房地產(chǎn)企業(yè)成本核算問題探究
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一、解決房地產(chǎn)企業(yè)成本核算問題的對策
(一)明確成本核算對象
在明確成本合算的對象時，必須充分考慮開發(fā)工程的地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)、裝修、用途、施工隊(duì)伍等多種因素，合理的歸集和分配費(fèi)用來確定費(fèi)用承擔(dān)者。必須要以每一獨(dú)立編制的設(shè)計(jì)概（預(yù)）算或獨(dú)立的施工圖中所列的單項(xiàng)開發(fā)工程進(jìn)行成本核算；如果是屬于結(jié)構(gòu)類型大致相同的群體性開發(fā)項(xiàng)目，并且在同一開發(fā)地點(diǎn)、開竣工時間相近、由同一施工隊(duì)施工，可以合并成為一個成本核算對象；對個別規(guī)模較大、建設(shè)工期較長的工程，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的原則，按開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)域或部分劃分成本核算對象。例如，在同一個工程項(xiàng)目中包括公寓、裙樓和寫字樓的建筑，由于它們之間的功能不同所以在設(shè)計(jì)上也會不同，進(jìn)而使得建筑成本存在很大差異。對于這種情況，如果不進(jìn)行單獨(dú)核算，就會導(dǎo)致成本在各功能區(qū)上平均化，使得成本與收入不能配比。
(二)準(zhǔn)確地歸集和分配成本的費(fèi)用
一般而言，房地產(chǎn)工程巨大，成本核算的對象也比較多，只有采用一定的方法進(jìn)行分配，接著間接地進(jìn)行成本費(fèi)用的歸集處理，這樣做出來的效果才更能符合房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，也降低了問題的發(fā)生率。對于基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用的處理，可以先按照基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用的發(fā)生原因并結(jié)合一定的規(guī)則進(jìn)行分配，盡可能保證分配的公正、公平。對于土地征用費(fèi)、土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)等各項(xiàng)成本費(fèi)用的處理必須按照土地的實(shí)際面積來處理，給予合適的補(bǔ)償費(fèi)用，盡可能從企業(yè)的角度出發(fā)，但是要保障土地所有者的相關(guān)權(quán)益，充分考慮分配的成本在企業(yè)核算范圍之內(nèi)的承受能力。
(三)合理設(shè)置會計(jì)科目和會計(jì)賬簿
會計(jì)科目的劃分是進(jìn)行會計(jì)賬簿核算的前提。房地產(chǎn)企業(yè)中的各項(xiàng)成本，必須事先經(jīng)過嚴(yán)密地考察，認(rèn)真審查之后確定相應(yīng)的會計(jì)科目。只有會計(jì)科目設(shè)置的準(zhǔn)確，會計(jì)賬簿才有意義。對于開發(fā)成本項(xiàng)目，與此有關(guān)的科目不宜設(shè)置太多，對于發(fā)生次數(shù)較少的成本費(fèi)用，尤其是單筆發(fā)生的費(fèi)用，盡可能將其合并處理，這有有利于后期成本費(fèi)用的處理。如果發(fā)生的金額較大，并且總是經(jīng)常性的發(fā)生，對于這種情況應(yīng)該單獨(dú)設(shè)置會計(jì)科目，避免在后期的處理過程中產(chǎn)生更多不必要的問題。
二、借款費(fèi)用處理中遇到的問題
