房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資管理優(yōu)化探析

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［摘要］近年來(lái)，受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及國(guó)家“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”等政策的影響，房產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)、生存壓力都日益增長(zhǎng)。為了進(jìn)一步獲得利潤(rùn)，房產(chǎn)企業(yè)在投資領(lǐng)域上投入了更多的資本，高資本雖可能帶來(lái)高收益，但也不可避免地會(huì)使企業(yè)面臨高風(fēng)險(xiǎn)。由此，與財(cái)務(wù)相關(guān)的財(cái)務(wù)杠桿、投資組合、財(cái)務(wù)分析等理論成為房地產(chǎn)企業(yè)必須重視的投資優(yōu)化工具，合理利用這些工具能使企業(yè)在多個(gè)投資項(xiàng)目之間平衡風(fēng)險(xiǎn)與收益。但在當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的投資過(guò)程中，從財(cái)務(wù)角度出發(fā)對(duì)其進(jìn)行的研究仍顯不足?；诖耍疚奶接懛康禺a(chǎn)企業(yè)在投資管理中的現(xiàn)狀和不足，并提出針對(duì)性的對(duì)策，希望能對(duì)實(shí)踐起到一定的指導(dǎo)意義。

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)企業(yè)；項(xiàng)目投資；決策優(yōu)化

一、前言

眾所周知，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)中占有舉足輕重的地位。房地產(chǎn)投資指的是房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)籌集資本來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目投資，以期獲得經(jīng)濟(jì)收益的活動(dòng)。對(duì)地產(chǎn)商而言，項(xiàng)目投資是否能獲益、產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益多少都會(huì)直接影響到企業(yè)能否順利實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。在投資行為的眾多影響因素中，財(cái)務(wù)視角是非常直觀且重要的一環(huán)，如何有效利用財(cái)務(wù)知識(shí)規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，從而提升企業(yè)的盈利能力和償債能力成為房地產(chǎn)企業(yè)必不可少的研究?jī)?nèi)容。

二、房地產(chǎn)企業(yè)投資管理的現(xiàn)狀和不足

（一）投資規(guī)模大，投資行為不合理

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，需要在建筑項(xiàng)目上投入大量的人力、物力、財(cái)力，行業(yè)整體的資本負(fù)債率一直居高不下，其資本投資決策的影響效應(yīng)也居于行業(yè)首位。就目前的情況來(lái)看，雖然全國(guó)百?gòu)?qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)擁有融資優(yōu)勢(shì)，但房地產(chǎn)商整體負(fù)債比率仍然較大，行業(yè)內(nèi)普遍存在投資規(guī)模大、資本結(jié)構(gòu)不科學(xué)、財(cái)務(wù)杠桿利用不合理等問(wèn)題。大部分地產(chǎn)商的財(cái)務(wù)杠桿水平都超過(guò)限定指數(shù)，企業(yè)的盈利很容易通過(guò)債息轉(zhuǎn)移至負(fù)債方，融資風(fēng)險(xiǎn)較高，在一定程度上抑制了管理者的投資行為。再加上經(jīng)過(guò)疫情后，部分企業(yè)面臨的競(jìng)爭(zhēng)和生存壓力陡然增加，出現(xiàn)不少為求高收益而承擔(dān)過(guò)高風(fēng)險(xiǎn)的不理智投資行為，這不僅會(huì)導(dǎo)致企業(yè)資金被占用，錯(cuò)失投資的良好時(shí)機(jī)，更可能致使企業(yè)的發(fā)展陷入破產(chǎn)危機(jī)之中。

（二）投資組合利用不足，現(xiàn)金流有風(fēng)險(xiǎn)

考察房地產(chǎn)企業(yè)的投資現(xiàn)狀可知，很多企業(yè)雖然投入了大量資金，但回報(bào)率卻不盡如意，且在投資選擇上往往注重單個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)回報(bào)，沒(méi)有將風(fēng)險(xiǎn)與收益結(jié)合起來(lái)綜合考慮。對(duì)于在特定風(fēng)險(xiǎn)情況下將財(cái)富進(jìn)行分配，在不同的資產(chǎn)組合下獲得最大化收益和最低風(fēng)險(xiǎn)的研究都顯不足。同時(shí)，資本結(jié)構(gòu)的不合理導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)度依賴銀行借款。雖然銀行借款可以在短期內(nèi)使企業(yè)獲得充足的資金，但銀行借款占據(jù)資金總額高達(dá)70%的比例也使得地產(chǎn)商的資金來(lái)源單一化，多樣化融資工具相對(duì)匱乏，企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)較高。此外，當(dāng)企業(yè)的流動(dòng)比率、速動(dòng)比率都高于正常水平、無(wú)法抵御常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，資金的周轉(zhuǎn)速率就會(huì)明顯降低，致使現(xiàn)金流出現(xiàn)問(wèn)題3，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)也隨之上升。

