住宅工程論文：住宅工程造價管控

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本文作者：劉海強(qiáng)、陳小明 單位：靖江市宇泰建設(shè)有限公司

1重點做好合同的條款審查

1)施工合同是約束承、發(fā)包人行為最好的文本，在施工階段工程造價的控制必須以合同的約定為原則，結(jié)合工程的實際發(fā)生情況而隨機(jī)、有序地控制，所以承、發(fā)包人都應(yīng)該在合同簽訂之前全面地了解和讀懂整個合同條款。這樣做的目的是及時發(fā)現(xiàn)合同中的不明確之處，消除條款中模棱兩可的語句，以免在合同執(zhí)行過程中雙方爭執(zhí)。合同雙方都應(yīng)詳細(xì)了解合同條款，在非專業(yè)性領(lǐng)域，要聘請專門人員進(jìn)行條款細(xì)化和明了化。造價工程師在合同簽訂的過程中作用是至關(guān)重要的，特別是發(fā)包方，如果不是專業(yè)的房產(chǎn)企業(yè)，一般很難具備專業(yè)的合同管理人員。所以合同簽訂期間及時匯總問題、專業(yè)化的建議、建設(shè)性的解決方案等等都是造價工程師分內(nèi)之事。

2)在住宅工程中，材料價格一般要占建安造價的70%左右，所以材料的價格是決定工程造價最大的制約因素，因此在合同中必須明了、理性化地約定材料價格，條款中要清楚地設(shè)定因為市場的波動而影響材料價格的調(diào)價條件，控制材料價格始終是控制工程造價的最重要一個環(huán)節(jié)。3)采用何種合同價款模式。施工合同簡單地說，一般采用開口和閉口合同，即固定合同總價和固定合同單價。通常來說，施工周期較長(大于1年)的住宅工程采取固定合同單價，施工周期較短的、施工工藝比較成熟的采用固定合同總價的模式。這也就是合同風(fēng)險控制的一部分。一般采用對雙方都比較有利的計價方式，因為合同執(zhí)行過程中都有風(fēng)險存在，常見的發(fā)包人有銀行資金風(fēng)險，而承包人也有市場價格波動的風(fēng)險。但即使采用閉口合同，實際施工中也難免發(fā)生工程變更，從而導(dǎo)致價格變化，因此嚴(yán)格確立合同計價體系是至關(guān)重要的，這是合同價款確立的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。

2過程控制中要加強(qiáng)索賠意識和熟悉索賠程序

工程索賠對施工單位而言就是施工企業(yè)在施工中因非己原因造成損失后，依據(jù)合同約定向業(yè)主要求經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償或工期延長補(bǔ)償，對發(fā)包方而言是施工單位沒有按照既定計劃進(jìn)行施工，造成工程延誤或者施工的工程有缺陷，索賠是雙向的，可以是施工單位索賠，也可以是發(fā)包人的反索賠，索賠是合同條款中的一部分。要成功索賠就需要項目部主要技術(shù)人員熟悉索賠條款，在工作中強(qiáng)化索賠意識，增加潛在的索賠機(jī)會。索賠可以分為費(fèi)用索賠、工期索賠。其中費(fèi)用索賠是工作的重點，因為工期索賠最多只能要求發(fā)包方對施工方工期的合理順延，這只能使施工單位工期得到補(bǔ)償，并不會有任何資金賠付，所以最終還是要落實在經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償上，也就是費(fèi)用索賠。在實際施工過程中，費(fèi)用索賠原因主要如下:1)因非承包方的原因，造成工程停建、緩建，或因甲供材料、設(shè)備等不能按預(yù)定日期到達(dá)至現(xiàn)場而停工，應(yīng)向發(fā)包方進(jìn)行停工損失索賠;2)因為設(shè)計變更等原因造成工程必須停下來等待施工圖等原因，由此引起的損失應(yīng)向發(fā)包方索賠;3)合同中沒有約定的，但是施工期間已經(jīng)發(fā)生了因鋼材、混凝土等，或者是設(shè)備的價格上漲，再或是人工定額普遍升高等原因造成工程造價升高的，也應(yīng)向發(fā)包方索賠。索賠的執(zhí)行應(yīng)嚴(yán)格依照合同約定進(jìn)行，項目部施工技術(shù)人員在發(fā)生索賠事件后，應(yīng)及早做好索賠記錄，整理好基礎(chǔ)資料，并按照合同約定的日期用書面形式向監(jiān)理單位送達(dá)索賠。在向發(fā)包方索賠工作的同時，要嚴(yán)格按照施工合同執(zhí)行，避免發(fā)包方對施工單位的反索賠。

