房地產(chǎn)園林景觀設(shè)計(jì)管理

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摘要：

在房地產(chǎn)市場(chǎng)的劇烈競(jìng)爭(zhēng)中，園林景觀已成為營(yíng)銷(xiāo)的關(guān)鍵因素之一。優(yōu)秀的園林景觀可提高房地產(chǎn)的價(jià)值，成為項(xiàng)目的品牌形象，這主要依靠?jī)?yōu)質(zhì)的景觀設(shè)計(jì)管理及施工管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的設(shè)計(jì)管理在整個(gè)項(xiàng)目過(guò)程中起著舉足輕重的作用，項(xiàng)目的成功與否，是否能達(dá)到銷(xiāo)售目標(biāo)，地產(chǎn)中的設(shè)計(jì)部是重要關(guān)鍵部門(mén)。本文將探討房地產(chǎn)設(shè)計(jì)部中園林景觀的設(shè)計(jì)管理。

關(guān)鍵詞：園林景觀；設(shè)計(jì)管理；房地產(chǎn)園林

1房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理

房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理是根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)需求，有組織有計(jì)劃的對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)研究及出設(shè)計(jì)成果過(guò)程中的管理活動(dòng)。把市場(chǎng)與消費(fèi)者的需求轉(zhuǎn)換在設(shè)計(jì)的產(chǎn)品中，并為企業(yè)獲得最大限度的利潤(rùn)而進(jìn)行的一系列設(shè)計(jì)活動(dòng)進(jìn)行的管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程，設(shè)計(jì)管理的工作都在其中，從公司對(duì)意向地塊的考察分析，到地塊確認(rèn)后開(kāi)始的設(shè)計(jì)，從方案到施工圖，到現(xiàn)場(chǎng)配合及后期物業(yè)的維修整改的技術(shù)支持等。始終貫徹整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程。

2房地產(chǎn)園林設(shè)計(jì)管理

設(shè)計(jì)部的各個(gè)專(zhuān)業(yè)中，園林設(shè)計(jì)管理作為其中之一，其管理的目標(biāo)基本是一致的，即品質(zhì)保證、進(jìn)度控制、成本控制。

2.1啟動(dòng)階段

在總平報(bào)建前，規(guī)劃的過(guò)程中景觀設(shè)計(jì)師要參與總平的評(píng)審，把總平中對(duì)園林景觀設(shè)計(jì)中產(chǎn)生的影響提出自己的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，避免總平報(bào)建通過(guò)后，一些建筑規(guī)劃上的問(wèn)題使景觀設(shè)計(jì)無(wú)法更好的做出效果，達(dá)到營(yíng)銷(xiāo)目的的景觀要求。避免景觀設(shè)計(jì)為遷就建筑規(guī)劃中一些節(jié)點(diǎn)，使景觀效果大打折扣。應(yīng)該使景觀與建筑融合在一起，達(dá)到和諧統(tǒng)一。與營(yíng)銷(xiāo)部、開(kāi)發(fā)部、成本部、工程部等召開(kāi)園林景觀設(shè)計(jì)啟動(dòng)會(huì)，收集各部門(mén)的意見(jiàn)，討論項(xiàng)目的定位，營(yíng)銷(xiāo)方案中景觀的定位，及當(dāng)?shù)貥潜P(pán)園林景觀的賣(mài)點(diǎn)等。最后確定本項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)的方向，風(fēng)格特點(diǎn)，及成本的投入。制作景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，列出與設(shè)計(jì)有關(guān)的項(xiàng)目具體情況，及本次設(shè)計(jì)的范圍。詳細(xì)列出設(shè)計(jì)各個(gè)階段的成果要求，把項(xiàng)目的重點(diǎn)要求，及難點(diǎn)特別闡述。對(duì)景觀投入的成本，及設(shè)計(jì)的進(jìn)度要求等在設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)中一一體現(xiàn)。對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行招標(biāo)。了解設(shè)計(jì)單位的過(guò)往項(xiàng)目，及作品圖紙的水準(zhǔn)。根據(jù)項(xiàng)目的定位及設(shè)計(jì)成本來(lái)確定設(shè)計(jì)公司。不同的設(shè)計(jì)公司收費(fèi)不一樣，成本允許可選擇國(guó)際知名的設(shè)計(jì)公司進(jìn)行合作。如項(xiàng)目定位不高，成本不高，可選擇當(dāng)?shù)卦O(shè)計(jì)公司合作。檔次不同的公司設(shè)計(jì)水平自然不一樣，但也不全是知名公司就一定能出好作品，還得靠地產(chǎn)公司的設(shè)計(jì)師進(jìn)行把控與審核，通過(guò)交流協(xié)調(diào)才能出適合自己項(xiàng)目的好作品。確定好設(shè)計(jì)公司后，還要對(duì)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行了解和考核。很多公司都招有一些剛畢業(yè)不久的新員工，或者工作經(jīng)驗(yàn)不是很豐富的員工。在設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)里的主設(shè)計(jì)師一定要確保經(jīng)驗(yàn)豐富。有必要可以查看一些設(shè)計(jì)師的過(guò)往作品，是否達(dá)到本公司設(shè)計(jì)的水準(zhǔn)要求。一般公司的設(shè)計(jì)合同都會(huì)有模板，但對(duì)于不同的項(xiàng)目，不同的設(shè)計(jì)公司，要仔細(xì)審核加入一些有利項(xiàng)目設(shè)計(jì)條款，使雙方能夠更好的配合。

