房地產(chǎn)企業(yè)資金管理問(wèn)題分析

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摘要：新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下的房地產(chǎn)企業(yè)，如何做好資金管理，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，有效提高資金使用效率，對(duì)保持企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展至關(guān)重要。本文基于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資金管理重要性的論述，分析了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理方面存在的主要問(wèn)題，并對(duì)房企如何加強(qiáng)資金管理提出了對(duì)策建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；資金管理；風(fēng)險(xiǎn)控制；預(yù)算管理；集中管理；監(jiān)督

從1998年國(guó)家取消福利分房開(kāi)始，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在近20年間得到迅猛發(fā)展，已經(jīng)成為國(guó)家的重要支柱產(chǎn)業(yè)。在房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展的進(jìn)程中，作為房地產(chǎn)企業(yè)重要生產(chǎn)要素的資金，在其中發(fā)揮了至關(guān)重要的作用。當(dāng)前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀(guān)調(diào)控日益趨緊，行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，相對(duì)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目高周轉(zhuǎn)、高杠桿開(kāi)發(fā)模式也越來(lái)越難以為繼，作為房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭房企萬(wàn)科在年度秋季例會(huì)中喊出了“活下去”的口號(hào)，明確公司一切工作應(yīng)當(dāng)以完成6300億銷(xiāo)售回款目標(biāo)為前提，萬(wàn)科讓整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)感受到了瑟瑟寒意，也更加凸顯了資金在房企中的重要性。當(dāng)前，眾多房企普遍感受到資金短缺的壓力，部分房企甚至呈現(xiàn)出資金鏈斷裂的危機(jī)，資金管理成了房地產(chǎn)企業(yè)在創(chuàng)新發(fā)展中所要面對(duì)的關(guān)鍵性問(wèn)題，它不僅是企業(yè)賴(lài)以生存的基本保障，也是企業(yè)進(jìn)行長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，擴(kuò)大發(fā)展規(guī)模，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，保持良性持續(xù)健康發(fā)展的源泉和動(dòng)力。

一、資金管理在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中的重要性

（一）能夠增強(qiáng)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，提升企業(yè)整體管理水平

資金是企業(yè)的血液，資金管理是財(cái)務(wù)管理的核心，進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，應(yīng)當(dāng)以資金管理為主線(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)資金管理能力的高低直接決定著企業(yè)整體管理水平?？茖W(xué)高效的資金管理能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)提供基礎(chǔ)的物質(zhì)保障，能夠合理規(guī)劃企業(yè)資金，加速資金周轉(zhuǎn)，降低資金成本，最大限度的發(fā)揮資金使用效率，提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益，強(qiáng)化企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，有力促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)整體管理水平的提升。

（二）能夠有效防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保證企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展

房地產(chǎn)業(yè)是資金高度密集型行業(yè)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)資金管理，不僅要確保企業(yè)具有科學(xué)合理的資金結(jié)構(gòu)，同時(shí)還要求能夠抵御存在的資金風(fēng)險(xiǎn)，確保房地產(chǎn)企業(yè)具備穩(wěn)定的現(xiàn)金流?？茖W(xué)高效的資金管理，能夠保護(hù)企業(yè)資金安全，規(guī)范資金的籌集與運(yùn)用，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低資金成本，防范企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的有效提升，保證企業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的主要問(wèn)題

（一）缺乏資金管理風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

目前，眾多房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者的資金管理意識(shí)還很薄弱，沒(méi)有將資金的時(shí)間價(jià)值完全融入企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理中，往往側(cè)重于項(xiàng)目安全、質(zhì)量、進(jìn)度，效益，而忽略了企業(yè)資金管理存在的潛在性風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)資金管理貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的全過(guò)程，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段，資金計(jì)劃不科學(xué)，不合理，不具體，容易造成項(xiàng)目資金籌集不及時(shí)，影響項(xiàng)目實(shí)施，或者造成資金閑置，抬高資金成本，影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，增大企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目建設(shè)階段，在項(xiàng)目工程建設(shè)中，受到現(xiàn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總承包經(jīng)營(yíng)責(zé)任制度的影響，對(duì)資金管理沒(méi)有引起足夠的重視，忽略了與項(xiàng)目總承包方之間的良好溝通，不能及時(shí)跟蹤、掌握資金具體流向，容易造成資金計(jì)劃編排不合理，不能充分發(fā)揮資金的使用效率，進(jìn)而造成資金短缺或者資金成本增加，影響項(xiàng)目順利實(shí)施，侵蝕項(xiàng)目收益并影響企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期長(zhǎng)，多且分散，經(jīng)營(yíng)管理者對(duì)在建項(xiàng)目資金調(diào)動(dòng)頻繁，造成資金在各在建項(xiàng)目之間以及項(xiàng)目與房企之間的交叉占用，增大了資金管理風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售階段，部分房企對(duì)銷(xiāo)售回款的重視程度不夠，造成銷(xiāo)售房款長(zhǎng)期掛賬，不能及時(shí)回籠資金，影響資金使用效率，增加了資金成本，降低了企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)效益。

