房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃

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摘要：隨著國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控的不斷加緊，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭激烈程度也不斷加劇，降低營運成本、加快資金周轉(zhuǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)在擴大市場份額、提高競爭力方面需要面對的主要問題。作為房地產(chǎn)企業(yè)的一項主要支出，如何節(jié)省土地增值稅稅務(wù)成本、減輕稅負顯得尤為重要。特別是在營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)對土地增值稅清算進行了調(diào)整。在此種情況下，合理的納稅籌劃和清算技巧的使用對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，能夠有效的減少納稅金額，提高資金使用效率，提升企業(yè)的綜合收益。本文通過對土地增值稅納稅籌劃意義的闡述，提出納稅籌劃和清算時可關(guān)注的技巧，以促進房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；納稅籌劃；清算

一、房地產(chǎn)企業(yè)進行土地增值稅籌劃的意義

土地增值稅是指建筑物、土地使用權(quán)及相關(guān)附著物在進行轉(zhuǎn)讓時，對單位或個人獲得的收入扣除法定扣除金額后的增值額作為征稅基礎(chǔ)進行征稅，并根據(jù)增值額占扣除項目的比例使用不同的稅率。從目前的納稅情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)是土地增值稅的主要納稅人，而土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)一項很大的支出，通過什么方法進行合法合規(guī)的納稅籌劃、利用清算技巧降低企業(yè)的稅負是值得房地產(chǎn)企業(yè)深入研究和考慮的重點課題。

（一）有利于減少房地產(chǎn)企業(yè)的稅負，增加收益

土地增值稅作為房地產(chǎn)企業(yè)稅收成本中的重要支出，減少企業(yè)的增值額、降低企業(yè)適用的稅率、推遲企業(yè)的清算時間均有利于企業(yè)降低稅負，增加項目收益。同時，通過合理的納稅籌劃技巧研究，還能夠提升財務(wù)工作水平和納稅風(fēng)險意識，正確納稅，合理避稅，增加企業(yè)的綜合收益。

（二）有利于改善房地產(chǎn)企業(yè)的資金運營情況

由于項目開發(fā)周期長、資金密度大，使房地產(chǎn)企業(yè)對資金周轉(zhuǎn)率的要求更高。通過土地增值稅的清算技術(shù)，房地產(chǎn)企業(yè)可以合理的安排資金使用，避免土地增值稅集中進行清算。使企業(yè)面臨金額較大的稅款繳納，影響了房地產(chǎn)企業(yè)的資金運作。通過清算技巧，資金使用效率得到提高，實現(xiàn)了企業(yè)避稅的目標。

（三）有利于對于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控

近年來，國家控制房價上漲的相關(guān)措施不斷推陳出新，國家對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控未曾放松。而稅收政策作為宏觀調(diào)控中的一種措施，對于房地產(chǎn)市場發(fā)揮非常重要的作用。例如，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)最新的稅收政策和自己的資金情況，分析新項目的收益率，以決定自己是否開始新建項目，避免給企業(yè)帶來損失，避免形成房地產(chǎn)企業(yè)之間的惡意競爭。同時，對于稅收政策的調(diào)整還有利于促進國家的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，實現(xiàn)市場資源的優(yōu)化配置。

