房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化資金管理的對(duì)策探索

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【摘要】如今的房地產(chǎn)市場在持續(xù)調(diào)控中出現(xiàn)了一些問題，例如房地產(chǎn)在開發(fā)企業(yè)經(jīng)營和管理方面等，本文以房地產(chǎn)企業(yè)資金管理現(xiàn)狀為背景，針對(duì)當(dāng)前形勢下房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問題進(jìn)一步提供解決的對(duì)策，以期我國房地產(chǎn)企業(yè)資金管理提供參考意見，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的更好更快發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè):資金管理:問題:對(duì)策

隨著我國房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)中的地位越來越明顯，我國的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷了快速發(fā)展的階段，但是在逐漸發(fā)展的過程中開始處于“低迷”的狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)融資難、成本高、業(yè)績低等問題的出現(xiàn)屢見不鮮，因此，企業(yè)要認(rèn)清當(dāng)前的發(fā)展形勢，資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)內(nèi)部實(shí)施的資金活動(dòng)，通過對(duì)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)核算、協(xié)調(diào)和分析，實(shí)際了解到企業(yè)的資金運(yùn)行狀況以及企業(yè)最大經(jīng)濟(jì)效益回報(bào)情況。房地產(chǎn)企業(yè)如何從原來的高投入，高回報(bào)，適應(yīng)現(xiàn)在高投入、低回報(bào)的轉(zhuǎn)型，在我國宏觀政策的不斷調(diào)控之下，如何提高自身在市場中的競爭能力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益不斷提高。這都需要從企業(yè)的財(cái)務(wù)管理方面進(jìn)行重點(diǎn)的研究和分析。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的現(xiàn)狀

(1)資金周轉(zhuǎn)率下降、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。當(dāng)前，在我國大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)中都存在資金不足的情況，造成資金短缺的原因包括前期市場擴(kuò)張過度、融資渠道單一和企業(yè)內(nèi)資金管理分散，其中前期市場擴(kuò)張過度主要是由于普遍面臨高企，且其中的銷售緩慢，變現(xiàn)能力差，導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)率低。房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道單一，主要原因是企業(yè)僅僅依靠銀行進(jìn)行貸款，如今我國房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)控的措施使得銀行的融資監(jiān)管變緊，信貸資金投入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻越來越高，融資的難度和成本加大。企業(yè)內(nèi)的資金管理分散主要是由于在一些企業(yè)中存在其中一個(gè)項(xiàng)目資金閑置的現(xiàn)象，另一個(gè)項(xiàng)目就會(huì)出現(xiàn)資金短缺的情況，這樣兩極化的現(xiàn)象不利于企業(yè)對(duì)資金的集中管理，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)的資金利用效率低，缺乏良好、完整的資金管理體系進(jìn)行約束，資金結(jié)構(gòu)的不合理，會(huì)加大財(cái)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，影響企業(yè)的收益。