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摘要：“營改增”政策實施后對各行各業(yè)有著深遠影響，房地產(chǎn)行業(yè)作為近些年發(fā)展勢頭迅猛的行業(yè)之一，如何優(yōu)化資金周轉(zhuǎn)，如何科學、合法的降低企業(yè)承擔稅務(wù)顯得尤為重要。本文首先闡述了納稅籌劃的概念、必要性以及對房地產(chǎn)行業(yè)的影響，然后通過對房地產(chǎn)在項目準備、建設(shè)、銷售等各個階段進行稅務(wù)分析，為房地產(chǎn)企業(yè)合理規(guī)避土地增值稅、所得稅匯算清繳風險，促進房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定、健康、可持續(xù)發(fā)展。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；納稅籌劃；土地增值稅
近二十多年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，在拉動我國GDP增長的同時為當?shù)卣斦杖胱龀隽酥卮筘暙I。房地產(chǎn)高利潤和短期內(nèi)可見收益吸引了眾多炒買炒賣的行為，房價也迅速攀升，一線城市的房價也成了百姓的長期痛點。為了增加對土地和房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控和市場調(diào)節(jié)，國家出臺了多項政策。面對政府出臺的關(guān)于房價、稅收等多方面的政策，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該深入研究政策的切入點、關(guān)鍵點、判斷標準等，其中納稅籌劃就是一項在已知政策的情況下，事前對企業(yè)經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行籌謀和策劃，以期為企業(yè)科學降低稅務(wù)壓力。
一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃相關(guān)理論
（一）納稅籌劃的概念納稅籌劃是指通過提前對企業(yè)經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行籌劃和判斷，制定出的一整套完整、科學、合理合法的行為準則和標準，從而達到節(jié)稅的目的。納稅籌劃最先起源于西方資本主義國家，企業(yè)為了達到合理避稅，聘用專業(yè)的財務(wù)團隊，為其提供稅務(wù)咨詢和納稅籌劃。隨著企業(yè)管理者意識到了納稅籌劃對于企業(yè)降低稅額，提高利潤的重要意義和影響，納稅人對稅務(wù)減免的需求愈來愈大，納稅籌劃概念和實踐也被各國相繼發(fā)展和應(yīng)用起來。在我國，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)較為獨特，房地產(chǎn)業(yè)作為國家固定建設(shè)的中堅力量，仍然占有重要地位。房地產(chǎn)業(yè)納稅資金流量大，涉及工作節(jié)點復(fù)雜煩瑣，企業(yè)內(nèi)部人員眾多，項目準備和建設(shè)周期長等特點，更應(yīng)該將納稅籌劃納入企業(yè)管理的重要部分，在完成國家對稅務(wù)要求的同時實現(xiàn)合理避稅，有效平衡收益和風險，使企業(yè)能夠依法納稅、合理避稅，通過資金的良性運轉(zhuǎn)使企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)長期可持續(xù)健康發(fā)展。
（二）納稅籌劃的特點納稅籌劃在實施過程中有其自身的獨特特征，主要體現(xiàn)在：合法性、宏觀政策的導向性、目的性、專業(yè)性和時效性。合法性是納稅籌劃的前提，是納稅籌劃最基本的特征。雖然企業(yè)是為了降低稅額，緩解企業(yè)稅負而做出的通過事前謀劃，對企業(yè)經(jīng)濟行為進行判斷和決策，這一切的行為前提是合法，是在不違背我國現(xiàn)行的稅收制度、法律法規(guī)的前提下進行的。其根本是納稅人利用現(xiàn)有法律的漏洞和不足來降低納稅成本。稅收是國家對社會資源的再分配，是通過國家政策強制執(zhí)行的，當政策發(fā)生調(diào)整時，企業(yè)要及時做出調(diào)整和應(yīng)對。企業(yè)的納稅行為和納稅籌劃都是在國家相關(guān)法律和政策下實施的，具有宏觀政策的導向性和時效性。納稅籌劃目的較為明確，即為企業(yè)減少稅負，其納稅方案中都是圍繞著節(jié)約稅收成本進行的，這是納稅籌劃得以發(fā)展的動力和推手。納稅籌劃是一項極其專業(yè)和復(fù)雜的過程，需要參與者精通行業(yè)稅收法律法律以及財務(wù)制度，在節(jié)稅的同時規(guī)避風險。
