房地產(chǎn)企業(yè)資金管理問題及對策

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摘要：資金管理水平是衡量企業(yè)可持續(xù)運營的重要指標(biāo)，而房地產(chǎn)業(yè)作為高負債率的風(fēng)險行業(yè)，資金管理已成為企業(yè)在市場競爭中生存和取勝的關(guān)鍵性因素。但是房地產(chǎn)企業(yè)資金管理還存在諸如資金管理意識淡薄、融資形式單一、資金管理模式落后、資金計劃難以落實等等問題，因此，文章基于房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理問題，提出了提高資金風(fēng)險管理意識、創(chuàng)新融資渠道、搭建資金平臺以及加強資金計劃管理的優(yōu)化建議，希望能切實地提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；資金管理；問題；優(yōu)化

房地產(chǎn)業(yè)是國家經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，保持該行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展，不僅能夠讓人民的生活質(zhì)量有所提高，也有利于國家經(jīng)濟的發(fā)展速度。近年來隨著國家的宏觀調(diào)控政策不斷出臺，房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力加劇，然而房地產(chǎn)企業(yè)作為資本密集型行業(yè)，資金是企業(yè)可持續(xù)經(jīng)營的最根本的保障，直接影響到企業(yè)資產(chǎn)的流動性及收益性，所以，加強資金管理、控制資金風(fēng)險并且提高資金使用率已然變成重要的課題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要性

資金管理作為財務(wù)管理最為核心的內(nèi)容，對企業(yè)提高資金使用率以及對資金的科學(xué)合理配置起到關(guān)鍵作用。企業(yè)通過資金管理能夠?qū)⑼度谫Y集中管理，從而降低財務(wù)成本，提高資金運作效率。將對企業(yè)的資金有著良性運轉(zhuǎn)，對企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展，提供強有力的保障。資金作為企業(yè)的生命線，從開始籌集到最終使用，對其過程進行管理和監(jiān)督就是資金管理。如果資金沒有合理的安排，企業(yè)的日常工作將寸步難行，項目不能很好地進行運作，所以只有將企業(yè)的資金成功管理，才能控制企業(yè)的生命線和發(fā)展的命脈。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的主要問題

（一）資金管理意識淡薄

房地產(chǎn)業(yè)由于發(fā)展歷史較短，在整個發(fā)展的過程中，絕大多數(shù)企業(yè)對資金管理的重要性認識較薄弱，企業(yè)管理人員對資金管理意識淡薄，過度重視項目開發(fā)的進度、產(chǎn)品的質(zhì)量品質(zhì)以及銷售回款等情況，缺乏資金有效利用的籌劃意識，導(dǎo)致資金無法及時回籠，造成企業(yè)資金困難的壓力。對項目過程進行考核時，忽視資金使用的相關(guān)考核，沒有健全的資金管理體系，最終導(dǎo)致企業(yè)的資金資源配置不合理。

（二）融資形式及渠道單一

目前房地產(chǎn)業(yè)資金短缺是面臨的最大突出問題，據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)業(yè)各企業(yè)的資產(chǎn)負債率高達70%~80%左右，絕大部分資金需要通過項目貨量的銷售而回籠資金以及通過銀行貸款來獲得資金周轉(zhuǎn)。對于絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著融資形式及渠道單一的狀況，由于國家近年來的宏觀調(diào)控，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)貸款的審查越來越嚴(yán)格，直接影響企業(yè)資金籌集的速度，嚴(yán)重影響企業(yè)的效益及經(jīng)營規(guī)模，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險巨大，造成對于過往負債的償債情況的壓力。

（三）資金管理模式落后

房地產(chǎn)企業(yè)由于存在多個項目同時運作，并且企業(yè)存續(xù)時間越長，涉及的銀行賬戶較多，每次企業(yè)資金周轉(zhuǎn)的時候?qū)矸浅５牟槐憷?，項目資金的分散會導(dǎo)致企業(yè)很難實時掌控資金的實際存量及使用情況，也會給日常的支付帶來一定的困擾。企業(yè)資金存放分散并且每個賬戶的資金量較少，對應(yīng)的該部分存款計息模式只能采用活期存款的方式，導(dǎo)致企業(yè)資金的浪費和閑置，給企業(yè)帶來的收益很低。項目資金的分散存放也很容易造成資金體外循環(huán)、存在私設(shè)“小金庫”的現(xiàn)象，造成企業(yè)的經(jīng)濟損失。

