教師住宅物管研究

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1.引言

隨著高校教職工住房制度改革的不斷深入，全國各高校公有住房出售工作的全面推進，高校住房的權屬發(fā)生了根本的變化，形成了公房私有化、產(chǎn)權多元化的格局。這項工作在很大程度上緩解了高校教職工住房難的問題，但同時也給高校住宅管理帶來了新的問題。建立符合高校教職工住房管理特點的、規(guī)范的、專業(yè)的物業(yè)管理機制，為全校教職工創(chuàng)造文明、安全、舒適、和諧的生活和工作環(huán)境，為學校的穩(wěn)定和建設發(fā)展提供強有力的后勤保障，是高校住宅管理未來模式的必然選擇。

2.高校教職工住宅管理存在的問題

2.1房屋產(chǎn)權日益多元化，住戶成分日趨復雜。自從高校全面推行公有住房的出售工作后，產(chǎn)權發(fā)生了轉移，打破了住宅區(qū)內(nèi)自管公房產(chǎn)權單一的格局，公有房與私有房產(chǎn)權交叉；原來教職工的離職退休或去世等各種原因，使私有房產(chǎn)產(chǎn)權再次發(fā)生了轉移；再加上許多高校教職工的住房可以自行向社會公開出售，私有房屋產(chǎn)權日益多元化，住戶成分日趨復雜，使得教職工住宅區(qū)原有的管理模式與業(yè)主身份不確定性的現(xiàn)狀非常不適應，隨之在住房管理體制方面暴露的弊端越來越突出。

2.2房屋結構老化，維修問題突出。目前我國各高校特別是校史悠久的老牌大學，其住宅都是在幾十年甚至上百年的發(fā)展過程中逐步建成并投入使用的，隨著時間的推移，尤其是上世紀六七十年代設計建造的住宅樓，其規(guī)劃設計已不能適應現(xiàn)代社會人們居住和生活的需要：線路、管道老化現(xiàn)象嚴重；房屋質(zhì)量參差不齊；配套設施不齊全；住宅區(qū)綠化雜亂不堪；維修問題相當突出。

2.3資金來源有限，維修經(jīng)費短缺。高校物業(yè)管理不同于社會上商業(yè)性住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司，它是以給教職工提供優(yōu)質(zhì)服務為目的，不是以盈利為目的，所以其收費標準遠低于同等商業(yè)性社會住宅小區(qū)的收費標準，甚至不收費。長期以來，高校房屋維修資金來源單一，經(jīng)費緊張，其主要是來源于學校少量的房屋租金及學校行政撥款。由于住宅的維修工作量大，單憑有限的租金已不能滿足需要，為此學校每年要投入大量的資金。此外，隨著外住戶的比例逐年增加，這部分人事實上也占用了學校對住宅區(qū)的投入資金，使得學校物業(yè)經(jīng)費收入產(chǎn)出嚴重失衡，學校負擔越來越重。

2.4教職工接受管理的意識薄弱、觀念滯后。與普通社會商品房的物業(yè)管理相比，高校傳統(tǒng)的物業(yè)管理一般由高校內(nèi)部的后勤等相關部門實施。尤其在實行高校后勤改革以前，高校住宅區(qū)各項服務都是學校大包大攬，包括共同部位的維修，環(huán)境基礎設施建設，衛(wèi)生保潔，綠化管護，消防安全及門衛(wèi)管理，甚至包括住戶室內(nèi)維修等都是由學校支付。隨著住宅區(qū)的產(chǎn)權多元化，行政管理部門面對不同利益主體要采取不同的管理制度，管理力度有限。如購買房改房的少數(shù)住戶不考慮樓房的結構及校園的整體規(guī)劃，隨意私搭亂建、亂堆亂放、房前房后圈占綠地，私自開荒種地，無視學校的管理規(guī)定。租住公房的教職工，認為自己出了租金，即使是一個水龍頭壞了，也認為應該學校給予更換。學校住宅區(qū)如果引進物業(yè)管理方案，物業(yè)管理由無償?shù)姆兆優(yōu)橛袃敺?，這又將直接觸及居住者的利益：收費高低，服務好壞，甚至經(jīng)常會有教職工因為住房方面出現(xiàn)一點小摩擦如臟水亂倒、垃圾袋亂扔之類的小事，鬧到工會甚至學校領導處。學校相關領導為了教職工的安定，要花很多時間處理這些事情?？傊?，隨著近年來公有住房的出售，住房貨幣化工作的推進，住房私有化已成定局，售后的住房、產(chǎn)權人可以依法交易，學校無權制約，傳統(tǒng)的行政手段，低租金、福利型、封閉式的管理模式已不能適應新形勢的發(fā)展。從當前高校實際看，高校住宅是城市住房的組成部分，按照《城市新建成住宅小區(qū)管理辦法》的相關規(guī)定，按照物業(yè)管理體制的要求進行管理，不僅符合國家住房體制改革的發(fā)展和要求，而且有利于高校住房體制改革的深入?？傊?，隨著住房制度改革的深化和人民生活水平的提高，舊的管理體制、管理內(nèi)容、管理機構已不合時宜，新型的高校住宅物業(yè)管理機制是擺脫當前高校住宅管理困境的必有之選。

