房地產(chǎn)企業(yè)合同管理的財(cái)務(wù)參與問題

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摘要：隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，而各類合同的簽訂、實(shí)施和實(shí)現(xiàn)則貫穿于項(xiàng)目開發(fā)的全過程。房地產(chǎn)合同管理與財(cái)務(wù)管理緊密相連，財(cái)務(wù)參與合同管理，使其在制定及執(zhí)行過程中更加嚴(yán)謹(jǐn)、合理，不僅可以提高企業(yè)的收益，更可以促進(jìn)企業(yè)高效發(fā)展。本文介紹了財(cái)務(wù)參與房地產(chǎn)合同管理的現(xiàn)實(shí)意義，分析了目前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)參與合同管理存在的主要問題，并據(jù)此提出加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)參與合同管理的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；合同管理；財(cái)務(wù)參與

一、財(cái)務(wù)參與房地產(chǎn)合同管理的現(xiàn)實(shí)意義

（一）房地產(chǎn)合同管理的現(xiàn)狀

目前多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)配置方面存在不足之處，如部分企業(yè)無設(shè)計(jì)開發(fā)、建筑施工等能力，必須通過合同形式委托其他單位實(shí)施。而房地產(chǎn)企業(yè)涉及的合同內(nèi)容廣泛、數(shù)量眾多、形式多樣，且合同執(zhí)行的周期性較長(zhǎng)，金額巨大，這些在一定程度上造成合同管理的高風(fēng)險(xiǎn)性。針對(duì)各項(xiàng)合同進(jìn)行有效管理，不僅可為項(xiàng)目順利開展提供保障，同時(shí)可降低企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)、降低開發(fā)成本等。因此，合同管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說有著相當(dāng)重要的作用，甚至決定企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成敗。

（二）財(cái)務(wù)參與房地產(chǎn)合同管理的重要作用

（1）增強(qiáng)房地產(chǎn)合同管理的可行性。財(cái)務(wù)部門在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)行過程中進(jìn)行科學(xué)評(píng)估、精確核算及細(xì)致檢驗(yàn)等工作。財(cái)務(wù)人員參與合同條款的擬定工作，一方面可以較好地審查合同方的企業(yè)信譽(yù)情況、資金情況、經(jīng)營(yíng)范圍、履行能力等各項(xiàng)要素，另一方面從財(cái)務(wù)角度對(duì)合同及項(xiàng)目中涉及財(cái)務(wù)方面的條款進(jìn)行細(xì)化分析及可行性預(yù)測(cè)，確定合同條款和內(nèi)容是否完整正確，從而有效評(píng)估效益、納稅、預(yù)算等各方面存在的風(fēng)險(xiǎn)性，并提出針對(duì)性措施，以便項(xiàng)目合法有效運(yùn)行。（2）提升企業(yè)合同管理效率。合同管理具有內(nèi)容多樣化、周期性長(zhǎng)、涉眾面廣的特點(diǎn)，而且在合同執(zhí)行過程中還可能會(huì)出現(xiàn)合同補(bǔ)充、合同變更等情況。因此提升合同管理的高效性尤為重要。財(cái)務(wù)人員可針對(duì)合同建立合理的財(cái)務(wù)報(bào)表系統(tǒng)，首先使企業(yè)各個(gè)部門掌握各項(xiàng)資源，進(jìn)行合理分配運(yùn)用；其次根據(jù)合同中財(cái)務(wù)條款的收支節(jié)點(diǎn)，把控合同執(zhí)行情況；再次通過嚴(yán)格審核資金與資源周轉(zhuǎn)情況并及時(shí)整理匯總賬務(wù)資料，使工作更為及時(shí)、有效、準(zhǔn)確，使企業(yè)最大化規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，解決糾紛。因此財(cái)務(wù)參與合同管理工作對(duì)提升合同管理效率有著重要作用。（3）合理有效進(jìn)行資金配置。財(cái)務(wù)部門在合同管理中的每個(gè)階段都需編制進(jìn)度計(jì)劃、跟進(jìn)合同進(jìn)程，達(dá)到有效配置資金的目的。財(cái)務(wù)選擇適合的成本控制方法跟進(jìn)項(xiàng)目變動(dòng)，制定合理準(zhǔn)確的收支預(yù)算，根據(jù)實(shí)際情況及時(shí)調(diào)整預(yù)算，并按照預(yù)算實(shí)行嚴(yán)格的審批流程，實(shí)現(xiàn)資金配置安全性和效率性。在參與合同管理過程中，財(cái)務(wù)通過把控資金收付節(jié)點(diǎn)，預(yù)測(cè)資金盈虧，有效的控制投資限度，將投資超標(biāo)與超預(yù)算現(xiàn)象降低到最小發(fā)生限度。通過財(cái)務(wù)內(nèi)控對(duì)資金的支出與周轉(zhuǎn)進(jìn)行嚴(yán)格且系統(tǒng)的監(jiān)控，財(cái)務(wù)部更好的協(xié)調(diào)各部門間各項(xiàng)工作的有序進(jìn)行，保障資金流轉(zhuǎn)暢通，將有限的資金用于該用的地方。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)參與合同管理存在的主要問題

