房地產(chǎn)企業(yè)會計核算特殊性

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摘要：本文從房地產(chǎn)企業(yè)會計核算特殊性展開分析，并以此為依據(jù)，提出建立健全的會計核算體系，強化成本管理；立足于實際情況，確認(rèn)收入政策與成本計量方式的有效對策，旨在房地產(chǎn)企業(yè)在實際的運營過程中，明確會計核算的特殊性，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠盡快適應(yīng)市場經(jīng)濟環(huán)境的變化，對于各個環(huán)節(jié)進行監(jiān)督與管控，進而避免風(fēng)險問題發(fā)生，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的綜合性發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；會計核算；特殊性；成本計量；收入確認(rèn)

1房地產(chǎn)企業(yè)會計核算特殊性

1.1收入確認(rèn)存在一定的特殊性。在房地產(chǎn)企業(yè)的實際運營過程中，商品房的銷售收入是其主要的經(jīng)濟來源，會對于房地產(chǎn)企業(yè)的利潤指標(biāo)產(chǎn)生直接影響，對商品房的銷售收入進行確認(rèn)，不僅與企業(yè)的實際經(jīng)濟效益息息相關(guān)，還會影響企業(yè)管理層的經(jīng)營決策。根據(jù)《新會計準(zhǔn)則》，企業(yè)在實際運營過程中形成的，可能會導(dǎo)致所有者權(quán)益增加的，與所有者投入資本無關(guān)的經(jīng)濟利益就是收入。在準(zhǔn)則中對于商品銷售做出了明確的規(guī)定。但是由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，在風(fēng)險與報酬轉(zhuǎn)移的時間點存在一定的不同，主要表現(xiàn)為以下兩個方面：有些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為，在竣工驗收階段確定合格之后，并且在進行買賣合同的全過程中，商品房銷售的風(fēng)險已經(jīng)實現(xiàn)了轉(zhuǎn)移，相關(guān)的工作人員認(rèn)為應(yīng)當(dāng)在此時進行收入的確認(rèn)。這種想法主要就是將我國的基本法律法規(guī)作為依據(jù)，沒有經(jīng)過工程驗收，或是驗收不合格的項目，不能夠進行交付與使用。房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)的過程中，經(jīng)過驗收合格后，才能夠投入使用。有些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為，在滿足驗收合格與合同簽訂這兩個條件之下，風(fēng)險轉(zhuǎn)移主要是在進行產(chǎn)權(quán)交接的過程中。我國的相關(guān)法律法規(guī)中規(guī)定，若企業(yè)存在房型與實際面積存在較大誤差，或是出現(xiàn)質(zhì)量不達標(biāo)的問題，購房者可以選擇退房。由于這些因素的存在，企業(yè)認(rèn)為只有在進行房屋移交之后，才真正實現(xiàn)風(fēng)險轉(zhuǎn)移，進而確認(rèn)銷售收入。但是在實際的發(fā)展過程中，利用這種方式，不僅會影響收入確認(rèn)的時間，還忽視了實質(zhì)重于形式的原則，導(dǎo)致收入與成本的配比存在一定的不合理現(xiàn)象。1.2成本計量存在一定的特殊性。由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營過程較為復(fù)雜，不僅包括征地開發(fā)，還包括售后服務(wù)的全過程，相關(guān)的管理人員需要對眾多對象進行成本計量。首先，房地產(chǎn)企業(yè)在進行會計成本計量的過程中，應(yīng)當(dāng)含括以下兩個部分，其中一部分就是在實際開發(fā)過程中，產(chǎn)生的實際支出費用，例如，竣工驗收的房屋成本，這一部分能夠從企業(yè)的會計記錄中獲得，還有另外一部分沒有完工的公共配套設(shè)施的成本支出，針對這一部分未完工的支出需要進行數(shù)據(jù)的預(yù)估，進而在一定程度上導(dǎo)致成本計量不準(zhǔn)確。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的建筑工程大多采用外包的方式，由于一些不能避免的原因，導(dǎo)致商品房已經(jīng)竣工驗收，但是并沒有在同一會計期間內(nèi)進行核算，導(dǎo)致會計人員無法及時的進行成本記錄。1.3借款費用處理存在一定的特殊性。就房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況進行分析，其具有資金投入數(shù)額較大，項目周期較長的特點，在實際的運營過程中需要得到不斷的資金供應(yīng)，但是房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠速度較慢，進而導(dǎo)致大部分企業(yè)都會采取銀行借款的方式。房地產(chǎn)企業(yè)向銀行進行借款的周期較長，會在一定程度上產(chǎn)生較大的利益費用。因此，如何區(qū)分企業(yè)借款的性質(zhì)，對借款利息進行正確計算十分重要，相關(guān)的工作人員應(yīng)當(dāng)立足于實際情況，在滿足國家相關(guān)會計核算的基礎(chǔ)上，將資金的使用效益發(fā)揮到最大化。

