住宅反向抵押貸款開展的重要性

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本文作者：武大雪 單位：新疆財經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院

我國已步入老齡化社會,養(yǎng)老保險問題突顯

老年人口劇增,[2]社會統(tǒng)籌的養(yǎng)老保障體制不完善。根據(jù)第五次全國人口普查數(shù)據(jù),2000年11月1日我國總?cè)丝跒?2•42億,其中,60歲及其以上的老年人口量為1•32億,占總?cè)丝跀?shù)的10•4%,按照聯(lián)合國老齡化標(biāo)準(zhǔn),我國已進入老齡化國家行列。發(fā)達國家進入人口老齡化階段時人均GDP一般在10000美元以上,而我國僅為1000美元左右,屬于典型的“未富先老”。我國老齡化發(fā)展速度快,導(dǎo)致人口老齡化程度與經(jīng)濟發(fā)展不同步。人口老齡化的嚴(yán)峻趨勢必然會給我國經(jīng)濟和社會發(fā)展帶來意想不到的困難,特別是給我國尚未完善的社會養(yǎng)老保險體系提出了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。同時,由于我國長期實行計劃生育人口政策,一個嚴(yán)重后果就是“四二一”家庭將大量涌現(xiàn),傳統(tǒng)的養(yǎng)兒防老已不現(xiàn)實。目前,我國正建立以社會統(tǒng)籌和個人賬戶結(jié)合的部分積累制的養(yǎng)老體系。但是這個體系存在諸多問題,例如從現(xiàn)收現(xiàn)付制向部分積累制轉(zhuǎn)軌過程中積累了大量債務(wù)、個人賬戶未做實等問題,另外,考慮到中國現(xiàn)在及未來的人口結(jié)構(gòu)、出生率等狀況,我國未來的養(yǎng)老問題將十分嚴(yán)峻。

養(yǎng)老基金面臨“收不抵支”的困境。從養(yǎng)老體系的制度設(shè)計上看,我國養(yǎng)老保險制度已從現(xiàn)收現(xiàn)付制轉(zhuǎn)向“統(tǒng)賬結(jié)合”的部分積累制度,但在實際運行中并沒有真正實現(xiàn)向部分積累制轉(zhuǎn)軌,仍然是現(xiàn)收現(xiàn)付制。1997年,國務(wù)院頒布了《關(guān)于建立統(tǒng)一的企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險制度的決定》,明確建立了社會統(tǒng)籌與個人賬戶相結(jié)合的混合型養(yǎng)老保險體制,即由現(xiàn)收現(xiàn)付制轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣y(tǒng)籌和個人賬戶相結(jié)合的部分積累制度。但就目前養(yǎng)老金的發(fā)放和運行過程來看,我國養(yǎng)老金發(fā)放存在著巨大的“債務(wù)”問題,并且“空賬”問題嚴(yán)重,造成“收不抵支”的困境。如果不正視和解決這一問題,空賬規(guī)模將越來越大,所建立的新體制必將難以為繼,無法實現(xiàn)通過養(yǎng)老金儲蓄的自我積累和投資增值,造成現(xiàn)行制度下,很多老年人將面臨無法領(lǐng)取養(yǎng)老金的困境。

老年人生活狀況可能會演變成社會問題。由于我國普遍存在退休金低、積蓄少、養(yǎng)老保險缺失、子女經(jīng)濟狀況不穩(wěn)定等因素,使得老年人的生活缺乏有力的經(jīng)濟保障,特別是當(dāng)他們面臨疾病、災(zāi)禍時,生存狀況就會面臨很大危機。如何讓老人安享晚年、保持個人尊嚴(yán)、為子女分憂,是擺在全社會面前一個亟待解決的問題。

通過反向住房抵押貸款實現(xiàn)以房養(yǎng)老,有利于我國養(yǎng)老保障水平的提高

住房反抵押貸款是減少老年人貧困的有效手段。[3]隨著老年人口的快速增加,老年貧困問題日益嚴(yán)峻。由于老年貧困更易表現(xiàn)為延續(xù)性貧困,如果缺乏社會養(yǎng)老保障等正式制度的支持,老年貧困問題就難以從根本上得以解決。因此,充分挖掘各種資源,努力使老年人口脫貧是政府的責(zé)任。國外許多研究表明,住房反抵押貸款是減少老年貧困的一種有效手段,能夠幫助老年人在不出售住房的前提下,將房產(chǎn)轉(zhuǎn)換套現(xiàn)成現(xiàn)金,對于那些生活貧困但擁有房產(chǎn)的老年人來說具有很強的吸引力。

