房地產公司稅務風險成因及應對策略

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摘要：在經(jīng)濟、科技、金融等領域飛速發(fā)展的今天，公民人身權利不斷高漲的同時依法治國成了時代的背景，依法治稅日益成為大家關注的焦點。本文作者在親歷“營改增”“國地稅合并”“金稅三期”等大事件之后，結合房地產行業(yè)的特點及發(fā)展歷史，圍繞依法治稅的大背景對房地產公司在稅務風險工作中面臨的問題進行分析，并提出具體的解決措施，相信在大家的共同努力下，這些問題會得到很好的解決。

關鍵詞：房地產公司；依法治稅；稅務風險；成因；策略

一、房地產公司稅務風險的成因

（一）稅務人員依法納稅意識不強調查表明，當下很多的房地產公司以及企業(yè)在稅務風險防范的過程中表現(xiàn)的都不太盡如人意，經(jīng)過深入挖掘后發(fā)現(xiàn)，這種依法納稅意識的缺失與時代經(jīng)濟背景息息相關，在分稅制的背景下房地產企業(yè)大多歸地方稅務局管轄同時地方稅務局又由地方財政局領導，而眾所周知的是地方財政資金的一個重要來源就是土地出讓金，因此在分稅制下房地產企業(yè)、地方稅務局、地方財政局三方之間存在千絲萬縷的關系，長此以往導致了很多房地產公司的稅務人員放松了依法納稅的意識，凡事打商量的思想根深蒂固。自2016年“營改增”后房地產稅務人員納稅意識的僵化是導致公司稅務風險的一個重要成因，考慮到房地產行業(yè)的特殊性質（體量大、周期長、稅種多），這一問題必須解決。

（二）開發(fā)主體架構及內部管理機制不合理房地產企業(yè)作為開發(fā)主體的存在往往面臨著“身份”問題的選擇，這里所說的身份問題指的是是否具有獨立的“法人資格”。在實踐中房地產開發(fā)主體的身份通常有“項目部”“分公司”“子公司”三種形態(tài)，前兩種并不具有獨立的法人資格同樣也不獨立產生納稅義務。由于房地產企業(yè)涉及的稅種大大小小超過12個且稅收金額較大，政府在招商引資過程中為了將稅源留在當?shù)?，通常會要求企業(yè)成立具有獨立“法人資格”的子公司作為開發(fā)主體進行項目開發(fā)。在設立開發(fā)主體過程中通常注冊資本只滿足最低的要求約5000萬元，然而注冊資本相對于開發(fā)投入來說占比很低。房地產企業(yè)后續(xù)開發(fā)持續(xù)資金投入的來源方式多樣，包括股東投入、抵押借款、關聯(lián)公司投入甚至社會集資等，在未考慮資金來源的情況下開發(fā)主體不合理的架構設計與稅收獨立性的碰撞，會帶來各種形式的稅收風險，因此多樣化的資金來源是稅收風險的另外一個重要成因。

（三）管理團隊稅收素質有待提高管理團隊以及人員的稅收素質有待加強是當下很多房地產公司面臨的一大難題，根據(jù)調查數(shù)據(jù)和結果表明，有八成的房地產公司的管理人員是業(yè)務型領導重銷售、重工程質量、重政企關系，但在面對稅務風險時除了臨時抱佛腳的跑關系找人脈，對稅務風險預警的處理不僅沒有較快的反應能力，而且在稅收風險出現(xiàn)時，沒有對該風險的成因進行刨根問底的分析，只是簡單的要求稅務人員進行整改控制，忽略了“業(yè)務實質導致稅收風險”的核心，由此可見，管理團隊的稅收風險意識是亟待加強的。在加強稅收風險防范意識的同時也要注重調整業(yè)務模式和流程的優(yōu)化，在稅收風險可控的前提下確保公司實際業(yè)務問題的解決，在這一思維邏輯的指引下企業(yè)主動地去積累解決業(yè)務問題過程中所形成的經(jīng)驗，這終將形成企業(yè)獨有的競爭優(yōu)勢和成本優(yōu)勢，房地產企業(yè)的管理團隊應牢記“稅收風險終將轉化為企業(yè)的管理成本”。［1］

