房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)管理及成本管理關(guān)系

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摘要：在社會(huì)經(jīng)濟(jì)的影響下，我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目數(shù)量在逐漸地增加，整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域迎來(lái)了重大的發(fā)展機(jī)遇，相應(yīng)地，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量也越來(lái)越多，行業(yè)對(duì)抗不斷的升級(jí)。房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式，是企業(yè)發(fā)展的重要影響因素，企業(yè)方面必須要以提升經(jīng)濟(jì)效益的方式，保證自己立于不敗之地，為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)性的建設(shè)目標(biāo)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要從成本管理方面入手，尤其需要重視項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制，認(rèn)清設(shè)計(jì)管理與成本管理之間的關(guān)系，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。文章對(duì)此進(jìn)行分析，并且提出了幾點(diǎn)淺見。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；企業(yè)發(fā)展；設(shè)計(jì)管理；成本管理

現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)發(fā)展前景一片大好，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)已經(jīng)成為了社會(huì)發(fā)展的重要?jiǎng)恿?，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的占比持續(xù)升高，同時(shí)，也帶動(dòng)了許多周邊領(lǐng)域的發(fā)展?，F(xiàn)階段，我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度逐漸放緩，在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展越發(fā)艱難，要想實(shí)現(xiàn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，企業(yè)要重視成本管理。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，設(shè)計(jì)階段非常重要，與整體的項(xiàng)目建設(shè)效果以及項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)濟(jì)性之間存在密切聯(lián)系，所以，加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理，是提升成本管理效果的重要手段。下文對(duì)此進(jìn)行簡(jiǎn)要的闡述。

1房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)管理與成本管理的關(guān)系

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從規(guī)劃到完成，期間需要經(jīng)歷若干環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)階段是一個(gè)非常關(guān)鍵的項(xiàng)目建設(shè)環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)產(chǎn)生的直接費(fèi)用比較少，這也是許多企業(yè)忽略設(shè)計(jì)管理的主要因素，但是設(shè)計(jì)方案是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的基礎(chǔ)，可以說(shuō)設(shè)計(jì)方案的效果與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)效果之間存在非常密切的聯(lián)系?？茖W(xué)合理的項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，可以給后續(xù)的項(xiàng)目建設(shè)帶來(lái)便利條件，減少設(shè)計(jì)變更，大幅度地縮減房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)費(fèi)用，如果項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作中出現(xiàn)了問(wèn)題，沒(méi)有及時(shí)發(fā)現(xiàn)，后期項(xiàng)目施工將會(huì)受到嚴(yán)重的影響。企業(yè)將會(huì)因此而產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)損失，造成造價(jià)超預(yù)算的情況，甚至?xí)斐善髽I(yè)資金鏈的斷裂，給企業(yè)帶來(lái)不可挽回的重大影響，基于此，房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)管理工作與成本管理之間存在緊密的聯(lián)系，通過(guò)高效的設(shè)計(jì)管理，有助于成本管理效果的提升，是當(dāng)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要重點(diǎn)關(guān)注的工作。

2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)成本管理的影響因素

2.1方案策劃因素

方案策劃是房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)工作開展的基礎(chǔ)，屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期重要工作內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的方案策劃工作，主要是對(duì)后期的建設(shè)目標(biāo)進(jìn)行確定，對(duì)項(xiàng)目有一個(gè)整體性的把握。在方案策劃階段，需要對(duì)項(xiàng)目所在地的環(huán)境因素進(jìn)行精準(zhǔn)地勘測(cè)，環(huán)境因素主要包括兩個(gè)方面，分別為地質(zhì)環(huán)境因素以及氣候環(huán)境因素，結(jié)合這些內(nèi)容，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)效果進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)和合理策劃，對(duì)各種可能發(fā)生的問(wèn)題進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)問(wèn)題發(fā)生的可能性，制定針對(duì)性的防護(hù)措施，消除各種不良因素對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)產(chǎn)生的消極影響，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理效果的提升，為項(xiàng)目的建設(shè)打下一個(gè)良好的基礎(chǔ)。

2.2系統(tǒng)設(shè)計(jì)因素

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作開展的過(guò)程中，一定要秉持經(jīng)濟(jì)性的設(shè)計(jì)思想，為了節(jié)約建筑成本費(fèi)用，建筑材料的選用以及公共設(shè)施的建設(shè)，可以采用復(fù)用設(shè)計(jì)模式，在降低項(xiàng)目造價(jià)費(fèi)用的同時(shí)，還能提升設(shè)計(jì)速度。設(shè)計(jì)工作完成以后，設(shè)計(jì)人員需反復(fù)驗(yàn)證，同時(shí)，根據(jù)設(shè)計(jì)內(nèi)容，立即定制各種預(yù)制構(gòu)件。設(shè)計(jì)人員必須要注重各個(gè)系統(tǒng)之間的協(xié)調(diào)性，如果系統(tǒng)之間存在嚴(yán)重的干涉現(xiàn)象，就會(huì)極大地增加建筑費(fèi)用，還容易產(chǎn)生質(zhì)量問(wèn)題，增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。當(dāng)代的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模越發(fā)龐大，結(jié)構(gòu)越發(fā)復(fù)雜，設(shè)計(jì)難度急劇增加，正常情況下，建筑物的各個(gè)平面都需要有效地表達(dá)，項(xiàng)目結(jié)構(gòu)的尺寸要進(jìn)行科學(xué)地分析，在保證結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性和安全性的基礎(chǔ)上，要充分地融入經(jīng)濟(jì)性設(shè)計(jì)理念。系統(tǒng)之間的協(xié)調(diào)性必須要得到保證，開展經(jīng)濟(jì)性的房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)，為項(xiàng)目的建設(shè)打下一個(gè)良好的基礎(chǔ)。

