住宅按揭保險(xiǎn)體制缺陷與完善途徑

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本文作者：王英明 單位：遼寧大學(xué)

筆者認(rèn)為,我國建立住房按揭保險(xiǎn)制度具有其合法性,我國《個(gè)人住房貸款管理辦法》第25條是要求借款人必須辦理保險(xiǎn),并未限制借款人必須到某個(gè)保險(xiǎn)公司辦理保險(xiǎn),因而這一規(guī)定并未違反《反不正當(dāng)競爭法》的前述規(guī)定。當(dāng)然,在住房按揭保險(xiǎn)實(shí)踐中還存在大量由貸款銀行指定保險(xiǎn)公司的做法,但這本身不能否定住房按揭保險(xiǎn)的合法性,而是由于某些實(shí)際操作的環(huán)節(jié)中存有漏洞所導(dǎo)致的,這可以通過進(jìn)一步完善我國按揭保險(xiǎn)制度加以解決。

住房按揭保險(xiǎn)的受益人評(píng)析

住房按揭保險(xiǎn)的受益人究竟是銀行還是購房者,一直是我國住房按揭保險(xiǎn)中爭論最大的問題之一。在我國住房按揭保險(xiǎn)實(shí)踐中,銀行通常要求購房者在投保時(shí)將貸款銀行指定為第一受益人,將購房者作為第二受益人,這種做法是否合理存在著完全不同的兩種觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為,我國《保險(xiǎn)法》第61條規(guī)定:“人身保險(xiǎn)的受益人由被保險(xiǎn)人或者投保人指定。投保人指定受益人時(shí)須經(jīng)被保險(xiǎn)人同意?！痹谧》堪唇冶ｋU(xiǎn)中購房者作為投保人,一方面交納了保險(xiǎn),另一方面卻在受到外來經(jīng)濟(jì)壓力的情況下不得不將銀行指定為第一受益人,一旦發(fā)生保險(xiǎn)事故,那么銀行將先于購房者獲得保險(xiǎn)公司的賠償,什么損失也不會(huì)發(fā)生,而購房者只能享受剩余的保險(xiǎn)權(quán)益,這種做法不僅侵害了購房者自行指定收益人的權(quán)利,還在保險(xiǎn)利益的分配上有違公平,使購房者的合法利益處于一種沒有保障的境地,因而是不合理的。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為,銀行要求購房者將其指定為第一受益人,是具有法律和事實(shí)依據(jù)的。在按揭貸款期間,購房者實(shí)際上已經(jīng)將房產(chǎn)或者對(duì)樓盤的期待性利益作為擔(dān)保抵押給了銀行,其價(jià)值上的任何變化都對(duì)抵押權(quán)人———銀行的合法權(quán)益具有實(shí)質(zhì)性的影響,因此銀行應(yīng)當(dāng)有權(quán)利參加到保險(xiǎn)利益的分配中來。筆者認(rèn)為,如何確定住房按揭保險(xiǎn)的受益人,應(yīng)從人身保險(xiǎn)和財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)兩個(gè)層面分析。首先,對(duì)于人身保險(xiǎn)而言,由于購房者對(duì)房產(chǎn)或者樓盤所享有的已不是完全所有權(quán),而是存在負(fù)擔(dān)是有限所有權(quán),因此作為抵押權(quán)人的貸款銀行,是有權(quán)利同時(shí)作為被保險(xiǎn)人指定受益人的,這與《保險(xiǎn)法》第61條的規(guī)定并不沖突。其次,對(duì)于財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)而言,《保險(xiǎn)法》并沒有規(guī)定收益人由誰指定,這顯然是考慮了市場經(jīng)濟(jì)條件下各種交易的復(fù)雜性,也考慮到了很多情況下投保人與受益人不一致的現(xiàn)實(shí)性與合理性。我國《擔(dān)保法》第58條規(guī)定:“抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅。因滅失所得的賠償金,應(yīng)當(dāng)作為抵押財(cái)產(chǎn)?！备鶕?jù)這一規(guī)定,抵押擔(dān)保具有物上代位性,也就是說如果房產(chǎn)在按揭期間因發(fā)生保險(xiǎn)事故而毀損滅失,那么購房者由此獲得的保險(xiǎn)賠償金,將繼續(xù)作為銀行貸款的抵押擔(dān)保,而在購房者無法繼續(xù)清償銀行貸款的情況下,銀行將就保險(xiǎn)賠償金優(yōu)先受償。由此可以看出,將銀行指定為第一受益人的做法與抵押權(quán)的物上代位性具有同樣的法律效果,因而與《擔(dān)保法》的規(guī)定是協(xié)調(diào)一致的。

