房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃策略分析

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摘要：近年來，受國家“去庫存”、限購以及“營改增”等各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)外部經(jīng)營環(huán)境發(fā)生了重大變化，盈利空間被擠壓，流動(dòng)性不足，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)趨于高位。因此，部分房地產(chǎn)企業(yè)試圖采用稅務(wù)籌劃等內(nèi)部管理手段，來改善自身的盈利能力和流動(dòng)性。在此背景下，本文從分析研究房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的積極意義出發(fā)，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的前期準(zhǔn)備、項(xiàng)目開發(fā)、銷售以及清算等不同階段，提出具體的稅務(wù)籌劃策略，然后提出一些確保房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃策略實(shí)施的保障措施。希望能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)有效降低稅負(fù)、控制涉稅風(fēng)險(xiǎn)，提供有益參考。

關(guān)鍵詞：稅務(wù)籌劃；房地產(chǎn)企業(yè)；風(fēng)險(xiǎn)；策略

一、稅務(wù)籌劃概述

稅務(wù)籌劃主要是指企業(yè)在遵從國家相關(guān)稅收法規(guī)的前提下，對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營管理進(jìn)行分析、規(guī)劃和決策，充分利用各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策，使企業(yè)實(shí)現(xiàn)整體的稅負(fù)最低、效益最大的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。全局性、目標(biāo)性、事前性以及合法合規(guī)性是稅務(wù)籌劃需要遵循的基本原則，而遞延納稅、利用稅收優(yōu)惠政策、扣除技術(shù)籌劃以及發(fā)票管理籌劃等，則是稅務(wù)籌劃常用的四種籌劃方法。

二、研究房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的積極意義

由于房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在資金密集、項(xiàng)目開發(fā)周期長、涉及的稅種多以及易受國家宏觀調(diào)控政策影響等特點(diǎn)，因此研究其稅務(wù)籌劃更具積極意義。一方面，能夠充分提高房地產(chǎn)企業(yè)的依法納稅意識(shí)，減少稅收違規(guī)行為和涉稅風(fēng)險(xiǎn)，即進(jìn)行稅務(wù)籌劃是建立在對(duì)相關(guān)稅收法規(guī)較為熟悉的基礎(chǔ)上所實(shí)施的合法合規(guī)行為。從這個(gè)角度來說，進(jìn)行稅務(wù)籌劃客觀上能夠提升房地產(chǎn)企業(yè)的依法納稅意識(shí)，降低偷漏稅等違規(guī)行為以及涉稅風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，可以有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，緩解流動(dòng)性不足的風(fēng)險(xiǎn)，即房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期長、資金使用規(guī)模較大、需要負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)絕對(duì)額較大。進(jìn)行稅收籌劃，能夠減少或者有效延緩稅費(fèi)資金的流出量和流出速度，在緩解自身資金短缺壓力的同時(shí)，充分利用了這部分資金的使用價(jià)值。

三、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施稅務(wù)籌劃的策略

從房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的實(shí)務(wù)來看，其運(yùn)營管理總體上可劃分為項(xiàng)目前期準(zhǔn)備、開發(fā)建設(shè)階段、銷售階段、保有階段和清算階段，為便于分析，本文在探討其具體稅務(wù)籌劃策略時(shí)結(jié)合這五個(gè)階段來進(jìn)行：

1.項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段的稅務(wù)籌劃策略在項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段，房地產(chǎn)企業(yè)可選擇的稅務(wù)籌劃策略主要有：一是在規(guī)劃過程中考慮利用裝修房來進(jìn)行稅務(wù)籌劃。即在對(duì)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行規(guī)劃時(shí)，可以考慮增加裝修房，利用裝修材料采購過程中獲取的可抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票，來降低企業(yè)的增值稅稅負(fù)；二是對(duì)利息費(fèi)用的扣除方式進(jìn)行規(guī)劃和選擇。即房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)算土地增值稅的扣除項(xiàng)目時(shí)，利息費(fèi)用的扣除方式有兩種，一種是據(jù)實(shí)扣除，一種是不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偫⒅С?，扣除方式的不唯一給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了一定的籌劃空間。即當(dāng)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)借貸了大量資金且能夠提供貸款證明，并且利息費(fèi)用支出總額超過了開發(fā)成本和土地使用權(quán)金額總和的5%時(shí)，則可以選擇據(jù)實(shí)扣除的方式，以降低土地增值稅的稅負(fù)；反之則應(yīng)選擇開發(fā)成本和土地使用權(quán)金額總和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除方式來進(jìn)行節(jié)稅。

2.開發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)籌劃策略房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)階段可選擇的稅務(wù)籌劃策略主要有：一是選擇建筑公司。即在“營改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇建筑公司時(shí)，不僅要考慮對(duì)方的信譽(yù)、價(jià)格等因素，還要把對(duì)方是否是增值稅一般納稅人身份考慮進(jìn)來。因?yàn)?，增值稅一般納稅人身份可以提供抵扣稅率較高的進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票，幫助企業(yè)降低增值稅稅負(fù)；二是積極爭(zhēng)取甲供材方式。之所以要采用甲供材的方式采購材料，主要是因?yàn)樵诩坠┎那闆r下，房地產(chǎn)企業(yè)能夠從一般納稅人身份的材料供應(yīng)商處取得13%稅率的增值稅專用發(fā)票；非甲供材情況下，建筑商只能提供9%稅率的增值稅專用發(fā)票，二者之間存在著一定的抵扣差。因此，爭(zhēng)取甲供材能夠增加房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣率，降低稅負(fù)。

