房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及未來

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摘要：隨著中國經(jīng)濟(jì)的快速增長，大多數(shù)行業(yè)都在以一個(gè)較高的增速增長。而對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，它的增速在逐漸放緩，甚至在2018年4月商品房銷售面積單月同比增速為負(fù)，這一現(xiàn)象是由多方面的原因共同導(dǎo)致的。通過對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展背景及發(fā)展中的關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)做簡要概括，及對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)目前發(fā)展?fàn)顩r的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)做具體分析，針對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)下，分析房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展趨勢(shì)及提出房地產(chǎn)企業(yè)的多元化發(fā)展；新形式下的財(cái)務(wù)管理問題的解決的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；發(fā)展現(xiàn)狀；發(fā)展趨勢(shì)；產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型

一、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展背景

20世紀(jì)80年代以前，我國的房地產(chǎn)行業(yè)并不紅火，甚至在那之前還并不能將其稱為一個(gè)行業(yè)，主要原因是受到當(dāng)時(shí)政府計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的制約。在當(dāng)時(shí)，幾乎沒有一家企業(yè)可以像如今拿地后全面建設(shè)商品房的房地產(chǎn)商，家家戶戶的住房基本是新中國成立初期一直保留下來的房子或者是政府按照一定標(biāo)準(zhǔn)分得的住房。1978年到1998年，隨著我國改革開放的戰(zhàn)略的實(shí)施，房地產(chǎn)行業(yè)在這一階段有了迅猛的發(fā)展。此后，房地產(chǎn)這一行業(yè)正式步入了歷史舞臺(tái)，期間，政府大力鼓勵(lì)房子的商品化。在1993年，國家陸續(xù)頒布實(shí)施了住房公積金制度、發(fā)放住房債券等，在宏觀經(jīng)濟(jì)過熱的經(jīng)濟(jì)環(huán)境背景下，直接催生了連續(xù)兩年的第一輪房地產(chǎn)投資泡沫。到了1998年，這是房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)生死節(jié)點(diǎn)，處于其生死存亡之際，很多企業(yè)都面臨著破產(chǎn)等困局。為此，我國又出臺(tái)了一系列刺激需求的政策，諸如，降低貸款利率、降低部分稅收等。這一系列政策的實(shí)施，促使又一輪新的增長開始爆發(fā)。2003年后，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了其黃金時(shí)期，大量開發(fā)商進(jìn)入市場(chǎng)，政府通過取消集體土地的建設(shè)用地使用權(quán)，取得十年經(jīng)濟(jì)的高速增長。接下里就是2010年到2015年的低迷期，由于之前瘋狂地拿地建樓，出現(xiàn)了一批庫存房，供過于求，政府又推行一系列刺激政策去庫存。2015年之后，全國各地都出現(xiàn)了“限購限貸，限售限價(jià)”，到目前為止，調(diào)控政策已經(jīng)得到全國各地市的響應(yīng)。

二、房地產(chǎn)業(yè)目前發(fā)展現(xiàn)狀

（一）對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的有利影響

1.城鎮(zhèn)化率底

雖然各級(jí)地方政府積極倡導(dǎo)推進(jìn)城市化進(jìn)程，但是截至2016年，我國的城鎮(zhèn)化率仍然只有57.35%，這就意味著，在未來的5-10年里，還將會(huì)有一大批人口將從農(nóng)村進(jìn)入城市。如果進(jìn)入城市的居民想要在城市落戶，又將刺激人們對(duì)房子的需求。人們選擇進(jìn)入城市也有諸多原因，首先，對(duì)于自身子女的教育方面，城市相比于農(nóng)村有更好的教育資源及硬件設(shè)施，大多數(shù)家長又把孩子的教育看得十分重要，都希望可以給他們的子女一個(gè)更好地學(xué)習(xí)環(huán)境。其次，對(duì)于醫(yī)療保障方面，城市的醫(yī)療設(shè)施相對(duì)完善，機(jī)器設(shè)備更為先進(jìn)，可以保障人民群眾的身體健康。最后，人們的生活水平不斷提高，經(jīng)濟(jì)條件越來越好，人們也想更多地去接觸新事物，開闊自己的視野。與此同時(shí)，伴隨著我國老齡化的加劇，國家出臺(tái)了全面放開二孩政策，這也說明在今后對(duì)于房子的需求也會(huì)增加。

