房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問(wèn)題及對(duì)策

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摘要：在當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不斷提高的環(huán)境下，城市化發(fā)展進(jìn)程不斷加快，這給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)發(fā)展提供了廣闊的前景。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資成本大、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算上具有特殊性質(zhì)，所以在實(shí)際工作中容易產(chǎn)生各種問(wèn)題，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展帶來(lái)不良影響。本文結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問(wèn)題，重點(diǎn)探究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的優(yōu)化對(duì)策，以供參考借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；會(huì)計(jì)核算；問(wèn)題；對(duì)策

結(jié)合當(dāng)前情況來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力不斷加大，而企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展中受到市場(chǎng)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)政策等因素影響，風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生幾率隨之升高。為了增強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)抵御能力，發(fā)揮企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該做好內(nèi)控管理工作，對(duì)現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)管理模式進(jìn)行改革優(yōu)化，以促進(jìn)整體經(jīng)營(yíng)管理水平的提升。會(huì)計(jì)核算作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)中的重要內(nèi)容之一，通過(guò)精準(zhǔn)的核算，能夠?qū)ζ髽I(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展?fàn)顩r有充分了解，為企業(yè)制定發(fā)展決策提供數(shù)據(jù)參考。但是在實(shí)際會(huì)計(jì)核算中，受到會(huì)計(jì)科目設(shè)置不合理、收入確認(rèn)復(fù)雜等因素影響，導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算問(wèn)題頻繁出現(xiàn)，嚴(yán)重影響到工作效果。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況采取有效的處理對(duì)策，以提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算水平。

一、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的常見(jiàn)問(wèn)題

1.收入確認(rèn)的復(fù)雜性在房地產(chǎn)產(chǎn)品銷(xiāo)售過(guò)程中，采取的銷(xiāo)售模式有兩種，一種是自行開(kāi)發(fā)并銷(xiāo)售，另一種是事先與買(mǎi)方簽署采購(gòu)合同，根據(jù)合同要求進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。對(duì)于后者來(lái)說(shuō)，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)于建造合同的收入確認(rèn)已經(jīng)并入新收入準(zhǔn)則。而針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，因?yàn)槠溟_(kāi)發(fā)周期比較長(zhǎng)，投入成本多，其產(chǎn)品具有較高的價(jià)值，在這種情況下，為了盡快回籠資金，房地產(chǎn)商品在銷(xiāo)售過(guò)程中，一般會(huì)采取預(yù)售或者分期收款銷(xiāo)售等模式。房地產(chǎn)產(chǎn)品銷(xiāo)售的前提要素在于獲得預(yù)售許可證及銷(xiāo)售許可證，在此基礎(chǔ)上，經(jīng)歷簽署預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷(xiāo)售合同、工程驗(yàn)收并交付等多個(gè)環(huán)節(jié)。所以，房地產(chǎn)收入確認(rèn)和其他生產(chǎn)項(xiàng)目比較，存在明顯的特殊性。在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)—收入》取代原有《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第15號(hào)—建造合同》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第18號(hào)—收入》等相關(guān)內(nèi)容，讓收入確認(rèn)模式更加統(tǒng)一。并且，在原有收入確認(rèn)準(zhǔn)則中，轉(zhuǎn)變根據(jù)控制權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間段或者時(shí)間點(diǎn)來(lái)對(duì)收入確認(rèn)的方式，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房、現(xiàn)房銷(xiāo)售、期房銷(xiāo)售提出新的要求，讓產(chǎn)品收入確認(rèn)更加復(fù)雜，給代建商品房收入確認(rèn)及出租商品房收入確認(rèn)帶來(lái)一定影響。

2.成本歸集及分?jǐn)偛缓侠砀鶕?jù)財(cái)會(huì)【2013】117號(hào)文要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在實(shí)際開(kāi)發(fā)建設(shè)中產(chǎn)生的各種費(fèi)用，由某一成本核算對(duì)象直接負(fù)擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)直接計(jì)入該成本核算對(duì)象中。如果是由幾個(gè)成本核算對(duì)象一同負(fù)擔(dān)，需要根據(jù)占地面積比例、預(yù)算成本造價(jià)、建筑面積比例等情況科學(xué)分配，并計(jì)入相應(yīng)成本核算對(duì)象中。根據(jù)國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)文得知，只明確了土地成本、公共配套成本、借款費(fèi)用可以進(jìn)行統(tǒng)一分?jǐn)?，但?duì)于其他成本項(xiàng)目，則具體采取怎樣的分配方法，缺少明確性。加之房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般存在幾個(gè)項(xiàng)目一起滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，在這種情況下，使得成本分?jǐn)偢訌?fù)雜。部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)各自為政。比如，為了實(shí)現(xiàn)自身利益最大化，則采用對(duì)當(dāng)期成本最小的方式分?jǐn)?；為了減少企業(yè)自身稅負(fù)，而采取當(dāng)期成本最大的方式分?jǐn)?。?duì)于在完工成本對(duì)象和未完工成本對(duì)象分?jǐn)傊?，如?huì)所、大型公共景觀等缺少明確要求，導(dǎo)致成本分?jǐn)偙容^困難，影響成本分?jǐn)傂Ч?/p>