2.3材料因素

材料因素是房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)管理的重要影響因素，同時(shí)，也是成本控制的決定性因素，因?yàn)榻ㄖ牧系馁M(fèi)用，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總造價(jià)中的占比通常都在60%~70%，有一些項(xiàng)目甚至達(dá)到了70%以上，所以在材料的選擇方面必要慎重。如果在房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)過(guò)程中，材料選擇不當(dāng)，比如外墻涂料選擇失誤，就可能會(huì)增加房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用，不利于企業(yè)的經(jīng)濟(jì)性建設(shè)。設(shè)計(jì)人員需要根據(jù)企業(yè)方面的要求，合理地選擇材料類型，不能出現(xiàn)盲目性的材料選擇，要對(duì)各種材料的價(jià)格有一個(gè)精準(zhǔn)的把握，由于材料成本在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的高比例，合理地控制材料成本，可以整體性的提升成本管理效果，這也是設(shè)計(jì)管理工作中的重要內(nèi)容之一。

2.4質(zhì)量因素

在房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)管理工作開展的過(guò)程中，必須要重點(diǎn)的關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量，質(zhì)量因素會(huì)直接地影響到房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制效果。在實(shí)際的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開展過(guò)程中，不同的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)生的成本費(fèi)用截然不同，基于此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設(shè)計(jì)工作中，要充分的結(jié)合客戶需求，以項(xiàng)目所在地的環(huán)境以及城市規(guī)劃方案為基準(zhǔn)，科學(xué)的確定項(xiàng)目質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)這樣的方式，實(shí)現(xiàn)高效的項(xiàng)目設(shè)計(jì)，降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整體建設(shè)費(fèi)用。

3提升房地產(chǎn)開發(fā)階段設(shè)計(jì)管理和成本管理效果的建議

3.1制定責(zé)任管理制度

責(zé)任制是一種非常高效的管理制度，在責(zé)任制度的限制下，可以消除不規(guī)范的行為，使管理工作更加高效。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，也需要采取責(zé)任制的管理模式，對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)以及成本管理進(jìn)行管控，實(shí)現(xiàn)成本控制，通過(guò)設(shè)計(jì)階段的優(yōu)化，大幅度的降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)成本，開展經(jīng)濟(jì)性的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，需要具體的劃分責(zé)任，在哪個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，就需要找到相應(yīng)的責(zé)任人進(jìn)行問(wèn)責(zé)，設(shè)計(jì)人員必須要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量因素和材料因素進(jìn)行具體的分析，把房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總造價(jià)降到最低，尤其是在材料的選擇上，要在不影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量的前提下，選擇價(jià)格最低的材料，降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)成本。

3.2制定科學(xué)的設(shè)計(jì)目標(biāo)和成本控制目標(biāo)

科學(xué)的設(shè)計(jì)目標(biāo)和成本控制目標(biāo)，是提升房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)管理以及成本管理的重要手段，也是企業(yè)必須要完成的任務(wù)。在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，需要利用限額設(shè)計(jì)來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)設(shè)計(jì)成本的有效控制，對(duì)于項(xiàng)目投資的最高資金使用額度進(jìn)行規(guī)定。在此種情況下，也會(huì)在無(wú)形當(dāng)中建立起明確的設(shè)計(jì)目標(biāo)，通過(guò)科學(xué)合理的可行性研究報(bào)告，來(lái)確定出經(jīng)濟(jì)適用的設(shè)計(jì)方案。在房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)目標(biāo)和成本管理目標(biāo)設(shè)定完成后，管理人員需要以這個(gè)目標(biāo)為導(dǎo)向，開展針對(duì)性的管理，盡可能地把項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用控制在目標(biāo)限定范圍之內(nèi)，為企業(yè)節(jié)省資金費(fèi)用，推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

3.3利用BIM技術(shù)對(duì)方案進(jìn)行推演

通過(guò)上文分析可以得知，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，設(shè)計(jì)管理與成本管理之間存在非常密切的聯(lián)系，為了提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)濟(jì)性，降低項(xiàng)目成本投入，必須注重設(shè)計(jì)方案的合理性。作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的基礎(chǔ)，設(shè)計(jì)方案對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理造成的影響非常明顯，所以，在設(shè)計(jì)方案完成以后，管理人員要使用BIM技術(shù)對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行推演，及時(shí)地發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)方案中存在的各種瑕疵，尤其需要關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中各個(gè)系統(tǒng)之間的協(xié)調(diào)性問(wèn)題，發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)沖突，提前進(jìn)行修正，利用BIM技術(shù)實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)問(wèn)題的事前控制，制定高質(zhì)量的設(shè)計(jì)方案，實(shí)現(xiàn)成本管理效果的提升。

4結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)是一個(gè)非常復(fù)雜的過(guò)程，需要經(jīng)歷多個(gè)階段，不同的階段，有相應(yīng)的任務(wù)。設(shè)計(jì)工作屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期工作，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作非常關(guān)鍵，會(huì)影響到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整體建設(shè)效果，同時(shí)，與項(xiàng)目成本管理質(zhì)量也存在非常密切的聯(lián)系。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的管理工作，提升設(shè)計(jì)效果，對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審核驗(yàn)證，減少設(shè)計(jì)因素引發(fā)的成本問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)性的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)。同時(shí)，企業(yè)方面還需要在材料以及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等方面入手，消除成本控制影響因素，降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)成本，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展做出積極地貢獻(xiàn)。

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作者：魏賢文 單位：揚(yáng)州奧廣置業(yè)有限公司