（一）財(cái)務(wù)管理制度不完善

目前我國(guó)部分房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)制度不夠完善，存在缺陷及不科學(xué)規(guī)范等現(xiàn)象。部分企業(yè)認(rèn)為財(cái)務(wù)就是簡(jiǎn)單的整理賬目、收支錢款，導(dǎo)致很多企業(yè)沒有完善的財(cái)務(wù)管理制度，在進(jìn)行合同管理時(shí)無章可循。有些企業(yè)設(shè)定的制度存在重疊、冗余甚至相互制約等問題，而且財(cái)務(wù)人員在企業(yè)中也得不到相應(yīng)的地位，無法發(fā)揮其作用。這就導(dǎo)致在執(zhí)行合同管理的過程中會(huì)出現(xiàn)：制度不嚴(yán)格，未按照國(guó)家法規(guī)操作；錢賬不分離，賬目及資金混亂，存在造假問題；職責(zé)不明確，分工及權(quán)限模糊等。而這些問題，往往會(huì)導(dǎo)致合同成為一紙空文。財(cái)務(wù)管理制度的合理與否直接關(guān)系到合同是否能完成，企業(yè)的利益是否得到保障，甚至是整個(gè)企業(yè)的生存與發(fā)展。

（二）監(jiān)督檢查機(jī)制不健全

在企業(yè)合同管理工作中，缺少科學(xué)的監(jiān)督機(jī)制及監(jiān)督部門運(yùn)作不規(guī)范，導(dǎo)致無法進(jìn)行評(píng)估制度是否得到實(shí)施，實(shí)施效果是否符合企業(yè)需求，無法保證合同管理合理合法的操作。當(dāng)前一些房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理上監(jiān)督不力，導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)工作不夠深入細(xì)致，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)內(nèi)容不詳盡、虛假失真，造成企業(yè)在履行合同過程中資金周轉(zhuǎn)不開，甚至直接導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)濟(jì)損失。另外，監(jiān)督檢查制度的公開性及透明性低，造成企業(yè)員工的不重視，導(dǎo)致監(jiān)督檢查機(jī)制等同虛設(shè)。

（三）財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)水平參差不齊

在財(cái)務(wù)人員參與企業(yè)合同管理的過程中，由于合同管理的本身特性，對(duì)財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)專業(yè)性和綜合性要求較高，不僅要獨(dú)立進(jìn)行財(cái)務(wù)工作，還要全程參與企業(yè)管理，需各層次各領(lǐng)域的綜合型人才。目前部分財(cái)務(wù)人員專業(yè)知識(shí)不夠扎實(shí)，在合同管理過程中無法獨(dú)立完成本職工作，針對(duì)財(cái)務(wù)問題不能更好地發(fā)揮效用。而財(cái)務(wù)人員綜合業(yè)務(wù)水平低，則不能全面科學(xué)的為企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策提供準(zhǔn)確的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估方案。

（四）財(cái)務(wù)人員缺乏制度意識(shí)及合同管理意識(shí)

財(cái)務(wù)人員制度及合同管理意識(shí)的缺乏，一方面與企業(yè)規(guī)章制度普及率、宣傳率低有關(guān)，另一方面是員工不嚴(yán)格執(zhí)行企業(yè)制度，存在本身不遵守規(guī)章制度、無視他人違規(guī)操作等問題。另外，財(cái)務(wù)人員自身局限于財(cái)務(wù)基礎(chǔ)往來業(yè)務(wù)中，進(jìn)行基本的會(huì)計(jì)、核算工作，缺少主動(dòng)參與合同管理的意識(shí)，沒有把自身作為合同管理中的一員，甚至拒絕參與其中。這部分員工無法對(duì)合同管理過程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)及隱患進(jìn)行提前預(yù)測(cè)并制定防范措施，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)來臨時(shí)難以有效的應(yīng)對(duì)解決，從而制約了房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理有效的實(shí)施，容易造成企業(yè)損失。

（五）考核激勵(lì)措施不到位

大多數(shù)企業(yè)缺少對(duì)財(cái)務(wù)人員績(jī)效考核或者是績(jī)效考核形同虛設(shè)。主要分為以下幾方面：首先企業(yè)認(rèn)為財(cái)務(wù)崗位無法直接產(chǎn)生效益，屬于基礎(chǔ)操作崗，因此忽略財(cái)務(wù)人員的績(jī)效考核。其次，企業(yè)的考核指標(biāo)設(shè)計(jì)不合理，考核指標(biāo)達(dá)不到完整性、量化性、可操作性等要求，導(dǎo)致考核系統(tǒng)無法深層次發(fā)揮其效果。再次，考核效果不理想，主要體現(xiàn)在考核過程中存在虛假性及片面性，如“老好人”現(xiàn)象及過于追逐考核成績(jī)等。企業(yè)通過設(shè)置合理的獎(jiǎng)懲措施，可以有效對(duì)員工優(yōu)勝劣汰，以激發(fā)財(cái)務(wù)人員的動(dòng)力及壓力，才能更好地完成公司要求。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)參與合同管理的建議

