房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的難點

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摘要：稅收籌劃歷來是企業(yè)經(jīng)營的重點和難點，也是企業(yè)盈利的重要影響因素之一。房地產(chǎn)企業(yè)由于政策影響及行業(yè)特性，給稅收籌劃工作帶來了一些困難，因此行業(yè)財稅人員要努力學(xué)習(xí)新舉措，應(yīng)對新變化。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)籌劃；難點；措施

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的難點

（一）財稅政策的不斷更新

當(dāng)前隨著社會經(jīng)濟由快速發(fā)展轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)受到的影響正日漸顯現(xiàn)。國家出臺的減費降稅措施重點降低制造業(yè)和小微企業(yè)負擔(dān)，以及各級政府不斷出臺的調(diào)控措施，無形中給房地產(chǎn)企業(yè)帶來新的壓力。近年來，一批新的稅收法規(guī)先后出臺。2018年8月《中華人民共和國耕地占用稅法（草案）》獲審議通過。2019年4月《中華人民共和國土地增值稅法（征求意見稿）》，用于取代1993年制定的暫行條例。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)地域性特征明顯

契稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、土地增值稅等均屬于地方稅種，與地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平及各地政策密切相關(guān)。地域差異及征收標準和稅率的不同，以及各級機關(guān)對于國家財稅政策法規(guī)的理解差異，都給房地產(chǎn)企業(yè)的籌劃事宜帶來了不小的影響，同時也帶來了稅收籌劃的空間。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜性

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動屬于資金和人才密集型產(chǎn)業(yè)，涉及規(guī)模大、影響范圍廣，同時又受調(diào)控政策影響極強，是政策導(dǎo)向型產(chǎn)業(yè)，與當(dāng)?shù)卣?、主管部門、金融機構(gòu)及上下游產(chǎn)業(yè)聯(lián)系極為密切。企業(yè)經(jīng)營活動不僅與內(nèi)部組織和管理水平有關(guān)，對于外部關(guān)系的變化也比較敏感。

（四）籌劃過程的專業(yè)性

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營的復(fù)雜性決定了其稅收籌劃過程具有相當(dāng)?shù)膶I(yè)性。與一般行業(yè)不同，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、保有、交易環(huán)節(jié)涉及的稅種眾多，并且征管機關(guān)在稅收過程中提前參與，征管手段嚴格。其中土地增值稅由于對稅收貢獻度高、核算過程復(fù)雜，歷來是房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的重點。

二、稅收籌劃的總體思路

結(jié)合上述難點問題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在充分領(lǐng)會國家政策法規(guī)的基礎(chǔ)上，樹立正確的稅收籌劃觀念，立足企業(yè)自身經(jīng)營情況，建立財稅部門牽頭、多部門共同參與的管理機制。將籌劃工作貫穿于規(guī)劃、立項、審批、建造、銷售各環(huán)節(jié)，建立起全方位、全過程的稅收籌劃。

三、應(yīng)對措施的探討

（一）正確認識稅收籌劃的意義

稅收籌劃的意義在于保障企業(yè)利益最大化。首先應(yīng)糾正稅收籌劃就是少繳稅的觀念。如果因為少繳稅而給企業(yè)經(jīng)營帶來風(fēng)險，同樣不符合公司利益最大化的要求。如果通過適當(dāng)籌劃合理納稅，拉近與主管機關(guān)良好關(guān)系，為企業(yè)營造良好的運營環(huán)境，同樣是保障企業(yè)利益的有利選擇。

（二）及時把握財稅政策新動向

新稅法條文的出臺往往配合新經(jīng)濟形勢的變化，比如新《土地增值稅法（征求意見稿）》中規(guī)定土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)不征收土地增值稅，就是配合今年1月份新的《農(nóng)村土地承包法》中土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)而出臺。房地產(chǎn)企業(yè)通常對財稅政策變化極為敏感，因此要結(jié)合當(dāng)前的經(jīng)濟形勢，提前做出預(yù)判并制定相應(yīng)預(yù)案。一旦新政策出臺，要及時準確的研究政策精髓，并結(jié)合企業(yè)自身情況，制定具體應(yīng)對措施。

（三）涉稅事項事前籌劃

在項目立項、可行性研究階段，將稅收籌劃目標與項目經(jīng)濟測算有機結(jié)合，統(tǒng)籌兼顧。從項目整體出發(fā)，考慮到投資回收及經(jīng)濟指標可行性，納稅最少方案不一定就是經(jīng)濟最優(yōu)方案。另外需要注意做好重大合同簽訂前的統(tǒng)籌規(guī)劃工作。合同是涉稅性質(zhì)判斷的主要依據(jù)，也是稅務(wù)稽查的重點，通常在合同簽訂時納稅籌劃的時間和空間就已經(jīng)鎖定，簽訂后的合同再做籌劃往往會隱藏較大的風(fēng)險。

（四）重視會計核算基礎(chǔ)工作

會計核算的真實性以及完整性在一定程度上將直接決定了稅收籌劃的實施效果，也是稅務(wù)審核工作的主要依據(jù)，這有賴于企業(yè)財務(wù)體系的建設(shè)和內(nèi)部控制的完善。如果會計核算不能完整準確反映企業(yè)經(jīng)營情況，將會面臨稅務(wù)機關(guān)核定征收的后果，給企業(yè)帶來超額經(jīng)濟損失。

（五）充分熟悉稅務(wù)機關(guān)工作流程和方法

稅務(wù)機關(guān)掌握企業(yè)財務(wù)信息，通常從企業(yè)日常報送資料中獲取并不斷積累，由此建立一個企業(yè)及相關(guān)行業(yè)數(shù)據(jù)庫。因此企業(yè)要在保證真實有效前提下，確保各類備案資料、臺賬信息口徑一致，否則就會出現(xiàn)信息比對異常。下一步隨著國地稅合并，金稅三期和大數(shù)據(jù)的應(yīng)用，以及跨部門聯(lián)合信息共享的逐步實施，稅企之間的財務(wù)信息不對稱現(xiàn)象將逐漸消失。新《土地增值稅法（征求意見稿）》第十七條就明確規(guī)定了自然資源、住房建設(shè)、規(guī)劃等各級主管部門應(yīng)向稅務(wù)機關(guān)提供信息協(xié)助土地增值稅征收。

（六）建立專門的企業(yè)稅管部門

在稅收征管日趨嚴格的形勢下，當(dāng)前一些大型的房地產(chǎn)企業(yè)都成立專門稅管部門并配備專職稅務(wù)人員，將稅收籌劃過程與項目建設(shè)密切結(jié)合。不但有利于降低操作風(fēng)險，增加籌劃的成功率，也可以對財務(wù)部門會計信息質(zhì)量做一個有效地反饋，提高企業(yè)整體運營管理水平。

四、結(jié)語

結(jié)語，面臨行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展及新的稅收征管方式，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃要在充分的適應(yīng)外部環(huán)境的前提下，積極主動的做好內(nèi)部工作，努力研究涉稅工作中難點問題，提出合理方案，降低經(jīng)營成本，實現(xiàn)企業(yè)利益最大化。

參考文獻

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作者：孫希平 單位：山東高速泰山康養(yǎng)集團有限公司