房地產(chǎn)企業(yè)稅收統(tǒng)籌誤區(qū)分析

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摘要：近十年來，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅猛的發(fā)展，也為我國(guó)增加了巨大的財(cái)政收入。隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策和相關(guān)法律的不斷完善，房地產(chǎn)企業(yè)也漸漸加強(qiáng)了對(duì)稅收籌劃的關(guān)注。本文重點(diǎn)論述了房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃方面的誤區(qū)，并對(duì)此提出了改進(jìn)策略，力求進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；誤區(qū)

一、前言

稅收籌劃又被稱為合理避稅，是指企業(yè)在法律許可的范圍內(nèi)，對(duì)經(jīng)營(yíng)、投資和理財(cái)活動(dòng)進(jìn)行事先籌劃及安排，以取得節(jié)稅的經(jīng)濟(jì)利益。稅收籌劃的內(nèi)容包括避稅籌劃、節(jié)稅籌劃、轉(zhuǎn)嫁籌劃、規(guī)避稅收陷阱和實(shí)現(xiàn)零風(fēng)險(xiǎn)五方面，具有合法性、目的性、專業(yè)性、時(shí)效性和政策導(dǎo)向性等特點(diǎn)。在我國(guó)，稅收籌劃還處于發(fā)展階段，特別是我國(guó)近年來對(duì)稅收法的不斷更新和改革，造成了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的誤區(qū)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)對(duì)稅收籌劃的控制，規(guī)范稅收籌劃行為，以促進(jìn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的誤區(qū)

1.利用投資或聯(lián)營(yíng)規(guī)避土地增值稅《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》中規(guī)定，投資或聯(lián)營(yíng)房地產(chǎn)時(shí)，投資或聯(lián)營(yíng)的一方要把土地或房地產(chǎn)作為入股投資或聯(lián)營(yíng)的條件，把房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給所投資或聯(lián)營(yíng)的企業(yè)，并暫免土地增值稅的征收。因此，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在過去通常都以這一政策作為依據(jù)，通過成立項(xiàng)目公司或投資和聯(lián)營(yíng)房地產(chǎn)的方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，以規(guī)避土地增值稅。2006年3月，國(guó)家稅務(wù)總局及國(guó)家財(cái)政部為填補(bǔ)這一政策中的漏洞和缺陷，出臺(tái)了《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》等反避稅政策和條款，規(guī)定了如果房地產(chǎn)企業(yè)以土地或房地產(chǎn)作為入股投資或聯(lián)營(yíng)的條件，或者以其建造的商品房進(jìn)行了投資或聯(lián)營(yíng)的，均不滿足《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》中對(duì)其暫免土地增值稅征收的規(guī)定，明確了房地產(chǎn)企業(yè)即便使用投資和聯(lián)營(yíng)房地產(chǎn)的方式也必須繳納土地增值稅，間接造成了企業(yè)利用投資或聯(lián)營(yíng)規(guī)避土地增值稅的誤區(qū)[1]。

2.利用借款費(fèi)用資本化減少土地增值額結(jié)合《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所得稅處理辦法》和新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的規(guī)定，企業(yè)在建造及開發(fā)產(chǎn)品時(shí)因借入資金產(chǎn)生的合法借款費(fèi)用，可以直接歸于符合資本化條件的資產(chǎn)購(gòu)建或生產(chǎn)，并予以資本化，計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本。因此，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)把滿足資本化的相關(guān)借款費(fèi)用歸入用于開發(fā)的成本中，但在進(jìn)行土地增值稅的計(jì)算時(shí)，這些房地產(chǎn)企業(yè)又會(huì)在加計(jì)扣除中把借款費(fèi)用當(dāng)做基數(shù)，這不但對(duì)20%的開發(fā)成本進(jìn)行了加計(jì)扣除，還扣除了其在房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算中作為計(jì)算基數(shù)時(shí)的5%，極大地減少了土地的增值額，并降低了土地增值稅的支出。這一做法大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收風(fēng)險(xiǎn)。

3.預(yù)售購(gòu)房款掛在往來賬面上部分房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)把預(yù)售購(gòu)房款掛在往來賬面上，甚至有個(gè)別的企業(yè)還會(huì)采用體外循環(huán)的方法把售房的預(yù)收款掛在其他公司的銀行賬戶上，或是違規(guī)為購(gòu)房者開具收款收據(jù)來代替發(fā)票，以達(dá)到隱瞞收入、不進(jìn)行申報(bào)納稅的目的，以此來延遲繳納或偷逃土地增值稅、企業(yè)所得稅和營(yíng)業(yè)稅及其附加稅[2]。

