房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的質(zhì)量控制探析

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摘要：房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)體制中的頂梁柱和生力軍，是各行各業(yè)的領(lǐng)路先鋒。我國經(jīng)濟(jì)總量的快速增長，離不開房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展。而控制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量也日益重要，鑒于此，本文首先闡述了本行業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目管理質(zhì)量控制的必要性，并詳細(xì)剖析了項(xiàng)目開發(fā)的各個階段的具體措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目管理；質(zhì)量控制

1引言

人們?nèi)粘５墓ぷ?、學(xué)習(xí)和生活等各個方面都離不開高質(zhì)量的房屋建筑。而對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，核心工作就是項(xiàng)目管理的質(zhì)量控制。我們只有對此提前重視，才能保證房屋建筑的質(zhì)量和企業(yè)的良性發(fā)展。將項(xiàng)目管理的質(zhì)量控制簡要來說，就是工程本身看成有機(jī)結(jié)合的整體，通過各種渠道收集信息，綜合調(diào)控整項(xiàng)工程，運(yùn)用科學(xué)先進(jìn)的技術(shù)，進(jìn)而達(dá)到工程項(xiàng)目的最終要求，滿足人們的需求。

2房地產(chǎn)項(xiàng)目管理質(zhì)量控制的必要性

通常情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目最關(guān)鍵的部分，即建筑工程的質(zhì)量，最根本的決定方即為開發(fā)商。開發(fā)商能否保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量從根本上決定了工程的種種方面。具體一點(diǎn)闡述，如果開發(fā)商有著出色的質(zhì)量管理意識，那么就能保證在工程施工的每個階段進(jìn)行良好的質(zhì)量控制。首先，在施工的設(shè)計(jì)階段，能積極的參與到設(shè)計(jì)方案中，對設(shè)計(jì)方案提出建議并加以監(jiān)督，其次在施工的準(zhǔn)備階段，能夠控制建筑原材料的質(zhì)量，確保沒有粗制濫造、通工減料等現(xiàn)象，并且對相關(guān)的施工設(shè)備及設(shè)施進(jìn)行有效的監(jiān)督，不走形式主義，不僅要看重設(shè)備的質(zhì)量，也要考慮到設(shè)備的實(shí)用性和方便性。再次，在施工的實(shí)施階段中，要身體力行的參與到施工的現(xiàn)場中，時刻保證每個現(xiàn)場、每道工序都有專門的技術(shù)人員監(jiān)督和指導(dǎo)。最后在工程施工完成后，要從每個細(xì)節(jié)出發(fā)，檢驗(yàn)施工的質(zhì)量，完美收尾整個施工項(xiàng)目?？偠灾?，開發(fā)商不能一味的追求更大的經(jīng)濟(jì)效益，從而節(jié)約原材料的成本：不能一味追求工程效率，從而過分壓縮工期：不能無視項(xiàng)目的管理質(zhì)量，從而將工程的質(zhì)量工作全部交給施工方處理。所以說，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的質(zhì)量控制是非常具有必要性的。另一個方面，導(dǎo)致林林總總的房地產(chǎn)工程的質(zhì)量高低不同的一個因素就是政府監(jiān)管部門的工作不到位。部分政府監(jiān)管部門的工作人員身在崗位不作為，以公庇私，對施工單位不進(jìn)行及時周密的監(jiān)督管理，導(dǎo)致了許多建筑工程的質(zhì)量不達(dá)標(biāo)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的有效質(zhì)量控制，離不開政府相關(guān)監(jiān)管部門科學(xué)有效的督導(dǎo)。只有動用政府合理的行政處理，才能減少開發(fā)商和施工單位的種種違規(guī)行為，保證建筑行業(yè)整體環(huán)境的良性發(fā)展，保證人民群眾的生活需求，提升建筑工程的總體質(zhì)量。

3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的質(zhì)量控制措施

3.1項(xiàng)目前期質(zhì)量管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目前期的質(zhì)量管理首先需要制定一套項(xiàng)目的質(zhì)量和進(jìn)度計(jì)劃，定位建筑工程的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，完善質(zhì)量管理的體系，把計(jì)劃分解成若干個細(xì)小的目標(biāo)，逐一實(shí)現(xiàn)。除此之外前期的質(zhì)量管理還包括工程項(xiàng)目質(zhì)量監(jiān)管小組的建立。將施工中的骨干力量和技術(shù)人員組織成項(xiàng)目的質(zhì)量監(jiān)管小組，采納每個人合理的建議，用科學(xué)的方法進(jìn)行評審，可以有效保證工作質(zhì)量。