(2)資金管理的“被動(dòng)反映型”現(xiàn)象明顯?，F(xiàn)今在很多的房地產(chǎn)企業(yè)資金管理流程中，仍采用傳統(tǒng)的記賬、編制資金報(bào)表等形式，出具的財(cái)務(wù)決算報(bào)表被用于經(jīng)營工作的事后評(píng)估，這樣的流程之下存在著一定的滯后性，不能夠及時(shí)準(zhǔn)確的進(jìn)行匯報(bào)，缺乏科學(xué)、完善的管理體系，一些房地產(chǎn)企業(yè)忽略了資金管理的重要性，只是目光短淺的在乎眼前利益而忽視長遠(yuǎn)的企業(yè)發(fā)展，在一些項(xiàng)目評(píng)價(jià)、前期策劃、招投標(biāo)、簽訂合同等流程上，缺乏財(cái)務(wù)資金管理人員的參與，因此，在整個(gè)企業(yè)的發(fā)展中自身資金和項(xiàng)目不符合的情況屢見不鮮，企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)資金管理中的預(yù)測、控制、分析等能力缺乏重視，管理職能不完善．(3)資金管理意識(shí)單薄。在房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理中，企業(yè)應(yīng)該樹立全面的意識(shí)，綜合性的考慮發(fā)生因素，縱觀現(xiàn)今的房地產(chǎn)企業(yè)，大部分的企業(yè)只看重項(xiàng)目的開發(fā)以及項(xiàng)目的銷售，過度的重視經(jīng)濟(jì)利益而忽視資金管理中存在的問題，過度重視工程進(jìn)度、重視控制質(zhì)量，忽略了資金的籌集和投資的必要控制程序。這導(dǎo)致在后期企業(yè)無法正常運(yùn)轉(zhuǎn)，除此之外，企業(yè)的相關(guān)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的權(quán)利過于集中，不僅具有財(cái)務(wù)管理的權(quán)利還具備采購的權(quán)利，這樣雙重權(quán)利之下的管理模式使得權(quán)利無法得到分散，過于集中的后果就會(huì)導(dǎo)致成本控制的質(zhì)量無法確保，資金的去向不能得到及時(shí)準(zhǔn)確的記錄，一些企業(yè)的相關(guān)人員對(duì)資金的管理重視力度不夠，乃至在進(jìn)行項(xiàng)目考核時(shí)，會(huì)忽視對(duì)資金使用情況的關(guān)注度以及資金去向的追查，相關(guān)的工程資金管考核制度不完善，沒有一個(gè)健全的管理體系，導(dǎo)致資金出現(xiàn)不合理利用的情況居多，進(jìn)一步使得企業(yè)的資源配置不合理，加大了工程建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)。(4)資金管理不合理。一個(gè)工程的正常運(yùn)作離不開資金的支持，資金為工程的運(yùn)作提供充足的動(dòng)力。在房地產(chǎn)企業(yè)中的工程中資金的耗用十分巨大，但是在企業(yè)進(jìn)行資金管理的過程中，一個(gè)環(huán)節(jié)的疏忽就會(huì)導(dǎo)致資金的浪費(fèi)和損失，一些企業(yè)在建設(shè)的前期準(zhǔn)備工作上并沒有做好，這會(huì)直接導(dǎo)致企業(yè)在接下來的工程建設(shè)中資金出現(xiàn)系列的問題。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2008年我國商品房空置量明顯上升，且以不斷增加的頻率逐年上升，空置的商品房大量的沉淀了房地產(chǎn)企業(yè)的資金，對(duì)企業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn)造成十分不利的影響，據(jù)相關(guān)報(bào)告指出，商品房的空置率與房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營利潤率呈現(xiàn)著負(fù)相關(guān)的關(guān)系，上平方的空置率上升時(shí)，那么房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營利潤就會(huì)呈現(xiàn)著下滑的趨勢。

