房地產(chǎn)企業(yè)中的管理會計應(yīng)用

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摘要:隨著我國大環(huán)境的變化以及相關(guān)政策的推行，現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度隨之放緩，從高速增長期面向平穩(wěn)期邁進，此時房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的市場競爭更加白熱化。此時，為了進一步提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營效率及質(zhì)量，做好管理會計工作，對于企業(yè)成本控制以及競爭力的提升具有重要促進作用。

關(guān)鍵詞:管理會計;房地產(chǎn)企業(yè);成本控制

目前，受到政策影響，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營中主要受到來自政府層面的土地成本壓制以及消費者層面的房價擠壓，造成部分企業(yè)的成本支出效益收入之間存在不均衡的狀況，從而影響企業(yè)未來經(jīng)營效益增長。為了進一步避免該類問題出現(xiàn)，需要在企業(yè)內(nèi)部做好相應(yīng)的管理會計工作，不僅能夠從傳統(tǒng)的企業(yè)財會模式中跳脫出來，同時還能夠為企業(yè)決策層提供更加全面的財務(wù)管理服務(wù)。鑒于此，針對管理會計在房地產(chǎn)企業(yè)中如何應(yīng)用這一內(nèi)容進行深入分析具有重要現(xiàn)實意義。

一、管理會計概念及內(nèi)涵分析

管理會計就是成本管理會計的簡稱，是一個管理學(xué)名詞。管理會計是從傳統(tǒng)的會計系統(tǒng)中分離出來，與財務(wù)會計并列，著重為企業(yè)進行最優(yōu)決策，改善經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟效益服務(wù)的一個企業(yè)會計分支。為此，管理會計需要針對企業(yè)管理部門編制計劃、作出決策、控制經(jīng)濟活動的需要，記錄和分析經(jīng)濟業(yè)務(wù)，“捕捉”和呈報管理信息，并直接參與決策控制過程［1］。企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中，其核心目標便是創(chuàng)造利潤最大化，而管理會計便圍繞于此來強化企業(yè)中各項管理工作。管理會計在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用能夠根據(jù)各項數(shù)據(jù)信息來發(fā)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營過程中所存在的問題，并從信息數(shù)據(jù)中去發(fā)掘具備潛藏價值的信息，以此來為企業(yè)的各項決策提供服務(wù)支持［2］。管理會計在企業(yè)中是與財務(wù)會計并列實施的，其與財務(wù)會計的核算職能有著本質(zhì)上的區(qū)別，其核心的職能價值是對企業(yè)過去的解析、當(dāng)前的控制以及未來的籌劃。

二、管理會計在房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用中存在的問題

(一)管理會計體系構(gòu)建不完善目前，我國現(xiàn)階段在營業(yè)的大部分房地產(chǎn)企業(yè)進行管理會計建設(shè)時，相對應(yīng)的體系建設(shè)結(jié)構(gòu)并不完善，且在構(gòu)建的重難點上仍舊傾向于財務(wù)層面，而對于管理會計實際所需的各項業(yè)務(wù)信息展開以及會計流程推進并未設(shè)置相對應(yīng)的管理系統(tǒng)［3］。對于房地產(chǎn)類經(jīng)營企業(yè)而言，其所展開的管理會計在工作內(nèi)容中存在問題最多的就是全面預(yù)算、成本以及績效評價三項，一旦其中某一項會計實務(wù)處理出現(xiàn)偏差，均會對管理會計的質(zhì)量產(chǎn)生影響，甚至影響企業(yè)未來的經(jīng)營成效。此外，居于管理會計自身管理任務(wù)設(shè)定層面而言，任意單一環(huán)節(jié)的缺失，均可直接對最終的管理成果產(chǎn)生影響，此時，作為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理層，必須加強企業(yè)內(nèi)部管理會計工作體系構(gòu)建重視度。