（四）外部環(huán)境不穩(wěn)定影響房地產公司稅務管理的除了內在原因外，還包含很多的外在因素，例如前幾年拖欠農民工工資的事件屢見報端，政府為解決該社會矛盾會要求房地產企業(yè)在開工前繳納足夠的農民工保證金同時開立三方監(jiān)管的農民工工資共管戶以保障農民工的權益；為了杜絕房地產開發(fā)企業(yè)挪用資金導致爛尾樓盤的出現(xiàn)，近年來政府出臺了一系列政策用于規(guī)制預售資金的用途及預儲金專戶的管理規(guī)定；2020年8月20日，住房城鄉(xiāng)建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業(yè)座談會，會議上，明確了重點房地產企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，被稱為“三道紅線”，據(jù)悉該政策將于2021年1月1日起全行業(yè)全面推行。外部影響因素是多種多樣的，但最終無一例外均指向房地產企業(yè)的“資金鏈”，同時外部的市場融資渠道單一、股東自有資金投入少，都會加劇前述稅收風險；另有一部分房地產開發(fā)企業(yè)在取得低于市場價格的土地的同時會應政府要求搭配建設學校、醫(yī)院等配套設施，該模式受制于政府紅頭文件以及市場稅收政策不完善的束縛與限制，無論是哪一方面，都的的確確地影響了公司稅務工作的正常開展和預測。

（五）企業(yè)間的競爭壓力大為什么一定要提一下“銷售方案”的制定呢？隨著貨幣資金政策的收緊，房地產公司的資金壓力越來越大，一個好的“銷售方案”可以讓企業(yè)如魚得水，或者更多的資源。但企業(yè)銷售部門在制定銷售方案時的邏輯大多是基于量和價的因素去考慮（即EBIT=（P-Vc）×Q-F），在這一過程中會忽略稅收上的“獨立性交易原則”，這一原則是房地產企業(yè)稅收風險的重災區(qū)?？梢詫Ρ认旅鎯蓚€營銷方案“方案一：買千萬別墅送百萬特斯拉”和“方案二：買千萬別墅享9折優(yōu)惠，省出百萬特斯拉”，按銷售部門的算法兩個方案對公司的利潤貢獻應該是沒有差別的，但是導入“稅收獨立性交易原則”后方案一的利潤貢獻將遠遠低于方案二。一個好的“銷售方案”是提高房地產企業(yè)自身競爭力是最直接且有效的策略，顯然導入“稅收獨立性交易原則后”這并不是一件容易的事情，但是要想有效的規(guī)避稅務風險，提高企業(yè)銷售方案的利潤貢獻率和實際盈利，房地產公司就要迎難而上。

二、房地產公司應對稅務風險的具體策略

（一）提高企業(yè)整體的風險防范意識房地產公司要想有效地規(guī)避稅務風險，首先要做的就是提高大家的風險防范意識，需要特別注意的是，在開展會議時不能只面向財務部門，房地產公司的其他部門也應當受到公司思想文化和經(jīng)營觀念的熏陶。因為過度依賴財務部門，而忽略了對其他部門管理和規(guī)劃而導致財務風險出現(xiàn)的案例比比皆是，早在2018年一家房地產公司，在稅務申報和收納的關鍵時期，對人員進行了大的調動，為了彌補財務部門人員不足的問題，管理階層從其他部門選取了補位人員，但是被調入的員工因為專業(yè)知識不對口，對風險的錯誤預判，導致整體的稅收工作出現(xiàn)了混亂，嚴重影響了公司財務工作的順利開展，這就是最直接的“教訓”和“警告”，要想整個公司具備較強的稅務風險抵御能力，單憑財務部門以及幾位財務職員是遠遠不夠的。除了舉辦宣講會外，房地產公司還可以經(jīng)營公司專屬的公眾號，定期的一些稅務風險防范的意識，一方面是互聯(lián)網(wǎng)的普及以及互聯(lián)網(wǎng)技術的快速發(fā)展便于大家隨時隨地看到推送文章，打破時間、空間的限制；另一方面是這種定期或非定期的推送既不會給大家?guī)硖嗟膲毫拓摀?，又能在無形中提高大家對風險防范的重視程度。［2］