有利于提高國民的生活質(zhì)量。在拓寬老年人養(yǎng)老收入渠道和增加養(yǎng)老金的同時,反向抵押貸款不僅使得老年人在經(jīng)濟上能夠自給自足,追求更高的生活質(zhì)量,同時大大減輕了年輕一代的經(jīng)濟壓力和精神壓力,使年輕人能將有限的收入用于消費。在提高生活質(zhì)量的同時,必將增強對社會的貢獻。

有利于促進消費,推動經(jīng)濟發(fā)展。反向住房抵押貸款弱化了存錢養(yǎng)老的觀念,轉(zhuǎn)變了人們的消費意識。通過反向抵押貸款方式,使買房不僅成為一種消費行為,同時也成為了一種投資和積蓄行為。它刺激和挖掘了消費,拉動了內(nèi)需,促進了國民經(jīng)濟的增長。

有利于促進金融業(yè)的發(fā)展壯大和房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。反向住房抵押貸款可以促進銀行、保險公司等金融機構(gòu)的業(yè)務(wù)向多元化方向轉(zhuǎn)變,也使得金融機構(gòu),特別是保險公司將社會責(zé)任和盈利目標(biāo)緊密結(jié)合在一起。在當(dāng)前房屋價格飛漲的情況下,“反向住房抵押貸款”的推出可以有效地活躍房地產(chǎn)二級市場,增加二手房的上市量,緩解當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場供需矛盾,在一定程度上抑制房價上漲,使房地產(chǎn)市場更加健康、穩(wěn)定地發(fā)展。

發(fā)展我國反向住房抵押貸款的建議

加強立法,規(guī)范市場。反向住房抵押貸款作為一種新型的金融工具,面臨著房價波動風(fēng)險、利率風(fēng)險、壽命風(fēng)險、道德風(fēng)險、經(jīng)濟周期等各種風(fēng)險,而且由于參與主體較多,利益關(guān)系難以協(xié)調(diào),風(fēng)險控制便顯得十分重要。特別是該產(chǎn)品的申請者基本上為老年人,他們的抗風(fēng)險能力和維權(quán)意識相對較弱。如果缺乏必要的市場監(jiān)管,不僅會損害老年人的正當(dāng)權(quán)益,而且將對整個反向住房抵押貸款行業(yè)產(chǎn)生負面影響。因此,我們應(yīng)該借鑒國外發(fā)達國家的經(jīng)驗,加強對風(fēng)險的有效控制和市場監(jiān)管的法制化。

政府應(yīng)當(dāng)加強對此項業(yè)務(wù)的宣傳力度[4]。首先應(yīng)加強金融知識在群眾中的普及和推廣,引導(dǎo)人們改變現(xiàn)有的個人消費方式和理財方式。其次應(yīng)當(dāng)在一些比較開放的大城市首先開辦此項業(yè)務(wù),使用引導(dǎo)消費的戰(zhàn)略,大力宣傳,讓更多的百姓了解它,通過示范效應(yīng)吸引更多的老年人前來參與。

銀行應(yīng)改變經(jīng)營理念,創(chuàng)新金融制度,提高服務(wù)水平。銀行內(nèi)部業(yè)績考核方式和經(jīng)營理念與住房反抵押貸款的順利推出息息相關(guān)。住房反抵押貸款的贏利需要較長時間,而絕大部分銀行對經(jīng)營部門的業(yè)績考核是按年度進行的。因此,銀行應(yīng)逐步轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念,對傳統(tǒng)業(yè)績考核方式等制度進行改革。另外,一項金融產(chǎn)品成功與否,資金的流動性相當(dāng)重要,應(yīng)建立住房反抵押貸款證券化的制度,政府要設(shè)定證券化統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),統(tǒng)一格式,允許金融機構(gòu)在貸款未到期前,在二級市場將抵押房產(chǎn)出售回籠資金,或者在更大范圍內(nèi)開展反抵押貸款業(yè)務(wù),降低運作風(fēng)險。政府應(yīng)鼓勵一些有一定資質(zhì)的金融機構(gòu)進入反抵押貸款市場,以增加競爭程度。這不僅可增加反抵押貸款的種類,實現(xiàn)產(chǎn)品多樣化,還可通過相互競爭降低反抵押貸款的費用,產(chǎn)生優(yōu)良貸款產(chǎn)品。在服務(wù)形式上盡可能照顧到老年人的多種需求,在貸款支付方式、利率選擇、期限等方面實現(xiàn)多樣化。