3.房地產(chǎn)商品成本和售價(jià)不配比首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)周期上比較長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從土地獲取到開(kāi)發(fā)確認(rèn)完成，短則需要1至2年，長(zhǎng)則高達(dá)5年左右。在這種情況下，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投入產(chǎn)出比例不均。在項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，投放的資金數(shù)量比較多，并且大量費(fèi)用進(jìn)入到當(dāng)期科目中。因?yàn)椴糠止こ添?xiàng)目尚未完工，即便開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)銷(xiāo)售完畢，其預(yù)收款項(xiàng)也不能確認(rèn)為收入，導(dǎo)致該現(xiàn)象出現(xiàn)的原因就是匹配原則應(yīng)用不合理。其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本載體是整個(gè)建筑工程，而銷(xiāo)售則是根據(jù)樓層或者戶型，在這種情況下，使得單個(gè)樓層或戶型銷(xiāo)售價(jià)格與其成本不相符。比如，同一結(jié)構(gòu)房屋，低層建筑施工成本要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于高層建筑施工成本，但是在銷(xiāo)售過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)根據(jù)不同的業(yè)態(tài)制定不同的銷(xiāo)售價(jià)格，如果銷(xiāo)售的是洋房，那么低層售價(jià)大于高層售價(jià)；如果銷(xiāo)售的是高樓，那么低層售價(jià)由于采光等原因售價(jià)可能遠(yuǎn)低于中高樓層，再加上受到朝向等因素影響，銷(xiāo)售價(jià)格差異也比較大。一般情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本結(jié)轉(zhuǎn)方式則是根據(jù)當(dāng)期竣工以后的核算對(duì)象總成本除以總開(kāi)發(fā)建設(shè)面積，得出每平方米建筑面積成本之后，乘以銷(xiāo)售面積得出本期銷(xiāo)售成本。這種分?jǐn)傆?jì)算方法，缺少對(duì)房屋樓層朝向等因素影響，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)結(jié)果不夠真實(shí)。

4.收益評(píng)價(jià)指標(biāo)不能有效反映業(yè)績(jī)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投放產(chǎn)出周期來(lái)說(shuō)，具有一定的特殊性質(zhì)，具體展現(xiàn)在會(huì)計(jì)報(bào)表中業(yè)績(jī)波動(dòng)比較大。比如，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中整體業(yè)績(jī)不理想，驗(yàn)收售出以后，大量預(yù)收款確認(rèn)為收入，在此過(guò)程中，如果僅存在一個(gè)會(huì)計(jì)周期還好，但是一個(gè)項(xiàng)目通常會(huì)產(chǎn)生4個(gè)左右的會(huì)計(jì)周期，因此不可使用一般企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)，如凈利潤(rùn)指標(biāo)則無(wú)法真實(shí)展現(xiàn)出企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況，特別是針對(duì)上市企業(yè)，將會(huì)誤導(dǎo)投資者。一個(gè)經(jīng)營(yíng)狀況良好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其凈利潤(rùn)可能是負(fù)數(shù)，但是大部分在建工程其預(yù)售情況比較良好，現(xiàn)金流狀況強(qiáng)。因此，評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)，不可過(guò)于強(qiáng)調(diào)利潤(rùn)指標(biāo)，而是通過(guò)本質(zhì)，查看其信譽(yù)情況、資產(chǎn)質(zhì)量、現(xiàn)金流情況等。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的優(yōu)化對(duì)策

1.合理進(jìn)行收入確認(rèn)在房地產(chǎn)產(chǎn)品銷(xiāo)售過(guò)程中，需要滿足兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)是法律標(biāo)準(zhǔn)，另一個(gè)是專(zhuān)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于法律標(biāo)準(zhǔn)來(lái)說(shuō)，就是指結(jié)合我國(guó)相關(guān)法律要求，房地產(chǎn)銷(xiāo)售需要滿足的標(biāo)準(zhǔn)。例如，采取出讓方式獲得的土地使用權(quán)，未按照出讓合同要求支付土地使用權(quán)出讓金，未獲得土地使用權(quán)證書(shū)，或者沒(méi)有根據(jù)出讓合同要求進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，如果存在產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議，未按照法律要求登記獲取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得轉(zhuǎn)讓出售。如果不滿足上述要求，即便房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)發(fā)完畢，甚至獲得相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益，并轉(zhuǎn)移相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)，也不可作為收入進(jìn)行確認(rèn)。對(duì)于專(zhuān)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)說(shuō)，就是指會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度中明確要求房地產(chǎn)商品銷(xiāo)售收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在收入確認(rèn)過(guò)程中，應(yīng)對(duì)新收入準(zhǔn)則相關(guān)要求具體分析，明確區(qū)分“履行時(shí)間段”和“履行時(shí)間點(diǎn)”。并且，對(duì)商品房期房銷(xiāo)售收入核算過(guò)程，應(yīng)思考在履約環(huán)節(jié)中，企業(yè)為客戶所提供的商品的確具有不可取代的效果，并且客戶通過(guò)商品價(jià)格上漲獲取一定經(jīng)濟(jì)效益，這時(shí)應(yīng)按照履約進(jìn)度確認(rèn)收入。

