房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理研究

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隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的確立與完善，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展取得了非常顯著的成就，在市場經(jīng)濟(jì)體制中的地位逐漸凸顯。根據(jù)相關(guān)調(diào)查顯示，在我國深滬兩個重要的證券交易市場中，房地產(chǎn)企業(yè)所占的比重非常大，先后成立的企業(yè)超過了80家，房地產(chǎn)開發(fā)的利潤額度占到了公司總利潤額的30％左右；其收益狀況在所有上市公司中名列前茅，能夠取得這樣的客觀收益離不開企業(yè)財務(wù)管理發(fā)揮的作用，隨著房地產(chǎn)企業(yè)的增多，要想突破發(fā)展瓶頸，就要對財務(wù)管理進(jìn)行完善，不斷構(gòu)建出科學(xué)化的、體系化的財務(wù)管理。希望本文研究能夠為相關(guān)企業(yè)提供一些借鑒。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理概述

1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的概念

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營過程中，涉及到的房屋開發(fā)、經(jīng)營以及管理都具有獨立的經(jīng)營權(quán)利、財務(wù)核算權(quán)利，以及自負(fù)盈虧權(quán)，是一種獨立開展不受外界干擾與制約的組織結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)形式就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。企業(yè)中的財務(wù)管理是指企業(yè)經(jīng)營過程中資金的籌集、利用、分配與轉(zhuǎn)讓、規(guī)劃、控制、核算等，是一種長期實現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)管理與籌劃活動，作為企業(yè)重要的組成部分，在企業(yè)發(fā)展過程中起到了非常重要的作用。

2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的主要內(nèi)容

企業(yè)財務(wù)管理涉及的內(nèi)容非常多，并且貫穿于企業(yè)發(fā)展的始終，其資金運作涵蓋了資金的獲取、資金的使用、資金消耗、資金的分配等方面內(nèi)容，以價值索取、占有、消耗、生產(chǎn)成果分配為主要內(nèi)容。具體包含以下幾方面內(nèi)容：企業(yè)資金的籌集管理；企業(yè)資金的投資應(yīng)用管理；企業(yè)開發(fā)成本與費用管理；企業(yè)稅務(wù)籌劃管理；企業(yè)利潤分配管理。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理

1．現(xiàn)狀

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本管理方面的現(xiàn)狀分為決策階段與招投標(biāo)階段。其中，決策階段是較為重要的一個階段，在此過程中應(yīng)用的成本雖然較少，但是對于整個項目的控制來說有重要意義，甚至決定著一個項目的最終收益。在實際決策當(dāng)中，常常因為失誤使資金運行出現(xiàn)漏洞，導(dǎo)致大量資金流失，還會出現(xiàn)只增不減的狀況。很多房地產(chǎn)開發(fā)商都對工程施工有較高的重視度，但是卻對設(shè)計階段的成本控制不夠重視，很多企業(yè)認(rèn)為施工過程中做好材料節(jié)約，就能夠?qū)崿F(xiàn)成本的節(jié)約。很多企業(yè)認(rèn)為施工過程中做好材料節(jié)約就能夠?qū)崿F(xiàn)成本的節(jié)約。

2．主要內(nèi)容

（1）前期規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制一是做好可行性的研究。在項目投資決策開始前就要做好該項工作，做好可行性的研究能夠最大限度地節(jié)省企業(yè)資源消耗，是企業(yè)獲得最優(yōu)收益的重要條件。二是做好投資的估算。投資估算是在企業(yè)進(jìn)行投資前對所要開發(fā)的項目的實施方案、技術(shù)研發(fā)、建設(shè)規(guī)模、設(shè)備方案、建設(shè)設(shè)計等進(jìn)度的預(yù)算，在此基礎(chǔ)上能夠?qū)⑿枰玫馁Y金按照規(guī)劃分配，還能夠?qū)⒏鱾€年度的資金進(jìn)行籌劃。投資估算是房地產(chǎn)開發(fā)項目決策中成本控制的重要內(nèi)容，更是在后期成本控制目標(biāo)中起到基礎(chǔ)作用。三是限額招標(biāo)設(shè)計。在進(jìn)行前期的設(shè)計規(guī)劃過程中，實施限額設(shè)計與招標(biāo)設(shè)計，并對多種設(shè)計方案進(jìn)行優(yōu)化與選擇，在設(shè)計及競標(biāo)過程中能夠最大限度地提升設(shè)計品質(zhì)，將變更的時間大大縮小了，大幅度提高了設(shè)計概算與預(yù)算的準(zhǔn)確性。四是概算成本控制。除了做好前期限額招標(biāo)設(shè)計工作以外，還要做好設(shè)計概算的成本控制審查。其主要內(nèi)容包括：對概算編制的合法性與規(guī)范性，以及時效性進(jìn)行審查；對工程概算中涉及的設(shè)備、材料費、安裝費、進(jìn)口費等各種單價的審查；對概算是否符合國家及行業(yè)法規(guī)進(jìn)行審查；對概算文件，以及內(nèi)容是否完整進(jìn)行審查；各項技術(shù)是否符合標(biāo)準(zhǔn)等。