3.銷售階段的稅務(wù)籌劃策略房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目銷售階段可以采取的稅務(wù)籌劃策略有：一是采用合理的銷售定價(jià)方案來進(jìn)行納稅籌劃，降低稅負(fù)。即利用土地增值稅的超率累進(jìn)稅率每級(jí)之間存在跳躍臨界點(diǎn)的特性，以及普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率低于20%的可以免征土地增值稅的優(yōu)惠政策，在臨界點(diǎn)處制定較為合理的售價(jià)來進(jìn)行納稅籌劃；二是利用銷售收入分散法籌劃降低土地增值稅常用的途徑。即對(duì)于銷售精裝修和包含家電等設(shè)備房屋可進(jìn)行分次簽訂毛坯房合同和裝修合同，這樣在計(jì)算增值率時(shí)僅按毛坯房售價(jià)作為計(jì)稅依據(jù)，實(shí)現(xiàn)稅務(wù)籌劃；三是從延遲收入確認(rèn)入手來延緩稅金繳納時(shí)間，獲取稅金的時(shí)間價(jià)值。即可以考慮利用收取意向金的方式與消費(fèi)者達(dá)成購房協(xié)議，但由于沒有簽訂正式的銷售合同，因此，意向金不能作為預(yù)收款入賬，從而暫緩了收入確認(rèn)的時(shí)間，延遲了稅費(fèi)資金流出的時(shí)間。

4.保有階段的稅務(wù)籌劃策略當(dāng)前在實(shí)務(wù)中，部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)把發(fā)展經(jīng)營性物業(yè)作為其長期投資的策略之一。經(jīng)營性物業(yè)主要與寫字樓、商場(chǎng)以及工業(yè)廠房倉庫等相關(guān)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，要發(fā)展經(jīng)營性物業(yè)，其關(guān)鍵點(diǎn)就是保有這些經(jīng)營性物業(yè)需要支付較高的納稅成本。那么在實(shí)踐中可以采取的降低保有階段納稅成本的措施主要在于經(jīng)營方式的選擇籌劃，即房地產(chǎn)企業(yè)在將自有房屋出租的過程中需要交納增值稅、附加稅、房產(chǎn)稅等。這些稅費(fèi)在租金總額中占比較高，建議在實(shí)務(wù)中房地產(chǎn)企業(yè)可以把欲出租的房產(chǎn)作為一個(gè)營業(yè)部，與承租人簽訂合同，招聘承租人作為營業(yè)部的經(jīng)理。營業(yè)部經(jīng)理每年向房地產(chǎn)企業(yè)繳納租金部分的管理費(fèi)，其余盈虧由經(jīng)理自負(fù)，將出租房轉(zhuǎn)變?yōu)樽誀I房產(chǎn)，只需計(jì)算繳納房產(chǎn)稅即可，可以減少增值稅及其附加。在實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)企業(yè)在清算階段主要涉及土地增值稅的清算。土地增值稅在清算過程中可以采用的稅務(wù)籌劃策略主要是清算單位的選擇，在實(shí)踐中對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目的土地增值稅清算，可以把整棟建筑作為清算單位，也可以把底商和普通住宅分開作為清算單位。經(jīng)過測(cè)算可以發(fā)現(xiàn)，整棟建筑作為清算單位會(huì)在一定程度上減輕企業(yè)的土地增值稅稅負(fù)。

四、確保房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃策略實(shí)施的保障措施

如上文所述，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)務(wù)中可以實(shí)施的稅務(wù)籌劃策略較多，也能夠在一定程度上降低稅費(fèi)支出金額或者延遲稅費(fèi)支出的時(shí)間。但是，這些籌劃策略的實(shí)施必須以由一定的措施來加以保障，才能實(shí)現(xiàn)籌劃效果，降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)：一是企業(yè)必須要有健全的財(cái)務(wù)管理組織制度作為保障。即由于稅務(wù)籌劃涉及的企業(yè)整個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營管理鏈條的所有環(huán)節(jié)和所有稅種，只有健全的財(cái)務(wù)管理組織制度才能具有大局統(tǒng)籌觀，充分調(diào)動(dòng)各部門和各環(huán)節(jié)的密切配合；二是與稅務(wù)部門做好溝通工作。由于稅務(wù)部門在稅收征管過程中一般具有較高的自由裁量權(quán)，而稅務(wù)籌劃涉及到對(duì)稅收法規(guī)的理解問題，因此只有與稅務(wù)部門做好溝通工作，降低其對(duì)企業(yè)業(yè)務(wù)實(shí)際以及稅務(wù)籌劃理解分歧，才能確?；I劃的合規(guī)合法性和低風(fēng)險(xiǎn)性；三是要在企業(yè)內(nèi)部建立風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)，即按照風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估以及風(fēng)險(xiǎn)控制的環(huán)節(jié)，構(gòu)建起定性和定量相結(jié)合的風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)，來實(shí)現(xiàn)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效防控。

五、結(jié)語

稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)降低稅負(fù)，增加效益的必要手段，但是進(jìn)行稅務(wù)籌劃也存在一定的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。本文從房地產(chǎn)企業(yè)的視角分析了其進(jìn)行稅務(wù)籌劃的重要作用，然后結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)實(shí)際，提出了一些易于操作、風(fēng)險(xiǎn)較低、效果較好的稅務(wù)籌劃策略，并針對(duì)這些策略提出一些必要的保障措施，希望能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃水平的提升有所幫助。

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作者：楊淼 單位：廣州住天下網(wǎng)絡(luò)股份有限公司