2.仍處于發(fā)展階段

雖然，近些年來受宏觀調(diào)控的影響，銷售額及銷售面積持續(xù)波動(dòng)并伴隨著有放緩的跡象，但是人們對(duì)于房子的需求依然不減。一方面，各地大學(xué)生落戶政策的實(shí)施起到了一定的促進(jìn)作用。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于部分城市而言是它的支柱產(chǎn)業(yè)，可以為這座城市帶來經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（二）對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的不利影響

1.國稅地稅合并的大趨勢(shì)

2018年3月13日，十三屆全國人大一次會(huì)議在北京人民大會(huì)堂舉行第四次全體會(huì)議，其中該說明第二點(diǎn)第十一條明確指出，“改革國稅地稅征管體制。將省級(jí)和省級(jí)以下國稅地稅機(jī)構(gòu)合并，具體承擔(dān)所轄區(qū)域內(nèi)的各項(xiàng)稅收、非稅收入征管等職責(zé)。國稅地稅機(jī)構(gòu)合并后，實(shí)行以國家稅務(wù)總局為主與?。▍^(qū)、市）人民政府雙重領(lǐng)導(dǎo)管理體制?！蹦壳?，合并的范圍也在不斷擴(kuò)大。相對(duì)于分稅制而言，由于地方政府是以地稅系統(tǒng)征收的稅金為主要財(cái)政收入，而房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅原由地稅部門征收。對(duì)于繳納大多數(shù)稅款的房地廠企業(yè)，地方政府部門對(duì)于其的發(fā)展有所支持，從而可以加大擴(kuò)張，增加銷售業(yè)務(wù)量。

2.宏觀調(diào)控

當(dāng)今我國房地產(chǎn)行業(yè)存在大量的經(jīng)濟(jì)泡沫，房價(jià)越炒越高，針對(duì)這一現(xiàn)象，政府出臺(tái)了一系列政策，旨在通過宏觀調(diào)控，抑制泡沫的膨脹。其中包含2010年首次出臺(tái)的限購政策；稅收、利率、價(jià)格等一系列經(jīng)濟(jì)手段，特別是今后，房價(jià)若還是一直高居不下的話，政府有可能將會(huì)加大宏觀調(diào)控的力度，積極抑制非理性的需求。

3.競(jìng)爭激烈并存在大量泡沫

我國的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)以萬計(jì)，競(jìng)爭異常激烈，其中還會(huì)導(dǎo)致大量的泡沫。首先，就是拿地方面，每個(gè)區(qū)域都有它的“地王”，即在土地招標(biāo)過程中以高價(jià)拍得的，甚至還出現(xiàn)過天價(jià)土地?？上攵?，若拿地成本過高，建設(shè)的成本也會(huì)相應(yīng)提高，最后導(dǎo)致房價(jià)的提高。然而，一些炒房者們會(huì)借機(jī)不斷哄抬房價(jià)，再加上部分民眾的恐慌，使得房價(jià)一直居高不下。其次，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，它的資產(chǎn)負(fù)債率一般遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)，像我國房地產(chǎn)企業(yè)的龍頭碧桂園集團(tuán)，在2017年年報(bào)中，顯示它的資產(chǎn)負(fù)債率竟高達(dá)89%，恒大集團(tuán)，融創(chuàng)中國等也普遍超過70%。因此，較高地運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，同時(shí)存在較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，使得一些銀行信貸機(jī)構(gòu)會(huì)加大對(duì)其資信的考察，更有部分房地產(chǎn)企業(yè)因此而破產(chǎn)。最后，由于一小部分房地產(chǎn)商出于成本考慮，在房屋建設(shè)過程中會(huì)出現(xiàn)偷工減料的現(xiàn)象來提升競(jìng)爭力，后期發(fā)現(xiàn)問題再解決無疑是增加戶主的煩惱。

