房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅探討

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1土地增值稅納稅籌劃概述

現(xiàn)階段下，我國政府的宏觀控制的主要手段之一就是房地產(chǎn)的稅收政策，此外房地產(chǎn)行業(yè)的稅收也是我國財政收入的重要組成部分。而土地增值稅在房地產(chǎn)行業(yè)的稅收中又是比較重要的部分，并且我國政府的相關(guān)部門也在不斷地加強對于土地增值稅的重視，為了能夠更好地調(diào)節(jié)控制房地產(chǎn)企業(yè)，不斷地進行土地增值稅調(diào)整。所以我國的房地產(chǎn)企業(yè)想要降低自身企業(yè)運營的成本，確保自身的良好生存和發(fā)展，就要做好土地增值稅的籌劃工作，從而使房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅成本得到有效的控制。土地增值稅主要是指對國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售地上建筑物及其附著物時所產(chǎn)生的價格增值量征收的稅種。而隨著現(xiàn)階段我國城市化進程的不斷推進，我國的城市房屋建筑的需求不斷地攀升，使得我國的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)不斷地發(fā)展。而當前逐漸攀升的房價也不斷地促進了我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤，同時也使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的相關(guān)稅收金額不斷地提高，給企業(yè)帶來了比較大的壓力。稅收籌劃又稱合理避稅，是指納稅人在符合國家法律及稅收法規(guī)的政策允許的范圍內(nèi)，對企業(yè)的各項經(jīng)濟活動進行籌劃及安排，以充分享受相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策，選擇稅收利益最大化，企業(yè)稅負最小化的納稅方案，以企業(yè)價值最大化為目標，組織管理企業(yè)日常運營活動的一項籌劃行為。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃就是指企業(yè)在遵守相應(yīng)的法律法規(guī)的基礎(chǔ)下，以稅基均衡法合法統(tǒng)籌繳納稅額或者以稅基遞延方法獲得稅額的時間價值為目的，實施的一系列的納稅業(yè)務(wù)事前的籌劃活動。做好納稅籌劃工作的關(guān)鍵作用主要是能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)的日常運營成本，其次就是能夠提高相關(guān)各利益方對于土地增值稅的重視程度。

2現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃工作中的不足之處

2.1對于納稅籌劃認知水平欠缺。由于近年來我國的經(jīng)濟水平不斷地發(fā)展，使得大部分的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過度重視企業(yè)的經(jīng)濟效益，導(dǎo)致對于納稅籌劃缺乏全面的認識，不能夠進行合法有效的納稅籌劃工作，更多的是采用一些不法行為納稅籌劃，如偷稅、漏稅等，從而給企業(yè)帶來額外的損失，增加企業(yè)的罰沒成本。2.2缺乏一定的納稅籌劃管理能力。對于納稅籌劃工作的管理者，必須要求相關(guān)的管理人在法律、稅務(wù)以及管理上要有著較強的實踐工作能力，而現(xiàn)階段下，我國大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的納稅籌劃管理人員缺乏相應(yīng)的管理能力，同時納稅籌劃工作在我國的發(fā)展時間還不夠長，相關(guān)的工作人員缺乏一定的實踐經(jīng)驗，此外對于法律的認識也不是特別的全面，這就導(dǎo)致在進行納稅籌劃管理工作的時候，就會觸碰到法律禁區(qū)，從而給企業(yè)帶來不利的影響。2.3缺乏完善的納稅籌劃的相關(guān)舉措。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃工作是跟著國家的土地增值稅政策的變化而進行調(diào)整的，這就導(dǎo)致納稅籌劃工作在一定程度上存在著滯后性，并且由于政府的土地增值稅政策不斷地調(diào)整，也會影響到企業(yè)的納稅籌劃的合法性，如一些合法的措施會因為政策的調(diào)整變成不合法的措施。相應(yīng)的政府部門對于土地增值稅政策宣傳力度不夠大，導(dǎo)致一些企業(yè)不能夠及時全面的認識相應(yīng)的政策，從而使相關(guān)企業(yè)的納稅籌劃不能夠有效地開展。此外，當前的土地增值稅清算政策不能夠有效地貫徹落實到位，從而影響到企業(yè)的資金問題，甚至還會影響到利益相關(guān)的企業(yè)。

