房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃

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一、引言

從2003年我國把房地產(chǎn)作為經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)以來，我國房價可謂是一路飆升。然而在促進經(jīng)濟增長的同時，一系列現(xiàn)實社會問題也逐漸顯現(xiàn)。為了有效抑制房價迅猛上漲，促進我國房地產(chǎn)市場的走向可持續(xù)發(fā)展道路，國家陸續(xù)出臺了一系列調控政策，如“國六條”、“新國八條”、“新國五條”等。要想在日趨復雜的背景下求得生存和發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)無疑必須降低開發(fā)成本。由于房地產(chǎn)企業(yè)稅收存在涉稅多、稅負重的特點，可進行籌劃的空間相對比較大，所以通過稅收籌劃來降低成本是房地產(chǎn)企業(yè)謀求發(fā)展得必然選擇。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的必要性

(1)房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金鏈緊縮:當前我國的房地產(chǎn)信貸政策出現(xiàn)緊縮現(xiàn)象，資金回籠變緩，全國各地的房企資金鏈面臨前所未有的壓力。所以降低開發(fā)成本，節(jié)約資金對于房地產(chǎn)企業(yè)來說十分重要。

(2)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成本幾乎達到極限:隨著建筑材料的價格上漲、工人工資的上調以及土地轉讓費的提高等經(jīng)營成本的提高，使得從經(jīng)營成本入手來降低成本變得難度加大。

(3)房地產(chǎn)企業(yè)涉稅多、稅負重:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從取得土地開始到最后的銷售，整個過程都會涉及到稅收。而且在整個過程中涉及的稅種多，稅負也相當重。例如土地增值稅的稅率高達30%－60%。但這同時也為納稅籌劃帶來了可操作的空間。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的影響因素

企業(yè)在進行稅收籌劃時，需時刻注意環(huán)境變化，因為稅收籌劃必然受到各種政策、法律法規(guī)等各種環(huán)境變化的影響，新會計準則中對我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃產(chǎn)生影響的主要涉及兩點:存貨和投資性房地產(chǎn)。

(1)我國《企業(yè)會計準則第1號———存貨》對存貨的發(fā)出計價方式的規(guī)定中不再有后進先出法，只能采用先進先出法、加權平均法和個別計價法。而原來的后進先出法在目前我國通貨膨脹的背景下可以抵扣、減免一定的稅收。因此，如果房地產(chǎn)企業(yè)不對此采取措施，必然使其負稅加重。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營周期一般都比較長，取消了后進先出法，必將會對企業(yè)的當期損益造成影響，進而影響到利潤。

(2)新會計準則中，增加了《企業(yè)會計準則第3號———投資性房地產(chǎn)》。該準則中對投資性房地產(chǎn)的概念進行了界定，而且規(guī)定了房地產(chǎn)企業(yè)如何對資產(chǎn)分類。另外，準則還增加了“公允價值”這種計量模式，對如何確認、計量都做出了明確的規(guī)定。若是合理運用投資性房地產(chǎn)的公允價值計量模式，便可為公司減輕稅負。

四、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃存在的問題

2000年一直到現(xiàn)在，房地產(chǎn)一直是我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。在國家經(jīng)濟快速增長的同時，房地產(chǎn)企業(yè)也獲得了很多利潤。由于房地產(chǎn)投資金額大加之發(fā)展迅速，很多企業(yè)發(fā)展并不成熟，他們往往企圖通過偷漏稅的辦法來達到降低成本的目的。但是2002年我國就開始把房地產(chǎn)企業(yè)的稅務稽查工作作為重點工作，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著日益復雜的稅收環(huán)境。通過偷漏稅的現(xiàn)象不僅存在很大風險，還阻礙了稅收籌劃的進程。

