%的免稅優(yōu)惠,其售價(jià)最高不能超過(guò)128.48。

當(dāng)增值額略高于扣除項(xiàng)目的20%時(shí),增加收入的最低臨界值:假設(shè)此時(shí)的售價(jià)為(128.48+Y),相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅金及附加、允許扣除項(xiàng)目金額都同時(shí)提高5.5%Y。則有:

允許扣除項(xiàng)目金額=(100+5.5%×128.48)+5.5%Y;

增值額=(128.48+Y)-(100+5.5%×128.48+5.5%Y)=94.5%Y+21.41;

應(yīng)納土地增值稅=(94.5%Y+21.41)×30%。

(2)成立銷售公司的籌劃方法

根據(jù)財(cái)稅(2003)16號(hào)文件關(guān)于營(yíng)業(yè)稅的稅前減除,有條件的房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)設(shè)立銷售公司,而不會(huì)重復(fù)繳納營(yíng)業(yè)稅,同時(shí)還將土地增值稅一分為二,從而降低增值額和增值率,達(dá)到不交或少交土地增值稅的目的。利用延期納稅法,通過(guò)設(shè)立銷售公司可以遞延繳納稅款,取得資金時(shí)間價(jià)值。

參考文獻(xiàn):

[1]2007年注冊(cè)會(huì)計(jì)師全國(guó)統(tǒng)一輔導(dǎo)教材稅法[M].北京:經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社,2007:137.

第6篇：房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究范文

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；房地產(chǎn)；土地增值稅；納稅籌劃

一、營(yíng)改增與土地增值稅

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)稅（2016）18號(hào)文和財(cái)稅（2016）36號(hào)文的規(guī)定，自2016年5月份開(kāi)始，房地產(chǎn)行業(yè)納入營(yíng)改增試點(diǎn)范圍。隨著營(yíng)改增全面試點(diǎn)的鋪開(kāi)，所有行業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣鏈條被打開(kāi)，理論上講，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)踐中若能取得足夠的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣發(fā)票，其所繳納的土地增值稅會(huì)因扣除項(xiàng)目金額的增加而有所降低。但是應(yīng)當(dāng)看到，由于行業(yè)的特殊性，勞務(wù)成本和沙子、水泥等建材主要成本取得進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票的難度較大，土地增值稅可扣除金額增加有限，加之房地產(chǎn)企業(yè)稅率調(diào)增,因此稅負(fù)極大機(jī)率會(huì)增加。房地產(chǎn)企業(yè)要想適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，提高盈利水平，就很有必要在“合法、穩(wěn)健、成本效益”原則下進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃方法

考慮營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入的影響和可扣除范圍的增加以及當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在財(cái)務(wù)費(fèi)用較高的問(wèn)題，因此筆者出于實(shí)用性及可操作性考慮，建議從以下幾方面著手進(jìn)行土地增值稅的納稅籌劃：

（一）合理利用稅收政策

1.普通住宅稅收優(yōu)惠政策

由于土地增值稅適用的是四級(jí)超率累進(jìn)稅率，存在明顯的稅率跳躍臨界點(diǎn)，且還有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率低于20%免征土地增值稅的稅收優(yōu)惠，因此開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如有符合地區(qū)規(guī)定的普通住宅，企業(yè)可以采用一定的定價(jià)策略，使得該業(yè)態(tài)增值率接近但低于20%，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化；另外，在銷售價(jià)格已定的情況下，可以測(cè)算，是否能通過(guò)合理的成本計(jì)算或分?jǐn)偡椒?、在合理的范圍?nèi)將部分開(kāi)發(fā)成本向普通住宅傾斜，將普通住宅增值率控制在20%以內(nèi)，最大程度上保證可以享受免稅政策。

2.合理利用清算時(shí)間籌劃

我國(guó)土地增值稅實(shí)行先預(yù)繳后清算的方式，據(jù)此，可以尋找一個(gè)預(yù)征額和清算應(yīng)納稅額相等的平衡點(diǎn)，當(dāng)土地增值率高于此平衡點(diǎn)，則預(yù)征額將低于清算額，企業(yè)應(yīng)當(dāng)盡可能延遲清算來(lái)減小資金流動(dòng)壓力，若增值率小于此平衡點(diǎn)，則預(yù)征額大于清算額，企業(yè)應(yīng)當(dāng)盡早清算，盡快回籠資金，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。需要注意的是，應(yīng)用此方法時(shí)，要根據(jù)實(shí)際情況不斷調(diào)整測(cè)算數(shù)據(jù)及方案，以保證最終切實(shí)可行，可以真正為企業(yè)帶來(lái)效益；同時(shí)，當(dāng)選擇清算時(shí)點(diǎn)時(shí)，企業(yè)計(jì)稅成本需要是最完整的，要求成本結(jié)算全部完成并全部取得發(fā)票，這樣才可以確保測(cè)算扣除項(xiàng)目的完整性，保證土地增值稅稅額最低。另外，從土地增值稅和企業(yè)所得稅兩方面考慮，企業(yè)選擇的土地增值稅清算完成及稅款支付時(shí)間應(yīng)盡量在清算對(duì)象成本結(jié)算全部完成、發(fā)票全部取得后到下一個(gè)年度5月31日企業(yè)所得稅匯算清繳之前這一段時(shí)間內(nèi)。