中國住房按揭保險(xiǎn)制度存在的具體問題評(píng)析

我國住房按揭保險(xiǎn)制度自建立以來,經(jīng)過實(shí)踐的檢驗(yàn),發(fā)現(xiàn)許多立法缺陷和具體操作中的問題,本文僅針對(duì)以下幾個(gè)較為嚴(yán)重的問題加以分析和探討。

保險(xiǎn)險(xiǎn)種設(shè)置單一,不利于化解購房者風(fēng)險(xiǎn)。目前我國市場上普遍采用的僅僅是《個(gè)人住房貸款管理辦法》中規(guī)定的房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn),其保障范圍是很有限的,重心存在一定的偏離現(xiàn)象,只能保障抵押品的安全而不能保證全部貸款的安全回流。更為嚴(yán)重的是,相關(guān)法律規(guī)定和監(jiān)督管理制度也沒有發(fā)揮切實(shí)的作用,很多保險(xiǎn)公司在設(shè)計(jì)該險(xiǎn)種時(shí)又將其與貸款購房履約保證保險(xiǎn)混淆,在條款中規(guī)定了保險(xiǎn)期限與貸款期限一致、保險(xiǎn)人享有追償權(quán)等內(nèi)容,這樣混淆的結(jié)果就是使該保險(xiǎn)條款經(jīng)不起推敲,引起購房者(投保人)的不滿。

保險(xiǎn)過度問題嚴(yán)重,保險(xiǎn)公司收取的保費(fèi)與其承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)不對(duì)稱。在住房按揭保險(xiǎn)中,投保人義務(wù)由購房者履行,保險(xiǎn)過度問題必然會(huì)損害其自身的合法權(quán)益。首先,按揭住房保險(xiǎn)的保險(xiǎn)標(biāo)的是作為抵押品的房屋,其保險(xiǎn)價(jià)值也就是該房屋的成本價(jià)、重置價(jià)或評(píng)估價(jià),但目前的保險(xiǎn)條款中均規(guī)定以房產(chǎn)銷售價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)確定保險(xiǎn)金額,顯然大大超過了前述保險(xiǎn)價(jià)值,違反了《保險(xiǎn)法》關(guān)于“保險(xiǎn)金額不得超過保險(xiǎn)價(jià)值”的規(guī)定。其次,由于在設(shè)計(jì)險(xiǎn)種時(shí)混淆了住房財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和貸款保證保險(xiǎn),大多數(shù)保險(xiǎn)公司均要求住房財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的期限與貸款期限相同,因此在商品房交付使用前對(duì)“期房”的保險(xiǎn)必然存在重復(fù)保險(xiǎn)的問題,加大了購房者的義務(wù)負(fù)擔(dān)。最后,保費(fèi)設(shè)計(jì)不合理、消費(fèi)者負(fù)擔(dān)過重。因?yàn)楦鶕?jù)保險(xiǎn)學(xué)原理,科學(xué)的費(fèi)率應(yīng)該使一個(gè)險(xiǎn)種在較長的時(shí)期內(nèi)的保費(fèi)收入等于賠款支出加上營業(yè)費(fèi)用之和。而從近幾年各地開辦住房按揭保險(xiǎn)的情況來看,其出險(xiǎn)率相當(dāng)?shù)?屬于保險(xiǎn)公司大力推廣的“優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)”,因此,該險(xiǎn)種存在較大的降低費(fèi)率的空間。