二、房地產(chǎn)企業(yè)開展土地增值稅納稅籌劃及清算技巧的方法

（一）合理的增加扣除項目，做好臨界點的籌劃

由于土地增值稅采用四級超率累進稅率，因此，適用于不同的增值額占扣除項目金額比例的稅率不一致，每級稅率之間相差較大，四級稅率分別為30%、40%、50%、60%，不同的稅率對于房地產(chǎn)企業(yè)的影響很大，特別是在企業(yè)的增值額比例處在不同臨界點的情況下。例如，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的增值額占扣除項目的比例（以下簡稱增值率）為50%時，其增值額適用的稅率為30%,而當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的增值率為50.1%時，超過50%的部分適用的稅率為40%，稅率相差較大。此時，房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮合理的增加扣除項目，減少增值額，降低增值率。例如，A房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)項目，實現(xiàn)營業(yè)收入2億元，符合稅法規(guī)定的、可以扣除的項目金額合計為1.2億元，該項目的增值額為8000萬元，增值額占扣除項目的比例為66.67%，適用的稅率為40%，應(yīng)該繳納的土地增值稅為8000×40%-12000×5%=2600萬元。如果A企業(yè)稍微調(diào)整一下，將該項目房產(chǎn)裝修后再售賣，假設(shè)裝修成本為4000萬元，該部分裝修不賺取利潤，該企業(yè)可實現(xiàn)的收入為2.4億元，可扣除項目為1.6億元，增值額依然為8000萬元，增值額占扣除項目的比例為50%，適用的稅率為30%，應(yīng)該繳納的土地增值稅為8000×30%=2400萬元。對比兩種情況，A企業(yè)在增值額一致的情況下，土地增值稅稅額相差200萬元。稅法中對于土地增值稅的免稅規(guī)定是，對于出售的普通標準住宅，當(dāng)增值額未超過可扣除項目金額的20%時，對于該項交易免征土地增值稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)對于處在20%臨界點的增值額要尤其關(guān)注，科學(xué)的進行籌劃，降低稅務(wù)成本。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過合理的增加扣除項目，如裝修、不可單獨轉(zhuǎn)移的配套設(shè)施等增加房產(chǎn)的附加值，增加可扣除項目成本，避免因超過臨界點而造成企業(yè)適用的稅率千差萬別，降低稅負、增加收益。

（二）選擇恰當(dāng)?shù)那逅銜r間點

房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅采用預(yù)征方式。預(yù)征是在取得預(yù)售資格證時，對于不含稅收入按照預(yù)征率繳納土地增值稅，在項目達到清算條件時進行清算。房地產(chǎn)企業(yè)對于清算應(yīng)該事先籌劃，提高自身的主動性，具體情況具體分析，靈活籌劃，根據(jù)企業(yè)不同項目之間的需求、資金流轉(zhuǎn)等因素，選擇恰當(dāng)?shù)那逅銜r機，降低房企的稅負，以免因為缺乏對于清算時間點的籌劃而使得房地產(chǎn)企業(yè)的運營風(fēng)險增加，可能導(dǎo)致企業(yè)集中清算土地增值稅的壓力增大。1.對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在一個開發(fā)項目中既有普通住宅，又有高端住房和商用辦公樓，不同規(guī)格的房產(chǎn)其增值狀況不同，如果集中清算可能會給企業(yè)增加稅收成本。企業(yè)對于此類綜合性項目，分開辦理不同標準房產(chǎn)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證，根據(jù)預(yù)計工期選擇不同的時間點進行清算，減少土地增值稅的支付，減輕房企資金流轉(zhuǎn)的壓力，最大限度的實現(xiàn)整個企業(yè)的價值最大化。2.不同的地方政府對于預(yù)征率的規(guī)定不一致，房企在進行納稅籌劃時，需要細化不同項目的清算時間，要將納稅籌劃方案做到項目符合清算條件之前，只有這樣才能掌握主動權(quán)，有更多的選擇性，保障企業(yè)的根本利益。3.房地產(chǎn)企業(yè)要做好與稅務(wù)機關(guān)的溝通交流，申請延遲清算時間。房企應(yīng)該對同一時間的不同項目進行比較，對于增值額比例較低的項目先行清算，對于增值額比例較高的項目適當(dāng)推遲清算，合理的緩解房企的資金壓力。但是，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇清算時間點時，要關(guān)注法律風(fēng)險，不能無故拖延清算時間，避免引起風(fēng)險。