（2）開發(fā)建設(shè)階段成本控制一是開發(fā)項目工程費用。編制一份合理科學(xué)的工程費用計劃是非常重要的，是落實各項控制支出與投資目標(biāo)的重要前提。鑒于各種因素的影響，在建設(shè)過程中，需要對投資目標(biāo)進(jìn)行監(jiān)督與檢測，比較各項工程費用與項目計劃，如果發(fā)現(xiàn)了控制偏差要及時糾正。二是計量及變更控制。監(jiān)理工程師要首先發(fā)出變更控制指令，因為承包商違約導(dǎo)致的設(shè)計變更一切損失費用，以及增加的承包費用都由工程承包方承擔(dān)。在工程出現(xiàn)了變更以后，要提出相應(yīng)的變更價格報表，并要由監(jiān)理工程師負(fù)責(zé)對價款進(jìn)行調(diào)整。此外，監(jiān)理工程師在收到了工程價格款目以后要及時確認(rèn)，并針對合同爭議進(jìn)行處理。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃管理

1．必要性

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中各種稅費占較大比重，包括前期土地購買費用、建設(shè)費用、基礎(chǔ)設(shè)施管理費用等，影響著企業(yè)投資與利潤獲取。此外，隨著房地產(chǎn)競爭的加劇，同行業(yè)之間競爭的結(jié)果是利潤下滑，從而使納稅籌劃的空間增大了。按照我國現(xiàn)行的稅法相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，稅種已經(jīng)超過了20種，房地產(chǎn)應(yīng)用的稅種占一半，可以籌劃的空間非常廣。

2．主要方法

（1）免稅法該納稅方法使用的范圍較窄，并且針對的都是特定行業(yè)與業(yè)務(wù)，普遍性較低。另外，該方法存在的風(fēng)險性也較高，應(yīng)用免稅法可以將企業(yè)的投資收益風(fēng)險大大降低，并且在免稅的同時，很多企業(yè)都要對出現(xiàn)的風(fēng)險進(jìn)行處理，增加了企業(yè)負(fù)擔(dān)。

（2）分拆法可以在兩個以上的納稅人之中進(jìn)行分拆，也可以在不同的稅種與稅率間分拆，該方法應(yīng)用到了稅基的籌劃理論，納稅人可以按照合法的納稅依據(jù)將稅額適當(dāng)降低。強(qiáng)行實施的分拆可以對資產(chǎn)重新評估，并辦理登記手續(xù)。

（3）扣除法扣除法是將納稅的額度增加從而減少應(yīng)收的納稅額，可以對各個應(yīng)納稅時期的稅額進(jìn)行減免。這種納稅扣除法在扣除各項費用過程中程序較多，并且實施的技術(shù)較為復(fù)雜，但是適用的范圍卻非常大，只要遵循了扣除的標(biāo)準(zhǔn)就可以應(yīng)用在每一個納稅人身上?？梢詫崿F(xiàn)應(yīng)稅基數(shù)的減免，也可以通過本期增加的方式實現(xiàn)金額的扣除，實現(xiàn)納稅的延期效果。

四、結(jié)語

本文主要從房地產(chǎn)開發(fā)中的成本管理，以及納稅籌劃管理兩個方面分析了企業(yè)財務(wù)管理在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的重要性?？梢?，房地產(chǎn)企業(yè)管理中的成本管理與納稅籌劃是財務(wù)管理中非常重要的兩個內(nèi)容，做好這兩個方面的管理是提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平的重要途徑，是企業(yè)做好前期投資、工程建設(shè)，以及后期結(jié)算的重要依據(jù)。

作者：馬鵬舉 單位：山東永大工貿(mào)有限公司