2.2概念與方案設(shè)計(jì)階段

概念階段主要是把項(xiàng)目及營(yíng)銷(xiāo)的定位，及景觀風(fēng)格等體現(xiàn)出來(lái)，在總的規(guī)劃上不偏離。設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)根據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合項(xiàng)目的情況，充分發(fā)揮自己的創(chuàng)造力，設(shè)計(jì)出適合項(xiàng)目的作品。在概念階段，主要審核總的景觀框架，功能的分區(qū)，交通流線(xiàn)，及豎向的處理。在景觀的節(jié)點(diǎn)上，是否有景觀亮點(diǎn)，或者整個(gè)概念方案是否能契合營(yíng)銷(xiāo)要求的景觀賣(mài)點(diǎn)。比如在總的景觀框架概念上含有一定的故事性主題，或許藝術(shù)理念性主題，成為項(xiàng)目的特色，提高消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望，成為營(yíng)銷(xiāo)方案上的重要因素。景觀概念方案通過(guò)后，方案階段進(jìn)一步深化概念，首先要滿(mǎn)足技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，在此情況下優(yōu)化空間的布局，滿(mǎn)足消防車(chē)道的同時(shí)，結(jié)合建筑的布局進(jìn)行合理的功能分區(qū)。對(duì)各個(gè)區(qū)的景觀節(jié)點(diǎn)進(jìn)行優(yōu)化，使每個(gè)景點(diǎn)充分發(fā)揮自己的特色又具有一定的連續(xù)性。審核各個(gè)節(jié)點(diǎn)是否與認(rèn)可的意向圖片符合，是否適合項(xiàng)目的定位及具有一定的創(chuàng)新特性，而不是一味的參照其它項(xiàng)目。園林建筑風(fēng)格，鋪裝的形式，小品的樣式等是否符合項(xiàng)目要求，和項(xiàng)目風(fēng)格達(dá)到和諧統(tǒng)一。軟景和硬景的比例要合理控制，綠化要結(jié)合功能的分區(qū)，道路的劃分及園建的布局，進(jìn)行有節(jié)奏有疏密的合理配置。綜合以上的設(shè)計(jì)做一個(gè)初步的成本分析，合理控制在景觀成本的范圍內(nèi)。在方案的階段就要和建筑、水電、結(jié)構(gòu)等專(zhuān)業(yè)進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)。比如建筑的風(fēng)井、綜合管線(xiàn)的走向，管井的位置，結(jié)構(gòu)的承重等，都要一一復(fù)核是否與景觀方案設(shè)計(jì)產(chǎn)生沖突。

2.3擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段

景觀擴(kuò)初設(shè)計(jì)是方案的深化和補(bǔ)充。需完善總平、鋪裝、豎向及尺寸，還有一些關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的方案深化圖，以及水電、綠化的初步完善。審核總平，將建筑總平與景觀總平進(jìn)行疊圖。復(fù)核技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，比如綠化率、消防車(chē)道、消防登高面、停車(chē)位指標(biāo)等。復(fù)核豎向設(shè)計(jì)，完成面的標(biāo)高是否一致，與建筑的入口的交接是順暢，及無(wú)障礙坡道的設(shè)置等。復(fù)核與結(jié)構(gòu)是否有沖突，比如覆土厚度，園林建筑，大型喬木是否在荷載范圍內(nèi)。與綜合管網(wǎng)疊圖復(fù)核是否有沖突等。審核園建、鋪裝、小品等是否與方案設(shè)計(jì)吻合。雕塑小品初步設(shè)計(jì)如明確通過(guò)，則交由雕塑公司進(jìn)行二次設(shè)計(jì)。綠化設(shè)計(jì)方面，明確植物的搭配風(fēng)格，及配置圖初步完成。審核苗木的搭配層次，苗木品種的選擇，大型喬木的選擇。審核給排水圖及照明布置圖是否合理。將園林景觀擴(kuò)初圖發(fā)給各個(gè)專(zhuān)業(yè)，與各專(zhuān)業(yè)溝通，收集各專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，進(jìn)一步優(yōu)化園林圖紙。組織營(yíng)銷(xiāo)、成本、物業(yè)等各部門(mén)召開(kāi)圖紙?jiān)u審會(huì)，會(huì)上闡述園林景觀設(shè)計(jì)初步定圖的效果，明確各部門(mén)意見(jiàn)，有利于進(jìn)行施工圖的設(shè)計(jì)，避免到施工圖階段出現(xiàn)大改的情況。