3.建立高校住宅物業(yè)管理機制應注意的幾個問題

3.1目前，高校教職工住宅售后的物業(yè)管理市場還處在培育、發(fā)展階段，管理法規(guī)、手段、制度、機制，服務水準、從業(yè)人員素質(zhì)與教職工對管理服務水準日益提高的需要不相適應，與社會上的一些先進成熟的物業(yè)公司相比差距很大。

3.2高校教職工的思想觀念還不能完全適應現(xiàn)代化住宅區(qū)物業(yè)管理的要求，計劃經(jīng)濟體制下的福利型、行政性管理思想觀念影響很深。主要表現(xiàn)在：一是學校部分領導及相關部門對住宅物業(yè)管理在城市建設和學校發(fā)展中的地位作用認識不足；二是教職工從原來的由學校維修變成自行承擔維修費、管理費，短時間內(nèi)在思想觀念上不能完全接受。

3.3高校教職工住宅部分建筑年代較長，建設質(zhì)量較差，造成物業(yè)管理的先天不足，主要表現(xiàn)在：一是施工質(zhì)量差，未按標準質(zhì)量施工，造成屋面、外墻滲漏水等。二是市政配套設施不完善。三是住宅區(qū)內(nèi)附屬設施不配套。

3.4高校物業(yè)管理市場發(fā)展較慢，尚未形成完善的管理制度。目前，大部分高校還未進行全面的物業(yè)管理，仍然處于一般性房屋修繕養(yǎng)護的管理水平，尚未真正達到多層次、全方位、綜合性管理水平。

4.建立科學的高校住宅物業(yè)管理模式的幾點做法

4.1更新觀念，提高教職工對物業(yè)的思想認識。新的房產(chǎn)制度的實施，使教職工成為產(chǎn)權人，從根本上改變了一直延續(xù)的租貸關系，無論是房產(chǎn)產(chǎn)權人還是物業(yè)管理人員，都需樹立一種全新的物業(yè)觀念，這是做好物業(yè)管理的先導。把長期實行的福利型服務轉變?yōu)橛袃敺眨褜W校的行政管理轉變?yōu)樯鐣?、企業(yè)化的管理，這必定會對廣大住戶和物業(yè)管理人員的心理上、思想上產(chǎn)生巨大的沖擊。怎樣使廣大教職工及物業(yè)管理人員能了解、理解，并支持這種新體制，減少新體制實施過程中的各種沖突和矛盾？這就需要學校各級領導及有關部門，一方面廣泛宣傳國家對物業(yè)管理的相關政策，說明物業(yè)管理的體制改革的重要性、必要性及現(xiàn)實意義，并做好重點人員的觀念轉變工作。另一方面認識到物業(yè)管理的完全社會化是一個漸進過程，由學校財政撥款到全額收費服務制，需要一個過渡期，在物業(yè)管理改革的初期，更需要學校各方面，特別是財政方面的大力支持，以保障物業(yè)管理社會化的平穩(wěn)過渡。

4.2確立以“服務為宗旨，經(jīng)營為手段”的物業(yè)管理指導思想。確立以“服務為宗旨，經(jīng)營為手段”的物業(yè)管理指導思想，引入物業(yè)管理公司。物業(yè)管理是一種將管理、服務、經(jīng)營融為一體，以管理為中心，以服務為重點，以經(jīng)營為手段，以效益為目的的專業(yè)化管理，對房屋及配套設施、環(huán)境秩序、治安秩序、綠化、道路、場地等實行全方位的統(tǒng)一管理。以“服務為宗旨”就是在物業(yè)管理過程中以為教職工服務第一，住戶至上作為物業(yè)管理的信條。以“經(jīng)營為首要手段”就是在物業(yè)管理中實行有償服務，明碼實價，公開收費標準，同時也可開展多種經(jīng)營，如餐飲、商服等項目。