（二）通過(guò)費(fèi)用轉(zhuǎn)移進(jìn)行籌劃

根據(jù)現(xiàn)行的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的“管理費(fèi)用”、“銷售費(fèi)用”與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”并未進(jìn)行嚴(yán)格區(qū)分，并且在實(shí)務(wù)中也會(huì)存在交叉難以區(qū)分的情況，這為加大開(kāi)發(fā)成本提供了空間。在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)，企業(yè)可以將這些交叉、難以區(qū)分的費(fèi)用列入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)支出中，如將總部或區(qū)域平臺(tái)的一些費(fèi)用作為建筑咨詢服務(wù)費(fèi)分?jǐn)傊另?xiàng)目，增加項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本；通過(guò)會(huì)議、制度等形式，合理調(diào)整公司內(nèi)部組織架構(gòu)，將歸口于“管理/銷售費(fèi)用”部門人員編制向“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”部門傾斜，變相放大會(huì)計(jì)口徑開(kāi)發(fā)成本近1.3倍。需要注意的是，費(fèi)用轉(zhuǎn)移要有依據(jù)，要合理合法合規(guī)，不能為了減稅而虛增開(kāi)發(fā)成本，這樣會(huì)給企業(yè)帶來(lái)涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

（三）合理增加扣除項(xiàng)目金額進(jìn)行籌劃

1.合理增加開(kāi)發(fā)成本

國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)規(guī)定，計(jì)算與土地增值稅清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額時(shí)，要提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的不予扣除。且特別規(guī)定“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除?！边@給房地產(chǎn)企業(yè)的啟示是，在消費(fèi)者能夠接受的范圍內(nèi)通過(guò)提升公共配套設(shè)施的品質(zhì)、提高商品房裝修標(biāo)準(zhǔn)以及改善小區(qū)硬件環(huán)境等方式來(lái)進(jìn)行籌劃，享受開(kāi)發(fā)成本的放大效應(yīng)，增加扣除項(xiàng)目金額。需要注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)取得的建安發(fā)票，發(fā)票的備注欄如果沒(méi)有注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項(xiàng)目名稱，不允許計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額；另外，在土地增值稅清算時(shí)如果無(wú)法及時(shí)取得合法有效憑證，納稅人就會(huì)面臨可扣除項(xiàng)目不完整的情況，相應(yīng)的就會(huì)多繳稅款，且以后即便取得成本費(fèi)用的有效憑證，從目前有效的文件看，也難以進(jìn)行土地增值稅二次清算扣除。因此，如果清算時(shí)仍有大量未實(shí)際付款的成本或已付款未取得發(fā)票的部分，建議加快結(jié)算并同時(shí)爭(zhēng)取盡量提前開(kāi)回發(fā)票（包括質(zhì)保金），以確保稅務(wù)機(jī)關(guān)在出具清算交換意見(jiàn)書前，項(xiàng)目成本能得到足額扣除。

2.合理利用利息費(fèi)用

作為資金密集型企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)一般有較大金額的利息支出，根據(jù)我國(guó)土地增值稅實(shí)施條例規(guī)定。選用兩種扣除方案的關(guān)鍵是孰大原則，即開(kāi)發(fā)項(xiàng)目若權(quán)益融資較多，實(shí)際利息支出金額較小，則宜選擇方案二（即便具備方案一的前提條件），反之，若項(xiàng)目開(kāi)發(fā)負(fù)債融資較多，利息支出額較大，則宜選擇方案一。在目前對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)限制放貸的情況下，如果房地產(chǎn)企業(yè)的資金全部來(lái)源于非金融機(jī)構(gòu)借款，通常利率較高，利息支出較大。由于土地增稅清算時(shí)開(kāi)發(fā)費(fèi)用只能按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)扣除，可能導(dǎo)致實(shí)際發(fā)生的利息費(fèi)用超限額的問(wèn)題，這是開(kāi)發(fā)企業(yè)籌劃融資結(jié)構(gòu)時(shí)應(yīng)該預(yù)見(jiàn)的問(wèn)題。因此，土地增值稅籌劃應(yīng)與融資結(jié)構(gòu)籌劃相結(jié)合，通過(guò)前置工作，更有效的做好土地增值稅籌劃。

三、結(jié)語(yǔ)

受營(yíng)改增和國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)不斷增加，從內(nèi)部管理挖掘潛力、增加利潤(rùn)，成為提升競(jìng)爭(zhēng)力的必要手段。土地成本作為房企的主要成本，其增值稅稅負(fù)的高低直接影響到企業(yè)的盈利水平，因此，做好土地增值稅的納稅籌劃具有現(xiàn)實(shí)意義。在實(shí)踐中，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的具體情況，制定適合企業(yè)實(shí)際的籌劃方案，在不增加企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)的前提下，實(shí)現(xiàn)收益最大化。

參考文獻(xiàn)：

[1]段淑芬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃研究—以Y房地產(chǎn)公司為例.[D].廣東財(cái)經(jīng)大學(xué)，2016（05）.

[2]馬思琳我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃.[D].云南財(cái)經(jīng)大學(xué)，2016（03）.