購房者選擇權(quán)利受到限制,自愿原則難以實(shí)現(xiàn)。購房者(投保人)在訂立住房按揭保險(xiǎn)合同時(shí),有權(quán)選擇投保的保險(xiǎn)公司和保費(fèi)的支付方式,但在實(shí)際操作中卻存在嚴(yán)重違規(guī)操作問題,購房者選擇權(quán)利受到限制。由于銀行和保險(xiǎn)公司往往實(shí)行“聯(lián)姻”,因此,消費(fèi)者不能自主選擇保險(xiǎn)公司,只能按照銀行的意愿投保,否則就無法得到貸款,住房保險(xiǎn)成了典型的“拉郎配”。此外,在保費(fèi)交納上,目前普遍實(shí)行一次性繳足方式,剝奪了購房者對(duì)交費(fèi)方式(如逐年交費(fèi))的選擇權(quán);保險(xiǎn)條款中沒有退保的規(guī)定,致使投保人不僅要遭受心理損失,而且還遭受實(shí)際損失。這些銀保雙方聯(lián)手控制的行為,不僅排斥了其他經(jīng)營者的公平競爭,也嚴(yán)重違反了訂立合同的平等和自愿原則,損害了購房者的合法權(quán)益,是一種典型的不正當(dāng)競爭或壟斷行為。

完善中國住房按揭保險(xiǎn)制度的對(duì)策分析

制定相關(guān)法律,明確三方權(quán)益。住房按揭保險(xiǎn)制度得以順利發(fā)展,必須有嚴(yán)格的法律保障。建立健全的法律法規(guī)體系是切實(shí)保障銀行、保險(xiǎn)公司和購房者三者的合法權(quán)益,促進(jìn)購房消費(fèi)合法、有秩序進(jìn)行和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵。目前,我國雖然有《保險(xiǎn)法》、《擔(dān)保法》、《個(gè)人住房貸款管理辦法》等相關(guān)法律,但是要將保險(xiǎn)業(yè)全面引入住房按揭市場,就必須在找到兩個(gè)行業(yè)的切入點(diǎn)的前提下,出臺(tái)更加明確的法律,比如住房按揭保險(xiǎn)法,抵押債券法等相關(guān)的法律,以此來保障住房按揭保險(xiǎn)市場的規(guī)范化和法制化。該種法律不是對(duì)保險(xiǎn)和按揭的簡單結(jié)合,而是要形成一個(gè)住房按揭保險(xiǎn)體系。這樣諸如前文所提到的“住房按揭保險(xiǎn)的合法性”和“住房按揭保險(xiǎn)的受益人”問題就會(huì)得以有效解決。