2.強(qiáng)化成本分配方面的優(yōu)化根據(jù)財(cái)會(huì)【2013】117號(hào)文相關(guān)要求，成本分?jǐn)偡椒ㄓ腥N：一個(gè)是占地面積法，二是建筑面積法，三是預(yù)算造價(jià)法。對(duì)于房地產(chǎn)成本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，可以采取不同方式進(jìn)行成本分?jǐn)?。例如，土地成本，可以采取占地面積法。如果是分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，則應(yīng)該根據(jù)本期所有成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地面積比例進(jìn)行分配，之后根據(jù)某個(gè)成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)所有成本對(duì)象占地面積比例進(jìn)行分配。占地面積可以有效處理不同容積率土地成本分配問(wèn)題。如果是前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用及建筑安裝費(fèi)用等，可以結(jié)合每個(gè)合同中性質(zhì)進(jìn)行分?jǐn)?，如果能夠明確成本對(duì)象的項(xiàng)目，可以直接納入該成本對(duì)象，如果包含多個(gè)成本項(xiàng)目，則需要采取建筑面積法在多個(gè)成本對(duì)象中分?jǐn)偂?/p>

3.引入計(jì)劃銷(xiāo)售價(jià)格理念，使銷(xiāo)售收入和成本實(shí)現(xiàn)配比在新收入準(zhǔn)則下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)合同內(nèi)容進(jìn)行規(guī)范管理，保證合同滿足相關(guān)要求，能夠被參與方所接受，并且應(yīng)對(duì)合同內(nèi)容有充分了解，嚴(yán)格按照銷(xiāo)售收入和實(shí)際成本科學(xué)劃分，適當(dāng)引入計(jì)劃銷(xiāo)售價(jià)格理念，完成會(huì)計(jì)核算工作。在會(huì)計(jì)核算中，為了保證核算結(jié)果，應(yīng)把計(jì)劃銷(xiāo)售價(jià)格理念融入其中，有效處理銷(xiāo)售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯(cuò)位問(wèn)題。也就是開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目在滿足銷(xiāo)售要求時(shí)，企業(yè)結(jié)合成本、市場(chǎng)、樓層、朝向等因素設(shè)定計(jì)劃銷(xiāo)售價(jià)格，將其當(dāng)作成本分配標(biāo)準(zhǔn)。這種方式比較適合應(yīng)用在大規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，優(yōu)勢(shì)在于減少工作量，不足在于受房?jī)r(jià)影響會(huì)產(chǎn)生一定誤差，且無(wú)法提供準(zhǔn)確的成本資料。

4.擴(kuò)大信息披露，全面反映企業(yè)業(yè)績(jī)首先，增加土地儲(chǔ)備量信息。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本中土地成本比例通常占比較大，根據(jù)土地儲(chǔ)備和土地儲(chǔ)備成本情況，在某種程度上可能會(huì)影響企業(yè)發(fā)展。對(duì)于擁有大量?jī)?yōu)質(zhì)低價(jià)土地儲(chǔ)備的企業(yè)而言，土地成本低自身隱藏諸多利潤(rùn)，在土地出讓市場(chǎng)向招標(biāo)拍賣(mài)過(guò)渡時(shí)，相當(dāng)于其他企業(yè)具有明顯優(yōu)勢(shì)，可以在今后幾年中實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)，具有一定投資價(jià)值。其次，做好現(xiàn)金流量信息披露工作。要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在財(cái)務(wù)報(bào)表中附注項(xiàng)目現(xiàn)金流量信息，也就是以企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目為單位，披露其在開(kāi)發(fā)建設(shè)中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量，如銷(xiāo)售房地產(chǎn)獲取的現(xiàn)金、購(gòu)買(mǎi)工程物質(zhì)等，提高現(xiàn)金流量信息的使用價(jià)值。

三、結(jié)語(yǔ)

會(huì)計(jì)核算作為各個(gè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)中重要內(nèi)容之一，是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的重要保證。結(jié)合行業(yè)相關(guān)準(zhǔn)則及規(guī)范要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)展會(huì)計(jì)核算工作時(shí)，應(yīng)該根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況，采取適宜的核算方法，做好房地產(chǎn)項(xiàng)目收入確認(rèn)工作，根據(jù)企業(yè)特點(diǎn)對(duì)會(huì)計(jì)核算方式進(jìn)行改造優(yōu)化，在實(shí)際工作中摸索經(jīng)驗(yàn)，找出滿足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展要求的核算體系，以提高企業(yè)的會(huì)計(jì)核算水平。

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作者：胥雯 單位：湖北清能投資發(fā)展集團(tuán)有限公司