（三）納稅籌劃的基本原則在深入了解納稅籌劃的內(nèi)涵和外延的基礎(chǔ)上，制定一套優(yōu)秀的納稅方案需要遵守以下三個原則：事前籌劃原則、經(jīng)濟性原則、適時調(diào)整原則。事前籌劃主要體現(xiàn)在納稅人是在已知的稅收政策下制定的自身經(jīng)濟業(yè)務(wù)，從而選擇最佳的納稅方案，為企業(yè)爭取最大程度的經(jīng)濟利益。若因決策不當經(jīng)濟業(yè)務(wù)已發(fā)生，且應(yīng)稅收入確定的情況下，企業(yè)無法通過任何合法手段進行減稅。經(jīng)濟原則是指企業(yè)在事前制定納稅方案時需要綜合考慮沉沒成本、轉(zhuǎn)讓成本、機會成本，遵循成本效益原則，事前籌劃才有意義。適時調(diào)整性主要指沒有任何一種納稅方案可以使用任何情況，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)所處國家、地區(qū)、行業(yè)的法律法規(guī)進行科學、合法的納稅行為。
二、房地產(chǎn)行業(yè)稅種認識
房地產(chǎn)行業(yè)涉及土地增值稅、所得稅、契稅、個稅、印花稅等十多個稅種，其中土地增值稅和所得稅涉及面廣，涉及稅額較大，是大部分房地產(chǎn)企業(yè)在納稅籌劃過程中需要著重考慮兩項稅務(wù)，以下主要介紹此兩種稅種。
（一）土地增值稅土地增值稅是根據(jù)增值額和扣減項目金額的比重，選擇正確的稅率，其適用稅率有30%、40%、50%、60%四檔。在土地增值額的繳納過程中，需要考慮到是有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，不包括繼承和贈送行為。房地產(chǎn)企業(yè)在土地獲取時大多為有償取得，因此需要支付土地增值稅。土地增值稅在匯算清繳過程中存在一定的可控性。主要表現(xiàn)在：第一，政策的多層授權(quán)和解釋。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》是稅務(wù)主管機關(guān)和納稅人征收、繳納土地增值稅的重要法律依據(jù)。現(xiàn)行的預(yù)繳和清繳土地增值稅制度與前者在執(zhí)行過程中存在空白或者漏洞，使得匯算清繳工作具有一定的不確定性。企業(yè)可以利用政策空白，合法合規(guī)的調(diào)整經(jīng)濟業(yè)務(wù)，以調(diào)整土地增值稅額。第二，企業(yè)與執(zhí)法監(jiān)管部門的博弈。在“營改增”后，房地產(chǎn)行業(yè)繳納稅額有所降低，一定程度上降低了地方稅務(wù)部門的收入，與此同時，企業(yè)在納稅過程中也會存在不同程度的瑕疵和不規(guī)范行為，加大了執(zhí)法征收和監(jiān)管風險。第三，企業(yè)可按照銷售情況，在合法的基礎(chǔ)上分期確認收入，將增值額和扣減項目金額比值控制在一定范圍內(nèi)，以采用低檔稅率，即合理利用稅點臨界點來確認收入確認方式。另外，企業(yè)要規(guī)范報銷制度，對于籌建活動期間產(chǎn)生的費用和成本要及時報銷抵扣，以降低增值額。［1］
（二）所得稅所得稅是指企業(yè)營業(yè)收入扣除成本、費用、稅金等支出外的所得額進行納稅。目前實行季度預(yù)繳，在財政年度結(jié)束五個月內(nèi)完成所得稅匯算清繳工作，即核算本年度應(yīng)補稅額或應(yīng)退稅額。所得稅匯算清繳的前提時企業(yè)對收入和成本進行嚴謹、科學的計算和分析。企業(yè)應(yīng)該按照新收入準則中的五步法模型對收入進行確認和計量，兼顧主營業(yè)務(wù)收入和營業(yè)外收入。在成本分攤時及時計入當期費用，避免因錯失計費期間，導致該筆成本或者費用不能入賬。企業(yè)在納稅籌劃中應(yīng)根據(jù)項目進展期間涉及的主營業(yè)務(wù)，在法律規(guī)定和約束范圍內(nèi)對成本、費用和收入進行記賬規(guī)范，通過精準計算，達到為企業(yè)節(jié)稅的目的，提高企業(yè)的資金實力和核心競爭力。
三、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展各階段的納稅籌劃
房地產(chǎn)行業(yè)是我國稅收的重要力量，雖然近幾年，國家出臺的相關(guān)政策意在緩解房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)市場進入下行周期，但是其對當?shù)囟愂杖杂兄e足輕重的作用。企業(yè)應(yīng)該深入房地產(chǎn)開發(fā)的各個階段，深入貫徹實施納稅籌劃管理理念，嚴格管控稅負。
（一）項目籌備階段確認納稅人身份。在全面掌握稅收法律法規(guī)等政策的同時，企業(yè)需要對項目成立、分公司、子公司明確規(guī)劃納稅人身份。企業(yè)在認定納稅人身份時一般可以分為一般規(guī)模納稅人和小規(guī)模納稅人，兩種身份遵循的稅收政策、稅率、稅票都有所不同，對其進項稅和銷項稅有著很大程度的影響。確認納稅人籌劃是為了通過遞延納稅時間，稅負轉(zhuǎn)嫁實現(xiàn)減輕增值稅稅負，降低納稅成本的目標。