2.4施工圖階段

施工圖是設(shè)計(jì)的最后階段，因此最需要重點(diǎn)把控，細(xì)致審圖，理解施工圖是否能達(dá)到項(xiàng)目要求的最終效果。合理完整的施工圖可以減少現(xiàn)場(chǎng)施工的設(shè)計(jì)變更，可以合理的控制成本。施工圖需要逐步細(xì)致的審核與把控：首先全面的過(guò)一遍完整的施工圖，檢查總體上是否偏離通過(guò)的方案及擴(kuò)初，能否達(dá)到所制定的方案目標(biāo)，及項(xiàng)目要求的最終效果。再細(xì)致審核總圖，包括鋪裝總圖，豎向與尺寸總圖。鋪裝的材料、形式是否達(dá)到要求，材料的運(yùn)用是否在造價(jià)的控制范圍內(nèi)。豎向設(shè)計(jì)是否合理，地形設(shè)計(jì)是否與綠化融合達(dá)到效果，排水系統(tǒng)、照明系統(tǒng)等是否合理。仔細(xì)審核硬景、水景等細(xì)部大樣設(shè)計(jì)，注意是否存在安全隱患。比如景觀建筑是否符合建筑結(jié)構(gòu)承重，消防車(chē)道是否達(dá)到要求，人行出入口是否按規(guī)范進(jìn)行無(wú)障礙設(shè)計(jì)等。與綜合管網(wǎng)圖疊圖，復(fù)核各種管井所在的位置是否影響景觀效果。綠化配植很關(guān)鍵，在景觀效果里占的比重最大。核對(duì)苗木的選擇及種植的層次，以及景觀節(jié)點(diǎn)的搭配效果?？磮D的時(shí)候，要有一個(gè)成形的概念，才可知效果。施工圖階段的管理，還有一個(gè)重點(diǎn)就是圖紙的進(jìn)度把控，不要在設(shè)計(jì)單位完成整套圖的時(shí)候才接收?？呻A段性成果叫設(shè)計(jì)發(fā)圖過(guò)來(lái)審核，避免后期大改浪費(fèi)過(guò)多工作量。進(jìn)度的控制要結(jié)合整個(gè)工程的進(jìn)度，及公司布置的設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)進(jìn)度，初步的核算設(shè)計(jì)的工作量所需時(shí)間，盡量提前完成。

2.5施工階段配合

施工圖下發(fā)工程部的同時(shí)，電子版也抄送各個(gè)專(zhuān)業(yè)。同各專(zhuān)業(yè)、工程部、施工單位進(jìn)行圖紙會(huì)審，把會(huì)審中提出的問(wèn)題進(jìn)行復(fù)核，交由設(shè)計(jì)院進(jìn)行修改，把問(wèn)題在施工前解決。對(duì)材料樣板定樣，材料進(jìn)場(chǎng)時(shí)協(xié)助現(xiàn)場(chǎng)工程師對(duì)材料抽樣檢查。大面鋪裝施工前，對(duì)鋪裝樣塊審核是否達(dá)到設(shè)計(jì)要求。苗木進(jìn)場(chǎng)前，對(duì)施工單位將采購(gòu)的苗木進(jìn)行審核，沒(méi)有達(dá)到設(shè)計(jì)要求的，令施工單位另行找苗。施工過(guò)程中，定期下工地巡檢，處理施工過(guò)程中遇到的問(wèn)題，或需要變更的問(wèn)題。及檢查施工單位的是否按圖施工，施工工藝是否達(dá)到要求。

3結(jié)束語(yǔ)

景觀設(shè)計(jì)管理的關(guān)鍵在于管理與協(xié)調(diào)，而不是設(shè)計(jì)。管理是貫穿整個(gè)項(xiàng)目全過(guò)程的。每個(gè)階段的管理是連續(xù)性的，涉及協(xié)調(diào)的不單是景觀設(shè)計(jì)單位，還有公司各個(gè)部門(mén)各個(gè)專(zhuān)業(yè)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，進(jìn)度與質(zhì)量是最關(guān)鍵的，所以在管理的過(guò)程中要把握重點(diǎn)，協(xié)調(diào)梳理過(guò)程中的取舍，順利按時(shí)完成設(shè)計(jì)管理工作，同時(shí)做出好的園林景觀作品。

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作者：陸金立 單位：南寧華都房地產(chǎn)有限公司