3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的有效措施

3.1提高企業(yè)對于納稅統(tǒng)籌規(guī)劃的認識。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要做好自身的土地增值稅納稅籌劃工作，就要正確全面的認識相應(yīng)的法律法規(guī)以及相應(yīng)的政策，這樣才能確保企業(yè)的納稅籌劃工作在法律允許的范圍內(nèi)進行，避免出現(xiàn)一些違法違紀的現(xiàn)象，明確合理避稅與違法之間的區(qū)別。從而使企業(yè)的納稅籌劃工作能夠順利的開展。此外，相應(yīng)的企業(yè)還應(yīng)該做好對于相關(guān)納稅籌劃工作人員的培訓(xùn)，加強相關(guān)工作人員對于納稅籌劃工作的認識，并且提高相關(guān)工作人員的納稅籌劃能力，此外還應(yīng)該要經(jīng)常舉行相應(yīng)的研討交流會，從而使相關(guān)的工作人員能夠不斷地提升自身的能力，相關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)還應(yīng)該要做好工作人員的個人素質(zhì)的培養(yǎng)，從而提高員工個人的綜合素質(zhì)。3.2建立并完善相應(yīng)的管理制度。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該要以企業(yè)自身的情況為基礎(chǔ)，并且結(jié)合相應(yīng)的市場環(huán)境以及國家宏觀政策制定符合企業(yè)自身發(fā)展需求的納稅統(tǒng)籌規(guī)劃制度，還應(yīng)該不斷地進行完善及修改。并且優(yōu)化相應(yīng)的工作流程，做好工作人員的崗位劃分，明確相關(guān)工作人員的工作職責，使納稅籌劃工作能夠得到有效的規(guī)范，避免出現(xiàn)一些責任糾紛和違反法律問題。相關(guān)的管理人員還應(yīng)該建立相應(yīng)的工作督查小組，做好統(tǒng)籌規(guī)劃工作的監(jiān)督管理，針對一些經(jīng)常出現(xiàn)的問題做好與之相應(yīng)的修正，從而提高我國納稅籌劃工作的質(zhì)量和效率。同時還應(yīng)該要建立一系列的獎懲制度，對于一些統(tǒng)籌規(guī)劃工作做得比較好的工作人員進行嘉獎，從而提高工作人員的主動性和積極性，確保納稅籌劃工作能夠順利地開展。此外還應(yīng)該要制定相應(yīng)的技能考核，并且根據(jù)最新的政策不斷地進行調(diào)整，從而使相關(guān)的工作人員能夠不斷地提高自身的工作業(yè)務(wù)能力，使企業(yè)的統(tǒng)籌規(guī)劃整體水平得到有效的提升。

