房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃及清算技巧

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摘要:房地產(chǎn)企業(yè)是我國稅收組成中不可或缺的部分，同時也是納稅大戶，做好房地產(chǎn)企業(yè)納稅管理對我國稅收工作建設(shè)以及房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展都有著積極的意義。根據(jù)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)需要按照法律要求繳納土地增值稅，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在進行土地增值稅繳納時必須要做好納稅籌劃，避免給企業(yè)帶來不必要的麻煩。為此，房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅籌劃時一定要善于運用清算技巧，提高稅收籌劃合理性與科學(xué)性。鑒于此，本文將深入分析，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃及清算技巧，旨在進一步提高房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃風險的防范能力。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅籌劃；清算技巧

一、前言

當前我國社會正處經(jīng)濟發(fā)展新時期，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、供給側(cè)改革等一系列經(jīng)濟改革政策穩(wěn)步推進，在新的經(jīng)濟發(fā)展形勢下房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營壓力變得更大，市場經(jīng)濟對房地產(chǎn)企業(yè)的要求也變得更多，任何管理不善、經(jīng)營風險都能夠?qū)е路康禺a(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營失敗。納稅是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的一件大事，按照法律有關(guān)要求進行繳稅時房地產(chǎn)企業(yè)確保經(jīng)營的前提，所以做好納稅籌劃對房地產(chǎn)企業(yè)而言異常關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)需要先拿地才能夠生成后期的經(jīng)濟收益，所以必須要繳納土地增值稅，為了確保土地增值稅繳納合法、符合企業(yè)需要等，對其進行有效的納稅籌劃勢在必行，然而當前很多房地產(chǎn)企業(yè)在進行土地增值稅籌劃時往往因清算技巧上的問題而導(dǎo)致納稅籌劃風險，為房地產(chǎn)企業(yè)合理納稅帶來了負面效果。所以，房地產(chǎn)企業(yè)尤其要注重對土地增值稅稅收籌劃與清算管理。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在進行土地增值稅籌劃時應(yīng)該堅持的原則分析

(一)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃要懂法、守法房地產(chǎn)企業(yè)進行土地增值稅籌劃是稅務(wù)機關(guān)賦予其的權(quán)力，但想要實現(xiàn)這一權(quán)力必須要符合法律要求，所以房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃必須要堅持合法性原則，否則將會受到稅務(wù)機關(guān)的處罰，嚴重的甚至?xí)蛊髽I(yè)面臨破產(chǎn)的境地。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅籌劃時不僅要守法，更要懂法，只有這樣才能夠在法律規(guī)定下做好土地增值稅籌劃工作。懂法意味著房地產(chǎn)企業(yè)要掌握有關(guān)土地增值稅的相關(guān)稅法要求，從而嚴格按照稅法規(guī)定來進行土地增值稅的繳納。守法意味著房地產(chǎn)企業(yè)在進行土地增值稅籌劃時不能夠違背法律要求，不能夠主動進行逃稅、漏稅等，而這不叫納稅籌劃，這叫有預(yù)謀的違法行為，必然會受到法律的嚴厲制裁。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃要堅持事先籌劃原則房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅繳納是一個系統(tǒng)需要花費時間的一個過程，絕不是一蹴而就的，所以這需要房地產(chǎn)企業(yè)在到稅務(wù)機關(guān)繳納土地增值稅之前做相應(yīng)的前期工作，也就是事先籌劃。首先，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅事先籌劃有利于房地產(chǎn)企業(yè)及時對稅收政策調(diào)整、企業(yè)財會部門組織結(jié)構(gòu)變化等作出應(yīng)變，防范出現(xiàn)納稅籌劃風險。其次，房地產(chǎn)企業(yè)進行土地增值稅繳納需要前期整理會計資料、核對財務(wù)報表、核對會計信息等，需要做好大量的前提準備工作，如果臨時做這些工作的話就容易產(chǎn)生問題與錯誤，從而錯過納稅時機、誘發(fā)納稅風險等。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)在進行土地增值稅籌劃時一定要遵循事先籌劃原則，從而增強房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃的靈活性與彈性。