（一）完善財(cái)務(wù)管理制度

首先，完善企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理工作制度。企業(yè)從原始記錄管理填報(bào)到清查盤點(diǎn)、預(yù)算分析等制度著手進(jìn)行規(guī)范。從源頭基礎(chǔ)工作開始制定一套符合企業(yè)實(shí)情的財(cái)務(wù)管理制度。用完善的財(cái)務(wù)管理制度來規(guī)范化財(cái)務(wù)行為，合理合法的進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，提升整體管理水平。其次，明確制定員工崗位責(zé)任制。設(shè)計(jì)合理有效的組織機(jī)構(gòu)和職務(wù)分工，實(shí)施崗位責(zé)任分明的業(yè)務(wù)處理程序。各崗位員工熟練掌握其崗位工作流程、基礎(chǔ)操作、規(guī)章制度，有效加強(qiáng)工作標(biāo)準(zhǔn)化，高效化。最后，構(gòu)建合同財(cái)務(wù)管理體系。通過形成科學(xué)規(guī)范的操作程序，使財(cái)務(wù)管理制度與合同管理更好的融為一體，在執(zhí)行合同管理過程中有章可依。只有完善企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度，匹配完整的管理體系，才能使企業(yè)財(cái)務(wù)管理更為準(zhǔn)確高效地為合同管理提供扎實(shí)的基礎(chǔ)。

（二）建立健全監(jiān)督檢查機(jī)制

企業(yè)需根據(jù)國(guó)家法律法規(guī)制定財(cái)務(wù)部門用于監(jiān)督檢查的專門性制度，形成針對(duì)財(cái)務(wù)部本身及企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)行過程中的審查機(jī)制。在參與合同管理過程中，定期進(jìn)行監(jiān)督檢查合同進(jìn)度及落實(shí)情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題、解決問題。通過監(jiān)督檢查確保合同有效且按時(shí)進(jìn)行操作，避免企業(yè)職工不作為或弄虛作假。另外，增加監(jiān)督機(jī)制的透明度及公開性，充分發(fā)揮政府、新聞媒體、職工等監(jiān)督主體的作用，加大監(jiān)督力度。尤其是職工監(jiān)督，讓所有職工都清楚明確財(cái)務(wù)監(jiān)督制度，從而更好地在合同管理過程中實(shí)現(xiàn)制度監(jiān)督、全員監(jiān)督，有利保障合同落實(shí)。

（三）提升財(cái)務(wù)管理人員的業(yè)務(wù)水平

首先，應(yīng)加大對(duì)財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)力度，使員工具有扎實(shí)的專業(yè)基礎(chǔ)，熟練掌握會(huì)計(jì)、審計(jì)等財(cái)務(wù)相關(guān)知識(shí)；其次，在課程設(shè)計(jì)中應(yīng)增加法律法規(guī)、建筑等相關(guān)綜合知識(shí)培訓(xùn)，以形成廣闊知識(shí)體系，打造綜合性人才隊(duì)伍，從而應(yīng)對(duì)企業(yè)不同合同對(duì)應(yīng)的主體。通過提高業(yè)務(wù)水平促使財(cái)務(wù)人員快速全面參與到合同管理中，順利的應(yīng)對(duì)工作，保障企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

（四）提升財(cái)務(wù)工作人員制度及合同管理意識(shí)

企業(yè)應(yīng)強(qiáng)化員工制度意識(shí)，形成制度權(quán)威化，人人嚴(yán)守制度，自覺地按照制度辦事。首先，強(qiáng)化財(cái)務(wù)制度及合同管理培訓(xùn)，可增加制度普及度，培養(yǎng)制度執(zhí)行力意識(shí)，系統(tǒng)性了解財(cái)務(wù)制度。財(cái)務(wù)人員應(yīng)掌握合同管理的目的、實(shí)施過程、涉及領(lǐng)域等知識(shí)，認(rèn)識(shí)到自身參與合同管理的重要性，合同管理理念深入內(nèi)心。其次，提升員工職業(yè)道德素養(yǎng)，培養(yǎng)員工的企業(yè)歸屬感，提升工作主動(dòng)性，樹立工作責(zé)任感和幸福感，增強(qiáng)責(zé)任心和敬業(yè)精神。

（五）完善考核激勵(lì)制度

企業(yè)應(yīng)該明確績(jī)效管理的評(píng)價(jià)指標(biāo)，制定合理的獎(jiǎng)懲機(jī)制，將員工的收入與工作結(jié)合在一起，有效提升員工工作效率，提升工作積極性和主動(dòng)性。通過激勵(lì)制度提升員工綜合素養(yǎng)，提升目標(biāo)完成率，從而促進(jìn)企業(yè)發(fā)展?？傊?，房地產(chǎn)企業(yè)中合同管理至關(guān)重要，直接影響企業(yè)的發(fā)展。企業(yè)財(cái)務(wù)應(yīng)該積極參與合同管理，通過提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力以促進(jìn)企業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展。

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作者：袁啟升 單位：煙臺(tái)業(yè)達(dá)實(shí)業(yè)有限公司