(二)管理會計信息化程度不高信息技術(shù)的運用，對于管理會計而言，能夠促使管理工作能夠從中進一步挖掘更多具有實用價值的財務(wù)數(shù)據(jù)信息，從而為企業(yè)決策及戰(zhàn)略制定提供數(shù)據(jù)支撐［4］。但是，目前大量房地產(chǎn)企業(yè)在推進管理會計工作時，所涉及的工作內(nèi)容仍滯留于電算化的基礎(chǔ)應(yīng)用階段，例如，雖然已經(jīng)建立財務(wù)共享服務(wù)中心，但是在大大數(shù)據(jù)的應(yīng)用方面仍舊停留于簡單的數(shù)據(jù)記錄或是錄入層面，導(dǎo)致管理會計所應(yīng)發(fā)揮的財務(wù)事前預(yù)測功能缺失，最終造成企業(yè)管理效率以及市場經(jīng)營效益隨之下降。

(三)成本計算以及管理方法應(yīng)用不匹配與其他行業(yè)企業(yè)相對比，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營總所涉及的成本經(jīng)營支出數(shù)量十分龐大，其中囊括了工程設(shè)計、土地使用權(quán)購買以及項目施工等多個重大項目費用支出環(huán)節(jié)，一旦成本管控質(zhì)量不佳，將會造成企業(yè)流失大量的資金資源，從而降低企業(yè)效益空間，形成利潤損失［5］。在此基礎(chǔ)上，部分企業(yè)管理會計工作開展期間并未實現(xiàn)全過程成本管控，而是在傳統(tǒng)成本計算方法束縛下，缺少對于成本管理直觀概念認知，尤其是在項目推進過程中，嚴重缺乏創(chuàng)新精神，所有成本管理工作均是依賴于固有經(jīng)驗進行測算，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營效益隨之受到影響。

三、管理會計在房地產(chǎn)企業(yè)中管理平臺構(gòu)建

(一)構(gòu)建完善的經(jīng)營決策平臺在房地產(chǎn)企業(yè)中，經(jīng)營決策平臺主要是指全面預(yù)算管理系統(tǒng)，居于會計管理內(nèi)容角度分析，經(jīng)營決策平臺的構(gòu)建，能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)在最短的時間內(nèi)完成目標地塊經(jīng)營指標的測算工作，提升拿地決策的制定效率，提升效益空C財會管理AIKUAIGUANLI間［6］。同時，居于滾動測算的盈利視角急性分析，管理會計經(jīng)營決策平臺的構(gòu)建，能夠為企業(yè)的資金流入及流出做好與預(yù)規(guī)劃工作，提升資金鏈安全保障的同時，對于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險降低也具有重要的促進效果，具體而言，在進行經(jīng)營決策平臺構(gòu)建時，可從兩方面著手，縱向組織架構(gòu)設(shè)置中，搭建了多層級全面預(yù)算模型，以“項目子公司—城市公司—公司總部”層級為主;橫向業(yè)務(wù)設(shè)置中，集房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營物業(yè)以及物業(yè)管理三大房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)建更具全面性的企業(yè)管理會計預(yù)算模型，最終實現(xiàn)房地產(chǎn)管理會計工作水平的階段性提升目標。