（三）財(cái)務(wù)分析方式單一，缺乏針對(duì)性

財(cái)務(wù)分析方法是房地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)行投資決策時(shí)常用的可行性分析方法,通過(guò)該方法可以直觀量化目標(biāo)項(xiàng)目的潛在風(fēng)險(xiǎn),在多個(gè)項(xiàng)目中找尋到最具經(jīng)濟(jì)效益的選擇。但是，當(dāng)前的可行性分析主要采用內(nèi)部收益率和凈現(xiàn)值兩個(gè)參考指標(biāo)，選用這兩個(gè)指標(biāo)本身毋庸置疑，問(wèn)題在于單一依靠這兩個(gè)指標(biāo)會(huì)帶來(lái)一系列的片面問(wèn)題，沒(méi)有把握財(cái)務(wù)分析的整體應(yīng)用，使得最終的評(píng)價(jià)效果難以達(dá)到預(yù)期。比如，在計(jì)算凈現(xiàn)值時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)不同企業(yè)選擇的折現(xiàn)率大多是根據(jù)資產(chǎn)定價(jià)模型或者戈登模型等而推出，未能與企業(yè)現(xiàn)實(shí)的融資成本、預(yù)期效益、預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)等情況相結(jié)合，測(cè)算出的折現(xiàn)率和凈現(xiàn)值的針對(duì)性不強(qiáng)，導(dǎo)致實(shí)際的可行性分析效果不佳。

三、高效率投資管理的應(yīng)對(duì)措施

（一）合理安排債務(wù)杠桿

財(cái)務(wù)杠桿的利用對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)投資決策的重要性不可小覷，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿與投資之間呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)聯(lián)。適當(dāng)利用財(cái)務(wù)杠桿可以提高企業(yè)的投資效率，但過(guò)高的財(cái)務(wù)杠桿則代表債務(wù)資金占據(jù)資金來(lái)源的主要部分，償還債務(wù)會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的投資實(shí)力受損。所以，要想利用好財(cái)務(wù)杠桿這把“雙刃劍”，必須讓財(cái)務(wù)杠桿保持在合理區(qū)間內(nèi)。為了做到這一點(diǎn)，財(cái)務(wù)人員在研究分析時(shí)需長(zhǎng)期動(dòng)態(tài)地考慮企業(yè)運(yùn)行的真實(shí)情況、當(dāng)前政府對(duì)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策以及地產(chǎn)行業(yè)自身資金回籠期等多種因素，審慎均衡資本比例，確定區(qū)間范圍。同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金流的管理，全面掌握企業(yè)的資金往來(lái)，謹(jǐn)慎投資，保證現(xiàn)金流合理充足。另外，考慮到當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)是政府調(diào)控的重點(diǎn)對(duì)象之一，面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)、回本壓力都較大，在必要情況下房地產(chǎn)企業(yè)之間可進(jìn)行合作投資，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享收益。