[3]劉陽(yáng)淺談“營(yíng)改增”后企業(yè)土地增值稅的籌劃方法及適用條件—以房企為例.[J].中國(guó)商論，2017（03）.

第7篇：房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃 營(yíng)業(yè)稅 土地增值稅 企業(yè)所得稅

一、 稅收籌劃的意義

稅收籌劃是指納稅人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，通過(guò)對(duì)籌資、投資和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)精心謀劃和安排，以達(dá)到規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)，稅負(fù)相對(duì)最小化和經(jīng)濟(jì)利益最大化目的的管理活動(dòng)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投入資金多，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高，稅收籌劃應(yīng)緊密聯(lián)系企業(yè)自身情況并嚴(yán)格依法進(jìn)行，做到“合法、合理、全面、具體”，遵循合理性原則、效益性原則、超前性原則、適用性原則、具體情況具體分析原則，以實(shí)現(xiàn)減輕企業(yè)綜合稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化，獲取資金的時(shí)間價(jià)值，防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展。

對(duì)每個(gè)企業(yè)而言，由于其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)不同，則其納稅籌劃空間也不一樣。目前而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅籌劃的重點(diǎn)稅種主要是營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。

二、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅收籌劃策略

1、代收費(fèi)用納稅籌劃

《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第五條規(guī)定：“納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用”。《營(yíng)業(yè)稅實(shí)施細(xì)則》第十三條規(guī)定，價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他性質(zhì)的價(jià)外費(fèi)用。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)，代收的價(jià)外費(fèi)用，如代收煤氣初裝費(fèi)、自來(lái)水水表費(fèi)等費(fèi)用中，除了代收的住房專項(xiàng)維修基金外，其他的應(yīng)一并記入收入額，繳納營(yíng)業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)適當(dāng)?shù)姆椒▉?lái)避免全額納稅，根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干問(wèn)題的通知》第四條規(guī)定關(guān)于業(yè)的營(yíng)業(yè)額為納稅人從事業(yè)務(wù)向委托方實(shí)際收取的報(bào)酬，可以設(shè)立或委托機(jī)構(gòu)，如有關(guān)聯(lián)關(guān)系的物業(yè)公司收取代收費(fèi)用，其營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)按照實(shí)際收取的報(bào)酬額納稅。

2、向目標(biāo)客戶銷售房產(chǎn)或土地使用權(quán)納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)向目標(biāo)客戶銷售房產(chǎn)或土地使用權(quán)的，不妨采取先投資后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式進(jìn)行籌劃。這樣，可以在不增加購(gòu)買者稅負(fù)的情況下，避免繳納不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅。

根據(jù)財(cái)稅（2002）91號(hào)規(guī)定，納稅人以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。納稅人轉(zhuǎn)讓股權(quán)的，也不征收營(yíng)業(yè)稅。

實(shí)際操作中要注意：交易雙方要簽訂投資合同，而且投資與股權(quán)轉(zhuǎn)讓之間必須有一個(gè)足夠長(zhǎng)的時(shí)間間隔，否則，時(shí)間過(guò)短，會(huì)被稅務(wù)機(jī)關(guān)按實(shí)質(zhì)重于形式原則將該業(yè)務(wù)認(rèn)定為銷售不動(dòng)產(chǎn)。

3、銷售商品房促銷活動(dòng)納稅籌劃

銷售商品房業(yè)務(wù)中要靈活選擇更優(yōu)的促銷活動(dòng)來(lái)達(dá)到降低營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)目的，將贈(zèng)送汽油費(fèi)、旅游和物業(yè)費(fèi)優(yōu)惠等實(shí)物贈(zèng)送轉(zhuǎn)化為直接折扣。

若在銷售商品房同時(shí)贈(zèng)送實(shí)物和勞務(wù)涉及營(yíng)業(yè)稅的視同銷售，等于發(fā)生了混合銷售行為，故需要把贈(zèng)送的實(shí)物和勞務(wù)的價(jià)值合并到房屋的銷售收入中去，一并繳納營(yíng)業(yè)稅。如將直接折扣體現(xiàn)在開(kāi)具的銷售發(fā)票中，由于是折扣銷售房產(chǎn)，根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第15條規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)是可以按照扣除折扣后的的價(jià)款作為計(jì)稅營(yíng)業(yè)額的，可以少負(fù)擔(dān)一部分營(yíng)業(yè)稅。

如某企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售收入100萬(wàn)元，方案一：送出5000元加油卡和優(yōu)惠物業(yè)費(fèi)5000元；方案二：公司采取1%折扣方式銷售，直接贈(zèng)送1萬(wàn)元折扣，且將折扣反映在同一張銷售發(fā)票上。方案一應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅=（100+0.5+0.5）*5%=5.05萬(wàn)元，方案二應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅=（100-1）*5%=4.95萬(wàn)元。這兩種不同方式的優(yōu)惠給顧客帶來(lái)的優(yōu)惠金額是相同的，但由于贈(zèng)送實(shí)物轉(zhuǎn)化成直接折扣能夠?yàn)槠髽I(yè)節(jié)省營(yíng)業(yè)稅金0.1萬(wàn)元。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃策略