(一)企業(yè)稅收籌劃意識不強。

我國《憲法》第五十六條明確規(guī)定，“中華人民共和國公民有依照法律納稅的義務。”同時，我國稅法也規(guī)定納稅人有依法納稅的義務。但是房地產(chǎn)企業(yè)由于稅負重、納稅多，其認為通過稅收籌劃減輕負稅的效果不明顯，所以常常通過偷稅漏稅的方式來減稅?；诖?，很多企業(yè)出現(xiàn)了內外兩套賬的現(xiàn)象，對內的是反映企業(yè)真實情況的賬，對外則是用來應付稅務機關的假賬。這種做法無疑給企業(yè)帶來了巨大的風險，一旦被查處，除了繳納罰款，還會影響企業(yè)的信譽，不利于企業(yè)的長遠發(fā)展。稅收籌劃反而是一個合理減輕稅負的方式。

(二)企業(yè)稅收籌劃組織不健全。

企業(yè)內部稅收籌劃組織不健全也是房地產(chǎn)稅收籌劃的重要影響因素。由于稅收籌劃具有較強的專業(yè)性，他要求工作人員不僅掌握會計知識，還要熟悉我國相關法律法規(guī)，尤其是我國稅收法律法規(guī)相對繁多復雜的情況下，納稅籌劃工作更是復雜。通過調查當前房地產(chǎn)企業(yè)內部組織機構，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)很少設置專門的稅務部門，一般都不進行納稅籌劃，即使開展納稅籌劃工作也是由財務部門來完成。

(三)企業(yè)各部門之間合作困難。

企業(yè)各部門之間合作困難，阻礙了稅收籌劃的順利進行。房地產(chǎn)企業(yè)在建設的整個過程都會涉及到稅收而且建造的過程中有很多部門參與，財務部門并不能控制整個過程。要使得每個部門都積極配合并非易事，從而使得稅收籌劃的工作執(zhí)行起來會很困難。財務部門除了制定合理的稅收籌劃計劃，還要與各部門之間進行溝通交流，從而使得各個部門的工作能夠在不違背稅收籌劃計劃的前提下執(zhí)行。然而其他部門由于稅收知識的缺乏和利益的問題，都會使得稅收籌劃工作的進行。

五、加強我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作的舉措

(一)增強企業(yè)稅收籌劃意識。

在市場經(jīng)濟快速發(fā)展得背景下，我國有關稅收法律制度也逐漸趨于完善。企業(yè)想要通過偷稅漏稅的方式來減輕稅負、降低企業(yè)成本已經(jīng)不再現(xiàn)實。所以，企業(yè)要想真正通過節(jié)稅降低成本必須進行稅收籌劃。我認為在我國應該出臺相關政策，或者利用媒體的作用鼓勵企業(yè)進行稅收籌劃工作。也可以通過宣傳一些企業(yè)稅收籌劃成功的例子來引起企業(yè)的足夠重視，使得他們積極主動的進行稅收籌劃，為企業(yè)降低成本，從而促進房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

(二)建立健全的稅收籌劃組織。

面對當前房地產(chǎn)行業(yè)嚴峻的形式，如果想要做好稅收籌劃工作，建立健全的組織機構很重要。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應該設立專門的組織機構進行稅收籌劃。在此，我認為房地產(chǎn)企業(yè)可以獨立于財務部門設立稅收籌劃部門，并且配備專業(yè)人員負責。這要求該部門職工不僅要有財務知識，還要掌握稅收工作，了解相關法律法規(guī)，以期保證稅收部門的專業(yè)度和稅收籌劃工作的成功。

(三)促進各部門之間的合作。

如果一個好的籌劃計劃得不到順利的實施，其最后也是失敗的。因此，在整個稅收籌劃的過程當中，除了要保證稅收組織的建立和人員的配備外，各部門之間的配合協(xié)調也相當重要。我認為企業(yè)應該在企業(yè)內部普及稅收相關知識，讓每個員工意識到稅收籌劃對公司發(fā)展的意義，以及清楚各部門具體應該做些什么。另外，制定相關激勵制度，鼓勵各部門積極配合，以確保工作的順利。六、總結通過以上分析可以預見，房地產(chǎn)企業(yè)要想在今后激烈的競爭中求得生存和發(fā)展，稅收籌劃發(fā)揮著重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收在我國財政收入中也占據(jù)著舉足輕重的作用。所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須高度重視稅收籌劃工作，以期為企業(yè)及國家的可持續(xù)發(fā)展作出貢獻。

作者:李文娟 單位:重慶理工大學會計學院/財會研究與開發(fā)中心