（二）加強人員的培訓和監(jiān)督人才作為企業(yè)發(fā)展的核心，必須要充分發(fā)揮自身的優(yōu)勢和作用。當下很多房地產公司在經(jīng)營和管理上出現(xiàn)了問題，源頭多出在了人才的專業(yè)能力以及綜合素養(yǎng)缺乏上。調查表明，在對眾多房地產公司以及企業(yè)進行考察時發(fā)現(xiàn)了一下幾個問題，大家對“營改增”后的涉稅問題不太了解，并且還會出現(xiàn)成本不實、費用歸集等問題，這些風險出現(xiàn)的根本在于公司內部的稅務人員對標準的不熟悉和不掌握。

（三）掌握相關稅收政策及走向當內部人員的風險防范意識提高并且機制構建完善時，房地產公司就要對外部的環(huán)境進行一個全面的SWOT分析，以精準掌握市場動態(tài)以及相關的稅收政策。掌握稅收政策以及市場走向是非常有必要的，為了更好地展開后期的稅務風險和抵御工作，公司內部管理人員可以從以下幾個方面入手：首先要做的就是明晰市場的實際情況，因為市場經(jīng)濟和結構是時時在變換的，單憑過往的資料和信息是不夠的，所以，房地產公司的市場調查部門要擔起重任，加強對外部環(huán)境的了解和分析，在掌握了充足的數(shù)據(jù)后，與財務部門展開工作的對接，確保大家協(xié)同配合、共同進步。在經(jīng)濟快速發(fā)展、科技水平日新月異的今天，互聯(lián)網(wǎng)以及電子信息技術可以為企業(yè)內部員工了解和分析稅收政策、市場走向提供很多的便利，這是一個全新的大數(shù)據(jù)時代，借助實時更新的數(shù)據(jù)和信息進行精準的分析，可以節(jié)約很多的時間，便于相關工作人員對項目設計以及稅收方案進行優(yōu)化和完善。最后，大家要一同學習法律知識，不斷提高對自己的要求，避免一切違法違規(guī)或者“打擦邊球”的行為。

（四）優(yōu)化企業(yè)內部的機制構建企業(yè)內部的優(yōu)化和防范體系的構建需要從以下幾類著手：首先是“營改增”后的涉稅問題，具體包括拆遷戶住房或者資金的返還，以及土地價款范圍的規(guī)定和新老項目的界定等問題；其次，也是第二類，是收入確認問題，這類問題的風險常出現(xiàn)在是否延遲收入以及金額正確與否的情境上，如何正確地識別納稅義務發(fā)生時間也是一個重要的課題；第三類是成本問題，需要加強開發(fā)成本的合理化構建以及合規(guī)票據(jù)的管理，合理的開發(fā)成本規(guī)劃將會給房地產公司的土地增值稅帶來意外的驚喜，但這都是建立在企業(yè)有一個可以涵蓋項目開發(fā)全過程的內部控制體系；最后，是確保物業(yè)按合同準時交付的同時結賬收入以及成本，妥善處理企業(yè)所得稅的預交環(huán)節(jié)及清算環(huán)節(jié)的銜接。無論是哪一類，都要加強機制的構建，降低風險出現(xiàn)的概率。［3］

三、結語

綜上所述，雖然當下房地產公司在財務稅收方面還存在著較多的隱患和風險，但是總的來說，產品、業(yè)務以及服務都呈現(xiàn)出了較好的走向，并且發(fā)展前景良好，需要著重加強的是大家的依法納稅及合規(guī)納稅的意識，因為這將直接關系到房地產企業(yè)的利潤和持續(xù)經(jīng)營能力。

參考文獻

［1］楊艷.房地產企業(yè)稅務風險管理及解決對策［J］.商情，2020（16）.

［2］蔣娟.房地產企業(yè)稅務籌劃風險淺析與對策研究［J］.知識經(jīng)濟，2018（18）.

［3］劉東亮.房地產企業(yè)納稅風險及對策探析［J］.中國民商，2019（8）.

作者：黃偉 單位：山東寶安房地產開發(fā)有限公司