1、 利用避稅臨界點(diǎn)進(jìn)行稅收籌劃

按照《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。若增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%時(shí)，應(yīng)就其全部增值額計(jì)稅。另外，稅法還規(guī)定，對(duì)于納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又做其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)當(dāng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不適用這一免稅規(guī)定。根據(jù)上述規(guī)定可以看出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他房產(chǎn)分開(kāi)核算。

設(shè)房地產(chǎn)銷售收入為X，設(shè)不含息建造成本為Y，可以推倒出（X-（1.3Y+0.055X））/（1.3Y+0.055X）=20%時(shí)，X=1.67024Y，即當(dāng)增值率為20%時(shí)，銷售價(jià)格是建造成本的1.67024倍，當(dāng)X〈1.67024Y時(shí)，增值率〈20%，根據(jù)稅法規(guī)定，免交土地增值稅。

故銷售房地產(chǎn)定價(jià)時(shí)，要特別注意，建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率處于20%臨界點(diǎn)左右時(shí)，企業(yè)更應(yīng)加倍關(guān)注，此時(shí)可以通過(guò)降低銷售價(jià)格的方式使增值率控制在20%以內(nèi)，達(dá)到減稅作用。

另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還可以通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)成本的研究，適當(dāng)增加開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一些投入，例如加大對(duì)園林綠化的投入，提高住宅的配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等。這樣，既增加了開(kāi)發(fā)成本和可扣除項(xiàng)目的金額，使之能夠達(dá)到適用優(yōu)惠的條件，同時(shí)又能使整個(gè)在建項(xiàng)目的環(huán)境更加優(yōu)美、配套更加完善，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)的銷售和企業(yè)的品牌建設(shè)。

2、 利用利息費(fèi)用進(jìn)行稅收籌劃

根據(jù)國(guó)稅函（2010）220號(hào)文件規(guī)定：（一）、財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。（二）、凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒒虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照以上方法扣除。

以上兩種扣除方法為企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃提供了一定的空間，企業(yè)應(yīng)根據(jù)兩種方法計(jì)算出企業(yè)能進(jìn)行的扣除金額，比較選擇出最利于企業(yè)的扣除方法。若企業(yè)主要依靠負(fù)債融資，利息費(fèi)用占的比重較大，應(yīng)提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，將利息費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用據(jù)實(shí)扣除；若企業(yè)主要依靠權(quán)益籌集資金，利息很少，則可不計(jì)入應(yīng)分擔(dān)的利息，按10%比例計(jì)算扣除。由于目前受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)貸款金額較小，如果貸款利息〈（取得土地使用權(quán)支付額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）*5%，應(yīng)選擇兩項(xiàng)合計(jì)數(shù)的10%計(jì)算扣除，以增加項(xiàng)目扣除數(shù)，減少增值額，從而減少土地增值稅。

3、選擇較好的建房方式進(jìn)行稅收籌劃

土地增值稅的征稅范圍有兩條標(biāo)準(zhǔn)：首先，它的 征稅范圍是對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物；其次，對(duì)未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為不征稅。 對(duì)照征稅范圍，可以進(jìn)行兩種建房方式的選擇，以達(dá)到不符合土地增值稅征稅范圍，不用繳納土地增值稅。

（1）、利用代建房行為進(jìn)行籌劃。即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，不屬于土地增值稅的征稅范圍。

（2）、利用合作建房進(jìn)行籌劃。根據(jù)稅法規(guī)定，對(duì)于一方提供土地，一方提供資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。應(yīng)充分利用此項(xiàng)優(yōu)惠政策，降低企業(yè)成本，增加企業(yè)效益。

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)企業(yè)所得稅稅收籌劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于具有生產(chǎn)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不確定等特點(diǎn)，因此房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的核算辦法較其他類型企業(yè)差別較大，即對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品區(qū)分完工與未完工階段，對(duì)屬于已經(jīng)完工的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，按照實(shí)際毛利率計(jì)算繳納企業(yè)所得稅；對(duì)未完工的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅。

根據(jù)國(guó)稅發(fā)（2009）31號(hào)文第三條規(guī)定，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的應(yīng)視為已經(jīng)完工：一是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案；二是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)投入使用；三市開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

由于現(xiàn)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)際平均毛利率一般均高于預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率，因此合理推遲完工收入確認(rèn)時(shí)間，可以獲得資金時(shí)間價(jià)值，緩解資金緊張問(wèn)題。因此要從企業(yè)整體角度統(tǒng)籌設(shè)計(jì)所得稅納稅籌劃方案，包括設(shè)計(jì)工程具體完工時(shí)間，何時(shí)將工程竣工證明材料報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案、何時(shí)辦理竣工結(jié)算等。

1、 合理推遲工程竣工和交房手續(xù)時(shí)間

例如項(xiàng)目實(shí)體已經(jīng)于2011年3月份完工，此時(shí)仍處于2010年企業(yè)所得稅匯算清繳期，如果是在2011年5月前辦理竣工備案及交房手續(xù)，則企業(yè)就需在2011年5月末2010年匯算清繳期內(nèi)確認(rèn)完工收入，并對(duì)實(shí)際銷售毛利率與預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率之間差額進(jìn)行調(diào)整，當(dāng)實(shí)際銷售毛利率大于預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率時(shí)，進(jìn)行調(diào)整并繳納企業(yè)所得稅。如果將竣工備案及交房手續(xù)安排在2011年5月份之后，即2010年匯算清繳期結(jié)束后進(jìn)行，則就將完工年度由2010年變?yōu)?011年，就可以在2011年企業(yè)所得稅匯繳期結(jié)束即2012年5月前，確認(rèn)完工收入，并繳納因?qū)嶋H銷售毛利率大于預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率調(diào)整繳納的企業(yè)所得稅。這樣，企業(yè)合法地把推遲繳納的稅款巧借為無(wú)息貸款，充分提高了資金使用效率。