二、提高房地產(chǎn)企業(yè)資金管理水平的有效對(duì)策

(1)拓展融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)是屬于資金密集型的企業(yè)，融資問題一直圍繞與困擾著各大房地產(chǎn)企業(yè)，如何進(jìn)一步解決房地產(chǎn)企業(yè)中的融資問題成為企業(yè)中的主要問題，當(dāng)前，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，社會(huì)的不斷進(jìn)步，我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道越來越多元化，無論是資本市場中的直接融資渠道還是間接融資渠道都需要大力的進(jìn)行開拓。與此同時(shí)還需要不斷的完善金融市場體系、投資基金、版權(quán)融資、債券融資等，多元化的融資渠道打破了以往單一的融資形式，來自社會(huì)民間的資金可以從樓市分流道基金、債券、信托等等，關(guān)于基金、債券和信托等只有具備優(yōu)良條件的企業(yè)才有具備擁有的資格，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部優(yōu)化以及發(fā)展不失為一種前進(jìn)的動(dòng)力，對(duì)于企業(yè)提高自身的素質(zhì)十分有利。(2)強(qiáng)化開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)工程項(xiàng)目時(shí)所需要的資金和時(shí)間非常多，具有投資大、周期長的特點(diǎn)，這些特點(diǎn)伴隨著一定的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，所以，為了進(jìn)一步規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)將風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的幾率降到最低，企業(yè)確定投資開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目時(shí)，首先需要將投資項(xiàng)目的背景情況進(jìn)行充分的調(diào)查了解，避免產(chǎn)權(quán)紕漏、確保資金回收，其次，需要對(duì)市場的情況進(jìn)行實(shí)際的調(diào)查，將所在區(qū)域的人口發(fā)展情況以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、城市規(guī)劃情況、消費(fèi)市場情況等進(jìn)行調(diào)查分析，并且根據(jù)所調(diào)查分析出的數(shù)據(jù)進(jìn)行一個(gè)客觀的預(yù)測，最后，需要對(duì)投資項(xiàng)目的前景進(jìn)行分析，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)投資項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)該根據(jù)自身的發(fā)展情況以及自身企業(yè)的優(yōu)勢開發(fā)經(jīng)營效益較好、風(fēng)險(xiǎn)小的項(xiàng)目，然后制定出一個(gè)科學(xué)、合理的籌資方案，確保企業(yè)投資項(xiàng)目的正常運(yùn)行。(3)加強(qiáng)資金預(yù)算管理。要想資金實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)就需要將其基礎(chǔ)做好———資金預(yù)算，一個(gè)準(zhǔn)確、科學(xué)的資金預(yù)算可以使得企業(yè)對(duì)資金進(jìn)行有效利用，提升資金的使用效率，企業(yè)的資金預(yù)算分為年度預(yù)算和月度執(zhí)行預(yù)算，包括直接法編制，通過間接法編制進(jìn)行驗(yàn)證，在一年的年初，相關(guān)的財(cái)務(wù)部門就應(yīng)該對(duì)公司發(fā)展的實(shí)際情況進(jìn)行分析并制定出資金的預(yù)算，資金預(yù)算主要分為資金預(yù)算收入和資金預(yù)算支出兩種，在制定出一個(gè)合理、完整的資金預(yù)算計(jì)劃之后，企業(yè)年度資金運(yùn)作的重點(diǎn)就會(huì)被突出，這對(duì)于企業(yè)資金的跟蹤、控制十分有助，對(duì)于一些企業(yè)出現(xiàn)盲目貸款、不合理存款的現(xiàn)象有效的規(guī)避，在制定出資金預(yù)算計(jì)劃之后，要付諸于強(qiáng)有力的執(zhí)行力度，才能達(dá)到預(yù)期的效果，促進(jìn)企業(yè)的正常發(fā)展。(4)加強(qiáng)資金的風(fēng)險(xiǎn)控制。任何的投資都具備著一定的風(fēng)險(xiǎn)，更何況房地產(chǎn)企業(yè)的投資大、周期長，存在的風(fēng)險(xiǎn)不言而喻，在一個(gè)企業(yè)之中，資金的風(fēng)險(xiǎn)一共分為三種，一種為資金的使用風(fēng)險(xiǎn)，資金的使用風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在企業(yè)在進(jìn)行投資時(shí)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，但是這種風(fēng)險(xiǎn)是在前期就可以進(jìn)行控制的，因此，為避免資金使用風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，需要前期對(duì)其進(jìn)行有效控制，在確定投資項(xiàng)目具有可行性之時(shí)，需要對(duì)評(píng)審程序進(jìn)行有效的優(yōu)化，做好科學(xué)化和專業(yè)化，與此同時(shí)，在進(jìn)行一些重大的決策時(shí)，企業(yè)的相關(guān)約束管機(jī)制要進(jìn)行完善，形成科學(xué)的制定決定的程序，確保重大決策的合理可行。第二種是資金存在在途風(fēng)險(xiǎn)，在途風(fēng)險(xiǎn)主要是指資金在企業(yè)進(jìn)行結(jié)算的過程中發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，為了避免資金發(fā)生在途風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)的結(jié)算票據(jù)需要認(rèn)真、謹(jǐn)慎的進(jìn)行選擇。第三種是資金的或有風(fēng)險(xiǎn)，或有風(fēng)險(xiǎn)主要是指企業(yè)在于其他企業(yè)進(jìn)行貸款擔(dān)?；蛘邩I(yè)務(wù)擔(dān)保時(shí)產(chǎn)生的系列問題，因此，企業(yè)在為其他企業(yè)進(jìn)行擔(dān)保時(shí)要綜合考慮，進(jìn)行時(shí)需要有一個(gè)完善合法的審批程序。綜上所述，資金管理在房地產(chǎn)企業(yè)中經(jīng)營效益的作用不可小覷，且資金管理與經(jīng)營效益密切相關(guān)，在房地產(chǎn)市場的自身發(fā)展中存在著一定的不可控因素，進(jìn)而導(dǎo)致一些房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理也存在著一些不確定的因素，當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理上仍存在著一些問題，因此必須要拓寬融資渠道、強(qiáng)化開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究以及加強(qiáng)資金的有效管理進(jìn)一步提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理水平，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的順利開發(fā)。

【參考文獻(xiàn)】

［1］樊幻靈．論我國房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理與完善［J］．中國房地產(chǎn)金融，2010(1)

［2］劉向東．房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)如何建立資金集中管理體制［J］．金融經(jīng)濟(jì)，2008(14)

作者:徐政偉 單位:駐馬店昌建同創(chuàng)地產(chǎn)有限公司