房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問(wèn)題及對(duì)策研究

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引言

近些年來(lái)，隨著我國(guó)住房制度的不斷改革，房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅速的發(fā)展，已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要來(lái)源之一，但是在面臨發(fā)展的巨大機(jī)遇的同時(shí)，也面臨著潛在的巨大風(fēng)險(xiǎn)。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)具有投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)、安全系數(shù)風(fēng)險(xiǎn)高等自身的獨(dú)特性，龐大的資金占用量加重了企業(yè)會(huì)計(jì)核算的任務(wù)和難度，一旦會(huì)計(jì)核算中出現(xiàn)一些人為或是技術(shù)上的差錯(cuò)，將會(huì)直接影響到企業(yè)的生存和發(fā)展。因此，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展的獨(dú)特性和會(huì)計(jì)核算中面臨的問(wèn)題，企業(yè)相關(guān)決策者和管理人員一定要采取各種有效措施從本質(zhì)上真正提高企業(yè)的會(huì)計(jì)核算質(zhì)量，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作的水平和質(zhì)量。

1、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算的現(xiàn)實(shí)性意義

1.1會(huì)計(jì)核算是企業(yè)預(yù)測(cè)及經(jīng)營(yíng)決策的基礎(chǔ)

財(cái)務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理的重要組成部分之一，在某種程度上說(shuō)直接決定著企業(yè)的生存和發(fā)展，會(huì)計(jì)核算又是構(gòu)成財(cái)務(wù)管理的核心環(huán)節(jié)，為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展提供必要可靠的基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，能夠準(zhǔn)確地反映出企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的運(yùn)行狀況和企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果。企業(yè)的會(huì)計(jì)核算主要是包括對(duì)企業(yè)相關(guān)資金取得的記錄、資金分配和使用信息的核算，是企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)和制定相關(guān)經(jīng)營(yíng)決策的前提條件和基礎(chǔ)，及時(shí)準(zhǔn)確的會(huì)計(jì)核算能夠?yàn)槠髽I(yè)決策者做出正確的決策提供可靠的數(shù)據(jù)分析，為企業(yè)科學(xué)管理提供必要的參考依據(jù)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)一定要在會(huì)計(jì)核算工作中堅(jiān)持可靠性原則，確保會(huì)計(jì)核算的真實(shí)性和可靠性，為企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供真實(shí)、有效的會(huì)計(jì)信息。

1.2會(huì)計(jì)核算能夠真實(shí)反映企業(yè)的資金運(yùn)動(dòng)情況

房地產(chǎn)行業(yè)自身存在資金投資大的特點(diǎn)，其資金的運(yùn)轉(zhuǎn)情況直接關(guān)系著企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展。企業(yè)的會(huì)計(jì)核算能夠如實(shí)地記錄企業(yè)消耗的各項(xiàng)資金并及時(shí)進(jìn)行跟蹤監(jiān)督，將企業(yè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)的真實(shí)情況通過(guò)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)加以呈現(xiàn)。企業(yè)管理者通過(guò)分析和研究相關(guān)的會(huì)計(jì)信息和數(shù)據(jù)資料，能夠在第一時(shí)間獲取企業(yè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)的真實(shí)情況，從而能夠在最有效的時(shí)間里對(duì)企業(yè)整體運(yùn)行進(jìn)行監(jiān)督，防止員工舞弊。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)中，易受到各種不確定因素的影響，只有要求企業(yè)的會(huì)計(jì)核算人員秉公執(zhí)法、科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪M(jìn)行會(huì)計(jì)核算，才能確保會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性，進(jìn)一步提高管理層管理和監(jiān)督企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的能力。

1.3會(huì)計(jì)核算有利于提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益

房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)一樣，為了提高自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和經(jīng)營(yíng)效益，就必須采取措施控制降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。企業(yè)的會(huì)計(jì)核算可以明確反映出企業(yè)的成本和成本來(lái)源，通過(guò)進(jìn)行科學(xué)有效的會(huì)計(jì)核算，可以讓企業(yè)管理者和經(jīng)營(yíng)者了解到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本情況，從而可以采取有效的措施控制企業(yè)的成本投入，減少不必要的成本耗費(fèi)和其它損失，確保企業(yè)用最少的成本投入獲得最大的經(jīng)營(yíng)效益。