三、導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃風險的成因有哪些

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃過程中，如果籌劃不善很容易誘發(fā)風險，而造成房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃風險的主要原因可以分為內(nèi)部成因因與外部成因兩方面。

(一)外部成因造成房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃風險的外部成因主要是指國家稅收政策的變化，首先需要清楚的是，我國稅收政策是根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢、社會整體運狀況等適時調(diào)整的，而不是一成不變的，所以稅收政策不可能長時間保持一成不變，隨著經(jīng)濟發(fā)展需要及社會需要肯定是要做出調(diào)整的，而稅收政策調(diào)整會打亂企業(yè)原有的土地增值稅籌劃步伐，房地產(chǎn)企業(yè)也需要對新的稅收政策有一個了解與適應(yīng)的過程，這期間就很容易使得房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)土地增值稅籌劃風險，因為不確定因素會大大增加，包括房地產(chǎn)企業(yè)對新的稅收政策的了解程度，與稅務(wù)機關(guān)的溝通機制是否暢通等都是不確定因素。

(二)內(nèi)部成因房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃風險的主要成因還是和內(nèi)部成因有關(guān)，而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃風險的內(nèi)部成因有很多，包括房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立完備的土地增值稅籌劃機制、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃技術(shù)水平低、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃隊伍水平低等等。如，房地產(chǎn)納稅籌劃人員作為土地增值稅籌劃的執(zhí)行者，其能力水平高低將直接影響土地增值稅籌劃是否科學(xué)、完善，也是做好土地增值稅籌劃風險防范的關(guān)鍵。當前很多房地產(chǎn)企業(yè)都忽視了稅收籌劃人員管理與培訓(xùn)的重要性，并未根據(jù)土地增值稅籌劃要求構(gòu)建完備的納稅籌劃培訓(xùn)機制、考核機制等，從而導(dǎo)致稅收籌劃隊伍得不到來自房地產(chǎn)企業(yè)的幫助。此外，很多房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃人員都對自身的要求比較低，無論是在思想建設(shè)，還是在工作技能建設(shè)上都存在問題，從而無法保證土地增值稅籌劃質(zhì)量。其次，很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有行之有效的稅收籌劃激勵機制，缺少對稅收籌劃人員的獎懲措施，這也是對其的一種不負責任與放縱，容易讓稅收籌劃人員對工作漸漸迷茫起來。

四、探討房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃風險成因的解決對策

(一)房地產(chǎn)企業(yè)要及時做好對稅收政策的解讀工作首先，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃部門要與稅務(wù)機關(guān)建立良好的溝通機制，方便房地產(chǎn)企業(yè)及時了解稅務(wù)機關(guān)的政策頒布情況，也方便稅務(wù)機關(guān)對房地產(chǎn)企業(yè)的納稅管理，要進一步建立稅務(wù)機關(guān)與房地產(chǎn)企業(yè)之間的稅務(wù)信息共享機制。其次，提高房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃人員度稅收法律法規(guī)的重視程度，要求稅收籌劃人員在進行土地增值說籌劃之前，一定要做好對相關(guān)稅法的掌握工作，避免因?qū)Χ惙ɡ斫獠粡氐锥T發(fā)土地增值稅籌劃風險。最后，按照土地增值稅相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在將自身建設(shè)的住宅項目進行出售時，將按照增值額有沒有超過20%就不用繳納增值稅，所以房地產(chǎn)企業(yè)可以按照土地增值稅中的這條規(guī)定來合理的進行稅收籌劃。