2做好房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作的有效措施

2.1建立健全的會計核算體系，強化成本管理。就我國房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況進行分析，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部都沒有建立完善的會計核算體系，僅僅籠統(tǒng)的使用《新會計準(zhǔn)則》，各個房地產(chǎn)企業(yè)只能立足于實際情況，展開一系列的業(yè)務(wù)處理，這種情況會導(dǎo)致以下兩種結(jié)果：①由于各個房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營理念與規(guī)模不同，都有自身獨有的會計確認(rèn)程序，企業(yè)之間的信息缺乏可比性。②房地產(chǎn)企業(yè)針對于某些要素，尤其是針對于成本與收入的處理，具有較大的發(fā)展空間，這種方式容易導(dǎo)致實際情況與企業(yè)的財務(wù)報表存在較大的差異，還會導(dǎo)致會計信息失真的現(xiàn)象發(fā)生。針對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其與我國的經(jīng)濟發(fā)展有著直接的關(guān)系，因此逐步建立健全的管理制度十分重要。首先，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)積極推出專門的房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則，進而為企業(yè)會計核算工作開展打下穩(wěn)固基礎(chǔ)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進一步加強對于成本支出費用的管控，會計人員不僅應(yīng)當(dāng)逐步提高自身的專業(yè)素養(yǎng)與能力，還要對自身的工作行為進行合理的約束，從根本上避免弄虛作假的現(xiàn)象發(fā)生。最后，房地產(chǎn)企業(yè)要合理的披露會計信息，其中含括成本披露、土地儲備量等信息，進而將風(fēng)險因素直觀的揭示出來，為后續(xù)工作的順利開展打下穩(wěn)固基礎(chǔ)。2.2立足于實際情況，確認(rèn)收入政策與成本計量方式。在房地產(chǎn)企業(yè)還沒有建立統(tǒng)一的會計核算制度之前，企業(yè)的相關(guān)會計人員就應(yīng)當(dāng)立足于實際情況，選擇能夠?qū)⑵髽I(yè)真實信息反映出來的方式。從確認(rèn)收入的角度進行分析，房地產(chǎn)企業(yè)在實際的管理過程中，應(yīng)當(dāng)秉承著實效性與謹(jǐn)慎性的原則。首先，應(yīng)當(dāng)進行竣工驗收手續(xù)的辦理，還要簽訂具備買賣合同的條件。相關(guān)工作人員需要根據(jù)合同的基本約定，及時通知購買者，并且有足夠的證據(jù)表示企業(yè)能夠順利收到銷售款。此時，不管企業(yè)是否已經(jīng)辦理完產(chǎn)權(quán)交接手續(xù)，相關(guān)的工作人員都可以進行收入確認(rèn)。這種方式不僅能夠在一定程度上避免風(fēng)險問題發(fā)生，還能夠加快收入確認(rèn)的時間，對于實際的收入成本進行配比。從成本計量的角度展開分析，相關(guān)的工作人員首先應(yīng)當(dāng)明確成本計量的對象，針對于周期較長的開發(fā)項目，需要對成本進行精細化管理，并立足于實際情況，將項目劃分為幾個容易預(yù)估的成本核算度對象。其次，應(yīng)當(dāng)利用適當(dāng)?shù)某杀居媰r方式，針對于費用辨別具有一定難度的項目，相關(guān)的工作人員應(yīng)當(dāng)采取科學(xué)的預(yù)估方式，對成本數(shù)值進行科學(xué)化的預(yù)測。從借款費用的角度進行分析，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對借款資本進行計量，結(jié)合企業(yè)長遠發(fā)展目標(biāo)，規(guī)定企業(yè)向銀行借款的資金范圍與時間范圍，與此同時進行期間的劃分，針對于項目開發(fā)的不同階段，規(guī)劃如何進行借款，會計人員要明確會計核算的重點內(nèi)容，在企業(yè)內(nèi)部定期開展對于會計人員的培訓(xùn)工作，樹立員工良好的會計核算意識，將核算管控工作落實到各工作環(huán)節(jié)當(dāng)中，進而避免財務(wù)風(fēng)險與經(jīng)營風(fēng)險的發(fā)生，逐步構(gòu)建高素質(zhì)的會計核算隊伍，為房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展做出巨大的貢獻，逐步創(chuàng)造出更高的企業(yè)經(jīng)濟效益與社會效益，搶占更多的市場份額。

結(jié)束語

綜上所述，在房地產(chǎn)企業(yè)的實際發(fā)展過程中，會計核算方面還存在一定的不足，相關(guān)的工作人員應(yīng)當(dāng)明確企業(yè)經(jīng)營的特殊性，在進行業(yè)務(wù)處理的過程中，結(jié)合企業(yè)的實際情況，逐步提高企業(yè)的法律意識。另外，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部建立健全的會計核算體系，明確企業(yè)的收入范圍與處理方式，利用適當(dāng)?shù)慕鉀Q措施，優(yōu)化開發(fā)流程。最后，務(wù)必要保證會計核算的真實性與科學(xué)性，進而將企業(yè)的真實運營情況反映出來，為企業(yè)的重大經(jīng)營決策提供依據(jù)，推動企業(yè)的健康長遠發(fā)展。

參考文獻

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作者：張慶波 單位：濟南鼎鑫置業(yè)有限公司,山東 濟