2、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的現(xiàn)狀

2.1房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)借款費(fèi)用的資本化不夠規(guī)范

房地產(chǎn)企業(yè)由于其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特殊性，資金的投入巨大，企業(yè)一般都會(huì)通過(guò)舉債的方式來(lái)籌集項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需要的資金，房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)資本的回收期一般較長(zhǎng)。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)借款費(fèi)用資本化范圍的規(guī)定有所擴(kuò)大，但是對(duì)借款費(fèi)用可以資本化的條件的規(guī)定十分嚴(yán)格，借款費(fèi)用必須同時(shí)滿(mǎn)足資產(chǎn)支出已經(jīng)開(kāi)始、借款費(fèi)用已經(jīng)發(fā)生并且相關(guān)的生產(chǎn)活動(dòng)已經(jīng)開(kāi)始的時(shí)候才能資本化。這些對(duì)借款費(fèi)用資本化范圍以及條件的規(guī)定使得房地產(chǎn)企業(yè)很難對(duì)其進(jìn)行確定，而且對(duì)長(zhǎng)期沒(méi)有開(kāi)發(fā)的土地儲(chǔ)備中所包含的借款費(fèi)用也不能進(jìn)行資本化，將其計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用的話(huà)，也會(huì)在很大程度上影響企業(yè)的當(dāng)期利潤(rùn)。

2.2房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤(rùn)指標(biāo)不能真實(shí)反映企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況

房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)年度報(bào)表與其他企業(yè)相比，往往會(huì)出現(xiàn)業(yè)績(jī)大幅度波動(dòng)的情況。房地產(chǎn)企業(yè)屬于生產(chǎn)投入產(chǎn)出周期較長(zhǎng)的行業(yè)，因此在企業(yè)進(jìn)行商品房建設(shè)過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)業(yè)績(jī)差的冰點(diǎn)時(shí)期，當(dāng)工程竣工進(jìn)行驗(yàn)收出售后，會(huì)計(jì)人員就將已收款項(xiàng)計(jì)入當(dāng)期收入，而這些預(yù)收款通常是要采取分期付款在每個(gè)會(huì)計(jì)分期中才能收回的，或是要經(jīng)過(guò)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間才能收回的款項(xiàng)，最終導(dǎo)致了企業(yè)的凈利潤(rùn)指標(biāo)不能真實(shí)有效的反映出企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況。

3、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問(wèn)題的解決對(duì)策

3.1完善對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入的核算

第一，要明確銷(xiāo)售收入核算的范圍。房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)商品在市場(chǎng)上銷(xiāo)售所獲得的收入就是指房地產(chǎn)的銷(xiāo)售收入，包括轉(zhuǎn)讓土地取得的收入、銷(xiāo)售商品房的收入、銷(xiāo)售配套設(shè)施取得的收入等。其中，房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)商品既包括企業(yè)在銷(xiāo)售之前沒(méi)有與購(gòu)買(mǎi)方簽訂合同的開(kāi)發(fā)商品，也包括在銷(xiāo)售之前就已經(jīng)簽訂銷(xiāo)售合同的房地產(chǎn)。周轉(zhuǎn)房的出售、舊城改造中取得的拆遷戶(hù)的拆遷面積的房產(chǎn)權(quán)款以及增加住房面積的房款等都應(yīng)該通過(guò)銷(xiāo)售收入進(jìn)行核算。第二，確定合理的銷(xiāo)售標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售收入的確定要同時(shí)符合兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)是法律標(biāo)準(zhǔn)，另一個(gè)是專(zhuān)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。法律標(biāo)準(zhǔn)是指房地產(chǎn)企業(yè)的商品銷(xiāo)售應(yīng)該符合我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)的標(biāo)準(zhǔn)，例如:如果土地使用權(quán)是以出讓的方式取得的，沒(méi)有按照合同支付出讓金，沒(méi)有取得土地使用證，沒(méi)有按照合同規(guī)定進(jìn)行開(kāi)發(fā)的，或者是所有權(quán)有爭(zhēng)議沒(méi)有依法登記的房地產(chǎn)都不能進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。即凡是沒(méi)有符合法律標(biāo)準(zhǔn)的，即使開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)完成，企業(yè)取得了相關(guān)的報(bào)酬，轉(zhuǎn)移了相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，也不能確認(rèn)收入。專(zhuān)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和會(huì)計(jì)制度中規(guī)定的確認(rèn)收入的標(biāo)準(zhǔn)，即會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)收入確認(rèn)規(guī)定的四個(gè)條件:商品的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬已經(jīng)轉(zhuǎn)移、無(wú)法對(duì)出售的商品進(jìn)行控制、相關(guān)利益很可能流入企業(yè)、相關(guān)收入以及成本能夠可靠的計(jì)量。