2、 合理推遲工程結(jié)算時(shí)間

根據(jù)國(guó)稅發(fā)（2009）31號(hào)文第三十二條規(guī)定：出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明材料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10%。

例如結(jié)算期臨近2010年企業(yè)所得稅匯算清繳期，可以適當(dāng)推遲工程結(jié)算時(shí)間至2010年匯算清繳期結(jié)束，即2011年5月以后。這樣企業(yè)可以將按照合同總額10%以內(nèi)預(yù)提的工程成本保持到次年企業(yè)所得稅匯算清繳結(jié)束前，在下一年度匯繳期再對(duì)已預(yù)提的工程成本仍沒(méi)有取得發(fā)票的部分進(jìn)行調(diào)增應(yīng)納稅所得額處理，繳納企業(yè)所得稅，使調(diào)增企業(yè)所得稅向后遞延了一個(gè)年度，為企業(yè)取得了資金的時(shí)間價(jià)值。

參考文獻(xiàn)：

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[3]、劉玉章：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅操作技巧

第8篇：房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè) 經(jīng)濟(jì)合同 涉稅問(wèn)題 納稅籌劃 措施

經(jīng)濟(jì)合同主要指的是各法人間為了充分體現(xiàn)自身經(jīng)濟(jì)目的，劃分彼此的權(quán)利義務(wù)關(guān)系而制定的一份協(xié)議。通常以書面形式為主。其具體條款有以下幾種：數(shù)量與質(zhì)量、價(jià)款或酬金；履行的期限、地點(diǎn)以及方式；違約責(zé)任；按照相關(guān)規(guī)定或者結(jié)合經(jīng)濟(jì)合同的具體性質(zhì)須有的條款，當(dāng)事人一方所提出的條款。經(jīng)濟(jì)合同的簽訂屬于法律范疇，實(shí)際中必須嚴(yán)格堅(jiān)持合法原則、平等互利原則、協(xié)調(diào)一致原則以及等價(jià)有償原則，經(jīng)濟(jì)合同是根據(jù)相關(guān)法規(guī)而形成的，有著一定的法律約束力，當(dāng)事人要切實(shí)做好合同中的所有義務(wù)，禁止有私自變更或者解除合同的行為。經(jīng)濟(jì)合同是稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的核心載體，是及時(shí)有效避稅的最佳途徑，應(yīng)予以一定的重視。

一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)合同涉稅風(fēng)險(xiǎn)的防范

（一）規(guī)范合同中的發(fā)票條款，嚴(yán)防發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生

首先，確定承包商提供發(fā)票的具體時(shí)間；實(shí)際購(gòu)買、銷售貨物或者提供勞務(wù)過(guò)程中，會(huì)采用各種結(jié)算方式進(jìn)行，企業(yè)采購(gòu)接受時(shí)，必須根據(jù)自己的現(xiàn)實(shí)情況，合同簽訂中強(qiáng)調(diào)適合自己的結(jié)算方式，并對(duì)承包商提供發(fā)票的時(shí)間加以確立。我國(guó)稅務(wù)總局在頒布實(shí)施的《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》中明確指出，房地產(chǎn)業(yè)在對(duì)完工的工程進(jìn)行詳細(xì)驗(yàn)收后，應(yīng)按照所簽訂合同中的約定，適當(dāng)?shù)目哿艚ㄖ惭b施工企業(yè)相應(yīng)的工程款，以將其列為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，土地增值稅的計(jì)算過(guò)程中，建筑安裝施工企業(yè)在質(zhì)量保證金基礎(chǔ)上對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，應(yīng)實(shí)際根據(jù)發(fā)票所載金額科學(xué)合理的進(jìn)行一番扣除。所以，從房地產(chǎn)業(yè)的角度上看，與建筑商合同簽訂時(shí)必須明確強(qiáng)調(diào)工程完工結(jié)算過(guò)程中要開(kāi)具全額發(fā)票。

其次，確立承包商所開(kāi)發(fā)票的類型；每一稅種間都有著一定的稅率差，而相同類型的稅種可能蘊(yùn)含諸多的稅目，這些稅目間會(huì)存在較大的稅率差別。承包商提供發(fā)票時(shí)，出于對(duì)降低自身稅負(fù)的考慮，往往會(huì)提供稅率不高的發(fā)票，或者所提供的發(fā)票與具體業(yè)務(wù)間背道而馳。在簽訂交易合同過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)清楚的指出發(fā)票的開(kāi)具要求及其類型。比如，關(guān)于電梯工程的發(fā)包，在建筑合同簽訂過(guò)程中必須涵蓋承包商開(kāi)具電梯貨物銷售發(fā)票和建筑安裝工程專業(yè)發(fā)票的條款，并且，對(duì)于建筑安裝工程的發(fā)票，必須由項(xiàng)目實(shí)際場(chǎng)所的稅務(wù)機(jī)關(guān)提供。這樣所開(kāi)具的發(fā)票才會(huì)與當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門的規(guī)定相一致。