(二)搭設(shè)健全的運營監(jiān)控平臺為了進一步針對企業(yè)運營期間各項系統(tǒng)中提取出有價值數(shù)據(jù)并進行轉(zhuǎn)換和篩選，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該搭建健全的監(jiān)控平臺，借此將財務(wù)數(shù)據(jù)統(tǒng)一合并至一個財務(wù)數(shù)據(jù)庫中，從而在企業(yè)之內(nèi)形成一個企業(yè)經(jīng)營數(shù)據(jù)全局俯視圖。具體而言，在管理會計監(jiān)控評價的搭設(shè)時，應(yīng)該做好以下工作內(nèi)容:①在企業(yè)之內(nèi)提前構(gòu)筑一個報表分析題體系，要求該體系能夠全面且快速的針對企業(yè)需求變化進行分析，同時設(shè)定全面的企業(yè)分析指標庫，該體系的設(shè)立，目的在于幫助管理者更好地改善企業(yè)現(xiàn)有的經(jīng)營能力及水平［7］。②構(gòu)建一個企業(yè)級別的財務(wù)數(shù)據(jù)庫，將分散于各個部門中的所有數(shù)據(jù)整合至一個系統(tǒng)中，并做好分析維度的規(guī)范設(shè)定，使得企業(yè)分散的數(shù)據(jù)源能夠在數(shù)據(jù)集成工具的整合下，制作出一個能夠從橫、縱兩個層面深入分析企業(yè)經(jīng)營問題的三維坐標軸，期間可通過該軸全面分析房地產(chǎn)企業(yè)在成本、營銷以及運行等多個層面所存在的問題，并分別給出解決措施。

(三)建立全面的成本管控平臺將管理會計應(yīng)用于房地產(chǎn)輕易而成本管理中，構(gòu)建更具全面性的成本管控平臺十分有必要，以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例，利用管理會計進行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制時，首先需了解房地產(chǎn)開發(fā)過程，主要以投資機會選擇、決策、項目前期開發(fā)、正式施工、租售以及售后服務(wù)五個方面，本次研究中調(diào)查了北京、上海、廣州三個城市中共計9家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項成本在直接成本中的比例現(xiàn)狀，如表1所示:通過對表1中內(nèi)容進行分析能夠發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)階段北京、上海以及廣州地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)中，管理會計工作的重點通常集中在土地成本的管理方面，且在實際的管理會計工作執(zhí)行過程中，對于管理平臺的構(gòu)建也并加以重視。在此基礎(chǔ)上，進行管理會計成本管控平臺，應(yīng)該做好下述工作內(nèi)容:①構(gòu)建完善的含量指標庫，針對房地產(chǎn)企業(yè)的成本進行更具科學(xué)性的指標分配，快速開展工程量測算工作的同時，還需將其后續(xù)施工設(shè)計的參考標準，借此提升施工圖的設(shè)計水平。②房地產(chǎn)企業(yè)在進行土地成本管理時，可以將含量、價格以及單平方數(shù)設(shè)置為直接成本管控平臺，將成本數(shù)據(jù)庫應(yīng)用于平臺管理中去，構(gòu)建對標機制，形成促使房地產(chǎn)企業(yè)形成全新的成本數(shù)據(jù)庫管理機制，解決土地開發(fā)階段成本測算問題的同時，對于全程化成本管控目標的實現(xiàn)也能夠起到促進作用。

四、結(jié)語

綜上所述，在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理過程中，想要充分解決管理會計信息化建設(shè)不足以及成本管控效果不佳一類問題，作為房地產(chǎn)企業(yè)管理層，就必須加強對于管理會計工作開展重視程度。此外，還需充分做好企業(yè)內(nèi)部管理會計的決策平臺以及成本監(jiān)管平臺的搭建工作，最終為企業(yè)未來實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。

參考文獻:

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［2］張春研．管理會計在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的應(yīng)用分析［J］．財會學(xué)習(xí)，2020(10):141，143．

［3］侯娜．談大數(shù)據(jù)時代管理會計在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用［J］．大眾投資指南，2020，348(4):69－70．

［4］高學(xué)好．淺談管理會計在建筑施工企業(yè)中的應(yīng)用［J］．現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2018(18):170，172．

［5］張金紅．房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理會計報表體系應(yīng)用探析［J］．中國科技投資，2019(12):159．

［6］崔粉紅．管理會計在房地產(chǎn)企業(yè)中的作用及應(yīng)用思考［J］．商訊，2019，184(30):84．

［7］江學(xué)才．管理會計在現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)中的作用及應(yīng)用探析［J］．納稅，2020，14(22):163－164．

作者：陳加偉 單位：山東聊城當(dāng)代集團有限公司