房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算

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摘要：房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅是由國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的重要舉措，但由于土地增值稅工作比較復(fù)雜，在數(shù)據(jù)清算過程中存在一系列問題，根據(jù)我國稅務(wù)局對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算管理相關(guān)文件表明，土地增值稅對(duì)于企業(yè)影響比較大，基于此，我國需要進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控力度，確保房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的工作順利進(jìn)行，更好地為社會(huì)服務(wù)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；清算程序

一、房企土增的清算程序

（一）土增清算前的準(zhǔn)備事項(xiàng)

稅收對(duì)國家調(diào)整宏觀經(jīng)濟(jì)具有重要的印象概念股，是政府發(fā)揮其職能的基礎(chǔ)，近年來隨房地產(chǎn)市場的發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)征收土地增值稅，是發(fā)揮稅收對(duì)社會(huì)分配的作用的有效手段，能夠在一定程度上抑制房價(jià)的上升，保障房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展，值得關(guān)注的是，房地產(chǎn)土地增值稅的清算涉及面較廣，清算的方法和內(nèi)容也相對(duì)復(fù)雜，對(duì)各類憑證和資料的審核煩瑣，需要清算人員事前做好相關(guān)的準(zhǔn)備，比如認(rèn)真核對(duì)原始憑證。

（二）對(duì)收入總額的清算

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其收入總和涵蓋的內(nèi)容十分廣泛，不僅僅局限于出售房地產(chǎn)所獲得的收入，還包含對(duì)企業(yè)職工的獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資以及股利分配等方面，同時(shí)在核算銷售房地產(chǎn)商品所產(chǎn)生的收入時(shí)，并不是所有的產(chǎn)品在當(dāng)期能夠?qū)崿F(xiàn)銷售，同時(shí)需要注意一些尚未銷售完畢的開發(fā)產(chǎn)品。2016年5月1日房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”，針對(duì)“營改增”前后的收入審核還需要?jiǎng)澐趾愂杖牒筒缓愂杖?。在清算過程中，需要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的清算對(duì)象有一個(gè)整體的把握，對(duì)房源進(jìn)行核對(duì)，保證對(duì)收入的準(zhǔn)確核算。

（三）對(duì)扣除項(xiàng)目的審核

對(duì)房地產(chǎn)扣除項(xiàng)目的審核，直接關(guān)系到土地增值稅的征稅稅率，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照相關(guān)的文件規(guī)定，對(duì)實(shí)際發(fā)生的房地產(chǎn)取得成本的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用進(jìn)行核算，審查其是否具有相應(yīng)的憑證，對(duì)沒有合法憑證的費(fèi)用不得扣除。

（四）土地增值稅清算單位的劃分及應(yīng)納稅額的計(jì)算

在計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅時(shí)，最關(guān)鍵的應(yīng)該是清算單位的確定，清算單位不一樣，項(xiàng)目土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算結(jié)果不一樣，有以發(fā)改委批復(fù)的立項(xiàng)文件為清算單位的，也有以建設(shè)工程規(guī)劃許可證為清算單位的，還有同一項(xiàng)目分普通住宅和非普通住宅為清算單位的。清查單位的不同直接影響應(yīng)納稅額的計(jì)算。在實(shí)際的計(jì)算過程中，需要房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)清算單位進(jìn)行準(zhǔn)確劃分分別綜合比較，選擇對(duì)企業(yè)有力的計(jì)算方法。

二、房企土增清算的現(xiàn)狀分析

（一）計(jì)算繁雜

土地增值稅的計(jì)算方式相對(duì)特殊，采用超額累進(jìn)稅率計(jì)算，因此，在實(shí)際的清算當(dāng)中，需要對(duì)收入總和、扣除項(xiàng)目和應(yīng)納稅額進(jìn)行準(zhǔn)確地核算，同時(shí)由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)周期較長、投資事項(xiàng)復(fù)雜，對(duì)采用滾動(dòng)開發(fā)方式房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行核算，需要消耗大量的時(shí)間，企業(yè)財(cái)務(wù)部門以及地方稅務(wù)部門需要相互配合，對(duì)每個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行審核計(jì)算，清算工作十分艱巨。