另外，確立與規(guī)定背道而馳的發(fā)票而引起的賠償責(zé)任；如果企業(yè)采購(gòu)過(guò)程中所得到的發(fā)票與規(guī)定不相符，比如發(fā)票抬頭不符合企業(yè)名稱等，均會(huì)對(duì)企業(yè)造成影響，使其發(fā)生一定的損失。為了有效避免因發(fā)票問(wèn)題而造成的損失情況，房地產(chǎn)業(yè)簽訂采購(gòu)合同時(shí)必須詳細(xì)規(guī)定承包商因發(fā)票問(wèn)題應(yīng)擔(dān)負(fù)起的賠償責(zé)任。比如，可以明確規(guī)定如果承包商所開(kāi)具的發(fā)票存在稅務(wù)問(wèn)題，必須擔(dān)負(fù)起一定的民事賠償責(zé)任。

（二）明確具體的稅務(wù)責(zé)任，嚴(yán)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)按照各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的類型，合同簽訂時(shí)明確實(shí)際中應(yīng)承擔(dān)的稅收管理責(zé)任，以降低或消除經(jīng)濟(jì)糾紛事故。比如，簽訂租賃合同過(guò)程中，應(yīng)強(qiáng)調(diào)出租方承擔(dān)起承租方承租使用房屋的房產(chǎn)稅和物業(yè)占地土地使用稅。倘若出現(xiàn)承租方繳納前述稅款的現(xiàn)象，那么，承租方享有一定的權(quán)力在應(yīng)付出租人的租金中予以適當(dāng)?shù)目鄢?，同時(shí)，根據(jù)銀行同期貸款利率進(jìn)行資金占用費(fèi)的加計(jì)。簽訂采購(gòu)合同過(guò)程中應(yīng)詳細(xì)指出，購(gòu)貨方?jīng)]有將全部貸款結(jié)清前，供貨方享有貨物所有權(quán)，在對(duì)運(yùn)輸費(fèi)進(jìn)行計(jì)算時(shí)，具體內(nèi)容有：服務(wù)運(yùn)輸中所提供的人工費(fèi)、設(shè)備維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)以及因?qū)嶋H運(yùn)費(fèi)收入而應(yīng)繳納的各類稅金。

（三）嚴(yán)防購(gòu)銷合同涉稅風(fēng)險(xiǎn)

首先，產(chǎn)品實(shí)際銷售時(shí)，如果應(yīng)收貸款一時(shí)間難以收回或者有一些難以收回的，應(yīng)通過(guò)賒銷或者分期收款結(jié)算方式，同時(shí)，還要在合同簽訂時(shí)明確貸款的收款期限。其次，若產(chǎn)品銷售中的主要對(duì)象是商業(yè)企業(yè)，且存在一定的賒欠期限，那么，銷售合同簽訂過(guò)程中應(yīng)要求通過(guò)委托代銷結(jié)算的方式對(duì)銷售業(yè)務(wù)予以及時(shí)有效的處理，嚴(yán)格按照實(shí)收的貸款開(kāi)展銷售稅額的分期計(jì)算工作，這樣就能夠延緩納稅時(shí)間。另外，采購(gòu)方進(jìn)行采購(gòu)合同的簽訂時(shí)，應(yīng)明確指出銷售方支付的違約金和商品銷售量以及銷售額間沒(méi)有任何的關(guān)系，以此節(jié)約增值稅。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的具體措施

（一）在眾多涉稅方案中，選擇最優(yōu)納稅方案

企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，應(yīng)對(duì)有著相同經(jīng)營(yíng)目的的諸多經(jīng)營(yíng)手段與方式做一番納稅評(píng)估與測(cè)算，明確納稅少、稅后可獲取較大利潤(rùn)的方案。比如，企業(yè)促銷方式的不同，就算是其利潤(rùn)數(shù)額一致，納稅負(fù)擔(dān)也會(huì)存在不同。

（二）通過(guò)代建方式進(jìn)行稅收籌劃

房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)通過(guò)代建方式開(kāi)展稅收籌劃工作，能夠進(jìn)一步擴(kuò)大稅收籌劃空間。代建方式主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)代表客戶實(shí)施房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，同時(shí)向客戶收取代建費(fèi)用的一種行為方式。從房地產(chǎn)業(yè)角度上看，盡管獲得了相應(yīng)的收入，但卻未出現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其實(shí)際收入就是勞務(wù)報(bào)酬，在營(yíng)業(yè)稅的征稅范疇中，并非屬于土地增值稅的征稅。房地產(chǎn)業(yè)采用代建方式雖能降低稅負(fù)，但必須要在開(kāi)發(fā)初期明確最終用戶，簽訂代建房合同，從而減輕稅負(fù)。此外，應(yīng)盡可能的減少代建房地產(chǎn)的勞務(wù)費(fèi)，并把節(jié)約下來(lái)的稅款讓利于客戶，這樣客戶不僅積極主動(dòng)的良好配合，而且對(duì)房?jī)r(jià)的降低也有著相應(yīng)的作用。

