房地產(chǎn)項目材料采購管理的改進(jìn)優(yōu)化

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摘要：在房地產(chǎn)行業(yè)新的發(fā)展環(huán)境下，強(qiáng)化企業(yè)自身管理能力，通過項目成本管理創(chuàng)新實現(xiàn)企業(yè)實際效益至關(guān)重要。在房地產(chǎn)項目中，材料采購管理是影響項目成本的核心因素之一，同時也影響項目的質(zhì)量與進(jìn)度。為探究房地產(chǎn)項目材料采購管理的優(yōu)化策略，本文以材料分類的視角，對材料采購的模式、流程、供應(yīng)商管理等環(huán)節(jié)進(jìn)行分析，并提出針對性建議，對當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展具有借鑒意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；材料采購管理；改進(jìn)措施

1引言

從房地產(chǎn)項目材料采購的實踐來看，其不僅僅包含材料的具體采購過程，而且還包括采購模式的構(gòu)建、采購計劃的確定、材料的分類、采購流程的梳理、供應(yīng)商管理等方面，這些共同構(gòu)成了項目材料采購的體系。房地產(chǎn)項目受到地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、政策要求、市場環(huán)境等諸多因素的影響，這使得每個項目都有自己的特點，因此從供應(yīng)鏈管理的視角來看，每個房地產(chǎn)項目的材料采購都有自己的特點和要求，材料采購不是簡單的復(fù)制。在競爭日趨激烈的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)對項目材料采購管理開展改進(jìn)優(yōu)化工作，一方面能夠提升企業(yè)的對項目管理與控制的質(zhì)量水平，另一方面也能夠提升項目效益，提高企業(yè)在市場中的核心競爭力。實踐調(diào)查與總結(jié)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)在材料采購管理中存在的問題具有一定的共性。在采購流程方面，采購管理通常計劃性不強(qiáng)，招標(biāo)采購較少，對供貨商缺少固定、全面、科學(xué)的篩選模式；在采購模式方面，受限于材料種類繁多、專業(yè)人員匱乏等原因，采購模式不完善，導(dǎo)致材料信息難以有效供給，甚至出現(xiàn)質(zhì)量問題、成本問題等；在供應(yīng)商管理方面，由于房地產(chǎn)項目涉及的材料眾多，進(jìn)而涉及的供應(yīng)商也眾多，由于采購材料分類不明，采購標(biāo)準(zhǔn)不同，以及動態(tài)化的市場等因素，對應(yīng)的供應(yīng)商管理也較為混亂。

2材料采購管理的改進(jìn)措施

2.1總體思路

以當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展趨勢為視角，項目材料采購管理改進(jìn)的總體思路如下：先從企業(yè)組織框架入手，突出材料采購管理的重要性；ABC管理法與層次分析法整合，結(jié)合房地產(chǎn)項目材料采購的特點，優(yōu)化升級為改進(jìn)型ABC管理方法，然后對項目材料采購管理實施分類采購模式，并梳理采購流程，最后對采購的關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行改造優(yōu)化，構(gòu)建適合企業(yè)自身、項目自身的采購管理體系。具體改進(jìn)優(yōu)化措施流程如下：企業(yè)組織架構(gòu)改進(jìn)→改進(jìn)型ABC管理法的采購材料分類→①②③→確定采購計劃與供應(yīng)商管理體系→提高意識與素養(yǎng)。①A類采購材料選用戰(zhàn)略采購與招標(biāo)采購→戰(zhàn)略采購與招標(biāo)采購流程再造。②B、C類采購材料選用甲指乙供采購模式→甲指乙供采購流程再造。③D類采購材料選用零星采購、外包、比質(zhì)比價采購模式→零星采購、外包、比質(zhì)比價采購流程再造。

2.2組織架構(gòu)與材料采購模式改進(jìn)

項目材料采購管理需要改進(jìn)優(yōu)化是因為企業(yè)組織框架無法滿足采購管理的需求，因此需要對組織內(nèi)成員關(guān)系與任務(wù)進(jìn)行重新梳理，保障組織高效運(yùn)轉(zhuǎn)。對于一般房地產(chǎn)企業(yè)而言，組織架構(gòu)可設(shè)計為四層管理模式，即董事長→總經(jīng)理→分管領(lǐng)導(dǎo)→項目執(zhí)行部門，其中項目執(zhí)行部門又分為投資研發(fā)部、營銷管理部、工程技術(shù)部、成本控制部、審計監(jiān)察部、行政管理部，各部門間明確權(quán)責(zé)關(guān)系，細(xì)化工作內(nèi)容?；诟倪M(jìn)型ABC分類法，材料采購模式重新構(gòu)建為更合理的類型，即：A類：戰(zhàn)略采購與招標(biāo)采購，主導(dǎo)部門為成本控制部，產(chǎn)品包括石材、瓷磚、潔具、門窗、木地板等。B、C類：甲指乙供，主導(dǎo)部門為成本控制部，產(chǎn)品包括配電柜、電線電纜、污水泵、噴淋泵等。D類：外包、比質(zhì)比價、零星采購，主導(dǎo)部門為工程技術(shù)部，產(chǎn)品包括涂料、電器面板、幕布、窗簾、墻紙等。此外，在項目材料采購管理優(yōu)化中，還應(yīng)注意材料采購合同、提前引入供應(yīng)商、招投標(biāo)、經(jīng)濟(jì)措施、技術(shù)咨詢、資金支付等方面的問題，需要結(jié)合項目實際進(jìn)行合理的設(shè)計與優(yōu)化。