（二）有效利用投資組合

要正確認(rèn)識(shí)投資組合的理念，要系統(tǒng)性地認(rèn)識(shí)到某一投資項(xiàng)目是否屬于特定投資組合不僅取決于該項(xiàng)目自身的效益，還與其同投資組合之間的相關(guān)關(guān)系有關(guān)。比如，當(dāng)將資金大量投入到某投資性商業(yè)購(gòu)物中心或?qū)懽謽菚r(shí)，雖然可能會(huì)獲得高收益，但企業(yè)卻不能通過(guò)項(xiàng)目組合分散可能帶來(lái)的高風(fēng)險(xiǎn)。因此，地產(chǎn)商在投資時(shí)，要避免“將雞蛋放在同一個(gè)籃子里”，應(yīng)科學(xué)組合測(cè)算各項(xiàng)目的投資回報(bào)率。鑒于各項(xiàng)目自身的風(fēng)險(xiǎn)值不同，組合投資時(shí)其分線波動(dòng)就會(huì)相對(duì)平緩，從而降低風(fēng)險(xiǎn)、提高收益，使資金效用最大化。此外，近年來(lái)，銀行的借款成本提高，借款條件也日漸嚴(yán)苛，企業(yè)過(guò)分依賴銀行借款會(huì)加大融資風(fēng)險(xiǎn)。因此，企業(yè)可以充分利用債券市場(chǎng)、金融工具、期貨、保險(xiǎn)等多種方式融資，保障資金來(lái)源多樣化。

（三）強(qiáng)化項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析

房地產(chǎn)商在項(xiàng)目投資可行性分析過(guò)程中需綜合考慮財(cái)務(wù)分析方式的客觀性、評(píng)價(jià)效果、評(píng)價(jià)種類等多種因素，提高財(cái)務(wù)分析的準(zhǔn)確性。因此，企業(yè)應(yīng)切實(shí)優(yōu)化、豐富財(cái)務(wù)分析的方式，增強(qiáng)項(xiàng)目針對(duì)性，具體可從兩方面入手。一方面，提升實(shí)操技術(shù)水平。財(cái)務(wù)分析工作對(duì)于技術(shù)水平的要求較高，科學(xué)的財(cái)務(wù)分析不僅需要扎實(shí)的投資知識(shí)儲(chǔ)備，還需要豐富的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)指導(dǎo)投資分析。隨著房地產(chǎn)企業(yè)不再滿足于單一的傳統(tǒng)商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，逐步向新興產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、大型綜合商場(chǎng)等領(lǐng)域擴(kuò)張，財(cái)務(wù)分析方法也亟需針對(duì)不同的項(xiàng)目進(jìn)行針對(duì)性調(diào)整。另一方面，要做好人才隊(duì)伍建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)需引進(jìn)兼?zhèn)渲R(shí)儲(chǔ)備和實(shí)操經(jīng)驗(yàn)的高素質(zhì)人才，充分發(fā)揮其專業(yè)優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，引導(dǎo)高水平人才創(chuàng)新財(cái)務(wù)分析方法和財(cái)務(wù)機(jī)制，促進(jìn)財(cái)務(wù)優(yōu)化。

（四）完善投資決策機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)的科學(xué)投資決策機(jī)制可以有效避免在決策時(shí)由主、被動(dòng)因素導(dǎo)致的過(guò)于理想化，合理規(guī)避掉這些因素可以使企業(yè)的決策更客觀，更有可能長(zhǎng)效獲益。因此，企業(yè)需要建立健全決策機(jī)制，全面了解企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全過(guò)程和可能承擔(dān)的各種風(fēng)險(xiǎn)，盡可能規(guī)避財(cái)務(wù)分析中認(rèn)為的主觀因素，科學(xué)投資。具體來(lái)看：一方面，要嚴(yán)格執(zhí)行與決策機(jī)制相關(guān)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)分析等規(guī)定，使相關(guān)規(guī)定發(fā)揮預(yù)期的管理效果；另一方面，要做好配套的監(jiān)督工作，保障財(cái)務(wù)分析過(guò)程的合規(guī)性、合理性，使投資決策實(shí)現(xiàn)預(yù)期經(jīng)營(yíng)收益，可通過(guò)落實(shí)執(zhí)行責(zé)任制、交叉復(fù)核、過(guò)程留痕等舉措實(shí)現(xiàn)。

四、結(jié)語(yǔ)

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，分析其投資行為的可行性并進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避至關(guān)重要，對(duì)于維持企業(yè)良性發(fā)展有重要意義。本文從財(cái)務(wù)視角出發(fā)，主要研究了如何優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策。通過(guò)對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的投資現(xiàn)狀以及存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，認(rèn)為企業(yè)應(yīng)該從加強(qiáng)財(cái)務(wù)杠桿合理性、進(jìn)行投資組合、豐富財(cái)務(wù)分析方式和完善投資決策四個(gè)主要方面有效防范、化解企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)，以期優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策分析能力。

作者:李宏杰 單位:中國(guó)鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司