三、未來發(fā)展及合理建議

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的多元化發(fā)展

首先，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，近幾年一些龍頭企業(yè)已經(jīng)推出了自己的物業(yè)并建立配套的商業(yè)設(shè)施。在初步階段，雖然不會(huì)帶來巨額的收益，但是物業(yè)方面正好是可以和企業(yè)建立的住宅小區(qū)實(shí)現(xiàn)配套服務(wù)，以便更好地管理并與業(yè)主溝通，使其發(fā)展方向更符合用戶的需求。商業(yè)設(shè)施方面，各類商場(chǎng)、公園、電影院等休閑娛樂場(chǎng)所可以向居民提供活動(dòng)場(chǎng)所，滿足他們的生活需求。其次，未來的出租住房將會(huì)是大趨勢(shì)。隨著現(xiàn)代青年觀念的不斷改變，在各地房價(jià)仍居高不下的情況下，特別在一二線城市，越來越多人會(huì)選擇房屋租賃而不是買房，特別是針對(duì)剛從大學(xué)畢業(yè)即將步入社會(huì)的高校畢業(yè)生、大多數(shù)的白領(lǐng)上班族以及部分游客。除游客以外，他們不僅可以不像現(xiàn)在大多數(shù)所謂的“房奴”每個(gè)月的工資很大一部分要去還貸款，還可以通過房屋租賃這一途徑經(jīng)常體驗(yàn)不同的環(huán)境，不局限生活在一個(gè)地方，可以尋找適合自己的地方居住。在大數(shù)據(jù)時(shí)代背景下，再配備一套系統(tǒng)化的管理模式及自助化的租房模式可以使用戶更加方便快捷、舒適地居住，讓年輕人做到先住房再購房。最后，隨著越來越多的人們對(duì)于生活質(zhì)量的追求，他們不僅局限于“住安穩(wěn)”，還要“住舒服”。房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮到這一需求，可以從如下不同的角度出發(fā)去改善住房的品質(zhì)。一是安全服務(wù)。對(duì)于房子而言，安全是最基礎(chǔ)也是最重要的方面?？萍及l(fā)展如此迅速，再加上人工智能時(shí)代的到來，可以給每家每戶安裝人臉識(shí)別等安保系統(tǒng)，從而保證一個(gè)家庭的財(cái)產(chǎn)安全。二是醫(yī)療保健服務(wù)。特別針對(duì)于老人和兒童，這個(gè)功能顯得尤為實(shí)用。房子可以安裝緊急按鈕以便發(fā)生意外時(shí)及時(shí)通知家人。三是其他有助舒適的服務(wù)。對(duì)于空氣質(zhì)量、環(huán)境衛(wèi)生、噪音等都可以從中研發(fā)出相應(yīng)的產(chǎn)品供用戶選擇，從而提高業(yè)主生活的舒適度。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理問題的解決

一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率普遍較高，這一點(diǎn)是無法改變的，但是高的程度需要加以控制，否則對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)通常具備經(jīng)營周期長，資金投入大的行業(yè)而言，把控不好杠桿的使用容易發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)。以中海地產(chǎn)為例，其資產(chǎn)負(fù)債率為55%，基本上在行業(yè)中屬于很小的數(shù)字，也正是它的穩(wěn)中求進(jìn)的發(fā)展策略使得其銷售收入保持在第一梯隊(duì)的情況下仍然有很大的發(fā)展?jié)摿?。另一方面，我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的財(cái)務(wù)管理意識(shí)較低，執(zhí)業(yè)人員的素質(zhì)良莠不齊。于是，培養(yǎng)具有財(cái)務(wù)管理意識(shí)的高精尖人才是企業(yè)所需要的，他們不僅要合理避稅，拿地以及銷售的會(huì)計(jì)核算，還要為房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在正面臨的財(cái)務(wù)問題提出解決方案，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化，并在房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部存在諸多分公司的情況下與其加強(qiáng)財(cái)務(wù)整合。

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作者：張毅 單位：江西財(cái)經(jīng)大學(xué)