（二）開發(fā)建設(shè)階段開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)涉及工程采購、基建、固定資產(chǎn)采購及費用分攤等經(jīng)濟業(yè)務(wù)，結(jié)算方式的不同會給企業(yè)的稅負帶來不同的影響。首先，企業(yè)應(yīng)該嚴控采購結(jié)算方式，即通過與供應(yīng)商協(xié)商貨物和貨款的結(jié)算方式，盡早取得增值稅發(fā)票，以便公司提前將稅額進行抵扣，緩解企業(yè)納稅壓力，加快企業(yè)資金周轉(zhuǎn)。其次，選擇恰當?shù)墓こ坛邪绞?。房地產(chǎn)項目在開發(fā)過程中根據(jù)建設(shè)材料的采購分為“甲供材”和“乙供材”。通常，房地產(chǎn)企業(yè)由于人員短缺或者專業(yè)性的問題選擇“乙供材”承包方式，即由承包方負責材料的采買，忽略了“甲供材”可獲取更多的增值稅進項稅額發(fā)票抵扣。因此企業(yè)應(yīng)綜合考慮合作方納稅人身份、承包價格以及成本，以做出效益最大化的選擇。再次，確定大型機械設(shè)備的使用方式，自采還是租賃。現(xiàn)稅法規(guī)定，有形動產(chǎn)的融資租賃可以采用13%稅率申報增值稅，同時可以抵扣租賃費及利息。因兩種方式在稅率以及抵扣時政策不同，企業(yè)可根據(jù)自身實際情況，選擇適合自身發(fā)展的設(shè)備購置方式。［2］
（三）轉(zhuǎn)讓銷售階段轉(zhuǎn)讓銷售環(huán)節(jié)需要繳納增值稅、所得稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加等，其中土地增值稅和企業(yè)所得稅是較為重要的兩大稅種。房地產(chǎn)公司在銷售房屋時通常有贈送和折扣銷售兩種方式，因政策規(guī)定，納稅人將自產(chǎn)的無償贈送給其他單位和個人的，視同為銷售行為，需要繳納土地增值稅。折扣銷售是一種在單價上有所降低的銷售方式，視總價為稅基。兩種方式稅基不同，所需繳納的稅額也不同。對于帶有安裝業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)，可以選擇兼營業(yè)務(wù)方式，可以降低稅率，為企業(yè)稅務(wù)籌劃爭取更多的有利空間。
（四）日常管理納稅籌劃是納稅人為降低稅負而付諸行動的一種利好行為。納稅人根據(jù)稅收相關(guān)政策，從專業(yè)、科學的角度出發(fā)，依法納稅，合法節(jié)稅，降低企業(yè)稅負。其本質(zhì)就是利用政策空白，平衡風險、成本、收益，確認行為以降低企業(yè)成本。任何企業(yè)在發(fā)展的任何階段都應(yīng)該將納稅籌劃理論、成本效益理論納入其管理體系。企業(yè)應(yīng)該有意識培養(yǎng)財務(wù)人員、稅務(wù)人員的節(jié)稅意識，通過不定期培訓、學習，提高財務(wù)隊伍的整體業(yè)務(wù)能力。
四、結(jié)語
房地產(chǎn)行業(yè)作為近些年發(fā)展迅猛的行業(yè)之一，成為當?shù)丶{稅隊伍的重要力量。隨著國家出臺的關(guān)于調(diào)控房地產(chǎn)市場的多項舉措，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展相對較為平穩(wěn)，同時仍然成為部分地區(qū)的納稅大戶。房地產(chǎn)企業(yè)如何能在政策緊縮的宏觀環(huán)境下維持可持續(xù)增長和發(fā)展是值得企業(yè)深思的課題。企業(yè)在轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新、改革發(fā)展的道路上探索的同時，納稅籌劃是其穩(wěn)定發(fā)展的重要管理理念。企業(yè)應(yīng)培養(yǎng)專業(yè)的財務(wù)團隊深入學習和解讀稅收法律法規(guī)和財務(wù)制度，在合法、守法的前提下，兼顧成本、收入、風險三者關(guān)系，事前對企業(yè)的經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行選擇和規(guī)劃，制定指導方針和政策，使得企業(yè)土地增值稅和所得稅在匯算清繳過程中能夠有所降低，實現(xiàn)為企業(yè)合理節(jié)稅、合理避稅，緩解企業(yè)資金壓力的目的，為企業(yè)快速經(jīng)營和資金流轉(zhuǎn)創(chuàng)造條件。
參考文獻
［1］李女貴.新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的思考［J］.會計師，2019（5）.
［2］王江寒.新形勢下我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃研究［J］.商業(yè)會計，2017（14）.
作者：馮李葉 單位：臨汾市堯都區(qū)汾東經(jīng)濟建設(shè)投資有限公司