4房地產(chǎn)企業(yè)進行土地增值稅納稅統(tǒng)籌途徑

結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)進行土地增值稅納稅籌劃的必要性分析以及相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策，筆者建議房地產(chǎn)企業(yè)從以下途徑來進行土地增值稅的納稅籌劃。(1)結(jié)合建造普通標準住宅增值率未超過20%的可以免征土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策進行納稅籌劃。《土地增值稅暫行條例》和《土地增值稅暫行條例實施細則》中的相關(guān)稅收政策規(guī)定，對于建造普通標準住宅出售，增值率未超過20%的可以免征土地增值稅，若有兼營行為的需分開核算增值額，否則不能享受免稅優(yōu)惠;這一規(guī)定相當于給普通標準住宅增設(shè)了一檔全率累進稅率:當增值率未超過20%時適用零稅率;當增值率超過20%未超過50%時整體適用30%的稅率。全率累進稅率的特點是臨界點處(增值率20%)稅負差異巨大，當房地產(chǎn)項目普通標準住宅增值率超過臨界點時，許多納稅人常常通過減少銷售價格、增加開發(fā)成本等手段，將增值率調(diào)整到臨界點以下，從而避繳土地增值稅。假設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所在地區(qū)對普通住宅認定標準與國家認定標準相同，假如該企業(yè)有兩種開發(fā)方案:案例1:某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成一批商品住房代售，該商品房屬于普通住宅的認定標準，符合扣除標準條件可允許扣除總成本為1000萬元。銷售金額為P不含增值稅，相應(yīng)的營業(yè)稅金及附加為10%P×(7%+3%+2%)=1.2%P，其中10%、7%、3%、2%分別為增值稅稅率、城市維護建設(shè)稅稅率、教育費附加稅率、地方教育費附加稅率。假設(shè)，該企業(yè)所有可以扣除的項目總金額為:1000+1.2%P。若該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)希望享受起征點的優(yōu)惠，則最高售價P=1.2×(1000+1.2%P)，求得P=1217.53萬元。即當該企業(yè)的銷售價格在1217.53萬元之內(nèi)，不需要繳納土地增值稅，此時扣除項目金額總和1014.61萬元，盈利202.92萬元(不考慮所得稅)。案例2:如果企業(yè)想通過提高售價帶來更大的利潤，此時增值額與扣除項目金額的比率大于20%且未超過50%的部分，適用稅率30%，速算扣除系數(shù)0的四級超率累進稅率第一級別稅率檔。假設(shè)價格提高了N，此時的新房價為P+N，相應(yīng)的允許扣除項目的總金額增加了1.2%N，增值額=1217.53+N－(1014.61+1.2%N)=202.92+98.8%N，應(yīng)繳納土地增值稅額=30%×(202.92+98.8%N)=60.876+0.2964N，若企業(yè)想獲得效益，必須將提高的價格所帶來的收益應(yīng)高于因放棄起征點優(yōu)惠而新增加的稅收，即N＞60.876+0.2964N，求得N＞86.52，即若企業(yè)想通過提高售價來獲得更多收益，則銷售價格就必須高于1304.05萬元(1217.53+86.52)來彌補稅負上漲帶來的負擔。若企業(yè)想選擇這種稅收優(yōu)惠政策，在出售普通標準住宅的時候，就應(yīng)該綜合考慮提高銷售價格帶來的收益與放棄起征點優(yōu)惠而增加的稅收負擔之間的權(quán)重，結(jié)合企業(yè)自身發(fā)展和高層管理者對市場風險的認知，防范、抵御、規(guī)避等行為，綜合權(quán)衡利弊。(2)針對目前國家和地方的房地產(chǎn)建筑政策可知，未來全裝修作為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的一個必然趨勢，政府也正在推動和完善全裝修房的改革進程。房地產(chǎn)企業(yè)如何合理合法地利用全裝修政策進行土地增值稅納稅籌劃也是當下研究的熱點問題。在房價既定的情況下，裝修成本增加會導(dǎo)致開發(fā)成本隨之增加，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，計入房地產(chǎn)開發(fā)成本不但可以享受20%加計扣除，還可以作為房地產(chǎn)開發(fā)費用核定扣除的基數(shù)?！叭b修交付”后，由于裝修標準的差異，將為房地產(chǎn)企業(yè)合理合法地降低土地增值稅稅負打開新的空間。若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于裝修裝飾關(guān)聯(lián)方進行合理利用，將能夠合法有效地降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負，增加整個企業(yè)集團的利潤。(3)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在整個開發(fā)經(jīng)營過程中，會有大量的借款資金發(fā)生，其所產(chǎn)生的利息支出對企業(yè)的稅負也有著息息相關(guān)的聯(lián)系，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，開發(fā)費用中的利息支出應(yīng)如何計算《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》做了明確的規(guī)定，財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本之和的5%以內(nèi)計算扣除;凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。由此看出，支付方式的不同意味著最終的減稅效果也大不一樣，房地產(chǎn)企業(yè)必須結(jié)合自身的實際情況選擇合適的計算方式，既要降低貸款成本，又要降低企業(yè)稅負，權(quán)衡利弊選擇對企業(yè)最有利的一種方式進行扣除，合理合法科學(xué)地進行土地增值稅的籌劃工作。(4)企業(yè)要合理的運用《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》通知中規(guī)定的按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本之和的20%加計扣除政策。在整個土地增值稅的清算中，關(guān)于扣除項目中的開發(fā)間接費用的歸集需要引起房地產(chǎn)企業(yè)重視。開發(fā)間接費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)服務(wù)于現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項費用。這些費用是直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的費用，有些不能確定其為某項開發(fā)產(chǎn)品所應(yīng)負擔，就無法將它直接記入各項開發(fā)產(chǎn)品成本。為了簡化核算手續(xù)，發(fā)生時先將它歸集到開發(fā)間接費用中，然后按照適當分配標準，將它分配記入到各項開發(fā)產(chǎn)品成本。而企業(yè)行政管理部門(總部)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理及營銷類費用不應(yīng)記入開發(fā)間接費用。目前，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為項目公司，即使是行政管理部門也是服務(wù)于公司正在開發(fā)的項目，考慮到這個因素，管理人員發(fā)生的與項目有關(guān)的費用也可以在開發(fā)間接費用列支，在計算土地增值稅時可以加計扣除。由于存在著爭議，這就導(dǎo)致費用內(nèi)容的界限劃分上不是很明確，因此企業(yè)對開發(fā)間接費用的歸集要謹慎，充分合理地運用好稅收政策。

5結(jié)論

要確保企業(yè)自身的良好發(fā)展，就要做好企業(yè)的納稅籌劃工作，提高納稅籌劃工作的質(zhì)量和效率，提高對于納稅籌劃工作的認識，結(jié)合相應(yīng)的政策法規(guī)以及企業(yè)自身的情況，制定出符合自身發(fā)展的納稅籌劃方案，同時要提高相應(yīng)工作人員的工作能力和個人素質(zhì)，從而保障納稅籌劃工作能夠有效地開展。隨著時間的推移，國家政策及法律法規(guī)也隨著市場的發(fā)展會不斷地完善推陳出新，此時稅收籌劃工作就必須隨之細化，否則就會脫節(jié)給企業(yè)帶來一定的稅收風險。總之，房地產(chǎn)企業(yè)要不斷地學(xué)習提升，通過合理合法的納稅籌劃工作，結(jié)合企業(yè)自身選擇最優(yōu)化的納稅方案，從而降低企業(yè)自身的稅負，最終達到企業(yè)自身利益的最大化。

作者:尚東 單位:徐州月星置業(yè)有限公司