4.虛列成本使企業(yè)虧損部分房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)采用虛列成本的方式使企業(yè)處于虧損狀態(tài)，從而避免企業(yè)所得稅的繳納。例如扣減售樓款中的手續(xù)費(fèi)，直接以售樓款的收入抵減銷售商的手續(xù)費(fèi)支出，而把商交納的樓款凈增額作為計(jì)稅營(yíng)業(yè)額，進(jìn)而減少了營(yíng)業(yè)稅的繳納；或不把更名費(fèi)等其他收入登記入賬。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的策略

1.隨稅法的變化調(diào)整稅收籌劃稅收籌劃是以稅收政策為基礎(chǔ)的，稅收籌劃應(yīng)根據(jù)稅法的變化進(jìn)行及時(shí)的調(diào)整。因此房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)人員需要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)稅收政策進(jìn)行深入的了解和學(xué)習(xí)，掌握新的法律法規(guī)及稅收政策的變化，以便及時(shí)做到稅收籌劃的調(diào)整，有效避免和防范稅收籌劃的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。這不但是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員和會(huì)計(jì)人員的要求，也是對(duì)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人員的要求。

2.房地產(chǎn)稅收籌劃的目標(biāo)要符合企業(yè)長(zhǎng)期的發(fā)展戰(zhàn)略房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員及領(lǐng)導(dǎo)人員必須對(duì)國(guó)六條和國(guó)八條等房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控政策進(jìn)行仔細(xì)的研究和學(xué)習(xí)，時(shí)刻掌握行業(yè)政策導(dǎo)向，把握好時(shí)機(jī)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)鏈的拓寬，并不斷挖掘新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，制定稅收籌劃時(shí)必須使其符合企業(yè)長(zhǎng)期的發(fā)展戰(zhàn)略。

3.稅收籌劃要做到事前籌劃、事中控制、事后總結(jié)如果房地產(chǎn)企業(yè)是集團(tuán)公司，則企業(yè)應(yīng)從集團(tuán)的整體角度出發(fā)進(jìn)行稅收籌劃方案的制定，動(dòng)員各分公司及其各個(gè)部門積極參與籌劃，以保證項(xiàng)目開展之前各成本數(shù)據(jù)和銷售數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確無誤，同時(shí)，財(cái)務(wù)部門應(yīng)根據(jù)提供的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確計(jì)算預(yù)計(jì)的稅收數(shù)據(jù)，并建立稅種預(yù)算模塊，做好事前籌劃從而使稅收籌劃的目標(biāo)得到有效的實(shí)現(xiàn)。稅收籌劃方案的執(zhí)行過程中，策劃、銷售、采購(gòu)、工程及成本控制等部門應(yīng)按相關(guān)計(jì)劃嚴(yán)格執(zhí)行，并結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行及時(shí)的調(diào)整，由財(cái)務(wù)部門進(jìn)行監(jiān)控。如出現(xiàn)特殊情況，各部門應(yīng)及時(shí)整改并做總結(jié)[3]。

4.利用臨界點(diǎn)進(jìn)行納稅籌劃

利用臨界點(diǎn)進(jìn)行納稅籌劃指當(dāng)納稅企業(yè)遭遇稅收臨界點(diǎn)的時(shí)候，采用增減支出或收入的形式實(shí)現(xiàn)減少稅負(fù)。例如，稅法中明確規(guī)定納稅企業(yè)建造普通標(biāo)準(zhǔn)的住宅并進(jìn)行出售時(shí)，若增值額低于扣除金額的20%，可免繳土地增值稅；若增值額高于扣除金額的20%，則應(yīng)按規(guī)定對(duì)全部增值額進(jìn)行計(jì)稅。其中所說的臨界點(diǎn)就是增值額的20%，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)據(jù)此制定納稅籌劃的方案，出售其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)的住宅時(shí)將增值率控制在20%的范圍內(nèi)，既能對(duì)商品房售價(jià)進(jìn)行合理的控制，又能以精裝房的形式對(duì)開發(fā)成本及價(jià)格進(jìn)行控制，進(jìn)而降低了增值率，實(shí)現(xiàn)了土地增值稅的少繳或免繳。

四、結(jié)束語

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃還并不完善，實(shí)際的工作中仍然存在諸多誤區(qū)。房地產(chǎn)企業(yè)必須從實(shí)際出發(fā)，根據(jù)稅法的變化調(diào)整稅收籌劃，制定的稅收籌劃目標(biāo)必須符合企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展，同時(shí)做好事前籌劃、事中控制、事后總結(jié)的工作，利用臨界點(diǎn)進(jìn)行納稅籌劃，以減少或免除相關(guān)稅收的繳納，使企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)得到有效的控制，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的增長(zhǎng)。

參考文獻(xiàn)

[1]李剛.淺析房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的誤區(qū)[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2013，12（14）：174.

[2]遲麗華，周小雪.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)的防范策略[J].中國(guó)房地產(chǎn)（學(xué)術(shù)版），2013，10（5）：44.

[3]李壽山.新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)及防范的綜合分析[J].商，2013，22（4）：227.

作者:陳玉軍 單位:江蘇蘇中投資有限公司