（二）資金管理制度存在漏洞

當(dāng)前，盡管房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理制度在逐步規(guī)范，但仍然存在較大缺陷，造成企業(yè)的資金管理無(wú)法從制度上得到保障和支持。

（三）資金預(yù)算實(shí)際執(zhí)行不嚴(yán)格

眾多房企普遍存在資金預(yù)算實(shí)際執(zhí)行不嚴(yán)格現(xiàn)象，資金預(yù)算流于形式，預(yù)算編制與實(shí)際執(zhí)行脫節(jié)，造成房地產(chǎn)企業(yè)不僅無(wú)法有效控制資金在各環(huán)節(jié)、各階段的合理調(diào)配使用，更有可能面臨著極為嚴(yán)峻的超支現(xiàn)象，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)陷入困境。

（四）資金結(jié)算方式亟待改進(jìn)

由于房地產(chǎn)企業(yè)所承接的項(xiàng)目工程不存在著跨區(qū)域限制的情況，開(kāi)發(fā)在建項(xiàng)目多且分散，為了解決這一問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)一般情況下會(huì)在項(xiàng)目建設(shè)所在地設(shè)立項(xiàng)目公司，開(kāi)通獨(dú)立的銀行賬戶(hù)，但如此一來(lái)，使其不僅在資金管理上存在著資金比較分散的問(wèn)題，而且在資金結(jié)算時(shí)也存在著種種問(wèn)題，既不利于企業(yè)及時(shí)而準(zhǔn)確地掌握具體情況，更欠缺對(duì)資金回收的全面掌控，尤其是還將嚴(yán)重影響企業(yè)資金的循環(huán)利用，在資金回收不到位之時(shí)將導(dǎo)致出現(xiàn)資金占用率高的問(wèn)題，這將對(duì)資金成本以及融資造成極為不利的影響。

（五）融資渠道收緊，資金壓力增大

目前，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀(guān)調(diào)控政策日益趨緊，“去杠桿”已經(jīng)成為國(guó)家推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和控制降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要舉措，2018年，銀監(jiān)會(huì)進(jìn)一步明確要求嚴(yán)格控制各類(lèi)信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)行業(yè)，融資難已經(jīng)成為各房地產(chǎn)企業(yè)不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，由此也進(jìn)一步加大了各房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力。

（六）資金管理監(jiān)督機(jī)制不完善

房地產(chǎn)企業(yè)資金管理不僅需要建立科學(xué)合理的資金管理制度，更需要通過(guò)完善的監(jiān)督機(jī)制得以有效落實(shí)與執(zhí)行。然而，在當(dāng)前的眾多房地產(chǎn)企業(yè)中，不僅對(duì)資金預(yù)算的執(zhí)行情況不能完全掌握，甚至對(duì)資金使用情況也未能進(jìn)行定期檢查，無(wú)論是應(yīng)收賬款，還是預(yù)付賬款，既沒(méi)有往來(lái)跟蹤管理，也無(wú)法掌握資金回收速度，內(nèi)部控制薄弱，嚴(yán)重欠缺監(jiān)管，導(dǎo)致資金被挪用、浪費(fèi)、使用效率低下等問(wèn)題的產(chǎn)生。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的有效對(duì)策

（一）加強(qiáng)資金風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)

資金風(fēng)險(xiǎn)無(wú)處不在，潛伏于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的各個(gè)階段、各個(gè)環(huán)節(jié)，在當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)管理中，資金管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，貫穿于企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的始終，企業(yè)應(yīng)當(dāng)全員參入，樹(shù)立并加強(qiáng)資金風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)，企業(yè)管理層應(yīng)當(dāng)充分認(rèn)識(shí)到加強(qiáng)資金風(fēng)險(xiǎn)控制的重要性，不但要將資金管理提升到企業(yè)戰(zhàn)略高度，而且應(yīng)將資金管理落實(shí)到方方面面的具體工作中，使其在增強(qiáng)企業(yè)全員風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)的基礎(chǔ)上提升企業(yè)抵御資金風(fēng)險(xiǎn)的能力。