完善住房按揭保險(xiǎn)險(xiǎn)種,滿足不同保險(xiǎn)需求。貸款買房的過程中存在諸如住宅毀損風(fēng)險(xiǎn)、貸款回流風(fēng)險(xiǎn)、購房者行為風(fēng)險(xiǎn)、抵押物處理風(fēng)險(xiǎn)等多種風(fēng)險(xiǎn)因素。不同的風(fēng)險(xiǎn)有不同的保險(xiǎn)需求。因此,住房按揭保險(xiǎn)在險(xiǎn)種設(shè)計(jì)上,必須至少存在三類保險(xiǎn):(1)抵押住房的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn),主要保障房產(chǎn)遭受意外事故和自然災(zāi)害毀損的風(fēng)險(xiǎn);保險(xiǎn)期限應(yīng)該自購房人取得房屋實(shí)際使用權(quán)之日起至其清償全部貸款之日止;(2)貸款者的定期信用人壽保險(xiǎn),主要保證還貸期內(nèi)在貸款人因疾病或意外傷害而喪失工作能力或死亡的情況下,銀行能安全收回貸款,貸款者的家人能繼續(xù)居住在該房屋內(nèi),其保險(xiǎn)期間與貸款期間相同,保險(xiǎn)金額以應(yīng)償還貸款余額為限,逐年遞減;(3)抵押貸款購房履約保證保險(xiǎn),在這種保險(xiǎn)中,保險(xiǎn)公司扮演了擔(dān)保人的角色,向購房人收取一定的保險(xiǎn)費(fèi)作為擔(dān)保費(fèi),并為購房人的經(jīng)濟(jì)信用提供擔(dān)保,當(dāng)被擔(dān)保人因?yàn)樗劳?、失業(yè)等約定原因無力還貸時(shí),保險(xiǎn)公司代其向銀行清償余債,同時(shí)行使追償權(quán),從抵押物中得到補(bǔ)償或向投保人追回賠款。三類各具特點(diǎn)的險(xiǎn)種“各保其險(xiǎn)”,共同組成一道完整的“防火墻”。在設(shè)計(jì)上還應(yīng)根據(jù)國際慣例將第一類保險(xiǎn)設(shè)定為強(qiáng)制性保險(xiǎn),購房者必須購買,而后兩類保險(xiǎn)則至少應(yīng)選擇一種。這樣才能真正達(dá)到全面保障銀行與貸款人利益的目的。

明確保險(xiǎn)價(jià)值、保險(xiǎn)費(fèi)率、保險(xiǎn)期限的界定,體現(xiàn)利益與風(fēng)險(xiǎn)對(duì)稱原則。首先,應(yīng)該以抵押房屋的成本價(jià)、重置價(jià)或評(píng)估價(jià)作為保險(xiǎn)價(jià)值,以此為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)確定保險(xiǎn)金額,嚴(yán)格遵守《保險(xiǎn)法》關(guān)于“保險(xiǎn)金額不得超過保險(xiǎn)價(jià)值”的規(guī)定。其次,如上所述,將住房財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和貸款購房履約保證保險(xiǎn)分開,設(shè)定不同的保險(xiǎn)的期限,避免重復(fù)保險(xiǎn)和重復(fù)收費(fèi)的問題,減輕購房者的義務(wù)負(fù)擔(dān)。最后,在保費(fèi)設(shè)計(jì)上,應(yīng)根據(jù)這幾年的保險(xiǎn)實(shí)踐獲取相關(guān)數(shù)據(jù)信息,進(jìn)行調(diào)查和分析,嚴(yán)格按照保險(xiǎn)學(xué)原理,制定科學(xué)的保險(xiǎn)費(fèi)率,特別是可以參考我國“交強(qiáng)險(xiǎn)”的費(fèi)率制定原則和方法(如價(jià)格聽證制度等)。

加強(qiáng)執(zhí)法監(jiān)督,保障公平競爭秩序,維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益。國家執(zhí)法機(jī)關(guān)應(yīng)該嚴(yán)格履行監(jiān)督管理職責(zé),嚴(yán)厲打擊制止住房按揭保險(xiǎn)活動(dòng)中的不正當(dāng)競爭行為,維護(hù)平等、公平、自愿等原則,切實(shí)保障購房者合法權(quán)益,維護(hù)和諧穩(wěn)定的市場經(jīng)濟(jì)秩序。

總之,隨著我國住房制度改革的不斷深化和銀行消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的迅猛發(fā)展,保險(xiǎn)業(yè)已經(jīng)全面進(jìn)入住房按揭領(lǐng)域,成為政府、銀行、保險(xiǎn)公司和老百姓的共同需要。因此必須盡快完善我國住房按揭保險(xiǎn)制度,妥善解決出現(xiàn)的問題,使按揭保險(xiǎn)各方利益更加合理,才能更加有利于維護(hù)公平競爭的經(jīng)濟(jì)秩序,有利于社會(huì)穩(wěn)定與和諧發(fā)展。