3從嚴(yán)控制簽證，妥善做好工程變更確認(rèn)

簽證產(chǎn)生于工程施工過程之中，是對合同執(zhí)行中不確定因素的彌補(bǔ)方式，具有快速、簡化解決問題等特點，是對工程施工的不明了部分的細(xì)微計價調(diào)整，使用比較廣泛，但是也正因為簽證的特點，容易造成濫簽，反而成為某些施工單位的盈利手段。有的施工單位以低價謀取中標(biāo)，中標(biāo)后在施工過程中想方設(shè)法，或者通過不正當(dāng)手段騙取簽證，從而通過簽證而增加費(fèi)用，彌補(bǔ)自己在投標(biāo)時讓利的損失。

1)正確把握簽證的費(fèi)用計取原則。簽證的費(fèi)用計取應(yīng)以施工承發(fā)包合同中約定的計價原則為基礎(chǔ)。費(fèi)用簽證的實質(zhì)就是在施工承發(fā)包合同基礎(chǔ)上對雙方約定的細(xì)化和補(bǔ)充，因此其結(jié)算的基礎(chǔ)仍應(yīng)為合同約定的計價體系。工程實施中，應(yīng)避免脫離合同計價原則的簽證的發(fā)生。

2)簽證的計量應(yīng)做到圖紙化約定，盡量減少非圖紙化的工程簽證。對于各類不同性質(zhì)的簽證，應(yīng)遵循尊重合同約定尊重目前發(fā)生事實;尊重合同中的單價，避免新增單價的產(chǎn)生;尊重已經(jīng)發(fā)生工程量不簽未發(fā)生工程量;優(yōu)先處理單價，不直接簽總價的原則，并以已經(jīng)發(fā)生事實優(yōu)先考慮，避免把非圖紙化計量工作轉(zhuǎn)變成圖紙化的計量工作。

3)縮小簽證權(quán)限，限定準(zhǔn)簽人員。發(fā)包方要縮小簽證范圍，明確準(zhǔn)簽人員，力求人少量精，專業(yè)上要有所分工，土建、水電、安裝簽證互相不交叉。明確技術(shù)人員只管技術(shù)，即只能確定工程量的變化，不能簽價格;而造價人員不可以插手工程量的多少，只能簽單價，最后由簽證主管匯總并審核確認(rèn)簽證生效。一個簽證的產(chǎn)生至少要兩個層次互不關(guān)聯(lián)的人員的簽認(rèn)及審批制度。

4竣工結(jié)算

施工階段造價控制中資料的整理歸檔工作是十分重要的，可以為進(jìn)行順利的竣工結(jié)算創(chuàng)造條件。施工期工程造價控制屬過程控制，此期間各節(jié)點的工程計量、簽證、索賠的核定，在竣工結(jié)算時需進(jìn)行歸集匯總。除此之外，可轉(zhuǎn)化為價款責(zé)任的合同約定項在工程竣工后均會以費(fèi)用的形式體現(xiàn)，如質(zhì)量、工期獎罰條款的顯現(xiàn)，合同其他違約的賠償?shù)?，上述各項因素合并即形成工程結(jié)算價款。做好施工過程中各種費(fèi)用因素的有效歸集和整理對于竣工結(jié)算將起到事半功倍的效果。