（三）項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的稅收籌劃

首先，通過(guò)新增扣除項(xiàng)目對(duì)土地增值稅實(shí)施稅收籌劃；眾所周知，土地增值稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的核心成本之一，其在構(gòu)建普通標(biāo)準(zhǔn)房屋增值率低于百分之二十的情況下可免征，企業(yè)應(yīng)新增扣除項(xiàng)目將房地產(chǎn)的實(shí)際增值率降低到百分之二十，以此享受免稅待遇。其次，對(duì)有關(guān)借款利息的稅收籌劃；在國(guó)家頒布實(shí)施的《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中有明確的規(guī)定：關(guān)于財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，只要是可以根據(jù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偤湍艹鼍呓鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，能結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行扣除，不過(guò)不得高出基于商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額；對(duì)于不能根據(jù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌蛘邿o(wú)法出具金融機(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用應(yīng)根據(jù)自身?yè)碛械耐恋厥褂脵?quán)具體支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和（10%內(nèi)）進(jìn)行相應(yīng)的計(jì)算與扣除。

（四）合同簽訂中通過(guò)明確合理的收入項(xiàng)目來(lái)籌劃

在房地產(chǎn)企業(yè)交易環(huán)節(jié)中，營(yíng)業(yè)稅與土地增值稅屬于兩項(xiàng)重要的稅種，交易環(huán)節(jié)的前奏主要是合同的簽訂。進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，應(yīng)在不降低收入的同時(shí)通過(guò)明確合理的收入項(xiàng)目，減少稅率及稅基，以實(shí)現(xiàn)減輕稅負(fù)的目的。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述可知，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)合同中稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具體涵蓋了納稅義務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、納稅時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)、稅收發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)、稅收成本風(fēng)險(xiǎn)，要想有效防止經(jīng)濟(jì)合同中的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該從規(guī)范合同中的發(fā)票條款，嚴(yán)防發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)；明確具體的稅務(wù)責(zé)任，嚴(yán)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；嚴(yán)防購(gòu)銷合同涉稅風(fēng)險(xiǎn)這幾個(gè)方面入手。房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)節(jié)稅目的方式有很多，但前提是要和國(guó)家頒布的稅收政策相一致，不得有違規(guī)的行為。

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第9篇：房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；企業(yè)所得稅；稅收籌劃；實(shí)證

前言：

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅收種類相對(duì)較多，其中房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅是房地產(chǎn)企業(yè)繳納的較為主要的稅種之一。通過(guò)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)繳稅情況進(jìn)行調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)，我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅款繳納的過(guò)程中，都會(huì)對(duì)納稅金額進(jìn)行控制，通過(guò)多種籌劃手段，降低企業(yè)納稅的成本。但是由于房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行籌劃的過(guò)程中缺乏系統(tǒng)的管理，忽視科學(xué)手段的應(yīng)用等，使得房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅稅收籌劃難以達(dá)到理想的效果。

1.房地產(chǎn)行業(yè)涉稅特點(diǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在我國(guó)具有著一定的特殊性，尤其是在近年來(lái)住房?jī)r(jià)格居高不下的影響下，我國(guó)政府以及廣大人民群眾都對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展十分的重視。房地產(chǎn)企業(yè)的納稅情況與房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)有著密切的關(guān)系，并且對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益以及發(fā)展方向等都會(huì)產(chǎn)生影響。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅情況進(jìn)行研究，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在納稅方面具有著以下幾個(gè)方面的特點(diǎn)：（1）不同階段稅收不同。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中是分階段的，不同的階段其經(jīng)營(yíng)的形式也有所不同。（2）稅種多，稅額高。我國(guó)在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行征稅的過(guò)程中采取的是分類征稅，也就是說(shuō)在不同的領(lǐng)域進(jìn)行不同稅費(fèi)的征稅。（3）獨(dú)特的繳費(fèi)方式。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅款繳納的過(guò)程中，大多數(shù)的稅種都按照正常的繳稅方式進(jìn)行。

2.具體案例分析

甲公司是一家經(jīng)營(yíng)效益良好的房地產(chǎn)企業(yè)，在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中因資金不足，需要進(jìn)行8000萬(wàn)元資金的籌措。在對(duì)資金進(jìn)行籌措的過(guò)程中，甲公司希望通過(guò)企業(yè)所得稅籌劃的方式，對(duì)企業(yè)將要繳納的企業(yè)所得稅進(jìn)行控制，在合法的范圍內(nèi)將企業(yè)需要繳納的個(gè)人所得稅降到最低。下面（表一）是甲公司成員提出的三個(gè)不同的籌資計(jì)劃，通過(guò)對(duì)籌資計(jì)劃進(jìn)行分析我們可以找出最優(yōu)的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方案。