(二)進一步提高房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃隊伍能力水平提高房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃風險的防范能力，必須要做好稅收籌劃隊伍的管理與培訓(xùn)，進而保證房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃質(zhì)量。首先，從房地產(chǎn)企業(yè)角度出發(fā)，房地產(chǎn)企業(yè)要進一步完善有關(guān)稅收籌劃隊伍的培訓(xùn)機制、考核機制、績效激勵機制等。如，進一步完善房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃培訓(xùn)機制，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過內(nèi)部培訓(xùn)與外部培訓(xùn)相結(jié)合的方法來提升稅收籌劃人員的能力水平，在內(nèi)部制定完善的培訓(xùn)計劃，定期組織稅收籌劃人員進行相關(guān)技能培訓(xùn)，對有條件的房地產(chǎn)企業(yè)來說，可以經(jīng)常組織稅收籌劃隊伍去專業(yè)培訓(xùn)機構(gòu)或者高校進行培訓(xùn)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)需要重視對稅收籌劃人員在信息化技術(shù)掌握及運用方面的能力培訓(xùn)。其次，從稅收籌劃人員角度出發(fā)，稅收籌劃人員必須要認清本職工作對房地產(chǎn)企業(yè)納稅管理發(fā)展的重要性，加強自我要求與自我學(xué)習(xí)能力，在日常工作中積極去嘗試、積極去交流，不斷提高自身的稅收籌劃水平，為房地產(chǎn)企業(yè)做好土地增值稅籌劃以及自身的發(fā)展鋪平道路。

五、分析房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃清算技巧的選擇

(一)房地產(chǎn)企業(yè)要合理選擇土地增值稅計算方式房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目開發(fā)的過程中，通過利用利息數(shù)值進行土地增值稅計算的方式有兩種，兩種不同的土地增值稅計算方式的選擇對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃影響是不同的。第一種計算方式：根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)所支付的金額與開發(fā)成本之和的百分之五以內(nèi)計算扣除，這種土地增值稅計算方式主要適用于，房地產(chǎn)企業(yè)無法按照項目計算分攤利息的情況下以及不能獲取金融機構(gòu)證明時使用。第二種土地增值稅計算方式為：房地產(chǎn)企業(yè)在進行土地增值稅計算時可以根據(jù)實際情況扣除利息，但必須要做到扣除的金額不得超過我國商業(yè)銀行貸款同類同期貸款利率計算的金額。由此可見，這兩種房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅計算方式對房地產(chǎn)的規(guī)定是不同的，當然最后對房地產(chǎn)進行稅收籌劃的影響也是不同的，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身土地增值稅納稅的實際需要及企業(yè)需要來合理的進行區(qū)分與選擇。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)要選擇合適的清算時機目前我國房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算主要采用預(yù)征率清算方法，在預(yù)征率清算方法下，要求房地產(chǎn)企業(yè)要依照預(yù)征率將獲得預(yù)售資格之后，得到的房產(chǎn)項目銷售收入作為計稅依據(jù)來進行納稅，房地產(chǎn)企業(yè)要在達到項目清算條件下針對土地增值稅進行匯算與清繳。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要學(xué)會科學(xué)的選擇清算時間，從而把握對自身有利的清算時機。這也就意味著，當房地產(chǎn)企業(yè)項目小于土地增值稅率平衡點時一定要提前進行清算。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)一定要選擇合適的清算時間來進行清算，從而確保自身在清算過程中更具有主動性，從而保障房地產(chǎn)企業(yè)利益不受損失。

(三)進一步提高房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算技巧土地增值稅清算對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃管理有很重要的意義，所以一定要提高清算技巧。房地產(chǎn)企業(yè)在進行土地增值稅清算過程中如果按照四級累計稅率來進行土地增值稅清算，則會增加房地產(chǎn)企業(yè)的納稅負擔。這是因為房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算對于收益較高的區(qū)域，需要通過對房地產(chǎn)市場的實際情況來進行清算，所以如果不是普通住宅或住宅在房地產(chǎn)市場行情較好情況下，則房地產(chǎn)售價需要高于土地增值稅免稅的臨界點，也就需要繳納增值稅。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)稅收規(guī)定、房地產(chǎn)市場要求等通過合理的清算技巧來進行納稅。六、結(jié)語本文重點分析了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃風險以及如何提高清算技巧，希望對廣大房地產(chǎn)企業(yè)開展土地增值稅籌劃有所幫助與參考。

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作者：林增梅 單位：東營勝宏地產(chǎn)開發(fā)投資有限公司