房地產(chǎn)業(yè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)論文

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一、我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀和存在的風(fēng)險(xiǎn)

1．房地產(chǎn)過熱導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)泡沫從國民經(jīng)濟(jì)層面分析，房地產(chǎn)業(yè)是我國的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)GDP增長的貢獻(xiàn)在幾大重要行業(yè)中占居首位。從地方政府層面分析，房地產(chǎn)業(yè)承擔(dān)著地方財(cái)政增收、GDP增長的重任。目前，國內(nèi)某些大中城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展出現(xiàn)非理性繁榮的情況，房價(jià)年均同比漲幅均超過10%，而這些城市收入住房比例達(dá)到了驚人的地步。我國大部分地區(qū)的房價(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了年人均可支配收入的漲幅，局部出現(xiàn)泡沫是不爭(zhēng)的事實(shí)，加上國內(nèi)近年來相對(duì)寬松的貨幣政策和人民幣升值壓力的不斷加大，對(duì)我國房地產(chǎn)泡沫的形成和膨脹起到了推波助瀾的作用。

2．房地產(chǎn)過熱會(huì)透支內(nèi)需房地產(chǎn)業(yè)非理性繁榮的背后是限制了工薪階層改善住房的需求，阻礙了我國的城市化進(jìn)程，為了實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”這個(gè)基本的生存需求，工薪家庭要不僅要拿出全部積蓄，甚至透支了未來十幾年乃至幾十年的消費(fèi)能力。普通居民為了償還房貸需要節(jié)衣縮食，把其他正常的消費(fèi)降至最低。房地產(chǎn)業(yè)在帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，也阻礙了非相關(guān)產(chǎn)業(yè)特別是消費(fèi)品產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展，使大量社會(huì)資源過度集中于房地產(chǎn)領(lǐng)域，透支了國內(nèi)需求，嚴(yán)重影響了我國經(jīng)濟(jì)的均衡發(fā)展。

3．房地產(chǎn)過熱會(huì)引發(fā)深層次社會(huì)矛盾房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在一定程度上帶動(dòng)地方GDP的增長和財(cái)政收入，但這種失衡的經(jīng)濟(jì)增長存在民生隱患。普通居民為了購房節(jié)衣縮食，透支了未來的消費(fèi)能力，對(duì)其他非房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的擠壓，導(dǎo)致非房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的勞動(dòng)者收入減少甚至因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)不景氣可能引發(fā)失業(yè)，物價(jià)上漲，居民消費(fèi)能力透支，居民幸福指數(shù)下降。近年來反腐敗查處的腐敗案件中，大多數(shù)涉足房地產(chǎn)業(yè)。如果這種狀況得不到及時(shí)的改變可能導(dǎo)致社會(huì)仇官仇富情緒蔓延，引起社會(huì)不安定因素產(chǎn)生。

4．房地產(chǎn)過熱投資擠壓實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間房地產(chǎn)過熱，房地產(chǎn)市場(chǎng)投入產(chǎn)出率過高，就會(huì)使投資者原本投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)和服務(wù)產(chǎn)業(yè)的資金轉(zhuǎn)而投向房地產(chǎn)，這樣的后果是房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷增大，占用了大量的社會(huì)資源，擠壓了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展空間，甚至是關(guān)系到國計(jì)民生的制造企業(yè)得不到有效的資金支持，難以進(jìn)行技術(shù)改造和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新，這樣的后果會(huì)更加惡化了非房地產(chǎn)業(yè)的生存環(huán)境。

5．房地產(chǎn)非理性發(fā)展會(huì)誤導(dǎo)社會(huì)價(jià)值導(dǎo)向近年來，畢業(yè)買房族不斷增加，啃老現(xiàn)象嚴(yán)重，傳統(tǒng)價(jià)值理念和就業(yè)理念正在不斷改變。房價(jià)過快上漲引發(fā)全社會(huì)持續(xù)、過渡關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將會(huì)導(dǎo)致以買房為成功標(biāo)準(zhǔn)的非理性價(jià)值評(píng)價(jià)觀念蔓延。加上物價(jià)快速上漲，傳統(tǒng)制造業(yè)發(fā)展緩慢，非房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員勞動(dòng)回報(bào)率較低，可能會(huì)引發(fā)就業(yè)觀念的改變和價(jià)值觀的扭曲，很多原本追求實(shí)體經(jīng)濟(jì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的年輕人，轉(zhuǎn)而投向收入更高回報(bào)更快的房地產(chǎn)業(yè)。急功近利思想的蔓延將對(duì)國家長遠(yuǎn)發(fā)展產(chǎn)生影響。

二、房地產(chǎn)業(yè)縮減對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響

(一)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的內(nèi)涵

所謂“實(shí)體經(jīng)濟(jì)”，從一般意義上講，是指涉及物質(zhì)產(chǎn)品、精神產(chǎn)品和服務(wù)的生產(chǎn)和流通的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。實(shí)體經(jīng)濟(jì)包括農(nóng)業(yè)、工業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、商貿(mào)物流業(yè)、建筑業(yè)等提供實(shí)實(shí)在在物質(zhì)產(chǎn)品生產(chǎn)和服務(wù)的部門，制造業(yè)當(dāng)然包含在其中。