（二）建立健全資金管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資金管理，應(yīng)當(dāng)明確各部門(mén)的資金管理職責(zé)，規(guī)范資金籌集和使用的審批流程和審批權(quán)限，建立健全各項(xiàng)資金管理制度，通過(guò)制度規(guī)范、約束企業(yè)員工在各項(xiàng)資金管理活動(dòng)中的行為。

（三）加強(qiáng)資金預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在全面預(yù)算管理的基礎(chǔ)上加強(qiáng)資金預(yù)算管理，創(chuàng)建資金預(yù)算管理小組，明確其責(zé)、權(quán)、利，使其在完善的制度管理下，科學(xué)合理地制定項(xiàng)目資金預(yù)算計(jì)劃。在資金預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中，企業(yè)資金預(yù)算管理小組應(yīng)當(dāng)對(duì)總體項(xiàng)目進(jìn)行全面而細(xì)致的跟蹤檢查，全面了解與掌控項(xiàng)目資金預(yù)算執(zhí)行情況，定期進(jìn)行預(yù)算目標(biāo)與實(shí)際執(zhí)行之間的預(yù)算差異對(duì)比分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并針對(duì)問(wèn)題提出相應(yīng)的改進(jìn)措施及建議，充分發(fā)揮通過(guò)資金預(yù)算對(duì)企業(yè)資金進(jìn)行整體規(guī)劃、管理的作用。

（四）優(yōu)化改進(jìn)資金結(jié)算方式，加強(qiáng)資金集中管理

房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在開(kāi)發(fā)在建項(xiàng)目多且分散現(xiàn)象，容易造成資金分散、閑置、挪用等問(wèn)題，需要企業(yè)管理者予以高度的重視，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)資金的集中性管理，制定資金集中管理制度，對(duì)各項(xiàng)目現(xiàn)金流進(jìn)行集中管理，通過(guò)設(shè)置企業(yè)資金結(jié)算中心來(lái)強(qiáng)化資金結(jié)算管理，實(shí)現(xiàn)資金的統(tǒng)一調(diào)配，提高資金使用效率，有效降低各項(xiàng)目存在的資金風(fēng)險(xiǎn)。

（五）加快資金回收速度，拓寬外部融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)破解外部融資難，應(yīng)當(dāng)從兩個(gè)方面著手，一方面，采取有效措施加快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷(xiāo)售回款速度，及時(shí)回籠資金，強(qiáng)化內(nèi)部資金管理，制定科學(xué)合理的資金計(jì)劃并嚴(yán)格執(zhí)行，加快資金周轉(zhuǎn)，實(shí)行資金集中管理，減少資金沉淀，最大限度地提高資金使用效率，創(chuàng)新融資模式。另一方面，與項(xiàng)目承包商、材料供應(yīng)商結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，通過(guò)他們分散資金壓力，部分中小房企，也可以采取與知名品牌、大型房企合作模式進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，通過(guò)他們的品牌優(yōu)勢(shì)，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷(xiāo)售回款速度，拓寬外部融資渠道，建立多元化融資模式，緩解資金壓力。

（六）加大資金管理監(jiān)督力度

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)一步加強(qiáng)資金管理的同時(shí)，還應(yīng)同時(shí)加大資金管理監(jiān)督力度，通過(guò)建立健全各項(xiàng)資金管理監(jiān)管規(guī)定，做到對(duì)各項(xiàng)資金管理監(jiān)管有據(jù)可依，合理設(shè)置內(nèi)部機(jī)構(gòu)，明確內(nèi)部控制部門(mén)或內(nèi)部審計(jì)部門(mén)職責(zé)，配備經(jīng)驗(yàn)豐富的專(zhuān)業(yè)人員，采取有效措施確保各項(xiàng)監(jiān)管規(guī)定落地實(shí)施，有效發(fā)揮作用，以此確保企業(yè)資金安全、周轉(zhuǎn)順暢、合理分配、有效回收和高效利用，不斷優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)企業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)資金管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，貫穿于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全過(guò)程，企業(yè)只有重視資金管理，并認(rèn)真執(zhí)行，嚴(yán)格控制，才能充分保障資金安全，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低資金成本，加快資金周轉(zhuǎn)，合理配置資源，提高資金使用效率，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)企業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。

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作者：張啟偉 單位：青島眾望置業(yè)有限公司