（三）利息支出扣除方式的納稅籌劃

根據(jù)稅法中對于可以從轉(zhuǎn)讓收入中扣除項目的規(guī)定，其中，房企的財務(wù)利息費用支出屬于“房地產(chǎn)開發(fā)費用”中的一項，對于其扣除金額有兩種方式可以選擇。一種是房地產(chǎn)企業(yè)能夠取得貸款利息支出的金融機構(gòu)證明，按照同期商業(yè)銀行貸款利率計算的利息支出進行扣除，企業(yè)的其他開發(fā)費用按照扣除項目的“獲取土地使用權(quán)支付的費用”和“房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的5%扣除；另一種是如果房地產(chǎn)公司無法準確的計算不同項目之間的利息支出并分攤，且無法獲得金融機構(gòu)的證明，利息費用不允許單獨扣除，需要和其他房地產(chǎn)開發(fā)費用合并在前兩項支出之和的10%以內(nèi)扣除。從中可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)的實際情況進行納稅籌劃，選擇有利于增加企業(yè)扣除項目金額的方式。當(dāng)然，如果房地產(chǎn)企業(yè)想要具有充分的自主選擇權(quán)，利用利息支出進行納稅籌劃，必須對企業(yè)的各個項目貸款進行單獨核算，準確的計算出對應(yīng)的利息費用，同時，獲得金融機構(gòu)的證明。接下來就是根據(jù)企業(yè)的財務(wù)利息支出情況合理的選擇上述兩種方式之一，以降低稅負。例如，在一個開發(fā)項目中，A房地產(chǎn)企業(yè)支付1000萬元獲得土地使用權(quán)，房地產(chǎn)開發(fā)成本為1200萬元，企業(yè)可以扣除的貸款利息費用為200萬元（利率低于同期商業(yè)銀行的貸款利率）。如果A企業(yè)采用第一種方法對利息支出進行扣除，企業(yè)能夠取得金融機構(gòu)開具的證明，其可扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用合計金額最高為200+(1000+1200)×5%=310萬元；如果A企業(yè)采用第二種方法扣除，則可以扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用合計金額最高為(1000+1200)×10%=220萬元。從以上分析可以看出，第一種方式下，A公司可以增加扣除90萬元的項目金額，從而降低企業(yè)的增值率。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要做好對利息支出的核算，并與相關(guān)金融機構(gòu)做好溝通工作，確保企業(yè)掌握利息支出的扣除方式，最大限度的增加扣除項目金額，降低企業(yè)的納稅成本。

（四）合理的利用征稅范圍，選擇有利的開發(fā)方式

在實際情況中，很多房地產(chǎn)企業(yè)會選擇與其他公司合作的模式來完成項目的開發(fā)和出售，主要包括兩種：一種是代建房行為，一種是合作開發(fā)方式。所謂的代建房行為，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司根據(jù)客戶提出的要求開發(fā)房產(chǎn)，并收取代建費用的行為。在代建房模式下，房地產(chǎn)開發(fā)公司對于建設(shè)的項目無所有權(quán)，只是獲取代建費勞務(wù)收入，由于在此種模式下房產(chǎn)、土地的產(chǎn)權(quán)尚未進行轉(zhuǎn)讓，因此，獲取的代建費不在土地增值稅的征稅范圍內(nèi)。而開發(fā)建房的合作模式，是指由一方出資、一方提供建設(shè)服務(wù)或提供土地資源，參與合作的幾方共同完成項目開發(fā)，不需要為自用的部分支付土地增值稅，對于建設(shè)的商品住宅在出售時繳納土地增值稅，采用此種模式可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身的資金實力以及房產(chǎn)的開發(fā)要求等實際情況，選擇與其他方合作，合理的減少企業(yè)的征稅收入，減少土地增值稅的繳納。

（五）關(guān)注稅務(wù)風(fēng)險，避免因籌劃不當(dāng)而得不償失

1.注意營改增對于房地產(chǎn)企業(yè)的影響。首先，營改增之后，扣除項目中的“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括可抵扣的增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)被征收的是不含稅的收入；同時，在扣除項目中要關(guān)注其他扣除項目是包含增值稅的金額還是不含稅的金額，避免因多扣除進項增值稅而產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險。2.為了享受優(yōu)惠政策，弄虛作假而帶來風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)在進行納稅籌劃時，可能為了享受普通住宅標準的優(yōu)惠政策而將不符合條件的房產(chǎn)改動資料按照此標準進行申報，在稅務(wù)機關(guān)進行檢查時，企業(yè)對于認定條件虛假申報，存在違法違規(guī)風(fēng)險。

三、結(jié)語

做好土地增值稅的納稅籌劃和清算規(guī)劃，能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低稅務(wù)支出中的主要項目、提升效益。因此，房地產(chǎn)企業(yè)對于相關(guān)稅收規(guī)定和優(yōu)惠政策要了熟于心、積極研究，制定符合企業(yè)真實情況的稅務(wù)籌劃方案，保證籌劃方案的合法合規(guī)性，不會產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險和法律風(fēng)險，降低企業(yè)的稅收成本并獲取更高的價值增加值。

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作者：張小敏 單位：浙江萬宇置業(yè)有限公司