在房地產(chǎn)中發(fā)生的借款費(fèi)用，一般都是企業(yè)為了經(jīng)營活動需要承擔(dān)的與借入資金相關(guān)的利息費(fèi)用，這其中包括有長期、短期的借款利息。在借款中產(chǎn)生的各類利息一般都是與債券相關(guān)折價和溢價攤銷等費(fèi)用、借款時發(fā)生的輔助費(fèi)用有關(guān)。但是如果這些產(chǎn)生的利息沒有正確地處理，則必然影響整個房地產(chǎn)工程的正常收益。在《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則—借款費(fèi)用》規(guī)定,“因?qū)ｉT借款而發(fā)生的利息、折價或溢價的攤銷和匯兌差額,在符合本準(zhǔn)則規(guī)定的資本化條件的情況下,應(yīng)當(dāng)予以資本化?！睆倪@條準(zhǔn)則中我們可以知道與房地產(chǎn)開發(fā)過程有關(guān)的借款費(fèi)用并沒有涉及在準(zhǔn)則范圍之內(nèi)，因此要做好借款費(fèi)用的處理，還需要處理各方面的問題。在房地產(chǎn)的開發(fā)中，開發(fā)周期比較長、運(yùn)營的資本比較大，風(fēng)險(xiǎn)也大，如果將開發(fā)過程中的借款費(fèi)用直接計(jì)入當(dāng)期損益，那么開發(fā)成本必然會受到影響，開發(fā)成本的核算就不準(zhǔn)確。
三、借款費(fèi)用處理的建議
對于房地產(chǎn)開發(fā)過程中的借款費(fèi)用處理，應(yīng)將其資本化處理。對于開發(fā)過程中產(chǎn)生的借款，借款的原因必然與開發(fā)過程中的某種項(xiàng)目有著必然的聯(lián)系，是由于某種項(xiàng)目而發(fā)生的借款，因此借款費(fèi)用也可也作為項(xiàng)目成本的間接費(fèi)用。對于借款費(fèi)用的具體處理方法，以下將具體分析。
(一)確定借款資本化的開始時間
對于開發(fā)過程中產(chǎn)生的每一筆借款費(fèi)用，都應(yīng)該由相關(guān)人員記錄好，這樣在后續(xù)的處理時可以做到有據(jù)可循。如果應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地，是為了特定的房產(chǎn)項(xiàng)目而使用的，此時發(fā)生的借款費(fèi)用應(yīng)將其資本化處理。比如獲取的土地是為了項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)，并且將其應(yīng)用于后續(xù)的構(gòu)建、準(zhǔn)備活動，與后期的施工活動是一樣的，這期間產(chǎn)生的借款費(fèi)用就可以將其資本化處理。而如果土地并不是為了特定的項(xiàng)目而使用的，那么由此而產(chǎn)生的借款費(fèi)用不應(yīng)該將其納入資本化資產(chǎn)范圍。例如獲取的土地并不為了經(jīng)營活動，而只是單純地為了將購買的土地作為一種儲備對象而購入，在此期間產(chǎn)生的借款費(fèi)用則不能采用資本化的方式處理。
(二)多個項(xiàng)目借款費(fèi)用資本化分?jǐn)?/p>
在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，開發(fā)的項(xiàng)目往往不止一個，經(jīng)常性地涉及到很多的項(xiàng)目。對于這些不同項(xiàng)目的借款費(fèi)用分配，必須按照合理的方法，一定的原則進(jìn)行分配。當(dāng)開發(fā)過程中同時開發(fā)多個項(xiàng)目，與此有關(guān)的借款費(fèi)用也是迅速增加，為了進(jìn)一步提高資金的使用效率，對于每一個項(xiàng)目的借款費(fèi)用都要進(jìn)行合理分配。面對實(shí)際情況，每一個項(xiàng)目的支出并不一定屬于每一筆貸款，換句話說，每筆不同的借款費(fèi)用與項(xiàng)目支出之間存在較大的交叉現(xiàn)象，對于這種情況，多個項(xiàng)目之間之間進(jìn)行借款費(fèi)用的分?jǐn)偙厝粫绊懙秸w的會計(jì)損益，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。在現(xiàn)有的情況下，我們應(yīng)該按照每一期的實(shí)際支出比例將一定時期內(nèi)所發(fā)生的利息進(jìn)行分?jǐn)偅@樣的做法相比而言是比較合理的，同時也能夠體現(xiàn)出利息分?jǐn)偱c資金使用相配比的原則。
四、結(jié)束語
現(xiàn)如今，各行各業(yè)之間的競爭日益激烈，房地產(chǎn)市場的競爭也一樣。做好房地產(chǎn)開發(fā)過程的成本核算，明確成本核算的對象，及時處理好在開發(fā)過程中產(chǎn)生的各項(xiàng)借款費(fèi)用，是提高房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的重要手段。
作者：李娜 單位：湖南省地球物理地球化學(xué)勘查院