通過(guò)對(duì)日常生活中企業(yè)所得稅的繳納方式進(jìn)行研究我們可知在日常生活中企業(yè)所得稅的繳納與企業(yè)的借款有著密切的關(guān)系，并且隨著企業(yè)借款的不斷提升，個(gè)人所得稅的數(shù)額也會(huì)進(jìn)行相應(yīng)的下降。因此巧妙的進(jìn)行資金的借貸成為了房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行企業(yè)所得稅籌劃的主要方式之一。通過(guò)對(duì)甲公司的三個(gè)籌資計(jì)劃進(jìn)行分析，我們又可以發(fā)現(xiàn)不同的資金借貸方法產(chǎn)生的企業(yè)所得稅籌劃效果也有所不同，其中通過(guò)對(duì)三個(gè)不同計(jì)劃進(jìn)行研究我們可以直觀的看到，計(jì)劃三在可以進(jìn)行利息抵稅的比重更大，其在進(jìn)行企業(yè)所得稅的控制方面效果更好。但是，值得注意的是方案三雖然節(jié)稅效果突出，但是在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上卻是最大的因此應(yīng)被有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)所重視。

3.房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅稅收籌劃

對(duì)上述案例進(jìn)行分析我們可以得出，房地產(chǎn)行業(yè)可以通過(guò)對(duì)企業(yè)所得稅進(jìn)行籌劃，降低企業(yè)所得稅的支出，并且進(jìn)行資金的借貸是主要的應(yīng)用手段。通過(guò)進(jìn)一步的研究我們可以發(fā)現(xiàn)上述案例只是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行所得稅籌劃的一個(gè)縮影，在實(shí)際的工作過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以針對(duì)不同的經(jīng)營(yíng)階段進(jìn)行不同的企業(yè)所得稅稅收籌劃。

3.1準(zhǔn)備階段

我國(guó)稅法對(duì)于納稅的對(duì)象進(jìn)行細(xì)致的劃分，通過(guò)有針對(duì)性的的稅收規(guī)定對(duì)我國(guó)的稅收工作進(jìn)行保障。因此房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行企業(yè)設(shè)立的過(guò)程中，首先應(yīng)對(duì)稅法進(jìn)行掌握，明確其在納稅過(guò)程中的義務(wù)，通過(guò)對(duì)相關(guān)納稅內(nèi)容的了解，完善稅收籌劃的依據(jù)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)具體的組建形式進(jìn)行考慮。這主要是因?yàn)槠髽I(yè)的組建形式不僅關(guān)系著企業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式，經(jīng)濟(jì)發(fā)展等，同時(shí)也關(guān)系著稅收的多少。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在準(zhǔn)備階段應(yīng)從稅收以及企業(yè)發(fā)展的角度進(jìn)行綜合的考慮。最后，對(duì)分支機(jī)構(gòu)的形式進(jìn)行把握。企業(yè)的分支機(jī)構(gòu)包括分公司和子公司兩種，針對(duì)不同的分支機(jī)構(gòu)我國(guó)法律在企業(yè)所得稅方面進(jìn)行了區(qū)分的規(guī)定。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行分支機(jī)構(gòu)建立的過(guò)程中，應(yīng)用發(fā)展的眼光看問(wèn)題，針對(duì)不同條件下分公司以及子公司的稅收特點(diǎn)，進(jìn)行合理的選擇。

3.2開(kāi)發(fā)階段

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是一個(gè)比較復(fù)雜的過(guò)程，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程進(jìn)行合理的把握對(duì)于控制企業(yè)所得稅的繳納有著重要的意義。因此房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)階段首先，應(yīng)嚴(yán)格按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定進(jìn)行各項(xiàng)資格的審批，并遵守具體的流程，完善開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各項(xiàng)工作。其次，進(jìn)行合理籌資方式的選擇。通過(guò)案例我們可以知道不同的籌資方式在節(jié)稅效果以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上都有所不同，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)二者進(jìn)行合理把握，進(jìn)行科學(xué)的稅收籌劃。

3.3銷售階段

銷售是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的重要環(huán)節(jié)，為了可以對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行保障，我國(guó)大約80%以上的房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中都會(huì)進(jìn)行房地產(chǎn)的預(yù)售工作。因此一般在對(duì)房地產(chǎn)銷售階段進(jìn)行研究的過(guò)程中，習(xí)慣性的會(huì)將該階段分為兩個(gè)部分。就房地產(chǎn)的預(yù)售部分而言，房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)預(yù)售過(guò)程中收取的資金進(jìn)行合理的籌劃，并以季度為單位進(jìn)行利潤(rùn)的預(yù)算以便進(jìn)行企業(yè)所得稅的繳納。而對(duì)于現(xiàn)售部分來(lái)說(shuō)，在對(duì)其進(jìn)行稅收籌劃時(shí)應(yīng)著重考慮可實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)收入以及經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的資本支出以及經(jīng)濟(jì)虧損等因素，對(duì)應(yīng)該繳納的稅額進(jìn)行合理的計(jì)算，避免因資本控制失誤造成稅款繳納不準(zhǔn)確的現(xiàn)象出現(xiàn)。

4.總結(jié)：

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)行發(fā)展的過(guò)程中，應(yīng)從多個(gè)角度出發(fā)對(duì)企業(yè)內(nèi)部的資金支出進(jìn)行控制。通過(guò)加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅稅收籌劃質(zhì)量的方式，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅額進(jìn)行合理的控制，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。（作者單位：1.北京開(kāi)放大學(xué)懷柔分校；2.北京京北職業(yè)技術(shù)學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

[1] 杜敏.房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃分析[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2012，13（14）：56-57