4.3建立高校業(yè)主委員會。業(yè)主委員會是在物業(yè)管理領域，代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織，高校教職工住宅區(qū)成立的業(yè)主委員會具有雙重身份，既是教職工又是小區(qū)住戶。高校業(yè)主委員是在學校的領導下，由業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生，房產(chǎn)管理部門參與的組織機構，代表住宅區(qū)全體住戶的根本利益，與物業(yè)管理公司共同建設小區(qū)。在成立業(yè)主委員會時應注意以下幾個方面的問題。

4.3.1明確物業(yè)管理過程中業(yè)主委員會的職責。業(yè)主委員會代表業(yè)主負責與物業(yè)公司訂立、變更或解除物業(yè)管理合同；負責制訂小區(qū)日常維修方案；審核物業(yè)管理公司提出的物業(yè)管理服務年度計劃、財務預算和決算等；監(jiān)督物業(yè)管理公司的管理過程。

4.3.2業(yè)主委員會的工作需業(yè)主支持。高校業(yè)主委員會委員一般都是教職工，沒有任何私心地擔負著居住區(qū)業(yè)主共有財產(chǎn)保值、增值的責任。雖然是同事做委員，但對業(yè)主委員會的付出和工作業(yè)績，應當給予一定的補償。委員們在處理事務時，總會有不盡如人意的地方，業(yè)主不能隨便責備求全，這也是對業(yè)主委員會工作價值的肯定和尊重。因此，業(yè)主要尊重業(yè)主委員會的決定，顧全大局。同時也需要一個制度保證業(yè)主委員會成員的權益，保證業(yè)主委員會工作積極性的可持續(xù)發(fā)展。

4.4協(xié)調(diào)好業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司間的關系。高校業(yè)主委員會委員一般是義務兼職的，同時又要在單位正常上班，沒有多少時間投入到物業(yè)管理過程當中。業(yè)主委員會制定好各項管理制度后，由物業(yè)公司去執(zhí)行，業(yè)主委員會的很多權力都可以由物業(yè)公司代替行使。業(yè)主委員會只需提出工作要求，并進行定期檢查，以監(jiān)督物業(yè)公司的工作。教職工是高校業(yè)主委員會的主要組成，他們的文化素質(zhì)較高，對物業(yè)管理的要求也比較高，這就給物業(yè)管理帶來一定的難度。一方面，教職工住宅群體具有較高的文化素質(zhì)和思想覺悟，參與物業(yè)管理的意識較強。在目前高校教職工住宅大都形成相對獨立的居住小區(qū)的情況下，為保證高校教職工住宅區(qū)不受太多社會因素的干擾，創(chuàng)造一個安靜、衛(wèi)生、舒適的生活環(huán)境，物業(yè)公司必須建立健全物業(yè)管理的服務范圍，為職工提供多樣化和全方位的服務。另一方面，考慮到物業(yè)公司需要贏利以維持自身生存和發(fā)展的需要，物業(yè)公司可與教職工協(xié)商，拿出有根有據(jù)的方案，業(yè)主委員會參與討論、共同制定合理的物業(yè)收費標準。要搞好教職工住宅新區(qū)的物業(yè)化管理，在住房建設之初就在售房合同中訂立入住后進行物業(yè)管理的條款。同時實現(xiàn)已有高校家屬區(qū)向物業(yè)管理的轉軌，如將不利于劃出教學區(qū)的住房改造為青年教師公寓，對現(xiàn)有的教職工住房逐步實行物業(yè)收費管理，等等?？傊飿I(yè)公司和業(yè)主委員會應該在以小區(qū)居民的共同利益為宗旨的前提下進行相關工作。

5.結語

物業(yè)管理是繼住房制度改革后的一個必備配套措施，高校住宅物業(yè)管理是一個新型的服務行業(yè)，它不同于社會上的物業(yè)管理，它的各項政策及服務標準應服從于學校改革、發(fā)展、穩(wěn)定的大局。各高校應結合自身的特點和實際情況，建立新的物業(yè)管理機制，依靠學校的支持，住戶的配合，建立起具有高校特色的物業(yè)管理模式，向教職工提供全方位、高質(zhì)量、綜合性的服務。