3.2施工階段的質(zhì)量管理

(1)建筑材料的質(zhì)量管理。建筑材料的質(zhì)量會從根本上決定整個工程項(xiàng)目的質(zhì)量，所以說施工階段中，建筑材料的質(zhì)量管理是必不可少的。在材料的采購過程中，要從正規(guī)的廠家購買質(zhì)量合格的原材料，細(xì)致檢查，嚴(yán)禁出現(xiàn)有瑕疵、不符合標(biāo)準(zhǔn)的殘次品，或者是與施工所需的規(guī)格不符合的材料。材料的運(yùn)輸過程中，不能放松警惕，以免在運(yùn)輸途中出現(xiàn)原材料的破損。對于已經(jīng)存放于施工現(xiàn)場的材料，要定時采用抽樣調(diào)查的方式，確保原材料的質(zhì)量合格率。(2)開展技術(shù)交底工作。對于施工人員來說，技術(shù)的交底工作是至關(guān)重要的。技術(shù)人員要有序的開展技術(shù)交底工作，具體將項(xiàng)目的基本施工方法、新型材料的功效、引進(jìn)的新技術(shù)的運(yùn)用以及容易出現(xiàn)質(zhì)量問題的環(huán)節(jié)細(xì)致入微的、全方位的傳授給下面的工程施工人員。因?yàn)榧夹g(shù)交底工作能讓施工人員對項(xiàng)目的要求、工程的施工技術(shù)有具體的學(xué)習(xí)，所以說項(xiàng)目管理的質(zhì)量控制是離不開技術(shù)交底工作的。(3)著重新技術(shù)的開發(fā)與應(yīng)用。隨著人類科學(xué)技術(shù)水平的進(jìn)步，越來越多的新型技術(shù)、材料等被相繼開發(fā)和應(yīng)用。與傳統(tǒng)的施工技術(shù)相比，新技術(shù)有著多種優(yōu)點(diǎn)，比如說材料成本的節(jié)省、施工效率的提高、施工質(zhì)量的提高等。因此，我們要重視各種新型技術(shù)的開發(fā)，并有效應(yīng)用到實(shí)際施工過程中，做到與先進(jìn)工藝技術(shù)及時接軌，攻克傳統(tǒng)的技術(shù)難關(guān)。

3.3竣工階段的質(zhì)量控制

工程項(xiàng)目整體竣工后，依然要嚴(yán)格做好竣工階段的質(zhì)量控制。對于整個工程項(xiàng)目來說，要分部、分項(xiàng)的根據(jù)相關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評定和驗(yàn)收。在驗(yàn)收過程中，必須完全按照標(biāo)準(zhǔn)要求檢查每個細(xì)節(jié)，重點(diǎn)關(guān)注易發(fā)生質(zhì)量問題的部分，確保工程的質(zhì)量能滿足合同的相關(guān)要求，達(dá)到相應(yīng)的合格率。對于涉及到施工機(jī)密的資料文件要嚴(yán)格復(fù)查，確保其完整性，這是為了信息的安全保密性和工程的重視程度所做的必要階段。抽樣調(diào)查工程的主要功能的實(shí)用性，因?yàn)楣こ添?xiàng)目的實(shí)用性是人民群眾最重視的內(nèi)容，也是工程項(xiàng)目施工的意義所在。抽查工作要保證合理、隨機(jī)和嚴(yán)謹(jǐn)，不僅要對整個工程項(xiàng)目進(jìn)行全方面的檢查，也要分部、分項(xiàng)的檢查驗(yàn)收。通過對分部、分項(xiàng)驗(yàn)收的結(jié)果，與相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)相比較，綜合評判出工程項(xiàng)目是否達(dá)到合同規(guī)定的要求：建筑是否安全、功能是否完善、造型是否美觀等。最后，組織召開質(zhì)量評定會議，由參加工程驗(yàn)收的各部門人員組成，排除個別不同意見和主觀看法，綜合討論來確定工程的最后評定結(jié)果和質(zhì)量評價。

4結(jié)語

房地產(chǎn)的項(xiàng)目管理需要理論上項(xiàng)目管理的相關(guān)知識和實(shí)際中的項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，這樣才能是項(xiàng)目管理工作更科學(xué)、更合理、更有效。在當(dāng)今時代，房地產(chǎn)開放行業(yè)的競爭頗為激烈，優(yōu)勝劣汰，適者生存，只有抓住機(jī)會，做好項(xiàng)目管理的質(zhì)量工作，才能不被時代和人民所淘汰，為國家的經(jīng)濟(jì)建設(shè)貢獻(xiàn)力量。

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作者:王堅(jiān) 單位:青島華麗廣場房地產(chǎn)開發(fā)有限公司