（四）資金計劃落實困難

隨著房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展，資金的收支計劃管理對企業(yè)越來越重要，尤其對于多項目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，只有通過合理的資金計劃和安排，才能提高企業(yè)的資金使用率。然而很多企業(yè)存在資金計劃執(zhí)行的過程中，出現(xiàn)實際執(zhí)行率偏差巨大的情況，往往收款計劃的執(zhí)行率做的好；問題主要在付款計劃的執(zhí)行率，存在超額付款的現(xiàn)象以及低付款執(zhí)行率的情況。各部門在編制資金計劃的時候，只是流于形式?jīng)]有很好地去按照合同的約定、沒有結(jié)合乙方已完工作量的情況、更沒和乙方進行付款的相應(yīng)溝通，隨意將資金計劃付款額度大金額上報。最終導(dǎo)致企業(yè)在安排好需要支付款項的情況下，根本無需支付，也致使資金計劃落實困難。

三、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的建議

（一）提高資金風(fēng)險管理意識，完善資金管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)需要通過加大宣傳力度，讓管理人員意識資金管理在企業(yè)的重要戰(zhàn)略地位。而房地產(chǎn)企業(yè)要提高資金管理意識，重視資金回款的工作，完善企業(yè)資金管理制度，從而保證企業(yè)資金的流動性，需要細化資金管理流程，對資金的籌集、支出到最后的回款進行分析與優(yōu)化，指定相關(guān)負責(zé)人對資金進行管理及管控，做到資金進程的全面追蹤。

（二）創(chuàng)新融資渠道，建立多元化融資平臺

資金作為房地產(chǎn)企業(yè)的血液，企業(yè)對其需求極大，一線房企的生存及快速發(fā)展需要吸納大量豐富的資金。由于我國對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控的影響下，絕大多數(shù)企業(yè)面臨資金緊張的困難，故需要利用資本市場的各類工具，在傳統(tǒng)融資方式的基礎(chǔ)上對新融資模式的創(chuàng)新、構(gòu)建和新渠道的開拓，發(fā)掘多元化的融資渠道，學(xué)習(xí)國內(nèi)外成功的融資模式，如信托機構(gòu)融資、合作開發(fā)融資、發(fā)行企業(yè)債券、融資租賃、私募基金等等，通過多元化的選擇避免融資渠道單一，資金無法得到補充而斷裂的風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)在最終選擇融資模式時，應(yīng)該根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)、資產(chǎn)規(guī)模，確定融資模式及融資結(jié)構(gòu)，最后制定計劃，搭建多元化融資模式，進一步降低企業(yè)的資金成本和經(jīng)營風(fēng)險。