2.3ABC分類法的采購材料分類優(yōu)化

房地產(chǎn)項目擁有自己的特點，采購材料的分類就需要考慮多種因素，不可根據(jù)單一因素進(jìn)行分類。因此在ABC分類法的基礎(chǔ)上，引入層次分析法，通過建立判斷矩陣A=（aij）nxn，建立層次組合一致性指標(biāo)GR=mi=1ΣaiCi/mi=1ΣaiRi，然后結(jié)合重要性排序的客觀分析，整合ABC法與層次分類法，獲得改進(jìn)型ABC分類法。對房地產(chǎn)項目采購材料的分類，需要考慮材料成本、功能貢獻(xiàn)度、供應(yīng)難易程度、采購提前期四個因素，然后采用專家打分法、雙因素比較法等方法構(gòu)建判斷矩陣，然后對房地產(chǎn)項目中所需要采購的各種材料進(jìn)行匯總和分析，并結(jié)合最終獲得的材料權(quán)重數(shù)據(jù)，對采購材料的重要性進(jìn)行排序，最終獲得具體分類結(jié)果。

2.4采購流程的再構(gòu)建

當(dāng)確定好采購模式與材料分類方法后，需要結(jié)合工作實踐，進(jìn)行采購流程再造。以改進(jìn)型ABC分類法為基礎(chǔ)的采購管理模式下，各采購管理模式的流程優(yōu)化如下：戰(zhàn)略采購管理：年度戰(zhàn)略采購實施方案制定→戰(zhàn)略合作伙伴的選擇與確定→戰(zhàn)略采購實施。成本控制部結(jié)合項目實際，與相關(guān)部門溝通編制《年度戰(zhàn)略采購發(fā)展方案》，然后企業(yè)內(nèi)各部門溝通協(xié)商初步確定戰(zhàn)略采購合作伙伴，并擬定戰(zhàn)略采購協(xié)議。最后按照工程類、材料設(shè)備類、設(shè)計類、營銷類等實施戰(zhàn)略采購，并以《供應(yīng)商戰(zhàn)略管理手冊》為依據(jù)進(jìn)行監(jiān)督審查。還投標(biāo)采購管理：供應(yīng)商信息收集→資格審查→供應(yīng)商考查→招標(biāo)文件內(nèi)容編制與審核→內(nèi)部評標(biāo)小組評選及簽訂合同。比質(zhì)比價、零星采購管理：由工程技術(shù)部負(fù)責(zé)，現(xiàn)有項目部提交采購申請，工程技術(shù)部研究確定采購方式，然后上報上級部門審批，審批通過后選擇供應(yīng)商，并簽訂采購合同。甲指乙供采購管理：由成本控制部負(fù)責(zé)，流程為：確定材料清單→核價程序→采購程序。

3材料采購管理改進(jìn)措施的關(guān)鍵環(huán)節(jié)

3.1采購計劃編制管理流程

采購計劃編制是采購工作的關(guān)鍵，是降低采購成本、減少采購時間、提高決策效率的關(guān)鍵因素，因此采購計劃編制管理流程再造是項目材料采購管理改進(jìn)優(yōu)化的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。采購計劃編制由工程技術(shù)部門負(fù)責(zé)，以“投資研發(fā)部→項目管理部→工程技術(shù)部→成本控制部→分管領(lǐng)導(dǎo)→總經(jīng)理→董事長”為順序，從方案設(shè)計到組中的審批，優(yōu)化整個采購計劃編制流程。工程技術(shù)部制定項目關(guān)鍵節(jié)點計劃，并編制項目工程總體進(jìn)度計劃；投資研發(fā)部設(shè)計方案，并提供主要建筑材料清單；成本控制部配合工程技術(shù)部對主要建筑材料開展市場調(diào)研，然后工程技術(shù)部擴(kuò)充設(shè)計，組織編制主要材料設(shè)備清單，并與成本控制部進(jìn)行市場調(diào)研，最后完成施工設(shè)計圖；項目管理部門編制施工進(jìn)度計劃，與投資研發(fā)部參與會審；工程技術(shù)部與成本控制部對主材料、設(shè)備選型定板，并組織材料設(shè)備選型定板會審，分管領(lǐng)導(dǎo)與總經(jīng)理參與會審；總經(jīng)理審核并遞交董事長審批，審批通過后由工程技術(shù)部編制甲供、甲指乙供材料設(shè)備清單，并組織材料設(shè)備采購清單會審；總經(jīng)理審核并遞交董事長審批，審批通過后由成本控制部編制材料設(shè)備招標(biāo)采購計劃，進(jìn)而完成整個采購計劃編制管理流程。

3.2供應(yīng)商管理體系

在項目材料采購管理改造優(yōu)化的基礎(chǔ)上，基于供應(yīng)鏈管理理論視角，建立供應(yīng)商管理體系，對供應(yīng)商實施供應(yīng)鏈管理。首先是供應(yīng)商選擇，其資料收集的渠道包括網(wǎng)上搜索、電話咨詢臺查詢、行業(yè)協(xié)會、前期客戶儲備、政府機(jī)關(guān)推薦、參加供應(yīng)商行內(nèi)展覽會、行業(yè)專業(yè)人士、客戶談判、產(chǎn)品原產(chǎn)地考查等。供應(yīng)商考查的內(nèi)容包括企業(yè)經(jīng)營狀況、技術(shù)水平、管理能力、供應(yīng)能力等。然后建立供應(yīng)商考核體系，對供應(yīng)商進(jìn)行科學(xué)分類，并收錄在企業(yè)《合格供應(yīng)商名錄》內(nèi)，并隨時更新名錄。

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作者：劉曉光 單位：山東聊城當(dāng)代集團(tuán)有限公司