（二）項(xiàng)目具有特殊性

從當(dāng)前的市場情況來看，許多房地產(chǎn)企業(yè)趨向于合作開發(fā)，通過構(gòu)建具有時(shí)限的房地產(chǎn)企業(yè)，在項(xiàng)目開發(fā)完畢后企業(yè)也不復(fù)存在，企業(yè)的賬目很容易混亂，加上清算的時(shí)間較長，在對(duì)于審查出的應(yīng)補(bǔ)繳稅款，追繳難度十分大。

（三）資料不符合規(guī)范

對(duì)土地增值稅的鑒證報(bào)告規(guī)范雖然已經(jīng)有明確的要求，但是在實(shí)際的操作過程中，由于中介機(jī)構(gòu)的專業(yè)程度參差不齊，所出具的鑒證報(bào)告很難達(dá)到規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，給具體的核算工作帶來一定的難度，不利于稅務(wù)機(jī)關(guān)審查應(yīng)繳稅款工作的順利進(jìn)行，對(duì)土地清算工作也造成很大的難度。

三、做好房企土增清算的舉措

（一）提高清算工作的精準(zhǔn)度

在進(jìn)行土地增值稅的清算工作中，需要嚴(yán)格區(qū)分項(xiàng)目對(duì)象，選擇清算方式，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的房源進(jìn)行全面的核查，準(zhǔn)確的計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)收入，在清算工作結(jié)束后，如果房地產(chǎn)企業(yè)銷售了已進(jìn)行清算的產(chǎn)品，需要根據(jù)相關(guān)的規(guī)定計(jì)算繳納土地增值稅，避免企業(yè)偷稅漏稅現(xiàn)象的發(fā)生。

（二）嚴(yán)格審核清算項(xiàng)目的完工面積

在實(shí)際的操作過程中，房地產(chǎn)企業(yè)常常將以非貨幣轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)商品排除在納稅范圍之外，但在國家稅收文件當(dāng)中，明確規(guī)定了要將用于職工福利等的非貨幣形式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的行為視同銷售，需要計(jì)算相關(guān)的稅款，土地增值稅也應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定進(jìn)行計(jì)算繳納。

（三）準(zhǔn)確核定銷售收入

房地產(chǎn)在進(jìn)行房地產(chǎn)商品的銷售時(shí)，需要將其價(jià)款與市場上的價(jià)款進(jìn)行比較，防止企業(yè)為避免繳納稅款壓低交易價(jià)格，同時(shí)對(duì)其銷售方式進(jìn)行全方位的考慮，防止企業(yè)故意拖延繳納稅款的時(shí)間。

（四）嚴(yán)格控制扣除項(xiàng)目

針對(duì)目前一些房地產(chǎn)企業(yè)故意增加開發(fā)成本和費(fèi)用，增加扣除項(xiàng)目，采用虛開發(fā)票的形式高估成本的行為，需要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本進(jìn)行審核，及時(shí)追查發(fā)票管理中的漏洞，杜絕虛開發(fā)票的行為。

四、結(jié)語

近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)了跨時(shí)代的發(fā)展，國家對(duì)土地增值稅的監(jiān)管力度不斷加大，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的清算工作越來越嚴(yán)格。以加強(qiáng)土地增值稅清算監(jiān)管為著手點(diǎn)，及時(shí)解決房地產(chǎn)土地增值稅清算過程中的問題，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康有序發(fā)展具有積極的作用，基于此，需要房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)格按相關(guān)的法律法規(guī)，做好對(duì)土地增值稅的清算工作。

參考文獻(xiàn)

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［2］臧艷艷.淺議土地增值稅清算的問題及建議［J］.天津經(jīng)濟(jì),2015（3）.

作者：王海珍 單位：恒業(yè)古鎮(zhèn)文化旅游開發(fā)集團(tuán)有限公司