（三）搭建資金平臺，集中管控資金

建設(shè)資金平臺的目的在于資金集中管理，可以將資金業(yè)務(wù)流程統(tǒng)一，資金平臺的建立有助于企業(yè)以動態(tài)的監(jiān)管方式對資金整體運行提供推動作用，使企業(yè)的資金管理得到強化。1.資金平臺總體管理原則首先，建立資金平臺一定要符合資金安全第一的原則，應(yīng)該將各境內(nèi)外商業(yè)銀行等金融機構(gòu)進行集成，實現(xiàn)全程化資金的收支，便于查詢資金的實時信息，使企業(yè)在使用資金的時候提高效率，并能防止安全風(fēng)險的發(fā)生。其次，建立資金平臺一定要完成資金全部集中的原則，通過企業(yè)的ERP與銀行點對點的進行設(shè)計，做到銀企直聯(lián)，落實收支兩條線的集中式資金管理。最后，建立資金平臺完成對所有業(yè)務(wù)條線的集成原則，將企業(yè)采購系統(tǒng)、預(yù)算管理、融資管理等其他業(yè)務(wù)系統(tǒng)集成。2.資金平臺應(yīng)用的支撐、保障體系及條件首先，資金管理作為管理的核心內(nèi)容，是企業(yè)發(fā)展的目的及符合經(jīng)濟發(fā)展的態(tài)勢，而企業(yè)對于現(xiàn)金流健康的關(guān)注高于利潤的關(guān)注，無論在資金管理的體制還是資金管理的模式上，隨著創(chuàng)新和深入，資金的收支兩條線已然成為管理的核心體系，資金平臺將進一步提升企業(yè)的管理效益和經(jīng)濟效益。其次，資金平臺需要完全實現(xiàn)信息化管理，對于企業(yè)發(fā)展非常重要的核心，就是推動建設(shè)資金平臺ERP系統(tǒng)，這不僅對企業(yè)規(guī)范化管理有益，并能推動全有資源的整合作用，可以實現(xiàn)信息的共享，使資金運作效率較大幅度地提升。隨著資金平臺運行的逐步成熟，企業(yè)將根據(jù)符合公司自身業(yè)務(wù)發(fā)展以及資金需求的特點，將資金平臺的功能逐步向內(nèi)部銀行延伸，作為資金中心、票據(jù)交換中心、融資中心，對各公司資金進行統(tǒng)一歸集、分配、調(diào)撥、借貸、投融資管理，以更好地支撐企業(yè)經(jīng)營發(fā)展對資金的需求。最后，資金平臺在落實銀企直聯(lián)后需要建立風(fēng)險防控體系，由于企業(yè)與銀行之間的資金數(shù)據(jù)會有共享與交互的情況，資金管理效率的提升及會計核算準(zhǔn)確性的情況，不僅能使企業(yè)管理水平有較大提高，也能提高資金的運行效益。銀企直連的安全性要求非常高，企業(yè)缺乏安全機制的保障，所以企業(yè)要從技術(shù)層面和軟件環(huán)境對風(fēng)險控制進行最大化，以保障資金安全。

（四）加強資金計劃管理

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強對資金計劃的管理，編制計劃時應(yīng)將企業(yè)投資部門、工程部門、營銷部門、開發(fā)部門等各職能口統(tǒng)一起來，圍繞企業(yè)涉及到的各個項目的投資計劃、工程進度、回款計劃、融資計劃、開發(fā)報建計劃等編制切合實際的資金計劃，并完成企業(yè)月度、季度乃至年度的資金計劃，確保屆時可以合理高效地執(zhí)行資金計劃。各部門應(yīng)嚴(yán)格按照報送的資金計劃進行收支管理，財務(wù)部門需要積極跟蹤資金計劃執(zhí)行情況，并根據(jù)執(zhí)行情況適時控制，確保資金計劃執(zhí)行的準(zhǔn)確性。資金部門應(yīng)嚴(yán)格按照上報的資金計劃進行支出管理，確實因特殊情況需支付超過總支出計劃的，應(yīng)有部門領(lǐng)導(dǎo)簽批后方可支付，企業(yè)應(yīng)將資金計劃執(zhí)行偏差率原則上控制在10%以內(nèi)，對于執(zhí)行偏差率連續(xù)2個月增減幅度超過10%的項目，應(yīng)由相關(guān)部門提交情況說明、提交整改報告并加入年度績效考核指標(biāo)項。

四、結(jié)語

資金管理的好壞直接影響企業(yè)的經(jīng)濟效益，適用的資金管理模式將促進企業(yè)的長久發(fā)展。由于房地產(chǎn)業(yè)的特殊性，宏觀政策不可預(yù)見的因素較多，項目開發(fā)建設(shè)的過程中也存在許多不可控因素，所以需要不斷完善企業(yè)的資金管理，使企業(yè)資金運作合理，保障企業(yè)資金鏈的健康。

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作者：胡辰超 單位：中海地產(chǎn)集團有限公司