(二)房地產(chǎn)業(yè)縮減對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響

從上世紀(jì)80年代末日本房地產(chǎn)泡沫破裂對(duì)日本經(jīng)濟(jì)的影響和2008年美國房地產(chǎn)泡沫破裂引發(fā)的次貸危機(jī)對(duì)世界經(jīng)濟(jì)的影響可以看出，房地產(chǎn)泡沫如果得不到及時(shí)有效的控制，會(huì)影響經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出縮減對(duì)于部分產(chǎn)業(yè)的發(fā)展影響較大。目前我國房地產(chǎn)業(yè)仍處于數(shù)量擴(kuò)張階段，其對(duì)能源需求較多，與煤炭采選業(yè)、石油和天然氣開采業(yè)、金屬礦采選業(yè)等能源生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)密切。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出的縮減會(huì)限制這些能源生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)總影響力較低。將房地產(chǎn)業(yè)全部提取后，實(shí)體經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)出減少比例不足0．105，遠(yuǎn)低于農(nóng)林牧漁業(yè)、建筑業(yè)等七大產(chǎn)業(yè)形成的影響，其對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響在所有產(chǎn)業(yè)中排位靠后。并且從發(fā)展趨勢(shì)看，其影響力并沒有隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而提高，始終處于相對(duì)低的水平。王岳平、葛岳靜等利用2002年投入產(chǎn)出表對(duì)我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，房地產(chǎn)業(yè)影響力和感應(yīng)度系數(shù)均低于1，低于所有產(chǎn)業(yè)的平均值，其對(duì)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用不足。西北農(nóng)林科技大學(xué)余勁、任洪浩等利用HEM模型對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)縮減對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響進(jìn)行了研究，我國房地產(chǎn)業(yè)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)力和制約性不高，其產(chǎn)出值在一定比例范圍內(nèi)的縮減不會(huì)造成實(shí)體經(jīng)濟(jì)的嚴(yán)重衰退。在金融業(yè)可以容忍房價(jià)下跌的范圍內(nèi)，只要房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出值變化幅度在40%的范圍內(nèi)，就不會(huì)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來較大的沖擊。

三、實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響

實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，可以從以下幾個(gè)方面促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

(一)有利于增加地方稅收

目前，我國稅收制度采用國稅和地稅相結(jié)合的稅收制度。由于城市化的快速發(fā)展和城市公共支出的不斷增加，地方政府越來越倚重拍賣地皮實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政的收支平衡、實(shí)現(xiàn)GDP穩(wěn)定增長。次貸危機(jī)后，美國認(rèn)識(shí)到實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要性，正逐步改變單純依靠投資和軟件業(yè)發(fā)展的局面。發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)和非房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，可以使地方政府更加從容的對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行改革，逐步擺脫過渡依賴房地產(chǎn)業(yè)的局面，實(shí)現(xiàn)稅收多渠道發(fā)力。

(二)有利于提高居民經(jīng)濟(jì)收入，增加內(nèi)需

房地產(chǎn)業(yè)過快上漲形成高房價(jià)是引起內(nèi)需不足的重要因素。房價(jià)回歸合理、實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，居民實(shí)現(xiàn)住房需求的成本降低的同時(shí)，非房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)機(jī)會(huì)和收入增加，購買力提高，有利于增加內(nèi)需，實(shí)現(xiàn)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展。

(三)有利于降低房產(chǎn)過熱引起房產(chǎn)泡沫破裂的危險(xiǎn)

實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展不僅可以提供更多的就業(yè)就會(huì)，實(shí)現(xiàn)地方政府的財(cái)政收入和實(shí)現(xiàn)GDP穩(wěn)定增長，避免了過多的社會(huì)資金涌入房地產(chǎn)業(yè)引發(fā)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展有利于平衡國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)狀況，減少政府過度依賴房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)。

(四)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，有利于房地產(chǎn)業(yè)由過熱

轉(zhuǎn)向理性發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)回歸合理，政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度下降，才會(huì)有更多的社會(huì)資金投入到實(shí)體經(jīng)濟(jì)中，實(shí)現(xiàn)科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)革新，從而推動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)不斷向前發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，居民的生活水平和購買力不斷提高，激發(fā)剛需群體的購房需求，反過來促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

四、結(jié)論

我國經(jīng)濟(jì)經(jīng)過十幾年的高速發(fā)展，基本耗盡了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力，隨著上海自貿(mào)區(qū)的建設(shè)和國家城鎮(zhèn)化方案的出臺(tái)，國民經(jīng)濟(jì)又將迎來新的發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)我國經(jīng)濟(jì)由“第二產(chǎn)業(yè)—第三產(chǎn)業(yè)—第一產(chǎn)業(yè)”向“第三產(chǎn)業(yè)—第二產(chǎn)業(yè)—第一產(chǎn)業(yè)”轉(zhuǎn)變過程，更需要發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)來培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，增加居民的可支配收入。房地產(chǎn)業(yè)的過熱在一定程度上擠壓了非相關(guān)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但是房地產(chǎn)降溫對(duì)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的影響有限，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有較大的推動(dòng)作用。發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，實(shí)現(xiàn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展是未來發(fā)展的趨勢(shì)。從房地產(chǎn)產(chǎn)能釋放的角度和實(shí)體經(jīng)濟(jì)改革創(chuàng)新的角度來說，房地產(chǎn)降溫需要一定的時(shí)間，政府需要穩(wěn)定市場(chǎng)，以防止房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)崩盤的局面。

作者：秦秀秀 單位：安徽理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院