3.2提高企業(yè)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力，提高風(fēng)險(xiǎn)的透明度房地產(chǎn)企業(yè)的商品具有長(zhǎng)期性和高價(jià)值性，在具體建設(shè)銷(xiāo)售中都要預(yù)先進(jìn)行相關(guān)準(zhǔn)備金和質(zhì)量保證金提取和核算。一方面在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，應(yīng)該將產(chǎn)品的質(zhì)量保證金作為一個(gè)單獨(dú)的會(huì)計(jì)科目進(jìn)行明細(xì)核算，保證房地產(chǎn)企業(yè)具有數(shù)額更大、保證期限更長(zhǎng)的質(zhì)量保證金。企業(yè)的會(huì)計(jì)核算人員應(yīng)該根據(jù)企業(yè)所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體情況計(jì)提一定量的質(zhì)量保證金，將其計(jì)入當(dāng)期的工程成本中，以提高企業(yè)應(yīng)對(duì)各種外來(lái)風(fēng)險(xiǎn)的能力。另一方面，企業(yè)的會(huì)計(jì)核算人員應(yīng)將企業(yè)在開(kāi)發(fā)、建設(shè)過(guò)程中所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告進(jìn)行揭示和呈現(xiàn)，不僅僅局限于抵押風(fēng)險(xiǎn)，而應(yīng)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)報(bào)表的附注部分增加對(duì)企業(yè)正在開(kāi)發(fā)的土地、工程項(xiàng)目等面臨的各種開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)等各種風(fēng)險(xiǎn)的強(qiáng)調(diào)和說(shuō)明，以提高企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的透明度，為企業(yè)的發(fā)展提供可靠的會(huì)計(jì)信息和數(shù)據(jù)分析。

3.3進(jìn)一步完善成本核算

首先，明確開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本核算對(duì)象，可以是整個(gè)項(xiàng)目本身，也可以是每一個(gè)獨(dú)立施工的單項(xiàng)工程，結(jié)構(gòu)類(lèi)型相似、同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、施工單位相同的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也可以作為成本核算的對(duì)象，另外，對(duì)于工期較長(zhǎng)、規(guī)模較大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可以按照分期開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)區(qū)域作為成本核算的對(duì)象，同時(shí)，如果一個(gè)項(xiàng)目的施工單位不同，應(yīng)該以各施工單位各自施工的部分作為成本核算的對(duì)象。其次，為了解決在計(jì)算不同樓層、不同戶(hù)型的房地產(chǎn)商品收益與成本不配比的問(wèn)題，可以根據(jù)可靠經(jīng)驗(yàn)對(duì)各個(gè)樓層和戶(hù)型確定權(quán)重標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算總成本和總面積的加權(quán)平均成本，以此計(jì)算單位面積的銷(xiāo)售成本。再次，制定合理的成本分配標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)開(kāi)發(fā)的商品房達(dá)到可以銷(xiāo)售的狀態(tài)時(shí)，應(yīng)該根據(jù)房屋的成本、朝向以及地段等因素制定合理的銷(xiāo)售價(jià)格，這樣有助于房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)收入與成本之間的配比。

4、結(jié)論

綜上所述，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中還面臨著一系列的不足和問(wèn)題，需要國(guó)家、企業(yè)及內(nèi)部會(huì)計(jì)人員的共同努力，真正讓房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理者切實(shí)認(rèn)識(shí)到會(huì)計(jì)核算工作的重要性與緊迫性，企業(yè)的會(huì)計(jì)人員努力來(lái)提高自身的會(huì)計(jì)核算水平，才能從根本上提高房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的效率，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的最大化，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

作者：黃榮芳